【入居予定者用】横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンス パート１

[入居予定さん]

横浜ポートサイドプレイス　タワーレジデンスの抽選も終了しましたので、住人用スレッドを立てました。
マンション情報は元より近隣情報などを交換出来ればかと思います。

所在地：神奈川県横浜市 神奈川区22
交通：東海道本線「横浜」駅から徒歩8分

[241: 匿名さん]

品質の不適格については、恐らく売主側の一方的過失責任でしょうから、当然今回の様に「（引渡し時に）白い外装がムラだらけ」の状態ではなく、均一な塗装状況にしてから引き渡されますから、問題は生じないので心配することは無いと考えています。
万一、入居時期が遅れる事等によって生じる金銭的、精神的、時間的、法的損害等は当然補償がありますのでほとんどの場合問題は無いと考えられます。

私が危惧しているのは、皆様もご存知のように、この下落幅と下落期間が予測できない奈落の底に落ち込むような世界経済情勢の悪化の中で、横浜周辺のマンションも他地域と同様（平均以上か以下かまでは引渡しまでにまだまだ時間等があるので検証していませんが）と思われる価格の相当な下落現象が起こっている事です。契約では、このような場合、「売主及び買主は誠意を持って協議して定める」という抽象的表現になっていますが、具体的に双方どのような対応を図るのが良いのか、思案しているところです。

どなたか何か良案が有れば、ご提示ください。

[242: 匿名さん]

何を根拠に大丈夫なのかがわからないです。まだ誰も確認していないしコミットメントもされていない。
その中で保障があるから大丈夫というのは、ちょっとポジティブ過ぎる気がします。
保障に対して積極的に対応するような優良企業なら初めから言われずして直すでしょう。

まして保障とは所謂金銭の話しであって、実際に遅れた際の購入者の労力は到底図りえることができません。ですから出来る限り早く対応していただくことが双方にとってベストだと思います。

[243: 匿名さん]

242様へ
おっしゃられように大丈夫な根拠はないのです。私は考えられる事を時間的制約等の関係で二三申しあげているだけです。
237、241に述べた内容は、ご覧頂ければ分かりますが、いくつかの仮定と推測と個人的見解を中心に述べています。繰り返しますが、基本的事実が確認できてい無い状況で発言しています。ただ、少しでもお役に立てればという気持ちで書いたのですが・・・・
分からないといわれてしまうと、揚足を取られたようで考えてしまいます。残念です。

お察しするに242様にとっては、引渡し時期が予定より遅れると到底図りえない労苦が有る事は分かります。
しかし契約書にもあるとおり、引渡しが遅れる事もありうるのです。それも何の補償もない場合もありうるのです。
大地震の発生、外出禁止令が出るような恐ろしい流行病の発生、AIGが破綻してしまった様に日本の優良企業の破綻等、突発的な出来事がわれわれをいつでも待ち受けているかもしれません。
明日の事は、全て未確定だという見識者も世の中には沢山います。

話がそれましたが、できるだけ引渡し時期通りにことが運ぶようにするには、少なくとも今分かっている不具合（色ムラが本当だとして）について、公社にお聞きになるのが最善の方法と思われます。但し単なる質問では、恐らく公社からは具体的な回答は得られないと思います。何百億のプロジェクトですからそう簡単には答えようが無いと思います。何か工夫が必要ではないでしょうか。

お聞きになったら、公社の見解を他の購入予定者の皆様にも周知頂けるようにこの掲示板でお知らせ頂けるれば幸いです。

[244: 入居予定さん]

外壁の塗装が丁寧にぬられていない状態との事で、私はまだ現地で確認はしていませんが、
この掲示板だけで議題にあがっていても、鹿島さんは動かないと思います。
先日送られてきた工事進捗状況の報告によると、外壁はあと止水を完了させたら終了と記されています。
つまり、通常はもうこれ以上塗ることはありません。
近々に現地へ確認に行くつもりですが、一人でも多くの方が実際に塗装の塗り方を見て、野村不動産へ塗りなおしの要求をすることが必要だと思います。
入居の遅れを望まないのはみなさんも同じだと思います。
どうぞよろしくお願いします。

[245: 入居予定さん]

売り主は完全な品質の状態で購入者に引き渡す義務がありますが、「完全な品質」というのは売買契約上、
法律上（建築基準法、消防法等）適切である、そこで快適に生活することに対して一般的に期待される技術的・性能的な要素を備えている、
契約図面通り・モデルルーム通りに仕上がっている等々、様々な条件があります。
一方、施工者が事業主に引き渡す際も上記と同様の条件があるわけですが、こちらは最終的には
事業主が「この品質でＯＫ」と言ってしまえばいい。
結果として購入者が品質に満足できないならば、売り主に抗議をし、
それが契約違反であることを認めさせ、事業主から施工者に補修工事をさせなければならない。

つまり、施工者たる鹿島が責任を負うのは、一義的には工事発注者である横浜市住宅供給公社のみ。
購入者に対しては直接的には債権債務関係がないのだから、購入者が相手にしなければならないのは
あくまで公社であり、鹿島や販売代理に過ぎない野村不動産アーバンネットに文句を言うのは筋違い。
とにかく相手は公社ですよ。

[246: 匿名さん]

全然筋違いなんかじゃないって。
最終的には公社なだけであって、だから公社に言うべきとも言い切れないでしょ。
それは鹿島と野村と公社の三社間の話しであって、購入者は含まれていない。

購入者の今までの段取りや関わりの殆どが代理店な訳で、購入者からしてみれば代理店に言うものと思うのが普通。別に野村に言いたければ野村に言えばいいんですよ。どこに言うべきかなんて、こっちで判断する必要なくて、野村に言って｢ウチじゃない」と言われたら、販売代理店はオタクなので、公社と鹿島に確認して、どこからでもいいから回答下さいと言えばいい。

この掲示板で、どこに言えばいいかなんて論じる前に、野村でも公社でも、とにかく言えばいいんですよ。

[247: 入居予定さん]

素人的には、246さんに１票、
法的には、245さんに1票
といったところですか？
いずれにしろ、契約者が束にならないと動かない相手でしょう。

[248: 契約済みさん]

天気があまり良くなかったのですが写真撮ってきました。
確かに丁寧に塗っているようには見えませんね。

[249: 匿名]

インテリアオプションの案内とどきましたけど
結構高い感じがしますが
皆さんは申し込みしますか？

[250: 入居前さん]

塗りが雑だなんだって・・・
そもそも塗り壁でいいのかい？

タイルではないんだ？？？

[251: 匿名さん]

こういう柄だったりして。
と冗談はさておき、ひどいね、こりゃ。

[252: 入居予定さん]

インテリアオプション高いですよねぇ。
食器棚位は頼みたいのですが、コーティングとかこのページの広告MISHINAとかで頼んだほうが水周りなども抗菌仕様で良い気もするのですが・・・
表札も安くはなってないですよねー。まとめて注文なんだからもっと割安でもよい気がする。

[253: 部外者]

大規模修繕の時に外壁の塗装を塗りなおすことになるはずです。ここは海に面しているから塗装のヤレも大きいはず。なぜタイルを使っていないのだろう？　お隣のマンションは全面的にタイルですよ。ナビューレとか。
公社は何を考えているのでしょうね。
10年後の大規模修繕はすごい金がかかりますから、早めに修繕積立金を増額する必要があるでしょうね。

[254: 入居予定さん]

公社だからこんなもんなんじゃないの、という諦めもある。
華美なものを作らず廉価で住宅を供給するのが目的だから。
ナビューレはぜいたくに作ってあるもん。三菱倉庫が長年持っていた土地だから土地代の負担が少ないし、
工事費も高騰する前の時代。工事費が上がり出したころに着工しているこことは事情が違うでしょう。
外装だけじゃなくて内装、建具のグレードなんかも全然違うし。

気になるのは鹿島が設計施工だということ。公社が鹿島の仕事をちゃんとチェックしてないと、
施工中ＶＥとかいう名目で、仕様が切り下げられちゃったり、仕上げが雑になったりしちゃう。
特に去年までの工事費高騰局面では、鹿島の所長も隙あらば取り返そうとしてるはずだからさ。

[255: 匿名さん]

価格ばかりは一丁前なくせ仕様は普通、仕上げも雑ってなら文句も言いたくなるさ。
ここの手付け放棄しても仕様良しな築浅中古がこれからゴロゴロ出るかもしれないのに
こんな仕事ぶりじゃ先が思いやられるよ…

[256: 匿名さん]

で、誰かどこかに聞いてみた？

[257: 匿名さん]

ここの外壁、タイル張りじゃないんだ。
おとなりのイメージが強くて、ここも当然タイル張りと思い込んでたけど・・・
てっきりミニナビューレが出来るものと思ってた

[258: 匿名さん]

>>255
ここが売り出された当時、「価格ばかりは一丁前」なんて思ってる人、いなかったんじゃない？
むしろ、近年まれに見る大安売りで、数十倍なんて倍率になる部屋もあったくらい、客が殺到したじゃん。
もちろん今から見れば普通〜高いくらいの価格帯だろうけど、もともと安いマンションなんだから、
安普請でも仕方ないって。

[259: 匿名さん]

でも、それが塗装のムラとは直結しないよね。

ここの安さは売り主と土地の問題だからであって、安いから手抜きになるなんて耐震偽造以降、罷り通る訳ない。

[260: 入居予定さん]

鹿島、営業停止１５日って
結構影響ありますか？？

[261: 匿名さん]

＜鹿島＞１５日間営業停止　茨城汚職有罪確定で


　国土交通省は１１日、大手ゼネコンの鹿島（東京都港区）を２６日～４月９日の計１５日間、建設業法に基づいた営業停止にすると発表した。公共・民間を問わず、全国の建設工事が対象となる。茨城県知事らが逮捕・起訴されたゼネコン汚職事件で、贈賄罪に問われた同社元幹部の有罪が確定したための措置。同事件に関与したゼネコン側の処分は終了した。

　０８年１２月に最高裁第３小法廷が鹿島の元副社長と元専務の上告を棄却する決定を出した。１、２審の判決によると、２人は９２年１２月に茨城県発注工事を受注した謝礼などとして、当時の知事に２０００万円を渡した

[262: 匿名]

建設業に関する営業の停止だから工事は問題ないんじゃない？

[263: 匿名さん]

＜＜＜公共・民間を問わず、全国の建設工事が対象となる＞＞＞

よく読みましょうね。

[264: 匿名さん]

>>253
確かに高級感は無いけどタイルより吹き付けの方が安上がりだからそれでいいと思うよ。

通常のマンションではタイルの方が初期が高額だけど劣化が遅く修繕回数ないし一度の面積を減らせて落ち着く。
対して吹きつけは塗布自体は安いはずが足場作りに１千万単位の費用がかかる事から維持費が抑えられない。

タワーの場合は、タイルの剥離落下による被害が大きいため劣化が進行していなくても検査の回数が増えコスト高になる。
吹き付けはゴンドラ利用になるため、ゴンドラの維持費は大きいが何れにしても必要な費用で、足場が必要ないためかなり手軽に行なえる。

[265: 匿名さん]

へーそうなんだ。
なるほどねぇ。

じゃ、塗り直してもらおう！

[266: 部外者]

ここのマンションは、ゴンドラがついているということなら納得です。
それなら吹き付け塗装でもいいのでは？　将来のメンテナンスも大丈夫ですね。

タイルについては、記述に誤りがあります。
タワービルディングの場合、工場で壁材をタイル張りした状態で製造したものを持ち込んで組み立てるプレキャスト方式だから、部材は工場で検品しているし、タイル剥離の可能性は低いですので、定期検査はしませんよ。したがってメンテナンス費用はかかりません。

ただ、どうせいつかは塗りなおすことになるの多少のぬりむらは気にしなくても大勢に影響ないし、ぬりむらのやり直しのためだけに入居を遅らせるのは経済的な損失が大きいと思います。（業者ではなく、買主にとっての損を言っています）

入居後に、共用部の１年点検や２年点検があり、共用部の補修工事がありますから、普段チェックしておいて、これはひどいという箇所を、点検の際に指摘して塗りなおしを管理組合から売主に要求すれば、売主は鹿島に塗りなおしをさせます。（公社は、鹿島との契約で、２年アフター期間の補修工事は鹿島にやらせることになっているから、公社は腹が痛まずに鹿島にやらせることができる）入居前から心配する必要はありませんよ。

[267: 入居予定さん]

本日、明け方に富士山の真上に月が来る「パール富士」という
現象がみれたそうです。

本日付の毎日新聞
http://mainichi.jp/select/wadai/graph/20090312_2/3.html

[268: 入居予定さん]

No.261 ,263さん

野村さんに電話で確認したら、
「今のところ、鹿島から工事中止の連絡はない。工事は順調」
とのことでしたよ。

塗装の件は自分の目で確かめてないから、なんともいえんなぁ。。
月内は忙しくて現地にいけないので、
来月のインテリア説明会の際に観てみよう。

[269: 入居予定さん]

現地で建物を見てきましたが、気をつけて見ると全体にムラだらけでビックリでした。
私は担当営業にクレームの電話を入れましたが、素っ気無く「確認します」との事。
とにかく現地に行かれない方は、担当営業にでも公社でもクレームを入れてほしいと思います。
みんなで協力すれば、気持ちよく入居を迎えられると思いますよ。

[270: 匿名]

N269さんの写真を見る限り、この塗装の品質は新築建物の商品価値）がありません。勿論明白な欠陥商品です。つまり契約違反です。但し、写真なので光線の関係でこのように汚らしく見える等、定かではありません。そこの確認が是非とも必要です。
仮に欠陥があった場合、私の想像では、引渡し時には、全く問題なくきれいな状態にやり直して渡される事は間違いありません。そうでないと引き取れない。契約違反になるので、販売者側としても違約金、損害賠償などの問題が生じ、対処しきれない事になるでしょう。

[271: 住民さんＡ]

>>270

塗りなおしはさせるべきですが、そのために入居が遅れるのは本末転倒です。
建物の基本性能には関係ないですから。

入居２年間は、アフターサービスで不適切な工事箇所は全て修理できます。
それに個人でモノをいっても共用部に関しては売主は動きません。

入居後、管理組合を結成した後に、理事長が、売主に強く申し入れれば必ず直させることができるし、
入居時期が遅れることがあれば私達入居者の方が、様々なスケジュール変更や、賃貸にお金を払うことになるなどデメリットが大きい。

軽率に入居前に騒ぐのはやめてもらいたい。

[272: サラリーマンさん]

一般論ですが、専有部に関しては、オーナー個人、共用部に関しては管理組合と責任分担されています。
区分所有法を見てもそういうことになっています。

共用部は、管理組合が（その代表者の理事会や理事長が）入居後のアフターサービス期間中に不具合箇所を売主に指摘して修理してもらえます。

しかし、個人が個々に申し入れても、水漏れ、断水のような緊急事態は除いて、売主が動くことはないです。

特に今回のような範囲が大きく、塗装を塗りなおしにしても長期間の工事が必要な場合、個人が何言ってもムダです。売主としても、共用部に関しては管理組合理事会と相談してということになろうかと思います。

[273: 入居予定さん]

＞272さんへ

あのー、まだ誰も入居しておらず、まして工事中なのですが・・・・

[274: 匿名さん]

>273

え？

だから、管理組合が結成されてから動いても遅くないし、一般的にはその流れだって言ってるんじゃないの？

[275: 近隣住民]

私も見に行きましたが，
私は，真中付近に茶色い汚れがあるのが気になりました．
建築機材のさびか何かでしょうか？
さすがにあれは消してもらえると思うのですが・・・．
１階はまだコンクリートむき出しの状態ですし，
まだ建築中でこれから手直しするのではないかと思われますが
確認する必要はありますね．

[276: サラリーマンさん]

272です。

塗りむらは、気になりますが、入居後に必ずなわさせることができます。
共用部に関しては、管理組合から売主に申し入れしないと動かないからです。
また、塗りむらぐらいで、入居を遅らせるほどのデメリットがあるのですか？
入居時期がおくれたら子供の通学とかどうしてくれるのですか？
じょうだんじゃない。

[277: サラリーマンさん]

個人がバラバラと適当に文句を言って直してもらえると思うのですかと皆さんに問いたいです。

建物全体にかかわる問題なら、全体の意見をまとめる管理組合が修繕依頼事項を集約して、業者に申し入れるということじゃないですか？

皆さんマンション住まいの経験が浅いのかもしれませんが、マンションの共用部の手直しは、個人ではどうにもなりません。

[278: デベ勤務で入居予定]

>>277
引き渡しを受けた後なら、区分所有法に基づきそういう理屈になるかもしれないが、
そもそも民法上の債権・債務として、このような状態は債務不履行だ（契約に合致した商品ではない）、
というふうに考える人がいても不思議じゃないんじゃない？

外壁の色ムラなんぞ、建物の機能に関係がないんだからガタガタ言うな、というのも一つの考え方。
高いカネ払ってんだから、こんなんじゃ許せない。入居後にやり直すにしても、かなり大がかりな作業になるから、
生活に支障があるので、今のうちに直しておくべき、というのも一つの考え方。
あんたにどっちか決めつけられるような筋合いの話じゃない。

公社と鹿島がどういう契約を結んでいるか知らないけど、業界の標準契約書（民間連合約款）でも、
図面・仕様書に合致しない施工がなされたときは、監理者が指示して、請負者の負担でやり直すこと、
この場合は工期の延長ができないことが明記されている。
監理者が施工者と同一の会社であるからといって、その指摘を為さない場合は、
監理者の義務違反であり、建築士法にも違反する行為。公社も厳しくチェックするべき。

現実的には、建物自体が上棟すれば、後は内装工事が主になる。その間に、ゴンドラか何かを吊して修繕作業をすることになるだろうが、
鹿島が現場の人数を増やして同時並行で作業すれば、スケジュールに大きく影響する話でもない。

[279: 入居予定さん]

278さんのおっしゃるとおりだと思います。
塗りなおしをするにしても、住民の入居後よりも現場事務所や資材置き場もある今のほうが行いやすいと思います。
そもそも、いい加減な塗り方をした下請け業者に責任を持って塗りなおしをさせるわけですから、
手形が落ちる前だし、今なら鹿島は痛くもかゆくもないのでは？

[280: 入居予定さん]

とは言っても、業者の手抜きを見過ごしてそのまま上まで作らせた怠慢な監理者に最大の責任があるね⇒公社

[281: 277]

>>278

デベ勤務と思えない見識ですね。

じゃあ聞きますが、誰がどうやって公社や鹿島を動かすのですか？業界に詳しいあなたが責任持って公社と交渉するのですか？
塗りなおしの工事といっても工事方法やその範囲は誰がきめるのですか？
公社や鹿島が、今の状態で、社内基準を満たしています、引渡し上もなんら問題ないですとつっぱねたらどうするのですか？
個人で文句言ってもなんとかなるものでもないし、こんな大規模なことを個人に進められてしまう方が恐いですよ。
共用部は、管理組合として対応してもらいたい。

[282: 匿名さん]

だーかーらー

何で管理組合なの？

まだ引き渡しもしてないし、管理組合もない。

マンションを初めて購入してる人もいる中で、誰も入居もしてないのに、なんで管理組合の申し出が100%通る事ありきで話すわけ？

単純な話でしょ。
気付いてなかった、または、後々で問題が浮き上がった点は、その時に管理組合から言えばいい。

入居も始まってなく、管理組合もない。そんな中で気付いている点について、わざわざ入居と管理組合を待って言う必要性とリスクがなぜあるの？。

初めて購入する人には、まるで新車を購入したのに傷が付いて納品されて、｢後で綺麗するから大丈夫ですよ」と言われてるのと、変わりないんじゃない？

要は理屈じゃなくて、本来あるべき姿と企業努力でしょ。

怠慢行為に対して、なぜ購入者が妥協しなくてはならないのか、甚だ疑問ですね。
完成を待つ購入者が、完成前の不良について、管理組合を待つことなどの気を使う必要など全くないですね。
もっと源泉を理解すべきですよ。
そして管理組合でとか言う前に、どこまで対応出来るのか、まずは確認することが第一でしょ。

[283: 277]

＞マンションを初めて購入してる人もいる中で、誰も入居もしてないのに、なんで管理組合の申し出が＞100%通る事ありきで話すわけ？

それが現実だからです。
マンションの売主というのは、個人のお客から話を聞くのは、専有部だけですよ。
マンション全体の共用部のことについて、個人がギャーギャー言っても、話を聞く振りだけですよ。
なーんにもかわりません。第一、売主は引渡し前に売主検査をするので、よほどのことがあれば売主が鹿島に直させるし、工事の途中の今の時点で個人で騒ぐのは全く無駄ですね。

管理組合がだから大切なわけです。

あなたが個人で頑張っても、こんな大きな建物を全方位の壁面をあなたがチェックできるの？できないでしょう？管理組合で分担しないと外壁の様子だってわからないし、場合によっては専門家を呼んでみてもらう必要もあるかもしれない。費用も時間もかかるし個人じゃ無理。管理組合で対応するしかないですね

[284: 278]

>277

>誰がどうやって公社や鹿島を動かすのですか？

鹿島を動かすのは、施主たる公社であり、公社を動かし得るのは買主の意志。
たった一人がギャンギャン吠えてるだけなら無視されるでしょうが、多くの買主（個人というレベルではない）の声がそろえば、
対応される可能性は出てくる。だから、現状を無視できない買主がそろって声を挙げることが、無意味ではない。
あなたに、共用部に関する問題は黙って引渡を受け、必要に応じて管理組合から要望すべきと強要される謂われはない。

>塗りなおしの工事といっても工事方法やその範囲は誰がきめるのですか？
>公社や鹿島が、今の状態で、社内基準を満たしています、引渡し上もなんら問題ないですとつっぱねたらどうするのですか？

そんなもの、鹿島が考えることであって、買主が決めることではない。
公社と鹿島の間で結ばれている（と類推される民間連合の標準）契約では、
品質に問題ありと判断すれば、鹿島に対して是正を求めることができ、工期を延長することもできない。
買主が施工品質に問題があるのではと疑義を抱いたときは、公社に対して監理者や施工者がきちんと
業務を実施しているか確認するよう促すのは自然なこと。
その上で公社が「問題なし」と言うのならば、さらに買主と公社との間で交渉が続くわけであって、
最初から黙っていればいいという理屈にはならない。

あなたがどれだけ世間を知っているのかわかりませんけど、
少なくとも私の経験上、民間のデベロッパーであれば多くの買主が声を挙げる問題点を、
竣工引渡まで放置することはあり得ません。
公社がお役所仕事で放置するのであれば、買主が厳しく指摘し、是正するよう促すだけですよ。

[285: 匿名]

鹿島側としても品質の悪いこの状態で引き渡すのは、恥さらしになる訳で社内コンプライアンス上、塗り直すほうが結局安上がり＆得策と考えるのでは？
私たち購入者のそれぞれが、窓口である野村に電話して意思表示をすれば良い。

[286: 契約済みさん]

公社を動かし得るのは管理組合の意志。

[287: 契約済みさん]

窓口である野村と鹿島は無関係

[288: 契約済みさん]

共有部は、管理組合→公社→鹿島　が正式ルート

[289: 契約済みさん]

塗りなおしの工事といっても工事方法やその範囲は誰がきめるのですか？
公社や鹿島が、今の状態で、社内基準を満たしています、引渡し上もなんら問題ないですとつっぱねたらどうするのですか？

質問に答えてくれ。
管理組合で交渉すればこういう事態も打開可能。

[290: 289]

私は正直言えば、自分の部屋がまず大事だし、内覧会→入居時は、自分の部屋の出来具合や修理の必要のありなしを見るので手一杯だろうし、外壁なんか二の次です。
利己主義的にいえば、鹿島にも自分の部屋さえ、ちゃんとやってもらえばいい。

自分の部屋だって大規模マンションだから直してもらうのは順番待ちだし、半年はかかると思う。
それからでいいよ外壁は。