阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[916: 近所をよく知る人]

人口が大幅に減っていくのが明らかな状況で開発するなら、需要が無くならない色あせない街をつくらないとダメですね。

近畿圏で半永久的に需要がなくならない羨望の戸建住宅とは、

・都心から20km圏で大阪市内に直通する本線駅沿線で、急坂無しの駅徒歩圏（8分以内）1種低層の60～80坪

・都心から20km圏で大阪市内に直通する本線駅沿線で、駅から遠かったりバス便だが広大な土地の1種低層で120坪～300坪

ニュータウンにありがちな駅から遠くてバス便の50～60坪というのが一番ダメで、時とともに色あせる住宅街の典型ですね。

ここ40年で関西で文句無く成功した（単なる新興住宅街ではなく羨望の住宅街という評価に変わった）戸建住宅街というのは、おそらく千里ニュータウンの戸建街区（平均100～200坪）だけだろう。ニュータウン唯一の成功例とも言える。

千里ニュータウン以外でも、
http://www.machinami.or.jp
http://www.machinami.or.jp/contents/publication/machinami_bn.php
http://bit.ly/bkDCnb
等で取り上げられたり一定の評価を得ているここ40年の間に開発された新興住宅街というのは、急坂やバス便や不便な場所にある場合は必ず土地が広い。芦屋市奥池、西宮市目神山、宝塚市ゆずり葉台、三田市学園、西宮市鷲林寺南町、奈良市中登美ヶ丘、ガーデンシティ舞多聞（みついけプロジェクト）etc

ようは駅から距離のある不便な立地で歴史の無い新興住宅街が、単なるニュータウンから羨望の住宅街に成り上がる為には、土地の広さ＝圧倒的な敷地内の緑の多さが必要不可欠だという事。

不便でそこそこというのは妥協でしかない。不便な変わりに駅近では得られない広さってのが絶対必要。

駅から2km以上も登って平均60坪では、阪急不動産が喧伝しているような「憧れの山手台」には絶対にならないだろう。

[917: 近所をよく知る人]

>>915
仰る通りこのご時世に山肌を削って開発するのはいただけませんね。
まだ、倒産したゴルフ場や経営の悪化したゴルフ場の跡地を利用して住宅街にする開発（市街化区域編入or調整区域のままで行政が開発許可）のほうが、新たに緑を破壊しないだけ遥かにマシです。

[918: 匿名さん]

無秩序に山肌を削るニュータウンを「悪い開発」とすれば
確かに倒産ゴルフ場や砕石場の跡地を利用した開発は
じゅうぶんな緑地面積を確保するという条件を満たすなら
環境の点からも望ましい「良い開発」ですね。

[919: 匿名]

西4丁目の幹線道路を挟んで向かいの斜面は、造成されてハゲだったのが自然の植生が回復してきて木が育ってきましたね。西4丁目を分譲する時に斜面に「マンション開発用地」の看板を掲げていましたから、住民が文句を言う筋合いはありませんが、いざマンション開発するとなると、なんだかんだで揉めるような気がします。

最近の山手台北公園は夜景を見に来た若者やカップルがポイ捨てしたタバコの吸殻が大量に落ちています。マナーが悪い利用者が増えると、いつかタバコの火の不始末やポイ捨てが原因で火事になる恐れがありますね。

[920: e戸建てファンさん]

持ち家住宅の延べ面積［1住宅当たり］ランキング
http://www.tonashiba.com/ranking/pref_livingspace/house_p/10010013

1住宅当たりの敷地面積ランキング
http://www.tonashiba.com/ranking/pref_livingspace/house_p/10010015

[921: 住まいに詳しい人]

西４丁目の最東列付近は、向かいの斜面に近い関係で今でも朝陽が当たり始めるのが遅いです。

あの斜面にジオグランデ並の高さのマンションが建つとなれば、影響はかなり大きいです。

夏はともかく冬は中々日が当たらないというのは無視できない事ですからね。

斜面を利用して階段状にして高さを抑えて建てる計画ならともかく、ごく一般的なマンションを建てる場合は、、、

[922: 匿名はん]

>>913
こういう家ですね。
http://www.j-realestate.co.jp/baibai/syousai/0/2753dat.html
http://www.j-realestate.co.jp/baibai/syousai/0/2844dat.html

[923: 匿名はん]

http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/shop/1264052641/382n-
382 ：おかいものさん：2010/07/21(水) 12:04:20
宝塚の阪急オアシス山手台。
昨日のチラシの商品が、朝１０時オープン直後に行ってもなかった。
店員に聞いてみたら「ここにあったけど、もうなくなった」と。
置いてあった形跡もないし、おかしいな？と思ってサービスカウンターで聞いたら
「倉庫を見てもないのでﾓﾆｮﾓﾆｮ」言うから
「出したのに売り切れたんですか？それとも最初からなかったんですか？」と
聞いたら「最初からありませんでした」って。
私、オープンしてからまだ５～６回しか行ってないのに、こういう事３回目。
生鮮品なら、入荷が遅れてるとかあるだろうけど、常温で保存が出来るもので、
入荷してないなんて。それも昨日チラシが入ったもの。
ないものを何でチラシに出す？いや、チラシに載せるなら入荷するでしょ？
阪急って、こんなにいいかげんなの？

[924: 匿名さん]

>>923
その通り
グループ全体のクオリティに低さと、oasis山手台店のやる気のなさを象徴するエピソードですね。

所詮、同店の存在理由は、周辺住民の利便性を高めることではなくて、
土地・住宅購入を検討している層へのインフラ整備をアピールする道具でしかないということ。
不動産事業が一段落してしまえば、採算を考慮して閉店もあるんじゃないかと。

[925: 匿名]

これって日付指定の1日限りの広告の品ではなく、広告期間中通しで有効な広告の品が、
2日目は開店時から既に無かったという事ですよね（おそらく初日に売り切れて）。
まぁよろしくはないですね。普通はそういう事が無いように調整しますよね。
ちなみにオアシスは出店前の予想より好調のようなので、まずなくならないでしょう。

[926: 匿名]

予想外にオアシス結構流行ってますね｡　阪急としてはこの後のマンション建設した後を考えて作ったのでしょうが予想外に売上好調みたいですね｡山手台以外の住人も車で買いに来ているみたいですね

[927: サラリーマンさん]

http://minkara.carview.co.jp/userid/485590/blog/18909232/
すぐ近くの某所に最近建ったお宅。
山手台もこれぐらい現実離れした家が建つ（これぐらいの家を建てるような施主が集まってくる）エリアを設けたら、街並み散策が楽しくなるのにね。大阪平野一望の立地は、実際にそれを成立させるだけのポテンシャルがある。どこにでもあるハウスメーカーのありきたりな家が並ぶ街並みだけじゃつまらないでしょ。

[928: 匿名さん]

山手台は宝塚市内でほぼ間違いなく最後の大規模開発（数十ヘクタール以上）ですね。
そういう意味では、やっつけ仕事や消化試合的な平凡ニュータウン的開発ではなく、
最後に歴史に残るユニークな開発をしてほしいものです。

[929: 周辺住民さん]

山手台に住んでる方は噂好き、おしゃべりで、すごいですよ！
西と東で対立しているみたいです。

[930: 匿名さん]

>>926
私も山手台以外の住人で、オープン直後に車で買い物に行った一人です。
結構客入りよくて、oasis他店に比べて明らかに安売りしてましたね。
でも、競合店があるわけでもなし、そんな安売りサービスは長続きする筈もなく、
逆に上の人たちが言ってるように価格以外のサービスでも手抜きが目立ってくるんでしょうね。
山手台住人以外の客が見向きもしなくなった時点で、売上好調などと呑気なことは言っておれなくなるのでは？

[931: 匿名さん]

オアシス山手台店は立地のハンデ（周辺直近人口が一般的なスーパーの出店候補地に比べて
極端に少ない）があったので、最初から普通にやったらうまくいくわけがないという危機感があり、
中距離からの集客を考えていたので、それが成功したようです。
テラスなどがあり、綺麗な公園や緑や眺望スポットが隣接しているので、息抜きに好評のようです。

[932: 銀行関係者さん]

伊丹北部から宝塚の平地にかけては、しこたま金持ってる地主（農家）がかなり多いですね。地主向けに緑豊かで広々とした魅力的な別荘用地（別宅用地、避暑地）を山手台東の高標高眺望エリアにつくれば、間違いなく売れますね。連中は定年無しで生涯安定した不動産収入あるから、定借にしても面白い。

[933: 匿名]

ハウスメーカーに格安の卸値で売り飛ばして営業力を駆使しても、２年で１９０区画の完売は無理だったね～　焦らず年間５０区画ぐらいに減らして全て建築条件無しでやるべきだと思うけどね～

[934: 匿名さん]

久しぶりに前を通りましたが、東１丁目のプレミアム街区が
ようやく完売したようですね。
売れた土地のうち１区画にはセルコホーム？が建築中でした。

[935: e戸建てファンさん]

もののけ姫を見ると考えさせられますね。
山本の南には地主の田んぼや畑など宅地開発可能な土地がまだまだ沢山残っているのに、
これから100%人口が減る時代に、山を切り崩して木を総伐採した場所に住宅地をつくる
破壊行為が、本当に民間企業として社会貢献していると言えるのでしょうか？

山手台の広大な未分譲エリアのうち2割ぐらいは、木を植えて森の景観に戻すべきだと思います。
あるいは10ヘクタールぐらいを土地の平均面積が今までの2倍以上のエリアにして、一戸あたりの
植樹面積を数倍にするなども良いですね。

[936: 未購入者です]

土地建物込みで値段を４千万円まで位なら、妥当な感じがするけど、それ以上は、あの急な坂は登る価値なし。西宮や尼崎のほうが、アクセスよいからね。
三田まで行くと、駅近い、平坦な道と、安い物件がたくさんあるよ〜

[937: 未購入者です]

土地建物込みで値段を４千万円まで位なら、妥当な感じがするけど、それ以上は、あの急な坂は登る価値なし。西宮や尼崎のほうが、アクセスよいからね。
三田まで行くと、駅近い、平坦な道と、安い物件がたくさんあるよ〜

[938: 匿名]

三田は大阪までかなり遠くないですか？

[939: 住まいに詳しい人]

4000万で外構も建物もこみこみなら建物が安普請で土地も手狭になって魅力がなくなる。HMの建売の場合、5000万で土地65坪・建物40坪（土地2500万、その他2500万）ぐらいが、ロケーションや立地を考えると適正だろうね。土地の適正価格は、宝塚市内の駅から500m以内の閑静な低層エリア（容積率100%）で坪70万、完全なバス便エリアで35万、中間エリアで50万（駅から1km程度のエリア、あるいは駅から近いが急坂があるエリア）が妥当な水準。山手台の北部は駅から遠く（2km以上）標高が高いけど、自転車（電動アシスト）で体力を使わずに移動できる程度の坂（宝塚市の山岳住宅街の中では緩やかなほう）というのが一応の特徴。

[940: 匿名]

妥当な金額では坪35万ってところかな　上物は色々だわなまー60坪で2100万、延べ床35坪から40坪で1800万から2500万(ここは仕様次第だからね)、外構で150万から200万、外構込みで4100万から4800万ってなところだね｡ただ流石に4000万を切るのは阪急の分譲だけにキツイかなー　　　　　坂はきついけど山本ー梅田はそこそこの距離だし、三田まで行くと車で大阪はちょっときついけど山本なら空港や高速もまずまずの距離だしね、新幹線は不便だけどね

[941: 匿名はん]

JR中山寺か川西池田と山手台を結ぶ路線バスが3本/h以上あれば、阪急の終電が早い問題や出張の時の新大阪へのアクセスが悪い問題も解決されるので、通勤者向け不動産しての価値は確実に上がりますね。OBPエリア（京橋）や北新地へのアクセスが良くなる点も見過ごせない。

JR中山寺の北口の土地区画整理・ロータリー整備が完了すると、中山台方面の阪急バスは乗り入れる模様ですが、ここで山手台の路線バスがどうなるかですよね。JR中山寺から五月台を経て、山手台四丁目を終点とする路線になるのであれば、山手台の不動産価値を高める効果は大きい。

[942: 匿名]

確かにJR中山寺か川西池田に阪急バスで行ければ結構アクセスは良くなりますよね｡ただそこまで利用者がいるかですよね｡　　　　マンション建設予定地に大規模マンション建つしかないかな

[943: ご近所さん]

売れないのは、値段が高いから。
価格を下げれば売れるよ。

[944: 周辺住民さん]

結局それかい！！！

[945: これから検討中]

土地60坪1800から2500万ってとかな。

[946: 匿名]

60坪で1800万はきついね近隣の古い住宅地でも更地でこの値段は中々無いね　　希望価格って感じですな

[947: 匿名]

山手台北部のロケーションなら平均60坪で2400万の街並みより、平均100～120坪で3500～4200万の街並みほうがよほど魅力ある。

バス便エリアで60坪なんて宝塚市内に腐るほどあって売物件だらけだから、既に供給過多。

[948: 匿名]

ちなみに山手台東の北部のロケーションは、駅から2.5～3.0km、標高200～250m。

逆瀬川で言えば、光ガ丘や青葉台やゆずり葉台あたりの位置づけ。

[949: 匿名]

3連投スマンが、今山手台西の幹線道路沿いで仲介土地で
出ている116.96坪で4,280万円（坪単価36.59万円）の物件。

この物件はなかなか売れないが、こういう区画（値段・広さ）が幹線道路沿いではなく、
幹線道路から100m以上入った場所に多く設定されれば、確実にうけるだろうね。

[950: 匿名]

山手台はあくまで庶民の住宅地でしょ　　　　　　　バブルの時は所得も高かったし土地の価値も高くなっていただけで　　　　　　この不景気で所得もさがり土地も安くなっているご時世に7000万出せる人が広い土地ということに魅力を感じてわざわざ山手台に住むかね　もっと相応しいとこあるでしょ　　以前も今も山手台は頑張ったサラリーマンが住む庶民の住宅地だよ

[951: 匿名]

中山桜台は、大阪平野一望の立地に建物だけで1億以上出して住んでる人がいっぱいいるよ。

ほぼ同じロケーションの山手台北部もその需要はある。

西宮でも麓から3km以上も離れた山の上の僻地の鷲林寺南町や剣谷町や柏堂西町では大阪平野一望で100坪以上の需要が大きい（現在相場で坪単価30～40万）

[952: 匿名]

レインズ等でよく調べればわかるが、山の中腹バス便エリアのニュータウンの60坪クラスの土地は余っている（売出物件の数が常に多い）。
逆に山の中腹バス便エリアの100坪クラスの土地は供給より需要のほうが強く、売り出されるとわりとすぐ売れている（需要に対して供給が少ない）。

[953: ご近所さん]

>逆に山の中腹バス便エリアの100坪クラスの土地は供給より需要のほうが強く、
>売り出されるとわりとすぐ売れている（需要に対して供給が少ない）。

100坪クラスにしたら売れるって言いたいみたいだけど、
お金持って、そんなにたくさん（山手台が埋まるほど）いないよね。
おっても、山手台では買わんと思う。

[954: 住まいに詳しい人]

山の家はこれぐらいが土地の適正価格です。
http://df2103.jp/php/bts2p.php?callcode=2010nt0166
http://www.toshohouse.co.jp/contents/data/sale_land_detail.php?RibNo=1...

山手台西2丁目の4～5箇所出てた70～75坪ぐらいの土地も、坪40万以上では売れなかったが37～38万で売れた。
このあたりが、リーマンショックで株価半値になった以降の適正相場。

[955: 匿名]

まーそれ言ったらアカンわな新しい街区で坪40万以上で売り買いされてるわけやから954さんの理屈だと適正価格となるよね　　　　売り買い実績があるわけやから　　　　　　　　　　新しい場所はある意味古い場所より高くなるのは必然だよね　　　　　　　　　それは買う人は皆わかってるよ　　　　　　　　　　以前のニュータウンに後から入るのとよーいドンで入るのならばよーいドンが良い人はいるよ　　　　　　実際10戸ぐらいの造成地では新住人と旧住人では交流無いとか良く聞くからね　土地の値段は環境で変わるから　新しい街区は少し高いのは当然
それを前からの住宅地の価格が適正というのは少し無理がある　　　　　　　　前からの住宅地で全員のけて更地で販売したら40万以上で売り買い成立するよ

[956: 匿名]

近畿圏（大阪都市圏）で家に8000万出せる人の主な選択肢

①都心まで15～20km圏のエリアで駅から近い閑静な住宅街に60～70坪の土地を買って注文住宅

②タワーマンションの上階

③人気住宅街の駅近ハイグレードマンションで100㎡以上

④不便だけど広々とした山の上の住宅街に120～150坪の土地を買って注文住宅（宝塚、西宮、奥池など）

⑤郊外の広々とした住宅街に120～150坪の土地を買って注文住宅（三田市学園、生駒、登美ヶ丘、関屋など）



①が本命だが、②～⑤も少数派とは言うものの一定の需要はある。

>>950
他に選択肢ある？

[957: 住まいに詳しい人]

>>955
とはいっても、山手台西2丁目は誰がどうみても西4丁目より街区としての設えは上でしょ。
駅までの近さ、平均宅地面積（2丁目は70坪、4丁目は60坪）、擁壁の化粧仕上げ、一部電線地中化、
凝った街路灯、石畳の遊歩道、高価なゴミステーション等々。

その2丁目の更地の70～75坪仲介土地が、坪50万ぐらいからスタートして坪40万でも売れず坪37～38万まで
値下げしないと売れなかったのだから、駅からも遠く設えも見劣りする4丁目が、坪40～50万のままで
値下げせずに販売されているのは、やはり割高だと判断するのが普通の感覚じゃないかな？

大阪通勤圏の住宅地は、仲介で取引されている土地の相場は金融危機前より3～4割は下がってるよね。
それなのに分譲の土地だけ殆ど下げずにやっていれば、高いという意見が出るのは当然だと思う。

まぁ、ハウスメーカーへの転売や宣伝・営業・広告を駆使して、値下げしないでもやっていける限りは、
適正価格まで下げない作戦なんでしょうけどね。でも値下げしたら、あまり販売経費使わず、
ハウスメーカーに転売する必要も無く普通に売れるんじゃないの？　結局どっちが得かな？

[958: 匿名]

957さんの理屈はただしいよね　ダントツ二丁目のほうが街並みも綺麗だし誰が見てもわかるよね　　　　ただ坪40でも売れない｡　かたや街区もしょぼいのに40以上で売れる　なんでだろうね

[959: 匿名]

価値観なんだよね　目に見える物は比較しやすくて納得しやすい。　　　　でもなんとなく嫌っていう理由は以外と大きい特に女性はここがポイントなんだよね家を買うとき奥さんの意見は無視出来ないんだよ　一般的に女性は家の内装やキッチンまわり生活導線なんかを重視　男性は外観や室内の遊び空間を重視するケースが多い｡　女性の視点は生活の視点なんだよ　　その目線でみると古い街区の人間関係考えただけでノーなんだよね　　　　　　もっとわかりやすく言うと旦那の実家の敷地に家を建てたくない女性が多い　　理屈だけだとわざわざ土地買って別に家を建てたらお金が無駄だよね　結構な田舎で坪15万でも土地だけで一千万円近くかかったりする｡　　　　　　　　　　その一千万円の差額を軽々クリアしてしまうんよ　　わかるかなー　これがわかると人生上手くいくんだけどなしっかり理屈こねる人にはお尻むずむずやんなー

[960: 住まいに詳しい人]

古い街区の人間関係て・・・　何を大げさな

３代ぐらい住んでる古参もいる大正時代からの高級住宅街ならともかく、
山手台って１５年ぐらい前に町開きしたばっかりの新しすぎる住宅街じゃんｗｗｗ

[961: 匿名さん]

だいたい、分譲戸建てを買う人は、子供が小学生以下の人が多い。
１５年違っていたら、こどもが幼稚園と大学生ほどの開きがある。
まあ、どうせなら、近い年代の方がいいわな。
それと、出来上がっていく街は、楽しみがあって良い。
散歩しても飽きない。
このあたりが、高くても売れる理由かな。

そうそう、面積が小さいほうが坪単価が安くなる
傾向があるのも、良くあること。

[962: 物件比較中さん]

この板って、購入希望者とか少ないね。

[963: 匿名]

たかが15年｡たかがと思えない人が多いんだろ

[964: 匿名さん]

１０年前の世帯数
山手台西２丁目＋東２丁目　２５７世帯

現在の世帯数
山手台西２丁目＋東２丁目　５５７世帯

つまり２丁目も半分以上の家は、居住年数１～９年

[965: 匿名はん]

やはり2丁目より街並みが明らかに劣り駅から遠く標高も高い街区を、2丁目の仲介取引相場より高く売るのはもうそろそろ限界だと思います。標高が200m近くなってくると、冬は路面の凍結も何度かありますしね。

立地特性やロケーションを考えると（不便、バス便、山の斜面、高標高）、未分譲の残りの北部戸建工区は総区画数の50%程度は平均80坪3000万ぐらいの注文住宅用分譲地、30%は平均土地面積60～70坪の建売、10%は土地面積100～200坪の邸宅用分譲地、10%は土地面積150坪以上の定期着地権にするのが良いように思います。

利便性の劣る北部は、南部よりも土地を広くでもしないとぜんぜん魅力無いですよ。間口よりも奥行きが重要ね。奥行きを大きくとれば、眺望が得られる家が増えるし、北側接道の区画でも冬至に1階リビングで完璧な日当たりが得られる家が増える。