阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[487: 匿名さん]

過疎化しそう

[488: 匿名はん]

高齢化、過疎化はしないでしょう。
なぜなら、過疎化するニュータウンは初期（70年代）にどっと入居して凄い人気で完売して
一旦隆盛を迎え、その後同一世代の住民の高齢化とともに衰退していくパターンですから。

山手台は、バブル～崩壊後の分譲という事で、そもそも販売に苦戦しているので、過疎化以前に
完売、竣工すらなかなか見えてきません。

[489: 匿名さん]

久しぶりに前を通ったついでに寄ってみましたが、オアシス予定地の北側の
新しい街区にもちらほらモデルハウス以外の住宅が建ち始め、良い感じになってました。
住民の方も住み始めているようで。

[490: 物件比較中さん]

山手台西2丁目の仲介物件が最近よく広告に出てますね。

土地面積:253.29㎡　価格:3,180万円（坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地）

土地面積:246.61㎡　価格:3,100万円（坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦）

土地面積:252.87㎡　価格:3,190万円（坪41.7万、建築条件無し、南ひな壇、平坦）

土地面積:242.60㎡　価格:3,070万円（坪41.8万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地）

上記の値段より大幅に割高な坪単価で西4丁目や東3丁目の土地を買うのは、ちょっとどうかと思います。
西2丁目の方が駅へも近く（帰りはともかく行きは徒歩圏）、山手台住宅地のランドマーク街区という事で、
他の街区より造成にお金がかかってますからね。

[491: 匿名はん]

確かに、西２丁目は生活道路の電線地中化や化粧擁壁などをやっているので、西４丁目のほうが坪単価が高いというのは、ちょっと立地や距離などを考えてもありえませんね。

[492: 周辺住民さん]

まぁ西4丁目の適正坪単価は、西2丁目の相場（時価）の10~15%offといった所かと。

[493: サラリーマンさん]

売るのが難しいものを売ってこそプロ。

景気のいい右肩上がりの高度成長期に土地を売るなんて誰にでもできる。

山手台を最後まで投げ出さず完売までやりきれるかどうかに、阪急不動産の真価が試されているといえる。

[494: 匿名さん]

阪急オアシスの工事はじまってます。

[495: 匿名さん]

最後は、業者に投売りだな。
名塩のさくら台でやったように。

[496: 匿名はん]

開放的なロケーションをいまいち活かしきれていない印象。

今時誰も、わざわざ山を登って自分の家から隣の家屋まであんまり離れていないような街並みや、道路から家まで近いような街並みには憧れを抱かない。

セットバックを3m以上にするとか、間口を18m標準にするとか、眺望のある敷地を増やす区画割にするとか、利便性の低い立地を補ってあまりある魅力を創出する工夫が必要。

[497: 匿名さん]

いくらなら買いますか？

250㎡で
①1500万以下
②1500万～2000万
③2000万～2500万
④2500万以上

[498: e戸建てファンさん]

西2丁目の仲介物件が75坪で3100万ぐらいなので、北部（山手台北公園の東側や北側の斜面）は駅から遠く不便な分100坪3600～3800万ぐらいが望ましいですね。平均100坪オーバーで空間にゆとりある街並みで眺望有りなら、不便でも住宅地として魅力的だと思います。逆瀬川の「ゆずり葉台」みたいな、避暑地か別荘地のような体裁や景観の街並みをつくれば面白い。

[499: 住まいに詳しい人]

雲雀丘でも仁川でも坂で駅から遠くなると、土地の仲介相場は明確に距離に応じて下がっていく。
駅から徒歩圏の街と2km以上の街は、名前が同じでも全く別物だと考えたほうがいい。

[500: 匿名さん]

山手台の造成計画は、既に全て決まっているっぽい。
たぶん、今から大きな変更なんて難しいでしょ。
当初の計画のままで売れるかどうかは別にして。

[501: 匿名さん]

やはり、最後は売れる値段にするしかない。
阪急のブランドを傷つけないように、業者に投売りだな。

[502: 匿名さん]

土地代が3000万といっても、日本の平均的な注文住宅
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2007.pdf
を建てるとなると6500万。
将来の経済成長や人口増加にも期待できない厳しい時代に、ローンを組んで一次取得で
これだけ出せるケースは少ないしリスクも高い。
日本の住宅価格、郊外の土地価格は、注文住宅購入層がローンで支払える値段から決まってきたが、
このままだとよほどのことがない限り、家の値段はともかく、住宅地の土地の値段は駅近や
利便性の高い閑静な場所を除いては、ただみたいな価格まで落ちる可能性が高い。

[503: 住まいに詳しい人]

>>497
立地やインフラを考えれば、坪30万でも高すぎでしょう。
よって、正解は②でしょうな。
ま、こんな不便な所に住みたくはないので、もっと安くでも自分は買いませんがね。

>>498
確かに、現行通りの中途半端な販売戦略では、物の価値を判断できない人にしか、売れないでしょうね。
100坪と言わず、200～300坪単位で金持ちターゲットにするとか、
逆に30～40坪ぐらいの狭小地に分割して1区画1000万程度で売るとかしないと、厳しいでしょうね。
今、これ書いてて、後者はgood ideaだと自画自賛したい気分になってますが。。。

[504: 物件比較中さん]

>>502
そのPDFファイルを見ると、いわゆる郊外ニュータウンが想定しているような
新規取得でローンを組んで家を建てる注文住宅購入層が出せる価格は、
はっきり土地＋建物で5,000万円あたりまでという事が明らかにわかりますね。

注文住宅顧客層　平均年収890万円（大阪圏915万円）
一次取得（土地購入＋新築）の平均費用　建築費2,939万円＋土地代2,164万円

親が金持ちで援助が大きいとか、相続した土地があるとかいう場合以外は、
一部の高所得者を除くと、土地代に3,000万円以上は出せない。
それ以上出せる層（買い替え、親が金持ち、高所得者）はボリュームゾーン
ではないので、数千区画も分譲するようなニュータウン全体でターゲットに
出来るほど数はいないし、他にもいくらでも選択肢があるので、簡単には
買ってくれない。つまりそういう層をひきこむ為には、街並みや造成計画に
独自性や大きな魅力（平均400㎡以上の街区など）や売りが必要。

そうではない一般の新規取得層（注文住宅を新規に取得する主用顧客層である
大手企業勤めの年収800～1000万円ぐらいのサラリーマン世帯）で不便な
立地にマイホームを求めてやってくるというケースは、注文住宅の夢と
狭くはないちゃんと庭がある家の夢を適える為なので、建物や土地面積で極端に
妥協するという事はありえない。
この場合、注文住宅を建てると建築価格の合計で最低3,000万円はかかるので、
土地に出せるのは2,000万円程度までという事になる。
そう考えると60坪で2,100万円（坪35万円）ぐらいが、郊外の不便な立地で
妥協してでも狭くない土地の庭付き注文住宅の夢を適えようとやってくる層を
相手に商品として無理なく多くの区画を完売できるバランス点なのかもしれない。

[505: 匿名はん]

西2丁目の数区画売りに出てきた空地は坪50万スタートでなかなか売れず、坪40万まで下がってきましたね。

http://www.livable.co.jp/rue/2/C02098009.php3
2,980万円
土地面積 : 公簿242.60m2 / 阪急電鉄宝塚線 山本 駅 バス 5分 「山手台２丁目」下車 徒歩2分

検討している人はそろそろ買い時かもしれません。
競売の落札相場から見て、そう割高ではない水準まで近づいてきているので、今後下がるとしても
大損するという事はなさそうです。

土地の実際の価値を知る上では、競売物件が役に立ちます。

http://981.jp/r112877.html
宝塚市山手台西二丁目２番２　土地336.00㎡　建物面積190.7㎡　築年月1993/11
落札価額39,111,000円

宝塚市山手台西二丁目２６番１１　土地207.11㎡　建物面積160.48㎡　築年月1999/02
落札価額38,010,000円

上記から推察されるのは、競売相場でも土地の評価は坪30万が限度でそれ以下にならないかと。
ちなみに、上記の値段で落札したのは、どちらも一般ではなく業者で、
その後5,280万円、4,780万円で売り出されていますね。

http://981.jp/r129311.html
こちらは現在入札期間で受付中の物件　落札価額は要注目です。
入札する方は
http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_court_cd=33331&PAGEI...
こちらから検索か事件番号入力すれば、上記物件の詳細資料を閲覧できます。

[506: 近所をよく知る人]

今やってる関西の分譲地の中では、結構売れてるほうじゃないの？
土地売り、建売、ハウスメーカーの建築条件付き土地の合計で年間100ぐらい？
年間100を維持すれば、10～20年ぐらいで完売できる。

[507: e戸建てファンさん]

駅から2km～登る宝塚市内の中腹住宅街は、どの駅であってもだいたい同じような値段に収束していくと思います。

[508: 匿名さん]

どうせなら
http://rokko-club.com/consept/index.html
http://rokko-club.com/club/clubhouse.html
http://rokko-club.com/consept/feature.html
これぐらい思い切った事をやって年会費5～10万とる会員制のリゾート系分譲地にすればいい。
山本駅～長尾山トンネルの道はゴルフ帰りやゴルフ行きの金持ちのオッサンがよく通る道だから、
特徴的な街をつくって目立つようにすれば買い替え需要で狙える。

[509: サラリーマンさん]

積水ハウスが分譲している山手台東3丁目の土地価格が、駅からの距離や利便性の低さを考えると適正価格だと思います。他社さんも土地はあれぐらいの水準で売らないと、徐々に売れ行きが厳しくなってくるのではないでしょうか。

[510: 匿名はん]

梅田の都心ビル群を望む大阪平野一望の眺望が完全にえられる１００坪オーバーの宅地を
多く設定する区画割にすれば売れるよ。大阪平野の完璧な眺望と土地の広さの両方を
満たす宅地ってのは近畿一円を探しても在庫が少ないからね。
片方だけだったら大阪府内にも兵庫南東部にもいくらでもあるんだけど。

[511: e戸建てファンさん]

>>510

・大阪平野一望or大阪湾の眺望（北摂、東大阪、宝塚、西宮、芦屋、東灘区、灘区などに多数あり）

・徒歩圏にちゃんとした売場面積規模の食品スーパー（コンビニやミニコープは駄目）がある一種低層住宅街

・広い土地（100坪以上）

の3点全部を満たす宅地や分譲地って案外というか相当少ないね（いずれか1点を満たす宅地は無数にある）。
殆ど無いといっても過言ではないぐらい相当レア。
この路線を大々的に展開すれば面白い。

[512: 匿名さん]

土地を１００坪以上にしても売れないと思う。

[513: 匿名はん]

山の中腹からの眺望があって食料を調達できるスーパーが下山しないでも
ある町は兵庫県だと渦森台、鶴甲、中山五月台・桜台ぐらいかな。

ただ、眺望が素晴らしいといっても、その眺望が満足にえられる住居が
実際どれぐらいの割合で設定されてるかってのが問題。
敷地の奥行きを小さくすると、自ずと前の住居との擁壁の高低差が
小さくなるから眺望は得にくくなるし。
敷地を大きくして、前列（南側）と後列（北側）の区画割を東西に
互い違いにずらして外壁後退規制を隣地から2mとかにでもしない限り、
（それをすれば前列の住居間の隙間空間から満足な眺望が得られる）
高い割合で眺望が得られる分譲地や、眺望を最大の売りにできる
分譲地にはならない。

[514: 匿名さん]

山手台北公園の頂上の裏手あたりに、もう10年以上前に造成済みと思しき宅地エリアがありますね。
擁壁や階段も完成済みですが、コンクリートが黒く変色していて雑草も生え放題で、バブルの傷跡が生々しい。

[515: サラリーマンさん]

マンションみたいに一定期間で完売を目指すよりも、20年ぐらいゆっくり時間をかけて
熟成させながら分譲して、気に入った人が買いたい時に買えるいつでも
分譲している住宅地にしたほうが、偏らず多様な世代で構成されて良い街になると思います。

[516: 匿名さん]

>>515

すでに分譲開始から、20年近くたってると思うが・・・

[517: 匿名さん]

>>512
平均70坪3000万の街並みよりは、平均100坪3500～4000万の街並みのほうが売れるよ（坪単価が全く同じではきついので70坪の場合の相場より10%以上は安くする必用があるが）。

駅からのあまりの遠さ、利便性の低さ、坂道、週末の渋滞（山本付近はしょっちゅう渋滞する）などのマイナス面とトレードオフで得られる広さの魅力という点で考えると、60坪とか70坪はどう考えても中途半端。間口15m×奥行15mぐらいだと少し大きめの家を建てたりガレージを2台分とったりすると、庭は広々ではないからね。不便さを補って余りある魅力のある広さとなると、やはり100坪以上が基本となる。

[518: 物件比較中さん]

５１４＞北公園の周辺は、ロケーションは良好で開放感はあるけど
一日中車の音がよく聞こえるし閑静とは言いがたい。微妙・・・。
コンクリートが変色している造成済みの放置宅地は、周辺が整ってから
化粧しなおして一緒に売り出すんでしょうね。

[519: 匿名さん]

平均100坪3500～4000万より
平均35坪1500万のほうが早く完売できると思いませんか？

[520: サラリーマンさん]

宝塚市は低層住宅地における開発においては敷地面積の最低面積が150㎡に定められているので
（昨年までは緩和条件が色々あったので100～120㎡ぐらいでも分譲できたけど今年からは無理）、
30坪程度に変更しての分譲事業は不可能ですね。

まぁもし可能だとしても、不便な立地なのに「狭くて庭が無いまともに一般的な注文住宅を
建てられない自由度が低い面積の敷地」では手頃な値段でも厳しいですね。
普通、バス便の不便な立地を選ぶのは、広さや環境や庭や注文住宅を得たいからなので。

[521: 住まいに詳しい人]

多くの戸数で眺望を確保する最良の方法は「マンション」です。

ラビスタのラ・メゾンのような平均130㎡ぐらい（戸建注文住宅の平均とほぼ同じ面積）
の物件を阪急が山の上に建てれば、面白いかもしれません。

あるいは墓地に転用なんかもいいですね。
大阪平野部、都市部の墓不足は深刻ですから、阪急不動産が旧阪急分譲地や阪急の分譲マンション居住者に
優先的に分譲（その後一般分譲）する大阪平野、阪急平野を見晴らす墓地を分譲すれば、
好評となりそうです。4～6㎡で100～150万で売れますよ。
間違いなくかなりのスピードで完売するでしょう。

[522: 住まいに詳しい人]

続き

阪急を含めデベロッパーは、大都市圏に住む土地やマンションを分譲する事には積極的だけど、
死後の安心や深刻な墓地不足には無関心で無頓着。
一般的にお墓が近い住宅街はイメージから今までは嫌われてきたけど、あえて逆転の発想で
お墓と宅地をセットで買える安心感を売る「永住」住宅街があればいい。
居住区とは歩いていける範囲内に広い公園を挟んで綺麗で整備された住民用の墓地があるというイメージ。

[523: 匿名さん]

山手台の仲介土地の売出相場が、だいぶ下がって（5～6年前ぐらいの水準に戻って）きましたね。

宝塚市山手台西２丁目11-7
http://www.livable.co.jp/kounyu/t/detail/C02098009/
北西角地　242.60㎡　2,780万円（坪単価37.8万円）

山手台西２丁目は駅にも歩けて山手台で一番造成にお金をかけている（バブルで）メイン街区なので、
今後のより不便な山手台北部の新規分譲でこの水準より割高な坪単価を設定するのは難しいのでは・・・。
そう思わざるを得ませんね。

[524: ご近所さん]

山本駅の高架下から宝塚長尾線へ通じる南北の道の週末などに
しばしば発生する渋滞をなんとかしないと、山手台の今後の
売れ行きや資産価値に深刻な影響を与えかねないですね。
あそこが対策されず今のままで新名神の宝塚スマートICができたら、
それこそやばくなるかも。

[525: 住まいに詳しい人]

山手台は、高級住宅街として売り出そうとして、バブルで母体の銀行が破綻して行き詰まり失敗した所。
ただ、直接の原因はバブル崩壊、銀行破綻にあるものの、造成計画にもそもそも問題があった。
山手台に多いのはハウスメーカーの平均的注文住宅～少し大きめの家で、いわゆる豪邸は殆どない。
もし高級住宅街的なものをデベロッパーが望んでいるのであれば、最初のきっかけと土地の広さが重要。
平均敷地を広くとり馬鹿馬鹿しいまでの豪邸モデルハウス兼分譲住宅を2～3軒建てれば、あとは心理的にそれと同じクラスの家しか建てられないような状況になり、自然にその時代時代の成金が集まってきて高級住宅街になる。
今のご時世にあれだけ利便性が低く山の中腹で坂もあり不便で駅から遠い立地で、それでも住みたいと思わせるには教科書的なニュータウンやありきたりな分譲計画じゃ駄目だし、これから大量に住宅が余りだすので完売はきわめて困難になる。

宝塚市内の現在売出中の豪邸

ゆずり葉台
http://www.sumai1.com/search/detail/bid=307957
寿楽荘
http://www.century21.jp/kodate/M1120090/index/PropId/080052-2196
武庫山1丁目
http://kodate.home4u.jp/detail.html?id=418500&tab=1
中山台1丁目
http://www.century21.jp/kodate/M1120090/index/Z/k/PropId/080052-2244
中山桜台4丁目
http://app.f.m-cocolog.jp/t/typecast/1083676/1106431/54814101
http://nisinomiyafudousan.cocolog-nifty.com/blog/2009/09/post-0533.htm...
中山桜台7丁目
http://www.inakanet.jp/cgi-bin/database/database.cgi?cmd=dp&num=12...

[526: 匿名さん]

少子高齢化と都心回帰の今の時代、「バス便エリア」や「坂道」や「生活利便性の低さ」は大きなマイナス要素。

そんなもともと一般的には支持されないマイナス要素を満たすニッチな立地で万人受けを狙ったら本末転倒。

このような不利な立地では、9人に嫌われようとも、1人の熱狂的なファンを生むような強烈な唯一無二の特徴を

押し出した（やりすぎ感のある）住宅街を作った方が、優等生的な無難な住宅街を計画するよりも成功する。

[527: 匿名はん]

いわゆる本格的な高級住宅街ってのは、商売で一発当てた層、
資産や事業や利権を先代から相続した層、パチンコやサラ金、風俗、
芸能・スポーツ・興行など普通じゃない生業の層が多い街。
一言で言えば、給与所得者がまず住めない町。
初期の山手台の場合そういう本格的な高級住宅街を目指したのではなく、
アッパーミドル向けの高級感を演出したニュータウン、つまり一般の
給与所得者は手が出ないけど、高給取りの給与所得者（エリートサラリーマン等）
ならなんとか頭金とあわせてローンを組んで家を買える街を目指したのだと思います。
まぁものの見事に失敗して10年持たずに一旦ストップしましたが・・・

[528: 競売速報]

神戸地方裁判所尼崎支部／開札結果一覧

平成21年（ケ）第30039号
宝塚市山手台西二丁目７番１２
http://981.jp/r129311.html
土地面積：251.6㎡　建物面積：191.23㎡

売却基準価額(円)：2864.1万円
売却価額(円)：3889万円
開札結果：売却
入札者数：9人
落札者：法人

築10年の上物（58坪）の価値を1800万とすると、土地は76坪で2000万強

[529: 匿名さん]

業者が転売目的で落札したから、暫くしたら5000万円ぐらいで仲介物件に登場でしょうな・・・

しかしこれ、建てた時は土地＋建物で1億ぐらいしたんでしょうなぁ。
やはりバス便エリアの土地は本質的に資産価値には期待できないし価値凋落は悲惨としかいいようがない。

[530: 購入経験者さん]

山手台の唯一にして最大の売りは眺望。
よって区画割りはもっと眺望を重視するべき。
ttp://www.satukiyama.com/
（五月山）
ttp://carview-img02.bmcdn.jp/minkara/spot/000/000/392/096/392096/392096.jpg
（箕面山荘）
↑これクラスの眺望が大半の区画（自宅2階）から臨める区画割りにすれば、利便性が極端に悪くても売れる。
近所の公園から見えるとかじゃ駄目、自宅から見えなければ意味が無い。

[531: 住まいに詳しい人]

土地１００坪以上（法面を含まない）で眺望有りってのは、関西の成金の多くがよく希望する典型的条件だから、これを満たせば、価格次第ではバス便エリアでも結構売れるかもね。

[532: マンコミュファンさん]

＞土地１００坪以上（法面を含まない）で眺望有りってのは、関西の成金の多くがよく希望する典型的条件

西宮の甲山周辺の山の中腹斜面、苦楽園の標高150m以上エリア～甲陽園目神山にかけても
異常に不便なのに、その層に一定の需要ありますな。
もちろんこれは最寄駅の駅近低層閑静なエリアより大幅に土地の値段が安い（半額～三分の一）からなんですが。
土地が割安で、敷地が広くて、大阪平野を一望する眺望があれば、不便でも許容するという考え。
もっとも高齢になると、生活に支障をきたし逃げ出しているケースが多いです。

[533: 匿名はん]

山手台の隣の中山台（桜台、五月台、中山台）も、
大阪平野一望の眺めがあって広さもある土地は
関西では新興の成金に売れるからと、開発当時
そういう区画を結構用意したようです。
実際、売れたようです。
ニュータウンなのに豪邸が所々に見られるのは、
（たぶん合計150軒ぐらいある）その為です。

[534: ご近所さん]

山手台西2丁目の売土地数区画、建てやすい整形地240～250㎡で2700万円台なのになかなか売れませんね。
やはりこれが山手台の限界であり、等身大の立地的評価なのか。

[535: サラリーマンさん]

土地60坪の建売と、土地300㎡以上の宅地分譲だけに絞ったほうがええんちゃうかな。
建売8割、土地2割ぐらいで。
注文住宅顧客層のボリュームゾーン向け建売と、小金持ち向けの大きめ土地だけに専念。
それにしてもジオタワー宝塚も山手台も広告費かけすぎですわ。
毎週のようにカラーの豪華な新聞広告が・・・。
まぁこのご時世でも売らないと先に進めないですから、大変な商売ですな・・・。

[536: 住まいに詳しい人]

日本の住宅着工数、十年後には65万戸を切る。
http://www.murc.jp/report_pdf/20091009_152438_0795411.pdf　　
の14ページ。8ページには空き家のデータ、去年は13％。
老人による搾取と若者いじめで、第二次ベービーブーム世代以降が家を
購入する能力が無くなっている。
今後は建替え需要ぐらいしか見込めない。土地からの分譲はもう売れない。
世帯数はあと6年でピークを迎え減少に転じる。家が余り空家率が20%の時代に。
一般的なニュータウン型のビジネスモデルは既に破綻。