幕張アクアテラスってどうですか？その３

[周辺住民さん]

幕張アクアテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

ご近所に"グリーナ"という強敵出現ですが…タワーの件もありますので、まだまだスレッドの需要もあると思い作成しました。

よろしくお願いします。

所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬3丁目13-1（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩20分
京葉線 「海浜幕張」駅 バス7分 バス停から 徒歩1分
間取：3LDK・4LDK
面積：102.04平米～104.77平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：清水建設
売主：新日鉄興和不動産
売主：鹿島建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産

【タイトルに「その３」を追記しました。2012.10.9　管理担当】


[スムログ 関連記事]
幕張アクアテラス　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/1137

[191: 匿名さん]

＞１８９

１戸建てもあるまいし、ＭＳで土地の所有権って、逆にどんな手に入れたって実感があるの？
勝手に土地を処分出来る訳でも無いし・・・。

[192: 匿名さん]

借地は固定資産税がかからないんだっけ？

[193: 匿名]

固定資産税はかからなくても、借地料がかかるよ。

所有権の利点は、老朽化後、住民の意思で建て替えができる。
ステータスがある。

借地の利点は、
1.借地料の方が固定資産税より安い。
2.ステータスに劣る分だけ、安い。

ここは、利点の1.2が全く市場に評価されず、値下げに次ぐ値下げにもかかわらず、
1000万近くも下げても売れない住戸がある。

アベ総裁じゃないけれど、市場の反応がすべてじゃない？

[194: 購入検討中さん]

ベイタウンはほとんどが借地ですよね。
所有権にこだわる方は土地付き戸建てに選択肢は絞られるのではないかと思います。
マンションの場合、それほど所有権にこだわる価値観ってないのでは？
30年経過したマンションにずっといるのかって事もありますし。
まず建て替えなんてこと、マンション住民の何割が賛成するのか未知数。
ただで建て替える訳ではないので、建て替え後購入費用を同じ立地で検討するかどうかって事でしょ。

ベイタウン住民は30年後も変わらずベイタウンに居る事を想定してません。
だから土地は借地でいいんです。
定年後は退職金と貯蓄でその時の価値観にあった土地（海外かもしれませんね）に住まう訳ですから。

借地代を払ってでも住みたい町ということでしょう。
私もその一人。
アスファルトではない石畳の通りであること、街灯が地下に埋設されていること、ゴミの空輸システムで
街並みがいつもクリーンなこと、町中グリーンや草花が多いこと、居住層が一定していること　　等。
マンション1棟だけをみて購入を希望した人は少ないと思います。ベイタウンは購入マンション以外の
環境を含めた考えで購入するものだと思います。
価値観は人それぞれです。
ぜひ、ご自身にあったお住まいをお探しください。

[196: 匿名さん]

たしかに震災後は、萎びが加速してきて残念だ。

[197: 匿名]

私的には借地でも構わないけど、物件価格に土地代が入っていないのなら、もっと安くてもいいんじゃないかと思います。

[198: 匿名さん]

確かに。
駅から1番遠くてなおかつ下水処理場には1番近い立地だし。

[199: 物件比較中さん]

>>197
だから発売時期から1000万弱値段下げてるじゃん。
5000万くらいのマンションのどれくらいが土地代なのか？
あるいは、借地権と所有権の価格差を把握してますか？

[200: 匿名]

それでも売れないのだから、根付が間違っているのではないでしょうか。

[201: サラリーマンさん]

最近誤字が多いな…ｗ

それと街灯は地下に埋設されてませんが。。。

[202: 物件比較中さん]

>>200
デベロッパが利益を出すために設定した値段では、買う人がいないだけです。
間違えてるのは値段設定でなくて、開発計画です。
もし、あなたが適切と考える値段にするならば、
豊富な施設や高いグレードの設備や広さが失われるでしょう

[203: 匿名]

>192
ここの敷地は10000平米だから、坪単価100万して、250軒で割ると、
単純平均で一軒1200万くらい。

多分この立地で100平米だと所有権で5000万位だろうから、
借地権だと3800万が平均だと適正。

値下げして、適正に近づいたけれど、
まだやや割高かな。

それで売れないのかも。

[204: 住民さん]

4000万を超える物件が、19番とここで合せて300世帯以上購入された
のはやっぱりすごいことです。総武線沿線では無理でしょう。

[205: 物件比較中さん]

>>203
所有権が1200万なら　おそらく借地権は70%ぐらいで850万とかでしょ
そうすると350万くらいの値段差になるよ。
1200万も節約できるなら、みんな借地にするよ。

[206: 匿名]

820万値下げとか、凄いですね

[207: 匿名さん]

逆に言うと、820万値下げしてもまだ売主には利益があるということ。
まぁ、幕張に住む人にとっては820万位の値下げなんてたいしたことないでしょうけど。

[208: 購入検討中さん]

住戸単位で800万円も値下げするとさすがに利益は出ないでしょう。
マンション業界の粗利率は8-10％程度。つまり5000万円の物件でしたら500万円値下げしたら住戸単位では赤字になるということ。

ここも三井の中では不良債権化してますから、3月末までには決算対策上捌きたいでしょう。
年明け以降、2月頃には更なる値下げがあるかもですよ。
または担当者にネゴってみるのもいいかと思います。

[209: 匿名さん]

さすがに、それまでには完売しますよ。

[210: 匿名さん]

あと、何戸残っているのだろうか？

[212: 匿名]

街は綺麗だけど埋め立て地で駅からも遠く、しかも下水処理場の近くなのに地価は高いのが不思議です。
価値観は人によって違うのは当然ですが、大幅値引きしても売れ残ってると言うことは価格に見合う価値無しと見る方が多いのでしょうね。

[213: 匿名さん]

なんだか執拗に同じ事繰り返される方がいますね。
共通ワードは下水処理場。
もう分かりましたので大丈夫です。

[214: 匿名]

>208
考え方が基本的におかしいでしょう。
あなた主張するように、デベが一割利益をのせて、売っていたとしても(本当は、2~3割)
定価で9割(本当は7~8割)の住戸が売れていれば、コストはカバーできます。

理論的にいえば、残住戸は1円で売ってもその分利益が増えます。
いくらで売っても、赤字はでません。

[215: 匿名]

でません。→増えません。

[217: 匿名さん]

ここだけで三井の収益が成り立つわけじゃないからねー。
三井不動産グループの中でそんなに大きい存在なの？この物件。

[218: 匿名]

三井でなければ、もうもとでをとってるので投げ売るしていますよ。
三井は、住民に配慮して、ダンピングしないで、
売れないとわかっている価格で長期戦をしているのです。
住民を配慮して。

[219: 匿名さん]

何も知らないんですね。モデルルームで営業マンと交渉すれば、価格下がります。それもかなり・・・。

[220: 匿名さん]

そして最後に所長が出てくれば・・・。

三井がダンピングしないって！（笑）

幸せな人ですね。

[222: 匿名さん]

>220
ダンピングの定義を知っていてレスしてます？
ダンピング=大幅値引き
ではないですよ。

[223: 購入検討中さん]

結局、金額の事ばかりですね。
金額が安くなれば買いたいってことですか？

気にいっているけど、自分には今の価格では買えない・・・・
そういう事ですよね？？

検討もしていない人がわざわざ書き込みしにこないだろうし。
コメントしているって事は気になっているってこと。

あまり、入居者層が落ちるのも嫌なので、これ以上値下げはしないでいいよって言いたい。

そんな方にはベイタウン以外の物件購入をお奨めしますよ！！

[224: 匿名さん]

いや。お金のあるなしじゃなく、この条件でこの価格はまだ高いと思う人がいるから売れてないんでしょう。
この条件でこの価格ならお買い得！とは思えないですもの。

[225: 匿名さん]

＞２２２
十分理解しておりますが・・・。

[226: 匿名さん]

>>224
じゃああなたの計算では、いくらから下がお買い得なラインなの？
その金額になったら買いたいから、掲示板見てるのかな？

[227: ビギナーさん]

ここはなぜこんなに不人気なんですか。
駅から遠いのと液状化、あとよくでてる下水処理に近い以外で何かあるのでしょうか。

[228: 匿名さん]

価格が高かったんでしょ

[229: ご近所さん]

値段もそうですが、間取りに練られていないように思う。

買いたくなるような間取りがない。

[230: 匿名さん]

不毛な会話だ

[231: 購入検討中さん]

私が　ここを検討した理由
○ベイタウンで久々の新築物件であった
○海が見える眺望の良さを期待した
○100平米を超える広さ
○3Mバルコニー
○自走式駐車場
○隣接敷地に商業施設の建設予定

私が　ここを購入しなかった理由
○タワーマンションの計画で眺望・日照・建設騒音が気になった
○タワー建設同様　商業施設の話が進まない
○やはり駅から遠いのは承知していたが　バス停も微妙に遠い
（専用バスを運行しているようだが将来的に管理費に影響するのでは）
○管理費・借地料・固定資産税等維持費がかかりすぎ

特に気になったのがタワーと商業施設の計画が不鮮明
その為様子を見ることに　そのうち予想以上の売れ残りと震災
そして更に　タワーの計画の延期　将来性がますます見えない状況で
なかなか手が出せませんでした。
もしかすると将来的には魅力的な街区に成るかもしれませんが
タワーの計画が鮮明になってからでも良いかと思っています。

[232: 匿名さん]

>226
冷静に値付けをしてみましょう。
海浜幕張は東京駅から30キロ超で、プラス徒歩20分。
おなじような駅は、大宮、柏、柏の葉、鎌ヶ谷等。
ここから徒歩20分となると坪単価は最大でも100万。

プラス借地権で10%マイナス。
ベイタウンのプリミアムで10%プラス。

結局坪単価100万がモーストでしょう。

最上階100平米3000万が市場価格。
中古はあと数年以内でそうなるでしょう。

[233: 匿名さん]

じゃあ3000万円ならモデルルーム見に行って、
2800万円くらいになれば買っちゃうんだ？

[234: 匿名さん]

海側の眺望も将来はタワーで見れなくなる可能性もあるし・・・下水処理場に一番近いってのも引っかかります

[235: ご近所さん]

ベイタウンでは最初から永住目的でマンションを買う人は少なくように思う。

転勤とか子供の通学等で引っ越す人も多いので資産価値の維持を念頭に購入する。

このマンションはタウン内での二次取得者をターゲットにしたのがハズレたのでしょう。

[236: 購入検討中さん]

> 大宮、柏、柏の葉、鎌ヶ谷等

いやぁーここら辺と比較されるとは…。そりゃ安いよ。

町の魅力として海浜幕張周辺と、柏、柏の葉、鎌ヶ谷等を比較してもねー。

それと大宮ね。
駅からちょっと離れると全く開発されていなくてとてもとても…。

比較対象が間違ってるよ。

[237: 匿名さん]

大宮＝柏＞＞＞海浜幕張というイメージ。

というか日常の活気や人出が違いすぎる。


あちらは繁華街。ここはニュータウン。

[238: 匿名さん]

路線価とか施工費とか、用地費なしに、単純に距離で比較してもね。

[239: 周辺住民さん]

羽田や成田を出張で良く利用する人にとっては、ベイタウンは大変便利です。

大宮とか柏は検討外、遠すぎます。

[240: 匿名さん]

大宮、柏、鎌ヶ谷に住んでいる人は、
何を好き好んで、都心から遠い埋立地の
徒歩20分の借地のマンションを買うんだろう。
と思ってるよ。

それにベイタウンが素敵だと思えるのは、せいぜい打瀬小あたりまでで、
ベイタウンの住民は、この辺は場末と呼んでいるよ。

その証拠に、
建設中問題のあったグラブルより、安くしても売れなないのだから。
市場の反応はnoだよ。

どっかの政党のように。