阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[568: 匿名さん]

兵庫県の資料「２０４０年兵庫の姿を考えるために」より
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000140179.pdf

＞新規大規模開発は打ち止め・今後は、彩都、山手台といったような
＞大規模な新規開発はなくなっていく方向。 （⑳阪急不動産㈱）

やっぱり阪急自身も、山林を切り開く大規模ニュータウンは
高度成長期にしか成立しえない既に終わった昭和のビジネスモデルだと
実は気付いてたんだな。

[569: e戸建てファンさん]

同じ擁壁を殆どの宅地に標準装備にして分譲するのは、百害あって一利無しですよ。
画一的などこかで見たような住宅ばかりになる。
基本的に擁壁無しで分譲して、そのぶん数百万（擁壁代）安く売るのが一番良い。
擁壁を無くせば、擁壁を設けるにしても（同じデザインにはならない）法面を活かすにしても、
土地購入者がそれぞれ個性を出して各々工夫をこらすので、結果としてニュータウンにありがちな
不自然な画一的な街並みにはならず、魅力的な街並みになる。
参考
http://plaza.rakuten.co.jp/yumemitai/diary/200911110000/
http://plaza.rakuten.co.jp/yumemitai/diary/200911100000/
http://plaza.rakuten.co.jp/yumemitai/diary/200911120000/
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/knowhow/exterior_02.html

[570: 匿名はん]

そうね。
どんな素晴らしい建築でも、お隣や周辺と全く同じ擁壁の上に乗っかってたらしらけちゃう。
各家のセンスにまかせるほうがいい。15年後の街並みも自然なものが出来上がる。

[571: 匿名さん]

山手台の公園とかメインの幹線道路沿いの歩道脇の宅地で
使われている御影石乱貼りの擁壁、あれは良い。
あれを宅地の擁壁の標準にすれば、かなり見栄えも
よくなって好評になると思う。

[572: 物件比較中さん]

宝塚郊外か豊中近郊で物件をさがしています。山手台は、眺望が魅力だけれど、眺めは一年もすれば飽きちゃうとか。眺望だけで暮らしていけるはずもなく。それならば、やはり、都心に近い豊中かな。

[573: サラリーマンさん]

>>571
積水ハウスがここ数年で販売した武庫山の分譲地は、天然の石をうまくつかった擁壁や
電線の地中化などで、従前より宅地の価値を大幅に向上させる事に成功している。
http://www.sekisuihouse.co.jp/eco/eco2006/pdata/society/town/town02.ht...
山手台もこういうのは取り入れたらいいと思います。

>>572
山手台の良さは、眺望以外は、区画整理された散歩しやすい歩きやすい道路や歩道、
大きい公園と山の緑、開発スケールの大きさかな。
多少の利便性の低さと都心からの距離や時間が許容範囲なら、山手台を選ぶのも
悪くない選択と思います。

[574: e戸建てファンさん]

今でも大阪通勤圏の空家率は全国平均より高いし、あと10年で空家率は20%超える。2040年には40%というノムラの予測もある。
http://www.nri.co.jp/opinion/chitekishisan/2009/pdf/cs20090907.pdf

こんな状況で、これから10年以上かけて従来と同じ典型的なニュータウン型の土地分譲とかありえないし、馬鹿げてい。絶対途中で頓挫する。

これから郊外やニュータウンの家が余りまくる時代なんだから、このような立地における住居系不動産事業は従来の分譲一辺倒とは異なる提案で収益を得る仕組みが必要。

例えば、土地70坪クラスでゆとりある庭付きの建物は一般型誘導居住水準（4人で延床面積123㎡）を満たした戸建賃貸事業とか。

例えば、保証金1000万円で地代が月4～5万の土地150～200坪の定期借地権とか。

例えば、光熱費がほとんどかからない高性能賃貸住宅とか（断熱性能がQ値1.0を切るの高気密高断熱で売電権は入居者にある太陽光発電付など）。

今までの住宅が余りまくる時代には、今までにないものを提案して賃料を得るような事業じゃないと成功しないだろうね。

[575: e戸建てファンさん]

追加

これからは土地の値上がりなんてほぼ100％期待できないんだから、その点でも消費者が賢くなれば宅地分譲形式は厳しくなるだろう。

[576: 匿名はん]

朝ラッシュ時間帯の公共交通機関利用通勤時間の比較

茨木市山手台（中之島からの距離19.3km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時22分）
JR茨木駅に到着（7時47分）
東海道本線快速乗車（7時51分）
大阪着（8時05分）
大阪市営梅田着（8時10分）淀屋橋着（8時15分）本町着（8時17分）

宝塚市山手台（中之島からの距離19.3km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時19分）
阪急山本駅に到着（7時24分）
阪急宝塚線通勤急行乗車（7時30分）
阪急梅田着（8時05分）
大阪市営梅田着（8時11分）淀屋橋着（8時15分）本町着（8時17分）

宝塚市中山五月台（中之島からの距離19.7km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時17分）
中筋山手4丁目で降車（7時24分）
JR中山寺に到着（7時34分）
福知山線快速乗車（7時37分）
大阪着（8時01分）
大阪市営梅田着（8時06分）淀屋橋着（8時10分）本町着（8時12分）

宝塚市逆瀬台（中之島からの距離18.9km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時20分）
阪急逆瀬川に到着（7時30分）
阪急今津線普通乗車（7時32分）
阪急梅田着（8時02分）
大阪市営梅田着（8時08分）淀屋橋着（8時12分）本町着（8時14分）

西宮名塩ニュータウン東山台（中之島からの距離23.2km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
斜行エレベーター利用（---）
JR西宮名塩駅に到着（7時25分）
福知山線快速乗車（7時28分）
大阪着（8時01分）
大阪市営梅田着（8時06分）淀屋橋着（8時10分）本町着（8時12分）

[577: 周辺住民さん]

これからの人口減少空家率急上昇時代においては、従来型の宅地分譲ではなく
居住者が地価下落リスクを負わず（土地の所有権を取得しない）、
緑や眺望や公園や住宅クォリティなど住環境のみに対して適正な対価を支払って住む
（＝デベロッパーは適正利益を得る）仕組みが求められますね。

[578: 住まいに詳しい人]

山手台定期借地権付分譲販売中！
http://www.3301.co.jp/y_teisyaku/index.html

山手台定期借地権分譲概要
http://www.3301.co.jp/y_teisyaku/index5.html

定期借地と所有権　どっちがお得？
http://www.3301.co.jp/y_teisyaku/index7.html

[579: 匿名さん]

売れ行き維持する為に一括でハウスメーカーに安く土地を卸し売りするぐらいなら、定期借地権で賃料収入得るビジネスモデルのほうがいいでよね。

100坪以上で大阪平野を一望できる土地の定借（買取も可能な方式）なら、他に無いから間違いなくかなりの需要ある。

[580: ビギナーさん]

阪急は名塩・生瀬周辺とか、アヴェルデ逆瀬台とかで、高値で買った
一次取得者を不動産価値暴落で泣かせてますからね。
これからの家余り（空家率急上昇）時代は、消費者が一方的に土地値下がりの
リスクを負わず、マイホームを取得できる仕組みが求められるでしょう。

[581: デベにお勤めさん]

阪急がつくった住宅地の最高傑作は「東豊中住宅地」
http://ci.nii.ac.jp/lognavi?name=nels&lang=en&type=pdf&id=...
http://ci.nii.ac.jp/naid/110004153604
今の規格大量生産のニュータウンとは一線を画する、阪急の住宅開発の集大成である事がわかる。
阪急は大規模開発から足を洗うようだから、せめて最後にこのレベル（昭和初期の分譲地に匹敵する水準）
の町をつくって、色々あったけど有終の美を飾って欲しい。
山手台の広大な未分譲エリアのうち一部の20～30ヘクタールほど使えばじゅうぶんに実現出来る。

[582: 匿名さん]

そんなに使わなくても、15haぐらい使えば長く歴史に残る非凡な街並みはつくれますよ。
ロケーションはいいから、本気で取り組めば関西有数の街並みを今からでも出来る。

[583: 574]

あと10年ほどで1960～1980年に分譲された郊外分譲地の家が余りまくって売物件が溢れるから、ニュータウン需要というのは、あとほんの少しで完全になくなる。
だからこれからは、デベロッパーは家が余る時代でも「住みたいと思う人が多い」今までのニュータウンとは180度異なる仕組みの街をつくらないと絶対に立ち行かない。

[584: 匿名さん]

来年３月で、阪急１００周年なんだね。

やっつけ仕事ではなく１００周年を飾るにふさわしい住宅街を是非つくってみせてほしい。

ハウスメーカーなど他社の営業力に頼ってまで必死に土地の在庫減らそうとする努力より、

いい住宅街をつくって、熟成させながら基本自社グループで数十年かけてやればいいと思う。

[585: 不動産購入勉強中さん]

>>576
正直、名塩の東山台が一番マシですね。
どの駅も座れない点は同じだから、通勤時間が互角でバスを使わないでいいぶん有利。
山手台北部の通勤条件及び通勤時間（バス＋阪急山本利用）は、名塩南台（バス＋JR西宮名塩利用）と互角。

中山五月台は、JR中山寺の北側区画整理でバス乗り入れロータリーが出来たら、
10分近く通勤時間が短縮されるので、まだ救いがあるかもしれない。

山手台は阪急バスがJR中山寺かJR川西池田に乗り入れない限り、原付や家族運転のマイカー送り迎えで
JRの駅に出ない限り、通勤時間の短縮は困難だね（原付やマイカー送迎10～15分で7時26分JR中山寺発か
7時30分JR川西池田発に乗れれば淀屋橋到着8時00分）。

[586: ご近所さん]

宝塚は山から風が吹き降ろすので、大阪平野の温暖部と比較して冬は異常に寒い。
さらに海抜150～200m以上の山岳系住宅街となると、そこから2～3℃は低い上に
風もさらに強くなるので極寒。
このような立地の宅地で求められるのは室内の暖かさに直結する日当りの良さ。
冬（冬至）に南向き以外の区画でも、1階の南側窓からフルに日射が入る区画割りが必須条件。
北向きなど南道路以外の宅地は、奥行きは14～15mではなく17～18m標準化が望ましい。

[587: 匿名はん]

ここは眺望のひらけてる区画は、ふっかけすぎですね。
むしろこの立地だと、眺望なんてあって当たり前だろ。
眺望が無い土地（＝山の上まで登るメリットがない）は格安に
設定する必要があるけど、逆に眺望がある土地をわざわざ
もったいぶって高く売ろうとする路線はあざとすぎる。
むしろ眺望は必須条件と考えて、できるだけ多くの土地から
眺望が得られるように区画割りを工夫するのがプロだろうに。

[588: 匿名さん]

ラビスタのマンションとか苦楽園の三～四番町とか、雲雀丘の山手2丁目とか目神山とか
眺望あるのが当たり前ですよね。
そういう立地では、眺望無いと欠陥不動産扱いで、相場は論外扱いの二束三文に下がる。
駅から遠い山の斜面ってのは本来そういうもので、眺望有るのがデフォで無いと著しいマイナス査定。

[589: あ]

でオアシスいつできるの？

[590: 匿名さん]

春ぐらいじゃないですかね。オアシスは最初から本気でやらないと、潰れるでしょうね。
一次商圏350m以内にそんなに家がありませんから、1～2kmの三次商圏の住民をいかにとりこむかで
他のスーパーからシェアをガチで奪いにいかないと厳しいでしょう。

[591: 匿名さん]

ここは不動産に限らず、グループ全体を見てて感じるのですが、
真心のサービスとか顧客本位という精神を完全に失ってて、
儲け優先主義、モラルのなさが露骨になってきてるように感じられるのは私だけでしょうか。
こういうご時勢だからこそ、こうした体質の企業は将来淘汰されていくでしょうね。

[592: 匿名さん]

最近まで子会社だったサラ金の無人貸出マシンを置いてますもんね。
昔の阪急だったらサラ金への進出や駅への設置など考えられない。

バブルで狂って1兆の有利子負債を抱えたのが、社風の変化には
一番大きい影響を与えたのでしょう。

[593: 沿線住民]

そのスタッフィだったかも、例のグレーゾーン金利のおかげで大打撃。

昭和の終わりぐらいから、阪急グループには社徳が無くなったな、と思います。
昭和40年代ぐらいまでの阪急不動産の分譲地は、そこそこ考慮されて分譲されて
いました。

バブル後は、身から出た錆というか、JAN計画、彩都etc...いくつもババを引いてます。
次の失敗は阪急百貨店の建て替えあたりでしょうかね。

[594: 匿名さん]

社徳という言葉を初めて聞きましたが、まさにそこが肝心なのでしょうね。
「お客様あっての商売」とか「損して得取れ」といった客商売の基本を完全に見失っていますね。
儲け優先どころか儲け至上主義にはしってるのは傍から見ててもわかりすぎて、
物件の良し悪し以前の問題として、こんなところで高い買い物しようという気にはなれませんね、普通。
いろんなところに手を広げて、それぞれが悉く腐ってきてるように感じられます。
このスレ立てた関係者さん、そこのところをよく考えてみてはいかがですか？
とは言っても、おそらく上層部ではなく末端の方でしょうから、こんなこと言っても意味ないか・・・

[595: 匿名さん]

基本的に昭和1980年代から90年代にかけて、阪急不動産から分譲地やマンションを買った人の多くは怒ってると思う。

バブル期の顧客に大損させたってのは他の業者も同じだとは思うが、売れ残った土地の処分の仕方（高値掴みした人々への気遣いはどうだったのか）や当時の売り方など、阪急の対応はどうだったのか？

[596: ビギナーさん]

梅田の高層階から見た山手台・中山台方面（視程18キロ程度）
http://einstein.moe-nifty.com/photos/uncategorized/2010/01/10/dse_6375...
http://yuro-nakao.bglb.jp/osaka/sanjyuni091114ss.jpg

[597: 匿名さん]

このご時世にテレビCMをやるみたいですね。

広告や宣伝や販売事務所の人件費を出来るだけ抑えて、地味に地道に時間かけてひっそり
ちょっとずつ売っていったほうが、いいと思うけど。

[600: 匿名はん]

打ちっぱなし擁壁はすぐに汚くなるよ。
http://rokunana.blog65.fc2.com/blog-category-23.html
メンテやコンクリートの劣化を遅らせる手間が大変

[603: 匿名さん]

売れてるとういうか、当初の理念より土地の平均面積を小さくしてグロスを抑えて、ハウスメーカーの営業力を頼ってどうにか（予定より遅いペースになりつつも）でさばいてるという感じ。

[604: 匿名さん]

＞阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

いいところです。

終了。

[605: 匿名さん]

良い点

・大阪平野を臨む眺望の良い場所がある
・日当たりが良い宅地が多い
・駅までのバスの乗車時間がわりと短い
・街並みや街路の景観が良い
・歩道が広く散歩しやすく歩きやすい
・街路樹が豊富
・グリーンベルトがあるので植木や花が多い
・大きい公園が点在している
・新しい小中学校がタウン内にある

悪い点

・バス通りは車の通過交通が多く音が気になる場所もある
・しばしば麓から渋滞する
・JRが使いづらい
・買い物や日常生活が不便
・山の斜面なので坂がきつい
・阪急山本駅は朝の通勤ラッシュに座れない
・過去に業者が倒産して塩漬けになっていた
・まだまだ未分譲の土地が大量にあり先行き不安

[606: 匿名さん]

↑

コストパフォーマンスが悪すぎるという、最も重要な点が抜けてるんですが。

[607: 匿名さん]

似たような立地条件（宝塚市、バス便、一種低層、大規模分譲地、駅から2km）の土地相場より
割高なのは、仲介ではなく新規分譲で専用の販売センターの管理や人件費、販売経費、
広告宣伝費用等が馬鹿みたいに高いからでしょう。テレビCMまでやってますからね・・・

新築分譲マンションが、どうやっても割高でコストパフォーマンスが最悪なのと同じことですね。
これが納得できない人々は、分譲では買わなければ良いのです。
仲介なら大手でも相場＋3パーセントですみますからね。

[608: 近所をよく知る人]

新規分譲地が割高になるのは、ある意味仕方ないと思います。
旧来の分譲地でも、そこを整備してミニ開発をすると相場より高価格なりますから。

それより、旧来の住宅地でコミュニティーの出来上がっている土地に
１軒入り込むより、同時期に多くの人が入る新規分譲の方が良いという人も多いのでは。

ある程度、土地価格が高い方が、それなりの人が集まるでしょうし、
検討する価値が有ると思います。

[609: ご近所さん]

コスト・パフォーマンスが悪いから売れないに一票！

[610: ビギナーさん]

＞それより、旧来の住宅地でコミュニティーの出来上がっている土地に
＞１軒入り込むより、同時期に多くの人が入る新規分譲の方が良いという人も多いのでは。

日本人の悪い習性ですが、事実ですね。

これ（新参者になりたくない、まわりと同じ条件がいい）のせいで首都圏や近畿圏ではない
地方都市や田舎にも大量のニュータウン・大規模分譲地が60～80年代につくられ、
現在その多くが僅か30年程度でオールドタウン化して老人街となり寂れています。

日本のニュータウン
ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%82%BF%E3%82%A6%E3%83%B3

そして、阪急は彩都や山手台でもう大規模な分譲地・ニュータウンの開発は、辞めると
言っています。もう山林を切り開いて新しい街をつくる手法は時代にそぐわないし、
ニュータウンは時代遅れである事を、阪急自身が認識しているんですよ。
彩都や山手台が在庫処分のやっつけ仕事になるか、有終の美になるかはわかりませんけどね。

ところで山手台のWIKIのページは未編集ですね
ttp://ja.wikipedia.org/w/index.php?title=%E9%98%AA%E6%80%A5%E5%AE%9D%E5%A1%9A%E5%B1%B1%E6%89%8B%E5%8F%B0&action=edit&redlink=1

[611: 匿名さん]

似たようなバックボーンの同じ世代が大量に入る郊外ニュータウンの問題点が数十年経過して
色々見えてきて研究され知れ渡るようになり、家を買う世代が必ずしも新しく開発されるニュータウンを
理想の住環境とは考えなくなってきた。住民や世代の多様性が無い環境を望まない人々が増えてきた。

[613: サラリーマンさん]

たまにウォーキングで山手台を歩きますが、
植樹にうってつけの土地がたくさんあって血が騒ぎます(植樹が趣味なので)。
家建てないんだったら木を植えちゃうぞ!!

[614: 匿名さん]

山は意外に回復力がある。
http://www.miyamotogumi.co.jp/the_execution_results/shikichi_youchi/im...
約20年後
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=34.82896222&lon=135.37931056&ac=...

[615: 匿名さん]

リンク間違い

20年後
http://archive.gsi.go.jp/airphoto/ViewPhotoServlet?workname=CKK20071&a...

[616: 周辺住民さん]

山手台も
http://www.culturetown.jp/sale/index.html
これぐらいの土地面積で定借でやってくれよ

そのほうが街並みがよくなるし、教科書的なニュータウンとは性質が異なるから
人口減少時代でも需要がなくならず（競合しない）この先生きのこる

[617: ご近所さん]

マンションみたいにあせってノルマ決めて必死に売るより、
ここは15～20年ぐらいかけてのんびり分譲してほしいですね。

「今買わないとなくなる」ではなく、魅力や環境を年月で熟成させながら高めて
「いつでも買える」「いつか買いたい」町を目指すほうがいいのでは？