XAX （ザクス） 住民専用[2]

[マンション住民]

いろいろな情報交換をしていきましょう。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2875/

所在地：神奈川県川崎市川崎区中瀬3－20
交通：京急大師線「東門前駅」徒歩4分

[201: マンション住民さん]

3階駐車場の利用料が500円から6倍の3,000円になってますね。信じられません。
3階は屋根なしで他の階とくらべ希望者が減るから1,2階と格差をつけなければならないとのでは？
試算の仕方もかなりおかしいです。今の理事会には何を言っても駄目なんですかね。

管理費削減もないまま修繕積立金を値上げすることはよくないと思います。
今回の総会では駐車場やサイクルポート含めすべての値上げ議案は否決されることを願います。
まずは費用削減の計画をたてその上で本当に必要な値上げ金額を算出し議案をあげるべきです。

[202: ちゃりだ-]

ちゃりだ－　復活です。

皆さんも比較的、具体的な意見を出してくださるようになり、うれしいですね。（この文章　へんかな。）
部外者ぽい意見ですが（管理規約、決算書を読めば良いことなので）
ＮＯ．186～189についてお答えします。
ちなみに、わたしは「見直し不可能」と言っていません。
「見直ししたところで削減が期待できない」です。

○　損害保険料の削減
　　現理事会で見直したそうです。
　　保険ですので「免責額の増額」「補償額の減額」により、いくらでも下げられます。
　　￥369/月　保証が減りますが下げますか。
　　居住者の意思次第です。

○　消耗品費の節約
　　消耗品費の内訳は　トイレットペ－パ－・蛍光灯・コピ－用紙・ゴミ袋・インクカ－トリッジ　のみです。
　　「節約案」　　トイレにトイレットペ－パ－を置かない？
　　　　　　　　　蛍光灯は切れてもしばらく変えない？
　　　　　　　　　蛍光灯は理事が電気店で購入する？（安くなるかはわかりませんが。）
　　　　　　　　　ゴミ袋は住民の寄付？
　　こんな節約をやるんですか？

○　インタ－ネット使用料の削減
　　管理規約読んでないのですか？
　　契約期間は５年間（平成２４年２月）まであります。
　　専有部のアウトレットまでが伊藤忠ケ－ブルシステムの所有物です。
　　この場合、値引き・変更は難しくないですか。

[203: ちゃりだ-]

ＮＯ21さん　　はじめまして、ちゃりだ-です。

「管理費支出削減を一年でやる。」いくらなんでも、ぶちかまし過ぎでしょう。
第一、今期から理事やるんですか？

先に記載しましたが、「すべての契約が一年契約とは限りません。」
確認したところ、インタ－ネット使用料・監視カメラ（エレベ－タ－保守も恐らく）は５年契約です。
来年やれるとしても、管理委託料の￥5937-/月の削減ぐらいしかなさそうですよ。
本格的な見直しができるのは第5期ぐらいの理事ではないですか。（売主もうまいことやりますね。）

今回の使用料値上げは、一世帯あたり￥1842-です。
管理費削減目標￥2560-で合計￥4402-です。
残りの￥1000-は「長期修繕委員会」のがんばりにまかせる。
この考え方の方が良くないですか。

「管理費支出の見直しがまだだから値上げはいっさい認めない。」という感情論は理解できなくはないですが、
「管理費支出の42％を削減」しなければ修繕積立金が不足するのが事実です。
遅らしたところで将来の負担が増えていくのも事実です。

[204: マンション住民さん]

たまたまこんなサイトを見つけました。
このサイトが必ずしも正しい評価だとは思いませんが、コメントを読むとうなずけることも
多々あります。

＞×住民の意見は無視し理事とやりたいほうだい。工事や規則変更など。 (09/5/3)
まるでうちのマンションの誰かが書いたようなコメントですね。

http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/

管理会社を変えるかどうかは別として他の管理会社がどの様なものか調査する必要があるように感じます。

[205: マンション住民さん]

204です。

連続レスですいません。

貼ったリンクはマンション管理会社の満足度ランキングです。
日本ハウズィングは34位とあまりよい順位ではありません。

コメントの中で今回の問題にも該当しそうなものをピックアップします。
辛らつな表現も多く、コメントの信憑性もわからないのですが気になるコメントが多いです。
ただ今回日本ハウズィングから提出された計画をもとに修繕費の値上げを検討していますが
もうすこし慎重に考えたほうが良いように思います。

×改修工事が高い。なんでもかんでも改修したがる。 (09/2/13)
×管理費が大手より安い分、意味のない工事でボッタクリしている。 (09/1/28)
×長期修繕計画の見積額よりも2000万円も高い実見積書を出してきて、平気な顔して「計画は計画ですから。甘く見積もって当たり前。」と言い切った。プロの仕事とは思えない。そもそも、見積り詳細を説明する際の、「この工事も必要です、これも、これも必要です。今やらないと、建物価値が格段に下がります」という、畳み掛けるような口調が信用ならないと思う。
×大規模、長期修繕において不正をして儲けている (08/12/28)
×基本むちゃくちゃ。必要なさそうなところばかりよく修繕を行っているし。 (08/9/29)
×長期修繕計画なかなか出さない。ようやく出てきたと思ったら修繕積立金を四倍程度必要だって。この会社どうなってるの? (08/9/1)
×最悪！マンションを食い物にするクソ会社。修繕工事が異常！！！騙されないで！ (08/7/29)
×アホ理事長を買収して無駄な工事をさせてボロ儲け (08/6/30)
×マンションを食い物にする最低な会社。無駄な工事でボロ儲け。 (08/5/28)
×高額で無駄な大規模修繕を乱発し儲ける。それを実現する目的で理事と癒着する。 (08/5/26)
×管理費と修繕工事費が相場よりも極端に高い。担当者の対応が悪い (07/1/8)
×安く取っていかにして修繕費を取るかしか考えていない！ (06/9/23)

[206: ちゃりだ-]

ＮＯ．２０４さん。

失礼でなければ、ＮＯ．１９５さんの指摘系の人ですか？
折角、議案に対する良い話し合いの最中なので「管理コンサルタント」的な話は総会終了までやめませんか。
それは、どこの会社にも良し悪しはありますよ。
おまけに自分達で書き込めるじゃないですか。（国交省の資料でしたら信用しますが。)

ＮＯ．１８１さん的な内容でしたら大歓迎ですよ。
幼稚園・保育園の父兄さんどうしは結構楽しそうですね。

[207: マンション住民さん]

将来の負担が増えるのは困るし心配になるのも充分理解できます。
だからって急ににアレもコレも値上げって焦り過ぎな気もしませんか？
どうも管理会社に良いように振り回されてるような・・・。
住民からすれば足りないから値上げと言われても、支出見直しの努力をする様子が見えて来ないから
賛成したくないという流れになってしまうのでは？

[208: マンション住民さん]

ちゃりだーさん
204です。

今回の問題はそもそも日本ハウズィングの出しなおした長期修繕計画が根拠になっています。
その根拠自体を見直す必要があると言っています。
書き込みの信憑性には賛否両論あると思いますが他の管理会社と比べることは重要だと考えています。
これって指摘系ですか？195さんとは別人です。

もっと視野を広げて物事を見たほうがいいですよ。
医療でもセカンドオピニオンを持つのは非常に重要とされています。
私たち住民は素人なのでもっと多くのプロからの意見をもらったほうがいいのではないでしょうか。

[209: 21]

21です。お待たせしました。

まず自分のスタンスは、204さんとほぼ同じです。
204さんの方が私のやりたいことを的確に書いておられております。
204さんの言うとおりセカンドオピニオンは大事ですし、専門家を雇うのは価値があると思います。

ちゃりだーさんの考えは、大事なポイントを忘れています。
204さんが指摘しているように、日本ハウズィングの出しなおした長期修繕計画には、疑問があります。
長期修繕は管理会社の儲け口です。かなり多めに見積もられている可能性があるので、検証すべきだと思います。
理事会が足りないとしていて、値上げが必要だとしている計算根拠の大元が崩れる可能性があります。

ちゃりだーさんの
『今回の使用料値上げは、一世帯あたり￥1842-です。
管理費削減目標￥2560-で合計￥4402-です。
残りの￥1000-は「長期修繕委員会」のがんばりにまかせる。』

この考え方は、部分的に賛成です。ただし、値上げが先にあるのが理解できません。
無駄な支出をできるだけ削った後に、それでも足りない部分を値上げで補うというなら、納得できますが、
値上げを先にすると、経費を削る努力をしなくなるのが組織の常です。
何度も申し上げていますが、まず経費支出をカットし、それでも足りない分を値上げして欲しいという単純な話を
ちゃりだーさんのように頭ごなしに否定するのは理解できません。

修繕積立金の値上げは1年待ってくださいと言っているのは、1年間、管理費支出の削減をどの程度まで実現するのか
まず先にやってみたらどうかということです。

来年の今頃、
『今年1年間頑張って、管理費削減目標￥3○○○円カットしました。
「長期修繕委員会」で￥1000分はさらに削減します、
それでも足りない￥1○○○円分を値上げさせてください』とあってほしいです。

ちゃりだーさんは、修繕積立金の値上げを1年間だけさきのばしすることを神経質に嫌がっていますが、1年間保留しているのは値上げであり、積立金は毎年確実に増えているのだし、値上げを1年おくらせることが、10年単位、20年単位で考えれば、手遅れになるようなことはないし、この1年間の管理費削減努力の結果の余剰金を回すこともできるのです。

またちゃりだーさんは5年契約だから、1年では見直しが無理というのも納得できません。
5年契約とはいえ、契約期間中の契約内容の見直しは不可能ではありません。
5年間契約内容を拘束するような契約は商法上認められないです。5年間契約だろうが、契約内容の見直しはできるということを覚えておいたほうがいいですよ。不利な契約を5年も縛られてあなたはいいのですか？

[210: 21]

ちゃりだーさんは、管理委託料の￥5937-/月の削減ぐらいしかないとさらっと書いていますがこれこそ経費削減の本丸です。ここで2割からできれば3割カットしたいですね。競合会社とアイミツをとることは経費カットの基本中の基本ですしやりましょう。

○　損害保険料の削減
　　現理事会で見直したそうです。→それなら結構です。無駄な保険はいりません。

○　消耗品費の節約
　　消耗品費の内訳は　トイレットペ－パ－・蛍光灯・コピ－用紙・ゴミ袋・インクカ－トリッジ　のみです。
　　
　　ちゃりだー節約案は賛成できません。
　　トイレットペーパーの購入価格を見直しをすべきです。共用トイレの紙質など悪くても良いので、
　　安いトイレットペーパーに変更すればいいし、または、トイレのチップ制を導入することも考えられます。
　　1回使用するごとに1円でもいいからチップ（金額自由）を置くようにすれば、紙代や水道代の足しになります。
　　そもそもトイレは使った人が費用を負担すべきなので、チップ制は合理的です。

　　蛍光灯は、本数を間引くことを検討したらどうですか？
　　蛍光灯の本数を2割ほど減らせば、その分コストダウンです。また電気代も減らせます。

　　インクカ－トリッジは純正品よりずっと安い商品があるのでそういうものにかえてほしいです。
　　コピ－用紙やゴミ袋も単価の安いものに切り替えることを検討すべきでしょう。
　　2割くらいなら下げられるかもしれませんよ。


○　インタ－ネット使用料の削減
　　5年間の契約期間があろうと契約内容の見直しの交渉が5年間できないわけがありません。
　　5年も拘束するのは法的に無効です。総務省に通報すれば契約内容の見直し交渉はできるはず。
　　当然、業者の変更も視野にいれて交渉するために、競合業者と比較すればいいです。

[211: マンション住民さん]

今の理事会は最初から値上げ有りきで話を進め、コストカットの努力をせずに
細かい数字を示しつつ「値上げします」ってやり方は官僚そのものの様に感じます。
数字のマジックは役人のお得意分野ですよね。
年金問題、公共工事計画どれもずさんな資金計画を謎の計算で誤魔化していますよね。
今回の件はそれと同じニオイがします。

ちゃりだーさん、21さんは総会に参加されますか？
とてもマンションの事を考えていらっしゃるので頼もしく感じます。
ご意見ぜひとも公の場で発表して頂きたいと思います。

そういえば、今回、理事の立候補は募集かけましたか？
完全に輪番制に移行すると言う事なのですか？
私は立候補が出ない班は輪番制で回すのかと思ってました。

新しい理事会がちゃりだーさんや21さんみたいな一生懸命な人だと良いですね

[212: ちゃりだ-]

ＮＯ２１さん

具体案、参考になる部分が多々ありました。
かなり、総会決議を得なければならそうな提案に変わってきてしまいましたが。

○来年の今頃、
『今年1年間頑張って、管理費削減目標￥3○○○円カットしました。
「長期修繕委員会」で￥1000分はさらに削減します、
それでも足りない￥1○○○円分を値上げさせてください』とあってほしいです。

=あってほしいです？心配になりました。
　今期から理事になって実行に移していただけるのですよね。

○ちゃりだー節約案は賛成できません。

＝以前、皆さんはサ－ビスや環境を変えずに削減することを望んでいました。
　私の節約案はそれに準じてみました。
　その点は無理と解釈してよろしいのですか？
　「蛍光灯を間引く」わたしも考えましたが、特別決議で否決されませんか。
　トイレットペ－パ－は既に悪い紙です。

○管理委託料2～3割削減
　サ－ビスの低下なしでやれます？
　３割カットで￥1800-ですね。
　わたしが甘いのかもしれませんが「管理委託料＝人件費」働いている方もかわいそうですね。

○長期修繕計画の件

＝長期修繕計画が多めに見積もられていることは誰にでも分かります。
　足りなかったらたたかれるのですから、修繕計画を多く見せるのはあたりまえでしょう。
　以前、わたしは「長期修繕計画2割カット」「管理費支出2割カット」で計算しています。（ＮＯ１６４にて）
　ですが、３０年で３億６０００万足りませんでした。
　「管理費削減計画」では足りないという結果がもう見えていませんか。
　私的には、このマンションは塩害、風害にさらされているために修繕計画は多めにみておいた方が
　良いと思っています。
　おまけに、去年のように原油・資源高になった場合は予算通りにいくとも限りません。（仕事がら）
　
○長期修繕は管理会社の儲け口

＝管理会社に発注されることが決まっているわけではありません。
　理事会、修繕委員会がしっかりしていれば、ある程度は防げることだと思っています。

○　インタ－ネット使用料の削減

＝勉強になりました。ですが、業者どうしでうまくやられませんかね。
　削減額も小さそうですし。

[213: ちゃりだ-]

追記します。
○ちゃりだーさんは、修繕積立金の値上げを1年間だけさきのばしすることを神経質に嫌がっていますが、
　1年間保留しているのは値上げ

＝「修繕積立金の値上げを1年間だけさきのばしすること」
　わたしはどうしてもこの内容が信用できないのです。
　事前に提案書を理事会に提出し、
　総会の場で、今期の理事として「修繕積立金の値上げを1年間だけさきのばしすることを約束していただける」
　のでしたら賛成に回れるのですが。
　そこまですれば、理事会も実施時期をずらしてくれるかもしれませんね。
　（確か、結審されても実施時期をずらすことは可能だったと思います。そういう例も載っていました。）

[214: 21]

ちゃりだーさんへ

あなたは根本的なところで間違っている。

値下げ出来ない理由ばかり見つけているが
努力すべきは
値下げ出来ない理由探しではなく
経費節約努力ですね

節約が先で
値上げは後で
なぜこの順番を逆にするのですか？

1年間だけは値上げは保留し、経費節約をまずは着手する。

なぜ値上げを先に
経費削減は後回しなのですか？

5年契約だから無理とか、はじめからあきらめは早いのは何故ですか？

[215: 匿名さん]

経費削減は知恵がいるし、困難を伴うのは事実です。

ちゃりだーさんのように早々にあきらめる方が楽でしょう。

何も考えない理事会は何でも値上げに走るのだと思います。

経費削減努力より値上げを先行する理事会なら住民のための理事会ではなく管理業者のための理事会になります
管理委託料金など一円でも値切ればいいし
業者の懐具合など心配することはないんです

[216: マンション住民さん]

いっそのこと自主管理にすれば
そうすれば管理委託料は100％削減できますよし修繕積立金を上げなくてもいいんでしょ？？？
（供用費の100％削減は無理ですが・・）

そうなったら役員なんか絶対やらないけど。

[217: マンション住民さん]

>>216
あなたみたいな人が一番役員を全うすべきです。茶化すだけなら誰でも出来る。

[218: マンション住民さん]

>217

書き方はふざけたように見えるかもしれないが
思ったことを書いています。

ここへ来る前に自主管理をしている１００世帯のマンションにいました。
お金をかけたくないのであれば自分たちでやるしかないでしょ？

[219: マンション住民さん]

218さん、自主管理は極論だと思うのでこの場ではやめたほうがいいんじゃないですかね。議論になりません。
もう少し議論をしてもうどうしようもないという話になれば自主管理の話も出てくるのかもしれませんが
私は205さんの日本ハウズィングの評判がとても気になります。

http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/

匿名掲示板なので本当かどうかわかりませんが今うちのマンションが直面している問題と合致するからです。
大規模改修計画の見積もりが正しいものなのか審議する必要があります。

私は普段の日本ハウズィングさんの働きにはとても満足しています。みんないい人だし。
ですが、改修計画の見積もりを作成しているのは本社の別の部署ですよね。
そこが改修計画の見積もりを水増ししている可能性は大いにあるんじゃないかと。

日本ハウズィングがよいか悪いかは別としてほかの管理会社の見積もりを取るのはやってもいいと思います。
改修計画をもっと吟味する必要があります。

改修計画案の見直し、管理費の削減などの方針が決まってから修繕積立金値上げでもいいんじゃないでしょうか。
ちゃりだーさんが早く値上げしないととあせる気持ちもわからなくはないですが、もっと慎重にことを進めるべき
問題だと思います。1年間先延ばしに疑問を唱えてましたが私は値上げは1年後と期限を決める必要はないと思います。
ずるずるいってしまう可能性もあるけどきちんとやるべきことをやってみんなが納得して初めて値上げできるからです。

理事会の皆さんは修繕積立金や駐車場料金が安いのはデベの販売戦略だと言ってましたがそれだったらこういった
問題はうちのマンションだけじゃないんではと思います。だけどこんなに早くにそのことに気づき行動しようと
しているマンションて他ではあまりないんじゃないかと。だったらいきなり値上げしようじゃなく、もう少し検討してから値上げでもいいんじゃないですかね。

[220: マンション住民さん]

なんか皆さんの意見を読んでこれからやるべきことが見えてきた気がします。

①大規模改修工事込みの長期修繕計画の見直し
　現在の日本ハウズィング案だけでなく、複数案を入手する。場合によっては管理会社変更も要検討。

②管理費等経費削減
　ただし皆さんがおっしゃるようにあまり大きな削減効果は見られないと予測。
　サービス低下も踏まえた削減案が必要。

③上記を踏まえ不足分の修繕積立金値上げ
　①、②を行い結果的には値上げが必要となるかもしれませんが現行値上げ計画より1,000円でも2,000円でも
　安くなればすごい成果だと思います。

修繕委員会を立ち上げるとあったのでその中で①、②でチームを作って取り組んでいくとよいのではないでしょうか。

期間は2年ぐらいはかかりそうですよね。