タワー ザ 上町台ってどうですか

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最近の新聞一面広告に出ていました。栄泉不動産ってあまり聞かないので気になりました。


所在地：大阪府大阪市中央区上本町西5丁目1-10（地番）
交通：大阪市営谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩4分
　　　　大阪市営千日前線 「谷町九丁目」駅 徒歩4分
　　　　近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩5分

[141: 匿名はん]

都心より上町台地が一番じゃないですか？
都会の地下鉄沿線内で、しかも教育水準が高く、高台にあって環境も良い。
そこそこお金に余裕があってでファミリー層で、都心一等地にこだわらないのなら、
当物件（上町台）か清水谷ハウスかグランドメゾンがいいよね。
都心ＤＩＮＫＳやシルバー層など子供がいない層にはいいかもしれませんね。

[142: 匿名はん]

都心ｖｓ郊外の議論をするなら、別スレを立ててやって下さい。

[143: 匿名はん]

まあまあ皆さん落ち着いて、此処のマンションが高く売れれば良いと思ってるのは、
マンション業者だけですよね、購入者は少しでも安く買いたいのが本音ですね。
此れ位の水は必要ですよ、皆がタワマンタワマンとはしゃぎ過ぎると、もっと急騰
乱立し、それこそ弾けてしまえば大変です。

[144: 匿名はん]

外壁のタイルの色分けが気に入らない
上、中、下、と価格帯で分けてるのか？

[145: 匿名はん]

日曜はドトールしか開いてない。

[146: 匿名さん]

大手銀行の変動金利が１０月から上がるんですね・・・（：：）
年内に上がることはわかっていたけど実際確定するとショックですね。

[147: 匿名はん]

１４５番さん、ドトール何処にあるのですか？教えて下さ〜い！

[148: 匿名はん]

私も外壁タイルに色分けは気に入りません。
子供達が、私の家は何色？とか階層社会を植え付けかねません。
まだ、業者は色分けして価格帯を差別化させている魂胆かもしれませんが、
色分けするなら、スタイリッシュに縦に色分けするほうが、ましじゃない？

[149: 匿名はん]

谷町筋にドトールあったよ。
日曜日も千日前筋を渡れば百貨店やレストランも開いてます。
鶴橋のおいしい焼肉屋さんも近いし、食べるところはたくさんある。

[150: 匿名はん]

今の価格じゃ値段が高すぎです。
タワー上町台は31階建てなのに、中層階でもヒルズの30階部分に相当すると思うよ。
タワー上町台の土地代と免震構造や共用部分にお金がかかっているのかな？
積水は全体的に価格が高い気がする。売れ残りそう・・・
地価は上昇しても消費者の懐は上昇していない現実を、業者はわかっていない。
結局、吊り上げた価格は、売れ残りとなって現れるだろう。
アップル谷町は売れ残りマンションを、地価上昇にかこつけて価格を上げたみたい。
愚の骨頂だ。不動産価値を上げるためか？買い手がいなけりゃ空家のままだよ。

[151: 匿名はん]

モデルルームに行ってきましたが、いまいち内装が野暮ったい感じがあった。
積水のグランドメゾンらしさを出しているが、同じタワーマンションでも福岡のグランドメゾン百道浜の方が、ホームページを見る限りずっと高級感があって印象がよい。http://www2.sekisuihouse.co.jp/gm/fuk/momochi/index.html
都心と海岸沿いなど違いはあるが、ただの高額マンションになりかねない。
積水さん、もっと力いれて造ってね。

[152: 匿名はん]

>>150
そうなんですよ。タワー上町台と上本町ヒルズ、福島ガーデンズタワーとローレルタワー梅田。
上町台地と福島と場所は異なるのですが、価格が上がりまくっているという現象が起こってます。
大体ですが、同階比較坪単価で３０〜５０万くらい違いますね。
2006秋価格が１割アップというのは同階比較ではなく最低価格比較であって、
同階比較となると２〜３割騰がってるんじゃないかと...

上本町周辺・福島周辺は新旧の相場比較に非常に有用です。

[153: 匿名さん]

そうですよね、１５１さん。
センスのあるインテリアコーディネーターを使ってほしいです。
フローリングの色も建具の色も置いてあった家具も何もかも普通すぎて「ふ〜ん」
て感じでした。
この掲示板を売主の方がごらんになっているなら、是非こんな感想を参考にして
ほしいです。
箱がいくら豪華でも中身が一般的では魅力半減ですね。
好立地とタワーマンションであることだけにあぐらをかいてちゃ、だめですよ。

[154: 匿名はん]

価格発表は１０／１４くらいみたい。

[155: 匿名はん]

しかしローレルタワー買った人今頃ほくそ笑んでるだろうな。
たぶん80㎡クラスで1000万ぐらい差出ると思う。
おまけにローレルはエレベーター5機あるし、ゼネコンもスーゼネだし。

[156: 匿名はん]

ローレルタワーはそんなに安かったんですか。
立地だけで言えばタワーザの方が断然いいですよね？資産価値もありそうだし。
モデルルームで模型を見てびっくりしたのですが、北東角部屋の低層階はタワーパーキングに完全に北側の視界を遮られるんですね。その分安くなっていると言えども購入する人いるかな・・・。
敷地内にあれだけおおきなパーキングがあるのってかなり残念ですね。

[157: 匿名はん]

ローレルは確かに安くてよかったですね〜。だから即日完売したんでしたっけ。でも、上町台も別のテイストがありかっこいいですよね。

[158: 匿名はん]

ローレルとの価格差は敷地の仕入れ経緯と容積率の差でしょうな。
土地の所有部分が多いタワーザ上町はどうしても割高になる。

[159: 匿名さん]

この中でビオール大阪とタワーザ上町台、両方のモデルルームをご覧になられた方が
いらっしゃいましたら、そのそれぞれの感想をお聞かせください。

[160: 匿名はん]

ビオールは板状マンションでしかも内廊下式。角部屋以外の間取りに
無理がある。中住戸は暗いでしょうね。
上町台は集中型なのでワイドスパンが取りやすく間取りは良いでしょう。

[161: 匿名はん]

157さんローレルも同じ上町台ですよ

[162: 匿名はん]

「ウェリス上本町ローレルタワー」と「タワーザ上町台」だから、
ローレルと上町台でいいのでは？？？私も勘違いしてます？

[163: 匿名さん]

１６０さん、ありがとうございます！
よろしければ室内の仕様なんかのそれぞれの感想もお聞かせください。
よろしくお願いいたします。

[164: 匿名はん]

>163
すみません。私建築関係なのでモデルは行きましたがまともに見てません。
理由はフルスペックのモデルを見たところでネガティブな要素は全て覆われて
るからです。モデルの見せ方は大京は上手でしたね。ただ私的に低層階、南向き
中住戸という条件は譲れなかったので資産価値的にビオールは外れました。
高層階はほんと値打ちありますけどね。今の所関西のタワーマンションで資産価値
ありそうなのは当物件、清水谷ハウス、シティタワー西梅田、新神戸ジークレフ
と思ってるのですが・・・　たぶん当りと思う。

[165: 匿名はん]

>164
タワー上町台を現在、検討中のものですが、フルスペックのモデルを見たところでネガティブな要素は全て覆われてる理由を具体的に教えていただけますか？
あと、清水谷ハウスは、すぐ北側に20階建てのマンションが建つと聞いて、私はあきらめました。
南向きは大丈夫だとおもいますけど。
当物件も、今後、南側の東平グラウンドに将来、マンションや施設が建つか心配です。業者は全く0％ではないとのこと。

[166: 匿名はん]

買う気満々だったけど戸建することにしました　ここ場所は良いけど・・・・

[167: 匿名さん]

１６４さん、度々ありがとうございます。
恐縮ですが、また質問させていただいてもよろしいでしょうか？
１６４さんが低層階・中住戸・南向きにこだわる理由を教えてください。
一般的には角部屋の中層階以上を希望しがちだと思うのですが、１６４さんは
専門的な見地からそのような考えをお持ちなのですか？
また、ビオールよりもタワーザ上町台の方が資産価値はありますか？
質問だらけですみませんが、教えていただけると本当にありがたいです。
よろしくお願いいたします。

[168: 匿名はん]

>167
低層階が好みなのは単に出不精なので高層階だと引き篭もりそうなので・・
そのため南側が抜けてる立地が必要なんです。それと建築物は一般的に
重量バランスの問題で上階へいくほどスラブ厚が薄くなるんです。うちは子供がいるので
下階に少しでも響かないようにと思ってます。あと中住戸の件ですが日本の緯度ですと
東西面開口は日射角が低い為、中まで日射が直達し壁面受熱も大きいです。南面は日射角
が大きく日射は庇に遮られて部屋の中まで届きません。逆に冬は日射角が南側も低いので
暖かいのです。冬暖かく夏涼しいのです。角部屋は冬の受熱は大きいですが外壁に面するため
熱が逃げやすいです。だから冬寒く夏は暑いです。特にタワーは外壁ALCなんで意外と熱損失
は大きいです。私的にエアコンが嫌いなので外廊下で北面も開口あればよりベターですけどね。
私が思うに資産価値は双方高いと思いますがどちらも大規模物件で共有施設が大げさです。
これらの維持管理は修繕積み立て金の計画表通りにはまずいきません。必ず一括徴収または
大幅な値上げがあります。組合がきちんと機能してくれるかで左右されるでしょう。
そういう意味では100戸〜150戸ぐらいの中規模タワーが好みなんですけどね。

[169: 匿名はん]

１６８さんへ
とてもマンションに精通しておられるようで関心しております。

小生、南森町のシティータワー梅田イーストにも関心を抱いているのですが、
検討されましたでしょうか。
もし、検討されたのならそのご感想を聞かして頂けたらと助かります。

[170: 匿名さん]

１６８さん、とても丁寧なご返事、心よりお礼申し上げます。
確かにマンションというのは一軒家と比べると外に出る回数が減りますね。
うちにも子供が二人いるのですが、マンションでなければサッと外に出て自転車に乗る
とか近くの公園に行くなんてことももっと気楽にできていたかもしれません。
重量バランスの問題でスラブ厚が薄くなっていく・・・なるほど、そうなんですね。
内廊下の場合、風の通りはどうなのか私も気になっていました。やはり外廊下に比べると
風の抜けがなくなり通りが悪くなるのでしょうね。
私は現在南側の８９㎡、北西角の７８㎡のどちらかで検討中なのですが、北西角は１６８
さんなら避けますか？南側にもしかするといずれは建物が建つかもしれないことを考えると、
植栽豊かな北側に面しているほうがいいのではと思ってしまいます。だけどこっちは間取り
があまりすきではありません。
修繕積立金のことも考えると恐ろしいですね。エレベーターいらないのに・・・。
ところで１６８さんはご購入は前向きに検討されていらっしゃるのですか？

[171: 匿名はん]

ビオールについて少々私見を。まず、規模が大きいので24時間人を常駐させるコストが小規模物件よりも１戸あたりコストが下がります。また40階が展望ラウンジなので、下層階の人でも眺望を楽しめます。くわえて、駐車場、駐輪場がスロープ式で地下に用意されているので、雨に濡れません。一般的なタワーパーキングよりも高級感があるでしょう。また販売が1年以上前なので、30階付近南向き住戸でも90平米で5000万弱と割安。一方、中廊下は外廊下に比べ風が通らないのは当然でしょう。ただし、高層階は地上よりも風が強いので、窓を開ける大丈夫でしょう。一方、ビオールは中廊下はエアコンはありません。管理費は抑えられる反面、夏は日陰と同じ程度の気温でしょう。照明があるので暗いというよりホテル的でしょう。上町台のメリットは、低層階でも視界が開けている点、角住戸が多い点ですね。

[172: 匿名はん]

タワーザ上町台の良さは、何より立地の良さだと思います。
地下鉄２駅、近鉄、空港バス乗り場、百貨店など全て、５分以内で行けます。
都会に森を意識しているように、周囲に公園があるにも魅力です。
あとは価格帯だけ。積水さんよろしくお願いします。

[173: 匿名はん]

>169
たしかダイヤモンドか何かの雑誌で「買って損のないマンション」No.1に
選ばれてましたね。うちは教育環境の点で候補には無かったですがちょうど
いい規模ですね。50戸に1機のエレベーターもいいですね。四天王寺もそうだけど
住友の小ぶりな物件は業界では評価高いです。住民のマナーも戸数の少なさゆえ
匿名性が低く乱れ難いです。ただ私的な難を言えば今時屋上に設置してる
高置タンクが意匠的に疑問です。やや古臭く感じます。

[174: 匿名はん]

>170
私なら何階であろうと南向きを選びます。眺望については好みがあるので
何とも言えないけど超高層階なら北向きもありかなと思います。ただ
日射角の低い西面開口は家財やフローリングの劣化を助長します。住みだすと
割と早い時間にカーテンを閉める生活を強いられると思います。ファミリー立地
の物件なのでなおさら南面開口の方が資産価値は高いと予測します。

[175: 匿名さん]

１７４さん、ご意見ありがとうございました。
現在南西の角部屋に住んでいるのですが、西日を浴びた畳はたった４年でボロボロです。
うちは低層階しか購入できませんのでやっぱり南向きのほうがいいんですね。
南側に何も建たなければ躊躇しないのですが・・・。

[176: 匿名はん]

>171
ビオールを貶したつもりはないです。ただ高層階に比べて低層階の買い得感が
希薄な為、低層階好きの私には転売時に苦労しそうと思っただけです。
また間取りについては通常田の字を選択すべき板状マンションで内廊下に
した為、居室に開口が取り難くやたらDENやクローゼットが多い無理のある
間取りに正直感じました。それなりに工夫はされてましたけど。半面バルコニー
もファミリーにはしんどいです。それと入居されれば分かりますが
中住戸のダイレクトウィンドウは夏は暑いです。しかも内廊下ですから。
関電物件なんで当然エアコン使用が前提の企画なんでしょうが時代の流れなのか
集合住宅の意味合い、良さは完全に無視した設計がなされてます。
事業なんで売れればいいとはいえ住む人の身になってマンションを造って欲しいと
思いました。各設計担当も売主のいいなりになるのではなく資産価値がじわじわ
出るような「洞察力」を身につけて欲しいです。

[177: 匿名はん]

なんかさみしい人ですね。こんな事書いてる自分の顔を見てみてください。どのマンションを買う人も楽しみにしてるんですから。ほんとかわいそうな人ですね。

[178: 匿名はん]

>177
今は水曜日の夜中。私は一般論として業者に伝えたいのです。
板の流れ読んでください。

[179: 匿名さん]

１７６さん、またまたご意見ありがとうございます。
専門知識を持っていらっしゃる方のご意見を聞くことができて嬉しく思います。
１４日にタワーザ上町台の価格発表がありますが、確実に高額設定でしょうね。
それでも今後景気がさらに良くなり地価と金利が上昇し続けることを考慮すれば、
少々高く感じてでも今買っておくべきなのかも知れないのでしょうか・・・。
庶民がマイホームなんて変えない時代がまた来るのでしょうか・・・。

[180: 匿名はん]

冷静に読んでも176さんの意見は正しいと思う。
現在、細長高層マンションの34階の中住戸（内廊下）に住んでいるが、片側しか窓がないため
風はほとんど流れない。高層だからといって換気できるものではない。部屋の温度調整はエア
コンを使っている。
ビオールは良いマンションだが、ビオールに限らず「内廊下＋中住戸」の持つ欠点は真摯に受
け止めるべきではないか。

[181: 匿名はん]

>176
まあ、それぞれに一長一短というのはあるんじゃないかな。
ダイレクトウィンドウで夏暑い(光熱費↑)のは、中住戸よりは南西角だろうね。
中低層板状マンションでは、角住戸は三面開口で外廊下一番奥になるので
メリットが大きいが、タワー高層階は基本的に機械換気に頼ることが多く、
住戸位置でのプライバシーの差も少ない上、角住戸では梁・柱部や廊下面積
が割合多くなりがちということもあり、タワマンの場合中住戸のコストパフォ
ーマンスが比較的高くなるんだよね。

[182: 匿名はん]

夏場のダイレクトウィンドウはマジで暑いですよ
リビング20畳程ありますがカーテン無しだとフローリングが熱いです

勿論　カーテンをしてエアコンを入れれば問題ないですが

[183: 匿名はん]

>181
だから通常二面開口取れない中住戸はダイレクトウィンドウは使わないのです。
大抵のマンションはそうなってます。角部屋のみです。熱の逃げ場が無い
中住戸には不向きなんです。確かに壁面のボリュームが多いマンションの
外観は迫力が出ます。でもセカンド利用はともかくエアコン使用、洗濯物は
乾燥機使用が半強制の住戸がいい生活環境を作れるとは思えないのです。
スマートに生活できる人はわずかだと思いますよ。恐らくみんな太陽の下で
洗濯物も干したいし、バルコニーにプランターも置きたいと思ってるでしょう。

[184: 匿名はん]

この掲示板を見なければ、ダイレクトウィンドウというものが暑いなんてこと知ることもできませんでした。見ておいてよかったです。
ビオールの中住戸・ダイレクトウィンドウのお部屋を購入された方がもしもこの掲示板を見ていらっしゃったら嫌な思いをされるかも知れませんが、住まう前に把握しておけてよかったのかも知れませんね。
ところでみなさんは購入されるとしたら住宅金融公庫？それとも銀行？
銀行の場合どこがおすすめなんですか？ご存知であれば教えてください。

[185: 匿名はん]

高層住宅のダイレクトウィンドウははめ殺しか、すごく狭くしか
開けられないようになってるから、角部屋だろうと中住戸だろうと
熱の逃げ場としてはさほど期待できないかと。
たとえばデザイン性重視で？壁が全面ガラス、バルコニーのない
二面開口のコーナーリビングは、夜景を観るにはいいけれど日中は
温室効果で特に南側などエアコンなしでは蒸し風呂化を避けられない。
二面バルコニーの場合のみ風通しについては明らかに有利となるが
高層からの眺望はダイレクトウィンドウに劣るというジレンマがある。
バルコニーを物干しやガーデニングにフルに利用したいのであれば
もともと規約のゆるい低層物件を選ぶのが正解では。

[186: 匿名はん]

すごい前評判だな　ここ

[187: 匿名はん]

今日車で近くを通ったので雨の中見てきました。
とても立地いいですね。

環境は清水谷ハウスには多少劣るけど、利便性は勝っているし、
利便性・環境の両方グランドメゾンに勝っていると思いました。

あとは中身ですね。

[188: 匿名はん]

まとめると
ポジティブな要素
環境、利便性、戸数、外観、構造、地盤
ネガティブな要素
過度の共用設備、価格、内廊下、ゼネコン、駐車場
と言ったところでしょうか

[189: 匿名はん]

そうかなあ。俺なら、グランドメゾン夕陽丘がよかった。
だって、竹中施工だからね。
しかし、ここだろう。坪単価無茶苦茶高い価格で購入したんだろう。
どのくらいの価格になるんだろうね。

[190: 匿名はん]

利便性はとてもいですね。環境は上本町周辺はちょっと物騒な気がするので最良とは言えないけど、緑のある公園に囲まれて、植栽もたくさんあるという意味での環境はいいと思います。
どんな物件も良し悪しはあるもの。自分が何を重視するのかを冷静に考えて、悔いのない決断をしなければいけませんね。
グランドメゾン夕陽ヶ丘は評判いいんですね。立地があまり好きではないのですが参考に一度見に行ってみようかと思います。