阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[547: 匿名はん]

高級住宅街とか邸宅街の要件なんてどーでもええけど、
駅からあんだけ登って眺望無い家とかそれこそキツイ。
冬はゲロ寒いし。

そういう観点から見ると、唯一の魅力である眺望を
大部分の家からとれるように区画割りを考えるべきや
ないですかね。
結果としてそれは、南側の家との高低差がある程度に
なるように奥行きを大きくとる＝敷地を大きくとる
って事になるんやけど。

山手台でも南のほうは、まぁ駅まで歩けるし眺望無い家が
実際には多くても閑静とか緑が多いとかそういう路線で
ええと思うけど、標高200m超えるぐらいまでなってくると
流石に眺望無い土地はあかんでしょ。
山を切り開いた眺望無い土地でもいくらでも売れた
30～40年前の宅地不足・住宅不足とは全然今は状況が
ちゃうんやから（むしろ住宅余り）。

[548: 匿名さん]

桜○5丁目の某邸が売りに出ました。バブルならではですね。
http://www.kouyoujutaku.com/info.php?type=items&id=I0000042
http://www.kouyoujutaku.com/img/tokusen02.gif
http://k-atelier.main.jp/images/uchida7.jpg
http://k-atelier.main.jp/images/uchida3.jpg
http://k-atelier.main.jp/images/uchida5.jpg
http://k-atelier.main.jp/images/uchida8.jpg
いくらで売れるかな？

[549: 住まいに詳しい人]

３～４年前と比べると、ハウスメーカーの建築条件付きの土地がやたら増えてる。
阪急不動産１社の営業力だけでは、土地を想定ペースではさばききれなくなってきているので
他社に頼ってでも土地の消化ペースを維持するという事だろう。
しかしこれはやめるべきだ。
まとめてハウスメーカーに業者価格で一括で安く卸すぐらいなら、値下げした価格で
一般消費者向けにまとめてどーんと全て建築条件無しで出したほうがよほど良い。
今更言うまでもないが、建築条件付きの土地は買い手である消費者にとっては百害あって一利無し。
建物やオプションでぼられる上に、家づくりの主導権を業者に握られるので何一つメリットが無い。
建築条件無しの土地でも、条件付きと同じハウスメーカーでより有利な条件（他社と競合させて）
で建てられるのだから本当にデメリットしか無い。
しかもハウスメーカーの建築条件付き土地は、街並みを悪化させる。
ただでさえ大規模なニュータウンは、大手ハウスメーカーが多いので自ずと軽量鉄骨プレハブの
比率が高くなるが、それに加えて積水ハウスやパナホームの条件付き土地が多く販売されると
ますます鉄骨プレハブの家だらけになる。鉄骨プレハブの家が多い街並みは時を経て美しい
風合いが出てくることは一切無い。

[550: 匿名さん]

建築条件付きってのは、めったに土地が出ない希少エリアで、この土地欲しかったらうちで家建てさせろというのが基本。

土地が大量に出ている（あまりまくってる）ニュータウンや分譲地で建築条件付き土地ってのは本来？？？な話。

それはそうと４－２街区と比べて３－１街区は区画が小さくなってますな。法面を含まない面積が１００坪以上の整形地が完全になくなり、一方で６０坪以下の土地が大幅に増えた。４－２街区は幸和不動産が破綻する前（８０～９０年代）の造成、３－１街区は２００５～２００６年の造成。ということは、阪急が山手台の分譲を再開してから造成しているエリアは、阪急の明確な意思であえて以前の山手台の路線（平均７０坪）を変更して土地を小さくしているということになる。

でもこれってどうなのかねー。山手台の売りはなかなか平地では得られない土地の広さだったはずだが・・・。個人的には最低でも以前と同じ区画の広さは維持するべきだと思うが（北へ行くほど不便で駅から遠く坂もきつい僻地になるから）。

[551: 近所をよく知る人]

標高200m以上のエリアは全戸100坪以上、全戸眺望有りにするべきですよ。
そうでもしないと何もメリットが無い。

阪神間はいくらでも眺望有りの中古物件が転がってるのに、駅から遠くて買物や
生活不便なのに眺望も広い庭も無い家なんか今時誰が買う？

[552: 物件比較中さん]

完璧な眺望（視界を遮らず大阪平野一望）がある物件なら80坪でも良いんじゃない。
逆に山の上で不便なのに眺望が臨めない区画なら最低100坪は欲しい。

[553: 地元不動産業者さん]

山手台は眺望が特徴という事になってるけど、眺望無い家は多いですよ。

一低専の土地の価値は

駅近（500m以内）45坪　＝　駅から坂15分60～70坪　＝　バス便80～100坪

だいたいこんなもん。

[554: ご近所さん]

>>550
最近の街区は土地の平均面積が小さくなってるだけじゃなくて、
造成工事も以前と比べるとコスト重視でだんだんこだわりが
なくなってきている。
山手台西2丁目などで導入されている化粧擁壁、電線の一部地中化、
凝った街路灯などが最新の街区ではなくなり、継承している特徴は
グリーンベルトだけになってしまった。
にも関わらず西2丁目の仲介相場よりも、最近の街区の販売坪単価
の方が平坦な整形地どうしで比べると10万ぐらい高い。
駅からも遠くなり高級感も著しく減ったのにね。
コストパフォーマンス悪すぎだし、強気の値段設定に問題有り。

[555: 匿名はん]

現在、大都市の通勤圏では土地探しから始めた人々も最終的にその５０％以上は、
新築分譲戸建住宅（いわゆる建売り）、中古戸建、新築マンションを購入している。
大都市圏における大手ハウスメーカーの顧客は、土地持ちが９０％以上。
一言で言うと、一次取得で土地から買って注文住宅を建てるというのは、ひじょうに
困難という事であり、逆に言えば、土地から売るのがメインの王道的なニュータウンは
（都市圏の人口増加と土地神話がまだ成立していて土地を買えば必ず値上がりで得した
インフレ時代の産物）既にビジネスモデルとして終わっているという事。

現在は建売をメインにしなければ、1000単位の区画をさばくなど現代では不可能。

山手台の場合は、1割ほどは金持ちの買い替えを対象にした広くて眺望のある土地分譲
（100坪～）にして、残りの9割ほどは建売住宅にして二極化しないと事業の完遂は
難しいと言わざるを得ない。
ただし建売は駅徒歩圏の便利な場所でも常に供給があるので、あれだけ駅から遠いとなると
建売でも土地は60坪以上無いと厳しいだろう。

[556: 匿名さん]

子育て層よりも、定年退職が近いリタイヤ層をメイン顧客に考えたほうが良いと思うね。
特に中央公園より北のほうはね。立地的にね。

[557: ご近所さん]

建替えより買い替えは引越し回数や負担が少なくてすみますから
年配の土地持ち戸建居住者はねらい目かもしれませんね。
一箇所ぐらいは、別荘やセカンドハウスやセカンドライフ用に
適した街区を設定すれば面白いかもしれません。
木を通常の街区の5倍ほど大量に植樹して、鬱蒼とさせて。

[558: 匿名さん]

山手台の特徴は、最近の分譲地にしては広い平均70坪（斜面を含まず平坦部分のみで）の街並みだったはず。それが最近造成している街区では失われ、平坦部分60坪以下の土地が多くを占め、一気に普通の住宅地になり魅力が薄れてしまった。生命線である整形平坦地で平均70坪のクォリティは維持するべきだった。

[559: いつか買いたいさん]

今でも一応200㎡以上の土地が多いよ。
確かに平坦整形地で70坪以上は減ったし、平均面積は下がったけど。

区画の広々したエリアが今後に期待できるかは分かりません。

[560: 匿名さん]

通常の宅地と違いグリーンベルトがあるので実際に自由に有効利用できる間口や奥行きは減る。面積は60坪以上でも平坦部分が半分ぐらいしかないような法面で面積を稼いでいる土地が増えたのは明らかにマイナス印象。不況とはいえ、やはり全体のコンセプトは貫くべき。街区の総区画数の70%程度は平坦部65～75坪程度の宅地にして、平坦部80坪、90坪、100坪オーバーがそれぞれ総区画数の10%ずつぐらい設定されているのが理想。

[561: 匿名はん]

不動産取引価格情報（駅勢圏）
http://www.land.mlit.go.jp/webland/top.html

平成21年第２四半期・山本(兵庫)駅周辺・住宅地

宝塚市山手台西 ¥21,000,000 210㎡ ほぼ長方形 9 南西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
宝塚市山手台西 ¥28,000,000 190㎡ ほぼ長方形 5.3 南東 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
宝塚市山手台西 ¥20,000,000 210㎡ 長方形 9 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
宝塚市山手台西 ¥33,000,000 220㎡ 正方形 6 南 市道 山本(兵庫) 19 １低専 50 100 - -

平成21年第１四半期・山本(兵庫)駅周辺・住宅地

宝塚市山手台西 ¥31,000,000 210㎡ ほぼ台形 6 北 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
宝塚市山手台東 ¥20,000,000 250㎡ ほぼ整形 12 西 道路 山本(兵庫) 25 １低専 50 100 - -

[562: ビギナーさん]

http://www.stepon.co.jp/tochikodate/detail/39452144/photo/
http://www.stepon.co.jp/tochikodate/detail/39452144/
凄い眺望、凄い家

山手台も眺望とれる大型敷地にこれぐらい「ヤバイ」モデルハウスを建てたら不便さを割り切ってていいのに。

[563: 匿名さん]

最近のありがちなハウスメーカーのプレハブ建築とは一線を画する豪壮な邸宅建築ですね。
まぁニュータウン全体の中にそういう家が数十邸（全体の2~3%ほど）ほどでも
スペシャリティ街区としてあれば、街並みに華が出て良いかもしれません。
ただしボリュームゾーンは２００㎡程度の土地に建物外構こみこみで５０００万以下に
おさまる建売、売建をメインにしないと厳しいでしょうね。

[564: 周辺住民さん]

山手台のアイデンティティだった化粧のひな壇と掘り込み車庫の標準装備宅地を
完全にやめたのは失敗だったね。

西４町目ではこれらがなくなって、印象的に従来の山手台とは統一感の無い
全く別の特徴無い町になってしまった。

人によってはわざとらしさを感じて不評だったのかもしれないが、擁壁の
こだわりは復活させるべきだと思う。あれが無いとどうにも発信力が無い。

[565: 匿名さん]

擁壁のデザインを初期の山手台と合わせる必要ないと思います。
むしろ街区ごとにそれぞれ特徴を出したほうが選べてよろしいかと。
ただ、今時コンクリートむきだしの意匠はどうかと思いますねー・・・。
安藤忠雄じゃあるまいし。エコや山の緑のイメージとも相反するし。

[566: ワサビ]

オアシスマダー？

[568: 匿名さん]

兵庫県の資料「２０４０年兵庫の姿を考えるために」より
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000140179.pdf

＞新規大規模開発は打ち止め・今後は、彩都、山手台といったような
＞大規模な新規開発はなくなっていく方向。 （⑳阪急不動産㈱）

やっぱり阪急自身も、山林を切り開く大規模ニュータウンは
高度成長期にしか成立しえない既に終わった昭和のビジネスモデルだと
実は気付いてたんだな。

[569: e戸建てファンさん]

同じ擁壁を殆どの宅地に標準装備にして分譲するのは、百害あって一利無しですよ。
画一的などこかで見たような住宅ばかりになる。
基本的に擁壁無しで分譲して、そのぶん数百万（擁壁代）安く売るのが一番良い。
擁壁を無くせば、擁壁を設けるにしても（同じデザインにはならない）法面を活かすにしても、
土地購入者がそれぞれ個性を出して各々工夫をこらすので、結果としてニュータウンにありがちな
不自然な画一的な街並みにはならず、魅力的な街並みになる。
参考
http://plaza.rakuten.co.jp/yumemitai/diary/200911110000/
http://plaza.rakuten.co.jp/yumemitai/diary/200911100000/
http://plaza.rakuten.co.jp/yumemitai/diary/200911120000/
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/knowhow/exterior_02.html

[570: 匿名はん]

そうね。
どんな素晴らしい建築でも、お隣や周辺と全く同じ擁壁の上に乗っかってたらしらけちゃう。
各家のセンスにまかせるほうがいい。15年後の街並みも自然なものが出来上がる。

[571: 匿名さん]

山手台の公園とかメインの幹線道路沿いの歩道脇の宅地で
使われている御影石乱貼りの擁壁、あれは良い。
あれを宅地の擁壁の標準にすれば、かなり見栄えも
よくなって好評になると思う。

[572: 物件比較中さん]

宝塚郊外か豊中近郊で物件をさがしています。山手台は、眺望が魅力だけれど、眺めは一年もすれば飽きちゃうとか。眺望だけで暮らしていけるはずもなく。それならば、やはり、都心に近い豊中かな。

[573: サラリーマンさん]

>>571
積水ハウスがここ数年で販売した武庫山の分譲地は、天然の石をうまくつかった擁壁や
電線の地中化などで、従前より宅地の価値を大幅に向上させる事に成功している。
http://www.sekisuihouse.co.jp/eco/eco2006/pdata/society/town/town02.ht...
山手台もこういうのは取り入れたらいいと思います。

>>572
山手台の良さは、眺望以外は、区画整理された散歩しやすい歩きやすい道路や歩道、
大きい公園と山の緑、開発スケールの大きさかな。
多少の利便性の低さと都心からの距離や時間が許容範囲なら、山手台を選ぶのも
悪くない選択と思います。

[574: e戸建てファンさん]

今でも大阪通勤圏の空家率は全国平均より高いし、あと10年で空家率は20%超える。2040年には40%というノムラの予測もある。
http://www.nri.co.jp/opinion/chitekishisan/2009/pdf/cs20090907.pdf

こんな状況で、これから10年以上かけて従来と同じ典型的なニュータウン型の土地分譲とかありえないし、馬鹿げてい。絶対途中で頓挫する。

これから郊外やニュータウンの家が余りまくる時代なんだから、このような立地における住居系不動産事業は従来の分譲一辺倒とは異なる提案で収益を得る仕組みが必要。

例えば、土地70坪クラスでゆとりある庭付きの建物は一般型誘導居住水準（4人で延床面積123㎡）を満たした戸建賃貸事業とか。

例えば、保証金1000万円で地代が月4～5万の土地150～200坪の定期借地権とか。

例えば、光熱費がほとんどかからない高性能賃貸住宅とか（断熱性能がQ値1.0を切るの高気密高断熱で売電権は入居者にある太陽光発電付など）。

今までの住宅が余りまくる時代には、今までにないものを提案して賃料を得るような事業じゃないと成功しないだろうね。

[575: e戸建てファンさん]

追加

これからは土地の値上がりなんてほぼ100％期待できないんだから、その点でも消費者が賢くなれば宅地分譲形式は厳しくなるだろう。

[576: 匿名はん]

朝ラッシュ時間帯の公共交通機関利用通勤時間の比較

茨木市山手台（中之島からの距離19.3km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時22分）
JR茨木駅に到着（7時47分）
東海道本線快速乗車（7時51分）
大阪着（8時05分）
大阪市営梅田着（8時10分）淀屋橋着（8時15分）本町着（8時17分）

宝塚市山手台（中之島からの距離19.3km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時19分）
阪急山本駅に到着（7時24分）
阪急宝塚線通勤急行乗車（7時30分）
阪急梅田着（8時05分）
大阪市営梅田着（8時11分）淀屋橋着（8時15分）本町着（8時17分）

宝塚市中山五月台（中之島からの距離19.7km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時17分）
中筋山手4丁目で降車（7時24分）
JR中山寺に到着（7時34分）
福知山線快速乗車（7時37分）
大阪着（8時01分）
大阪市営梅田着（8時06分）淀屋橋着（8時10分）本町着（8時12分）

宝塚市逆瀬台（中之島からの距離18.9km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時20分）
阪急逆瀬川に到着（7時30分）
阪急今津線普通乗車（7時32分）
阪急梅田着（8時02分）
大阪市営梅田着（8時08分）淀屋橋着（8時12分）本町着（8時14分）

西宮名塩ニュータウン東山台（中之島からの距離23.2km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
斜行エレベーター利用（---）
JR西宮名塩駅に到着（7時25分）
福知山線快速乗車（7時28分）
大阪着（8時01分）
大阪市営梅田着（8時06分）淀屋橋着（8時10分）本町着（8時12分）

[577: 周辺住民さん]

これからの人口減少空家率急上昇時代においては、従来型の宅地分譲ではなく
居住者が地価下落リスクを負わず（土地の所有権を取得しない）、
緑や眺望や公園や住宅クォリティなど住環境のみに対して適正な対価を支払って住む
（＝デベロッパーは適正利益を得る）仕組みが求められますね。

[578: 住まいに詳しい人]

山手台定期借地権付分譲販売中！
http://www.3301.co.jp/y_teisyaku/index.html

山手台定期借地権分譲概要
http://www.3301.co.jp/y_teisyaku/index5.html

定期借地と所有権　どっちがお得？
http://www.3301.co.jp/y_teisyaku/index7.html

[579: 匿名さん]

売れ行き維持する為に一括でハウスメーカーに安く土地を卸し売りするぐらいなら、定期借地権で賃料収入得るビジネスモデルのほうがいいでよね。

100坪以上で大阪平野を一望できる土地の定借（買取も可能な方式）なら、他に無いから間違いなくかなりの需要ある。

[580: ビギナーさん]

阪急は名塩・生瀬周辺とか、アヴェルデ逆瀬台とかで、高値で買った
一次取得者を不動産価値暴落で泣かせてますからね。
これからの家余り（空家率急上昇）時代は、消費者が一方的に土地値下がりの
リスクを負わず、マイホームを取得できる仕組みが求められるでしょう。

[581: デベにお勤めさん]

阪急がつくった住宅地の最高傑作は「東豊中住宅地」
http://ci.nii.ac.jp/lognavi?name=nels&lang=en&type=pdf&id=...
http://ci.nii.ac.jp/naid/110004153604
今の規格大量生産のニュータウンとは一線を画する、阪急の住宅開発の集大成である事がわかる。
阪急は大規模開発から足を洗うようだから、せめて最後にこのレベル（昭和初期の分譲地に匹敵する水準）
の町をつくって、色々あったけど有終の美を飾って欲しい。
山手台の広大な未分譲エリアのうち一部の20～30ヘクタールほど使えばじゅうぶんに実現出来る。

[582: 匿名さん]

そんなに使わなくても、15haぐらい使えば長く歴史に残る非凡な街並みはつくれますよ。
ロケーションはいいから、本気で取り組めば関西有数の街並みを今からでも出来る。

[583: 574]

あと10年ほどで1960～1980年に分譲された郊外分譲地の家が余りまくって売物件が溢れるから、ニュータウン需要というのは、あとほんの少しで完全になくなる。
だからこれからは、デベロッパーは家が余る時代でも「住みたいと思う人が多い」今までのニュータウンとは180度異なる仕組みの街をつくらないと絶対に立ち行かない。

[584: 匿名さん]

来年３月で、阪急１００周年なんだね。

やっつけ仕事ではなく１００周年を飾るにふさわしい住宅街を是非つくってみせてほしい。

ハウスメーカーなど他社の営業力に頼ってまで必死に土地の在庫減らそうとする努力より、

いい住宅街をつくって、熟成させながら基本自社グループで数十年かけてやればいいと思う。

[585: 不動産購入勉強中さん]

>>576
正直、名塩の東山台が一番マシですね。
どの駅も座れない点は同じだから、通勤時間が互角でバスを使わないでいいぶん有利。
山手台北部の通勤条件及び通勤時間（バス＋阪急山本利用）は、名塩南台（バス＋JR西宮名塩利用）と互角。

中山五月台は、JR中山寺の北側区画整理でバス乗り入れロータリーが出来たら、
10分近く通勤時間が短縮されるので、まだ救いがあるかもしれない。

山手台は阪急バスがJR中山寺かJR川西池田に乗り入れない限り、原付や家族運転のマイカー送り迎えで
JRの駅に出ない限り、通勤時間の短縮は困難だね（原付やマイカー送迎10～15分で7時26分JR中山寺発か
7時30分JR川西池田発に乗れれば淀屋橋到着8時00分）。

[586: ご近所さん]

宝塚は山から風が吹き降ろすので、大阪平野の温暖部と比較して冬は異常に寒い。
さらに海抜150～200m以上の山岳系住宅街となると、そこから2～3℃は低い上に
風もさらに強くなるので極寒。
このような立地の宅地で求められるのは室内の暖かさに直結する日当りの良さ。
冬（冬至）に南向き以外の区画でも、1階の南側窓からフルに日射が入る区画割りが必須条件。
北向きなど南道路以外の宅地は、奥行きは14～15mではなく17～18m標準化が望ましい。

[587: 匿名はん]

ここは眺望のひらけてる区画は、ふっかけすぎですね。
むしろこの立地だと、眺望なんてあって当たり前だろ。
眺望が無い土地（＝山の上まで登るメリットがない）は格安に
設定する必要があるけど、逆に眺望がある土地をわざわざ
もったいぶって高く売ろうとする路線はあざとすぎる。
むしろ眺望は必須条件と考えて、できるだけ多くの土地から
眺望が得られるように区画割りを工夫するのがプロだろうに。

[588: 匿名さん]

ラビスタのマンションとか苦楽園の三～四番町とか、雲雀丘の山手2丁目とか目神山とか
眺望あるのが当たり前ですよね。
そういう立地では、眺望無いと欠陥不動産扱いで、相場は論外扱いの二束三文に下がる。
駅から遠い山の斜面ってのは本来そういうもので、眺望有るのがデフォで無いと著しいマイナス査定。

[589: あ]

でオアシスいつできるの？

[590: 匿名さん]

春ぐらいじゃないですかね。オアシスは最初から本気でやらないと、潰れるでしょうね。
一次商圏350m以内にそんなに家がありませんから、1～2kmの三次商圏の住民をいかにとりこむかで
他のスーパーからシェアをガチで奪いにいかないと厳しいでしょう。

[591: 匿名さん]

ここは不動産に限らず、グループ全体を見てて感じるのですが、
真心のサービスとか顧客本位という精神を完全に失ってて、
儲け優先主義、モラルのなさが露骨になってきてるように感じられるのは私だけでしょうか。
こういうご時勢だからこそ、こうした体質の企業は将来淘汰されていくでしょうね。

[592: 匿名さん]

最近まで子会社だったサラ金の無人貸出マシンを置いてますもんね。
昔の阪急だったらサラ金への進出や駅への設置など考えられない。

バブルで狂って1兆の有利子負債を抱えたのが、社風の変化には
一番大きい影響を与えたのでしょう。

[593: 沿線住民]

そのスタッフィだったかも、例のグレーゾーン金利のおかげで大打撃。

昭和の終わりぐらいから、阪急グループには社徳が無くなったな、と思います。
昭和40年代ぐらいまでの阪急不動産の分譲地は、そこそこ考慮されて分譲されて
いました。

バブル後は、身から出た錆というか、JAN計画、彩都etc...いくつもババを引いてます。
次の失敗は阪急百貨店の建て替えあたりでしょうかね。

[594: 匿名さん]

社徳という言葉を初めて聞きましたが、まさにそこが肝心なのでしょうね。
「お客様あっての商売」とか「損して得取れ」といった客商売の基本を完全に見失っていますね。
儲け優先どころか儲け至上主義にはしってるのは傍から見ててもわかりすぎて、
物件の良し悪し以前の問題として、こんなところで高い買い物しようという気にはなれませんね、普通。
いろんなところに手を広げて、それぞれが悉く腐ってきてるように感じられます。
このスレ立てた関係者さん、そこのところをよく考えてみてはいかがですか？
とは言っても、おそらく上層部ではなく末端の方でしょうから、こんなこと言っても意味ないか・・・

[595: 匿名さん]

基本的に昭和1980年代から90年代にかけて、阪急不動産から分譲地やマンションを買った人の多くは怒ってると思う。

バブル期の顧客に大損させたってのは他の業者も同じだとは思うが、売れ残った土地の処分の仕方（高値掴みした人々への気遣いはどうだったのか）や当時の売り方など、阪急の対応はどうだったのか？

[596: ビギナーさん]

梅田の高層階から見た山手台・中山台方面（視程18キロ程度）
http://einstein.moe-nifty.com/photos/uncategorized/2010/01/10/dse_6375...
http://yuro-nakao.bglb.jp/osaka/sanjyuni091114ss.jpg

[597: 匿名さん]

このご時世にテレビCMをやるみたいですね。

広告や宣伝や販売事務所の人件費を出来るだけ抑えて、地味に地道に時間かけてひっそり
ちょっとずつ売っていったほうが、いいと思うけど。

[600: 匿名はん]

打ちっぱなし擁壁はすぐに汚くなるよ。
http://rokunana.blog65.fc2.com/blog-category-23.html
メンテやコンクリートの劣化を遅らせる手間が大変

[603: 匿名さん]

売れてるとういうか、当初の理念より土地の平均面積を小さくしてグロスを抑えて、ハウスメーカーの営業力を頼ってどうにか（予定より遅いペースになりつつも）でさばいてるという感じ。

[604: 匿名さん]

＞阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

いいところです。

終了。

[605: 匿名さん]

良い点

・大阪平野を臨む眺望の良い場所がある
・日当たりが良い宅地が多い
・駅までのバスの乗車時間がわりと短い
・街並みや街路の景観が良い
・歩道が広く散歩しやすく歩きやすい
・街路樹が豊富
・グリーンベルトがあるので植木や花が多い
・大きい公園が点在している
・新しい小中学校がタウン内にある

悪い点

・バス通りは車の通過交通が多く音が気になる場所もある
・しばしば麓から渋滞する
・JRが使いづらい
・買い物や日常生活が不便
・山の斜面なので坂がきつい
・阪急山本駅は朝の通勤ラッシュに座れない
・過去に業者が倒産して塩漬けになっていた
・まだまだ未分譲の土地が大量にあり先行き不安

[606: 匿名さん]

↑

コストパフォーマンスが悪すぎるという、最も重要な点が抜けてるんですが。

[607: 匿名さん]

似たような立地条件（宝塚市、バス便、一種低層、大規模分譲地、駅から2km）の土地相場より
割高なのは、仲介ではなく新規分譲で専用の販売センターの管理や人件費、販売経費、
広告宣伝費用等が馬鹿みたいに高いからでしょう。テレビCMまでやってますからね・・・

新築分譲マンションが、どうやっても割高でコストパフォーマンスが最悪なのと同じことですね。
これが納得できない人々は、分譲では買わなければ良いのです。
仲介なら大手でも相場＋3パーセントですみますからね。

[608: 近所をよく知る人]

新規分譲地が割高になるのは、ある意味仕方ないと思います。
旧来の分譲地でも、そこを整備してミニ開発をすると相場より高価格なりますから。

それより、旧来の住宅地でコミュニティーの出来上がっている土地に
１軒入り込むより、同時期に多くの人が入る新規分譲の方が良いという人も多いのでは。

ある程度、土地価格が高い方が、それなりの人が集まるでしょうし、
検討する価値が有ると思います。

[609: ご近所さん]

コスト・パフォーマンスが悪いから売れないに一票！

[610: ビギナーさん]

＞それより、旧来の住宅地でコミュニティーの出来上がっている土地に
＞１軒入り込むより、同時期に多くの人が入る新規分譲の方が良いという人も多いのでは。

日本人の悪い習性ですが、事実ですね。

これ（新参者になりたくない、まわりと同じ条件がいい）のせいで首都圏や近畿圏ではない
地方都市や田舎にも大量のニュータウン・大規模分譲地が60～80年代につくられ、
現在その多くが僅か30年程度でオールドタウン化して老人街となり寂れています。

日本のニュータウン
ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%82%BF%E3%82%A6%E3%83%B3

そして、阪急は彩都や山手台でもう大規模な分譲地・ニュータウンの開発は、辞めると
言っています。もう山林を切り開いて新しい街をつくる手法は時代にそぐわないし、
ニュータウンは時代遅れである事を、阪急自身が認識しているんですよ。
彩都や山手台が在庫処分のやっつけ仕事になるか、有終の美になるかはわかりませんけどね。

ところで山手台のWIKIのページは未編集ですね
ttp://ja.wikipedia.org/w/index.php?title=%E9%98%AA%E6%80%A5%E5%AE%9D%E5%A1%9A%E5%B1%B1%E6%89%8B%E5%8F%B0&action=edit&redlink=1

[611: 匿名さん]

似たようなバックボーンの同じ世代が大量に入る郊外ニュータウンの問題点が数十年経過して
色々見えてきて研究され知れ渡るようになり、家を買う世代が必ずしも新しく開発されるニュータウンを
理想の住環境とは考えなくなってきた。住民や世代の多様性が無い環境を望まない人々が増えてきた。

[613: サラリーマンさん]

たまにウォーキングで山手台を歩きますが、
植樹にうってつけの土地がたくさんあって血が騒ぎます(植樹が趣味なので)。
家建てないんだったら木を植えちゃうぞ!!

[614: 匿名さん]

山は意外に回復力がある。
http://www.miyamotogumi.co.jp/the_execution_results/shikichi_youchi/im...
約20年後
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=34.82896222&lon=135.37931056&ac=...

[615: 匿名さん]

リンク間違い

20年後
http://archive.gsi.go.jp/airphoto/ViewPhotoServlet?workname=CKK20071&a...

[616: 周辺住民さん]

山手台も
http://www.culturetown.jp/sale/index.html
これぐらいの土地面積で定借でやってくれよ

そのほうが街並みがよくなるし、教科書的なニュータウンとは性質が異なるから
人口減少時代でも需要がなくならず（競合しない）この先生きのこる

[617: ご近所さん]

マンションみたいにあせってノルマ決めて必死に売るより、
ここは15～20年ぐらいかけてのんびり分譲してほしいですね。

「今買わないとなくなる」ではなく、魅力や環境を年月で熟成させながら高めて
「いつでも買える」「いつか買いたい」町を目指すほうがいいのでは？

[618: 匿名さん]

当面分譲しない予定の造成済み土地には、山本の植木技術を使ってさまざまな木を植えて景観を演出するとかどうですかねぇ。

もしくは芝生にするとか。

それだけでもかなりイメージが変わってくるし、購入を検討して訪れる人々の印象も違ってくると思う。

土の色がむき出しのハゲ山や、雑草ボーボーでコンクリート擁壁が黒ずんでいる荒廃した完成済み宅地はイメージ悪いよ。

[619: 匿名さん]

南海が「住みかえ支援事業」　沿線ニュータウンに若年世帯呼び込み

南海電気鉄道と南海グループの南海不動産は７日、少子高齢化が進む沿線ニュータウンの
住宅を借り上げ、若年世帯に賃貸する「住みかえ支援事業」を始めると発表した。

利用者が減り続ける鉄道沿線に子育て世代を呼び込み、鉄道や商業施設の利用促進に
つなげたい考えで、関西の私鉄では初の取り組み。

南海グループは社団法人「移住・住みかえ支援機構」（東京都）に協賛、ノウハウを
活用して賃貸を仲介する。子育てを終えたり、退職したり－といった５０歳以上の
世帯の持ち家を対象に最長で終身の借家契約を結び、子育て世帯に敷金・礼金なしで
賃貸する。

第１回の募集は狭山ニュータウン（大阪府大阪狭山市）を対象に、今月３０日から開始。
狭山ニュータウンは昭和４３年に分譲開始し、計画人口は２万４千人だったが、
平成１９年には２万人に減少している。今後、河内長野市のニュータウンでも
同事業を予定している。

高齢世帯が子育てを終え、戸建て住宅から駅近くのマンションなどに住みかえる傾向が
あるとして、南海電鉄は「住みかえ需要をつかむとともに、良質な住宅を低コストで
子育て世代に提供したい」と話している。

◎南海電気鉄道(9044)--住みか・える ～南海の「マイホーム借上げ」サポート～
http://www.nankai.co.jp/sumai/sumikaeru/index.html

◎南海不動産　http://www.nankaifd.co.jp/
　
◎ソース
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/100107/biz1001072345038-n1.h...

いわゆる典型的なニュータウンはあと10年で大量に余るのでもう需要無し！

[620: 物件比較中さん]

>>167

> マンションみたいにあせってノルマ決めて必死に売るより、
> ここは15～20年ぐらいかけてのんびり分譲してほしいですね。

20年で売り切るって、
今のペースを考えると、目茶目茶ハイペースじゃん
全然のんびりしてられないよ。

[621: 匿名さん]

とりあえず土地は全て阪急不動産が売るように戻したほうがいいね。
業者に安くまとめ売りして出てくるハウスメーカーのひもつき土地やハウスメーカーの建売。
これが一番いただけない。
消費者から見たら業者には安く卸しているのが見え見えで興ざめすぎる。

[623: ビギナーさん]

高齢化しないニュータウンで有名な山万のユーカリが丘も年間の供給戸数を絞って、買い取り（住み替え）システムが充実している。小学校の生徒数も偏らないとの事。阪急も見習うべきところあるんでは。
http://sumai.nikkei.co.jp/sp/yukari/vol04.html
http://sumai.nikkei.co.jp/sp/yukari/vol02.html

[624: 匿名さん]

基本的に今も阪急関係者は小林一三の功績や過去の栄光、ブランドにあぐらをかいている。

バブルの失態を真摯な態度で反省せず、未だに自分たちが同業の中で一番偉くて、
他社から学ぶものなど何もないと自惚れて勘違いしている。

甲陽園目神山町に分離発注で家を建てた人のブログ
ttp://crowsnest.cocolog-nifty.com/pta/2008/11/post-a479.html
ttp://www.panacorp.co.jp/

＞　昔、阪急百貨店に卸しをしていたり、小売店をしていた者としては、阪急の体質が大嫌いなのであまり行きたく＞はない施設です。
＞
＞　百貨店で言えば高島屋も最悪でした。丸井も最低です。これらの何が悪いかと言えば、表面はお客様が大事とい＞いますが、実はとんでもなくバカにしいます。それから、仕入先など我々には実に高飛車で自分達が一番偉いと心＞底思っているんです。商品なんかどうでもよく儲かるか儲からないか？客がお金を落とすか落とさないか？自分達＞の言うことを聞くか聞かないか？まあ、この3点が最優先な訳です。

[625: 匿名さん]

http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/280D20E7D504761749256EE600311749.pd...

＞山手台物件の販売状況は，次のとおりであった。なお，平成８年９月期の 販売区画数には，
＞積水ハウスに対して２１区画を卸売価格（代金５億２４９４万５０００円）で販売した分が含まれるほか，
＞幸和不動産は，上記販売区画 数とは別に，兵庫県に対し，震災者用の賃貸住宅地として７２区画を
＞代金１８億０９７０万３０００円（一坪当たり単価約６９万円）で売却した。
＞（甲Ｂ３２号 証の３，６，３６号証の３，６，３８号証の５，３９号証の３）

これを見ると当時の積水ハウスへの卸売価格（たぶん山手台東かな）は1区画2500万円（21区画で5億2494万）。
70坪として坪単価35万。当時の一般への販売は坪90～100万ぐらいだったから4割以下。
そう考えると、今ハウスメーカーが建築条件付きや建売で売っている宅地も、一般への販売価格と比較すると
相当安い値段で売却されたものと推測せざるをえない。

[626: e戸建てファンさん]

それ、たぶん間違い。

>>震災者用の賃貸住宅地として７２区画を代金１８億０９７０万３０００円（一坪当たり単価約６９万円）で売却した。

から計算すると、こちらも1区画2500万円前後でこっちも坪30万台になるけど（以前の山手台は1戸あたり70坪平均なので）、実際には69万円となっている。だからここで表示されている区画は、おそらく実際の土地区画数とは異なる単位。おそらく積水ハウスに販売された価格も、震災復興住宅用の土地と同レベルの坪70万前後と思われる。まぁ一般に販売されている値段の7～8割って所だろうね。現在HMが販売している土地の阪急からの売却価格も、たぶんそんなもんかと（一般販売価格の7～8割）。

[627: 周辺住民さん]

聞くところによると、現在約１２００世帯らしいです。
計画戸数が３２００世帯なので、進行度は４割弱でしょうか。
マンションがあとどれくらい計画あって戸数がどれくらいなのかわかりませんけど、
宅地は年間５０画地ぐらいが無理のない適正なペースじゃないですかね。
それ以上のペースになると、HMや他の業者に転売しないと捌けないと思います。
そうすると同じHMの家が並んだり建売の比率が高くなったりして街並みが崩れやすいですね。
個人的には、計画戸数を1割ぐらい減らして、もう少しゆとりある敷地を増やした方が
北部は良いと思います。２丁目と比べると４丁目はコミュニティロード沿いの家と家の
間隔が少し狭くなっているのを感じます。

[628: サラリーマンさん]

墓地にしてくれると、ありがたい。

[629: 購入検討中さん]

確かに。
墓地だったら十分需要あるんじゃないかな。

[630: 匿名さん]

少子高齢化人口減少による家余りまくり時代になる前に売り抜けようと質より量に走るか、
ゆっくり腰を据えて販売して、家が余る時代でも通用する（新規に売れる）街をつくるか。

後者を希望します。

[631: 周辺住民さん]

>ゆっくり腰を据えて販売して、家が余る時代でも通用する（新規に売れる）街をつくるか。

そんな魔法があれば、とっくにやってるって。
最終的にはディスカウントして売り抜けるんじゃないの。

[632: 匿名さん]

>後者を希望します。

って？
買うつもりかwww

[633: 匿名さん]

山手台の宅地はもともと販売当時（平成5～8年頃）は原価が坪単価100万超えてたらしいね。
それが80万とか90万とか赤字でしか売れなくなって、それでも売れなくて潰れた。

競売で入札がなかった幸福銀行の持分（残っていた山手台全体の半分ぐらい？）を山手台分譲再開前に
阪急が一括で安く引き取っているとはいえ、それでも現在でもなんやかんやで50万は超えてそうだね。
どうやっても赤字？　なかなかモチベーションは上がらんだろうね。

[634: 匿名]

いずれにせよあと10年でここ数十年で開発された住宅街の
家・土地が大量に余る時代が到来。
ニュータウンはビジネスモデルとして既に終わった過去の遺物。
大量植樹して別荘地風住宅街にでもしたほうがまだいい。

[635: 匿名はん]

>>623
これ（ハッピーーサークルシステム）阪急不動産もやったらええのにね。
新旧の阪急の分譲地の土地や戸建から阪急の分譲地やマンションに住み替える場合は、
阪急不動産が仲介手数料無しで査定価格で買い取り。
家が余る時代でも売却しやすくなれば阪急の分譲地は資産価値は上がるし、
阪急は自社の分譲地やマンションや再開発物件が売りやすくなるし、自社沿線の強みも増す。

[636: 周辺住民さん]

>>635

そんな無駄なシステムにお金かけるより、適正価格で販売するのが最良の方法。
”宣伝”や”無駄なシステム”は不要です。

[637: 匿名さん]

しょっちゅう新聞に立派なカラー広告入れたりするほうがよほど金かかるけどね。
土地マンション購入客の物件売却仲介手数料無料にするなんてたいして金かからん。
まぁ南海とかのほうが、人口減少や沿線間競争時代を見据えた取り組み
（住みかえサポート、借り上げ、定期借地権の導入など）を積極的に取り入れているまともな会社だと思う。
http://www.nankai.co.jp/company/news/pdf/100107.pdf
http://www.nankai-tsubasa.com/
http://www.nankai.co.jp/sumai/index.html

[638: 周辺住民さん]

山手台東2丁目のかなり築浅の家が売りに出てる。

ttp://www.rehouse.co.jp/kodate/kansai/FXWM2005/
ttp://www.biz-img.net/photo/COMV001000/AFXWM2005_1002121014.jpg
ttp://www.biz-img.net/photo/COMV001000/BFXWM2005_1002121016.jpg

薪ストーブやキッチンなど結構お金かけてそうですね。勿体ない。。。

[639: 匿名さん]

>>626
間違ってるよ。
宝塚市のホームページで山手台の地区計画を見たらわかるけど、
震災住宅（県営切畑住宅）の所の街区は2.2ヘクタール。
つまり22000㎡ね。宅地割合を7割として15400㎡。
それで18億0970万だから、㎡あたり11.75万。坪単価38万。
やはり、坪90～100万で宅地販売していた時期に業者には3～4割の値段で
卸売していたと思われる。

[640: 周辺住民さん]

>土地マンション購入客の物件売却仲介手数料無料にするなんてたいして金かからん。

そんな仲介手数料が無料の物件なんて、営業も気合が入らんわな。
それに、売りが阪急、買いが他の不動産会社なら
だれが買い方の手数料を負担するねん。

[641: 匿名]

『家の売却に成功したら自社の物件（分譲地や建売やマンション）を買ってくれる客』
の仲介手数料分を優遇するって事でしょ？　普通に営業のモチベーションに影響無いと思うが。

買い手の手数料は、買い手が利用した仲介業者に支払われるわけだし。

少なくとも何の脈略も無く苦し紛れの100万割引とか新価格とか苦し紛れの販売方法よりは
お互いのメリットがわかり易くまともでは。

[642: ご近所さん]

土地はあと1000～1100区画ぐらいで、残りがマンションのようですね。
正直800～900区画ぐらいに減らして、その分ゆったりした敷地を
増やしたほうがロケーションや地形を考えるとウケルと思うが。

[643: 周辺住民さん]

それは私も思います。あそこまで登るなら法地を含まない有効面積で平均70坪は無いと魅力が感じられません。阪急不動産が分譲再開してから区画割りしている町丁目は、幸和不動産が倒産する前に造成を手がけた町丁目と比べて軒並み小さくなってクォリティが落ちてしまっています。これから区画割りするエリアは、以前の有効面積60～120坪・平均70坪のクォリティに戻して欲しいです。

[644: 匿名さん]

東3丁目は高圧線に近いのがちょっと難点だったけど、旗ざおや斜面を含まない
平坦な整形地で80～100坪の土地が結構あった。
あそこは90年代の造成で区画割りまですんでいたからかな。

新しく造成された西4丁目は、純粋な75坪以上で綺麗な整形地の土地は殆どなくなった。
もっと街中にある小野原西ですら80坪クラスがあったのに。
山を切り開いた彩都のUR分譲地も75坪以上けっこうある。

[645: 匿名]

西4丁目の北側の街区は、もう造成が完了しているのに販売開始しませんね。
阪急オアシスがオープンしてから、それを売りに販売開始する予定なのかも。

[646: 買い換え検討中]

逆転の発想で、平均80坪以上（15m×18mを基本）にしたほうが売れるね。

なぜなら今京阪神エリアで梅田まで公共交通機関45分以内
（徒歩、バス、乗り換え、待ち時間、電車などのコミコミ総合計時間）で出られる条件で、
平均80坪以上の大規模分譲地ってたったの一箇所も無いから（ブルーオーシャン）。
一方で同じ条件で60坪クラスの分譲地は腐るほどある上に、多くの既存大規模分譲地の
仲介土地もライバルになるので、競争が激しいし客の奪い合い（レッドオーシャン）。

平均60坪の分譲地と平均80坪の分譲地ってそんなに変わらないようで、
実は天と地ほど差があり、分譲地としてはまるで性質が異なる。
平均60坪の場合は、限られた画地のみが条件が良い土地となり、土地の格差が大きく
条件の良くない土地の割合が多い分譲地となるが、奥行きが18mの80坪になると
殆ど全ての土地で1階も日当たり万全の家を建てられるので、南向き以外の土地も
好条件の土地となり、全体で見ると土地の格差が少ない分譲地となり販売しやすい。