阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[588: 匿名さん]

ラビスタのマンションとか苦楽園の三～四番町とか、雲雀丘の山手2丁目とか目神山とか
眺望あるのが当たり前ですよね。
そういう立地では、眺望無いと欠陥不動産扱いで、相場は論外扱いの二束三文に下がる。
駅から遠い山の斜面ってのは本来そういうもので、眺望有るのがデフォで無いと著しいマイナス査定。

[589: あ]

でオアシスいつできるの？

[590: 匿名さん]

春ぐらいじゃないですかね。オアシスは最初から本気でやらないと、潰れるでしょうね。
一次商圏350m以内にそんなに家がありませんから、1～2kmの三次商圏の住民をいかにとりこむかで
他のスーパーからシェアをガチで奪いにいかないと厳しいでしょう。

[591: 匿名さん]

ここは不動産に限らず、グループ全体を見てて感じるのですが、
真心のサービスとか顧客本位という精神を完全に失ってて、
儲け優先主義、モラルのなさが露骨になってきてるように感じられるのは私だけでしょうか。
こういうご時勢だからこそ、こうした体質の企業は将来淘汰されていくでしょうね。

[592: 匿名さん]

最近まで子会社だったサラ金の無人貸出マシンを置いてますもんね。
昔の阪急だったらサラ金への進出や駅への設置など考えられない。

バブルで狂って1兆の有利子負債を抱えたのが、社風の変化には
一番大きい影響を与えたのでしょう。

[593: 沿線住民]

そのスタッフィだったかも、例のグレーゾーン金利のおかげで大打撃。

昭和の終わりぐらいから、阪急グループには社徳が無くなったな、と思います。
昭和40年代ぐらいまでの阪急不動産の分譲地は、そこそこ考慮されて分譲されて
いました。

バブル後は、身から出た錆というか、JAN計画、彩都etc...いくつもババを引いてます。
次の失敗は阪急百貨店の建て替えあたりでしょうかね。

[594: 匿名さん]

社徳という言葉を初めて聞きましたが、まさにそこが肝心なのでしょうね。
「お客様あっての商売」とか「損して得取れ」といった客商売の基本を完全に見失っていますね。
儲け優先どころか儲け至上主義にはしってるのは傍から見ててもわかりすぎて、
物件の良し悪し以前の問題として、こんなところで高い買い物しようという気にはなれませんね、普通。
いろんなところに手を広げて、それぞれが悉く腐ってきてるように感じられます。
このスレ立てた関係者さん、そこのところをよく考えてみてはいかがですか？
とは言っても、おそらく上層部ではなく末端の方でしょうから、こんなこと言っても意味ないか・・・

[595: 匿名さん]

基本的に昭和1980年代から90年代にかけて、阪急不動産から分譲地やマンションを買った人の多くは怒ってると思う。

バブル期の顧客に大損させたってのは他の業者も同じだとは思うが、売れ残った土地の処分の仕方（高値掴みした人々への気遣いはどうだったのか）や当時の売り方など、阪急の対応はどうだったのか？

[596: ビギナーさん]

梅田の高層階から見た山手台・中山台方面（視程18キロ程度）
http://einstein.moe-nifty.com/photos/uncategorized/2010/01/10/dse_6375...
http://yuro-nakao.bglb.jp/osaka/sanjyuni091114ss.jpg

[597: 匿名さん]

このご時世にテレビCMをやるみたいですね。

広告や宣伝や販売事務所の人件費を出来るだけ抑えて、地味に地道に時間かけてひっそり
ちょっとずつ売っていったほうが、いいと思うけど。

[600: 匿名はん]

打ちっぱなし擁壁はすぐに汚くなるよ。
http://rokunana.blog65.fc2.com/blog-category-23.html
メンテやコンクリートの劣化を遅らせる手間が大変

[603: 匿名さん]

売れてるとういうか、当初の理念より土地の平均面積を小さくしてグロスを抑えて、ハウスメーカーの営業力を頼ってどうにか（予定より遅いペースになりつつも）でさばいてるという感じ。

[604: 匿名さん]

＞阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

いいところです。

終了。

[605: 匿名さん]

良い点

・大阪平野を臨む眺望の良い場所がある
・日当たりが良い宅地が多い
・駅までのバスの乗車時間がわりと短い
・街並みや街路の景観が良い
・歩道が広く散歩しやすく歩きやすい
・街路樹が豊富
・グリーンベルトがあるので植木や花が多い
・大きい公園が点在している
・新しい小中学校がタウン内にある

悪い点

・バス通りは車の通過交通が多く音が気になる場所もある
・しばしば麓から渋滞する
・JRが使いづらい
・買い物や日常生活が不便
・山の斜面なので坂がきつい
・阪急山本駅は朝の通勤ラッシュに座れない
・過去に業者が倒産して塩漬けになっていた
・まだまだ未分譲の土地が大量にあり先行き不安

[606: 匿名さん]

↑

コストパフォーマンスが悪すぎるという、最も重要な点が抜けてるんですが。

[607: 匿名さん]

似たような立地条件（宝塚市、バス便、一種低層、大規模分譲地、駅から2km）の土地相場より
割高なのは、仲介ではなく新規分譲で専用の販売センターの管理や人件費、販売経費、
広告宣伝費用等が馬鹿みたいに高いからでしょう。テレビCMまでやってますからね・・・

新築分譲マンションが、どうやっても割高でコストパフォーマンスが最悪なのと同じことですね。
これが納得できない人々は、分譲では買わなければ良いのです。
仲介なら大手でも相場＋3パーセントですみますからね。

[608: 近所をよく知る人]

新規分譲地が割高になるのは、ある意味仕方ないと思います。
旧来の分譲地でも、そこを整備してミニ開発をすると相場より高価格なりますから。

それより、旧来の住宅地でコミュニティーの出来上がっている土地に
１軒入り込むより、同時期に多くの人が入る新規分譲の方が良いという人も多いのでは。

ある程度、土地価格が高い方が、それなりの人が集まるでしょうし、
検討する価値が有ると思います。

[609: ご近所さん]

コスト・パフォーマンスが悪いから売れないに一票！

[610: ビギナーさん]

＞それより、旧来の住宅地でコミュニティーの出来上がっている土地に
＞１軒入り込むより、同時期に多くの人が入る新規分譲の方が良いという人も多いのでは。

日本人の悪い習性ですが、事実ですね。

これ（新参者になりたくない、まわりと同じ条件がいい）のせいで首都圏や近畿圏ではない
地方都市や田舎にも大量のニュータウン・大規模分譲地が60～80年代につくられ、
現在その多くが僅か30年程度でオールドタウン化して老人街となり寂れています。

日本のニュータウン
ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%82%BF%E3%82%A6%E3%83%B3

そして、阪急は彩都や山手台でもう大規模な分譲地・ニュータウンの開発は、辞めると
言っています。もう山林を切り開いて新しい街をつくる手法は時代にそぐわないし、
ニュータウンは時代遅れである事を、阪急自身が認識しているんですよ。
彩都や山手台が在庫処分のやっつけ仕事になるか、有終の美になるかはわかりませんけどね。

ところで山手台のWIKIのページは未編集ですね
ttp://ja.wikipedia.org/w/index.php?title=%E9%98%AA%E6%80%A5%E5%AE%9D%E5%A1%9A%E5%B1%B1%E6%89%8B%E5%8F%B0&action=edit&redlink=1

[611: 匿名さん]

似たようなバックボーンの同じ世代が大量に入る郊外ニュータウンの問題点が数十年経過して
色々見えてきて研究され知れ渡るようになり、家を買う世代が必ずしも新しく開発されるニュータウンを
理想の住環境とは考えなくなってきた。住民や世代の多様性が無い環境を望まない人々が増えてきた。

[613: サラリーマンさん]

たまにウォーキングで山手台を歩きますが、
植樹にうってつけの土地がたくさんあって血が騒ぎます(植樹が趣味なので)。
家建てないんだったら木を植えちゃうぞ!!

[614: 匿名さん]

山は意外に回復力がある。
http://www.miyamotogumi.co.jp/the_execution_results/shikichi_youchi/im...
約20年後
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=34.82896222&lon=135.37931056&ac=...

[615: 匿名さん]

リンク間違い

20年後
http://archive.gsi.go.jp/airphoto/ViewPhotoServlet?workname=CKK20071&a...

[616: 周辺住民さん]

山手台も
http://www.culturetown.jp/sale/index.html
これぐらいの土地面積で定借でやってくれよ

そのほうが街並みがよくなるし、教科書的なニュータウンとは性質が異なるから
人口減少時代でも需要がなくならず（競合しない）この先生きのこる

[617: ご近所さん]

マンションみたいにあせってノルマ決めて必死に売るより、
ここは15～20年ぐらいかけてのんびり分譲してほしいですね。

「今買わないとなくなる」ではなく、魅力や環境を年月で熟成させながら高めて
「いつでも買える」「いつか買いたい」町を目指すほうがいいのでは？

[618: 匿名さん]

当面分譲しない予定の造成済み土地には、山本の植木技術を使ってさまざまな木を植えて景観を演出するとかどうですかねぇ。

もしくは芝生にするとか。

それだけでもかなりイメージが変わってくるし、購入を検討して訪れる人々の印象も違ってくると思う。

土の色がむき出しのハゲ山や、雑草ボーボーでコンクリート擁壁が黒ずんでいる荒廃した完成済み宅地はイメージ悪いよ。

[619: 匿名さん]

南海が「住みかえ支援事業」　沿線ニュータウンに若年世帯呼び込み

南海電気鉄道と南海グループの南海不動産は７日、少子高齢化が進む沿線ニュータウンの
住宅を借り上げ、若年世帯に賃貸する「住みかえ支援事業」を始めると発表した。

利用者が減り続ける鉄道沿線に子育て世代を呼び込み、鉄道や商業施設の利用促進に
つなげたい考えで、関西の私鉄では初の取り組み。

南海グループは社団法人「移住・住みかえ支援機構」（東京都）に協賛、ノウハウを
活用して賃貸を仲介する。子育てを終えたり、退職したり－といった５０歳以上の
世帯の持ち家を対象に最長で終身の借家契約を結び、子育て世帯に敷金・礼金なしで
賃貸する。

第１回の募集は狭山ニュータウン（大阪府大阪狭山市）を対象に、今月３０日から開始。
狭山ニュータウンは昭和４３年に分譲開始し、計画人口は２万４千人だったが、
平成１９年には２万人に減少している。今後、河内長野市のニュータウンでも
同事業を予定している。

高齢世帯が子育てを終え、戸建て住宅から駅近くのマンションなどに住みかえる傾向が
あるとして、南海電鉄は「住みかえ需要をつかむとともに、良質な住宅を低コストで
子育て世代に提供したい」と話している。

◎南海電気鉄道(9044)--住みか・える ～南海の「マイホーム借上げ」サポート～
http://www.nankai.co.jp/sumai/sumikaeru/index.html

◎南海不動産　http://www.nankaifd.co.jp/
　
◎ソース
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/100107/biz1001072345038-n1.h...

いわゆる典型的なニュータウンはあと10年で大量に余るのでもう需要無し！

[620: 物件比較中さん]

>>167

> マンションみたいにあせってノルマ決めて必死に売るより、
> ここは15～20年ぐらいかけてのんびり分譲してほしいですね。

20年で売り切るって、
今のペースを考えると、目茶目茶ハイペースじゃん
全然のんびりしてられないよ。

[621: 匿名さん]

とりあえず土地は全て阪急不動産が売るように戻したほうがいいね。
業者に安くまとめ売りして出てくるハウスメーカーのひもつき土地やハウスメーカーの建売。
これが一番いただけない。
消費者から見たら業者には安く卸しているのが見え見えで興ざめすぎる。

[623: ビギナーさん]

高齢化しないニュータウンで有名な山万のユーカリが丘も年間の供給戸数を絞って、買い取り（住み替え）システムが充実している。小学校の生徒数も偏らないとの事。阪急も見習うべきところあるんでは。
http://sumai.nikkei.co.jp/sp/yukari/vol04.html
http://sumai.nikkei.co.jp/sp/yukari/vol02.html

[624: 匿名さん]

基本的に今も阪急関係者は小林一三の功績や過去の栄光、ブランドにあぐらをかいている。

バブルの失態を真摯な態度で反省せず、未だに自分たちが同業の中で一番偉くて、
他社から学ぶものなど何もないと自惚れて勘違いしている。

甲陽園目神山町に分離発注で家を建てた人のブログ
ttp://crowsnest.cocolog-nifty.com/pta/2008/11/post-a479.html
ttp://www.panacorp.co.jp/

＞　昔、阪急百貨店に卸しをしていたり、小売店をしていた者としては、阪急の体質が大嫌いなのであまり行きたく＞はない施設です。
＞
＞　百貨店で言えば高島屋も最悪でした。丸井も最低です。これらの何が悪いかと言えば、表面はお客様が大事とい＞いますが、実はとんでもなくバカにしいます。それから、仕入先など我々には実に高飛車で自分達が一番偉いと心＞底思っているんです。商品なんかどうでもよく儲かるか儲からないか？客がお金を落とすか落とさないか？自分達＞の言うことを聞くか聞かないか？まあ、この3点が最優先な訳です。

[625: 匿名さん]

http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/280D20E7D504761749256EE600311749.pd...

＞山手台物件の販売状況は，次のとおりであった。なお，平成８年９月期の 販売区画数には，
＞積水ハウスに対して２１区画を卸売価格（代金５億２４９４万５０００円）で販売した分が含まれるほか，
＞幸和不動産は，上記販売区画 数とは別に，兵庫県に対し，震災者用の賃貸住宅地として７２区画を
＞代金１８億０９７０万３０００円（一坪当たり単価約６９万円）で売却した。
＞（甲Ｂ３２号 証の３，６，３６号証の３，６，３８号証の５，３９号証の３）

これを見ると当時の積水ハウスへの卸売価格（たぶん山手台東かな）は1区画2500万円（21区画で5億2494万）。
70坪として坪単価35万。当時の一般への販売は坪90～100万ぐらいだったから4割以下。
そう考えると、今ハウスメーカーが建築条件付きや建売で売っている宅地も、一般への販売価格と比較すると
相当安い値段で売却されたものと推測せざるをえない。

[626: e戸建てファンさん]

それ、たぶん間違い。

>>震災者用の賃貸住宅地として７２区画を代金１８億０９７０万３０００円（一坪当たり単価約６９万円）で売却した。

から計算すると、こちらも1区画2500万円前後でこっちも坪30万台になるけど（以前の山手台は1戸あたり70坪平均なので）、実際には69万円となっている。だからここで表示されている区画は、おそらく実際の土地区画数とは異なる単位。おそらく積水ハウスに販売された価格も、震災復興住宅用の土地と同レベルの坪70万前後と思われる。まぁ一般に販売されている値段の7～8割って所だろうね。現在HMが販売している土地の阪急からの売却価格も、たぶんそんなもんかと（一般販売価格の7～8割）。

[627: 周辺住民さん]

聞くところによると、現在約１２００世帯らしいです。
計画戸数が３２００世帯なので、進行度は４割弱でしょうか。
マンションがあとどれくらい計画あって戸数がどれくらいなのかわかりませんけど、
宅地は年間５０画地ぐらいが無理のない適正なペースじゃないですかね。
それ以上のペースになると、HMや他の業者に転売しないと捌けないと思います。
そうすると同じHMの家が並んだり建売の比率が高くなったりして街並みが崩れやすいですね。
個人的には、計画戸数を1割ぐらい減らして、もう少しゆとりある敷地を増やした方が
北部は良いと思います。２丁目と比べると４丁目はコミュニティロード沿いの家と家の
間隔が少し狭くなっているのを感じます。

[628: サラリーマンさん]

墓地にしてくれると、ありがたい。

[629: 購入検討中さん]

確かに。
墓地だったら十分需要あるんじゃないかな。

[630: 匿名さん]

少子高齢化人口減少による家余りまくり時代になる前に売り抜けようと質より量に走るか、
ゆっくり腰を据えて販売して、家が余る時代でも通用する（新規に売れる）街をつくるか。

後者を希望します。

[631: 周辺住民さん]

>ゆっくり腰を据えて販売して、家が余る時代でも通用する（新規に売れる）街をつくるか。

そんな魔法があれば、とっくにやってるって。
最終的にはディスカウントして売り抜けるんじゃないの。

[632: 匿名さん]

>後者を希望します。

って？
買うつもりかwww

[633: 匿名さん]

山手台の宅地はもともと販売当時（平成5～8年頃）は原価が坪単価100万超えてたらしいね。
それが80万とか90万とか赤字でしか売れなくなって、それでも売れなくて潰れた。

競売で入札がなかった幸福銀行の持分（残っていた山手台全体の半分ぐらい？）を山手台分譲再開前に
阪急が一括で安く引き取っているとはいえ、それでも現在でもなんやかんやで50万は超えてそうだね。
どうやっても赤字？　なかなかモチベーションは上がらんだろうね。

[634: 匿名]

いずれにせよあと10年でここ数十年で開発された住宅街の
家・土地が大量に余る時代が到来。
ニュータウンはビジネスモデルとして既に終わった過去の遺物。
大量植樹して別荘地風住宅街にでもしたほうがまだいい。

[635: 匿名はん]

>>623
これ（ハッピーーサークルシステム）阪急不動産もやったらええのにね。
新旧の阪急の分譲地の土地や戸建から阪急の分譲地やマンションに住み替える場合は、
阪急不動産が仲介手数料無しで査定価格で買い取り。
家が余る時代でも売却しやすくなれば阪急の分譲地は資産価値は上がるし、
阪急は自社の分譲地やマンションや再開発物件が売りやすくなるし、自社沿線の強みも増す。

[636: 周辺住民さん]

>>635

そんな無駄なシステムにお金かけるより、適正価格で販売するのが最良の方法。
”宣伝”や”無駄なシステム”は不要です。

[637: 匿名さん]

しょっちゅう新聞に立派なカラー広告入れたりするほうがよほど金かかるけどね。
土地マンション購入客の物件売却仲介手数料無料にするなんてたいして金かからん。
まぁ南海とかのほうが、人口減少や沿線間競争時代を見据えた取り組み
（住みかえサポート、借り上げ、定期借地権の導入など）を積極的に取り入れているまともな会社だと思う。
http://www.nankai.co.jp/company/news/pdf/100107.pdf
http://www.nankai-tsubasa.com/
http://www.nankai.co.jp/sumai/index.html