阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
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634:
匿名
[2010-02-13 01:45:48]
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635:
匿名はん
[2010-02-13 05:52:23]
>>623
これ（ハッピーーサークルシステム）阪急不動産もやったらええのにね。 新旧の阪急の分譲地の土地や戸建から阪急の分譲地やマンションに住み替える場合は、 阪急不動産が仲介手数料無しで査定価格で買い取り。 家が余る時代でも売却しやすくなれば阪急の分譲地は資産価値は上がるし、 阪急は自社の分譲地やマンションや再開発物件が売りやすくなるし、自社沿線の強みも増す。 |
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636:
周辺住民さん
[2010-02-13 12:25:58]
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637:
匿名さん
[2010-02-13 22:32:17]
しょっちゅう新聞に立派なカラー広告入れたりするほうがよほど金かかるけどね。
土地マンション購入客の物件売却仲介手数料無料にするなんてたいして金かからん。 まぁ南海とかのほうが、人口減少や沿線間競争時代を見据えた取り組み （住みかえサポート、借り上げ、定期借地権の導入など）を積極的に取り入れているまともな会社だと思う。 http://www.nankai.co.jp/company/news/pdf/100107.pdf http://www.nankai-tsubasa.com/ http://www.nankai.co.jp/sumai/index.html |
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638:
周辺住民さん
[2010-02-14 03:30:26]
山手台東2丁目のかなり築浅の家が売りに出てる。
ttp://www.rehouse.co.jp/kodate/kansai/FXWM2005/ ttp://www.biz-img.net/photo/COMV001000/AFXWM2005_1002121014.jpg ttp://www.biz-img.net/photo/COMV001000/BFXWM2005_1002121016.jpg 薪ストーブやキッチンなど結構お金かけてそうですね。勿体ない。。。 |
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639:
匿名さん
[2010-02-14 08:32:02]
>>626
間違ってるよ。 宝塚市のホームページで山手台の地区計画を見たらわかるけど、 震災住宅（県営切畑住宅）の所の街区は2.2ヘクタール。 つまり22000㎡ね。宅地割合を7割として15400㎡。 それで18億0970万だから、㎡あたり11.75万。坪単価38万。 やはり、坪90～100万で宅地販売していた時期に業者には3～4割の値段で 卸売していたと思われる。 |
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640:
周辺住民さん
[2010-02-14 11:00:58]
>土地マンション購入客の物件売却仲介手数料無料にするなんてたいして金かからん。 そんな仲介手数料が無料の物件なんて、営業も気合が入らんわな。 それに、売りが阪急、買いが他の不動産会社なら だれが買い方の手数料を負担するねん。 |
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641:
匿名
[2010-02-14 11:22:49]
『家の売却に成功したら自社の物件（分譲地や建売やマンション）を買ってくれる客』
の仲介手数料分を優遇するって事でしょ？ 普通に営業のモチベーションに影響無いと思うが。 買い手の手数料は、買い手が利用した仲介業者に支払われるわけだし。 少なくとも何の脈略も無く苦し紛れの100万割引とか新価格とか苦し紛れの販売方法よりは お互いのメリットがわかり易くまともでは。 |
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642:
ご近所さん
[2010-02-14 15:12:41]
土地はあと1000～1100区画ぐらいで、残りがマンションのようですね。
正直800～900区画ぐらいに減らして、その分ゆったりした敷地を 増やしたほうがロケーションや地形を考えるとウケルと思うが。 |
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643:
周辺住民さん
[2010-02-15 02:51:38]
それは私も思います。あそこまで登るなら法地を含まない有効面積で平均70坪は無いと魅力が感じられません。阪急不動産が分譲再開してから区画割りしている町丁目は、幸和不動産が倒産する前に造成を手がけた町丁目と比べて軒並み小さくなってクォリティが落ちてしまっています。これから区画割りするエリアは、以前の有効面積60～120坪・平均70坪のクォリティに戻して欲しいです。
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匿名さん
[2010-02-16 06:22:24]
東3丁目は高圧線に近いのがちょっと難点だったけど、旗ざおや斜面を含まない
平坦な整形地で80～100坪の土地が結構あった。 あそこは90年代の造成で区画割りまですんでいたからかな。 新しく造成された西4丁目は、純粋な75坪以上で綺麗な整形地の土地は殆どなくなった。 もっと街中にある小野原西ですら80坪クラスがあったのに。 山を切り開いた彩都のUR分譲地も75坪以上けっこうある。 |
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645:
匿名
[2010-02-16 08:48:34]
西4丁目の北側の街区は、もう造成が完了しているのに販売開始しませんね。
阪急オアシスがオープンしてから、それを売りに販売開始する予定なのかも。 |
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646:
買い換え検討中
[2010-02-18 04:56:45]
逆転の発想で、平均80坪以上（15m×18mを基本）にしたほうが売れるね。
なぜなら今京阪神エリアで梅田まで公共交通機関45分以内 （徒歩、バス、乗り換え、待ち時間、電車などのコミコミ総合計時間）で出られる条件で、 平均80坪以上の大規模分譲地ってたったの一箇所も無いから（ブルーオーシャン）。 一方で同じ条件で60坪クラスの分譲地は腐るほどある上に、多くの既存大規模分譲地の 仲介土地もライバルになるので、競争が激しいし客の奪い合い（レッドオーシャン）。 平均60坪の分譲地と平均80坪の分譲地ってそんなに変わらないようで、 実は天と地ほど差があり、分譲地としてはまるで性質が異なる。 平均60坪の場合は、限られた画地のみが条件が良い土地となり、土地の格差が大きく 条件の良くない土地の割合が多い分譲地となるが、奥行きが18mの80坪になると 殆ど全ての土地で1階も日当たり万全の家を建てられるので、南向き以外の土地も 好条件の土地となり、全体で見ると土地の格差が少ない分譲地となり販売しやすい。 |
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匿名さん
[2010-02-18 08:46:11]
一般的に土地小さいほうが、坪単価は割高になります。
土地が小さくても造成費用（擁壁工事、上下水道や都市ガスの取付管）はそんなに変わりませんから。 例えば角地で100坪と60坪では擁壁（2辺）はせいぜい7～8m分しか違いません。 道路比率も区画数を増やしたほうが大きくなるので、土地が小さいほうが効率が落ちて割高になります。 つまり平均坪数を大きく設定した分譲地のほうが、坪単価で見ると割安で提供しやすいと言えます。 |
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匿名はん
[2010-02-18 12:35:31]
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e戸建てファンさん
[2010-02-19 11:22:39]
まぁ南ひな段造成の場所なら、北向き土地で６５～７０坪でも
冬至南中で日は1階にぎりぎり入りますよ。 まぁ南中なんてほんの一瞬で、実際はもっと低い位置にある事が殆どなので、 ある程度面積があっても日当たりが良いとまでは言えませんけどね。 |
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住まいに詳しい人
[2010-02-19 14:03:53]
眺望＆冬の日射取得を考えると・・・
南向きは60～70坪でじゅうぶん。北向きは100坪が望ましい。 わざわざ山登った立地で日当たりが悪かったり景色が見えないなんてイヤ |
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匿名さん
[2010-02-19 16:31:05]
去年の後半に約75坪・坪単価40万弱で4～5区画売りに出てた
山手台西2丁目の土地って結局どうなったんですかね。 |
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652:
住まいに詳しい人
[2010-02-21 09:20:43]
不動産のちらしや広告では本当の取引価格はわかりません。
分譲地購入の際は、言い値で買うのではなく実際の相場 http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeServlet?ARC=2821410... を参考にして価格交渉される事をおすすめします。 |
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653:
ご近所さん
[2010-02-21 19:04:24]
久しぶりに山手台を訪れましたが、西4丁目で色んなHMが分譲していて家も増えて結構賑わっていました。
前回来た時は未だ殆ど家が建っていなかったので、街並みの変化に少し驚かされましたね。 ただ、北側にはまだまだ広大な土地が残っているので、これからあれだけ分譲するのは大変だなぁと・・・ 集合住宅予定地もあるようですが、このご時世にバス便で分譲マンションは厳しいように思います。 URに転売して新築の賃貸マンションにしたほうがいいような・・・ |
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654:
匿名はん
[2010-02-21 21:34:56]
平地で駅徒歩圏でも、ちょっと遠い（10分以上）と苦戦してますもんね。
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655:
サラリーマンさん
[2010-02-21 22:27:16]
山本新池公園の池の横にマンション建設してますね。
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匿名
[2010-02-22 00:50:22]
>>635
既に“阪急不動産オーナーズ倶楽部”ってのがありますよ。 阪急が過去に分譲した宅地や建売やマンションに現在住んでいる住民が対象で、登録すれば、仲介手数料割引などがあるらしい。割引率は不明。他の電鉄がやってる買い取りや借り上げといった一歩進んだサービスは、今のところ無いようだけど。千里ニュータウンでも、戸建の空家を借り上げて定期借家で貸す試みを始めているみたいです。 |
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657:
マンコミュファン
[2010-02-22 09:17:05]
長尾小学校の横のジオ（ジオグランデの南）計画はどうなってるのかな。
中止？ 延期？ |
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658:
周辺住民さん
[2010-02-22 12:22:02]
最近の山手台は彩都に、話題性や力の入れようでも負けてる。
彩都に負けるな山手台。昔のこだわりとクォリティを取り戻せ。 |
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659:
匿名さん
[2010-02-23 00:03:47]
http://kiyou.kobe-du.ac.jp/08/report/08-01.html
http://kiyou.kobe-du.ac.jp/08/report/08-02.html http://kiyou.kobe-du.ac.jp/08/report/08-04.html http://kiyou.kobe-du.ac.jp/08/report/08-10.html http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/takuchi/CM/maitamon/cm_maitamon.htm... 山手台の阪急不動産関係者は、ここのこだわりっぷりを少しは見習いなさい 現地見学必須！ |
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660:
匿名さん
[2010-02-23 08:52:36]
山手台は年数を経るにつれてどんどん当初のこだわりがなくなって、
最近は何の変哲も無いごくフツーの分譲地化しつつありますからね。 妥協の産物というか、悪い意味で小さくまとまってしまった。 現実路線も仕方無いけど、意欲作・夢のある街も見たいですね。 |
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661:
不動産購入勉強中さん
[2010-02-23 12:54:19]
>>659
まいたもんは、てらいけプロジェクトも始まるようですね。 ttp://www.maitamon.jp/workshop/images/report/20091214.pdf 一連のプロジェクトの半端無いこだわりは、最近の住宅街では間違いなく日本一だと思います。 今の時代に68区画に対して1600件（みついけプロジェクト）と驚異的な倍率の応募があったのも頷けます。 それにしても土地代が相対的に高い大都市近郊の場合、支払い額が同じでも（例えば年200万）、 分譲と定借では街並みはまるで別物になるって事ですね～。 土地が分譲（所有権）だと建物が激ショボになり、敷地もゆとりない街並みになってしまう･･･。 |
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662:
匿名はん
[2010-02-23 22:51:44]
千里ニュータウンにおける住み替え支援事業
http://www.s-m-ninaite-shien.jp/dantaihokoku/file/06.pdf |
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663:
購入検討中さん
[2010-02-23 23:58:14]
全区画（50～100区画）で眺望＆夜景を確保した夜景特区を希望！
坂道の勾配がきつい北部はそれしか売りが無いんだから是非やってほしい。 その為の職人的な区画割りがプロの技の見せ所。 |
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664:
e戸建てファンさん
[2010-02-24 09:18:24]
ガーデンシティ舞多聞で超絶人気なのは、
プロジェクト関係（みついけ、てらいけ）に限っての話だよ。 プロジェクト以外の普通の分譲地は、別にさほど売れているわけでなく まだまだ大量に売れ残っている。 まぁ舞多聞はバス便のニュータウンなのに徒歩圏に大型店舗があって 生活そのものは意外に便利なので、勤務先が大阪CBD地区ではなく 神戸CBD地区なら、悪くないと思いますが。 |
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665:
周辺住民さん
[2010-02-24 19:09:40]
確かに最近の山手台は昨今のありきたりな普通のニュータウンと同じ街並みでつまらなくなってきていますね。
ここはひとつ全国のニュータウンのどこにも無い今までに無い街並みをつくってほしい。 例えばだけど、山本なんだから植木産業とコラボして、植木技術や造園技術を駆使した一般的な緑豊かとされるニュータウンとも比較にならないほど植木が多く緑に埋め尽くされた街区をつくるとか。 イメージ画像 http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/26/cf/360e95709d177641c54c7d74e278... http://blog.goo.ne.jp/rico914/e/cd2eb0c55784fec248cde4b388fefff1 |
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666:
匿名さん
[2010-02-25 08:16:28]
宝塚も、つぶれかけのゴルフ場や１回潰れてる（破綻処理）ゴルフ場多いですよね。
だから宝塚でも、ガーデンシティまいたもんみたいに潰れかけのゴルフ場跡地を買い取って、土地を広々使った自然派住宅街あればいいのにね～。 用途地域が調整区域でも、ゴルフ場として利用されていた時期より環境をよくする計画なら、開発は市議会でも許可されるでしょ～。 |
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667:
匿名
[2010-02-25 18:07:12]
山手台と直線距離で200m・600mしか離れてない大宝塚GCや
けやきヒルCCは何年か前に破綻を経てますね。 ゴルフ場とか霊園ってそこそこ大きいニュータウンなみの面積ありますね。 |
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668:
ビギナーさん
[2010-02-26 10:54:38]
>>665
目先の事考えて、売りやすくする為に土地を小さくしたのがあかんかったね。 梅田18km圏では、大規模新規分譲地で全区画200㎡以上（法地含まない有効宅地面積） 平均70坪の基準を満たすのはここと潮芦屋だけだったのに、分譲再開後はあっさり その拘りを捨てて逆に全体の価値を貶めた。 兵庫県企業庁はミニバブル＆崩壊を経ても、土地面積に対する拘りは維持している。 http://web.pref.hyogo.jp/contents/000139512.pdf 民間よりも行政のほうが、土地開発に関してはまともなのかも。 |
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669:
周辺住民さん
[2010-02-26 12:16:42]
平均７０坪でやってたら、もっと売れ残ってると思う。
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670:
ビギナーさん
[2010-02-26 12:45:54]
平均有効面積７０坪を維持したら、短期スパンで見たら販売ノルマこなすのは
難しくなるけど、街並みの格とクォリティは維持される。 長い目でみると、そっちのほうが資産価値が担保されるでしょうな。 |
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671:
周辺住民さん
[2010-02-26 13:12:51]
> 街並みの格とクォリティは維持される。
売れなきゃ意味なし！ |
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672:
ご近所さん
[2010-02-26 20:06:03]
>>666-667
宝塚でゴルフ場と宅地開発と言えば、宝塚ゴルフ倶楽部の「450億円の＊＊の土地」が有名ですな。 http://www.shihoujournal.co.jp/plaza/091001/aera8.jpg ＞住宅が近くまで迫っている宝塚ゴルフ倶楽部。 ＞左の奥のほうに「＊＊の土地」がある。 ＞関西では手のつけられていない最後の高級地だという。 http://www.shihoujournal.co.jp/plaza/091001_2.html ＞この宝塚ゴルフ倶楽部所有の土地(法地、傾斜地)の隣接地を買収して ＞土地の境界を移動させようとしたのがエーコー産業です。 ＞住宅地として人気のある地域の広大な土地ですから成功すれば巨額な利益が見込まれます。 ＞このエーコー産業に資金を投下したのが兵銀ファクターであり日本新都市開発です。 ＞日本新都市開発は千葉県本納に倒産した青木建設が資金を投下していた住宅開発地の受け皿予定企業でした。 ＞本納の開発地の巨額な不良債権は後に青木建設ＯＢが横浜に設立した会社に低額で売られたと聞いています。 ＞この話をしていたのが最近逮捕された岡田興産の森本氏と事務所を共同で銀座に持っていた ＞古い不動産業者さんです。 ＞この兵庫の宝塚ゴルフ倶楽部隣接地に日本新都市開発が結果的に投下した金が450億円と聞いています。 ＞宝塚ゴルフ倶楽部との訴訟が終わるとほどなく日本新都市開発も倒産しました。 |
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674:
匿名さん
[2010-02-27 03:51:58]
劇場版涼宮ハルヒの消失には、西宮北高校周辺の景色が実写・CG・セルで沢山描かれて
いるけど、苦楽園二番町・三番町付近の町並みは本当に美しい。 駅から遠い急な傾斜地だけど、それと引き換えに得られるものも大きいな、と聖地めぐり をしていて痛感する。 散々既出だけど、山手台にはデメリットを克服する魅力が無く、全国どこにでもある ニュータウンになってしまってて、今後どうして行きたいのかも見えない。 |
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675:
匿名さん
[2010-02-28 13:16:25]
山手台の北部のような山の斜面地を検討する人々が求めているのは、
眺望や日当たりや土地の広さや緑に囲まれた環境だと思います。 不便を承知で山の斜面に住むのに、隣の家とぎりぎりだったり、日当たりが 悪かったり、眺望が全く無い家は、魅力的では無いですよね。 だからまずは、眺望や日当たりを犠牲にする区画割りはやめて、多くの 区画で日当たりや眺望を望める設定にするのが魅力を高める第一歩だと思います。 |
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676:
住まいに詳しい人
[2010-02-28 21:09:30]
>>674
言いたい事はわかるけど、ちょっと美化しすぎだよ。 三番町の大丸土地の所とか四番町の上部とか、道路もボコボコでガケ崩れ寸前で悲惨だよ。 四番町の東側は、開発がストップして砂地がむき出しの無残なハゲ山になっている。 苦楽園もバス停がわの五番町（新しいほうの成金趣味の擁壁の五番町は崖地だし微妙） や一番町、二番町ならまだいいんだけど、三番町、四番町は本当に不便。 それなのに最近は大きい家が売却されると、必ずミニ開発されてる・・・。 六番町はニュータウンだし。 苦楽園の一部も含め50年以上経過している山の斜面地の住宅地が良い感じに見えるのは、庭などの木々が 大きく成長して山に馴染んでいるのと、コンクリートの擁壁が少ない（昭和40年代以前に 開発された分譲地は、不適格擁壁だけど石積みが多い）ってのが関係あるでしょうな。 それと、そもそも50年以上前は自家用車なんて殆どなかったから、不便な山の斜面は 今以上に僻地で、そういう立地で分譲するには、土地の広さが何よりも重視された。 50年以上前は、阪神間の駅徒歩10分圏でも坪単価が大卒初任給一か月分以下だったから、 バス便の山の斜面にいたっては今の別荘地なみに安く、大きい土地も供給しやすかった。 土地が広いから植えられた木の本数が今のニュータウンとは比較にならないほど多く （風致地区だから最低30％以上の緑地を確保する必要があり、造成する場合も元から ある木のみやみな伐採は禁止）、林のように成長して数十年を経て美しい街並みに繋がっていると。 結局、山の斜面地の分譲地が年月を経て美しい街並みになるかどうかは、区画割り団塊での 土地面積の大きさが一番重要って事ですな。 |
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677:
匿名さん
[2010-02-28 21:33:18]
>>676
ハルヒの教室から4番町の端の方は見えませんので...という話は置いておいてですね、 >それなのに最近は大きい家が売却されると、必ずミニ開発されてる・・・。 地区計画とか立てておけばよかったのに後の祭りですね。っていうか、あの立地で ミニ開発してそれを買う客もどうかと思う... >結局、山の斜面地の分譲地が年月を経て美しい街並みになるかどうかは、区画割り団塊での >土地面積の大きさが一番重要って事ですな。 そう、そうなんです。今の分譲地でこれを見越してやっている所は皆無に近いんじゃないかと 思います。苦楽園番町は土地面積が大きくて風致地区だったからこそ、年月を経た今でもあの 評価額になっているわけで。 それを考えると、散々既出ですが宝塚山手台で区画割を小さくしていっているというのは 大失敗ではないかと思うのです。 |
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678:
いつか買いたいさん
[2010-02-28 23:42:56]
この掲示板って、街の人口の割に書き込み多いね。
きっと、ここの土地建物を高値で掴まされた住民が必死になって書き込んでいるんだと思うけど。 資産価値（街並みとクオリティ）を守るために頑張っている姿が哀れだ。 |
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679:
匿名さん
[2010-03-01 12:22:44]
最初の頃の山手台（90年代半ば）は、坪90～100万で分譲された。
平均70坪なので、土地だけで平均6300万～7000万。100坪以上の土地も 結構あり、建物付きで1～2億の家もいっぱいあった。 当時高いお金払って買った層は、怒っているかどうかはわかりませんけど 山手台がだんだん拘りがなくなって、売りやすさ重視の路線に変更されて やっつけ仕事化しつつある現状は、残念に思っていると思いますよ。 まぁ当時買った層は、一次取得者は案外少なく手持ちの不動産も結構高く 売り抜けた人が多いでしょうから、値下がり分ほどは大損してない人が 多いのかもしれませんけどね。 山手台は、阪神間ではおそらく大阪平野を見渡す事が出来る最後の大規模開発になると思いますが、 （小規模は今後もちょこちょこあるでしょうけど）やり方次第ではすばらしい街並みをつくることも可能な 最後の貴重なロケーションを、どんどん妥協だらけのありきたりな分譲地にして無駄に消費しているのは もったいないし残念ですね。 |
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680:
匿名さん
[2010-03-02 14:29:36]
阪急は南海を見習って、既存の旧阪急分譲地に対するサポートに本腰を入れるべきである。
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/100107/biz1001072345038-n1.h... それこそが沿線価値の向上に直結する問題。 ちなみにこの狭山ニュータウンってのは、近畿有数の高額納税者が多い町だぞ。 長者番付 近畿地方 総合番付 1位 豊中市東豊中町 2位 豊中市緑丘 3位 芦屋市山手町 4位 吹田市千里山西 5位 大阪市北区西天満 6位 神戸市東灘区御影山手 7位 芦屋市朝日ヶ丘町 8位 芦屋市六麓荘町 9位 神戸市東灘区向洋町中 10位 神戸市東灘区住吉山手 11位 尼崎市塚口町 12位 吹田市江坂町 13位 神戸市東灘区西岡本 14位 豊中市新千里南町 15位 大阪市阿倍野区北畠 16位 芦屋市岩園町 17位 芦屋市山芦屋町 18位 吹田市青山台 19位 箕面市箕面 20位 大阪狭山市大野台 ←狭山ニュータウン 21位 芦屋市三条町 22位 芦屋市東芦屋町 23位 尼崎市武庫之荘 24位 奈良市登美ヶ丘 25位 豊中市上野東 26位 西宮市甲子園口 27位 吹田市古江台 28位 豊中市新千里北町 29位 大阪市住吉区帝塚山中 30位 大阪市中央区北浜 |
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681:
いつか買いたいさん
[2010-03-02 15:43:47]
庶民でも楽に購入できる価格、土地建物付きで３５００万以下にしてもらえるとありがたい。 |
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682:
匿名はん
[2010-03-02 19:18:55]
さすがにそれは無理かと。
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683:
匿名
[2010-03-03 04:03:46]
http://www.nankai.co.jp/company/csr/kankyou_report/pdf/kankyo2008_all....
南海電鉄 環境社会報告書 2008 5・19ページより 亘 ――現代の移動手段としては長くマイカーが主流になっていますが、ここへ来てより環境にやさしい公共交通機関を利用しようという流 れが出てきています。私どもが一番気にしているのは、お客さまを乗せずに走らせると環境によくないということ。一車両にたくさん乗っ ていただくほど環境にいいし、事業面からも有り難い（笑）。 ■ 安全に配慮した車両の導入 |
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684:
匿名
[2010-03-03 04:04:24]
http://www.nankai.co.jp/company/csr/kankyou_report/pdf/kankyo2008_all....
南海電鉄 環境社会報告書 2008 5・19ページより 亘 ――現代の移動手段としては長くマイカーが主流になっていますが、ここへ来てより環境にやさしい公共交通機関を利用しようという流 れが出てきています。私どもが一番気にしているのは、お客さまを乗せずに走らせると環境によくないということ。一車両にたくさん乗っ ていただくほど環境にいいし、事業面からも有り難い（笑）。 ■ 安全に配慮した車両の導入 |
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685:
匿名
[2010-03-03 04:04:58]
ﾋﾟｸﾄﾘｱﾙ臨増P21 にて
山部（南海・鉄道営業本部長）より「小林一三(阪急)さんが描いた私鉄のﾋﾞｼﾞﾈｽﾓﾃﾞﾙが限界に来ていると思います。 「他の鉄道と決して単純比較するなということであり、近年における大手民鉄のダイヤ改正は一見すると利便性が上 がっているようで、基本は運転本数削減によるコスト抑制が前提になっているから、不便になっている局面が少なく ありません。それだけになると社内の士気は落ちますが、その連鎖に陥ってしまってるのが阪急とも言えます。多く は語りませんが。」 |
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686:
匿名さん
[2010-03-03 19:52:31]
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687:
匿名さん
[2010-03-03 23:49:02]
２０１０年２月１０日阪急山本駅前
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9686793 http://www.nicovideo.jp/watch/sm9684069 http://www.nicovideo.jp/watch/sm9686793 http://www.nicovideo.jp/watch/sm9684400 スタートは京都 http://www.nicovideo.jp/watch/sm9670692 http://www.nicovideo.jp/watch/sm9678279 http://www.nicovideo.jp/watch/sm9678453 |
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688:
周辺住民さん
[2010-03-04 00:09:31]
どうでもいいけど、家電100万プレゼントとかぜんぜんエコじゃないよねｗｗｗ
エコを謳うなら、植木100本プレゼントとか（庭とグリーンベルトに強制植樹！）、パナソニックの電動アシスト自転車プレゼントして車の利用機会減らす提案したほうがいいんじゃないの。最近も山手台の幹線道路で死亡事故あったらしいね。 |
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689:
匿名はん
[2010-03-05 17:18:56]
人口がとんどん減り現役世代が減る時代に、都心から20kmの山の斜面の土地の価値が
上がる可能性なんてゼロ。 だから損しないのは無理だから、できるだけ買い手の損が少なく抑えられる方法が 今の時代には求められている。 そうすると、売り手は土地資産をもとに安定収益を得られる（売れない土地の塩漬けが防げる）、 買い手は同じ予算でより良い家が建てられる（土地の値下がりを気にせず大きい土地に住める）、 定期借地権がウィンウィンでベストという事になる。 規模が最低5ヘクタール以上（10ヘクタール級が望ましい、街並みが小さいと魅力が半減）で、 土地区画平均がじゅうぶんな庭と緑溢れる木々を確保できる100～200坪で、大阪平野の眺望が 得られる定期借地の街並みが設定されれば、この不便な立地でも申し込みが殺到するだろう。 |
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690:
ビギナーさん
[2010-03-05 18:22:00]
>土地区画平均がじゅうぶんな庭と緑溢れる木々を確保できる100～200坪で、大阪平野の眺望が
>得られる定期借地の街並みが設定されれば、この不便な立地でも申し込みが殺到するだろう。 借地代はいくら？ ５万以上なら意味ないよ。 |
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691:
成功例（神戸）
[2010-03-07 05:06:06]
http://tochi.mlit.go.jp/ninaite/pdf/document3.pdf
アンケートにお答えください。 Q1 あなたはこの提案に関心がありますか？ □今すぐ住みたい □いずれ住みたい □全く興味がない Q2 住みたい「住まい」のイメージは？（複数回答可） パンフレット『こんな暮らしを夢見ています』をご参照ください。 □①樹林の中にたたずむ美しい風景のある暮らし □②広々とした庭に菜園をもつゆとりのある暮らし □③美しい景色が望め、広いテラスのある暮らし □④緑豊かな環境につつまれ、お店もできる出会いのある暮らし □その他（ ） Q3 あなたの希望する敷地の広さは？ □300㎡（約90坪）未満 □300～500㎡（約90～150坪） □500～700㎡（約150～210坪） □700～1000㎡（約210～300坪） □1000㎡（300坪）以上 Q4 賃料は月々いくらまで支払えますか？（住宅の建築費用は除く） □4～6万円 □6～8万円 □8～10万円 □10万円以上 Q5 予定される住宅の建築費は？ □2000～2500万円 □2500～3500万円 □3500～5000万円 □5000万円以上 Q6 現在お住まいの住戸タイプは？ □持家 □分譲マンション □賃貸マンション □テラス・タウンハウス □借家 □社宅・官舎・寮 □下宿 □同居 □その他（ ） Q7 住み替え予定の時期は？ □2年以内 □2～3年以内 □3～4以内 □4年以降 Q8 新田園都市倶楽部など、今後も情報が必要ですか？ □希望する □希望しない Q9 次回の公開講座にも参加される御予定ですか？ □参加する □参加しない I. 年齢・家族構成 男女比は世帯主の大多数が男性である為、男性の数が多い。 しかし男性世帯主の配偶者からの返信もあり、女性の数も少 なくなく、女性主導の社会傾向を反映している。年代別に見 ると、60代以上が32％を占める。次いで50代が22％を占め る。 これらの数字は家族数にも反映されており、2人暮らしの世 帯が31％を占める。これらの世帯は主に子供の独立した夫婦 のみの世帯と判断してよいと思われる。 Ⅱ. 関心度 全体の約16％を占める 「今すぐ住みたい」 と約62％の 「いずれ 住みたい」 の2つを合わせると、約78％を占め、「全く興味が ない」 の約12％を凌いでおり、関心の高さを示している。 アンケートに 「返信する」 という積極的行為がその数字に反映 しているだけという見解も出来るが、この提案に対する興味 を持つ人々が 「一定数存在する」 という事実は見受けられる。 Ⅲ. 住まいのイメージ この 「住みたい 『住まい』 のイメージ」 に対する質問には複数選 択を許可している。これらの質問のうち 「広々とした庭に菜園 を持つゆとりのある暮らし」 と 「美しい景色が望め、広いテラ スのある暮らし」 に対しては、222と226とほぼ同数の選択数 があった。 これらはいずれも 「広さ」 がキーワードの1つになっており、 回答者が、「新 ・ 田園都市」 の提案する 「自然」「美しい風景 ・ 景色」 を望みつつ、更に 「広さ」「ゆとり」 に対する欲求がある事を示 している。さらに回答者を55歳以上に絞った場合は、2番目 の 「菜園を持つ暮らし」 に対する選択数の割合が増加する。ま た4番目の選択肢の 「お店のできる出会いのある暮らし」 に対 する数も122人と少なくない。 これは回答者を55歳以上に絞っても選択数の割合に違いは 見られず、こういった暮らしを要求する回答者は、全ての世 代に満遍なく存在していることが分かる。 Ⅳ. 敷地の広さ 希望の敷地の広さに対する質問対しては、300～500㎡ （約 90～150坪） を選択した回答者が約42％を占める。次いで 300㎡ （約90坪） 未満が約23％を占める。現在の住戸タイプ が 「持ち家」 と回答した層が約53％存在していることを考慮し てみると、この面積は回答者が現在居住するニュータウンの 平均敷地面積、約70坪の一回り大きな、あるいは倍以上の 面積である。また500～700㎡ （約150～210坪） を選択した 回答者も約18％存在し、また少数だが、それ以上の面積に対 する希望も選択されており、上記に示した 「広さ」 に対する回 答者の要求がここでも見て取れる。 V. 賃借料 賃料に関する質問に対する質問においては、一番低い賃料 （4～6万円） を選択する回答者が約43％と一番多い。しか し、次の6-8万円を選択する回答者も約30％おり、8-10万 円を選択した回答者も16％以上存在している。 またこの質問を60歳以上、更に55歳以上に絞った場合、 60歳以上においてはやはり40％以上が4-6万円を選択し、 約30％が6-8万円と全体数に対する割合とほぼ同じであり、 55歳以上では、約39％が4-6万円を希望し、約28％が6-8 万円を選択している。 これらによって、回答者の 「ある水準以上の暮らしに対す る金銭感覚」 や 「価値観に対する良識」 が見て取れ、特に社 会的地位にあり、住宅ローンの返却が終盤或いは終了を迎 え、且つ老後を視野に入れ始めるであろう、50代後半の世 代に顕著に現れている。これを鑑みると、この世代が 「新 ・ 田園都市」 を最も渇望し、また 「潜在顧客」 という面から見て も、最も注目すべき市場であるとも言える。 Ⅵ. 建築費用 住宅の予定建築費についての質問。最低価格の2000～2500 万円が約44％で最も多く、次いで2500～3500万円が約 33％。出来れば安価で済ませたい、という前者の層が多いの は当然と言えるが、後者の、もう一歩付加価値を持った家 （質、 あるいは広さ等） を持ちたいという層が一定数存在するのが注 目すべき点であろう。また3500～5000万円を選択した回答 者も9％程存在するが、それの半数近くは55歳以上の回答者 が占める。この年齢層も2人暮らしが44％を占めるので、こ の層では広さよりは質を求める場合と、将来子供との同居に 備え、広さを求めている場合と両方の傾向が予想される。 Ⅶ. 現在の住戸タイプ 現住戸のタイプの質問においては、「持ち家」 の回答が53％ と最も多く、次いで 「分譲マンション」 が25％を占める。こ れはこれらの回答者が、元来持ち家志向であること、資 産を所持している事で住替えが現実として可能であること、 またその中で 「新 ・ 田園都市」 の提案に興味を持っている層は、 更に質の高い住環境を求めていることが予想される。 Ⅷ. 住替え予定時期 住替え時期の質問に対しては、49％が4年以降と回答し ている。2年以内は10％、2-3年以内と3-4年以内は共に 11％であり、前者2つを合わせると20％となり、3つを合 わせると31％となる。これらが当面のターゲットマーケッ トと言える。 Ⅸ. 今後の情報の必要性の有無 最後の質問の、今後も情報を求めるか否かに対しては、実 に約67％が 「希望する」 を選択している。これは上記IIの関 心度に関する質問で、関心を示した層と大体一致しており、 これらの回答者の持つ 「新 ・ 田園都市」 に対するニーズ ・ 切実 性 ・ 真剣度などが伺える。 4-1-3 分析のまとめ 「新 ・ 田園都市」 の提案するライフスタイルに関心を持つ層が 「ある一定数」 存在する事は明らかである。特に注目すべき 年齢層は50代後半から60代以上、家族数としては2人暮 らしで、これらの層に対する更なる解析を行う事は有意義 と言えるであろう。 |
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692:
成功例（神戸）
[2010-03-07 05:09:55]
つまり、広々とした定期借地は、既存の７０坪程度の分譲地に住んでいる（住み替え可能な不動産を所有している）戸建住民に対してひじょうにアピール力の高い魅力的な開発であり、じゅうぶんニーズがあるという事。
だからこそ、この時代でありながら平均数十倍の恐るべき申し込み倍率につながった。 |
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693:
匿名さん
[2010-03-07 20:41:22]
今の阪急不動産の社員は、本当に魅力的な住宅地が何なのかを知らんねん。
近隣にいくらでも手本があるのに、たぶん見とらん。 造成計画も、丸投げしているだけやろ。 |
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694:
匿名さん
[2010-03-07 22:25:03]
ル・コルビュジエの輝く都市的発想が、その後の歳月の経過に耐えられなかったという
ことかな。 その対極を行く、雲雀丘が今なお魅力的な街で、苦楽園も一定の評価を得ているけど、 社徳の無い阪急にはそれがわからんのだろうな。 |
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695:
投資家さん
[2010-03-08 09:21:11]
魅力的な街を作っても
もうからなければ話にならん！ |
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696:
e戸建てファンさん
[2010-03-08 18:42:07]
>>691
リンク先のPDFファイルの２ページ目から、既存のニュータウンの問題点と、今なお魅力を 保ち続けている８０～１００年前の分譲地の違いを完璧に分析している内容がありますね。 山手台もそうですが、今阪急がやっているニュータウンは、従来型の失敗例を踏襲する 焼き直しであって、指摘されているニュータウンの問題点を解決する提案ではない事がよくわかります。 |
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697:
ビギナーさん
[2010-03-08 19:13:41]
なるほど、「山手台は買っちゃだめ」ってことだね。
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698:
匿名さん
[2010-03-09 01:03:08]
>>690
需要を探ると400～500㎡で月5万ぐらいかな。 既存の大規模ニュータウン住民が、築30年クラスの古家付60～70坪の土地を売却して 建築費にいくらか充当し、借地料を生涯に渡って支払える水準（現役引退後～死ぬまで）。 まぁ50年定期借地権の場合、権利金にもよるけど年間地代は土地の実勢価格（所有権） の1.3～1.5%ぐらいが目安だから、5000万の土地だったら月々の地代は5～6万ぐらいが 妥当という事になるね。 阪急苦楽園口から3kmほど登った鷲林寺南町の約150坪の大阪平野眺望有り整形地が 494.44㎡ 3,650万 http://kodate.home4u.jp/detail.html?id=465096&tab=1 481.98㎡ 4,100万円 http://kodate.home4u.jp/detail.html?id=465095&tab=1 これぐらいの価格だから、まぁ阪急山本から3kmほど登った山手台北部でも150坪で 4000～5000万が地代設定にあたって基準となる水準だろう。 |
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699:
近所をよく知る人
[2010-03-09 11:07:38]
>>695
今のようにハウスメーカーに安く卸売りしたり、細切れにしても高値で売れずに 広大な土地が塩漬けにしたり、あきらめて建売ビルダーに売り飛ばすより、 後世に残る「魅力あふれる街」をつくったほうがまだマシだと思うが。 少なくとも普通のニュータウンとして分譲したら、行き詰るのは確実。 あと数年で従来の分譲地の土地が大量にあまり出すから、割高な価格で分譲しても もうすぐ需要無くなるし、従来のニュータウンと同じものでは買い手がいなくなる。 |
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700:
近所をよく知る人
[2010-03-09 11:15:35]
割高な坪単価で売る為に区画を細かくしたり（グロスを抑える商法）、
割高ゆえに売れ行きが鈍化して塩漬けになったり、あきらめて最後は業者に投げたり、 土地をさばく為にハウスメーカーに安売りするぐらいなら、大儲けはできないかもしれないけど、 普通のニュータウンとは一線を画する競合しない町並みをつくって、地代で安定収益を 得る方法も悪くはないのではないかな。 広々とした土地を借地にして、阪神の山手台レジデンスのように建物をつけて売れば、 建物部分ではちゃんと儲けられるよね。 |
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701:
ご近所さん
[2010-03-09 11:57:36]
土地を細切れにして、値段を抑えて販売するのがベスト。
若いファミリー層が増えて街に活気がでる。 小金持ちのジジババにしか買えないような街なら廃れてしまう。 |
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702:
匿名
[2010-03-09 18:46:29]
URとか兵庫県企業庁が分譲している定借は、建てて数年以上経過したら購入（所有権へ変更）も選択できますね。
あれがベストかもしれません。 月数万の賃料で住む事も出来るし、土地を気に入った場合や、子や孫が50年後に買い取る事も出来ます。 阪急グループの一員である芦有道路も、途中から土地（奥池）の分譲方式を販売から定借に路線変更して、投売りしたり分割で街並みを崩したりせずに、安定収益を得るビジネスに転換して一定の成功をおさめています（道路事業が毎年赤字で潰れかかっているけど、不動産事業の利益で持ちこたえている）。 |
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703:
匿名
[2010-03-09 21:34:02]
オアシス何月ころできるかなぁ
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704:
匿名はん
[2010-03-09 22:59:02]
http://www.youtube.com/watch?v=oEVTQZhvaps
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9861270 この動画に出てる界隈（2分30秒あたり）も戦前の分譲地（宝梅、寿楽荘）ですが、 魅力ある素晴らしい住宅街ですよね。やはり昔の分譲地はイイ。 |
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705:
ご近所さん
[2010-03-10 19:05:04]
定借って保証金と借地代50年分を考えると
あんまりメリットないような気がする。 売る時も買叩かれそうだし。。。 |
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706:
匿名はん
[2010-03-10 20:44:02]
普通のニュータウンつくって50～60坪の定借とかぜんぜん意味ないでしょーね。
定借が魅力的になるかどうかは、定借でしか叶えられない夢を提案するかどうか。 舞多聞の定借が、近隣の普通のニュータウン分譲を差し置いて大成功した理由はそこにある。 まぁでも売る時の損は保証金を最少額にした場合は、所有権のほうが今後は大きいと思いますよ。 土地分のローンの金利と土地の固定資産税の支払いも考えるとね。 65坪3000万の土地を固定金利35年フルローンで借りた場合、金利は1700万。 つまり金利分だけで年間50万払ってるわけ。それに固定資産税20万加えたら年間70万ですよ。 35年後に2100万で古家付の土地売ったら（実際は3割程度の下落ですまない可能性高い）、 3350万円で35年住んだ事になり、年間96万で月額に換算すると8万ですね。 50年住んで売却した場合でも年間73万。 定借は保証金は全額きっちり返還されるし、地代に月5～6万も出せば150坪以上の土地に住めるし、 固定資産税・ローン・土地の値下がりを気にする必要もない（むしろ地価が暴落して地代も下がったら嬉しい）。 地代が月5万の150坪の土地に35年住んでも地代分の2100万きっかりしかかかりません。 65坪の土地に35年住んで、3350万円の費用がかかるのとは大きな差があります。 繰上げ返済で総支払い額を4000万に抑えた場合でも、35年コストは2600万ですな。50年住んだ場合でも2900万。 一定の資産を運用している層にとっても、同等のコストで広い敷地に住める借地のほうが魅力が高い。 |
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707:
匿名はん
[2010-03-10 21:02:16]
ただ、借地期間の50年は人によっては短く感じて抵抗があるかもしれないので、
70年や80年のほうがより良いかも（最近は50年以上の設定が増えているらしい）。 売り手にとっては、思惑通りの値段で短期間に土地を売却できるなら分譲のほうが良いでしょうが、 どんどんなし崩し的に安売りしたり、売れずに塩漬け不良債権にしたり、ハウスメーカーや建売屋に バルクで安値で売り飛ばすよりは、長期で考えて借地料で安定収益を得るほうが遥かにマシでしょうね。 |
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708:
e戸建てファンさん
[2010-03-10 23:23:56]
CMとかカラー広告とかで釣る従来型の方法ではなく、既に阪急の分譲地や沿線の優良住宅街に土地を所有して住んでいて近い将来（数年～十数年）に建物が寿命を迎える層に、丁寧な聞き込み調査をやって開発に反映するのが良いと思うね。どんな街なら、建て替えではなく住み替えを選びたくなりますか？とね。方式、土地面積、街並み、環境etc･･･
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709:
匿名
[2010-03-11 02:11:54]
【鉄道/不動産】阪急、開業100周年：沿線はブランド、価値を高める再開発事業
交通や流通、宅地開発など京阪神の人々の暮らしに深くかかわる阪急電鉄が10日、開業から100周年を迎える。 独自の文化を生み出してきた「阪急沿線」はブランドとなり、常に「住んでみたい街」の上位を占める。 一方で、人口が減少していく中、沿線の魅力を高め利用者の減少を食い止めるための再開発事業を積極的に進めている。 阪急は1907（明治40）年10月、箕面有馬電気軌道として創立。 10（同43）年3月10日、宝塚線（梅田‐宝塚間）と箕面線（石橋‐箕面間）が開業した。 神戸へは、20（大正9）年に乗り入れた。 田んぼや畑だった沿線に宅地を開発。 全国で初めて住宅ローンを導入した。 沿線に宝塚歌劇や遊園地など娯楽文化施設、ターミナルには百貨店など商業施設を造り、住民を乗客として誘致した。 創業者・小林一三が確立した鉄道と不動産を基軸とした沿線開発のビジネスモデルは、ほかの鉄道会社にも広がった。 しかし、沿線の開発用地の払底、バブル経済崩壊など90年代以降、その手法は変容を余儀なくされる。 経営悪化で、沿線の娯楽文化施設の多くが商業施設や住宅に転換していった。 阪急は2006年、阪神電鉄と経営統合。 阪急阪神ホールディングスの角和夫社長は「小林一三の精神は不変で、沿線重視の経営を変える気は全くない」とした上で 「阪急西宮スタジアム跡地に開業した阪急西宮ガーデンズのように、時代に合わせた開発に変えていく必要がある」と語る。 現在、阪急百貨店うめだ本店（大阪市）の建て替え工事が進んでいる。 一方で、阪神・淡路大震災で倒壊した三宮駅ビルの本格再建について、 角社長は「神戸線と神戸市営地下鉄との相互乗り入れ構想の進展が前提。ビル単独での再建はあり得ない」との姿勢だ。 100周年を迎える宝塚線。 沿線の住宅地が成熟化し、大幅な人口増加が見込めない。 阪急はグループの能勢電鉄へ特急を乗り入れるなど“沿線”の拡大で、乗客確保に力を注いでいる。 公共交通に詳しい元阪急電鉄社員で神戸国際大経済学部の土井勉教授は 「神戸・阪神間のまちづくりは、阪急など私鉄が担ってきた。 少子高齢化や環境への対応が求められる中、沿線の価値向上につながる先駆的なサービスを生み出してほしい」と話している。 ソース：神戸新聞 http://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/0002763211.shtml |
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710:
住まいに詳しい人
[2010-03-12 03:33:02]
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711:
匿名さん
[2010-03-13 23:36:35]
土地の固定資産税は家を建てると安いけど、更地の宅地だとけっこう高いです。
宅地造成が完了しても売れ行きがいまいちだと、高い固定資産税や広告費や人件費で 赤字を垂れ流すことになりますから、確実に家を建ててくれて土地の課税額の数倍は 回収できる定借のほうが、売れ行き不振が予想される場合は売り手にとっても良いですね。 |
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712:
ご近所さん
[2010-03-14 00:08:22]
もし、事業主が銀行から借り入れで土地を仕入れていた場合、
定借にしても赤字（金利の支払い＋税金、負債はそのまま残る）になりそうな気がします。 やっぱり、早めの損切り（投げ売り）が一番いいような気がします。 |
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713:
匿名さん
[2010-03-14 00:29:04]
莫大な経費かけてるから、完全に諦める場合以外は投売りするわけにもいかんよ。
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714:
物件比較中さん
[2010-03-14 06:42:18]
ハウスメーカーに土地を卸売りするのやめて、建物付の分譲は全部自前でやったほうがいいですね。
建物で儲けられる物件だと、土地の分譲方式や価格設定は格段に自由度が上がるでしょうし。 |
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715:
匿名
[2010-03-15 01:43:37]
阪急オアシスの工事期間は３月３１日までってなってますね。
そこからオープンまでどれぐらいなのかはわかりませんが。 |
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716:
e戸建てファンさん
[2010-03-18 07:40:58]
正直な所、植樹帯（グリーンベルト）は廃止したほうがいいね。
あれは逆効果だよ。 西・東2丁目あたりでも住んでるのに植えてない区画とか管理されず 枯れて雑草帯になってる区画まであるし。 グリーンベルト方式だと、年数が経っても http://img.suumo.jp/front/gazo/bukken/060/N001001/img/53/00129553L05.j... こういう自然な風情で風致が感じられる美しい景観にはまずならない（画像は東豊中）。 新築時の植樹の強制力という意味ではグリーンベルト方式は効果的なんだろうけど、 長い目で見ると地区計画で土地の20%を緑化するとかにして、庭を敷地境界まで めいっぱいとって生垣や植樹を促す普通の区画割りのほうが良い。 庭も広くなるし。 |
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717:
匿名さん
[2010-03-22 14:17:33]
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000140179.pdf
＞住宅地のイメージの維持 ＞ ・山手台は阪神間の高級住宅地のイメージをまち ＞づくりに取り入れようということで、建築協定、 ＞緑地協定、地区計画の履行により緑環境、空間 ＞の担保をかなり厳密に作り出すというような、 ＞どちらかといえばルールに従ってハードな維持 ＞管理をするというようなやり方をしている。 （⑳ ＞阪急不動産㈱） ↑これがまずもって意味不明。いったい何を取り入れているというのか。 山手台はいわゆる阪神間モダニズムの時代に分譲された有名住宅街とは 街並みや街路が似ても似つかないし、造成計画からして老舗の風致地区と 共通点や同じ方向性は全く見られない。 本当にちゃんと色々な有名住宅街を見て、なんで昔の住宅街が年月を経て 魅力的になりえたのか、その理由を真面目に研究したのかな？ 仁川北3丁目～仁川高台界隈とか雲雀丘とか歩けば、すぐわかると思うのだけど。 |
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718:
匿名はん
[2010-03-22 18:16:23]
山手台にあるもの
・大きい公園 ← いわゆる高級住宅地※に大きい公園はまずない ・広い幹線道路 ← いわゆる高級住宅地※は整備された広い幹線道路はまずない（バス通りも狭いしバス停の切り込みなんてまずない） ・街路樹のある歩道 ← いわゆる高級住宅地※に歩道はまずない（歩車分離になっておらず、車道を歩行者が歩いている） ・直線的で幅員の広い道路 ← いわゆる高級住宅地※は幅員は狭めで曲がりくねっている事が多い ・敷地の周囲に設けられたグリーンベルト ← いわゆる高級住宅地※にそんなものはありません ・同じデザインの擁壁で統一された雛壇造成 ← いわゆる高級住宅地※は擁壁や斜面の処理は家によってまちまち（昔の家は石積みや法面をそのまま残している例も多い） ・直線的な道路にそって家が規則正しく並ぶ街並み ← いわゆる高級住宅地※は正反対で規則正しくない街並み ※いわゆる高級住宅地＝主に大正～戦前までに分譲された著名な邸宅街 |
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719:
匿名
[2010-03-23 01:35:58]
これははっきりいってビッグニュース
----------------------------------------------------------------------------------------- スマートＩＣ：宝塚のＥＴＣ専用、市が設置を決定－－新名神高速 ／兵庫 宝塚市は、市北部を通過予定の新名神高速道路に、接続部分の費用を市が負担するタイプのインターチェンジ「スマートＩＣ」を設置する方針を決めた。サービスエリアから取り付け道路に出入りする仕組みで、ＥＴＣ（自動料金収受システム）装着車専用。市はこれまで積極的に誘致していたが、昨年４月に当選した中川智子市長が「環境問題などへの配慮から、一度立ち止まって考えることも必要」と慎重な姿勢を示していた。 この日あった市議会で中川市長は「観光振興や救急医療機関の広域連携につながると考えられる。環境問題などの課題も引き続き協議する」と述べた。今後、県や西日本高速道路会社などと協議し、国の許可を待って工事を進める。整備費は約７０００万円を見込む。 新名神の高槻ＪＣＴ（大阪府高槻市）－神戸ＪＣＴ（神戸市北区）間は、１６年度内の開通を目指し、西日本高速道路会社が工事中で、阪神間では既に川西インターチェンジ（仮称、川西市西畦野）の設置が決まっている。スマートＩＣは、同社が同市玉瀬地区に設置予定の「宝塚サービスエリア（ＳＡ）」（仮称）に接続する。【山田奈緒】 〔阪神版〕 ----------------------------------------------------------------------------------------- 宝塚市（南部）から新名神スマートICへのアクセスは、言うまでもなく山手台幹線道路～長尾山トンネルのルートがメインになるので、これは土日祝日の山手台の交通量・騒音や山本駅周辺の渋滞にも大きな影響を与える。 |
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720:
住まいに詳しい人
[2010-03-24 14:17:56]
はっきりいって近鉄のほうが阪急よりずっと進んでるね。
噂では戸建は全て土地100坪以上になるという話（菖蒲駅徒歩圏だよ）。 ＞戸建住宅・集合住宅からなる宅地開発プロジェクトとして全国初～ あやめ池遊園地跡地開発事業が、 ＞国土交通省公募の「住宅・建築物省CO2推進モデル事業」に採択されました。（PDF840KB） http://www.jpubb.com/press/118685/ 景観・環境ガイドライン ・あやめ池をのぞむ景観軸・住民を自主的取組みへ誘導 緑のリサイクル計画 『既存樹木の保全、移植・伐採樹木の再利用』 住民による持続可能なエコ活動推進 戸建住宅・集合住宅における省CO2 ・池に浮かべた太陽光発電システム・自然ｴﾈﾙｷﾞｰ（太陽光・風力）利用照明灯 ・自然石護岸、湿地の復元・地域特性を活かした設計 ・環境と共生する「緑のコリドー」の形成 ・街区における省CO2 ・マイカー利用の抑制 ・エコ教室・住民参加の街区管理 ・住民専用のﾎﾟｰﾀﾙｻｲﾄ ・ｴｺｽﾃｰｼｮﾝ・エコ掲示板・電動自転車ｼｪｱﾘﾝｸﾞ・地域エコ通貨 エコ活動メニューとして、住宅やマイカーのエネルギー使用量を申告する『ＣＯ２見える化』や『マイカー利用の抑制』など、②支援ツールとして『住民専用ポータルサイト』や住民で電動アシスト付き自転車を共有する『電動自転車シェアリング』など、③促進ツールとして『地域エコ通貨』を導入し、これら３つの相乗効果で住民自身によるエコ活動を推進させるようなスキームを構築します。 なお、『地域エコ通貨』とは、エコ活動に応じてポイント加算され、街区内の店舗や公共交通機関で利用できるというものです。エコ活動への参画意欲を高めるとともに、マイカー利用抑制によるＣＯ２排出量削減を狙います。 |
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721:
匿名さん
[2010-03-24 18:07:09]
山本山手地区 車座集会
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010403000000-kurumazagi... 山手台や開発の事が色々議論されている。 |
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722:
匿名さん
[2010-03-25 11:59:08]
（市民）
宝塚山手台という地区を阪急不動産が十何年か前ですかね、１回開発しようとして、ご存知のとおり頓挫してね、また再び今やろうとしています。うまいこといくような絵を描いて阪急不動産がやろうとしているのかどうかが今一わからなくて、宝塚市としてそこを一体どういうふうに思っているのか、別にやりたければ好きなだけ開発してください、山の上まで全部禿山にしてくださいという風に思っているのか、それとも阪急不動産だけではないにしても、他の地域もそうですけど、いろいろちゃんとこの地域はこういう開発をするのを宝塚市として見て、うまいこといくとか、その地域に合ったもので開発しようとしていると思っているのか、そういうとこまでチェックできているのかとか、そういうことについてちょっとお伺いしたいんですが。 （市長） 条例というものが開発に対して歯止めになるんですが、ご覧のとおり宝塚は駅の周辺は、今度もサンビオラの跡に２８階建てのマンションができます。ですから山の稜線が見えなくなってきてます、六甲連山長尾連山。木も守る条例がないです。私が市長の時に皆さんとご相談しながら出したいのは、木や開発に対して歯止めをかけられるような条例みたいなものを作っていきたい。これ以上開発は宝塚はいいです。ただでさえ災害に弱いまちです。ちょっと大雨が降れば土砂崩れ、洪水、いろんな形で災害が多発する地域に開発によってなってしまいました。私の妹が住んでるマンションから正面がラビスタです。あそこも震災の時にすごいダメージを受けました。やはりいつ地震が来るか分からない、いつ洪水が来るか分からない、そんなときに乱開発のつけを私たちの命にかかってきますので今おっしゃったのは、ほんとに多くの市民の人が思っていることだと思います。私もこれ以上の乱開発、大きな不動産屋さん、宝塚は特に阪急に弱い、阪急のおかげといったって、阪急さんが開発して出来たまち、ということが何十年も引きずっているような感じがしますが、私はやはり企業としての責任というのがあると思いますし、やはりそういう景観に対しては市は条例で対抗することが出来ますので、そこはしっかり今のご意見を受けて庁内でも、また議会ともですね、やはり条例制定に向けて頑張っていきたいと思います。守りましょう。阪急不動産に負けてはならじ。 （市民） いやそれは違うでしょう。 （市長） でも私はそう思いますよ。 （市民） 企業の責任じゃなくて、市の責任ですよ。市の職員の責任であり議会の責任ですよ。今の話ね何年前から聞いてるかな、協働のまちづくりという条例をね、１０年くらい前から言われてますけど、今もって議会通ってないじゃないですか。ここに居られる人みんな緑の豊かなところというイメージでもって、長尾山がどんどんつぶれていくことに皆反対だと思う。やめて欲しい、その思いが皆あるはずなんです。でも職員しかり、議会しかり、市長さんしかり。市長さんは確かに毎回毎回、前任の方もおっしゃった、その前もおっしゃった。結局市として何が欲しいか。人が欲しい。マンションこしらえなきゃぁならん、市民税入ってくるから、そっちでしょ多分。市として長尾山系どうするの、そういう計画があったはずなんだ。計画があればそれにしたがってデベロッパーが従うはずなんだよ。宝塚は阪急沿線だから阪急は確かに人をやって、やるかもしれん。でも一時利益であって未来永劫の利益じゃないわけだから、彼らも敵対関係じゃなくやはり市民と仲良くしていかないと、今のＪＲと競合しているわけだから、市民が嫌がることをあえてすることはしないと思います。しかし、敢えてやるのかもしれない。それはやっぱり我々の声が弱いといえばやっぱりしっぺ返しで帰ってくるのかも知れない。でも結局いつも皆声を高くしていうけども、まちづくりやりましょうといってるけど具体的にはぜんぜん進んでない。僕らこの山手台地区まちづくりの本、コンクールにだして落っこちたんだけどね、そのときに来られた審査の方に聞いたら、不思議なまちだというわけですよ。何でと聞いたら、ぜんぜん統制が取れてない。突然その高層ビルがいきなりボコッとあるかと思ったら、要するに都市としての計画性というのか一貫性がないよ、そういうところでまちづくりといわれてもなあ、と言われました。 そういった目で、もっと我々が案を出すべきだと言われれば出さないかんかもしれないが、逆にもっと都市計画なりそういったところがしっかりしてない。長尾山のうちの何割を絶対に緑として残すんだということを決めてしまえば、それ以上開発は進まないはずなんだけども。それを今じゃあどこまで押さえるんですかといっても多分ないでしょう。だって民間の人が持っている山、市が持っている山、国が持っている山があるかもしれないけれど、デベロッパーが買いに行ったら、そのときの個人の事情で売られるかも知れない。でもそれは都市計画として地域計画として決めてあれば、敢えて手を出すとかできないわけだから。じゃあその地域計画ってのは出来てるのということになるわけです。これは先ほど言った一私企業に責任を転嫁されたけど、そうじゃないと僕は思う。 （市長） おっしゃるとおりです。本当だ、行政も大いに責任ありますよね。 よそ事みたいに思っているわけじゃないですよ。改めてそうなんだ、しっかりしなければと思いました。わかりました。阪急不動産だけが悪いわけではない。 |
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723:
匿名さん
[2010-03-25 16:00:24]
＞「迷惑料として自治会に数千万円、何か頂くことになった」とおっしゃったんです。
（市民） 二点目は、2年ほど前に、長尾小学校のところのすぐ後ろに建った、ジオグランデという高層マンションが、当初12階でした。 本当にまん前の眺望がいい所にどーんと、建つということでね、ものすごいショックだったし、他にも何人かの方達も反対されましたが、建ちました。 特に私は反対運動した訳では無いのですけれども、そういう説明会の時にも意見を言わせていただきました。 反対と言うか、意見を言いましたけれども、その何回かの説明会の時には、当時の会社の方だけで、阪急さんいらっしゃった時では無いんですけれどもね、そうしましたら、住民の方も少なくて。で、皆さん意見を言うと「わぁっ」と押さえ込まれてしまうんですよね。「私もそういう何かお手伝いできますから」と申しましたけれども、「そんなのは入って貰わなくていい」とかね、即、会長さんからも怒られたりしまして、それで、今度またマンションが建つみたいなんですけどね。 その時も1回目の説明会の案内がありましたから、出ましたけれど、まぁ名前は言わなかったんですけれどもね、「また説明会あります」とおっしゃいましたけど、一度も手紙やお知らせが入って無いんです。 半年ほど前にお隣の方が何かの時に「あぁ、もうあれは決まりましたよ」とおっしゃって、どうしてそのああいう説明会のお知らせが来ないのかも不思議ですし、今日の案内も14日に班長さんの所から回覧が回ったみたいですね、届くのが遅かった、って言いますか。 それちょっとお尋ねしたかったんですけれども。その広報もちゃんと入って無いかも知れないんですが、どこかでされた、もうそれ位ちょっと用心が悪いと言う感じです。で、それでね、市長さんがどこかでされた車座会議というのは見ました。その時に入ってましたか？ （市長） 今日2回目ですもん、まだ。 （市民） 今のマンションの状況も知らせて、後で、ください。小学校のすぐ前にまた建つというのもあるんですね。狭い土地ですが、また。それ、決まってしまってるんですか？説明会は無いのに。それ、また教えてください。 それともう一つね、そのことに関連するのですが、ジオグランデのときに、あの高さ、私の方は「下げることで努力をお願いします」ということを言ってるんですけれどもね、結局、会長さんとか理事の方たちは何かこう賛成派の方に回ってらっしゃるようでね。 最後の方なんですけれども、建つことが決まってしまった時の説明会だったんですけれどもね、決まるときに、変なことおっしゃったんですね。 「迷惑料として自治会に数千万円、何か頂くことになった」とおっしゃったんです。でね、「でも迷惑料というのはこういう名前もちょっと何とかなので、協力金ということにして」という風にも言い換えられて。 で、「どういう風にするかはまぁ、私は、に、ちょっといい考えがあるので、ここではちょっと言えませんけど」とかね、とおっしゃって、とても不透明で、だったんです。 （市民） それは自治会で。 （市民） まぁ勿論ね、自治会でもちょっと申しましたけれども、理事の方は何もおっしゃらなかったんです、その時に。ということです。 こういうことって本当言うとね、何となく何か嫌ですけど、本当のことですし、その時にいらっしゃった地域の方のお名前も覚えていますので、大事なことなので、はい、お願いします。 |
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724:
匿名はん
[2010-03-26 00:24:18]
新名神の宝塚スマートICは、需要予測で540台/日ぐらいだから、山手台～長尾山トンネルの交通量はたいして増えないよ。新名神による影響は、ほんのちょっと増えるかな程度。それよりは山手台自体の開発、人口増加による交通量増加のほうが影響は大きい。
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725:
購入検討中さん
[2010-03-26 09:11:25]
ご意見ください。
山手台東３丁目に坪３０万で７０坪強という土地があるのですが、 これってお買い得と思いますか？？ すぐ先には「開発予定地」という古い看板がたったままの空き地が どーんとあるし、鉄塔もどどどーんとあるのが気にはなりますが。。。 山手台で坪３０万という条件にかなり浮かれていた我が家はこのスレで ちょっとクールダウンすることができました。 ほんと、ありがたいスレです。 今はＪＲ中山付近に住んでいて、幼稚園～０歳の３人の子供がおり、 小学校の質や環境を考えると山手台は魅力なのですが、子供が巣立った 将来は山を降りて中筋あたりのマンションに住めればと考えています。 今から３０年後の山手台の資産価値ってどうなんでしょう？？ そんなことまで考えてたら家なんて買えない？ |
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726:
住まいに詳しい人
[2010-03-26 13:01:16]
それって積水ハウスの建築条件付の土地じゃないですか？
それか法面を含んで、有効平地面積が少ない土地とか・・・。 山手台の整形地（斜面を含まない土地）の建築条件無しの仲介土地で今まで一番安かったのは、山手台西2丁目で４区画ぐらい売りに出ていた約72～73坪で2800万弱（仲介手数料を入れて坪40万弱）ぐらいだったと思います。 それよりも大幅に安い土地は、なにか特別な理由があるんじゃないでしょうか？ 不整形とか造成費用がかかるとか・・・ 建築条件付の土地は、土地の安さを売りにして客を釣って、土地で儲けられなかった分を、建物で余分に儲けるビジネスモデルになっている場合があります。 具体的な位置をグーグルマップやその他の地図等で示していただければ、普通の土地か、家を建てるまでに余計な費用がかかるから安くなっている土地か、判断しやすいです。 |
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727:
購入検討中さん
[2010-03-26 15:04:50]
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728:
726
[2010-03-26 16:12:22]
やはりそうでしたか。
建築条件付なら、土地がわけありで安いのではなく、普通の土地でしょう。 阪急から業者価格で仕入れた土地に利益を乗せず（あるいは少ししか乗せず）、 土地を安く提供して、そのかわり建物はできるだけ高いものを建ててもらうという 方針じゃないでしょうか。 建築条件付の場合、他社数社と競合させて値引き交渉する事が出来ませんから、 全く同じ内容でも、自分の土地に建てる場合より割高で掴まされてしまう可能性はあります。 そのへんは交渉スキル次第です。 積水ハウスが提案してくるプランと価格が納得できる、あるいは魅力を感じるなら、 土地が割安で買えるぶん悪くはない選択肢なのかもしれません。 個人的には積水ハウスを含め大手に多い鉄骨系プレハブ工法は好みではありませんが・・・ |
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729:
ビギナーさん
[2010-03-27 03:17:55]
同じ丁目の建売の価格を見れば、だいだいの総額がわかるんじゃないでしょうか？
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730:
匿名
[2010-03-28 23:25:58]
>>725
政府がインフレターゲットなどでインフレ政策に出た場合は、明らかに不動産を取得しておいたほうが得します。 ハイパーインフレになった場合も。 ほとんどインフレが起こらない場合、あるいはデフレの場合は、 山手台に土地を自己資金や生前贈与で買って建築総額3200～3300万円（日本の注文住宅の平均）を フラット35借入れで建てて30年後に売却した場合、家の建築総額、ローン金利、 土地の値下がり（500万～1000万ぐらいが妥当な予測か）、固定資産税30年分、 外壁＆屋根メンテナンス1回、売却時の仲介手数料や解体費用、その他で 30年の総居住コスト（かかった費用と土地の値下がり損の合計）は6000～7000万円ぐらいになると思います。 30年後は建物の価値は、確実にゼロになっていますので、資産価値はシンプルに土地の相場が どうなっているかって事で決まりますね。普通に考えると、大阪通勤圏、京阪神圏でも空家率の上昇等が 予想されていますので、値下がりしていると考えるのが現実的かもしれません。 移民政策が行われて経済圏人口が増加していたり、中国人の富裕層が日本に別宅を買いあさる状況になっていれば また別ですが。 |
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731:
サラリーマンさん
[2010-03-30 08:51:10]
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732:
購入検討中さん
[2010-03-30 16:15:01]
725です。
みなさん、ご意見ありがとうございます！ ５００万～１０００万の値下がり･･･（怖）。 でもそうですよね。 それでも買いたい場所なのか。 難しいところです。 アドバイス頂いた様に、近くの建売と比べつつ、ＨＭと粘り強く交渉して考えて見ます。 |
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733:
e戸建てファンさん
[2010-03-30 21:02:30]
積水ハウスの東3丁目の建築条件付土地は、坪10万安く設定されているので、
将来土地の相場が下がっていても、値下がり損に関しては他の山手台北部より 大幅に少なくなると思います。 そのかわり建てる家が割高になるので、その点と天秤にかける事になります。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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家・土地が大量に余る時代が到来。
ニュータウンはビジネスモデルとして既に終わった過去の遺物。
大量植樹して別荘地風住宅街にでもしたほうがまだいい。