クレヴィア東白楽（旧：(仮称)東白楽マンション計画）

[匿名さん]

売主：伊藤忠都市開発㈱
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
住所：神奈川県横浜市神奈川区平川町２３番１ 他
住戸数：75戸　地上７階建て
(以上、現地の看板より)

まだ何も情報がありませんが、伊藤忠が計画している東白楽マンション計画について語りましょう。
東急東横線、東白楽駅から徒歩2,3分の場所に位置し、JR東神奈川、京急仲木戸も使えるという好立地です。

ファミリータイプ、70㎡程度中心なのでしょうか。伊藤忠ということは、CREVIAシリーズですかね。

【タイトルを正式名称に訂正し、公式URLを追記しました。2013.02.02 管理担当】

[82: 匿名さん]

皆さん、あんまり否定的な事を書いていると
書き込み消されちゃいますよ

[83: マンコミュファンさん]

否定的な意見というよりは、平米単価が高すぎるのを皆様が感じられたということだと思います。平地と言っても海抜の低い場所なので・・・販売時は東横沿線でと言われ、売却時は東白楽で叩かれるというパターンかと想像します。
現時点で、見学の申し込みは多そうですが、値段をみてびっくりしたというパターンではないかと思います。個人的には消費税前・円安（材料高）・人件費高・駅近という要素はあるものの沖式などからはかけ離れており、やや足元を見られている感じがして、クラッシイの値付けがちらついた次第です。やはりもっと範囲を広げてみないといけないのかなと。

[84: 匿名さん]

南向きで4700～5600万の情報から坪単価を予想。

間取りが分からないのですが、


５６００万が７７．８２ｍ２とすると、
５６００万／77.82m2＝７１．９６万／ｍ２＝２３７．８９万／坪

２４０万／坪超えはしなかったのでしょうか？？

もしそうだとしたら、ＳＵＭＯで他の方が見られている「ザ・パークハウス 戸塚」の坪単価よりも安いですね。

もっとも環境だけみても、
パークハウス戸塚→駅近、繁華街近くで便利、賑やか、
グレヴィア東白楽→駅近、近くに繁華街なしで戸塚物件と比較して不便、戸塚物件と比較して静か、と、

全く違いますが・・・でもまあ戸塚の駅前ですら、２４０万／坪を超えていると考えれば、
これを超えなかった本物件は、割高とも言い切れないかと思っています。

私は、直床と二重床の違い等の設備面の違いも含めて、妥当性を見極めて、前向きに検討したいと思います。

[85: 匿名さん]

何も坪単価が高い戸塚と比べなくても・・・

[86: 匿名さん]

８５さん、８４です。
ｓｕｍｏの表示によりますと、皆さん、戸塚の物件も御覧になられているようでしたので、
比較のご参考までに意見を述べさせていただきました。

将来的な価値をみたのですが、

お隣の白楽駅で、（東白楽のデータがありませんでしたので・・・）
１０年落ちで、約６０万／平米～約８０万／平米→１９８．３万／坪～２６４．５万／坪
２０年落ちで、２０万／平米～４０万／平米～６６．１万／坪～１３２．２万／坪

これに対して、戸塚駅では、
１０年落ちで、約４０万／平米～約５０万／平米、１３２．２万／坪～１６５．３万／坪
２０年落ちで、 ２０万／平米～４０万／平米～６６．１万／坪～１３２．２万／坪

参照ＵＲＬ
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=39055646853952...

白楽になっちゃいますが、戸塚と比較すると、
１０年落ちでは比較的高い価値、２０年落ちでほぼ同じ価値という感じです。

そうすると、東白楽よりも横浜から遠い戸塚で現在売り出している物件（パークハウス戸塚レジデンス）
の２４０万／坪との対比をする限り、決して高すぎないように思いました。

あとは、建物の構造面や日照等で、とれだけ差があるかによって、それぞれの実質的な価値をみる必要があるかと
思います。もっとも価値観は人によって異なりますし、価格以上に評価を高くする項目をお持ちの方もいるかと
思いますが・・・

いずれにしても、高いとか安いとかは、何に対して高いのか安いのかという相対的な評価をしないと言えないことですし、
各物件の価値は、人によっては値段以上に特定項目（例えば、日照やブランド・・）を評価する人もいるように、
購入検討者個々の価値観によって、評価項目にバラツキがあるかと思います。

[87: 匿名さん]

今思えば、隣駅で既に完売した白楽レジデンスの平均坪単価240万（200～260万レンジ）というのは、スペックやゼネコンを考えれば割安だったということでしょうかね…

[88: 匿名さん]

5000万円とか。なんか白けちゃったなあ。

[89: 匿名さん]

いくらなんでも高すぎﾜﾛﾀ

[90: ビギナーさん]

地名にブランドがない東白楽だからこそ、お手ごろ価格で出るかと期待してる方もいらっしゃると思うんですよね。
大手町など都心に出るには微妙だし、直床だったり近隣にマンション建設予定があったり、お買い物に不便だったりということももう少しお安いかと思ってたので、ちょっとガックリしちゃいました。

[91: 匿名さん]

そうですよねぇ。。。
東白楽でブランドがない分、
お手頃な穴場感覚のある物件になるのかなって思ってたんですけど、
これじゃ、この物件を選ぶ意味ってないよなぁ。

[92: 匿名さん]

東横線が便利になったから、強きなんですよ。

[93: 物件比較中さん]

担当者の話では、何て言っても、東白楽駅から徒歩2分という点で、強気になっているそうです。

[94: 匿名さん]

最近の相場からすれば、こんなもんじゃない？高い高いと言ってる人達は一体どれくらいの坪単価なら妥当だと？坪２００万とかだったら、東横線諦めるかバス便物件にするしか無いんじゃないかな。

[95: 匿名]

周辺環境からみても、想定内、妥当な価格でしょう。直床は多少きになりますが、、

[96: 匿名さん]

この際、直床は我慢しないと。これで６階建ての二重床高天井物件だったら、ますます手が届かないマンションになってたでしょうね～

[97: 周辺住民さん]

5000万買える人があんなマンション買うかよ
何考えてるんだろ

[98: 匿名さん]

確かに、わざわざ東白楽？

[99: 物件比較中さん]

東白楽って何の魅力があるのですか。

[100: 物件比較中さん]

この物件なら、仮に二重床二重天井にしても、容積率確保のために、恐らく下り天井だらけになったんじゃないかな。直床で天井スッキリしているのと、二重床二重天井であちこちに下り天井があるのとで、どっちがいいのか？

[101: 匿名さん]

白楽物件に5000万円出したくない人、直床が嫌な人は
うだうだ文句言ってないで別の物件探せば良いのに。

[102: 匿名さん]

う～ん。横浜に近いのはいいですが、普段の買い物は不便そうですね。
いろいろ出遅れて元住吉の物件も駄目で、こちらを検討してましたが、価格を見たら大倉山も一緒に検討出来そうです。

[103: 購入検討中さん]

ちょうど南向きが、高校のグランドに面してる。
野球部の練習と、電車の騒音値が…。
平日も休日もあるよ。

[104: 匿名さん]

学校が前だとうるさいし、風が強い日は砂ぼこりが気になりそうですね。
なかなかこれだ！って物件は難しい～

[105: マンコミュファンさん]

仕様的には新子安・反町の物件とあまり大差はないように思えます。残念ながら直床は高度地区からは自然だと思います。６階建て３ｍに意図的にしたとしたら逆に費用的な特殊性が出てきます。
２４５０を確保するにあたって、２重天井を低くすれば２重床が技術的にできなかったわけでは無さそうなのが残念です。直床のトレードオフであるスラブ厚みも特に注意して厚くするようにはしていなさそうですので、この点もやはり並物件です。
建物のグレードは普通なので、東横鈍行停車駅の２分にどれだけ価値があるか、南向きの日当たり良さは乾燥時の砂埃との戦いに化けないのか、低い立地、という事なのだと思います。

好意的に取ることもできるのかもしれませんが、７５平米の周辺中古物件も考慮に入れて検討すると、１０年後に２０％下落するのであればやめたいところです。直置き駐車場の有無でも計画自体の余裕の無さが見えてきます。反町周辺は駅から近くてもこのような物件は散見されます。
特に南側は盛り過ぎた感がどうしても拭えません。このあたりが気にならなくて、周辺に物件が最近なかったんで、お金出せるのであれば問題ないんじゃないでしょうか。
一方東側はマンションが建つので平米単価は妥当と思われますが、道路をまたぐとは言え条件は悪いです。セールストークには注意が必要とおもいます。

周りは借家の暗い感じがまだ多いですが、南側は数件建て変わりますし、雰囲気は良くなるのではないでしょうか。新日本住建次第ですが、この物件でなければいけない理由を探している最中です。

[106: 匿名さん]

>>105
なんか必死で買わない理由を探してる感じがするなあ。
もっと身の丈に有った物件探したほうが良いよ。

[107: ビギナーさん]

砂ぼこり！そうですね。
気づきませんでしたが、調べてみたら資産価値を落とす大きな要因のようですね。
ありがとうございます。

[108: 匿名さん]

>99
魅力ないです。

[109: 購入検討中さん]

学校が隣接しているところは注意。
グランドの砂埃、騒音(吹奏楽、野球部等)は避けて通れない。

物件の周りに何もないので買い物はイオンになりそう。

東向きにしても他社物件が。

ただ、裏通りの道路は思ったより静かですね。

[110: 匿名さん]

>>105さん
担当の方に伺いましたが、二重天井ではあるそうですよ。

[111: 購入検討中さん]

東白楽や妙蓮寺は高級住宅街です。
小杉や日吉より価格が低いのはあり得ない。

[112: 匿名さん]

>東白楽や妙蓮寺は高級住宅街です。

とんでもない釣り針だ。

[113: 物件比較中さん]

>東白楽や妙蓮寺は高級住宅街です。

それはあり得ない…。

[114: 匿名さん]

東白楽でも駅東側白楽アドレスの一部高台エリアだけかな、まともな住宅街は。

[115: 匿名]

白楽は高級、東白楽は落ちる、というイメージがあるようですが、白楽で便利なところは下町であり、高級住宅街は相当な坂道の上で、暮らすには不便ですよ。東神奈川まで歩けませんし。
東側にマンションが建つのも、電車や道路の騒音を防ぐ壁になると思えば悪くないかもしれません。
校庭の砂ぼこりはある程度避けられないとは思いますが、日照が将来に渡って保証されていることと裏表の関係ですよね。中学校の校庭に面したマンション４階に住んでいましたが、洗濯物も床もそれほど気になりませんでしたよ。暑がりの家族がエアコンを使うことが多かったから、かもしれませんが。

[116: 匿名さん]

先日、MRを見に行ったが、営業員の対応がひどかった。とっとと案内して早く帰らせようとしているのが、見え見えで本気で売ろうとしているのだろうか？

[117: 匿名さん]

現在千葉に住んでますが、神奈川に引っ越す予定です。

神奈川の土地勘が余りないです。

通勤に便利と思い、小杉、日吉を探していましたが
やはり千葉と比較すると高いです。

日吉より先の妙蓮寺から東白楽の各停なら少しは
安くなるかと思ってましたが、妙蓮寺やここのスレを読むと
高級住宅街なので日吉や小杉より高いとなってます。

日吉や小杉より高いと言う事は、坪単価300位になるのですか

[118: 匿名]

No.117さん
付近の住民です。
通勤がどちらかわかりませんが、乗り換え等よくお考えになって選んだほうがよいですよ。駅に近いところは高いですし、離れたところは安いのはどこも同じ。
前出ですがこの物件が立地しているエリアは高級住宅地ではないと思います。
個人的にはこちらの物件の坪単価は駅力を考えると割高だと思います。
ちなみに、武蔵小杉や元住吉あたりでも駅から15分まで視野広げればまだ物件はあるのではないでしょうか？
あえてこの物件の立地のいいところといえば、東神奈川駅と京急の仲木戸駅も使えるところではないでしょうか。もし羽田をよく使われるのであれば都内の多くのところよりも便利です。
この物件はお買い物に便利な大きいスーパーは徒歩５分圏内にはありません。まいばすけっとはあります。

[119: 物件比較中さん]

すいません、もしおわかりの方がいらっしゃいましたら、二谷小学校について教えて下さい。
こちらはトイレは洋式に改装されているでしょうか？
またエアコンなどは入っているでしょうか？
公立でも学校によってだいぶ設備に格差があるようですよね。

[120: 買い換え検討中]

私もモデルルームにいったよ。
本気で価格検討したかったが・・・
販売の人、東横線ー駅近物件で強気だったなー。
駅力はないけれど、やっぱ割高な印象がした
私の収入だと２ＬＤＫじゃないと買えないので撤退。
伊藤忠でも鷺沼のバス便物件のほうが総合してでも安いや。
予想どうりの結果ですわ。

[121: 匿名さん]

>１１８さん有難うございます。
１１７です。

通勤は都内城南地域です。

ここは駅から２分と近く、環境も良さそうなので金額によっては検討しようと思ってます。
取り敢えず、モデルルームに足を運びます。

[122: 匿名さん]

駅近というだけで相場に合わない値段設定。
だか営業は強気。
これは長丁場になりそうな物件ですね。

ただ、神奈川県内で東急だと他に
めぼしい物件がないのよね。

武蔵小杉のタワーにしたって完成は数年後だし。

[123: 匿名さん]

小杉のタワーなんて無機質だし高級住宅街でもないので
ここより地価が安いでしょ。

坪単価２３０ぐらいじやないの。

白楽選ぶ人は小杉なんか選ばない。

[124: 匿名]

武蔵小杉は東白楽とは別の利点があるでしょう。千葉方面へのお出かけの多い方ならとても便利でしょうし。
鷺沼のバス物件なら…という書き込みがありましたが、東横線と田園都市線では混み方が全く違いますよ。疲労度はだいぶ違います。それに、東横線は通勤時間帯でも特急と各停の所要時間が１０分も違わないのです。それゆえ菊名で乗り換えなくても座れることは期待できませんが…。

[125: 匿名さん]

東白楽は、２００ぐらいじゃないと高い。

[126: 物件比較中さん]

小杉のタワーって坪単価２３０で購入できるの？
出来るのであれば、小杉も検討しようかな。

今販売してるのはプラウドですよね。

[127: 匿名さん]

建物完成予定と引き渡し予定が平成26年3月上旬と平成26年4月下旬に変わってる…
これじゃあ消費税増税前に間に合わないではないか。。。

[128: 匿名さん]

確か９月までに契約すれば、消費税５％とモデルルームでお聞きしました。

[129: 匿名さん]

どうせ売れないんだから、安くなってから考えればいいんじゃないでしょうか。

[130: 匿名さん]

あの、マンション販売額は税込ですよね？提示された額に消費税がさらにかからないと思うのですが。。。そもそも消費税は建物代金にしかかからないですし、どこまでが土地代でどこからが建物代かも書いてないですし。
消費税を払わないといけないのは業者のほうですよね？

まあ、家具とかを買う場合はもちろん来年4月以降なら消費税が上がった分支払いは増えますが。

[131: 匿名さん]

それより、入居時期によって住宅ローン減税の適用が変わるんじゃないでしょうか？
控除対象額が拡大されるようですが、入居時期で適用対象が変わるんでしょうかね？