阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[936: 未購入者です]

土地建物込みで値段を４千万円まで位なら、妥当な感じがするけど、それ以上は、あの急な坂は登る価値なし。西宮や尼崎のほうが、アクセスよいからね。
三田まで行くと、駅近い、平坦な道と、安い物件がたくさんあるよ〜

[937: 未購入者です]

土地建物込みで値段を４千万円まで位なら、妥当な感じがするけど、それ以上は、あの急な坂は登る価値なし。西宮や尼崎のほうが、アクセスよいからね。
三田まで行くと、駅近い、平坦な道と、安い物件がたくさんあるよ〜

[938: 匿名]

三田は大阪までかなり遠くないですか？

[939: 住まいに詳しい人]

4000万で外構も建物もこみこみなら建物が安普請で土地も手狭になって魅力がなくなる。HMの建売の場合、5000万で土地65坪・建物40坪（土地2500万、その他2500万）ぐらいが、ロケーションや立地を考えると適正だろうね。土地の適正価格は、宝塚市内の駅から500m以内の閑静な低層エリア（容積率100%）で坪70万、完全なバス便エリアで35万、中間エリアで50万（駅から1km程度のエリア、あるいは駅から近いが急坂があるエリア）が妥当な水準。山手台の北部は駅から遠く（2km以上）標高が高いけど、自転車（電動アシスト）で体力を使わずに移動できる程度の坂（宝塚市の山岳住宅街の中では緩やかなほう）というのが一応の特徴。

[940: 匿名]

妥当な金額では坪35万ってところかな　上物は色々だわなまー60坪で2100万、延べ床35坪から40坪で1800万から2500万(ここは仕様次第だからね)、外構で150万から200万、外構込みで4100万から4800万ってなところだね｡ただ流石に4000万を切るのは阪急の分譲だけにキツイかなー　　　　　坂はきついけど山本ー梅田はそこそこの距離だし、三田まで行くと車で大阪はちょっときついけど山本なら空港や高速もまずまずの距離だしね、新幹線は不便だけどね

[941: 匿名はん]

JR中山寺か川西池田と山手台を結ぶ路線バスが3本/h以上あれば、阪急の終電が早い問題や出張の時の新大阪へのアクセスが悪い問題も解決されるので、通勤者向け不動産しての価値は確実に上がりますね。OBPエリア（京橋）や北新地へのアクセスが良くなる点も見過ごせない。

JR中山寺の北口の土地区画整理・ロータリー整備が完了すると、中山台方面の阪急バスは乗り入れる模様ですが、ここで山手台の路線バスがどうなるかですよね。JR中山寺から五月台を経て、山手台四丁目を終点とする路線になるのであれば、山手台の不動産価値を高める効果は大きい。

[942: 匿名]

確かにJR中山寺か川西池田に阪急バスで行ければ結構アクセスは良くなりますよね｡ただそこまで利用者がいるかですよね｡　　　　マンション建設予定地に大規模マンション建つしかないかな

[943: ご近所さん]

売れないのは、値段が高いから。
価格を下げれば売れるよ。

[944: 周辺住民さん]

結局それかい！！！

[945: これから検討中]

土地60坪1800から2500万ってとかな。

[946: 匿名]

60坪で1800万はきついね近隣の古い住宅地でも更地でこの値段は中々無いね　　希望価格って感じですな

[947: 匿名]

山手台北部のロケーションなら平均60坪で2400万の街並みより、平均100～120坪で3500～4200万の街並みほうがよほど魅力ある。

バス便エリアで60坪なんて宝塚市内に腐るほどあって売物件だらけだから、既に供給過多。

[948: 匿名]

ちなみに山手台東の北部のロケーションは、駅から2.5～3.0km、標高200～250m。

逆瀬川で言えば、光ガ丘や青葉台やゆずり葉台あたりの位置づけ。

[949: 匿名]

3連投スマンが、今山手台西の幹線道路沿いで仲介土地で
出ている116.96坪で4,280万円（坪単価36.59万円）の物件。

この物件はなかなか売れないが、こういう区画（値段・広さ）が幹線道路沿いではなく、
幹線道路から100m以上入った場所に多く設定されれば、確実にうけるだろうね。

[950: 匿名]

山手台はあくまで庶民の住宅地でしょ　　　　　　　バブルの時は所得も高かったし土地の価値も高くなっていただけで　　　　　　この不景気で所得もさがり土地も安くなっているご時世に7000万出せる人が広い土地ということに魅力を感じてわざわざ山手台に住むかね　もっと相応しいとこあるでしょ　　以前も今も山手台は頑張ったサラリーマンが住む庶民の住宅地だよ

[951: 匿名]

中山桜台は、大阪平野一望の立地に建物だけで1億以上出して住んでる人がいっぱいいるよ。

ほぼ同じロケーションの山手台北部もその需要はある。

西宮でも麓から3km以上も離れた山の上の僻地の鷲林寺南町や剣谷町や柏堂西町では大阪平野一望で100坪以上の需要が大きい（現在相場で坪単価30～40万）

[952: 匿名]

レインズ等でよく調べればわかるが、山の中腹バス便エリアのニュータウンの60坪クラスの土地は余っている（売出物件の数が常に多い）。
逆に山の中腹バス便エリアの100坪クラスの土地は供給より需要のほうが強く、売り出されるとわりとすぐ売れている（需要に対して供給が少ない）。

[953: ご近所さん]

>逆に山の中腹バス便エリアの100坪クラスの土地は供給より需要のほうが強く、
>売り出されるとわりとすぐ売れている（需要に対して供給が少ない）。

100坪クラスにしたら売れるって言いたいみたいだけど、
お金持って、そんなにたくさん（山手台が埋まるほど）いないよね。
おっても、山手台では買わんと思う。

[954: 住まいに詳しい人]

山の家はこれぐらいが土地の適正価格です。
http://df2103.jp/php/bts2p.php?callcode=2010nt0166
http://www.toshohouse.co.jp/contents/data/sale_land_detail.php?RibNo=1...

山手台西2丁目の4～5箇所出てた70～75坪ぐらいの土地も、坪40万以上では売れなかったが37～38万で売れた。
このあたりが、リーマンショックで株価半値になった以降の適正相場。

[955: 匿名]

まーそれ言ったらアカンわな新しい街区で坪40万以上で売り買いされてるわけやから954さんの理屈だと適正価格となるよね　　　　売り買い実績があるわけやから　　　　　　　　　　新しい場所はある意味古い場所より高くなるのは必然だよね　　　　　　　　　それは買う人は皆わかってるよ　　　　　　　　　　以前のニュータウンに後から入るのとよーいドンで入るのならばよーいドンが良い人はいるよ　　　　　　実際10戸ぐらいの造成地では新住人と旧住人では交流無いとか良く聞くからね　土地の値段は環境で変わるから　新しい街区は少し高いのは当然
それを前からの住宅地の価格が適正というのは少し無理がある　　　　　　　　前からの住宅地で全員のけて更地で販売したら40万以上で売り買い成立するよ

[956: 匿名]

近畿圏（大阪都市圏）で家に8000万出せる人の主な選択肢

①都心まで15～20km圏のエリアで駅から近い閑静な住宅街に60～70坪の土地を買って注文住宅

②タワーマンションの上階

③人気住宅街の駅近ハイグレードマンションで100㎡以上

④不便だけど広々とした山の上の住宅街に120～150坪の土地を買って注文住宅（宝塚、西宮、奥池など）

⑤郊外の広々とした住宅街に120～150坪の土地を買って注文住宅（三田市学園、生駒、登美ヶ丘、関屋など）



①が本命だが、②～⑤も少数派とは言うものの一定の需要はある。

>>950
他に選択肢ある？

[957: 住まいに詳しい人]

>>955
とはいっても、山手台西2丁目は誰がどうみても西4丁目より街区としての設えは上でしょ。
駅までの近さ、平均宅地面積（2丁目は70坪、4丁目は60坪）、擁壁の化粧仕上げ、一部電線地中化、
凝った街路灯、石畳の遊歩道、高価なゴミステーション等々。

その2丁目の更地の70～75坪仲介土地が、坪50万ぐらいからスタートして坪40万でも売れず坪37～38万まで
値下げしないと売れなかったのだから、駅からも遠く設えも見劣りする4丁目が、坪40～50万のままで
値下げせずに販売されているのは、やはり割高だと判断するのが普通の感覚じゃないかな？

大阪通勤圏の住宅地は、仲介で取引されている土地の相場は金融危機前より3～4割は下がってるよね。
それなのに分譲の土地だけ殆ど下げずにやっていれば、高いという意見が出るのは当然だと思う。

まぁ、ハウスメーカーへの転売や宣伝・営業・広告を駆使して、値下げしないでもやっていける限りは、
適正価格まで下げない作戦なんでしょうけどね。でも値下げしたら、あまり販売経費使わず、
ハウスメーカーに転売する必要も無く普通に売れるんじゃないの？　結局どっちが得かな？

[958: 匿名]

957さんの理屈はただしいよね　ダントツ二丁目のほうが街並みも綺麗だし誰が見てもわかるよね　　　　ただ坪40でも売れない｡　かたや街区もしょぼいのに40以上で売れる　なんでだろうね

[959: 匿名]

価値観なんだよね　目に見える物は比較しやすくて納得しやすい。　　　　でもなんとなく嫌っていう理由は以外と大きい特に女性はここがポイントなんだよね家を買うとき奥さんの意見は無視出来ないんだよ　一般的に女性は家の内装やキッチンまわり生活導線なんかを重視　男性は外観や室内の遊び空間を重視するケースが多い｡　女性の視点は生活の視点なんだよ　　その目線でみると古い街区の人間関係考えただけでノーなんだよね　　　　　　もっとわかりやすく言うと旦那の実家の敷地に家を建てたくない女性が多い　　理屈だけだとわざわざ土地買って別に家を建てたらお金が無駄だよね　結構な田舎で坪15万でも土地だけで一千万円近くかかったりする｡　　　　　　　　　　その一千万円の差額を軽々クリアしてしまうんよ　　わかるかなー　これがわかると人生上手くいくんだけどなしっかり理屈こねる人にはお尻むずむずやんなー

[960: 住まいに詳しい人]

古い街区の人間関係て・・・　何を大げさな

３代ぐらい住んでる古参もいる大正時代からの高級住宅街ならともかく、
山手台って１５年ぐらい前に町開きしたばっかりの新しすぎる住宅街じゃんｗｗｗ

[961: 匿名さん]

だいたい、分譲戸建てを買う人は、子供が小学生以下の人が多い。
１５年違っていたら、こどもが幼稚園と大学生ほどの開きがある。
まあ、どうせなら、近い年代の方がいいわな。
それと、出来上がっていく街は、楽しみがあって良い。
散歩しても飽きない。
このあたりが、高くても売れる理由かな。

そうそう、面積が小さいほうが坪単価が安くなる
傾向があるのも、良くあること。

[962: 物件比較中さん]

この板って、購入希望者とか少ないね。

[963: 匿名]

たかが15年｡たかがと思えない人が多いんだろ

[964: 匿名さん]

１０年前の世帯数
山手台西２丁目＋東２丁目　２５７世帯

現在の世帯数
山手台西２丁目＋東２丁目　５５７世帯

つまり２丁目も半分以上の家は、居住年数１～９年

[965: 匿名はん]

やはり2丁目より街並みが明らかに劣り駅から遠く標高も高い街区を、2丁目の仲介取引相場より高く売るのはもうそろそろ限界だと思います。標高が200m近くなってくると、冬は路面の凍結も何度かありますしね。

立地特性やロケーションを考えると（不便、バス便、山の斜面、高標高）、未分譲の残りの北部戸建工区は総区画数の50%程度は平均80坪3000万ぐらいの注文住宅用分譲地、30%は平均土地面積60～70坪の建売、10%は土地面積100～200坪の邸宅用分譲地、10%は土地面積150坪以上の定期着地権にするのが良いように思います。

利便性の劣る北部は、南部よりも土地を広くでもしないとぜんぜん魅力無いですよ。間口よりも奥行きが重要ね。奥行きを大きくとれば、眺望が得られる家が増えるし、北側接道の区画でも冬至に1階リビングで完璧な日当たりが得られる家が増える。

[966: 匿名]

二丁目より四丁目のほうが優れている点をどうにか探しても、阪急オアシスに近い事だけかと。それ以外はどう客観的に見ても二丁目のほうが勝る。阪急オアシスに歩いて近いという唯一の売りも四丁目より上の次期街区からは関係なくなるのでキツイ。バス停ターミナル「宝塚山手台四丁目」を始発として五月台経由のJR中山寺北口ロータリー（来年完成予定）行きのバス路線が設定されれば、山手台南部に対する北部のメリット（駅から遠いかわりに阪急とJRの2wayアクセス）も出てこようが。

[967: 物件比較中さん]

>>961

＞そうそう、面積が小さいほうが坪単価が安くなる傾向があるのも、良くあること。

ん？？？　平均宅地面積が大きくなると総額（グロス）が大きくなるぶん
坪単価が安くなる傾向があるの間違いでは？

[968: 匿名]

で　結局　坪35万で120坪で4200万で上3000万外構入れて7500万ってことでオッケー？

[969: 匿名さん]

>967
面積が大きいほうが坪単価が安くなる傾向があるのも、良くあること。

の間違いでした。

[970: 周辺住民さん]

山手台北部って山本駅の北側ってイメージあるけど、
実は山手台北公園の位置でちょうどJR中山寺駅の『真北』なんだね。
北公園展望台から阪急山本駅まで直線距離で2300m、阪急中山駅まで2200m。

そう考えると、やっぱり北部からJR中山寺駅までの路線バスは、通勤や出張や買物の
利便性アップの為に欲しい所ですね。

[971: 匿名]

山手台4丁目から五月台経由のJR中山寺のバス便が設定されたら、13分ぐらいでしょうねぇ。
山本駅行きより8分余分にかかるけど、朝通勤時間帯の大阪までの電車所要時間は阪急より
JRの方が10分短いから、通勤時間に関してはとんとんか。
それよりも大阪からの終電時間や、新大阪や三宮や京橋へのアクセスが良くなるメリットが大きい。
阪急宝塚線沿線（武庫川左岸）の宝塚駅周辺以外の商業・買物中心地は
『ピピア売布～ダイエー宝塚中山店～JR中山寺』の一帯だから、JR中山寺へバス便が設定されれば、
年金生活となる老後まで便利に住める永住環境としての価値は高まる。

[972: 匿名]

続き

ただ、JR中山寺北口ロータリー（仮称）への路線バス便は、中山台（中山五月台、中山桜台）住民が、
市議会議員経由で強く要望（陳情）を出しているので、そのあたりのパワーバランスがどうなるか。
山手台発でJR中山寺へ向かうバス便のみの設定であれば、中山五月台の北部や中山桜台の住民はJR中山寺に
アクセスできないので猛反対するのは確実。
現実的には、
JR中山寺→中山五月台1丁目→中山桜台方面→中山五月台北部→山手台4丁目→五月台南部→JR中山寺
の循環タイプになる可能性が濃厚か。
この場合は、山手台からJR中山寺への所要時間はそこそこ短いけどJR中山寺から山手台は時間がかかる。

[973: 周辺住民さん]

中山台経由とは別に、現在の阪急バス宝塚山手台線そのものが

山手台4丁目発　⇒　山手台中央　⇒　阪急山本終点

から

山手台4丁目発　⇒　山手台中央　⇒　阪急山本　⇒（旧176号線）⇒　ＪＲ中山寺北口ロータリー終点

に拡張変更になったら便利だけど、現在の山手台の人口規模では難しそうだね。

[974: 購入検討中さん]

今の販売状況ならなかなか人口増えないし路線バスの増便も無理かな。

[975: 匿名]

マンション建つしかないねマンション予定地本当に建つのかね？

[976: 匿名はん]

山の上のバス便エリアでいまどきに分譲マンションは相当厳しいですね。

駅から徒歩7～8分のジオタワー宝塚ですら「遠すぎる」と大苦戦しています。

便利なターミナル駅からバス便ならまだしも。。。

かといって賃貸にすればいいかというと、それも厳しい。

賃貸マンションは便利な位置に新しくて綺麗な物件も結構ありますからね。

[977: 匿名]

オアシスって流行ってますか？今度車で行こうと思うんですが混んでるならやめます

[978: 匿名]

オアシス、混んでないと思います。

[979: 匿名さん]

オアシス、足の踏み場もないぐらい混んでます。

[980: 匿名はん]

平常時は、普通のスーパーと変わらないですね。
ごく普通に買物できます。
よっぽど安売りの広告を出した日などは、混雑しているかもしれませんが。

山手台東1丁目のいちばん南東（公園の東端の向かい）に現在建築中の家、石素材をうまく使っていてなかなか格好良いですね。エスバイエルだったかな。

[981: 匿名]

平日は普通に買い物が出来ます。がらがらでもなく大混雑という訳でもなくごく平均的な客の入りですね

[982: 購入検討中さん]

ここは購入意欲が湧く書き込み少ないですね。ネガティブな意見が多い。

[983: 三田の土地は広い。]

購入検討中でしたが、サイト見て、三田行っもバスでない立地の家買うことにしました。さようなら。

[984: 匿名]

三田はちょっと大阪から遠い…　バス5分の山手台のがマシでしょう

[985: e戸建てファンさん]

通勤で阪急を利用するなら山手台かな
ＪＲで通勤を考えるなら新三田だな