阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[487: 匿名さん]

過疎化しそう

[488: 匿名はん]

高齢化、過疎化はしないでしょう。
なぜなら、過疎化するニュータウンは初期（70年代）にどっと入居して凄い人気で完売して
一旦隆盛を迎え、その後同一世代の住民の高齢化とともに衰退していくパターンですから。

山手台は、バブル～崩壊後の分譲という事で、そもそも販売に苦戦しているので、過疎化以前に
完売、竣工すらなかなか見えてきません。

[489: 匿名さん]

久しぶりに前を通ったついでに寄ってみましたが、オアシス予定地の北側の
新しい街区にもちらほらモデルハウス以外の住宅が建ち始め、良い感じになってました。
住民の方も住み始めているようで。

[490: 物件比較中さん]

山手台西2丁目の仲介物件が最近よく広告に出てますね。

土地面積:253.29㎡　価格:3,180万円（坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地）

土地面積:246.61㎡　価格:3,100万円（坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦）

土地面積:252.87㎡　価格:3,190万円（坪41.7万、建築条件無し、南ひな壇、平坦）

土地面積:242.60㎡　価格:3,070万円（坪41.8万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地）

上記の値段より大幅に割高な坪単価で西4丁目や東3丁目の土地を買うのは、ちょっとどうかと思います。
西2丁目の方が駅へも近く（帰りはともかく行きは徒歩圏）、山手台住宅地のランドマーク街区という事で、
他の街区より造成にお金がかかってますからね。

[491: 匿名はん]

確かに、西２丁目は生活道路の電線地中化や化粧擁壁などをやっているので、西４丁目のほうが坪単価が高いというのは、ちょっと立地や距離などを考えてもありえませんね。

[492: 周辺住民さん]

まぁ西4丁目の適正坪単価は、西2丁目の相場（時価）の10~15%offといった所かと。

[493: サラリーマンさん]

売るのが難しいものを売ってこそプロ。

景気のいい右肩上がりの高度成長期に土地を売るなんて誰にでもできる。

山手台を最後まで投げ出さず完売までやりきれるかどうかに、阪急不動産の真価が試されているといえる。

[494: 匿名さん]

阪急オアシスの工事はじまってます。

[495: 匿名さん]

最後は、業者に投売りだな。
名塩のさくら台でやったように。

[496: 匿名はん]

開放的なロケーションをいまいち活かしきれていない印象。

今時誰も、わざわざ山を登って自分の家から隣の家屋まであんまり離れていないような街並みや、道路から家まで近いような街並みには憧れを抱かない。

セットバックを3m以上にするとか、間口を18m標準にするとか、眺望のある敷地を増やす区画割にするとか、利便性の低い立地を補ってあまりある魅力を創出する工夫が必要。

[497: 匿名さん]

いくらなら買いますか？

250㎡で
①1500万以下
②1500万～2000万
③2000万～2500万
④2500万以上

[498: e戸建てファンさん]

西2丁目の仲介物件が75坪で3100万ぐらいなので、北部（山手台北公園の東側や北側の斜面）は駅から遠く不便な分100坪3600～3800万ぐらいが望ましいですね。平均100坪オーバーで空間にゆとりある街並みで眺望有りなら、不便でも住宅地として魅力的だと思います。逆瀬川の「ゆずり葉台」みたいな、避暑地か別荘地のような体裁や景観の街並みをつくれば面白い。

[499: 住まいに詳しい人]

雲雀丘でも仁川でも坂で駅から遠くなると、土地の仲介相場は明確に距離に応じて下がっていく。
駅から徒歩圏の街と2km以上の街は、名前が同じでも全く別物だと考えたほうがいい。

[500: 匿名さん]

山手台の造成計画は、既に全て決まっているっぽい。
たぶん、今から大きな変更なんて難しいでしょ。
当初の計画のままで売れるかどうかは別にして。

[501: 匿名さん]

やはり、最後は売れる値段にするしかない。
阪急のブランドを傷つけないように、業者に投売りだな。

[502: 匿名さん]

土地代が3000万といっても、日本の平均的な注文住宅
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2007.pdf
を建てるとなると6500万。
将来の経済成長や人口増加にも期待できない厳しい時代に、ローンを組んで一次取得で
これだけ出せるケースは少ないしリスクも高い。
日本の住宅価格、郊外の土地価格は、注文住宅購入層がローンで支払える値段から決まってきたが、
このままだとよほどのことがない限り、家の値段はともかく、住宅地の土地の値段は駅近や
利便性の高い閑静な場所を除いては、ただみたいな価格まで落ちる可能性が高い。

[503: 住まいに詳しい人]

>>497
立地やインフラを考えれば、坪30万でも高すぎでしょう。
よって、正解は②でしょうな。
ま、こんな不便な所に住みたくはないので、もっと安くでも自分は買いませんがね。

>>498
確かに、現行通りの中途半端な販売戦略では、物の価値を判断できない人にしか、売れないでしょうね。
100坪と言わず、200～300坪単位で金持ちターゲットにするとか、
逆に30～40坪ぐらいの狭小地に分割して1区画1000万程度で売るとかしないと、厳しいでしょうね。
今、これ書いてて、後者はgood ideaだと自画自賛したい気分になってますが。。。

[504: 物件比較中さん]

>>502
そのPDFファイルを見ると、いわゆる郊外ニュータウンが想定しているような
新規取得でローンを組んで家を建てる注文住宅購入層が出せる価格は、
はっきり土地＋建物で5,000万円あたりまでという事が明らかにわかりますね。

注文住宅顧客層　平均年収890万円（大阪圏915万円）
一次取得（土地購入＋新築）の平均費用　建築費2,939万円＋土地代2,164万円

親が金持ちで援助が大きいとか、相続した土地があるとかいう場合以外は、
一部の高所得者を除くと、土地代に3,000万円以上は出せない。
それ以上出せる層（買い替え、親が金持ち、高所得者）はボリュームゾーン
ではないので、数千区画も分譲するようなニュータウン全体でターゲットに
出来るほど数はいないし、他にもいくらでも選択肢があるので、簡単には
買ってくれない。つまりそういう層をひきこむ為には、街並みや造成計画に
独自性や大きな魅力（平均400㎡以上の街区など）や売りが必要。

そうではない一般の新規取得層（注文住宅を新規に取得する主用顧客層である
大手企業勤めの年収800～1000万円ぐらいのサラリーマン世帯）で不便な
立地にマイホームを求めてやってくるというケースは、注文住宅の夢と
狭くはないちゃんと庭がある家の夢を適える為なので、建物や土地面積で極端に
妥協するという事はありえない。
この場合、注文住宅を建てると建築価格の合計で最低3,000万円はかかるので、
土地に出せるのは2,000万円程度までという事になる。
そう考えると60坪で2,100万円（坪35万円）ぐらいが、郊外の不便な立地で
妥協してでも狭くない土地の庭付き注文住宅の夢を適えようとやってくる層を
相手に商品として無理なく多くの区画を完売できるバランス点なのかもしれない。

[505: 匿名はん]

西2丁目の数区画売りに出てきた空地は坪50万スタートでなかなか売れず、坪40万まで下がってきましたね。

http://www.livable.co.jp/rue/2/C02098009.php3
2,980万円
土地面積 : 公簿242.60m2 / 阪急電鉄宝塚線 山本 駅 バス 5分 「山手台２丁目」下車 徒歩2分

検討している人はそろそろ買い時かもしれません。
競売の落札相場から見て、そう割高ではない水準まで近づいてきているので、今後下がるとしても
大損するという事はなさそうです。

土地の実際の価値を知る上では、競売物件が役に立ちます。

http://981.jp/r112877.html
宝塚市山手台西二丁目２番２　土地336.00㎡　建物面積190.7㎡　築年月1993/11
落札価額39,111,000円

宝塚市山手台西二丁目２６番１１　土地207.11㎡　建物面積160.48㎡　築年月1999/02
落札価額38,010,000円

上記から推察されるのは、競売相場でも土地の評価は坪30万が限度でそれ以下にならないかと。
ちなみに、上記の値段で落札したのは、どちらも一般ではなく業者で、
その後5,280万円、4,780万円で売り出されていますね。

http://981.jp/r129311.html
こちらは現在入札期間で受付中の物件　落札価額は要注目です。
入札する方は
http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_court_cd=33331&PAGEI...
こちらから検索か事件番号入力すれば、上記物件の詳細資料を閲覧できます。

[506: 近所をよく知る人]

今やってる関西の分譲地の中では、結構売れてるほうじゃないの？
土地売り、建売、ハウスメーカーの建築条件付き土地の合計で年間100ぐらい？
年間100を維持すれば、10～20年ぐらいで完売できる。

[507: e戸建てファンさん]

駅から2km～登る宝塚市内の中腹住宅街は、どの駅であってもだいたい同じような値段に収束していくと思います。

[508: 匿名さん]

どうせなら
http://rokko-club.com/consept/index.html
http://rokko-club.com/club/clubhouse.html
http://rokko-club.com/consept/feature.html
これぐらい思い切った事をやって年会費5～10万とる会員制のリゾート系分譲地にすればいい。
山本駅～長尾山トンネルの道はゴルフ帰りやゴルフ行きの金持ちのオッサンがよく通る道だから、
特徴的な街をつくって目立つようにすれば買い替え需要で狙える。

[509: サラリーマンさん]

積水ハウスが分譲している山手台東3丁目の土地価格が、駅からの距離や利便性の低さを考えると適正価格だと思います。他社さんも土地はあれぐらいの水準で売らないと、徐々に売れ行きが厳しくなってくるのではないでしょうか。

[510: 匿名はん]

梅田の都心ビル群を望む大阪平野一望の眺望が完全にえられる１００坪オーバーの宅地を
多く設定する区画割にすれば売れるよ。大阪平野の完璧な眺望と土地の広さの両方を
満たす宅地ってのは近畿一円を探しても在庫が少ないからね。
片方だけだったら大阪府内にも兵庫南東部にもいくらでもあるんだけど。

[511: e戸建てファンさん]

>>510

・大阪平野一望or大阪湾の眺望（北摂、東大阪、宝塚、西宮、芦屋、東灘区、灘区などに多数あり）

・徒歩圏にちゃんとした売場面積規模の食品スーパー（コンビニやミニコープは駄目）がある一種低層住宅街

・広い土地（100坪以上）

の3点全部を満たす宅地や分譲地って案外というか相当少ないね（いずれか1点を満たす宅地は無数にある）。
殆ど無いといっても過言ではないぐらい相当レア。
この路線を大々的に展開すれば面白い。

[512: 匿名さん]

土地を１００坪以上にしても売れないと思う。

[513: 匿名はん]

山の中腹からの眺望があって食料を調達できるスーパーが下山しないでも
ある町は兵庫県だと渦森台、鶴甲、中山五月台・桜台ぐらいかな。

ただ、眺望が素晴らしいといっても、その眺望が満足にえられる住居が
実際どれぐらいの割合で設定されてるかってのが問題。
敷地の奥行きを小さくすると、自ずと前の住居との擁壁の高低差が
小さくなるから眺望は得にくくなるし。
敷地を大きくして、前列（南側）と後列（北側）の区画割を東西に
互い違いにずらして外壁後退規制を隣地から2mとかにでもしない限り、
（それをすれば前列の住居間の隙間空間から満足な眺望が得られる）
高い割合で眺望が得られる分譲地や、眺望を最大の売りにできる
分譲地にはならない。

[514: 匿名さん]

山手台北公園の頂上の裏手あたりに、もう10年以上前に造成済みと思しき宅地エリアがありますね。
擁壁や階段も完成済みですが、コンクリートが黒く変色していて雑草も生え放題で、バブルの傷跡が生々しい。

[515: サラリーマンさん]

マンションみたいに一定期間で完売を目指すよりも、20年ぐらいゆっくり時間をかけて
熟成させながら分譲して、気に入った人が買いたい時に買えるいつでも
分譲している住宅地にしたほうが、偏らず多様な世代で構成されて良い街になると思います。

[516: 匿名さん]

>>515

すでに分譲開始から、20年近くたってると思うが・・・

[517: 匿名さん]

>>512
平均70坪3000万の街並みよりは、平均100坪3500～4000万の街並みのほうが売れるよ（坪単価が全く同じではきついので70坪の場合の相場より10%以上は安くする必用があるが）。

駅からのあまりの遠さ、利便性の低さ、坂道、週末の渋滞（山本付近はしょっちゅう渋滞する）などのマイナス面とトレードオフで得られる広さの魅力という点で考えると、60坪とか70坪はどう考えても中途半端。間口15m×奥行15mぐらいだと少し大きめの家を建てたりガレージを2台分とったりすると、庭は広々ではないからね。不便さを補って余りある魅力のある広さとなると、やはり100坪以上が基本となる。

[518: 物件比較中さん]

５１４＞北公園の周辺は、ロケーションは良好で開放感はあるけど
一日中車の音がよく聞こえるし閑静とは言いがたい。微妙・・・。
コンクリートが変色している造成済みの放置宅地は、周辺が整ってから
化粧しなおして一緒に売り出すんでしょうね。

[519: 匿名さん]

平均100坪3500～4000万より
平均35坪1500万のほうが早く完売できると思いませんか？

[520: サラリーマンさん]

宝塚市は低層住宅地における開発においては敷地面積の最低面積が150㎡に定められているので
（昨年までは緩和条件が色々あったので100～120㎡ぐらいでも分譲できたけど今年からは無理）、
30坪程度に変更しての分譲事業は不可能ですね。

まぁもし可能だとしても、不便な立地なのに「狭くて庭が無いまともに一般的な注文住宅を
建てられない自由度が低い面積の敷地」では手頃な値段でも厳しいですね。
普通、バス便の不便な立地を選ぶのは、広さや環境や庭や注文住宅を得たいからなので。

[521: 住まいに詳しい人]

多くの戸数で眺望を確保する最良の方法は「マンション」です。

ラビスタのラ・メゾンのような平均130㎡ぐらい（戸建注文住宅の平均とほぼ同じ面積）
の物件を阪急が山の上に建てれば、面白いかもしれません。

あるいは墓地に転用なんかもいいですね。
大阪平野部、都市部の墓不足は深刻ですから、阪急不動産が旧阪急分譲地や阪急の分譲マンション居住者に
優先的に分譲（その後一般分譲）する大阪平野、阪急平野を見晴らす墓地を分譲すれば、
好評となりそうです。4～6㎡で100～150万で売れますよ。
間違いなくかなりのスピードで完売するでしょう。

[522: 住まいに詳しい人]

続き

阪急を含めデベロッパーは、大都市圏に住む土地やマンションを分譲する事には積極的だけど、
死後の安心や深刻な墓地不足には無関心で無頓着。
一般的にお墓が近い住宅街はイメージから今までは嫌われてきたけど、あえて逆転の発想で
お墓と宅地をセットで買える安心感を売る「永住」住宅街があればいい。
居住区とは歩いていける範囲内に広い公園を挟んで綺麗で整備された住民用の墓地があるというイメージ。

[523: 匿名さん]

山手台の仲介土地の売出相場が、だいぶ下がって（5～6年前ぐらいの水準に戻って）きましたね。

宝塚市山手台西２丁目11-7
http://www.livable.co.jp/kounyu/t/detail/C02098009/
北西角地　242.60㎡　2,780万円（坪単価37.8万円）

山手台西２丁目は駅にも歩けて山手台で一番造成にお金をかけている（バブルで）メイン街区なので、
今後のより不便な山手台北部の新規分譲でこの水準より割高な坪単価を設定するのは難しいのでは・・・。
そう思わざるを得ませんね。

[524: ご近所さん]

山本駅の高架下から宝塚長尾線へ通じる南北の道の週末などに
しばしば発生する渋滞をなんとかしないと、山手台の今後の
売れ行きや資産価値に深刻な影響を与えかねないですね。
あそこが対策されず今のままで新名神の宝塚スマートICができたら、
それこそやばくなるかも。

[525: 住まいに詳しい人]

山手台は、高級住宅街として売り出そうとして、バブルで母体の銀行が破綻して行き詰まり失敗した所。
ただ、直接の原因はバブル崩壊、銀行破綻にあるものの、造成計画にもそもそも問題があった。
山手台に多いのはハウスメーカーの平均的注文住宅～少し大きめの家で、いわゆる豪邸は殆どない。
もし高級住宅街的なものをデベロッパーが望んでいるのであれば、最初のきっかけと土地の広さが重要。
平均敷地を広くとり馬鹿馬鹿しいまでの豪邸モデルハウス兼分譲住宅を2～3軒建てれば、あとは心理的にそれと同じクラスの家しか建てられないような状況になり、自然にその時代時代の成金が集まってきて高級住宅街になる。
今のご時世にあれだけ利便性が低く山の中腹で坂もあり不便で駅から遠い立地で、それでも住みたいと思わせるには教科書的なニュータウンやありきたりな分譲計画じゃ駄目だし、これから大量に住宅が余りだすので完売はきわめて困難になる。

宝塚市内の現在売出中の豪邸

ゆずり葉台
http://www.sumai1.com/search/detail/bid=307957
寿楽荘
http://www.century21.jp/kodate/M1120090/index/PropId/080052-2196
武庫山1丁目
http://kodate.home4u.jp/detail.html?id=418500&tab=1
中山台1丁目
http://www.century21.jp/kodate/M1120090/index/Z/k/PropId/080052-2244
中山桜台4丁目
http://app.f.m-cocolog.jp/t/typecast/1083676/1106431/54814101
http://nisinomiyafudousan.cocolog-nifty.com/blog/2009/09/post-0533.htm...
中山桜台7丁目
http://www.inakanet.jp/cgi-bin/database/database.cgi?cmd=dp&num=12...

[526: 匿名さん]

少子高齢化と都心回帰の今の時代、「バス便エリア」や「坂道」や「生活利便性の低さ」は大きなマイナス要素。

そんなもともと一般的には支持されないマイナス要素を満たすニッチな立地で万人受けを狙ったら本末転倒。

このような不利な立地では、9人に嫌われようとも、1人の熱狂的なファンを生むような強烈な唯一無二の特徴を

押し出した（やりすぎ感のある）住宅街を作った方が、優等生的な無難な住宅街を計画するよりも成功する。

[527: 匿名はん]

いわゆる本格的な高級住宅街ってのは、商売で一発当てた層、
資産や事業や利権を先代から相続した層、パチンコやサラ金、風俗、
芸能・スポーツ・興行など普通じゃない生業の層が多い街。
一言で言えば、給与所得者がまず住めない町。
初期の山手台の場合そういう本格的な高級住宅街を目指したのではなく、
アッパーミドル向けの高級感を演出したニュータウン、つまり一般の
給与所得者は手が出ないけど、高給取りの給与所得者（エリートサラリーマン等）
ならなんとか頭金とあわせてローンを組んで家を買える街を目指したのだと思います。
まぁものの見事に失敗して10年持たずに一旦ストップしましたが・・・

[528: 競売速報]

神戸地方裁判所尼崎支部／開札結果一覧

平成21年（ケ）第30039号
宝塚市山手台西二丁目７番１２
http://981.jp/r129311.html
土地面積：251.6㎡　建物面積：191.23㎡

売却基準価額(円)：2864.1万円
売却価額(円)：3889万円
開札結果：売却
入札者数：9人
落札者：法人

築10年の上物（58坪）の価値を1800万とすると、土地は76坪で2000万強

[529: 匿名さん]

業者が転売目的で落札したから、暫くしたら5000万円ぐらいで仲介物件に登場でしょうな・・・

しかしこれ、建てた時は土地＋建物で1億ぐらいしたんでしょうなぁ。
やはりバス便エリアの土地は本質的に資産価値には期待できないし価値凋落は悲惨としかいいようがない。

[530: 購入経験者さん]

山手台の唯一にして最大の売りは眺望。
よって区画割りはもっと眺望を重視するべき。
ttp://www.satukiyama.com/
（五月山）
ttp://carview-img02.bmcdn.jp/minkara/spot/000/000/392/096/392096/392096.jpg
（箕面山荘）
↑これクラスの眺望が大半の区画（自宅2階）から臨める区画割りにすれば、利便性が極端に悪くても売れる。
近所の公園から見えるとかじゃ駄目、自宅から見えなければ意味が無い。

[531: 住まいに詳しい人]

土地１００坪以上（法面を含まない）で眺望有りってのは、関西の成金の多くがよく希望する典型的条件だから、これを満たせば、価格次第ではバス便エリアでも結構売れるかもね。

[532: マンコミュファンさん]

＞土地１００坪以上（法面を含まない）で眺望有りってのは、関西の成金の多くがよく希望する典型的条件

西宮の甲山周辺の山の中腹斜面、苦楽園の標高150m以上エリア～甲陽園目神山にかけても
異常に不便なのに、その層に一定の需要ありますな。
もちろんこれは最寄駅の駅近低層閑静なエリアより大幅に土地の値段が安い（半額～三分の一）からなんですが。
土地が割安で、敷地が広くて、大阪平野を一望する眺望があれば、不便でも許容するという考え。
もっとも高齢になると、生活に支障をきたし逃げ出しているケースが多いです。

[533: 匿名はん]

山手台の隣の中山台（桜台、五月台、中山台）も、
大阪平野一望の眺めがあって広さもある土地は
関西では新興の成金に売れるからと、開発当時
そういう区画を結構用意したようです。
実際、売れたようです。
ニュータウンなのに豪邸が所々に見られるのは、
（たぶん合計150軒ぐらいある）その為です。

[534: ご近所さん]

山手台西2丁目の売土地数区画、建てやすい整形地240～250㎡で2700万円台なのになかなか売れませんね。
やはりこれが山手台の限界であり、等身大の立地的評価なのか。

[535: サラリーマンさん]

土地60坪の建売と、土地300㎡以上の宅地分譲だけに絞ったほうがええんちゃうかな。
建売8割、土地2割ぐらいで。
注文住宅顧客層のボリュームゾーン向け建売と、小金持ち向けの大きめ土地だけに専念。
それにしてもジオタワー宝塚も山手台も広告費かけすぎですわ。
毎週のようにカラーの豪華な新聞広告が・・・。
まぁこのご時世でも売らないと先に進めないですから、大変な商売ですな・・・。

[536: 住まいに詳しい人]

日本の住宅着工数、十年後には65万戸を切る。
http://www.murc.jp/report_pdf/20091009_152438_0795411.pdf　　
の14ページ。8ページには空き家のデータ、去年は13％。
老人による搾取と若者いじめで、第二次ベービーブーム世代以降が家を
購入する能力が無くなっている。
今後は建替え需要ぐらいしか見込めない。土地からの分譲はもう売れない。
世帯数はあと6年でピークを迎え減少に転じる。家が余り空家率が20%の時代に。
一般的なニュータウン型のビジネスモデルは既に破綻。

[537: 匿名はん]

これからの大規模な宅地開発は、建替えの時期が来た建替えの意思と資金がある既存戸建住民（相続した層も含む）に土地を売って住み替えてもらえる魅力がないと厳しいね。

宝塚に関して言えば、阪急の今津線も宝塚本線も駅から歩けない山の中腹部のニュータウンや住宅街は土地50～70坪クラスの住宅ストックが既に本格的に余り出している（供給＞需要）わけで、これからその傾向はだんだん強まるんだから。

そんな中での開発なんだから、優等生的な無難なニュータウンをつくっても簡単にさばけるわけがない。他には無いオンリーワンの要素を色々と盛り込んだ開発でないと厳しいだろうね。

[538: e戸建てファンさん]

ニュータウン臭くない街並みをつくったら、人口や世帯数減少の時代でも
金持ちに売れると思いますよ。
人工的な感じじゃなくて、雲雀丘の山手みたいな風光明媚な感じにすればね。
敷地も平均400～500㎡ぐらいが望ましい。

[539: 匿名さん]

雲雀丘みたいな街並みをつくるのは今では不可能ですね。

あれは元の地形を極力残して、全体を一度に造成せず自然も地形も残したから出来た事です。

現代の大規模ニュータウンや宅地開発は、宅地道路予定部分を一度完全に木が一本も生えてない
ハゲ山にまとめてして、細かい起伏や地形も殆ど無くしてブルドーザーで人工改変して土地を
ならして区画を割るから、ああいった風情の街並みはつくることは出来ません。

現代の宅地造成スタイルで山の斜面に高級っぽい街並みを作る場合、ニュータウン型の邸宅用地である
鷲林寺南町、剣谷町、中山桜台7丁目のようなタイプになります。

[540: サラリーマンさん]

http://www.miyamotogumi.co.jp/the_execution_results/shikichi_youchi/in...
↑このページの上部に表示されている画像は山手台だよね？
バブル期の80年代後半の画像かな。やっぱり一度完全に山肌を切り取って荒野にしたんだね。

[541: 近所をよく知る人]

しょうがないです。
ここ30～40年の人口規模の大きい住宅地の開発は効率重視なのでどこでもそうです。

[542: 物件比較中さん]

西宮の区画が広くて大阪湾の眺望のある山の斜面エリアは、バス便が無い（目神山など）かあっても本数がかなり少ないかバス停からすら歩くのが苦痛なほど遠いなど（鷲林寺、柏堂、苦楽園3～4番町など）で永住環境ではないですから、身体の衰えで車を使えなくなった高齢者は大抵出て行ってますね。

そう考えると、平均100坪以上で大阪平野を一望できる眺望があってバス便が充実している町を山手台に作る事が出来れば、永住出来る邸宅地として希少性が評価されるかも。

奈良や三田などには、平均100坪以上で生活利便性は悪くない（ちゃんと食品スーパーやバス便は充実している）大阪ベッドタウンは結構あるけど、大阪平野は一望できないからね。区画のゆとり、大眺望、公共交通機関の利便性を全て満たす町は、案外無い。

[543: 周辺住民さん]

>>538,542
山手台を高級住宅地にしたいみたいだけど
無理だと思います。
諦めて下さい。

[544: 匿名はん]

90年台初頭に高級住宅街として販売するもその後行き詰まり、
頴川一族の銀行、グループもろとも破綻したのが山手台です。

まぁ実際、初期の数年は土地だけで8000万はしてましたから、
家と合わせて1億円以上で買った人が多いようです。

当時は、2億超えて販売された家もかなりあったとか。

[545: 匿名はん]

山手台の麓であり玄関口である阪急山本駅前に、頴川一族の幸福銀行が経営破綻後に
営業権を引き継いで出来た関西アーバン銀行の支店があるのはなんとも皮肉ですね。

[546: e戸建てファンさん]

大正以降に出来た高級住宅街ってのは、自然に、勝手に出来たものじゃない。
山林などを切り開いて開発する業者の造成計画と、地区計画を定める自治体によって出来たもの。

高級住宅街の定義というのは、閑静で環境の良い街の事ではないし、交通利便性の高い街の事でもないし、
人気や知名度の高い街の事でもないし、歴史や由緒のある街の事でもないし、地価の高い街の事でもない。

高級住宅街の定義というのは、外から見て「豪邸、邸宅が多く建っている街」の事。
豪邸、邸宅が多く建っていれば、不便だろうが、地価が安かろうが、歴史や由緒がなかろうが新しかろうが、
高級住宅街という事になる。

豪邸、邸宅のイメージは

・建物が大きくて立派である（延床面積が最低180㎡以上）
・外壁の仕上げに金がかかっている（タイル、煉瓦、漆喰、石貼りなど）
・外構（門柱、門扉、塀、フェンス、擁壁、ガレージ等）に金がかかっている
・敷地が広い
・庭に金がかかってる（植栽、生垣など手入れが行き届いている）

といったものだが、このうち3つ以上を満たすのが豪邸、邸宅だろう。
ゆえに高級住宅街は、地区計画の設定や業者の造成計画によってつくることが出来る。
売れるかどうかはまた別問題。それは企画力が試されていると言える。

ただ一つだけ言えば、近畿圏の多くの戦後の高級住宅街（豪邸が多い街）は山手台よりもずっと不便で辺鄙な場所にあるという事だ。

[547: 匿名はん]

高級住宅街とか邸宅街の要件なんてどーでもええけど、
駅からあんだけ登って眺望無い家とかそれこそキツイ。
冬はゲロ寒いし。

そういう観点から見ると、唯一の魅力である眺望を
大部分の家からとれるように区画割りを考えるべきや
ないですかね。
結果としてそれは、南側の家との高低差がある程度に
なるように奥行きを大きくとる＝敷地を大きくとる
って事になるんやけど。

山手台でも南のほうは、まぁ駅まで歩けるし眺望無い家が
実際には多くても閑静とか緑が多いとかそういう路線で
ええと思うけど、標高200m超えるぐらいまでなってくると
流石に眺望無い土地はあかんでしょ。
山を切り開いた眺望無い土地でもいくらでも売れた
30～40年前の宅地不足・住宅不足とは全然今は状況が
ちゃうんやから（むしろ住宅余り）。

[548: 匿名さん]

桜○5丁目の某邸が売りに出ました。バブルならではですね。
http://www.kouyoujutaku.com/info.php?type=items&id=I0000042
http://www.kouyoujutaku.com/img/tokusen02.gif
http://k-atelier.main.jp/images/uchida7.jpg
http://k-atelier.main.jp/images/uchida3.jpg
http://k-atelier.main.jp/images/uchida5.jpg
http://k-atelier.main.jp/images/uchida8.jpg
いくらで売れるかな？

[549: 住まいに詳しい人]

３～４年前と比べると、ハウスメーカーの建築条件付きの土地がやたら増えてる。
阪急不動産１社の営業力だけでは、土地を想定ペースではさばききれなくなってきているので
他社に頼ってでも土地の消化ペースを維持するという事だろう。
しかしこれはやめるべきだ。
まとめてハウスメーカーに業者価格で一括で安く卸すぐらいなら、値下げした価格で
一般消費者向けにまとめてどーんと全て建築条件無しで出したほうがよほど良い。
今更言うまでもないが、建築条件付きの土地は買い手である消費者にとっては百害あって一利無し。
建物やオプションでぼられる上に、家づくりの主導権を業者に握られるので何一つメリットが無い。
建築条件無しの土地でも、条件付きと同じハウスメーカーでより有利な条件（他社と競合させて）
で建てられるのだから本当にデメリットしか無い。
しかもハウスメーカーの建築条件付き土地は、街並みを悪化させる。
ただでさえ大規模なニュータウンは、大手ハウスメーカーが多いので自ずと軽量鉄骨プレハブの
比率が高くなるが、それに加えて積水ハウスやパナホームの条件付き土地が多く販売されると
ますます鉄骨プレハブの家だらけになる。鉄骨プレハブの家が多い街並みは時を経て美しい
風合いが出てくることは一切無い。

[550: 匿名さん]

建築条件付きってのは、めったに土地が出ない希少エリアで、この土地欲しかったらうちで家建てさせろというのが基本。

土地が大量に出ている（あまりまくってる）ニュータウンや分譲地で建築条件付き土地ってのは本来？？？な話。

それはそうと４－２街区と比べて３－１街区は区画が小さくなってますな。法面を含まない面積が１００坪以上の整形地が完全になくなり、一方で６０坪以下の土地が大幅に増えた。４－２街区は幸和不動産が破綻する前（８０～９０年代）の造成、３－１街区は２００５～２００６年の造成。ということは、阪急が山手台の分譲を再開してから造成しているエリアは、阪急の明確な意思であえて以前の山手台の路線（平均７０坪）を変更して土地を小さくしているということになる。

でもこれってどうなのかねー。山手台の売りはなかなか平地では得られない土地の広さだったはずだが・・・。個人的には最低でも以前と同じ区画の広さは維持するべきだと思うが（北へ行くほど不便で駅から遠く坂もきつい僻地になるから）。

[551: 近所をよく知る人]

標高200m以上のエリアは全戸100坪以上、全戸眺望有りにするべきですよ。
そうでもしないと何もメリットが無い。

阪神間はいくらでも眺望有りの中古物件が転がってるのに、駅から遠くて買物や
生活不便なのに眺望も広い庭も無い家なんか今時誰が買う？

[552: 物件比較中さん]

完璧な眺望（視界を遮らず大阪平野一望）がある物件なら80坪でも良いんじゃない。
逆に山の上で不便なのに眺望が臨めない区画なら最低100坪は欲しい。

[553: 地元不動産業者さん]

山手台は眺望が特徴という事になってるけど、眺望無い家は多いですよ。

一低専の土地の価値は

駅近（500m以内）45坪　＝　駅から坂15分60～70坪　＝　バス便80～100坪

だいたいこんなもん。

[554: ご近所さん]

>>550
最近の街区は土地の平均面積が小さくなってるだけじゃなくて、
造成工事も以前と比べるとコスト重視でだんだんこだわりが
なくなってきている。
山手台西2丁目などで導入されている化粧擁壁、電線の一部地中化、
凝った街路灯などが最新の街区ではなくなり、継承している特徴は
グリーンベルトだけになってしまった。
にも関わらず西2丁目の仲介相場よりも、最近の街区の販売坪単価
の方が平坦な整形地どうしで比べると10万ぐらい高い。
駅からも遠くなり高級感も著しく減ったのにね。
コストパフォーマンス悪すぎだし、強気の値段設定に問題有り。

[555: 匿名はん]

現在、大都市の通勤圏では土地探しから始めた人々も最終的にその５０％以上は、
新築分譲戸建住宅（いわゆる建売り）、中古戸建、新築マンションを購入している。
大都市圏における大手ハウスメーカーの顧客は、土地持ちが９０％以上。
一言で言うと、一次取得で土地から買って注文住宅を建てるというのは、ひじょうに
困難という事であり、逆に言えば、土地から売るのがメインの王道的なニュータウンは
（都市圏の人口増加と土地神話がまだ成立していて土地を買えば必ず値上がりで得した
インフレ時代の産物）既にビジネスモデルとして終わっているという事。

現在は建売をメインにしなければ、1000単位の区画をさばくなど現代では不可能。

山手台の場合は、1割ほどは金持ちの買い替えを対象にした広くて眺望のある土地分譲
（100坪～）にして、残りの9割ほどは建売住宅にして二極化しないと事業の完遂は
難しいと言わざるを得ない。
ただし建売は駅徒歩圏の便利な場所でも常に供給があるので、あれだけ駅から遠いとなると
建売でも土地は60坪以上無いと厳しいだろう。

[556: 匿名さん]

子育て層よりも、定年退職が近いリタイヤ層をメイン顧客に考えたほうが良いと思うね。
特に中央公園より北のほうはね。立地的にね。

[557: ご近所さん]

建替えより買い替えは引越し回数や負担が少なくてすみますから
年配の土地持ち戸建居住者はねらい目かもしれませんね。
一箇所ぐらいは、別荘やセカンドハウスやセカンドライフ用に
適した街区を設定すれば面白いかもしれません。
木を通常の街区の5倍ほど大量に植樹して、鬱蒼とさせて。

[558: 匿名さん]

山手台の特徴は、最近の分譲地にしては広い平均70坪（斜面を含まず平坦部分のみで）の街並みだったはず。それが最近造成している街区では失われ、平坦部分60坪以下の土地が多くを占め、一気に普通の住宅地になり魅力が薄れてしまった。生命線である整形平坦地で平均70坪のクォリティは維持するべきだった。

[559: いつか買いたいさん]

今でも一応200㎡以上の土地が多いよ。
確かに平坦整形地で70坪以上は減ったし、平均面積は下がったけど。

区画の広々したエリアが今後に期待できるかは分かりません。

[560: 匿名さん]

通常の宅地と違いグリーンベルトがあるので実際に自由に有効利用できる間口や奥行きは減る。面積は60坪以上でも平坦部分が半分ぐらいしかないような法面で面積を稼いでいる土地が増えたのは明らかにマイナス印象。不況とはいえ、やはり全体のコンセプトは貫くべき。街区の総区画数の70%程度は平坦部65～75坪程度の宅地にして、平坦部80坪、90坪、100坪オーバーがそれぞれ総区画数の10%ずつぐらい設定されているのが理想。

[561: 匿名はん]

不動産取引価格情報（駅勢圏）
http://www.land.mlit.go.jp/webland/top.html

平成21年第２四半期・山本(兵庫)駅周辺・住宅地

宝塚市山手台西 ¥21,000,000 210㎡ ほぼ長方形 9 南西 道路 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
宝塚市山手台西 ¥28,000,000 190㎡ ほぼ長方形 5.3 南東 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
宝塚市山手台西 ¥20,000,000 210㎡ 長方形 9 南西 市道 山本(兵庫) 30～60 １低専 50 100 - -
宝塚市山手台西 ¥33,000,000 220㎡ 正方形 6 南 市道 山本(兵庫) 19 １低専 50 100 - -

平成21年第１四半期・山本(兵庫)駅周辺・住宅地

宝塚市山手台西 ¥31,000,000 210㎡ ほぼ台形 6 北 道路 山本(兵庫) 29 １低専 50 100 - -
宝塚市山手台東 ¥20,000,000 250㎡ ほぼ整形 12 西 道路 山本(兵庫) 25 １低専 50 100 - -

[562: ビギナーさん]

http://www.stepon.co.jp/tochikodate/detail/39452144/photo/
http://www.stepon.co.jp/tochikodate/detail/39452144/
凄い眺望、凄い家

山手台も眺望とれる大型敷地にこれぐらい「ヤバイ」モデルハウスを建てたら不便さを割り切ってていいのに。

[563: 匿名さん]

最近のありがちなハウスメーカーのプレハブ建築とは一線を画する豪壮な邸宅建築ですね。
まぁニュータウン全体の中にそういう家が数十邸（全体の2~3%ほど）ほどでも
スペシャリティ街区としてあれば、街並みに華が出て良いかもしれません。
ただしボリュームゾーンは２００㎡程度の土地に建物外構こみこみで５０００万以下に
おさまる建売、売建をメインにしないと厳しいでしょうね。

[564: 周辺住民さん]

山手台のアイデンティティだった化粧のひな壇と掘り込み車庫の標準装備宅地を
完全にやめたのは失敗だったね。

西４町目ではこれらがなくなって、印象的に従来の山手台とは統一感の無い
全く別の特徴無い町になってしまった。

人によってはわざとらしさを感じて不評だったのかもしれないが、擁壁の
こだわりは復活させるべきだと思う。あれが無いとどうにも発信力が無い。

[565: 匿名さん]

擁壁のデザインを初期の山手台と合わせる必要ないと思います。
むしろ街区ごとにそれぞれ特徴を出したほうが選べてよろしいかと。
ただ、今時コンクリートむきだしの意匠はどうかと思いますねー・・・。
安藤忠雄じゃあるまいし。エコや山の緑のイメージとも相反するし。

[566: ワサビ]

オアシスマダー？

[568: 匿名さん]

兵庫県の資料「２０４０年兵庫の姿を考えるために」より
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000140179.pdf

＞新規大規模開発は打ち止め・今後は、彩都、山手台といったような
＞大規模な新規開発はなくなっていく方向。 （⑳阪急不動産㈱）

やっぱり阪急自身も、山林を切り開く大規模ニュータウンは
高度成長期にしか成立しえない既に終わった昭和のビジネスモデルだと
実は気付いてたんだな。

[569: e戸建てファンさん]

同じ擁壁を殆どの宅地に標準装備にして分譲するのは、百害あって一利無しですよ。
画一的などこかで見たような住宅ばかりになる。
基本的に擁壁無しで分譲して、そのぶん数百万（擁壁代）安く売るのが一番良い。
擁壁を無くせば、擁壁を設けるにしても（同じデザインにはならない）法面を活かすにしても、
土地購入者がそれぞれ個性を出して各々工夫をこらすので、結果としてニュータウンにありがちな
不自然な画一的な街並みにはならず、魅力的な街並みになる。
参考
http://plaza.rakuten.co.jp/yumemitai/diary/200911110000/
http://plaza.rakuten.co.jp/yumemitai/diary/200911100000/
http://plaza.rakuten.co.jp/yumemitai/diary/200911120000/
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/knowhow/exterior_02.html

[570: 匿名はん]

そうね。
どんな素晴らしい建築でも、お隣や周辺と全く同じ擁壁の上に乗っかってたらしらけちゃう。
各家のセンスにまかせるほうがいい。15年後の街並みも自然なものが出来上がる。

[571: 匿名さん]

山手台の公園とかメインの幹線道路沿いの歩道脇の宅地で
使われている御影石乱貼りの擁壁、あれは良い。
あれを宅地の擁壁の標準にすれば、かなり見栄えも
よくなって好評になると思う。

[572: 物件比較中さん]

宝塚郊外か豊中近郊で物件をさがしています。山手台は、眺望が魅力だけれど、眺めは一年もすれば飽きちゃうとか。眺望だけで暮らしていけるはずもなく。それならば、やはり、都心に近い豊中かな。

[573: サラリーマンさん]

>>571
積水ハウスがここ数年で販売した武庫山の分譲地は、天然の石をうまくつかった擁壁や
電線の地中化などで、従前より宅地の価値を大幅に向上させる事に成功している。
http://www.sekisuihouse.co.jp/eco/eco2006/pdata/society/town/town02.ht...
山手台もこういうのは取り入れたらいいと思います。

>>572
山手台の良さは、眺望以外は、区画整理された散歩しやすい歩きやすい道路や歩道、
大きい公園と山の緑、開発スケールの大きさかな。
多少の利便性の低さと都心からの距離や時間が許容範囲なら、山手台を選ぶのも
悪くない選択と思います。

[574: e戸建てファンさん]

今でも大阪通勤圏の空家率は全国平均より高いし、あと10年で空家率は20%超える。2040年には40%というノムラの予測もある。
http://www.nri.co.jp/opinion/chitekishisan/2009/pdf/cs20090907.pdf

こんな状況で、これから10年以上かけて従来と同じ典型的なニュータウン型の土地分譲とかありえないし、馬鹿げてい。絶対途中で頓挫する。

これから郊外やニュータウンの家が余りまくる時代なんだから、このような立地における住居系不動産事業は従来の分譲一辺倒とは異なる提案で収益を得る仕組みが必要。

例えば、土地70坪クラスでゆとりある庭付きの建物は一般型誘導居住水準（4人で延床面積123㎡）を満たした戸建賃貸事業とか。

例えば、保証金1000万円で地代が月4～5万の土地150～200坪の定期借地権とか。

例えば、光熱費がほとんどかからない高性能賃貸住宅とか（断熱性能がQ値1.0を切るの高気密高断熱で売電権は入居者にある太陽光発電付など）。

今までの住宅が余りまくる時代には、今までにないものを提案して賃料を得るような事業じゃないと成功しないだろうね。

[575: e戸建てファンさん]

追加

これからは土地の値上がりなんてほぼ100％期待できないんだから、その点でも消費者が賢くなれば宅地分譲形式は厳しくなるだろう。

[576: 匿名はん]

朝ラッシュ時間帯の公共交通機関利用通勤時間の比較

茨木市山手台（中之島からの距離19.3km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時22分）
JR茨木駅に到着（7時47分）
東海道本線快速乗車（7時51分）
大阪着（8時05分）
大阪市営梅田着（8時10分）淀屋橋着（8時15分）本町着（8時17分）

宝塚市山手台（中之島からの距離19.3km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時19分）
阪急山本駅に到着（7時24分）
阪急宝塚線通勤急行乗車（7時30分）
阪急梅田着（8時05分）
大阪市営梅田着（8時11分）淀屋橋着（8時15分）本町着（8時17分）

宝塚市中山五月台（中之島からの距離19.7km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時17分）
中筋山手4丁目で降車（7時24分）
JR中山寺に到着（7時34分）
福知山線快速乗車（7時37分）
大阪着（8時01分）
大阪市営梅田着（8時06分）淀屋橋着（8時10分）本町着（8時12分）

宝塚市逆瀬台（中之島からの距離18.9km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
阪急バスに乗車（7時20分）
阪急逆瀬川に到着（7時30分）
阪急今津線普通乗車（7時32分）
阪急梅田着（8時02分）
大阪市営梅田着（8時08分）淀屋橋着（8時12分）本町着（8時14分）

西宮名塩ニュータウン東山台（中之島からの距離23.2km※タウン中心部）
自宅を徒歩で出発（7時15分）
斜行エレベーター利用（---）
JR西宮名塩駅に到着（7時25分）
福知山線快速乗車（7時28分）
大阪着（8時01分）
大阪市営梅田着（8時06分）淀屋橋着（8時10分）本町着（8時12分）

[577: 周辺住民さん]

これからの人口減少空家率急上昇時代においては、従来型の宅地分譲ではなく
居住者が地価下落リスクを負わず（土地の所有権を取得しない）、
緑や眺望や公園や住宅クォリティなど住環境のみに対して適正な対価を支払って住む
（＝デベロッパーは適正利益を得る）仕組みが求められますね。

[578: 住まいに詳しい人]

山手台定期借地権付分譲販売中！
http://www.3301.co.jp/y_teisyaku/index.html

山手台定期借地権分譲概要
http://www.3301.co.jp/y_teisyaku/index5.html

定期借地と所有権　どっちがお得？
http://www.3301.co.jp/y_teisyaku/index7.html

[579: 匿名さん]

売れ行き維持する為に一括でハウスメーカーに安く土地を卸し売りするぐらいなら、定期借地権で賃料収入得るビジネスモデルのほうがいいでよね。

100坪以上で大阪平野を一望できる土地の定借（買取も可能な方式）なら、他に無いから間違いなくかなりの需要ある。

[580: ビギナーさん]

阪急は名塩・生瀬周辺とか、アヴェルデ逆瀬台とかで、高値で買った
一次取得者を不動産価値暴落で泣かせてますからね。
これからの家余り（空家率急上昇）時代は、消費者が一方的に土地値下がりの
リスクを負わず、マイホームを取得できる仕組みが求められるでしょう。

[581: デベにお勤めさん]

阪急がつくった住宅地の最高傑作は「東豊中住宅地」
http://ci.nii.ac.jp/lognavi?name=nels&lang=en&type=pdf&id=...
http://ci.nii.ac.jp/naid/110004153604
今の規格大量生産のニュータウンとは一線を画する、阪急の住宅開発の集大成である事がわかる。
阪急は大規模開発から足を洗うようだから、せめて最後にこのレベル（昭和初期の分譲地に匹敵する水準）
の町をつくって、色々あったけど有終の美を飾って欲しい。
山手台の広大な未分譲エリアのうち一部の20～30ヘクタールほど使えばじゅうぶんに実現出来る。

[582: 匿名さん]

そんなに使わなくても、15haぐらい使えば長く歴史に残る非凡な街並みはつくれますよ。
ロケーションはいいから、本気で取り組めば関西有数の街並みを今からでも出来る。

[583: 574]

あと10年ほどで1960～1980年に分譲された郊外分譲地の家が余りまくって売物件が溢れるから、ニュータウン需要というのは、あとほんの少しで完全になくなる。
だからこれからは、デベロッパーは家が余る時代でも「住みたいと思う人が多い」今までのニュータウンとは180度異なる仕組みの街をつくらないと絶対に立ち行かない。

[584: 匿名さん]

来年３月で、阪急１００周年なんだね。

やっつけ仕事ではなく１００周年を飾るにふさわしい住宅街を是非つくってみせてほしい。

ハウスメーカーなど他社の営業力に頼ってまで必死に土地の在庫減らそうとする努力より、

いい住宅街をつくって、熟成させながら基本自社グループで数十年かけてやればいいと思う。

[585: 不動産購入勉強中さん]

>>576
正直、名塩の東山台が一番マシですね。
どの駅も座れない点は同じだから、通勤時間が互角でバスを使わないでいいぶん有利。
山手台北部の通勤条件及び通勤時間（バス＋阪急山本利用）は、名塩南台（バス＋JR西宮名塩利用）と互角。

中山五月台は、JR中山寺の北側区画整理でバス乗り入れロータリーが出来たら、
10分近く通勤時間が短縮されるので、まだ救いがあるかもしれない。

山手台は阪急バスがJR中山寺かJR川西池田に乗り入れない限り、原付や家族運転のマイカー送り迎えで
JRの駅に出ない限り、通勤時間の短縮は困難だね（原付やマイカー送迎10～15分で7時26分JR中山寺発か
7時30分JR川西池田発に乗れれば淀屋橋到着8時00分）。

[586: ご近所さん]

宝塚は山から風が吹き降ろすので、大阪平野の温暖部と比較して冬は異常に寒い。
さらに海抜150～200m以上の山岳系住宅街となると、そこから2～3℃は低い上に
風もさらに強くなるので極寒。
このような立地の宅地で求められるのは室内の暖かさに直結する日当りの良さ。
冬（冬至）に南向き以外の区画でも、1階の南側窓からフルに日射が入る区画割りが必須条件。
北向きなど南道路以外の宅地は、奥行きは14～15mではなく17～18m標準化が望ましい。