阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[876: 匿名さん]

Googleマップのデータが最近更新されて西4丁目の上の街区の区画割がばっちり見る事ができますね。

基本的に西4丁目と同じですね～。200㎡ぐらいの土地が多いかな。

あまり特徴が無くつまらない感じ。

[877: e戸建てファンさん]

　■関西住みたい街ランキング２０１０（長谷工アーベスト調べ）

順位／駅名／沿線

１／西宮北口／阪急

２／千里中央／北大阪急行、大阪モノレール

３／宝塚／阪急、ＪＲ

４／梅田・大阪／阪急、ＪＲほか

５／天王寺／ＪＲほか

６／岡本／阪急

６／夙川／阪急

６／難波／南海ほか

９／三宮／ＪＲほか

１０／高槻市／阪急

[878: 周辺住民さん]

>>876
平均面積70坪のこだわりを捨て、最近は擁壁もコンクリ打ちっぱなしになってしまった山手台。
だんだんこだわりがなくなって、さんざん今まで自慢していた街並み街路の景観という点では、
猪名川パークタウンや三田にも負ける恐れが出てきましたね。

猪名川パークタウン
http://allabout.co.jp/r_house/gc/46570/3/
http://img01.suumo.com/front/gazo/bukken/060/N010003/img/48/66324948_C...
http://img01.suumo.com/front/gazo/bukken/060/N010003/img/48/66324948_C...

三田市学園
http://livedoor.2.blogimg.jp/makamichi/imgs/4/e/4ebd54c5.jpg

普通は駅から遠くなって不便になるにつれて、不動産価値が低くなるぶん土地の広さや景観を
追求してカバーするべきなのだが、山手台の場合は逆になっています。
駅から（一応）徒歩圏の西・東2丁目や西1丁目あたりのほうが開発にこだわりがありました。

[879: 匿名さん]

魅力のない街は淘汰される時代は近い。

[880: 周辺住民さん]

三田ウッディタウン
http://honeyfm.no-blog.jp/.shared/image.html?/photos/uncategorized/200...
http://www.sekisuihouse.co.jp/bunjouimage/bukken-pub/28_hyougo/0000421...

植栽が多層構成で大変美しい。

[882: 匿名]

山手台のバス通りを登っていく旧アズナスのところまでの幹線道路沿いは凄い綺麗ですよね。
もっと上のほうは、まだ家が少なく新しい事もあって植木が成長してないので少し寂しい感じです。
コンクリートの擁壁も、グリーンベルトに植えた木が成長して大きくなってこれば、気にならなくなると思います。

[883: ご近所さん]

確かに、駅から遠くなるにつれて土地の平均面積が小さくなっていく開発路線は
大いに疑問ですよね。

総額を抑えて売りやすくする為、そして坪単価を下げない為の営業上の工夫ですが、
長期的に見ると大幅に魅力を削いでいます。

今後は、駅から遠い不便な立地・街区になるほど、広さと眺望を追及する路線に
修正してほしいです。

[884: 匿名さん]

阪急が勝手に区画割りしてセンスや価値観押し付けるのはやめて、山手台倶楽部会員向けにオーダー対応の街区をつくればいいんだよ。１０００～２０００坪程度の荒造成の状態で止めておき５５坪～３００坪まで相談可能で、契約後に分筆して完成宅地にして引き渡す（別荘地などではよくある方式）。面倒だが、自由度が高く好きな広さに分筆できれば顧客の満足度は確実に高くなるし、良い意味でニュータウン臭くない面白い街並みができる。

[885: ビギナーさん]

http://area.e-aidem.com/result/detail?kid=10062022017200101&e=2&am...
オープンしたばかりの新しいお店です！売上好調につき追加募集！
バイト パート
掲載期間：2010-06-20～2010-06-26
職種 店舗スタッフ【ア・パ】
仕事内容 ［1］レジ　［2］畜産（お肉）　［3］水産（お魚）　［4］デリカ（惣菜）　［5］加工食品　［6］農産（野菜・果物）
勤務地 兵庫県宝塚市山手台西3丁目4-1
交通アクセス 阪急「山本」駅よりバス、「宝塚山手台3丁目」バス停すぐ
給与 ［1］～［4］時給830円～900円（時間帯により異なる）
［5］［6］時給790円～860円（時間帯により異なる）
学生アルバイトは別時給
土日祝は時給50円UP！（パートのみ）

[886: 住まいに詳しい人]

山手台東のプレミアム街区はスケールが小さすぎますね。たった4～5区画って、、、
あれじゃ最前列の眺望特等席という感じはしても、街区そのものが特別という感じは全くしない。
最低でも数十区画ぐらいのスケール規模がないと、プレミアム感は漂わない。
やはりここは阪急電鉄創業100周年（宝塚線）・分譲100周年（池田室町）を記念して、
池田室町と同じ平均100坪で100区画のスケールの大きい記念事業をこの山手台で行うべきだね。
せっかくの分譲100周年を活かさず、100周年の節目に相応しい街並みを一つも創造しないで終われば、
後に後悔する事になりますね。

オアシスはなかなか好調のようですね。
去年あたりからの出店で導入している新しい店づくりが好調要因とか。

[887: 匿名]

プレミアム云々以前に、そもそもたったの5戸を『街区』と呼ぶのはおかしいです。
しいていえば『東一丁目の最前列』が適切な表現でしょう。

[888: 近所をよく知る人]

阪急オアシスさんは、山手台店の近隣1kmの商圏人口が少ないので
売上目標は少なめに見積もっていたようです。
ところがオープン後はマイカーで5～10km圏からも多く訪れて
予想以上の反響があり、好調に推移しているとのことです。

[889: 匿名はん]

駅から徒歩30分相当以上の距離を登っても眺望や広さが得られない宅地は、将来売る時に二束三文になる可能性があります。

資産価値という点で考えると、30年後に中古戸建や仲介土地を検討する人々が、家が余っている時代に駅から3km近く登った立地で眺望や広さが無い物件に魅力を感じるとは到底思えませんから。

区画整理された整備された街並みの美しいニュータウンなんて腐るほどありますから、そんな宣伝文句なんて将来の資産価値にとってはなんのプラス要因にもなりません。

[890: 匿名]

山手台北部は「駅から遠い」「大阪中心部から約20km」「バス便」「登り坂2～3kmの山の上」という立地を考えると、これぐらいのスケール感はないとなぁ。
http://bit.ly/ceqKFh
http://bit.ly/dCS5mH
（大阪市内都心から約30分＋バス便数分の近鉄の平地の住宅街）
ストリートビューで見れば街並みの魅力は一目瞭然。

百歩譲っても最低でこれぐらいの面積は無いとお話になりませんなぁ。
http://www.sinseiwa.co.jp/nissaynewtown/land/miyama.html#a
駅徒歩5分なので日生エクスプレスを使えば梅田までバス不要乗換え無しで50分、山手台から公共交通機関（徒歩3～5分＋バス5分＋電車待ち時間5分＋阪急35分）で梅田まで出るのと所要時間は変わらないので比較は妥当な。

ホント阪急不動産は今の時代に山の上の立地でセコセコした区画割りってアホですなぁ。
土地神話が生きてた（どんな土地でも買えば値上がりして儲かった時代）30～40年前のバス便ニュータウンの分譲とは時代が違う。
山の上まで登っても南側に庭取る為には家を敷地北側の境界に寄せないといけないような、第1種高度の斜線に気を使う宅地は論外ですなぁ。

まぁ利便性が低い山の上のロケーションは、じゅうぶんな庭を確保した上で50坪の平屋も建てられるぐらいの土地じゃないと、長期熟成に耐え得る魅力を持った住宅街であるとはいえませんなぁ。

山の上ならではのロケーションをじゅうぶんに活かした宝塚市内の住宅街（東急が開発）
http://bit.ly/bp30vt

駅から遠い標高200m以上で今の時代に開発する価値があるのは、60坪2500万ではな120坪4000万の区画が並ぶ街並みですな。

[895: 匿名]

阪神間は殆どが＊＊＊＊人口比率が近畿平均より高い。神戸は食肉・皮・土建・＊＊＊のメッカだし、芦屋はもともと葦が茂る荒地で農耕もまともに行えない地域でもろにうばら郡の＊＊だった場所、西宮北口・夙川は日本最大の＊＊＊＊と朝鮮＊＊を抱えている。山手には被差別利権や賎業で肥えた成金がうようよで、ここ100年で荒地を開拓した所。三田はもろビーフで、川西はカワタだし。同和人口比率が一番少ないのは阪神間では、実は尼崎市なんですな。

[896: 匿名]

阪神間の市は殆どが同.和人口比率が近畿の全市町村平均より高い。神戸は食肉・皮・土建・ヤク.ザのメッカだし、芦屋はもともと葦が茂る荒地（土石流と水害で荒れ放題）で農耕もまともに行えない地域でもろにうばら郡のもろ被.差.別地区だった場所、西宮北口・夙皮、JR西宮は西日本最大級の部.落と朝.鮮集.落を抱えている（た）所。山手には被.差.別利権や賎業で肥えた成金がうようよで、ここ100年で荒地を開拓した所。三田はもろビーフで、川西はカワタだし。阪神間で同.和人口比率が一番少ないのは、実は尼崎市と伊丹市なんですな。まぁ宝塚も1%ちょいなので近畿の中ではかなり少ないほうではあるが。

[897: 住まいに詳しい人]

山手台は単なるニュータウンなのでありきたりなしょぼい区画や家が多いけど、
山本の麓から駅南西部、西部、東部にかけては
http://maps.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&t=k&a...,0x6000f6bea434ea63:0xe2bb77753cd73cd1,1&ll=34.823951,135.38853&spn=0.000781,0.001206&z=20
このクラスの屋敷がごろごろ点在している。地主のマンションやアパートが通りに面しているから
わかりにくいが、路地を入った所にニュータウンや分譲地ではまず見られないようなクラスの
大邸宅が軽く100軒はある。
ここで山本や宝塚を叩いて憂さ晴らししている奴は、たぶんしょうもない地域のマンションか
アパートに賃貸住まい。
そうでなくてもよくて容積率200%の地域のしょぼい30坪ぐらいの土地に総2階のしょぼい小屋
に住んでるんやろな。

[898: 住まいに詳しい人]

なんかリンク貼れへんな

http://url.bulog.jp/kqxk

ttp://maps.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&t=k&brcurrent=3,0x6000f6bea434ea63:0xe2bb77753cd73cd1,1&ll=34.823951,135.38853&spn=0.000781,0.001206&z=20

[899: 匿名はん]

積水ハウスとかパナホームとか、同じハウスメーカーの似たような家が同じ筋に並んでるのはやめてほしい。まだ阪急山手台レジデンスのほうが全ての家が全く違うデザインで違和感が無くて良かった。

[900: 周辺住民さん]

山手台北部の山地は立地や坂や駅からの遠さを考えると250㎡ぐらいを標準面積とするべきですね。
バス停からすら遠くて坂道の続くような街区は、山の緑の復元という観点からも別荘地的な400㎡～（定借と買取の選択制）が望ましい。

[901: 市民]

そうですね。

市街地から見た山の緑や景観の回復という観点からも、標高が高くなればなるほど
土地面積は広くして緑地率を高めるべきだと思います。

今の山手台は、長尾連山の5合目以上にあたる北部のほうが、3合目程度の南部よりも
土地面積が小さくして（緑の減少）いく方針なのはいただけません。

山の上ほど、都市部から見た遠景では目立ちますから、緑・庭を多くとるべきですね。

[902: 匿名はん]

山手台の盲点は終電ではないですかね。
宝塚線沿線は梅田発の雲雀ヶ丘花屋敷までは比較的遅くまで
ありますけど、それ以遠、特に山本だと終電は早いですね。
JR駅が隣接しているなら遅くまであるけど、山本だったら
どうするんでしょうか？宝塚からタクシーですか。
終バスも早いんでしょうか。

[904: 匿名]

>>902
そうですね。終電が梅田発23時48分は早すぎます。
雲雀丘花屋敷の終電は梅田発0時30分。
JR中山寺、JR宝塚は北新地発0時21分、大阪発0時28分（尼崎で乗換）。
JR西宮名塩、JR新三田は北新地発0時6分、大阪発0時13分（尼崎で乗換）。
これは大阪通勤圏としての山手台の魅力や資産価値に影響を及ぼしていますね。
阪急は終電を遅らせるべきですね。
中山、売布の利用者はまぁJR中山寺から徒歩で帰宅できますし、
宝塚や清荒神の利用者はJR宝塚から徒歩で帰宅できますが、
山手台は雲雀丘花屋敷やJR川西池田やJR中山寺から徒歩で帰宅するのは無理ですね。
タクシーか家族に迎えに来てもらわなければ帰れません。

[905: 匿名さん]

山本駅からの終バスは２３時９分です。

[906: 近所をよく知る人]

山本や中山では夜遅くになると駅北側周辺で立ちションしている酔っ払ったオッサンをよく見かけますね。その後、家族の運転する迎え車や阪急タクシーでニュータウンに帰っていかれます。

[907: 匿名さん]

>>902
終電の早さもそうだけど、JRを使いにくい事そのものが最大の欠点。
阪急の神戸線や京都線の沿線だと
「阪急バス＝速達性の高いJRの駅に客を流し込む役割」を担っているが、
宝塚市内線はどういうわけか阪急バスの利便性が糞で、
多くのバス便エリアの住宅街から阪急の駅にしか行かない。
これが各住宅街の不動産価値に深刻な悪影響を及ぼしている。
路線バスで阪急とJRの両方にアクセスできる体制にならなければ、
山手台の分譲はじきに行き詰るだろう。

[908: 匿名はん]

東豊中の分譲地ですと、最寄りのバス停から７分も歩くんですね。
環境が良いとは必ずしも言えないのに坪９０万くらいするんですね。
見た目だけの建て売りですし。
山手台は自然環境を優先する方が選択されているのでしょう。
ただ、終電はともかく１７６号の渋滞がもうどうしようもない感じがします。
ここは大阪市内に通勤しないでも良い方が多いのでしょうか。

[909: 匿名さん]

大半が大阪方面への通勤だと思われます。

176号線の渋滞が深刻なのは宝塚より西側と大阪駅付近で、この辺はそんなに混んでないですね。

山本付近は、週末の夕方など南北の交通需要と重なるタイミングで麓で渋滞が発生しますが、平常時は問題無く流れてます。

[910: 900]

逆瀬川や中山の山肌住宅開発では遠くから見た時に最も目立つ住宅街の終端部（ゆずり葉台、中山桜台7丁目）はニュータウン全体より平均面積を2倍以上多くとって庭の割合を多くし、遠景で緑の中に家が佇んで見えるように気遣われて開発されています。住宅街が標高を上げて山に変わる境界をぼやけさせ、終端を緑に溶け込ませる事で遠景の違和感を軽減している。ラビスタも北部は50%を超える緑地率をとって市街地や大阪平野の各所から見た時に建物が緑に囲まれて見えるように景観に気遣われています。ラビスタはもともと眺望よりも市街地から見た景観の修復という事を最大のコンセプトに「見られる街」として開発され、砕石事業で荒廃していたハゲ山を緑豊かな美しい景観に蘇らせた。山手台は長尾山の中腹の緑を一度完全に破壊、総伐採してして元の地形も改変して開発しているのだから、市街地や遠くから見た時によく目立つ標高の高いエリアでどういう開発をするのか、阪急不動産のミンド（漢字にすると勝手に伏字に変換される）が試されている。

[911: e戸建てファンさん]

平地で眺望を得る為には、高階層にして階数を稼ぐしかない。

じゃあしんどい思いをしてまで山の上の住宅街に登らなければ
叶わない魅力、山の上ならではの特権ってなんだろう？

それは1階リビングからでも眺望が得られる区画割りや、
広い平屋を建てても1階リビングに完全な日照が得られる区画割りだろう。

南斜面で標高が高く、尚且つ平屋でも冬に完全な日当たり（日射）が得られる住宅街は、
うまく設計すれば夏涼しく冬暖かい住まいを実現できる。これこそが山の上の魅力だろう。

[912: e戸建てファンさん]

そして現状の山手台の多くの街区・区画はそうなってはいない。
つまり立地を最大限に活かした開発はされていない。

[913: 匿名]

昔から、平屋は最高の贅沢と言われていますね。
実際に平屋を建てるかどうかは購入者の選択なのでともかく、部屋数と広さを
じゅうぶんに満たした平屋を建てても最高の日当たりが全ての土地で
（当然、北側道路の土地を含めて）享受できる画地割ってのは、
最高の住宅街であり住まいの理想形であるという事は間違いないです。。
いわゆる高級住宅街にしか無い特徴として、複雑な屋根形状の平屋の邸宅が
通常より遥かに多く見られるという点があります。
土地を贅沢に使わないと出来ない事ですからね。

[914: 匿名]

「今　成熟のときを迎えた　阪急池田伏尾台」
「阪急逆瀬川の山の手　逆瀬台マンション　アヴェルデ」
「小鳥たちがやってきます　新しいまち　バードタウン　阪急名塩南台」
「子どもたちに　笑顔をつなぐ　まちづくり　阪急不動産が　お手伝いします」

近年の阪急の宅地開発

池田伏尾台　→　・・・

名塩南台　→　暴落して住民は不満たらたら、残りを大阪ガスにまとめて売却？

アヴェルデ　→　バブル崩壊で暴（ｙ

名塩さくら台　→　建売業者にまとめて売却して撤退？

宝塚山手台　→　売れなくなり幸福銀行破綻で一度駄目になって塩漬け？

昔はともかく、ここ30年の阪急不動産の開発で高く評価されている街ってあるんだろうか？
正直、無いのでは。
毀誉褒貶はありますが、多数の意見をまとめると、どこも失敗として扱われているように思います。

であれば、最近ではなく日本にニュータウンが出来る以前の宅地開発に倣うべきなのでは。

[915: 匿名さん]

914さんがいいことを言いましたね。

そもそも、少子高齢化、人口減少期に入ってる日本で、
ニュータウン開発の必要性が大いに疑問視されます。
特に、わざわざ山を削り自然破壊してまで、造る必要は全くないでしょうね。
バブル崩壊で価値がなくなり塩漬けになった土地(＝不良在庫)を処理しているというのが実態でしょうね。

[916: 近所をよく知る人]

人口が大幅に減っていくのが明らかな状況で開発するなら、需要が無くならない色あせない街をつくらないとダメですね。

近畿圏で半永久的に需要がなくならない羨望の戸建住宅とは、

・都心から20km圏で大阪市内に直通する本線駅沿線で、急坂無しの駅徒歩圏（8分以内）1種低層の60～80坪

・都心から20km圏で大阪市内に直通する本線駅沿線で、駅から遠かったりバス便だが広大な土地の1種低層で120坪～300坪

ニュータウンにありがちな駅から遠くてバス便の50～60坪というのが一番ダメで、時とともに色あせる住宅街の典型ですね。

ここ40年で関西で文句無く成功した（単なる新興住宅街ではなく羨望の住宅街という評価に変わった）戸建住宅街というのは、おそらく千里ニュータウンの戸建街区（平均100～200坪）だけだろう。ニュータウン唯一の成功例とも言える。

千里ニュータウン以外でも、
http://www.machinami.or.jp
http://www.machinami.or.jp/contents/publication/machinami_bn.php
http://bit.ly/bkDCnb
等で取り上げられたり一定の評価を得ているここ40年の間に開発された新興住宅街というのは、急坂やバス便や不便な場所にある場合は必ず土地が広い。芦屋市奥池、西宮市目神山、宝塚市ゆずり葉台、三田市学園、西宮市鷲林寺南町、奈良市中登美ヶ丘、ガーデンシティ舞多聞（みついけプロジェクト）etc

ようは駅から距離のある不便な立地で歴史の無い新興住宅街が、単なるニュータウンから羨望の住宅街に成り上がる為には、土地の広さ＝圧倒的な敷地内の緑の多さが必要不可欠だという事。

不便でそこそこというのは妥協でしかない。不便な変わりに駅近では得られない広さってのが絶対必要。

駅から2km以上も登って平均60坪では、阪急不動産が喧伝しているような「憧れの山手台」には絶対にならないだろう。

[917: 近所をよく知る人]

>>915
仰る通りこのご時世に山肌を削って開発するのはいただけませんね。
まだ、倒産したゴルフ場や経営の悪化したゴルフ場の跡地を利用して住宅街にする開発（市街化区域編入or調整区域のままで行政が開発許可）のほうが、新たに緑を破壊しないだけ遥かにマシです。

[918: 匿名さん]

無秩序に山肌を削るニュータウンを「悪い開発」とすれば
確かに倒産ゴルフ場や砕石場の跡地を利用した開発は
じゅうぶんな緑地面積を確保するという条件を満たすなら
環境の点からも望ましい「良い開発」ですね。

[919: 匿名]

西4丁目の幹線道路を挟んで向かいの斜面は、造成されてハゲだったのが自然の植生が回復してきて木が育ってきましたね。西4丁目を分譲する時に斜面に「マンション開発用地」の看板を掲げていましたから、住民が文句を言う筋合いはありませんが、いざマンション開発するとなると、なんだかんだで揉めるような気がします。

最近の山手台北公園は夜景を見に来た若者やカップルがポイ捨てしたタバコの吸殻が大量に落ちています。マナーが悪い利用者が増えると、いつかタバコの火の不始末やポイ捨てが原因で火事になる恐れがありますね。

[920: e戸建てファンさん]

持ち家住宅の延べ面積［1住宅当たり］ランキング
http://www.tonashiba.com/ranking/pref_livingspace/house_p/10010013

1住宅当たりの敷地面積ランキング
http://www.tonashiba.com/ranking/pref_livingspace/house_p/10010015

[921: 住まいに詳しい人]

西４丁目の最東列付近は、向かいの斜面に近い関係で今でも朝陽が当たり始めるのが遅いです。

あの斜面にジオグランデ並の高さのマンションが建つとなれば、影響はかなり大きいです。

夏はともかく冬は中々日が当たらないというのは無視できない事ですからね。

斜面を利用して階段状にして高さを抑えて建てる計画ならともかく、ごく一般的なマンションを建てる場合は、、、

[922: 匿名はん]

>>913
こういう家ですね。
http://www.j-realestate.co.jp/baibai/syousai/0/2753dat.html
http://www.j-realestate.co.jp/baibai/syousai/0/2844dat.html

[923: 匿名はん]

http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/shop/1264052641/382n-
382 ：おかいものさん：2010/07/21(水) 12:04:20
宝塚の阪急オアシス山手台。
昨日のチラシの商品が、朝１０時オープン直後に行ってもなかった。
店員に聞いてみたら「ここにあったけど、もうなくなった」と。
置いてあった形跡もないし、おかしいな？と思ってサービスカウンターで聞いたら
「倉庫を見てもないのでﾓﾆｮﾓﾆｮ」言うから
「出したのに売り切れたんですか？それとも最初からなかったんですか？」と
聞いたら「最初からありませんでした」って。
私、オープンしてからまだ５～６回しか行ってないのに、こういう事３回目。
生鮮品なら、入荷が遅れてるとかあるだろうけど、常温で保存が出来るもので、
入荷してないなんて。それも昨日チラシが入ったもの。
ないものを何でチラシに出す？いや、チラシに載せるなら入荷するでしょ？
阪急って、こんなにいいかげんなの？

[924: 匿名さん]

>>923
その通り
グループ全体のクオリティに低さと、oasis山手台店のやる気のなさを象徴するエピソードですね。

所詮、同店の存在理由は、周辺住民の利便性を高めることではなくて、
土地・住宅購入を検討している層へのインフラ整備をアピールする道具でしかないということ。
不動産事業が一段落してしまえば、採算を考慮して閉店もあるんじゃないかと。

[925: 匿名]

これって日付指定の1日限りの広告の品ではなく、広告期間中通しで有効な広告の品が、
2日目は開店時から既に無かったという事ですよね（おそらく初日に売り切れて）。
まぁよろしくはないですね。普通はそういう事が無いように調整しますよね。
ちなみにオアシスは出店前の予想より好調のようなので、まずなくならないでしょう。

[926: 匿名]

予想外にオアシス結構流行ってますね｡　阪急としてはこの後のマンション建設した後を考えて作ったのでしょうが予想外に売上好調みたいですね｡山手台以外の住人も車で買いに来ているみたいですね

[927: サラリーマンさん]

http://minkara.carview.co.jp/userid/485590/blog/18909232/
すぐ近くの某所に最近建ったお宅。
山手台もこれぐらい現実離れした家が建つ（これぐらいの家を建てるような施主が集まってくる）エリアを設けたら、街並み散策が楽しくなるのにね。大阪平野一望の立地は、実際にそれを成立させるだけのポテンシャルがある。どこにでもあるハウスメーカーのありきたりな家が並ぶ街並みだけじゃつまらないでしょ。

[928: 匿名さん]

山手台は宝塚市内でほぼ間違いなく最後の大規模開発（数十ヘクタール以上）ですね。
そういう意味では、やっつけ仕事や消化試合的な平凡ニュータウン的開発ではなく、
最後に歴史に残るユニークな開発をしてほしいものです。

[929: 周辺住民さん]

山手台に住んでる方は噂好き、おしゃべりで、すごいですよ！
西と東で対立しているみたいです。

[930: 匿名さん]

>>926
私も山手台以外の住人で、オープン直後に車で買い物に行った一人です。
結構客入りよくて、oasis他店に比べて明らかに安売りしてましたね。
でも、競合店があるわけでもなし、そんな安売りサービスは長続きする筈もなく、
逆に上の人たちが言ってるように価格以外のサービスでも手抜きが目立ってくるんでしょうね。
山手台住人以外の客が見向きもしなくなった時点で、売上好調などと呑気なことは言っておれなくなるのでは？

[931: 匿名さん]

オアシス山手台店は立地のハンデ（周辺直近人口が一般的なスーパーの出店候補地に比べて
極端に少ない）があったので、最初から普通にやったらうまくいくわけがないという危機感があり、
中距離からの集客を考えていたので、それが成功したようです。
テラスなどがあり、綺麗な公園や緑や眺望スポットが隣接しているので、息抜きに好評のようです。

[932: 銀行関係者さん]

伊丹北部から宝塚の平地にかけては、しこたま金持ってる地主（農家）がかなり多いですね。地主向けに緑豊かで広々とした魅力的な別荘用地（別宅用地、避暑地）を山手台東の高標高眺望エリアにつくれば、間違いなく売れますね。連中は定年無しで生涯安定した不動産収入あるから、定借にしても面白い。

[933: 匿名]

ハウスメーカーに格安の卸値で売り飛ばして営業力を駆使しても、２年で１９０区画の完売は無理だったね～　焦らず年間５０区画ぐらいに減らして全て建築条件無しでやるべきだと思うけどね～

[934: 匿名さん]

久しぶりに前を通りましたが、東１丁目のプレミアム街区が
ようやく完売したようですね。
売れた土地のうち１区画にはセルコホーム？が建築中でした。

[935: e戸建てファンさん]

もののけ姫を見ると考えさせられますね。
山本の南には地主の田んぼや畑など宅地開発可能な土地がまだまだ沢山残っているのに、
これから100%人口が減る時代に、山を切り崩して木を総伐採した場所に住宅地をつくる
破壊行為が、本当に民間企業として社会貢献していると言えるのでしょうか？

山手台の広大な未分譲エリアのうち2割ぐらいは、木を植えて森の景観に戻すべきだと思います。
あるいは10ヘクタールぐらいを土地の平均面積が今までの2倍以上のエリアにして、一戸あたりの
植樹面積を数倍にするなども良いですね。

[936: 未購入者です]

土地建物込みで値段を４千万円まで位なら、妥当な感じがするけど、それ以上は、あの急な坂は登る価値なし。西宮や尼崎のほうが、アクセスよいからね。
三田まで行くと、駅近い、平坦な道と、安い物件がたくさんあるよ〜

[937: 未購入者です]

土地建物込みで値段を４千万円まで位なら、妥当な感じがするけど、それ以上は、あの急な坂は登る価値なし。西宮や尼崎のほうが、アクセスよいからね。
三田まで行くと、駅近い、平坦な道と、安い物件がたくさんあるよ〜

[938: 匿名]

三田は大阪までかなり遠くないですか？

[939: 住まいに詳しい人]

4000万で外構も建物もこみこみなら建物が安普請で土地も手狭になって魅力がなくなる。HMの建売の場合、5000万で土地65坪・建物40坪（土地2500万、その他2500万）ぐらいが、ロケーションや立地を考えると適正だろうね。土地の適正価格は、宝塚市内の駅から500m以内の閑静な低層エリア（容積率100%）で坪70万、完全なバス便エリアで35万、中間エリアで50万（駅から1km程度のエリア、あるいは駅から近いが急坂があるエリア）が妥当な水準。山手台の北部は駅から遠く（2km以上）標高が高いけど、自転車（電動アシスト）で体力を使わずに移動できる程度の坂（宝塚市の山岳住宅街の中では緩やかなほう）というのが一応の特徴。

[940: 匿名]

妥当な金額では坪35万ってところかな　上物は色々だわなまー60坪で2100万、延べ床35坪から40坪で1800万から2500万(ここは仕様次第だからね)、外構で150万から200万、外構込みで4100万から4800万ってなところだね｡ただ流石に4000万を切るのは阪急の分譲だけにキツイかなー　　　　　坂はきついけど山本ー梅田はそこそこの距離だし、三田まで行くと車で大阪はちょっときついけど山本なら空港や高速もまずまずの距離だしね、新幹線は不便だけどね

[941: 匿名はん]

JR中山寺か川西池田と山手台を結ぶ路線バスが3本/h以上あれば、阪急の終電が早い問題や出張の時の新大阪へのアクセスが悪い問題も解決されるので、通勤者向け不動産しての価値は確実に上がりますね。OBPエリア（京橋）や北新地へのアクセスが良くなる点も見過ごせない。

JR中山寺の北口の土地区画整理・ロータリー整備が完了すると、中山台方面の阪急バスは乗り入れる模様ですが、ここで山手台の路線バスがどうなるかですよね。JR中山寺から五月台を経て、山手台四丁目を終点とする路線になるのであれば、山手台の不動産価値を高める効果は大きい。

[942: 匿名]

確かにJR中山寺か川西池田に阪急バスで行ければ結構アクセスは良くなりますよね｡ただそこまで利用者がいるかですよね｡　　　　マンション建設予定地に大規模マンション建つしかないかな

[943: ご近所さん]

売れないのは、値段が高いから。
価格を下げれば売れるよ。

[944: 周辺住民さん]

結局それかい！！！

[945: これから検討中]

土地60坪1800から2500万ってとかな。

[946: 匿名]

60坪で1800万はきついね近隣の古い住宅地でも更地でこの値段は中々無いね　　希望価格って感じですな

[947: 匿名]

山手台北部のロケーションなら平均60坪で2400万の街並みより、平均100～120坪で3500～4200万の街並みほうがよほど魅力ある。

バス便エリアで60坪なんて宝塚市内に腐るほどあって売物件だらけだから、既に供給過多。

[948: 匿名]

ちなみに山手台東の北部のロケーションは、駅から2.5～3.0km、標高200～250m。

逆瀬川で言えば、光ガ丘や青葉台やゆずり葉台あたりの位置づけ。

[949: 匿名]

3連投スマンが、今山手台西の幹線道路沿いで仲介土地で
出ている116.96坪で4,280万円（坪単価36.59万円）の物件。

この物件はなかなか売れないが、こういう区画（値段・広さ）が幹線道路沿いではなく、
幹線道路から100m以上入った場所に多く設定されれば、確実にうけるだろうね。

[950: 匿名]

山手台はあくまで庶民の住宅地でしょ　　　　　　　バブルの時は所得も高かったし土地の価値も高くなっていただけで　　　　　　この不景気で所得もさがり土地も安くなっているご時世に7000万出せる人が広い土地ということに魅力を感じてわざわざ山手台に住むかね　もっと相応しいとこあるでしょ　　以前も今も山手台は頑張ったサラリーマンが住む庶民の住宅地だよ

[951: 匿名]

中山桜台は、大阪平野一望の立地に建物だけで1億以上出して住んでる人がいっぱいいるよ。

ほぼ同じロケーションの山手台北部もその需要はある。

西宮でも麓から3km以上も離れた山の上の僻地の鷲林寺南町や剣谷町や柏堂西町では大阪平野一望で100坪以上の需要が大きい（現在相場で坪単価30～40万）

[952: 匿名]

レインズ等でよく調べればわかるが、山の中腹バス便エリアのニュータウンの60坪クラスの土地は余っている（売出物件の数が常に多い）。
逆に山の中腹バス便エリアの100坪クラスの土地は供給より需要のほうが強く、売り出されるとわりとすぐ売れている（需要に対して供給が少ない）。

[953: ご近所さん]

>逆に山の中腹バス便エリアの100坪クラスの土地は供給より需要のほうが強く、
>売り出されるとわりとすぐ売れている（需要に対して供給が少ない）。

100坪クラスにしたら売れるって言いたいみたいだけど、
お金持って、そんなにたくさん（山手台が埋まるほど）いないよね。
おっても、山手台では買わんと思う。

[954: 住まいに詳しい人]

山の家はこれぐらいが土地の適正価格です。
http://df2103.jp/php/bts2p.php?callcode=2010nt0166
http://www.toshohouse.co.jp/contents/data/sale_land_detail.php?RibNo=1...

山手台西2丁目の4～5箇所出てた70～75坪ぐらいの土地も、坪40万以上では売れなかったが37～38万で売れた。
このあたりが、リーマンショックで株価半値になった以降の適正相場。

[955: 匿名]

まーそれ言ったらアカンわな新しい街区で坪40万以上で売り買いされてるわけやから954さんの理屈だと適正価格となるよね　　　　売り買い実績があるわけやから　　　　　　　　　　新しい場所はある意味古い場所より高くなるのは必然だよね　　　　　　　　　それは買う人は皆わかってるよ　　　　　　　　　　以前のニュータウンに後から入るのとよーいドンで入るのならばよーいドンが良い人はいるよ　　　　　　実際10戸ぐらいの造成地では新住人と旧住人では交流無いとか良く聞くからね　土地の値段は環境で変わるから　新しい街区は少し高いのは当然
それを前からの住宅地の価格が適正というのは少し無理がある　　　　　　　　前からの住宅地で全員のけて更地で販売したら40万以上で売り買い成立するよ

[956: 匿名]

近畿圏（大阪都市圏）で家に8000万出せる人の主な選択肢

①都心まで15～20km圏のエリアで駅から近い閑静な住宅街に60～70坪の土地を買って注文住宅

②タワーマンションの上階

③人気住宅街の駅近ハイグレードマンションで100㎡以上

④不便だけど広々とした山の上の住宅街に120～150坪の土地を買って注文住宅（宝塚、西宮、奥池など）

⑤郊外の広々とした住宅街に120～150坪の土地を買って注文住宅（三田市学園、生駒、登美ヶ丘、関屋など）



①が本命だが、②～⑤も少数派とは言うものの一定の需要はある。

>>950
他に選択肢ある？

[957: 住まいに詳しい人]

>>955
とはいっても、山手台西2丁目は誰がどうみても西4丁目より街区としての設えは上でしょ。
駅までの近さ、平均宅地面積（2丁目は70坪、4丁目は60坪）、擁壁の化粧仕上げ、一部電線地中化、
凝った街路灯、石畳の遊歩道、高価なゴミステーション等々。

その2丁目の更地の70～75坪仲介土地が、坪50万ぐらいからスタートして坪40万でも売れず坪37～38万まで
値下げしないと売れなかったのだから、駅からも遠く設えも見劣りする4丁目が、坪40～50万のままで
値下げせずに販売されているのは、やはり割高だと判断するのが普通の感覚じゃないかな？

大阪通勤圏の住宅地は、仲介で取引されている土地の相場は金融危機前より3～4割は下がってるよね。
それなのに分譲の土地だけ殆ど下げずにやっていれば、高いという意見が出るのは当然だと思う。

まぁ、ハウスメーカーへの転売や宣伝・営業・広告を駆使して、値下げしないでもやっていける限りは、
適正価格まで下げない作戦なんでしょうけどね。でも値下げしたら、あまり販売経費使わず、
ハウスメーカーに転売する必要も無く普通に売れるんじゃないの？　結局どっちが得かな？

[958: 匿名]

957さんの理屈はただしいよね　ダントツ二丁目のほうが街並みも綺麗だし誰が見てもわかるよね　　　　ただ坪40でも売れない｡　かたや街区もしょぼいのに40以上で売れる　なんでだろうね

[959: 匿名]

価値観なんだよね　目に見える物は比較しやすくて納得しやすい。　　　　でもなんとなく嫌っていう理由は以外と大きい特に女性はここがポイントなんだよね家を買うとき奥さんの意見は無視出来ないんだよ　一般的に女性は家の内装やキッチンまわり生活導線なんかを重視　男性は外観や室内の遊び空間を重視するケースが多い｡　女性の視点は生活の視点なんだよ　　その目線でみると古い街区の人間関係考えただけでノーなんだよね　　　　　　もっとわかりやすく言うと旦那の実家の敷地に家を建てたくない女性が多い　　理屈だけだとわざわざ土地買って別に家を建てたらお金が無駄だよね　結構な田舎で坪15万でも土地だけで一千万円近くかかったりする｡　　　　　　　　　　その一千万円の差額を軽々クリアしてしまうんよ　　わかるかなー　これがわかると人生上手くいくんだけどなしっかり理屈こねる人にはお尻むずむずやんなー

[960: 住まいに詳しい人]

古い街区の人間関係て・・・　何を大げさな

３代ぐらい住んでる古参もいる大正時代からの高級住宅街ならともかく、
山手台って１５年ぐらい前に町開きしたばっかりの新しすぎる住宅街じゃんｗｗｗ

[961: 匿名さん]

だいたい、分譲戸建てを買う人は、子供が小学生以下の人が多い。
１５年違っていたら、こどもが幼稚園と大学生ほどの開きがある。
まあ、どうせなら、近い年代の方がいいわな。
それと、出来上がっていく街は、楽しみがあって良い。
散歩しても飽きない。
このあたりが、高くても売れる理由かな。

そうそう、面積が小さいほうが坪単価が安くなる
傾向があるのも、良くあること。

[962: 物件比較中さん]

この板って、購入希望者とか少ないね。

[963: 匿名]

たかが15年｡たかがと思えない人が多いんだろ

[964: 匿名さん]

１０年前の世帯数
山手台西２丁目＋東２丁目　２５７世帯

現在の世帯数
山手台西２丁目＋東２丁目　５５７世帯

つまり２丁目も半分以上の家は、居住年数１～９年

[965: 匿名はん]

やはり2丁目より街並みが明らかに劣り駅から遠く標高も高い街区を、2丁目の仲介取引相場より高く売るのはもうそろそろ限界だと思います。標高が200m近くなってくると、冬は路面の凍結も何度かありますしね。

立地特性やロケーションを考えると（不便、バス便、山の斜面、高標高）、未分譲の残りの北部戸建工区は総区画数の50%程度は平均80坪3000万ぐらいの注文住宅用分譲地、30%は平均土地面積60～70坪の建売、10%は土地面積100～200坪の邸宅用分譲地、10%は土地面積150坪以上の定期着地権にするのが良いように思います。

利便性の劣る北部は、南部よりも土地を広くでもしないとぜんぜん魅力無いですよ。間口よりも奥行きが重要ね。奥行きを大きくとれば、眺望が得られる家が増えるし、北側接道の区画でも冬至に1階リビングで完璧な日当たりが得られる家が増える。

[966: 匿名]

二丁目より四丁目のほうが優れている点をどうにか探しても、阪急オアシスに近い事だけかと。それ以外はどう客観的に見ても二丁目のほうが勝る。阪急オアシスに歩いて近いという唯一の売りも四丁目より上の次期街区からは関係なくなるのでキツイ。バス停ターミナル「宝塚山手台四丁目」を始発として五月台経由のJR中山寺北口ロータリー（来年完成予定）行きのバス路線が設定されれば、山手台南部に対する北部のメリット（駅から遠いかわりに阪急とJRの2wayアクセス）も出てこようが。

[967: 物件比較中さん]

>>961

＞そうそう、面積が小さいほうが坪単価が安くなる傾向があるのも、良くあること。

ん？？？　平均宅地面積が大きくなると総額（グロス）が大きくなるぶん
坪単価が安くなる傾向があるの間違いでは？

[968: 匿名]

で　結局　坪35万で120坪で4200万で上3000万外構入れて7500万ってことでオッケー？

[969: 匿名さん]

>967
面積が大きいほうが坪単価が安くなる傾向があるのも、良くあること。

の間違いでした。

[970: 周辺住民さん]

山手台北部って山本駅の北側ってイメージあるけど、
実は山手台北公園の位置でちょうどJR中山寺駅の『真北』なんだね。
北公園展望台から阪急山本駅まで直線距離で2300m、阪急中山駅まで2200m。

そう考えると、やっぱり北部からJR中山寺駅までの路線バスは、通勤や出張や買物の
利便性アップの為に欲しい所ですね。

[971: 匿名]

山手台4丁目から五月台経由のJR中山寺のバス便が設定されたら、13分ぐらいでしょうねぇ。
山本駅行きより8分余分にかかるけど、朝通勤時間帯の大阪までの電車所要時間は阪急より
JRの方が10分短いから、通勤時間に関してはとんとんか。
それよりも大阪からの終電時間や、新大阪や三宮や京橋へのアクセスが良くなるメリットが大きい。
阪急宝塚線沿線（武庫川左岸）の宝塚駅周辺以外の商業・買物中心地は
『ピピア売布～ダイエー宝塚中山店～JR中山寺』の一帯だから、JR中山寺へバス便が設定されれば、
年金生活となる老後まで便利に住める永住環境としての価値は高まる。

[972: 匿名]

続き

ただ、JR中山寺北口ロータリー（仮称）への路線バス便は、中山台（中山五月台、中山桜台）住民が、
市議会議員経由で強く要望（陳情）を出しているので、そのあたりのパワーバランスがどうなるか。
山手台発でJR中山寺へ向かうバス便のみの設定であれば、中山五月台の北部や中山桜台の住民はJR中山寺に
アクセスできないので猛反対するのは確実。
現実的には、
JR中山寺→中山五月台1丁目→中山桜台方面→中山五月台北部→山手台4丁目→五月台南部→JR中山寺
の循環タイプになる可能性が濃厚か。
この場合は、山手台からJR中山寺への所要時間はそこそこ短いけどJR中山寺から山手台は時間がかかる。

[973: 周辺住民さん]

中山台経由とは別に、現在の阪急バス宝塚山手台線そのものが

山手台4丁目発　⇒　山手台中央　⇒　阪急山本終点

から

山手台4丁目発　⇒　山手台中央　⇒　阪急山本　⇒（旧176号線）⇒　ＪＲ中山寺北口ロータリー終点

に拡張変更になったら便利だけど、現在の山手台の人口規模では難しそうだね。

[974: 購入検討中さん]

今の販売状況ならなかなか人口増えないし路線バスの増便も無理かな。

[975: 匿名]

マンション建つしかないねマンション予定地本当に建つのかね？