阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[51: 物件比較中さん]

この間土地見学会に行ってきました。

今回の分譲地ではなく
次回以降売り出しの84区画の中には
建売もあるようです。

阪神住宅。
てっきり積水さんかと思っていましたが・・・。
大阪ガスの家とも提携しているようで
大阪ガスの資料もたくさんもらってきました。

阪急と阪神が合併して
住宅部門ができたからだと思いますが、
阪神住宅や大阪ガスで家を建てれば
土地が高くても
建物が安いぶん安く建つのでしょうか。

大手ハウスメーカーよりは安いでしょうが。

[52: 物件比較中さん]

土砂災害危険地域って本当ですが。
私も驚きました。

高圧電線はわかっていたのですが・・・。

[53: 匿名はん]

阪神淡路大震災のときに殆ど揺れず、被害が少なかったのは本当です。
でもこれはあの時の地震においては震度が小さい地域だったから
被害が少なかったというだけの事であって、将来の土砂災害のリスクとは
あまりというか全く関係ないです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01020112000000-chiikibous...
H9年の大雨ではおとなりの花屋敷（同じ長尾山系）で新築に引っ越してきた
ばかりの一家が土砂崩れで亡くなった事がありました。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/hzmap_k/pdf/takaraduka6.pdf
この図を見ると山手台でも現在既に家がたっている場所は比較的安全ですが、
これから分譲する山手台東の北部のほうは、注意する必要がありますね。

[54: 匿名はん]

少しずつ抽選で煽る販売方法ですが、焦って買わないほうがいいですよ。
今後まだまだ分譲される区画が膨大な数ありますので、強気の販売は続かないでしょう。もう駅から気軽に歩ける工区は残っていません。今日び駅遠は流行りませんから、値引きすると予想します。そもそも駅から歩けない地域と、駅近が同じ値段なんておかしいわけで。

例えば阪急苦楽園口なんかでも駅から歩けるブランド住宅地（菊谷、松ヶ丘）は、坪単価150万ですが、2kmほど山を登った辺鄙なとこ（苦楽園3〜4番町）になると50〜60万ほどにまで下がります。坂の町における地価はそれが当然であり普通の事です。ニュータウンだからといって坂を登った駅遠でも駅近と同じぐらいの値段なんて決まりはありませんからね。皆さん騙されてはいけませんよ！山本の駅近一種低専はだいたい坪75万ぐらいですから、2kmも登らないと行けない場所は眺望があろうがいいとこ坪40万ぐらいが適性価格です。

[55: マンコミュファンさん]

同じ山本駅の阪急線路より北側でダイワハウスが今売り出している
http://www.jj-navi.com/kansai/bukken/060/030/A00/W_000040030968.html
の土地は建築条件付きですが、155平米で3377万円。
坪単価は72万円ですね。駅近徒歩6分でこれぐらいがこの地域の相場です。
山手台東の4-2工区は2kmですが、80m/分で計算すると表記は25分となりますが
きつい登りなので実際はとても無理ですよ。40分ぐらいはかかるでしょうね。
40分登山しないとたどり着けないロケーションでは、当然駅徒歩圏の物件より大幅に安くなるのが通常は当たり前ですが（ｒｙ

[56: ご近所さん]

↑ここは三方角地です。
ダイワハウスは、平均坪単価は62万円でした。
山手台は高すぎます。

http://www3.daiwahouse.co.jp/bunjo/kinki/52900/yamamotoekihigasi/

[57: 匿名さん]

そう。高すぎます。
確かに眺望や街並みは綺麗にしていますし、ビッグスケールの良さは
ありますが、それでもやはり駅からの距離や坂を考慮すると
ふっかけすぎの感は否めません。幹線道路を結構トラックやダンプが
走っていて（トンネルを往来する通過交通）あまり静かじゃないしね。

[58: ご近所さん]

宝塚市の住宅街の利便性と住環境（自然環境）のバランスを独断と
偏見でランキング付けしますと

Ｓ級
雲雀丘、雲雀丘山手、南口、中州、仁川北3丁目、仁川高台
のうち駅徒歩10分圏内の一種低専

Ａ級

千種、宝梅、寿楽荘、中山寺3丁目、売布1〜4丁目、武庫山、御殿山、川面、平井山荘
のうち駅徒歩10分圏内の一種低専

Ｂ級
上記以外の住宅街で一種低専だけど駅から10分以上かかる徒歩圏

Ｃ級
一種低専だけど駅から激遠い徒歩圏外の住宅街

Ｄ級
それ以外

この基準において山手台はＣ級となります。

[59: 切畑]

これから少子化、高齢化の時代において、再びバブル期のような
どこでも土地が上がるという事はありえません。

関西で住宅地として資産価値が約束されているのは、大阪の都心から
20km以内の場所で尚且つ駅から高齢者でも楽に歩ける（坂がきつくない）
所のみ。駅から遠い不便な場所は、まだまだ地価下落する可能性が高いですよ。
ましてやバスやマイカーを使わないと駅にも買い物にも出れない山の
上の住宅地はまだまだ下がるでしょう。

最寄駅にクルマやバスで出るだけでも往復数百円かかる（kmあたりの
移動コストで自家用車もバスも数十円）場所は、永住となるとそれだけ
余分にコストと時間がかかるからこそ、それが土地の価格に反映されて
安くなる（通常）のです。
大規模な新興住宅団地では、街並みの体裁を整えて駅から離れた区画でも
高く売らんとする傾向が見られますが、これには注意したほうが良いでしょう。

阪急は今でも「うちはブランドだ」「買ってくれる人だけ相手にすればいい」
と自惚れているようですがね。

[60: 匿名さん]

私も行きましたが、販売員も「高くてごめんなさい」って感じだったので、値付けやりすぎてると感じてたのでしょうね。

[61: 匿名はん]

阪急六甲から２ｋｍほど登った山手にも、大月台という夜景や眺望や街並み
の綺麗な新興住宅地があります。
http://www.jj-navi.com/kansai/bukken/060/030/A00/W_000040031225.html
ここは現在の分譲価格は＠５０万円ほどなんですが、
駅に近い篠原本町や赤松町などの閑静な一等地は＠１２０〜万円ほどですので
坪単価はだいたい４割といった所です。

普通はこんなもんですよ。いくら眺望や街並みが綺麗でも、坂を２ｋｍも
登った所が駅近と殆ど同じ値段なんてありえません！
しかも山手台は、グループ会社への不正融資事件で社長が逮捕された幸福銀行（経営破綻後、吸収され現在の関西アーバン銀行）関係が手かげていたという
暗い過去を背負っています。安売りする理由はあっても、わざわざプレミアムを付けて高くうるような要素は全く無いです（笑）

ラビスタだって昔は、６０００万〜１億超えでしたが、今は２０００万〜とかでしょう。眺望やら街路樹やら公園やら歩道やら街並みやらの価値なんてそんなもんですよ。

[62: ビギナーさん]

悪い点

・駅からめちゃくちゃ遠い上に坂道
・高圧線が近い
・防災マップで危険区域に設定されており、土砂災害のリスクがゼロではない
・徒歩で気軽にいける買い物施設がコンビニのアズナスしかない（工区によってはここすらかなりしんどい）
・ダンプやバスや中山台や北部地域（西谷、川西、猪名川）からの自家用車が幹線道路を通過しまくるので言うほど静かじゃない
・週末の夜は珍走団や夜景を見に来る若者やカーセッ○スをしにくる若者で大盛況（日によっては滅茶苦茶ウルサイ）
・週末の日中は渋滞しまくる

良い点
・街並みが綺麗
・公園が多い
・山に囲まれているので緑が多い
・眺望や風通しが良い

[63: 近所をよく知る人]

もともとタダ同然の価値しかなかった山深い所を造成した宅地ですからね。
バブル期造成の損分を取り返す為に、見栄えだけはよくして無知な人々に
抽選小出し商法で可能な限り限界まで高くして売る分譲計画でしょう。
しかし馬鹿な消費者は減っていますし、今は駅近が当たり前の時代ですから
山の上でこんな価格でうまくいくとは思えません。

[64: 匿名さん]

http://tyousakai.hp.infoseek.co.jp/koufuku-BK.htm

　幸和不動産の破綻で頓挫していた共同事業者の阪急不動産は山手台ニュータウン（兵庫県宝塚市）での宅地開発を再開する。旧幸福銀行グループの経営破たんで開発が頓挫していたが、相手方の持ち分を買い取り、このほど地元自治体と再開に向けた協議を始めた。阪急では２００６年３月期中の宅地分譲再開を目指して今夏にも事業に着手したい考えだ。

　阪急宝塚線山本駅北側の丘陵地にある山手台ニュータウンは、１９８６年から阪急不動産など阪急電鉄グループと旧幸福銀行グループの幸和不動産が共同で開発を始めた。約188ヘクタールに戸建て集合住宅合わせて３２００戸強を造成する計画だった。 しかし、６００戸程度の分譲が進んだ９９年８月、幸福銀行の経営破たんに伴い幸和不動産が破産宣告を受け事業は中断。計画地は阪急と幸和不動産の共有で、それぞれの所有地を明確に区分できなかったため、約１２０haの未造成地は放置されていた。

[65: 匿名さん]

販売員の方も「我々も値段を見てびっくりした」といってました。

[66: 購入検討中さん]

はっきりと
「駅からこんだけ離れてて坂でこの坪単価はアリエンワ」
といってやりましょう。
ここは人気があって売れてるとか抽選必至とか色々あの手この手で
セールストークとハッタリをかましてくるだろうが惑わされてはいけません。

[67: 匿名はん]

値段が納得できなければ買わなければ良いだけです。
高い、高いと言ってる方々は、安ければ買いたいと思っている人たち
なんでしょうね。

世間には、逆に値段が安ければ買わないという人もいます。

[68: 匿名はん]

そういう態度だから、分譲には苦戦するでしょうね。
しょせん営業マンなんてたいしたことないリーマンなのに、うちは大手で
富裕層の方々の顧客が云々なんだのと虎の威を借る狐が多いでしょう。
無能リーマンの分際でｗ
高いというのは金額ではなく、坪単価ですよ。
ローン組まずに1億キャッシュで家に使える人間でも、山手台の北部地区が
坪60万とか70万だったら「アホか」と鼻で笑うでしょう。相場知っていれば。
雲雀丘から清荒神（川面）までの阪急宝塚線の長尾山系山手地区は、駅に
近くて（8分以内）閑静で交通量が少なくて坂がきつくないところで上限が
今の相場で80〜90万円、徒歩20分以上も登るような僻地は〜40万台ぐらいまで
落ちるのが常識ですよ。

[69: 匿名はん]

ちなみに雲雀丘花屋敷から2kmも登ると、宝塚造形芸術大学や長尾台も
軽く超えて万願寺、ふじガ丘の入口まで行けますよ（笑）
山手台の真ん中より上の分譲地というのは、本来それぐらい辺鄙で
資産価値が見込めない場所なのです。
山本は丘というより山に挟まれた谷間でブランド的には雲雀丘に
全く及ばないのに、こんな強気な値段設定でも釣れると思っているようでは
決定権を持った責任者が馬鹿という事でしょう。

[70: 匿名はん]

営業マンは、買えない人には売りませんよ。
高級住宅街は最初から高級住宅街では無く、高くても買える人達が
買うから高級住宅街になるのです。

土地の価格は駅に近い、便利、坂がきつく無いというだけで決まる
ものでは無いです。その土地を売る人と買う人の間で値段がつきます。
相場というのは近隣の取引価格になります。

山手台を高級住宅街と呼べるものにするには、土地の広さと坪単価
を高くする必要があるのです。

[71: マンコミュファンさん]

松下興産は北六甲台でそれと同じ事をやって大失敗したんだよねｗ
今は坂道や駅遠は全くトレンドやニーズとは掛け離れた忌み嫌われる要素。
うまくいくわけがない。
まぁ怒涛の広告、コマーシャルと小出し作戦で洗脳できるか見物ですな。

[72: 近所をよく知る人]

茨木市にも山手台という所があって、バブル期には高級住宅地として
持て囃され一億円超えの物権もかつては多く販売されたのですが、
今は土地は悲惨な値段に落ち込んでいます。
宝塚の山手台と開発規模もロケーションも大阪からの距離もまるで
そっくりな所ですよ。昔より無知な消費者は減っていますから、
イメージ広告と外面だけ整える方法では早い段階で無理が生じて
限界を迎えるでしょう。。。

[73: 匿名はん]

>>72
同じ茨木市の彩都はどうなん？
坪単価55万から60万で、土地55坪、建物35坪、外構込みで5500万から
売ってるよ。
高級住宅街っていうイメージでは無いけれど。

山手台も高級住宅街で無くてもいいじゃん。

[74: 匿名はん]

＞山手台を高級住宅街と呼べるものにするには、土地の広さと坪単価
＞を高くする必要があるのです。

３０００万台から土地が買えて建売まで予定されている新興住宅地ごときが
いつから高級住宅街になったんだ？
「高級住宅街」って随分敷居が低くなったんだね（笑）
彩都もさっそく高級住宅街入りしているのかな？

あんたもいってるように高級かどうかは確かに価格とは関係あるよ。
坪単価は関係ない。ビバリーヒルズなんて日本の地方都市郊外より坪単価は
安いからな。山手台でも区画平均１５０〜２００坪で分筆禁止にして
６０００〜７０００万とかで売れば、その街区は高級住宅地と呼べるだろう。
なぜならグロスが大きくて貧乏人が買えない（ローンが組めない）価格帯となるから。逆に家と建物あわせて６０００万程度で建てられるようにする為に、
６０坪３６００万円等で販売されたら、上記より坪単価が高くとも高級でもなんでもない。ただの坪単価ボッタクリで庶民的な価格の住宅地。

[75: 匿名はん]

>>73
彩都は評価が難しい。
モノレールを駅として扱うと楽に徒歩でいける宅地も多いから、そこに
関しては利便性が良いともとれる。
それと人口5万人が埋まって中に色々商業施設や生活施設が出来たら、
通勤者はともかく家族は彩都内である程度生活が簡潔する利便性が
えられる可能性があるからな。
一方で地理的に見れば、茨木市山手台よりもっと奥で辺鄙な場所と
捉えるむきもある。
まぁでも彩都もデベの根付けは酷いね。

[76: 匿名はん]

http://www.mitsuihome-west.com/takuchi/fudosan/97.html

これ三井ホームの建築条件付きだけど坪単価50万で何ヶ月も前から
ずっと出てるけど全然売れないねｗ　これが世間の評価でしょう。
次に分譲される４−２区はこの山手台中学校がある山手台西より
500メートル以上さらに登ったより不便なところですよ。

[77: 匿名はん]

>相場というのは近隣の取引価格になります。

これ読むと、たぶん中山台ニュータウン（五月台、桜台）の値段を
参考にして阪急不動産は価格を決めたって意味なんだろうけど、それは
かなり痛い勘違いだし相当な無理がある。

中山台ニュータウンは造成時期も関係して、2万人規模の山の上の街しては
破格の生活インフラ（幼稚園、コープこうべ2箇所、ショッピングセンター、
無料ショッピングバス、郵便局、銀行2箇所、郵便局2箇所、飲食店、酒屋、
交番、消防署、図書館分室、コミュニティセンター、医院、テニスコート、
フィットネスクラブetc）
が整備されているので、例外的に駅から死ぬほど遠い山の上でも比較的地価の
高さが維持されているわけで、その価格を山手台に当てはめることはできない。
もし中山台ニュータウンから上記の施設が全て消えたら、地価はまたたくまに
30〜35万程度まで下がるのは明白だよ。

中山台ニュータウンは、通勤している世帯主以外は贅沢を言わなければ
1週間下界に全く降りなくても生存が可能な住宅地。言い換えれば高齢者が
クルマの運転ができなくなってもなんとか生活ができる。
一方で山手台は生活インフラが無いので、常日頃から下界との行き来が
必要不可欠な住宅地。クルマの運転ができなくなったら致命的な不便さ。
全くといっていいほど状況が異なる。

[78: 匿名はん]

山手台の幹線道路は、住民の生活道路のみではなく宝塚市の南北の
大動脈になっていますので、四六時中通過交通に使われているというのは
見逃せない事です。当然ですが大型ダンプやトラックも荒々しい運転で
通っています。

最も重要なのは、この通過交通が増える事はあっても減る事はありえないという点です。

第二名神が開通（2019年予定）して宝塚市北部にインターが出来れば、当然
山手台の幹線道路は宝塚インターから南部地域に向かう道路として役目を果たす事になります。北部地域に宅地開発がなされ、北部の道路が整備されると
猪名川町や西谷地区からの交通はますます増える事になります。
南部から第二名神へ向かう交通需要も当然生まれるでしょう。
交通量や渋滞に伴う騒音や排ガスは今どころではなくなる可能性が高いですよ。

永住環境として山手台を検討している方は、じゅうぶん考慮して判断するべきです。現時点でデベロッパーが設定している価格は、これらが反映されているとは到底思えません。

[79: 匿名はん]

阪急が名塩でやってるフォーハンドレッドガーデンズ。
ああいうのこそ山手台でやるべきなのにね。
もうちょい敷地広くして区画数の規模も大きくして。
あるいは山の斜面という天然要塞的な地形を生かした
無人管理可能なセキュリティ重視のゲートコミュニティをつくるとか。

普通駅や商業ゾーンから離れて不便な山手に登ると閑静になるのは常識。
しかし山手台に関しては不便なのに、トンネル関係の交通で山を登っても
あまり閑静ではない。なにかオリジナリティや付加価値が必要。

[80: sage]

近隣の住宅地はいまちょっと強気の値段つけている売主が多いだけで
少し前の実際の取引価格はこんなもんですよ（平成16年2月11日の相場）
http://www5b.biglobe.ne.jp/~ho-mu/ho-mu.htm

中山台1丁目
４１５０万円
484.00
240.56
５４年７月
空家
木造

桜台７丁目
４２００万円
402.44
310.41
６０年１２月
空家
木造

桜台７丁目
５２９０万円
592.95
138.26
３年４月
空家
木造

桜台７丁目
５３００万円
509.58
202.75
６１年６月
居住
木造

五月台１丁目
４４００万円
660.70
22.0万円
公道東6.0ｍ
一低

桜台７丁目
４4８０万円
451.28
32.8万円
一低

中山台1丁目
５５００万円
659.00
27.6万円
公道西5.ｍ
一低

山手台の坪単価設定はア○でしょう。いいとこ150坪5000〜6000万程度が適性上限。
相場に無知な庶民を見た目と営業トークで釣る作戦。

[81: 大手企業サラリーマンさん]

日本一のブランド六麓荘だって、芦屋の住宅地の一等地（大原町）と比べると
地価は半値以下だよね。JR芦屋駅徒歩30分以上の坂の上なんだからそれが当たり前。

山本の駅近と変わらない値段で山手台を売ろうとする阪急は非常識、強欲という他ない。買う人がいる値段が適性価格とか抜かしているが勘違いもいいとこ。
そうやってバブルの時にデベが高値で売りつけた土地が下落しているでしょうが。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32346/res/45-45

ここに書いている人がいるけど、山本は住宅地として特別にブランドがある所ではありませんよ。植木産業の町で谷間の立地で、南側に被差別【人種差別的表現を含む可能性がございます。このメッセージをご覧になられた方は恐れ入りますが、削除依頼板までご報告をお願いいたします。管理人】もあったところですし周辺の駅より相場が高くなる理由や根拠はありません。

[82: 匿名はん]

http://www.toshohouse.co.jp/yamamoto/detail/sale_tochi.php?RibNo=1H670...

東南角地が坪＠50でも全く売れないのに、アホな値段を付ける
強欲なアホ売主の図。この坪単価で売れると本気で妄想しているんだろうかｗ

[83: 匿名はん]

山手台は時代のニーズに合わなくなっているのではないでしょうか？
今時駅から遠くてアズナスしかない山の中腹を平地と同じ値段で買う
物好きはそんなにいません。
造成途中の未分譲宅地を最後まで予定通り販売するのは無理でしょう。
ちゃんと植林して自然に帰してほしいものです。
宝塚市もきちんと阪急さんに固定資産税課税して！

[84: 匿名はん]

>>70
＞土地の価格は駅に近い、便利、坂がきつく無いというだけで決まる
＞ものでは無いです。

日本の大都市圏ベットタウンで、駅近の閑静な一種低層住宅地に対して
同じ駅から1.5〜3kmも山を登らないと辿り付けない不便なエリアでも
殆ど坪単価が落ちないという例があったら教えて。
日本全国探しても一箇所も無いでしょそんなとこｗ

[85: 匿名はん]

「駅近」住宅地の上昇際立つ…国税庁が路線価公表
http://osaka.yomiuri.co.jp/news/20070801p202.htm

さらに「都心回帰」が、「駅近人気」に拍車をかけている。
不動産経済研究所大阪事務所は「少子高齢化で、かつて人気があった郊外の広い家より、通院や買い物に便利な駅に近い場所の需要がますます高まっている」と指摘する。
その傾向は、新駅周辺で顕著だ。
JRさくら夙川駅(兵庫県西宮市)近くは3月の開業前の評価にもかかわらず11%上がり、昨年開通の近鉄けいはんな線・白庭台駅(奈良県生駒市)付近は12%上昇した。

[86: 匿名はん]

高齢化を迎えるこれからは、ますます駅近の人気は高まっていくでしょうね。

山手台に関しては、ひとつアドバイスすると渋滞の問題を甘くみないほうがいいですよ。

週末は大阪平野から北部にゴルフやらレジャーやらに行く客や帰って来る客やらで、山手台の幹線道路や旧176近辺はごった返しています。

車がありさえすれば生活は便利と考えるのは間違っています。
山手台でも駅から10分以内に歩ける所（ジオグランデができるあたりとか）はマシですが、歩けない場所は悲惨ですよ。

人間いつまでも車が使えるわけではありませんしね。

渋滞や排ガスをさらに悪化させる可能性がある新名神の動向も注意されたほうが良いでしょう。渋滞対策については、阪急不動産さんにしつこいぐらいよく確認されたほうがいいと思いますよ。

それと山本は平地にこれからもマンションや宅地はどんどん増えるでしょうね。
植木畑の住宅化はまだまだ進むでしょう。
そういう意味で、山の上の住宅地である山手台は資産価値は低い（下がる恐れが高い）と言わざるをえません。
眺望や夜景よりも、生活が便利かどうかのほうが評価にあたって遥かに重要な時代なのですよ。

[87: 匿名さん]

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/voices/
第二名神高速道路
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/voices/CGI/voiweb.exe?ACT=100&...,3&KGTP=1,2,3&SKEY1=%91%E6%93%F1%96%BC%90%5F%8D%82%91%AC%93%B9%98H&SFIELD1=HTGN&SSPLIT1=+%2B%2F%21%28%29-&SORT=0

[88: 匿名さん]

山手台は焦って買っては駄目な分譲地ですね。
はやくしないと良い所は無くなりますよといったセールストークに
騙されてはいけません。デベロッパーは、どうにかして大量の土地を
可能な限り高く売る方法を考えているわけですから、鵜呑みにすると
馬鹿を見ます。

バブルのつけで破綻して売れなくなって放置していた宅地であり
まだまだ腐るほど造成中の区画が残っていますから、全工区が
出揃ってからでも遅くないでしょう。
その時に適性価格に正さざるをえなくなる可能性が高いと言えます。
供給が需要を上回る土地余り状態となり、買い手市場になりますからね。
デベロッパーはそれを恐れているがゆえ、抽選などの演出を行いまるで
人気があり競争率の高い希少土地（実際には膨大な分譲予定地が余り
まくっている）であるかのように見せ、錯覚を起こした消費者に超強気な
値段が妥当であるように思わせているのです。

結論から言うと暫くは静観するのが賢い方法です。
地価下落が止まり反転したというのは、あくまで利便性に優れた大都市圏の
駅近の立地の事であり、山を切り開いたニュータウンやバス便の類はまだまだ
下げ止まらないでしょうからね。

[89: 物件比較中さん]

このあたりは、しばらく様子を見た方がよいというご意見が多い中、
我が家の子供や親の年齢を考えるとそろそろ購入時期かと思って検討しています。
駅から遠く商店もないのはネックなのですが、通勤通学に便利な場所ではないかと思っています。
兵庫県のニュータウンの中ではどのあたりが検討地域かご意見あれば
投稿お願いします。

[90: 匿名はん]

>89
たしかにね。販売員の方が言うには10年くらいかけて売っていくと
言っていました。確かにそのころには安くなってるかもしれませんが、
その頃まで待てないので私は別の場所を探そうと思っています。

[91: 匿名はん]

>>89
ニュータウンを希望されるというのは、自分とだいたい同じ時期に
引っ越してきてこれから小学校に入学する世帯が多い（先住民が少ない）
ところに住みたいという意味でしょうか？

それでしたら70〜80年代に分譲された「古いニュータウン」は対象外
になりますね。

現在分譲中（分譲予定）の大阪都市圏大規模ニュータウンは、平野の中にある郊外住宅地かかつてのニュータウンよりさらに外れたド郊外になってしまいますよ。
西宮名塩バス圏、神戸市北区の神鉄沿線、能勢電沿線（川西市、猪名川町）
三田、彩都、箕面森町あたりでしょうか。しかしこれらの場所は
あまりお奨めしません。とにかく都心へのコストがかかりすぎます。
交通費の出る通勤者は良いかもしれませんが、家族はね…

個人的には前から住んでいる人が結構いる場所でも別に良いと思いますけどね。

[92: 匿名はん]

http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,135.385723&spn=0.01705,0.028925&z=15

この画像を見ると、ふじガ丘とだいたい同じようなロケーションだとわかりますね。長尾山系の山中に位置しています。因みにふじガ丘は100坪3000万円ほどです。下界に下りないと生活できないのは同じ。

山手台とふじガ丘の間にあるあたりは数年おきに山火事が発生して燃えていますので、山火事のリスクもあまり甘く見ないことですね。
ここの山は本当にしょっちゅう燃えていますので、山火事なんて人事なんて思わないほうが懸命です。

[93: 周辺住民さん]

http://www.hisaisha.net/archive/1996/08_28.html

これが山手台という立地の現実です。
不人気ナンバーワンの宝塚切畑（新築）0.1倍というのは
言うまでもなく山手台北公園の西側にある県営住宅（復興住宅）の事です。

大金出してローンを組んで家を建てて住んでいる人は、後悔したくない
思いもあったり、自分の選択や買値は正しかったと思いたいので、なかなか
本音は言えないものですが、止むを得ず山手台（差別化の為にいやらしくも
県営住宅のところだけピンポイントで住所、地名は切畑になっていますが
実際の場所はもろに山手台です）に住む事になった人々の意見は以下の
ようなものです。山手台は不人気（賃貸募集の場合、最低倍率を記録）
かつ、住んでいる人達の
評判もかなり悪いというロケーションを、無理やりデベがブランド商法と
広告戦略でありえない値段で売っているという事がよくわかります。

http://j-expert.com/sir/05/01/01.17_2.html
【宝塚県営住宅からは不満がいっぱい】
＊不便な所に転居して仕事が全く見つかりません。早く就職したい。
＊30年余り住んでいた場所から離れて７年が経ち、長い気がする。以前だと一歩外に出ると顔見知りばかり、買い物も生活圏だったが、今は苦痛である。
＊知り合いがみな神戸なので、こちらのこと、よく分からない。
＊交通機関をもう少し、例えば、バス停を近くするとか、今のままでは、だんだん高齢になりまして、又病人で
は歩行がつらいときもある、ついタクシーを利用したくなり、買い物にしても、帰りは重くなり、住宅内のどこかに県住専用のバスでも通していただければといつも願っております。お年寄りの希望でもあると思います。とにかく山本駅まで行くのが苦痛に思います。年寄り一人一人が書でも書いて、阪急バス様でもお願いしたい気持ちです。
＊精神的フォロー。健康面の癒しの面で、みどりを多造園関係、花壇等も必要。
＊住宅からバス停までが坂で身体的問題が大きい。今後高齢化につれ外出が困難になり、孤立となる。不便な場所内を通る小型バスの運用が欲しい。駅構内もエレベーター施設が進みありがたいことですが、駅までが困難。交通費がかかり、通院にも大変。
＊今の団地には、独居の年配の方が多く、駅も遠いので、バス停がもう少し近くにあったり、ボランティアで病院の送迎とかやってほしい。一定の条件の方しかヘルパーとか利用できないのも大変そうです。お買い物とか、日常で大変な事が多すぎる。建物もゆがみやヒビとか築10年であまりにも多いので、一度しっかりと点検してほしい。淡路島とか台風で大変だったところの方も、老人だけの御住まいの方にもう少しちゃんと細かく対応してあげてください。私たちも沢山助けて頂きました。何よりも落ち着ける場が見つけてあげれたら復興の始まりだと思います。宜しくおねがいします。
［特に、切畑県営（阪急山本駅の北方）は、あまりにも生活に不便である。］

[94: マンコミュファンさん]

震災で被災されて実際に山手台で生活されている方々の意見は
参考になりますね。変なバイアスがかかっていませんから。
デベロッパーが儲ける為に事業として無理やり山を切り開いた
住宅地に、全ての用事に自家用車を使う事を前提に住まう
というのは、本当はロハスやエコとは程遠い生活なんですよね・・・。
大事なポイントです。

[95: 匿名はん]

山手台を朝の6時台に散歩していると、いつも中山桜台方面から巨大な
白ベントレーが山手台の幹線道路を通って下界に下りていきます。
ああいうのを見ると緑豊かな山の中の住宅地＝ＬＯＨＡＳピープルではないね。
むしろ真逆と言えるかも。休日は平気でゴルフに行くようなオッサンも多いしね。箕面森町を大阪ロハス生活とかいって売るような馬鹿げた矛盾にデベ各社は気付いてほしい。山手台もでかい排気量の車や燃費の悪い外車を複数台所有している人がかなり多いですよ。バス使わないで、マイカー通勤や車で駅まで送り迎い（通勤、私学、幼稚園）の人が多い。緑豊かな住宅地に住まう、緑が好きなんてのはゴミゴミした環境に住みたくないという誰もがもっているエゴであって、スローライフや環境意識の高さでもなんでもないのです。

http://ja.wikipedia.org/wiki/LOHAS
※環境と健康に関心、社会に対する問題意識、自己啓発・精神性の向上に関心が高く、実際の行動に移す人々

[96: ビギナーさん]

現場を見に行ってきました。
四方を高圧線に囲まれていてびっくり！
幹線道路の交通量はかなり多く、あまり閑静な感じはしません。
確かに既存の分譲区はスノッブな雰囲気ですが、土地の
価値が低い場所に無理やり高級テイストな味付けを
している感は否めませんでした。
駅からの距離や社会資本（生活インフラ）のお粗末さを
考慮すると、実質の資産価値は低いのではないかと思います。
過剰供給後にしばらくすると値崩れは必至かな？

[97: 匿名はん]

山手台はこれからCMもお盛んにやっていくようですョ。
本当においしい、これからの資産価値が高い物件はCMや派手な
広告戦略など展開しなくとも、掲示板で盛り上がることも無く
水面下で事を終えます（ジオタワー西宮北口etc）。
わざわざ小出し商法で10年もかけて販売する計画にしてみたり
広告やテレビCMに力を入れたり、とってつけたような高級感を
施したりするのは、もともとその土地が持っているポテンシャルが
低いからに他なりません。
本当にいい土地は、宣伝など必要無くあっという間になくなります。

[98: マンコミュファンさん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47871/
No.02 by 匿名はん　2005/07/18(月) 15:47

阪急電鉄グループはバブル期に仕入れた塩漬けの土地をいっぱい持っています。
処理するには利益いっぱい出さないといけなくて大変なんでしょう。
また、適法に建築するマンションに対してあまりに権利（言いがかりに近い）
を主張するのはいかがなものでしょうか。あんた金が欲しいんだろう。

[99: 匿名さん]

ジオグランデが建つあたりがぎりぎり永住可能＝駅への徒歩が苦にならないラインでしょうか。山手台東の南部もなんとか自家用車が運転が使えなくなっても徒歩で生存可能かな…。山手台東南部の歩ける地区はまぁ坪単価50万ぐらいでも適性だと思いますが、とても歩けない地区も同程度の価格で分譲しようという強欲な販売姿勢はいただけません。

[100: 匿名さん]

ジオグランデが建つあたりがぎりぎり永住可能＝駅への徒歩が苦にならないラインでしょうか。山手台東の南部もなんとか老衰で自家用車の運転が困難になっても徒歩で生存可能かな…。山手台東南部の歩ける地区はまぁ坪単価50万ぐらいで適性だと思いますが、とても歩けない地区も同程度の価格で分譲しようという強欲な販売姿勢はいただけません。

[101: マンコミュファンさん]

西宮に甲陽園目神山町という住宅地がありまして、まさに山の中にある
お屋敷町でいわゆる環境（眺望、空気、自然、雰囲気、街並み、豪邸の数）は
関西でもトップクラスに素晴らしい所なんですが、長年住んでも
出て行かれる高齢者が大変多いです。
いわく「永住するところじゃない」「山の中でいくらなんでも不便すぎる」と。
嫌々住んでいた人々ではないですよ。当初は「こんな素晴らしい所はない」と
喜んで引っ越してきた裕福な方々ですよ。
人間誰でも老います。
山手台も皆さん現役時に買われますから、車があれば山手で生活施設が
なくとも平気平気と楽観視しがちですが、結局それが間違いだと知る事に
なる可能性もありますよ。

[102: 匿名]

全く同感です。
私も大阪に近く通勤通学に便利じゃないかなど思っていましたが、
親に、永住するつもりなら自分の足で歩いて買い物や病院にいけなくては
暮せないと言われ、考え直しました。
阪急沿線大阪に近く、現役時代は交通はなんとでもなる、山の上で緑が多いイメージ、町並がきれい
などいいところも沢山あるのですが・・・

[103: ビギナーさん]

このあたりは、やしゃぶのアレルギーが問題とジオの掲示板に載っていましたが、山手台の戸建てでは問題にはなってないのでしょうか？

[104: 匿名はん]

まとめ

良い点
・公園や植栽が多く緑比率が高い
・絵になる坂の街並み
・夜景や昼間の眺望が良い
・綺麗な小学校や中学校が団地内にあり近い

[105: 続き]

悪い点
・コンビニエンスストアと介護施設しかない
・殆どの街区は駅までは歩けても駅からは歩けない（特に高齢者）
・総合選抜の高校が遠い（運動部の声が聞こえる距離なのに橋が無く遠回り）
・メインストリートが市の南北を結ぶ幹線道路になっており交通量が多く結構うるさい上に大型トラックやダンプの交通もあり小さい子供は危険
・土日祝は長尾山トンネル〜ふもと周辺旧176が醜い渋滞
・何箇所か夜景スポット、カーセッ○ススポットになっておりマナーの悪い若者が夜にやってくる
・珍走団やローリング族もたまにやってきてトンネルや公園で屯している
・東西南北に高圧線と鉄塔がある
・大雨時の土砂災害のリスクがある
・近隣は山火事の名所でリスクがある
・引っ越してきてひどい花粉症になる人が多い（ヤシャブシ）
・モータリゼーション前提の宅地開発であり、あえて車を使わないエコロジーライフは不可能に近い
・団地内の高低差がある上に生活の基板を平野部に頼る為、高齢者や障害者に厳しい反バリアフリーの街づくり
・冬は年に1〜2回ほど路面凍結する事があり、その日は陸の孤島となる

[106: 匿名さん]

>>103
多いですよ。かなり伐採されましたが、まだまだ残っているはず。

[107: 物件比較中さん]

中山桜台や中山五月台の方が住みよいでしょうか？
通勤通学買い物などトータル的に考えて・・・

[108: 周辺住民さん]

通勤・通学
・阪急
　バスで駅までは、山手台の方が早い感じ
　中山は半分は南口行きで時間少し多くかかる
・ＪＲ
　ＪＲの最寄りバス停まで距離がある。
　駅周辺区画整理時にバス停が設置されるらしい。

・買い物　車が基本でしょうか
　コープ周辺の物件なら歩いていける
　無料お買い物バスが１時間に２本が動いている
　山おりたところのマンダイ、ダイエー

トータルで考えて、
　古いけどある程度成熟している中山
　新しく綺麗でこれから発展していきそうな山手台

　　あとは好みの問題かもしれません
　　
　　山手台も少し安ければなぁと思います。
　　チラシで見ていると
　　山手台坪５５万〜６０万（建築条件付）
　　中山４５万〜５０万（建築条件無）
　　です。

[109: 匿名はん]

山手台は不便で団地内にインフラも全く無いなのに割高な設定は、
明らかにバブル塩漬け土地の損を、派手なＣＭバンバン撃って
取り戻そうというガメツイ戦略。
私見ですが、山手台の適性価格は駅に歩ける所で50〜55万
歩けない所で40万でしょう。
60万なら、山本よりもブランドもあって阪急雲雀丘花屋敷にも
ＪＲ川西池田にもなんとか歩ける雲雀丘の山手徒歩圏が狙えますよ。

山手台は新しいので道路や歩道、擁壁、街路灯のデザインは今風ですが、
これはいずれ陳腐化しますし、生活のしやすさとは関係ありませんしね。

宝塚の山にあるチベット型の大規模団地について、高齢者が山を降りないでも
数日生存できるかという事に関しては

中山台＞ラビスタ＞逆瀬台＞山手台です。

中山台（幼小中高、コープ、ミニコープ、郵便局、銀行、交番、消防署、学習塾、テニスコート、ジム、プール、コミュニティセンター、図書館分室、ガソリンスタンド）

ラビスタ（幼小高、ミニコープ、銀行、郵便局、コンビニ、簡易フィットネス、学習塾）

逆瀬台（小高、SEED逆瀬川店、交番、ガソリンスタンド）

山手台（小中、コンビニ）

ま、宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いので個人的には山の上はおすすめしませんがね。
現役世代は山の上の眺望ライフを楽しんで、老後は土地を売却した価格で買える下界の新築マンションに移り住む予定という計画的な割り切ったライフスタイルもありかもしれません。

[110: 物件比較中さん]

宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いとありますが、
どの辺りのことでしょう。
よろしければ、今後土地検討の参考に教えてください。

[111: 匿名さん]

110さん、58さんが書いてくれていますよ。

[112: 近所をよく知る人]

もろに山を切り開いた住宅は不便ですが、長尾山系にせよ六甲山系にせよ山と平野の境界付近の山を本格的に登る前の「駅から徒歩10分以内ちょい山手」が利便性と自然環境を両立していてベストです。

[113: 匿名はん]

当然株価下落と円高で経済活動へのインパクトは
すぐに不動産価格に影響するでしょうね。

特にこの2,3年のプチバブルで上がったところや、
調子に乗ったデベが強気のボッタ価格でで売り出していたところは
相場の下げ幅が大きいでしょ。
個人破産に企業倒産も増えるのではないでしょうか。
まあ多くの国民にとっては直接的に関係はないですが。

[114: マンコミュファンさん]

早朝、平野部ではもうとっくに朝日が入っている時点でも、山手台に行くとまだ東側の山並みのせいで朝日が当たっていない場所がけっこう広い範囲でありますよね。もう一が住んでいる街区にも、これから開発する街区にも。ちょっと丘上になっている街区は大丈夫なんでしょうけどね。それと、何箇所か携帯タワー（基地局）がありますが、これもマイナスです。まだ住人がいない街区に携帯タワー建てれば誰も反対者がいないという事なのかもしれませんが、もろに宅地の近い場所に建てています。普通はもっと山の中腹とか宅地からかなり離れた場所に建てるんですけどねぇ〜。あれは近い家は心理的にかなり嫌ですし（居室の窓をあけると、いつも基地局が見えるとか…）、健康面抜きにしても資産価値にも影響するでしょう。高圧線と同じく。ま、長尾小学校の新校舎の屋上にも設置されたようですがね…。
http://www.mbs.jp/voice/special/200705/30_8231.shtml

[115: 匿名はん]

「ほんまに地勢的にエエトコ」は大正〜昭和30年代後半までには開発されているはずですしね。雲雀丘や花屋敷、平井山荘は大正時代〜戦前に大物実業家によって開発されて、山本の裏山（山手台）や西雲雀丘ニュータウン（平井4丁目）は放置されていたと言うことは、つまりそういう事（地勢的に良くない）でしょう。丘というより山に挟まれた谷間ですから、日照時間や朝日に関しては不利です。

山手台に限らずニュータウンについては全国的に賛否両輪ですが、ニュータウンでしかえられない要素は、計画的に整備された植栽や大規模公園、直線的で広い生活道路、正方形に近い宅地で統一されたデザインの擁壁が区画整然と続く街並みでしょう。

しかしながらこれらの要素は、風情を損ねる最大要因でもあります。古い高級住宅街は、道路も狭いし曲がりくねっていますが、それぞれの家庭が大事に育ててきた屋敷林も古い洋館や純和風建築もお宅によって全く違う石垣や外溝も風情たっぷりで趣があります。道路が広くて通りやすいとスピードを出す車も多くなり、抜け道や珍走道路にも使われやすくなるという大きな欠点もあります。

ニュータウンの人工的な匂いとハイソサエティ、スノッブな雰囲気が好きであるか、古い高級住宅地にある風情とモダニズムが好きかは本当に人それぞれでしょうけど、多くの人は年をとると後者に憧れるのではないかと思います。

[116: 物件比較中さん]

中山桜台か山手台か検討中のものです。
山手台小学校中学校の評判は良いようですが、宝塚東高校の評判はあまりよく聞きません。そのせいか私立受験する人が半分以上だとか。桜台の方が高校にも近く良いかとも思っていましたが、そのメリットはあまりなさそうでです。
ただ店や病院が徒歩圏にあるのは中山五月台や桜台で、とはいえ駅からの道は踏み切りもあり大変込んでいるようで。
一長一短ですね。

[117: 匿名はん]

山手台の最大の欠点は、団地内が不便すぎて永住に向かない（ジオグランデが建つ最南部は除く）という事でしょう。

資産価値や地価の将来性という点では、駅から歩けないニュータウンや
新興住宅地の類は全国的にどこもあまりよろしくないのですが（例外的に
極度に利便性と都心やオフィスからのアクセスに恵まれている
千里ニュータウンを除く）、新興住宅地にありがりな欠点を補う魅力を
見出せるかどうかが購入のポイントでしょうね。

中山（桜台、五月台）の場合

・個人間の売買なので、実際の価値を反映した適性価格で買える
・将来高齢者になっても団地内でなんとか日々の生活が完結できる程度には生活関連施設が整備されている
・山を降りたところに阪急とＪＲがあり二線が使える（中山寺駅の北側の再開発でバスでも近いうちに行けるようになる可能性が高い）
・良い意味で枯れている成熟感のある落ち着いた街並み

山手台の場合

・デベロッパーがが売る新規分譲地なので、実際の価値よりも2〜4割は割高
・道路や歩道が広くて見栄えが良い（ただしダンプや大型トラックや騒音は中山より多い）
・築年数の新しい家が続く綺麗で洗練された街並み

眺望や自然環境は、似たようなもんで甲乙はつけられません。
宝塚東高校の評判は、確かにあまり芳しくないです。
総合選抜が廃止になれば状況が変わるかもしれませんが・・・

[118: 物件比較中さん]

全くおっしゃる通りだと感じました。
中山桜台などの方がトータル的に長い間住みよいような気もするのですが、桜台小学校のも宝塚には珍しく人数が減っているようで、
よそものとして引っ越すには山手台の方が人数は少なくとも
親子共に馴染みやすいような気もします。
山手台があまりに何もないのにあの値段・・・。
もう少し安ければいいのですが。

[119: 物件比較中さん]

全くおっしゃる通りだと感じました。
中山桜台などの方がトータル的に長い間住みよいような気もするのですが、桜台小学校のも宝塚には珍しく人数が減っているようで、
よそものとして引っ越すには山手台の方が人数は少なくとも
親子共に馴染みやすいような気もします。
山本駅は阪急電車急行も止まるので便利だとはじめは思っていたのですが、山手台があまりに何もないのにあの値段・・・。
もう少し安ければいいのですが。

[120: ビギナーさん]

山手台の話でなくてすみません。

中山の無料お買いものバスってどんなのですか？

ちょっと気になったもので。

[121: 匿名はん]

山の上にある学校はどこも生徒が昔の最盛期より減っていますよ。
逆瀬台小、長尾台小、桜台小、五月台小など。

山手台西のひとつ西がわの山の上もロイヤルヒルズコート中筋山手（180戸の開発らしい）として今造成されています。ここはグランドメゾン中筋山手のちょい北で、中山桜台の南端と中筋山手の北部の境界線といった場所にあるのですが、駅からかろうじて歩ける距離で高台になっている場所です。山手台を考えている人は、ここの動向と価格もチェックされたほうが良いと思います。

今このあたりで最も活気があるのが中筋周辺の区画整理（JR中山寺駅周辺）の開発なので、このゾーンへの普段のアクセスのしやすさも考えたほうが良いと思います。

[122: 匿名さん]

>>118
宝塚は人口が増加していますが、マンション開発が盛んな利便性の良い人気地区（駅に近く環境が良いところ）を除くと、人口減少と少子化、高齢化が進んでいます。山手台は新しい住民ばかりで、そういう意味では他の地域より気を使う必要がなく楽だとは思います。

>>120

クラレ不動産が買って運営している無料循環バスだったと思います。

[123: 匿名はん]

宝塚市において山の上の住宅街に関してはラビスタとか逆瀬台とか青葉台、
光ガ丘、中山台なども含め完全に需要を上回る住宅供給過多地域ですからね。

もし山手台が一気に１０００区画とか販売開始したら、それはそれは
悲惨な事になりますよ。販売苦戦＆不人気＆価格暴落必至。
だから５年とか１０年とか時間をかけて少しずつ販売していく方法を
選ぶことで、建売や建築条件付きも混ぜつつ本来は供給＞需要の
山の上のエリアを人気エリア、ブランドエリアに演出して販売価格を
極限まで上げる＆利益の最大化を狙っているのです。

山の上でも広い敷地でリーズナブルな坪単価なら、邸宅用地として
ある程度の需要もあるでしょうが、利便性の良い平地と殆ど変わらない
坪単価となると価値は見出せません。
テレビコマーシャルやイメージ中心のチラシで高級感を出そうとしている
みたいですが、長くは続かないと思います。

[124: 匿名はん]

まだまだ大量に土地余ってて苦戦予想されるんだから、もうちょっと
工夫をこらした街区も実験的につくったらええのにね。
ニュータウンのテイストが嫌いな人も多いんだから、ニュータウン臭くない
街区つくるとか。新しいのに、古くからあったような佇まいで
しっとりした感じのニュータウンらしくないニュータウンみたいな。

[125: マンコミュファンさん]

ニュータウンのネガティブイメージや弱点を補うニュータウン開発というのは面白いかもしれませんね。

山手台は駅に歩けるごく一部の地域を除いては、宣伝とは裏腹にとにかく永住に向かない所ですが（坂、駅遠、生活インフラ未熟）、眺望と町並みとつくられたイメージのコマーシャルだけで最後まで販売しきれるのか気になります。

[126: 近所をよく知る人]

住宅地において、一番価値が高いのは

・通り抜けできない生活道路
・駅に近いのに静か

です。眺望や公園や綺麗な道ではないのです。
山手台の幹線はダンプが頻繁に通りますし、朝から晩まで常時通り抜けに
使われています。

[127: 匿名はん]

本日も山手台北公園及び周辺は、花火を楽しみつつ奇声を発する＊＊、
怪しげな揺れている車、夜景を見に来ている若者で大盛況でした。
宅地分譲が進むにつれて、今後の北部の展開が楽しみですね。

話は変わりまして雲雀丘花屋敷、山本、中山、売布神社の阪急宝塚線沿線の
線路より山手の宝塚市内住宅街を独断と偏見でランキング。

１位　雲雀丘１〜２丁目、山手１丁目（モダンでブランドがある）
２位　中山寺３丁目、売布４丁目（閑静さと利便性のバランスが良い）
３位　中筋山手の一部、山本台の一部（ただし坂がきつすぎる所や大通りに面して五月蝿い所はＮＧ）

山本に関しては、ぶっちゃけ山手台よりも駅から日常的に楽に歩ける徒歩数分
圏の山手のほうが町並みは古くても買いだと思いますね。

[128: sage]

まぁどこの都市圏でもニュータウン（千里は例外なので除く）というのは
生活不便で駅から遠くて交通コストがかかるかわりに、綺麗で緑や公園が多く
駅近より大幅に坪単価が安く広くて整った形の土地を買いやすい
というのがセオリーですからね。そういう意味で、駅近閑静な一低専と
あまり変わらない坪単価まで引き上げて山手台を分譲しようというのは、
もともと無理のある消費者の判断能力を甘く見た計画でしょうね。

[129: 地元不動産業者さん]

わざと高めの価格をつけて、まだ土地が全然余っているのに
ブランド化しようとするのは多少景気の良い時期に
デベロッパーがよく使う手ですね。
買う方も不動産の勉強をよくして、自己防衛するしかないでしょう。
デベロッパーは、その土地の長所や都合のよいことしか言いません。
山手台の土地造成の過去のごたごた幸福銀行の件、何故長く塩漬けで
売れなかったのかや、短所やネガティブ要素は言いません。
勿論山手台には良い点もありますが、決して高値掴みしないように
賢い消費者になりましょう。阪神不動産の建売の販売もあるようですが、
それらの価格動向も含め暫く静観されたほうが良いでしょう。

[130: 周辺住民さん]

なんといっても土砂災害危険地域というのが
気になります。

[131: 匿名さん]

まぁ土石流とかは、よっぽどの事（50年に一度の大雨とか）が無い限り
まず大丈夫だと思いますけどね。きたらきたでちゃんと批難すれば命は
助かるでしょう。
現実的には山火事や道路騒音や若者問題や生活不便のほうが大きいですよ。
大型トラックや五月蝿いバイクやアホな車は夜だろうが毎日通過するし、
深夜は公園周辺の暗がりでアイドリング中のいやらしい車がいない日は無いし、
ほぼ毎年あの付近で山火事騒ぎがありますから。
そして最大の問題は、実際の価値より明らかに割高な強気坪単価設定ですね。

ラ○ス○宝塚を盛時6000万〜数億で売った某デベの関係者も、当時は
「抽選に応募が殺到していて何十倍」
「買える方だけ買っていただければいい」
「この値段でも安いぐらいの価値がありますよ」
「わからない人は物を見る目が無い」
とアホな事をいってましたな。それが今や価格は悲惨なザマ。。。
勘違いぶりが山手台と似ています。

[132: 匿名はん]

阪急も将来的な値下がりは十分承知しながら、それでも売り出し当初の
今の時期は高い値段でも買う○○がいると読んでいるのかもね。

[133: 匿名はん]

宝塚市の標高100m以上の山切り開き系の宅地は完全に供給過剰、需要減少。
市の人口増えているというのは、あくまで便利な場所に集合住宅が増えているからであって、山の上は人口減少傾向がこれからも続く。
いくらでも空家や土地が余っているのに、これから大規模分譲しても価格は暴落必至でしょう。

[134: 大手企業サラリーマンさん]

山手台小の北側〜中央公園〜県営住宅の南側から中山五月台にかけて谷を結ぶ橋道路をつくれば、東高への通学や生活利便性（買物や金融機関）が多少はマシになって、山手台の永住価値も上がるんですけどねぇ。まぁまず期待薄でしょうな。上のほうにも書いている人がいますが、どうせ土地余りまくりで苦戦必至なんだから、みみちい商売はやめて名塩の阪急400GARDENSみたいな大きい区画だけのゆとり分譲も山手台の真ん中より北部の造成地（＝不便）でやればええのにね。500㎡で5000万ぐらいならまあ妥当かな。

[135: sage]

上のほうも、しょせん大部分が西側斜面の地形ですからね。
わざわざ山の上の西斜面を高い坪単価で買うおbakaさんは少ないでしょう…

[136: 匿名さん]

私も北部の西側に低く下がっている地形と幹線の交通量が少々気になります。
皆さんは気になりませんか？

[137: 周辺住民さん]

阪急さん。２１世紀に山を削るニュータウン開発は必要ありません。
大阪市内の空室率が２割近くなっている状況では完全に役割を終えています。都心部のマンションと千里ニュータウンの立替えに経営資源を集中すべきです。
悪徳銀行の削った山は植林して自然に帰してあげましょう。将来価値のない土地に大量広告でお化粧して消費者に売ることは阪急さんの仕事ではありません。

[138: 匿名はん]

チラシに山手台西の売りが出ていました。
坪単価５０万で３８００万で建築条件無し。
たぶん小学校のすぐ近くでうるさい上に崖っぷちのとこ。
駅から歩けないし、売れないでしょうな。

[139: 匿名]

分譲地の抽選状況どうだったんでしょうね？

[140: 匿名はん]

過剰供給で土地余りのバス便地域なのに割高なのは広告による演出です。
あと２、３年すれば同じ値段で買ってくださいといっても
見向きもされないでしょう。一言でいえば日々の生活が不便ですから。
やはり不動産価格の最重要項は徒歩の可否と徒歩圏内の生活インフラですよ。

駅近閑静＞徒歩圏閑静＞駅近賑やか＞徒歩圏賑やか＞バス圏閑静

造成、分譲が進んでどんどん供給量が増えるにつれ、既存分譲宅地も
相場がた落ちでくるしみますよ。きっと弾けますよミニバブルも。
決して駄目だとは言いませんが、デベの口車に乗せられて高値掴み
しないように注意してください！

[141: 物件比較中さん]

う〜ん。
厳しい意見が多いですね。
今箕面に住んでいますが、箕面の高級住宅街（西川きよし邸あたり）も
スーパーにいくのに車が必要だし、駅なんか無いけど地価はどんどんあがってるけど。
まあ、道路が整備されているけど。

[142: 匿名はん]

あのあたりは千里周辺の利便性を享受できるし、新御堂が極度に便利ですからね。山本の山の上とは全く違うと思います。

[143: 匿名はん]

山手台東1の宅地はタウン内で唯一の徒歩圏なのに、セキスイの建築条件といい残り区画といい販売苦戦していますね。値段設定が強気すぎるので当たり前だけど。こりゃこの先の遠くて不便な宅地の販売は地獄でしょうね。

あ、あとなぜか山手台東1の販売済になっている区画も、中古として売りに出ていますね。もしかして人気があると偽装したかったのかな。

[144: 匿名さん]

まさかテレビの視聴はあの悪名高きＪ−ＣＯＭ強制加入で選択の余地が無いの？

だとしたらありえん！

[145: 匿名はん]

山手台は現在約８５０戸程度です。
ジオグランデが全部売れたとしても１０００戸強程度。
最終的な計画戸数を満たす為には、まだ２０００戸も
販売しなくてはなりません（笑）
集合住宅があと何棟計画されているか不明ですが、おそらく
不便な山の上でマンションはかなり販売が厳しいので、
せいぜい１〜２棟で残りは殆ど戸建てでしょう。
ということは軽く１５００区画以上はまだ分譲する必要が
あるという事です。しかももう歩ける所は残っておりません。
分譲が進むにつれて阪急のじらし戦法、小出し戦法は
ばれていきますし、今の販売価格はそう長くは維持できないのは明白です。
「ほぼ完売」まで１０年かかるか２０年かかるか知りませんが、
抽選どころか、末期は建売のオンパレードになりそう・・・

[146: 土地勘無しさん]

４−２工区
高圧線近すぎ。

携帯基地局も近すぎる上に高さもばっちり睨めっこ状態で視界に入るのもマイナス。常に基地局から電波で狙い撃ちされているようで、健康面の実被害別にしても精神衛生上よろしくない。

あんなタウンのど真ん中に携帯基地局の設置許可した阿呆な責任者は誰だ。

[147: 匿名さん]

かなり厳しい意見が多いようですが、実際の売れ行きはどうなんでしょうか。
抽選も終わったようですが。

[148: 匿名さん]

屋根上のＴＶ受信アンテナ設置禁止はいくらなんでも時代遅れだと思います。
残りの工区はジェイコム縛りはやめていただきたいですね。
ＴＶ試聴方法や受信アンテナぐらい各家庭の自由にさせていただきたいものです。

[149: 銀行関係者さん]

>>147
会員先行の事かな？
4-2工区の中でも高圧線に特に近い区画だから苦戦しているんじゃないかな。

どうしても急ぐ必要がある人は別ですが、今は待ったほうがいいですよ。
2〜3年前に山手台西2丁目の土地の仲介物件ですが
242.10㎡　2929万円（坪単価40万）
というものもありました。駅からの距離やその他の要因を考慮すると
本来これが山手台の駅から1.5km以上離れた区画の適性価格だと思います。
幸福銀行が破綻して阪急が販売を再開して宣伝が盛んになってから、
新規分譲も仲介物件も相当な強気の値段をつけています。
しかし現実はまだまだ大量の土地が残っていますので、今の価格は戦略
（コマーシャルや抽選による演出）による一時的なものに過ぎないのは
明白です。急いで買うと＊＊を見るかと…。もう山手台の北部もかなり
宅地造成が進んでいますので、今更販売計画を中止するわけにはいきません。
供給過多で相場下落は必至でしょう。

[150: ビギナーさん]

１４７さん

阪急ホールディングスの平成１８年度の宅地分譲実績は、彩都と山手台と
その他細かいものをあわせて合計で９３戸です。
内訳の比率は不明ですが、半分ずつとしても山手台は５０戸弱。
しかも積水ハウスその他に丸投げした分も含む可能性がありますから
実質はもっと少ない可能性が高いです。
このままのペースでいけばあと２０〜３０年かかっても山手台の完売は
困難です。お金を持っている高齢者や団塊世代は、不便で医療や生活も
不安のある山の上は好まないし、今後は関西の若い層の購買力はどんどん
落ちていきます。ホントどうするんでしょうね。
頴川一族の第二地銀グループを破綻に追い込んだのは、バブル崩壊して
山手台が思うように売れずに重くのしかかったからと言われているぐらい
いわくつきの土地です。

山手台の中では最も恵まれた立地で、駅から唯一歩けるエリアの山手台
東１丁目の１１９区画ですら、販売３年目に入っても未だ全然完売できず
苦戦しているんですから、売れ行きは推してしるべし。
たぶん積水ハウスの分と合わせて１０区画ぐらいは残っています。


当社子会社における分譲土地評価損の計上に関するお知らせ
http://holdings.hankyu-hanshin.co.jp/ir/data/HD2005003294N3.pdf