湘南佐島なぎさの丘はどうですか

[alice]

検討しているのですが、地元ではないのでどのような環境等がまったくわかりません。

公式サイトhttp://www.sajima.jp/



【以下、管理担当より情報追加しました】

名　称：湘南佐島なぎさの丘
所在地：神奈川県横須賀市佐島の丘1丁目1番1他（地番）
交　通：京急逗子線「新逗子」駅下車、京急バス　シャトルバス利用27分
　　　　JR横須賀線「逗子」駅下車、同シャトルバス利用29分　　
総計画戸数：667戸
売　主：（建売区画）パナホーム株式会社
売　主：（条件付宅地）積水ハウス株式会社　トヨタホーム東京株式会社　京急不動産株式会社

[2: 匿名さん]

環境は良いです。
ただし都内への通勤は無理だと思います。
リゾートとして今使って、定年後に永住するといった感じですね。

[3: 匿名さん]

定年退職した団塊の世代を、ターゲットにしているのかも。

[4: lune]

なぎさの丘は、前評判とは異なり、現状はなかなか売れず、ハウスメーカ（建築条件付となしがあります）は、非常に困っています。

私も、実際に分譲前の開発が決まった時点より京急の説明会に参加してきました。京急は、当初予定より、分譲価格を約1千万円上乗せしてスタートしました。このため、それまで説明会に参加してきた人の大多数は、高い設定価格に不満を漏らしています。

現在、建売区画の約半分弱が売れたようです。建築後半年近く売れない物件がぽつぽつ見られます。その多くは、家具など（50から100万程度）をつけることでサービスし売却を試みていますが、うまくいかないようです。

Ｄハウス営業の話では、「京急が土地価格を高く設定しているため、ハウスメーカーの割引ではどうにもならない」また、「第2エリアの造成に入ったのはいいが、第一エリアすら売れていないのに、建てるにも売れ残るようでは本当に困る」とウナダレテイマシタ。Ｐホームの営業は、「考えられる相場ではないくらいに土地を高値に設定している」そうです。

確かに、私は横須賀在住ですが、佐島という土地に対するイメージ＝魚くさいシミッタレの漁師町　でいくら大型分譲を行っても　値段が高くては売れないと思う。

京急の物件はもともと、相場より高く設定している傾向が強いと思います。10数年前の三崎口駅周辺の分譲のときは本当に驚きました。土地70坪くらいの木2階延べ40坪弱（たぶん細田工務店）で6500万くらいで平気で販売してましたし。（バブル期ですが）あの未開の畑地帯をこの価格で売るのはボッタクリもいいところ！と思いました。

別に京急を悪く言うつもりはないのですが、大体あの細田工務の建てる家は、他のＰホーム、Ｄハウス、Ｔホームなどとは比較にならないほどしょぼいです。外観デザインも悪いし。（これは個人のセンスによりますね）なぎさの丘では木は京急の細田工務店しか入っていませんが、（他はすべて軽量鉄骨など）これも京急の自分たちを有利にするための策略と見えます。京急としては、他の一流木メーカーに入られたら、たまったもんではないでしょう。

なぎさの丘で細田の物件を購入された方はいるのでしょうか？中を何棟か見ましたが、本当にひどいものです。これなら、城南建築となんら差がありません。というか全く同じものを1千万円安く建てれるでしょうし。（実際には京急がマージンをたくさん取っているのかもしれません）

なぎさの丘には、「海地」という言葉があります。これは海の見える土地という意味ですが、遠く地方からこの分譲地を期待してきたにもかかわらず、実際に海が眺望できる物件は限られています。第一エリアではわずか数棟だけです。見えたとしても、前の家の隙間からかすかに見える程度というのが多いです。ＴホームやＰホームでは、無理やり２階屋根をフラットにして展望室を設けたりして何とか客の興味を引こうとしています。
メーカもこの惨状には大変な事態となっているようです。

いまだに京急から、広告が届きますが、今まで参加した人はもう購入しないと思います。５００万から１０００万近くの値引きがあれば別でしょうけど。あの値段はありえないです。

前の投稿でもありましたが、佐島は確かに不便な場所だと思います。
京急バスが出ますが、本数は分譲が７割くらい進むまで増えないでしょう（５-８年ほどかかるのでは？）

車に関しては、大楠・芦名線が開通したのでヨコスカへのアクセスは格段に改善されました。都心へのアクセスとしては、三浦縦貫道路から横横へ、もしくわ、国際村を越えて逗葉新道から横横というルートで便利にはなりましたが、それでも時間はかなりかかります。当然、夏は海沿いで混雑します。特に土日はうんざりです。

なので、購入する方の大半は、老後の余生を過ごす方になる可能性が高いと思います。物理的に無理があります。なので無理すれば、住めるということにもなります。価値観しだいでしょうかね。

私は両親が購入を検討していましたが、やめるようにアドバイスしました。価格設定がおかしいからです。事実売れていかない分譲地は何か問題があるはずです。私はその一番の問題は価格設定にあると考えています。

いくら海が近くても、佐島は葉山や秋谷とは違いますから、値段もきっちり差別化しないと売れません。（地元の不動産業者も同じようなことを言っていました）

[5: 匿名さん]

№４さんの投稿には真実をついているという感じがします。　私も購入を検討していますが、まだまだ先の話として考えていました。　しかし営業担当者は１−１工区の販売がまもなく始まるが、すでに物件が動いているので早く決めないとよい場所はなくなってしまうとあおってきます。　これも早く売りきってしまいたいということからでしょうか？　実際佐島周辺の土地の相場ってどれくらいなのでしょうか？　１−２工区では坪50万くらいが多く、海の見えるところだとそれこそ坪100万に近いびっくりする価格です。　建売の販売状況もよくないみたいだし、まだ分譲が始まったばかりですが、こういった物件って値引きしたりするんでしょう？

[6: 周辺住民さん]

＞０５さん

まず、湘南なぎさの丘という分譲地自体はよい場所です。
これから先、横須賀市においてはここまでの大規模開発はないでしょう。
自然の中でゆとりある生活を望む人には、ぴったりです。葉山、三浦へも近いので、おしゃれなレストランや三浦の上手いものが簡単に手に入ります。

問題は京急不動産の姿勢です。
京急は私が知る限り、不動産に関しては後発ですし、あまりにもずるい発想を持っている企業です。（電鉄はよいですが。）佐島の計画は他に類を見ないくらい大規模です。よこすかではあんな規模の開発は今まで見たことありません。ショッピングセンター、プール、ドッグラン、貸し出し用ファーム。。。。と、魅力的な設備投資が予定されています。ただ、実際にどうなるかが不透明です。湘南国際村をご存知だと思いますが、あそこは三井と県、国が共同で開発する予定でしたが、計画の３割弱で終了し、残りの計画は白紙撤回になりました。それを期待してあのバブル地を購入した人のうち、２割くらいが転居を検討しているそうです。あまりに大きな計画の場合、先が見えなすぎです。事実、なぎさの丘もスーパーをオープンとうたっていますが、見たら、とんでもなく小さなコンビニレベルのものです。生活するにはちょっと不便ですね。

＞営業担当者は１−１工区の販売がまもなく始まるが、すでに物件が動いているので早く決めないとよい場所はなくなってしまうとあおってきます。　これも早く売りきってしまいたいということからでしょうか？

これは当然、営業トークです。
ただ、全く売れないわけではないので、ぽつぽつと売れているようです。
というか売れないので、ビルダーの値引きがスタートした様子です。
家具サービス＋１００万程度の割引です。

＞実際佐島周辺の土地の相場ってどれくらいなのでしょうか？　１−２工区では坪50万くらいが多く、海の見えるところだとそれこそ坪100万に近いびっくりする価格です。　

佐島の土地価格は場所により、まったく天と地のような差があります。
マリーナ付近の海見え地では、大体ですが坪６０万以上になります。上はどこまでいくか、８０万くらいまであると思います。
でも、全体が漁村なので、安価な土地は坪２０万くらいです。
なぎさの丘はもともと大楠中学の横にある山を開発しました。よそうですが、多分坪５万以下ではないでしょうか？当然ここに付加価値をつけて分譲していますね。


＞建売の販売状況もよくないみたいだし、まだ分譲が始まったばかりですが、こういった物件って値引きしたりするんでしょうか？

そうですね、もう値引きしないとどうにもならず、ＨＭは困っていると言っていました。（パナ、トヨタ、ダイワの３社は。細田と積水は知りません。）でも、購入する気なら、値引きは低いと思っておいたほうがよいかもしれません。土地が京急が設定しているので、ＨＭは土地の利益が入りません。ということは、上物だけの利益なので。あと、ここの建売で第１期のものは、比較的こだわりがあるつくりになっているので、他の分譲建売よりだいぶ金がかかっています。そういう意味では、分譲なのに魅力的な物件が見受けられますから、そういう物件を上手く狙うとよいでしょう。細田はパスしておいた方が無難と思います。（安いけどね）

[7: 近所をよく知る人]

なぎさの丘、第二区画（1-1住区）の計画発表会をするそうです。
ようやく第一期の1-2住区の販売めどが立ってきたのでしょうか？まだ更地のままが目立っていましたが。。。
建売は値引きして売れ始めたのだろうか？
1-1では、インナーガレージとか離れのある家を建売していくみたいだ。
また時間があるときに足を運んでみようかと思う。

[8: chon]

昨日、現地を見てきました。

第2区画が建設ラッシュでした。

ここは4月入居の人用に急いでいるのでしょうかね。

パナホームとトヨタホーム、大和ハウスが多かった。

[9: ビギナーさん]

インナーガレージが欲しいため広い物件が欲しかったのですが、
横浜市内は傾斜と価格で折り合いがつかず。
なぎさの丘は当初は通勤（金沢区）が困難と眼中になかったのですが、
探してみると社内に佐島近辺に住む人が多数。１時間以内（横横
使わず）で到着とのことで、少々遠いですが前向きに検討することに
しました。

不便具合加減は佐島の１００倍不便な近畿の片田舎に１０年近く
住んでいたので気になりません。No.4さん、No.6さんの意見も
非常に参考になりましたが、諦めていた新規分譲地、ゆとりの空間も
手に入り、海が近い（家から見えるほどは望んでいない）ということで、
価格も本当は様子を見たいところですが、行ってしまいそうです。

冷静になれるネガティブ要素をお持ちでしたら、どなたかご意見
お願い致します。

[10: 周辺住民さん]

>09san

私もなぎさの丘は、分譲開始から知っていまして関心もあります。

横浜までなら通勤ＯＫじゃないでしょうか？車ですか？
バス＋電車はきついと思いますが。。。


ネガティブ要素。。。

・京急開発なので土地価格が見合っていない。
・施設計画が予定とおりにいかなそう（ショッピングモールなど）
・買い物が不便（いまあるのは小さなコンビニ1店だけ）
・売れていないのに、値引きがほとんどない

こんなとこかな。

ちなにみどこのＨＭの物件を検討中ですか？

[11: ビギナーさん]

>10さん
情報ありがとうございます。

通勤は自動車です。タマの飲み会はタクシーでも使おうかと。
大変そうなのは、地方への出張でしょうか？
でも、タクシーなり妻の送迎を使って新逗子にさえ出れば
そこからは結構早い時間でも大丈夫そうですね。

・京急開発なので土地価格が見合っていない。
　→新規開発＆詰め込み過ぎてない区画設定（逆にゆったり）で
　　納得の範囲と考えることにしました。

・施設計画が予定とおりにいかなそう（ショッピングモールなど）
　→私もそう思います。これは期待してないし、できても利用
　　しないかも？小じゃれた設備より、周辺住民も考慮した実用
　　的な設備の方が良いと思うんですけどね。

・買い物が不便（いまあるのは小さなコンビニ1店だけ）
　→もっと不便なところに住んでいました。（最寄りのコンビニまで３ｋｍ）
　　そこは車を走らせればスーパーは各種よりどりみどりだったので、
　　佐島はその辺で少々不便かもしれませんね。

・売れていないのに、値引きがほとんどない
　→No.4＆６さんの意見を拝読しましたが、しょうがないと諦めてます。

ＨＭは自動車も作っているところです。鉄骨前提だったので．．．

以上、ありがとうございました。
納得の範疇なので、いってしまいそうです．．．

[12: 周辺住民さん]

>09san

そこまで理解・納得されているなら、決めてもよいのではないでしょうか？

09sanくらい納得できれば、私も契約したかもしれません。
私は建売でなく、注文住宅で　土地＋DハウスかPホームで検討していました。間取り作成までやってもらいましたが、契約にはいたりませんでした。。。

トヨタは屋上テラス付きの物がいくつかありました。

よい契約が出来るとよいですね。がんばってください！

[13: ビギナーさん]

>10さん

相談に乗っていただいて恐縮の至りです。
私も注文住宅前提で、各社検討しましたが、最終的に自分の案が
もっともバランス良く実現できるＴホームとなりました。
営業さんの親切さ（これは会社というより縁と運ですね）も
決めた一因です。

あとはアタマ金かき集めてローンの算段をつけて、この人生
最大の買い物にどう勢いをつけるかのみです。

色々ありがとうございました。

[14: 真面目に検討中]

ふとしたきっかけで、当該物件の購入を検討し始めました。

このサイトにおいては、かなり時間が空いてしまいましたが、皆さんのご指摘通り、販売状況は芳しくない模様のようですね。

　・　数社のハウスメーカーで当初販売価格比15%程度の値下げをオファーされた
　・　ハウスメーカーは、京急不動産から割り当てられた不動産における利潤に期待せず
　・　その分、建物の値段で相応の利益を取りたい意向

　・　本当に開発地中心に設置予定の商業施設が、当初計画通りに実現するのか？
　・　湘南国際村のように分譲が中途半端に終わった場合、住民にはどのような負担が負荷されるのか？

現地を見に行くたびに、ハウスメーカーの自信のない回答を聞くたびに、上記内容について不安を覚えます。

価格の妥当性、開発の実現可能性、などなど、情報があれば、是非教えてください！

[16: 佐島の住人]

分譲地が近くにあり、時々見に行っています。

各ハウスメーカーの営業マンの販売姿勢は、積極的どころか、販売員の常駐もないのではないかと思うくらい、その姿さえも殆ど見られません。
京急不動産の土地販売価格を下げようともせずに、ただ世の中の不動産価格が再度上昇することを願っているような気がします。
某ハウスメーカーの営業マンは、670区画の完売には、5～10年はかかるんじゃないの・・・？との思いで、ひたすら待ちの姿勢のようです。

エリア内にある商業施設も、このままだと計画頓挫も充分にあり得るでしょう。

不動産の購入を止めろ！とは言えませんが、あまり焦らなくても、じっくりと好機を待ってねちこく交渉してみてはどうでしょうか・・・。

[17: 佐島の住人]

セキスイの見積は私的には高額ですね。

躯体は鉄骨で壁のパネル工法は良しとしても、基礎は布基礎ですか…。今コンクリートは高いですからね。だから布基礎なのかも。布基礎とは、建物の間仕切り部分のみに地面からコンクリートを立ち上げます。したがって、部屋の床下はコンクリートが敷き詰められていない状態ですね。土の状態ですね。もしかしたら、前に言っていたように、竹が床を押し破って生えてくるかもしれませんね。

便器や洗面化粧台の住宅設備の持ち込みは基本的には嫌がられますね。設備の保証の問題もありますし、会社はそういう設備からも利益上げようとします。うちの会社でもまれにお客様が設備を持ち込みしたいというケースがありますが、その時はお客様から一筆頂きます。その設備に関する保証は一切しないと言うことと、その設備の故障が原因で家本体に何らかの支障をきたした場合も、一切責任とりませんという内容です。

仮に、持ち込みが可能としても、見積金額の全部を減額はしてくれないと思いますが、聞いてみる価値はあるでしょうね。それか、設備関係だけでもグレードを下げる事が出来ないか聞いてみる。

[18: 近所をよく知る人]

布基礎の件ですが、鉄骨系のHMではベタはあまりやりませんよ。
鉄骨と木とでは、基礎の付加の計算が異なるようです。
必ずしもベタが良いわけではありません。それにあなたの言うような布基礎の下が土なんて聞いたことも見たこともありません。少なくとも底部にもコンクリを打設しますよ。

ベタは技術的にも簡単でどんな低レベルな基礎屋でもそれなりの仕事ができますが、布はそういうわけには行きません。

さて、なぎさの丘ですが、新区画は大幅に値段を下げてきています。
京急もようやく世の中の動向と自分の価格設定のGAPを把握し、まずいと思ったのでしょう。
HMからの総スカンを食らうわけにもいかず、動いたのでしょう。
当初予定からすると10-15％くらいは下がりました。これだけ下げると、当初から検討していたポテンシャルバイヤーは、動くかもしれませんね。これで少しは動き出すでしょう。
この先、さらに経済が鈍化していくと、さらにアクションがあるかもしれませんね。

HMもあの手この手で購入価格を下げるようテコ入れをし始めています。
ダイワも積水もパナもあの手この手です。先日久しぶりに見に行きましたが、第二販売区画もだいぶ完成していましたが、売れた気配はなかったです。あれでは、行き詰まりになりますね。。。

数人の方が懸念しているように、なぎさの丘での商業施設の誘致に関しては不確実性が増すばかりですね。
国際村を例に挙げている方がいますが、国際村とは異なります。国際村は第3セクターで、国・県・横須賀市と三井不動産の大規模開発でもともと商業施設はユニオン以外計画にはありませんでした。頓挫したのは、小・中学校の建設であり、第2、第3住宅開発エリアの中止です。国際センターは、計画通り運営されています。

なぎさの丘は、あくまで京急グループの開発です。これにHMを抱き込んでいるだけです。
学校の新規開設などは一切予定にありません。（既存の大楠中学と小学校で対応になります。）
肝心の商業施設ですが、誘致する予定にはなっていましたが、候補が特にないのが実態です。
最悪、京急自身が出店なんて可能性もあったかもしれませんが、経済状況がここまで厳しさを帯びてくると
それも難しいのでは？　まして、こんなに大規模開発を行い、大キャンペーンを行っているにもかかわらず
一向に売れないという現状を一番把握しているのは京急自身なのですから。

先日、ある不動産筋から第一期販売区画のPホームが中古物件ででるという情報が来ました。
当初は、この家を見学し検討していました。販売価格が7000万弱でした。売却されて1年経過しましたが、
中古価格で4800万です。（しかもこのオーナーは別荘として使用中で週末だけの利用だそうです）
これを見る限り、大変厳しいですね、なぎさの丘。
まぁ、中古になればどの家でも値下がりはして当然ですが。しかも4800万では売れない？！かもしれませんよね。

[19: 匿名さん]

通勤時間と値段を考えると、手賀の杜の方がずっといい。

[20: 匿名さん]

逗子駅から佐島の丘まで運行されているバスは２種類ありまが、そのうち、シャトルバスの運行は廃線、若しくは縮小になるとの話を聞きました。やはり、分譲の進捗が思わしくなく、利用者数が極端に少ないのがその理由だそうです。

現在は、契約期間に則って運行されていますが、その期限が到来すると、廃線・・・。この佐島の丘、相変わらず販売が進捗しておらず、今年に入って値引きしたのも奏功していないそうです。700近くある分譲戸数が完売する時期はいったいいつになるのやら・・・？

[21: 匿名さん]

ここは、定住用じゃなく、リゾート用（別荘）だと、ある住宅展示場の人がいってましたが・・・
少なくてもここは、通勤の不要なリタイアの人向けでしょう。

[22: マンコミュファンさん]

と言うことは、住民の年齢構成が高齢者中心になるってことでしょうか・・・？

それは、かつての多摩ニュータウンと同じように、街の将来には限界があるんでしょうね・・・。