阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[22: 匿名]

第四期分譲地は完売ということで
今は以前から売出していて売れていない土地だけ
先着順で分譲しているようです。
残りの区画の販売はハウスメーカーにおろしての販売のようですが
それはいつごろなのでしょうかね？

[23: 匿名]

今先着順の土地は崖淵であったり土地の形が正方形でなく
広いなど満足のいかない点もありますが・・・。
次は山手台の北部方面が開拓されそうですね。
いつになるかわかりませんが・・・。

[24: 匿名さん]

山手台は、阪神間最後の大規模山の手（南斜面）ニュータウンだと思います。
大阪湾を一望できる1万人規模のニュータウンがこれから実現できる土地は、
阪神間にもう残っていませんからね。坂（眺望）、街並みの美しさ、整然と
整った区画、庭（緑）の無い家や狭小住宅、古い家がまわりに存在しない事
に魅力を感じる人向けですが、クルマは必須でしょうね。


利便性を重視される方にはあまり
向いていないかもしれません。

[25: 20]

>21
確かにそうでした。先着順の分は私には値段と物件がつりあわないような
気がしてわすれてました。

[26: 匿名さん]

山手台の既に建っている家を見ると高級外車率がかなり多いような気がします。

[27: 匿名]

心配なのが病院ですが近くにあるのでしょうか？

[28: 匿名さん]

徒歩で気軽にいける大きな病院は無いと思います。
病院は、自家用車かバスかタクシーを使って宝塚の
平地部へいう事になるでしょうね。
クルマなら遠くありませんよ。せいぜい10〜15分ぐらいかと。

[29: 匿名さん]

補足。小さい病院や個人医院なら近くにも点在しています。

[30: 匿名]

歩いていける病院とは中山五月台の方でしょうか？

[31: 匿名さん]

山本駅の近くだと思います。あと山手台にはお医者さんがたくさん住んでいます。
そういう所なので、これから人が増えるにつれて開業医（個人医院）がけっこうできるかもしれませんね。

[32: 匿名さん]

山手台の南部から中山五月台へ徒歩でいくのは、散歩好きの方なら別ですが
普通の人はけっこうしんどいと思います。

距離的には近いですし
http://map.livedoor.com/map/scroll?MAP=E135.22.34.3N34.49.44.8&ZM=...
このあたりの谷に橋があれば簡単に行き来できるのですが、現時点では一番上のみつながっているので
簡単には徒歩で行き来できません。

[33: 匿名]

今売り出している阪急不動産さんの土地を
ハウスメーカーに引渡しで売り出すそうですが
売り出されたらお気づきの方教えてください。
どのメーカーかわかればメーカーさんに教えてもらうのですが・・・
積水でしょうかね。

[34: 匿名さん]

ニュータウンの雰囲気が嫌いな人は、近くに平井山荘という所があります。
結構金持ちが多く住んでいます。

[35: 匿名さん]

これから分譲される山手台の上のほう（駅から歩く気がうせる地域）は建蔽率３０％、容積率８０％まで
下げて敷地を広くしつつ坪単価を40万ぐらいまで安くして緑豊かな邸宅地にすることを提案します。

[36: 匿名さん]

[37: サンポール]

建蔽率30%は流石に厳しいというかないんじゃないかな。
街並みの見栄えは50%より良くなるけどね。
建蔽率40%容積80%縛りの平均100坪以上ならありえるかも。
といっても5000万ぐらいにはなるでしょうね。

[38: 匿名さん]

宝塚には風致地区がない。
自然と共生する住宅都市を謳っていながら、これはちょっとなさけない。
周辺の西宮、池田、伊丹、芦屋にはあるのに。

[40: 購入検討中さん]

駅から日常的に歩けるのは前回の山手台東までが限界ですよね。
39さん次回の分譲予定地は前回と比べて坪単価はどうでしたか？
歩けなくなるぶん、駅からの距離が遠くなればちゃんと価格に反映して
安くする（あるいは同じ値段なら遠くなるにしたがい広くする）べきだと
思いますが…

病院はちょっとわかりません。お役に立てず申し訳ないです。

[41: 匿名]

今回の分譲地はだいたいですが、

63坪　3700万円だい
60坪　3400万円だい
60坪　3400万円だい
61坪　4000万円だい
70坪　4100万円だい
65坪　3700万円だい
69坪　3900万円だい
81坪　4500万円だい
101坪　5300万円だい
102坪　5100万円だい

以上となっていました。

2か月ごとに分譲するようで
全部で84区画？売られるようです。
ほとんどが60坪から70・80が多く
330坪くらいのものもありました。
ほとんどが駐車場が掘り込み式になっていました。

[42: 匿名さん]

ご回答ありがとうございます。
やはりなかなか強気の値段をつけていますね。
小出しにすることでプレミア感を演出し、営業力で
売り切るつもりでしょうか。。。

[43: いつか買いたいさん]

かなりの高額物件ですがどのような方が購入されるのでしょうか。
普通のサラリーマンでは購入後、近所づきあいが大変そうですが。

[44: 匿名はん]

43さん

幸福銀行が倒産する前（10年ぐらい前かな？）に分譲したぶんは
一流企業役員や上級管理職、医者や歯科医、個人事業主が多いと
聞いたことがあります。
わりと小さい子供や若い主婦や学生も見かけますので、高齢者が
特に多いという感じはしないですね。

[45: 匿名はん]

>>43
330坪は論外として、土地、建物、外構で6000万から8000万というとこ
ろでしょうか。
今はローン金利が低いので、年収が1500万クラスなら買えるでしょう。

[46: 近所をよく知る人]

駅からあれだけ遠くてきつい坂で100坪5000万は高いですね。
200㎡以下に分筆禁止にして60坪3000万、100坪4500万、150坪6000万ほどに
設定するべきでしょう。

[47: 匿名さん]

眺望がいいといっても高圧線や鉄塔も景色に必ず入り込んでいるし、
長尾山トンネル方向にぬける車で交通量が多くて必ずしも
閑静とは言えないしね。確かに街並みは綺麗だけど、それらの
ネガティブ要素も考慮して適性価格を考えるともう少し安くするべき。

[48: 山本太郎]

山手台の幹線道路より東の大部分地域は土石流危険地域になっています。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/hzmap_k/pdf/takaraduka6.pdf

阪急さんは山手台が、土砂災害の指定地域になっている事を隠さず
どういう対策をして造成しているのかちゃんと説明して
販売するべきでしょうね。強気の値段も下げたほうがいいかと。
実際に土砂災害で死ぬかどうかはともかく、指定区域にプレミア価格を
出すのは馬鹿げているというのが一般人の感覚でしょう。

[49: マンコミュファンさん]

次回の分譲地は、高圧線が見えているというより高圧線＆鉄塔の至近距離。
これは健康被害云々は別にしても、大きなマイナス要因。
火葬場、＊＊＊事務所、ラブホテル、層化＆＊＊＊＊関連施設、ゴミ焼却炉と
同じく高圧線や鉄塔が200メートル以内にあるという事は、不動産の資産価値を
露骨かつ明確に下げる要因です。
環境に厳しい諸外国では高圧線から100〜200メートル以内には、病院や学校の
建設を認めていないケース（例え測定値が2ミリガウス以下であっても）
もあるぐらいですからね。
まぁ山手台中学校にはもろに高圧線が通っていますが。。。

[50: 土地勘無しさん]

４８さんのお話で驚きました。

土石流危険地域が幹線道路より東というと
山手台東は全部そうだと思うのですが。

以前は地盤は固いから地震にも強くて阪神大震災でも
被害はなかったと聞いたのですが、
山手台西のことだったのでしょうか・・・。

[51: 物件比較中さん]

この間土地見学会に行ってきました。

今回の分譲地ではなく
次回以降売り出しの84区画の中には
建売もあるようです。

阪神住宅。
てっきり積水さんかと思っていましたが・・・。
大阪ガスの家とも提携しているようで
大阪ガスの資料もたくさんもらってきました。

阪急と阪神が合併して
住宅部門ができたからだと思いますが、
阪神住宅や大阪ガスで家を建てれば
土地が高くても
建物が安いぶん安く建つのでしょうか。

大手ハウスメーカーよりは安いでしょうが。

[52: 物件比較中さん]

土砂災害危険地域って本当ですが。
私も驚きました。

高圧電線はわかっていたのですが・・・。

[53: 匿名はん]

阪神淡路大震災のときに殆ど揺れず、被害が少なかったのは本当です。
でもこれはあの時の地震においては震度が小さい地域だったから
被害が少なかったというだけの事であって、将来の土砂災害のリスクとは
あまりというか全く関係ないです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01020112000000-chiikibous...
H9年の大雨ではおとなりの花屋敷（同じ長尾山系）で新築に引っ越してきた
ばかりの一家が土砂崩れで亡くなった事がありました。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/hzmap_k/pdf/takaraduka6.pdf
この図を見ると山手台でも現在既に家がたっている場所は比較的安全ですが、
これから分譲する山手台東の北部のほうは、注意する必要がありますね。

[54: 匿名はん]

少しずつ抽選で煽る販売方法ですが、焦って買わないほうがいいですよ。
今後まだまだ分譲される区画が膨大な数ありますので、強気の販売は続かないでしょう。もう駅から気軽に歩ける工区は残っていません。今日び駅遠は流行りませんから、値引きすると予想します。そもそも駅から歩けない地域と、駅近が同じ値段なんておかしいわけで。

例えば阪急苦楽園口なんかでも駅から歩けるブランド住宅地（菊谷、松ヶ丘）は、坪単価150万ですが、2kmほど山を登った辺鄙なとこ（苦楽園3〜4番町）になると50〜60万ほどにまで下がります。坂の町における地価はそれが当然であり普通の事です。ニュータウンだからといって坂を登った駅遠でも駅近と同じぐらいの値段なんて決まりはありませんからね。皆さん騙されてはいけませんよ！山本の駅近一種低専はだいたい坪75万ぐらいですから、2kmも登らないと行けない場所は眺望があろうがいいとこ坪40万ぐらいが適性価格です。

[55: マンコミュファンさん]

同じ山本駅の阪急線路より北側でダイワハウスが今売り出している
http://www.jj-navi.com/kansai/bukken/060/030/A00/W_000040030968.html
の土地は建築条件付きですが、155平米で3377万円。
坪単価は72万円ですね。駅近徒歩6分でこれぐらいがこの地域の相場です。
山手台東の4-2工区は2kmですが、80m/分で計算すると表記は25分となりますが
きつい登りなので実際はとても無理ですよ。40分ぐらいはかかるでしょうね。
40分登山しないとたどり着けないロケーションでは、当然駅徒歩圏の物件より大幅に安くなるのが通常は当たり前ですが（ｒｙ

[56: ご近所さん]

↑ここは三方角地です。
ダイワハウスは、平均坪単価は62万円でした。
山手台は高すぎます。

http://www3.daiwahouse.co.jp/bunjo/kinki/52900/yamamotoekihigasi/

[57: 匿名さん]

そう。高すぎます。
確かに眺望や街並みは綺麗にしていますし、ビッグスケールの良さは
ありますが、それでもやはり駅からの距離や坂を考慮すると
ふっかけすぎの感は否めません。幹線道路を結構トラックやダンプが
走っていて（トンネルを往来する通過交通）あまり静かじゃないしね。

[58: ご近所さん]

宝塚市の住宅街の利便性と住環境（自然環境）のバランスを独断と
偏見でランキング付けしますと

Ｓ級
雲雀丘、雲雀丘山手、南口、中州、仁川北3丁目、仁川高台
のうち駅徒歩10分圏内の一種低専

Ａ級

千種、宝梅、寿楽荘、中山寺3丁目、売布1〜4丁目、武庫山、御殿山、川面、平井山荘
のうち駅徒歩10分圏内の一種低専

Ｂ級
上記以外の住宅街で一種低専だけど駅から10分以上かかる徒歩圏

Ｃ級
一種低専だけど駅から激遠い徒歩圏外の住宅街

Ｄ級
それ以外

この基準において山手台はＣ級となります。

[59: 切畑]

これから少子化、高齢化の時代において、再びバブル期のような
どこでも土地が上がるという事はありえません。

関西で住宅地として資産価値が約束されているのは、大阪の都心から
20km以内の場所で尚且つ駅から高齢者でも楽に歩ける（坂がきつくない）
所のみ。駅から遠い不便な場所は、まだまだ地価下落する可能性が高いですよ。
ましてやバスやマイカーを使わないと駅にも買い物にも出れない山の
上の住宅地はまだまだ下がるでしょう。

最寄駅にクルマやバスで出るだけでも往復数百円かかる（kmあたりの
移動コストで自家用車もバスも数十円）場所は、永住となるとそれだけ
余分にコストと時間がかかるからこそ、それが土地の価格に反映されて
安くなる（通常）のです。
大規模な新興住宅団地では、街並みの体裁を整えて駅から離れた区画でも
高く売らんとする傾向が見られますが、これには注意したほうが良いでしょう。

阪急は今でも「うちはブランドだ」「買ってくれる人だけ相手にすればいい」
と自惚れているようですがね。

[60: 匿名さん]

私も行きましたが、販売員も「高くてごめんなさい」って感じだったので、値付けやりすぎてると感じてたのでしょうね。

[61: 匿名はん]

阪急六甲から２ｋｍほど登った山手にも、大月台という夜景や眺望や街並み
の綺麗な新興住宅地があります。
http://www.jj-navi.com/kansai/bukken/060/030/A00/W_000040031225.html
ここは現在の分譲価格は＠５０万円ほどなんですが、
駅に近い篠原本町や赤松町などの閑静な一等地は＠１２０〜万円ほどですので
坪単価はだいたい４割といった所です。

普通はこんなもんですよ。いくら眺望や街並みが綺麗でも、坂を２ｋｍも
登った所が駅近と殆ど同じ値段なんてありえません！
しかも山手台は、グループ会社への不正融資事件で社長が逮捕された幸福銀行（経営破綻後、吸収され現在の関西アーバン銀行）関係が手かげていたという
暗い過去を背負っています。安売りする理由はあっても、わざわざプレミアムを付けて高くうるような要素は全く無いです（笑）

ラビスタだって昔は、６０００万〜１億超えでしたが、今は２０００万〜とかでしょう。眺望やら街路樹やら公園やら歩道やら街並みやらの価値なんてそんなもんですよ。

[62: ビギナーさん]

悪い点

・駅からめちゃくちゃ遠い上に坂道
・高圧線が近い
・防災マップで危険区域に設定されており、土砂災害のリスクがゼロではない
・徒歩で気軽にいける買い物施設がコンビニのアズナスしかない（工区によってはここすらかなりしんどい）
・ダンプやバスや中山台や北部地域（西谷、川西、猪名川）からの自家用車が幹線道路を通過しまくるので言うほど静かじゃない
・週末の夜は珍走団や夜景を見に来る若者やカーセッ○スをしにくる若者で大盛況（日によっては滅茶苦茶ウルサイ）
・週末の日中は渋滞しまくる

良い点
・街並みが綺麗
・公園が多い
・山に囲まれているので緑が多い
・眺望や風通しが良い

[63: 近所をよく知る人]

もともとタダ同然の価値しかなかった山深い所を造成した宅地ですからね。
バブル期造成の損分を取り返す為に、見栄えだけはよくして無知な人々に
抽選小出し商法で可能な限り限界まで高くして売る分譲計画でしょう。
しかし馬鹿な消費者は減っていますし、今は駅近が当たり前の時代ですから
山の上でこんな価格でうまくいくとは思えません。

[64: 匿名さん]

http://tyousakai.hp.infoseek.co.jp/koufuku-BK.htm

　幸和不動産の破綻で頓挫していた共同事業者の阪急不動産は山手台ニュータウン（兵庫県宝塚市）での宅地開発を再開する。旧幸福銀行グループの経営破たんで開発が頓挫していたが、相手方の持ち分を買い取り、このほど地元自治体と再開に向けた協議を始めた。阪急では２００６年３月期中の宅地分譲再開を目指して今夏にも事業に着手したい考えだ。

　阪急宝塚線山本駅北側の丘陵地にある山手台ニュータウンは、１９８６年から阪急不動産など阪急電鉄グループと旧幸福銀行グループの幸和不動産が共同で開発を始めた。約188ヘクタールに戸建て集合住宅合わせて３２００戸強を造成する計画だった。 しかし、６００戸程度の分譲が進んだ９９年８月、幸福銀行の経営破たんに伴い幸和不動産が破産宣告を受け事業は中断。計画地は阪急と幸和不動産の共有で、それぞれの所有地を明確に区分できなかったため、約１２０haの未造成地は放置されていた。

[65: 匿名さん]

販売員の方も「我々も値段を見てびっくりした」といってました。

[66: 購入検討中さん]

はっきりと
「駅からこんだけ離れてて坂でこの坪単価はアリエンワ」
といってやりましょう。
ここは人気があって売れてるとか抽選必至とか色々あの手この手で
セールストークとハッタリをかましてくるだろうが惑わされてはいけません。

[67: 匿名はん]

値段が納得できなければ買わなければ良いだけです。
高い、高いと言ってる方々は、安ければ買いたいと思っている人たち
なんでしょうね。

世間には、逆に値段が安ければ買わないという人もいます。

[68: 匿名はん]

そういう態度だから、分譲には苦戦するでしょうね。
しょせん営業マンなんてたいしたことないリーマンなのに、うちは大手で
富裕層の方々の顧客が云々なんだのと虎の威を借る狐が多いでしょう。
無能リーマンの分際でｗ
高いというのは金額ではなく、坪単価ですよ。
ローン組まずに1億キャッシュで家に使える人間でも、山手台の北部地区が
坪60万とか70万だったら「アホか」と鼻で笑うでしょう。相場知っていれば。
雲雀丘から清荒神（川面）までの阪急宝塚線の長尾山系山手地区は、駅に
近くて（8分以内）閑静で交通量が少なくて坂がきつくないところで上限が
今の相場で80〜90万円、徒歩20分以上も登るような僻地は〜40万台ぐらいまで
落ちるのが常識ですよ。

[69: 匿名はん]

ちなみに雲雀丘花屋敷から2kmも登ると、宝塚造形芸術大学や長尾台も
軽く超えて万願寺、ふじガ丘の入口まで行けますよ（笑）
山手台の真ん中より上の分譲地というのは、本来それぐらい辺鄙で
資産価値が見込めない場所なのです。
山本は丘というより山に挟まれた谷間でブランド的には雲雀丘に
全く及ばないのに、こんな強気な値段設定でも釣れると思っているようでは
決定権を持った責任者が馬鹿という事でしょう。

[70: 匿名はん]

営業マンは、買えない人には売りませんよ。
高級住宅街は最初から高級住宅街では無く、高くても買える人達が
買うから高級住宅街になるのです。

土地の価格は駅に近い、便利、坂がきつく無いというだけで決まる
ものでは無いです。その土地を売る人と買う人の間で値段がつきます。
相場というのは近隣の取引価格になります。

山手台を高級住宅街と呼べるものにするには、土地の広さと坪単価
を高くする必要があるのです。

[71: マンコミュファンさん]

松下興産は北六甲台でそれと同じ事をやって大失敗したんだよねｗ
今は坂道や駅遠は全くトレンドやニーズとは掛け離れた忌み嫌われる要素。
うまくいくわけがない。
まぁ怒涛の広告、コマーシャルと小出し作戦で洗脳できるか見物ですな。

[72: 近所をよく知る人]

茨木市にも山手台という所があって、バブル期には高級住宅地として
持て囃され一億円超えの物権もかつては多く販売されたのですが、
今は土地は悲惨な値段に落ち込んでいます。
宝塚の山手台と開発規模もロケーションも大阪からの距離もまるで
そっくりな所ですよ。昔より無知な消費者は減っていますから、
イメージ広告と外面だけ整える方法では早い段階で無理が生じて
限界を迎えるでしょう。。。

[73: 匿名はん]

>>72
同じ茨木市の彩都はどうなん？
坪単価55万から60万で、土地55坪、建物35坪、外構込みで5500万から
売ってるよ。
高級住宅街っていうイメージでは無いけれど。

山手台も高級住宅街で無くてもいいじゃん。

[74: 匿名はん]

＞山手台を高級住宅街と呼べるものにするには、土地の広さと坪単価
＞を高くする必要があるのです。

３０００万台から土地が買えて建売まで予定されている新興住宅地ごときが
いつから高級住宅街になったんだ？
「高級住宅街」って随分敷居が低くなったんだね（笑）
彩都もさっそく高級住宅街入りしているのかな？

あんたもいってるように高級かどうかは確かに価格とは関係あるよ。
坪単価は関係ない。ビバリーヒルズなんて日本の地方都市郊外より坪単価は
安いからな。山手台でも区画平均１５０〜２００坪で分筆禁止にして
６０００〜７０００万とかで売れば、その街区は高級住宅地と呼べるだろう。
なぜならグロスが大きくて貧乏人が買えない（ローンが組めない）価格帯となるから。逆に家と建物あわせて６０００万程度で建てられるようにする為に、
６０坪３６００万円等で販売されたら、上記より坪単価が高くとも高級でもなんでもない。ただの坪単価ボッタクリで庶民的な価格の住宅地。

[75: 匿名はん]

>>73
彩都は評価が難しい。
モノレールを駅として扱うと楽に徒歩でいける宅地も多いから、そこに
関しては利便性が良いともとれる。
それと人口5万人が埋まって中に色々商業施設や生活施設が出来たら、
通勤者はともかく家族は彩都内である程度生活が簡潔する利便性が
えられる可能性があるからな。
一方で地理的に見れば、茨木市山手台よりもっと奥で辺鄙な場所と
捉えるむきもある。
まぁでも彩都もデベの根付けは酷いね。

[76: 匿名はん]

http://www.mitsuihome-west.com/takuchi/fudosan/97.html

これ三井ホームの建築条件付きだけど坪単価50万で何ヶ月も前から
ずっと出てるけど全然売れないねｗ　これが世間の評価でしょう。
次に分譲される４−２区はこの山手台中学校がある山手台西より
500メートル以上さらに登ったより不便なところですよ。

[77: 匿名はん]

>相場というのは近隣の取引価格になります。

これ読むと、たぶん中山台ニュータウン（五月台、桜台）の値段を
参考にして阪急不動産は価格を決めたって意味なんだろうけど、それは
かなり痛い勘違いだし相当な無理がある。

中山台ニュータウンは造成時期も関係して、2万人規模の山の上の街しては
破格の生活インフラ（幼稚園、コープこうべ2箇所、ショッピングセンター、
無料ショッピングバス、郵便局、銀行2箇所、郵便局2箇所、飲食店、酒屋、
交番、消防署、図書館分室、コミュニティセンター、医院、テニスコート、
フィットネスクラブetc）
が整備されているので、例外的に駅から死ぬほど遠い山の上でも比較的地価の
高さが維持されているわけで、その価格を山手台に当てはめることはできない。
もし中山台ニュータウンから上記の施設が全て消えたら、地価はまたたくまに
30〜35万程度まで下がるのは明白だよ。

中山台ニュータウンは、通勤している世帯主以外は贅沢を言わなければ
1週間下界に全く降りなくても生存が可能な住宅地。言い換えれば高齢者が
クルマの運転ができなくなってもなんとか生活ができる。
一方で山手台は生活インフラが無いので、常日頃から下界との行き来が
必要不可欠な住宅地。クルマの運転ができなくなったら致命的な不便さ。
全くといっていいほど状況が異なる。

[78: 匿名はん]

山手台の幹線道路は、住民の生活道路のみではなく宝塚市の南北の
大動脈になっていますので、四六時中通過交通に使われているというのは
見逃せない事です。当然ですが大型ダンプやトラックも荒々しい運転で
通っています。

最も重要なのは、この通過交通が増える事はあっても減る事はありえないという点です。

第二名神が開通（2019年予定）して宝塚市北部にインターが出来れば、当然
山手台の幹線道路は宝塚インターから南部地域に向かう道路として役目を果たす事になります。北部地域に宅地開発がなされ、北部の道路が整備されると
猪名川町や西谷地区からの交通はますます増える事になります。
南部から第二名神へ向かう交通需要も当然生まれるでしょう。
交通量や渋滞に伴う騒音や排ガスは今どころではなくなる可能性が高いですよ。

永住環境として山手台を検討している方は、じゅうぶん考慮して判断するべきです。現時点でデベロッパーが設定している価格は、これらが反映されているとは到底思えません。

[79: 匿名はん]

阪急が名塩でやってるフォーハンドレッドガーデンズ。
ああいうのこそ山手台でやるべきなのにね。
もうちょい敷地広くして区画数の規模も大きくして。
あるいは山の斜面という天然要塞的な地形を生かした
無人管理可能なセキュリティ重視のゲートコミュニティをつくるとか。

普通駅や商業ゾーンから離れて不便な山手に登ると閑静になるのは常識。
しかし山手台に関しては不便なのに、トンネル関係の交通で山を登っても
あまり閑静ではない。なにかオリジナリティや付加価値が必要。

[80: sage]

近隣の住宅地はいまちょっと強気の値段つけている売主が多いだけで
少し前の実際の取引価格はこんなもんですよ（平成16年2月11日の相場）
http://www5b.biglobe.ne.jp/~ho-mu/ho-mu.htm

中山台1丁目
４１５０万円
484.00
240.56
５４年７月
空家
木造

桜台７丁目
４２００万円
402.44
310.41
６０年１２月
空家
木造

桜台７丁目
５２９０万円
592.95
138.26
３年４月
空家
木造

桜台７丁目
５３００万円
509.58
202.75
６１年６月
居住
木造

五月台１丁目
４４００万円
660.70
22.0万円
公道東6.0ｍ
一低

桜台７丁目
４4８０万円
451.28
32.8万円
一低

中山台1丁目
５５００万円
659.00
27.6万円
公道西5.ｍ
一低

山手台の坪単価設定はア○でしょう。いいとこ150坪5000〜6000万程度が適性上限。
相場に無知な庶民を見た目と営業トークで釣る作戦。

[81: 大手企業サラリーマンさん]

日本一のブランド六麓荘だって、芦屋の住宅地の一等地（大原町）と比べると
地価は半値以下だよね。JR芦屋駅徒歩30分以上の坂の上なんだからそれが当たり前。

山本の駅近と変わらない値段で山手台を売ろうとする阪急は非常識、強欲という他ない。買う人がいる値段が適性価格とか抜かしているが勘違いもいいとこ。
そうやってバブルの時にデベが高値で売りつけた土地が下落しているでしょうが。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32346/res/45-45

ここに書いている人がいるけど、山本は住宅地として特別にブランドがある所ではありませんよ。植木産業の町で谷間の立地で、南側に被差別【人種差別的表現を含む可能性がございます。このメッセージをご覧になられた方は恐れ入りますが、削除依頼板までご報告をお願いいたします。管理人】もあったところですし周辺の駅より相場が高くなる理由や根拠はありません。

[82: 匿名はん]

http://www.toshohouse.co.jp/yamamoto/detail/sale_tochi.php?RibNo=1H670...

東南角地が坪＠50でも全く売れないのに、アホな値段を付ける
強欲なアホ売主の図。この坪単価で売れると本気で妄想しているんだろうかｗ

[83: 匿名はん]

山手台は時代のニーズに合わなくなっているのではないでしょうか？
今時駅から遠くてアズナスしかない山の中腹を平地と同じ値段で買う
物好きはそんなにいません。
造成途中の未分譲宅地を最後まで予定通り販売するのは無理でしょう。
ちゃんと植林して自然に帰してほしいものです。
宝塚市もきちんと阪急さんに固定資産税課税して！

[84: 匿名はん]

>>70
＞土地の価格は駅に近い、便利、坂がきつく無いというだけで決まる
＞ものでは無いです。

日本の大都市圏ベットタウンで、駅近の閑静な一種低層住宅地に対して
同じ駅から1.5〜3kmも山を登らないと辿り付けない不便なエリアでも
殆ど坪単価が落ちないという例があったら教えて。
日本全国探しても一箇所も無いでしょそんなとこｗ

[85: 匿名はん]

「駅近」住宅地の上昇際立つ…国税庁が路線価公表
http://osaka.yomiuri.co.jp/news/20070801p202.htm

さらに「都心回帰」が、「駅近人気」に拍車をかけている。
不動産経済研究所大阪事務所は「少子高齢化で、かつて人気があった郊外の広い家より、通院や買い物に便利な駅に近い場所の需要がますます高まっている」と指摘する。
その傾向は、新駅周辺で顕著だ。
JRさくら夙川駅(兵庫県西宮市)近くは3月の開業前の評価にもかかわらず11%上がり、昨年開通の近鉄けいはんな線・白庭台駅(奈良県生駒市)付近は12%上昇した。

[86: 匿名はん]

高齢化を迎えるこれからは、ますます駅近の人気は高まっていくでしょうね。

山手台に関しては、ひとつアドバイスすると渋滞の問題を甘くみないほうがいいですよ。

週末は大阪平野から北部にゴルフやらレジャーやらに行く客や帰って来る客やらで、山手台の幹線道路や旧176近辺はごった返しています。

車がありさえすれば生活は便利と考えるのは間違っています。
山手台でも駅から10分以内に歩ける所（ジオグランデができるあたりとか）はマシですが、歩けない場所は悲惨ですよ。

人間いつまでも車が使えるわけではありませんしね。

渋滞や排ガスをさらに悪化させる可能性がある新名神の動向も注意されたほうが良いでしょう。渋滞対策については、阪急不動産さんにしつこいぐらいよく確認されたほうがいいと思いますよ。

それと山本は平地にこれからもマンションや宅地はどんどん増えるでしょうね。
植木畑の住宅化はまだまだ進むでしょう。
そういう意味で、山の上の住宅地である山手台は資産価値は低い（下がる恐れが高い）と言わざるをえません。
眺望や夜景よりも、生活が便利かどうかのほうが評価にあたって遥かに重要な時代なのですよ。

[87: 匿名さん]

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/voices/
第二名神高速道路
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/voices/CGI/voiweb.exe?ACT=100&...,3&KGTP=1,2,3&SKEY1=%91%E6%93%F1%96%BC%90%5F%8D%82%91%AC%93%B9%98H&SFIELD1=HTGN&SSPLIT1=+%2B%2F%21%28%29-&SORT=0

[88: 匿名さん]

山手台は焦って買っては駄目な分譲地ですね。
はやくしないと良い所は無くなりますよといったセールストークに
騙されてはいけません。デベロッパーは、どうにかして大量の土地を
可能な限り高く売る方法を考えているわけですから、鵜呑みにすると
馬鹿を見ます。

バブルのつけで破綻して売れなくなって放置していた宅地であり
まだまだ腐るほど造成中の区画が残っていますから、全工区が
出揃ってからでも遅くないでしょう。
その時に適性価格に正さざるをえなくなる可能性が高いと言えます。
供給が需要を上回る土地余り状態となり、買い手市場になりますからね。
デベロッパーはそれを恐れているがゆえ、抽選などの演出を行いまるで
人気があり競争率の高い希少土地（実際には膨大な分譲予定地が余り
まくっている）であるかのように見せ、錯覚を起こした消費者に超強気な
値段が妥当であるように思わせているのです。

結論から言うと暫くは静観するのが賢い方法です。
地価下落が止まり反転したというのは、あくまで利便性に優れた大都市圏の
駅近の立地の事であり、山を切り開いたニュータウンやバス便の類はまだまだ
下げ止まらないでしょうからね。

[89: 物件比較中さん]

このあたりは、しばらく様子を見た方がよいというご意見が多い中、
我が家の子供や親の年齢を考えるとそろそろ購入時期かと思って検討しています。
駅から遠く商店もないのはネックなのですが、通勤通学に便利な場所ではないかと思っています。
兵庫県のニュータウンの中ではどのあたりが検討地域かご意見あれば
投稿お願いします。

[90: 匿名はん]

>89
たしかにね。販売員の方が言うには10年くらいかけて売っていくと
言っていました。確かにそのころには安くなってるかもしれませんが、
その頃まで待てないので私は別の場所を探そうと思っています。

[91: 匿名はん]

>>89
ニュータウンを希望されるというのは、自分とだいたい同じ時期に
引っ越してきてこれから小学校に入学する世帯が多い（先住民が少ない）
ところに住みたいという意味でしょうか？

それでしたら70〜80年代に分譲された「古いニュータウン」は対象外
になりますね。

現在分譲中（分譲予定）の大阪都市圏大規模ニュータウンは、平野の中にある郊外住宅地かかつてのニュータウンよりさらに外れたド郊外になってしまいますよ。
西宮名塩バス圏、神戸市北区の神鉄沿線、能勢電沿線（川西市、猪名川町）
三田、彩都、箕面森町あたりでしょうか。しかしこれらの場所は
あまりお奨めしません。とにかく都心へのコストがかかりすぎます。
交通費の出る通勤者は良いかもしれませんが、家族はね…

個人的には前から住んでいる人が結構いる場所でも別に良いと思いますけどね。

[92: 匿名はん]

http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,135.385723&spn=0.01705,0.028925&z=15

この画像を見ると、ふじガ丘とだいたい同じようなロケーションだとわかりますね。長尾山系の山中に位置しています。因みにふじガ丘は100坪3000万円ほどです。下界に下りないと生活できないのは同じ。

山手台とふじガ丘の間にあるあたりは数年おきに山火事が発生して燃えていますので、山火事のリスクもあまり甘く見ないことですね。
ここの山は本当にしょっちゅう燃えていますので、山火事なんて人事なんて思わないほうが懸命です。

[93: 周辺住民さん]

http://www.hisaisha.net/archive/1996/08_28.html

これが山手台という立地の現実です。
不人気ナンバーワンの宝塚切畑（新築）0.1倍というのは
言うまでもなく山手台北公園の西側にある県営住宅（復興住宅）の事です。

大金出してローンを組んで家を建てて住んでいる人は、後悔したくない
思いもあったり、自分の選択や買値は正しかったと思いたいので、なかなか
本音は言えないものですが、止むを得ず山手台（差別化の為にいやらしくも
県営住宅のところだけピンポイントで住所、地名は切畑になっていますが
実際の場所はもろに山手台です）に住む事になった人々の意見は以下の
ようなものです。山手台は不人気（賃貸募集の場合、最低倍率を記録）
かつ、住んでいる人達の
評判もかなり悪いというロケーションを、無理やりデベがブランド商法と
広告戦略でありえない値段で売っているという事がよくわかります。

http://j-expert.com/sir/05/01/01.17_2.html
【宝塚県営住宅からは不満がいっぱい】
＊不便な所に転居して仕事が全く見つかりません。早く就職したい。
＊30年余り住んでいた場所から離れて７年が経ち、長い気がする。以前だと一歩外に出ると顔見知りばかり、買い物も生活圏だったが、今は苦痛である。
＊知り合いがみな神戸なので、こちらのこと、よく分からない。
＊交通機関をもう少し、例えば、バス停を近くするとか、今のままでは、だんだん高齢になりまして、又病人で
は歩行がつらいときもある、ついタクシーを利用したくなり、買い物にしても、帰りは重くなり、住宅内のどこかに県住専用のバスでも通していただければといつも願っております。お年寄りの希望でもあると思います。とにかく山本駅まで行くのが苦痛に思います。年寄り一人一人が書でも書いて、阪急バス様でもお願いしたい気持ちです。
＊精神的フォロー。健康面の癒しの面で、みどりを多造園関係、花壇等も必要。
＊住宅からバス停までが坂で身体的問題が大きい。今後高齢化につれ外出が困難になり、孤立となる。不便な場所内を通る小型バスの運用が欲しい。駅構内もエレベーター施設が進みありがたいことですが、駅までが困難。交通費がかかり、通院にも大変。
＊今の団地には、独居の年配の方が多く、駅も遠いので、バス停がもう少し近くにあったり、ボランティアで病院の送迎とかやってほしい。一定の条件の方しかヘルパーとか利用できないのも大変そうです。お買い物とか、日常で大変な事が多すぎる。建物もゆがみやヒビとか築10年であまりにも多いので、一度しっかりと点検してほしい。淡路島とか台風で大変だったところの方も、老人だけの御住まいの方にもう少しちゃんと細かく対応してあげてください。私たちも沢山助けて頂きました。何よりも落ち着ける場が見つけてあげれたら復興の始まりだと思います。宜しくおねがいします。
［特に、切畑県営（阪急山本駅の北方）は、あまりにも生活に不便である。］

[94: マンコミュファンさん]

震災で被災されて実際に山手台で生活されている方々の意見は
参考になりますね。変なバイアスがかかっていませんから。
デベロッパーが儲ける為に事業として無理やり山を切り開いた
住宅地に、全ての用事に自家用車を使う事を前提に住まう
というのは、本当はロハスやエコとは程遠い生活なんですよね・・・。
大事なポイントです。

[95: 匿名はん]

山手台を朝の6時台に散歩していると、いつも中山桜台方面から巨大な
白ベントレーが山手台の幹線道路を通って下界に下りていきます。
ああいうのを見ると緑豊かな山の中の住宅地＝ＬＯＨＡＳピープルではないね。
むしろ真逆と言えるかも。休日は平気でゴルフに行くようなオッサンも多いしね。箕面森町を大阪ロハス生活とかいって売るような馬鹿げた矛盾にデベ各社は気付いてほしい。山手台もでかい排気量の車や燃費の悪い外車を複数台所有している人がかなり多いですよ。バス使わないで、マイカー通勤や車で駅まで送り迎い（通勤、私学、幼稚園）の人が多い。緑豊かな住宅地に住まう、緑が好きなんてのはゴミゴミした環境に住みたくないという誰もがもっているエゴであって、スローライフや環境意識の高さでもなんでもないのです。

http://ja.wikipedia.org/wiki/LOHAS
※環境と健康に関心、社会に対する問題意識、自己啓発・精神性の向上に関心が高く、実際の行動に移す人々

[96: ビギナーさん]

現場を見に行ってきました。
四方を高圧線に囲まれていてびっくり！
幹線道路の交通量はかなり多く、あまり閑静な感じはしません。
確かに既存の分譲区はスノッブな雰囲気ですが、土地の
価値が低い場所に無理やり高級テイストな味付けを
している感は否めませんでした。
駅からの距離や社会資本（生活インフラ）のお粗末さを
考慮すると、実質の資産価値は低いのではないかと思います。
過剰供給後にしばらくすると値崩れは必至かな？

[97: 匿名はん]

山手台はこれからCMもお盛んにやっていくようですョ。
本当においしい、これからの資産価値が高い物件はCMや派手な
広告戦略など展開しなくとも、掲示板で盛り上がることも無く
水面下で事を終えます（ジオタワー西宮北口etc）。
わざわざ小出し商法で10年もかけて販売する計画にしてみたり
広告やテレビCMに力を入れたり、とってつけたような高級感を
施したりするのは、もともとその土地が持っているポテンシャルが
低いからに他なりません。
本当にいい土地は、宣伝など必要無くあっという間になくなります。

[98: マンコミュファンさん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47871/
No.02 by 匿名はん　2005/07/18(月) 15:47

阪急電鉄グループはバブル期に仕入れた塩漬けの土地をいっぱい持っています。
処理するには利益いっぱい出さないといけなくて大変なんでしょう。
また、適法に建築するマンションに対してあまりに権利（言いがかりに近い）
を主張するのはいかがなものでしょうか。あんた金が欲しいんだろう。

[99: 匿名さん]

ジオグランデが建つあたりがぎりぎり永住可能＝駅への徒歩が苦にならないラインでしょうか。山手台東の南部もなんとか自家用車が運転が使えなくなっても徒歩で生存可能かな…。山手台東南部の歩ける地区はまぁ坪単価50万ぐらいでも適性だと思いますが、とても歩けない地区も同程度の価格で分譲しようという強欲な販売姿勢はいただけません。

[100: 匿名さん]

ジオグランデが建つあたりがぎりぎり永住可能＝駅への徒歩が苦にならないラインでしょうか。山手台東の南部もなんとか老衰で自家用車の運転が困難になっても徒歩で生存可能かな…。山手台東南部の歩ける地区はまぁ坪単価50万ぐらいで適性だと思いますが、とても歩けない地区も同程度の価格で分譲しようという強欲な販売姿勢はいただけません。

[101: マンコミュファンさん]

西宮に甲陽園目神山町という住宅地がありまして、まさに山の中にある
お屋敷町でいわゆる環境（眺望、空気、自然、雰囲気、街並み、豪邸の数）は
関西でもトップクラスに素晴らしい所なんですが、長年住んでも
出て行かれる高齢者が大変多いです。
いわく「永住するところじゃない」「山の中でいくらなんでも不便すぎる」と。
嫌々住んでいた人々ではないですよ。当初は「こんな素晴らしい所はない」と
喜んで引っ越してきた裕福な方々ですよ。
人間誰でも老います。
山手台も皆さん現役時に買われますから、車があれば山手で生活施設が
なくとも平気平気と楽観視しがちですが、結局それが間違いだと知る事に
なる可能性もありますよ。

[102: 匿名]

全く同感です。
私も大阪に近く通勤通学に便利じゃないかなど思っていましたが、
親に、永住するつもりなら自分の足で歩いて買い物や病院にいけなくては
暮せないと言われ、考え直しました。
阪急沿線大阪に近く、現役時代は交通はなんとでもなる、山の上で緑が多いイメージ、町並がきれい
などいいところも沢山あるのですが・・・

[103: ビギナーさん]

このあたりは、やしゃぶのアレルギーが問題とジオの掲示板に載っていましたが、山手台の戸建てでは問題にはなってないのでしょうか？

[104: 匿名はん]

まとめ

良い点
・公園や植栽が多く緑比率が高い
・絵になる坂の街並み
・夜景や昼間の眺望が良い
・綺麗な小学校や中学校が団地内にあり近い

[105: 続き]

悪い点
・コンビニエンスストアと介護施設しかない
・殆どの街区は駅までは歩けても駅からは歩けない（特に高齢者）
・総合選抜の高校が遠い（運動部の声が聞こえる距離なのに橋が無く遠回り）
・メインストリートが市の南北を結ぶ幹線道路になっており交通量が多く結構うるさい上に大型トラックやダンプの交通もあり小さい子供は危険
・土日祝は長尾山トンネル〜ふもと周辺旧176が醜い渋滞
・何箇所か夜景スポット、カーセッ○ススポットになっておりマナーの悪い若者が夜にやってくる
・珍走団やローリング族もたまにやってきてトンネルや公園で屯している
・東西南北に高圧線と鉄塔がある
・大雨時の土砂災害のリスクがある
・近隣は山火事の名所でリスクがある
・引っ越してきてひどい花粉症になる人が多い（ヤシャブシ）
・モータリゼーション前提の宅地開発であり、あえて車を使わないエコロジーライフは不可能に近い
・団地内の高低差がある上に生活の基板を平野部に頼る為、高齢者や障害者に厳しい反バリアフリーの街づくり
・冬は年に1〜2回ほど路面凍結する事があり、その日は陸の孤島となる

[106: 匿名さん]

>>103
多いですよ。かなり伐採されましたが、まだまだ残っているはず。

[107: 物件比較中さん]

中山桜台や中山五月台の方が住みよいでしょうか？
通勤通学買い物などトータル的に考えて・・・

[108: 周辺住民さん]

通勤・通学
・阪急
　バスで駅までは、山手台の方が早い感じ
　中山は半分は南口行きで時間少し多くかかる
・ＪＲ
　ＪＲの最寄りバス停まで距離がある。
　駅周辺区画整理時にバス停が設置されるらしい。

・買い物　車が基本でしょうか
　コープ周辺の物件なら歩いていける
　無料お買い物バスが１時間に２本が動いている
　山おりたところのマンダイ、ダイエー

トータルで考えて、
　古いけどある程度成熟している中山
　新しく綺麗でこれから発展していきそうな山手台

　　あとは好みの問題かもしれません
　　
　　山手台も少し安ければなぁと思います。
　　チラシで見ていると
　　山手台坪５５万〜６０万（建築条件付）
　　中山４５万〜５０万（建築条件無）
　　です。

[109: 匿名はん]

山手台は不便で団地内にインフラも全く無いなのに割高な設定は、
明らかにバブル塩漬け土地の損を、派手なＣＭバンバン撃って
取り戻そうというガメツイ戦略。
私見ですが、山手台の適性価格は駅に歩ける所で50〜55万
歩けない所で40万でしょう。
60万なら、山本よりもブランドもあって阪急雲雀丘花屋敷にも
ＪＲ川西池田にもなんとか歩ける雲雀丘の山手徒歩圏が狙えますよ。

山手台は新しいので道路や歩道、擁壁、街路灯のデザインは今風ですが、
これはいずれ陳腐化しますし、生活のしやすさとは関係ありませんしね。

宝塚の山にあるチベット型の大規模団地について、高齢者が山を降りないでも
数日生存できるかという事に関しては

中山台＞ラビスタ＞逆瀬台＞山手台です。

中山台（幼小中高、コープ、ミニコープ、郵便局、銀行、交番、消防署、学習塾、テニスコート、ジム、プール、コミュニティセンター、図書館分室、ガソリンスタンド）

ラビスタ（幼小高、ミニコープ、銀行、郵便局、コンビニ、簡易フィットネス、学習塾）

逆瀬台（小高、SEED逆瀬川店、交番、ガソリンスタンド）

山手台（小中、コンビニ）

ま、宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いので個人的には山の上はおすすめしませんがね。
現役世代は山の上の眺望ライフを楽しんで、老後は土地を売却した価格で買える下界の新築マンションに移り住む予定という計画的な割り切ったライフスタイルもありかもしれません。

[110: 物件比較中さん]

宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いとありますが、
どの辺りのことでしょう。
よろしければ、今後土地検討の参考に教えてください。

[111: 匿名さん]

110さん、58さんが書いてくれていますよ。

[112: 近所をよく知る人]

もろに山を切り開いた住宅は不便ですが、長尾山系にせよ六甲山系にせよ山と平野の境界付近の山を本格的に登る前の「駅から徒歩10分以内ちょい山手」が利便性と自然環境を両立していてベストです。

[113: 匿名はん]

当然株価下落と円高で経済活動へのインパクトは
すぐに不動産価格に影響するでしょうね。

特にこの2,3年のプチバブルで上がったところや、
調子に乗ったデベが強気のボッタ価格でで売り出していたところは
相場の下げ幅が大きいでしょ。
個人破産に企業倒産も増えるのではないでしょうか。
まあ多くの国民にとっては直接的に関係はないですが。

[114: マンコミュファンさん]

早朝、平野部ではもうとっくに朝日が入っている時点でも、山手台に行くとまだ東側の山並みのせいで朝日が当たっていない場所がけっこう広い範囲でありますよね。もう一が住んでいる街区にも、これから開発する街区にも。ちょっと丘上になっている街区は大丈夫なんでしょうけどね。それと、何箇所か携帯タワー（基地局）がありますが、これもマイナスです。まだ住人がいない街区に携帯タワー建てれば誰も反対者がいないという事なのかもしれませんが、もろに宅地の近い場所に建てています。普通はもっと山の中腹とか宅地からかなり離れた場所に建てるんですけどねぇ〜。あれは近い家は心理的にかなり嫌ですし（居室の窓をあけると、いつも基地局が見えるとか…）、健康面抜きにしても資産価値にも影響するでしょう。高圧線と同じく。ま、長尾小学校の新校舎の屋上にも設置されたようですがね…。
http://www.mbs.jp/voice/special/200705/30_8231.shtml

[115: 匿名はん]

「ほんまに地勢的にエエトコ」は大正〜昭和30年代後半までには開発されているはずですしね。雲雀丘や花屋敷、平井山荘は大正時代〜戦前に大物実業家によって開発されて、山本の裏山（山手台）や西雲雀丘ニュータウン（平井4丁目）は放置されていたと言うことは、つまりそういう事（地勢的に良くない）でしょう。丘というより山に挟まれた谷間ですから、日照時間や朝日に関しては不利です。

山手台に限らずニュータウンについては全国的に賛否両輪ですが、ニュータウンでしかえられない要素は、計画的に整備された植栽や大規模公園、直線的で広い生活道路、正方形に近い宅地で統一されたデザインの擁壁が区画整然と続く街並みでしょう。

しかしながらこれらの要素は、風情を損ねる最大要因でもあります。古い高級住宅街は、道路も狭いし曲がりくねっていますが、それぞれの家庭が大事に育ててきた屋敷林も古い洋館や純和風建築もお宅によって全く違う石垣や外溝も風情たっぷりで趣があります。道路が広くて通りやすいとスピードを出す車も多くなり、抜け道や珍走道路にも使われやすくなるという大きな欠点もあります。

ニュータウンの人工的な匂いとハイソサエティ、スノッブな雰囲気が好きであるか、古い高級住宅地にある風情とモダニズムが好きかは本当に人それぞれでしょうけど、多くの人は年をとると後者に憧れるのではないかと思います。

[116: 物件比較中さん]

中山桜台か山手台か検討中のものです。
山手台小学校中学校の評判は良いようですが、宝塚東高校の評判はあまりよく聞きません。そのせいか私立受験する人が半分以上だとか。桜台の方が高校にも近く良いかとも思っていましたが、そのメリットはあまりなさそうでです。
ただ店や病院が徒歩圏にあるのは中山五月台や桜台で、とはいえ駅からの道は踏み切りもあり大変込んでいるようで。
一長一短ですね。

[117: 匿名はん]

山手台の最大の欠点は、団地内が不便すぎて永住に向かない（ジオグランデが建つ最南部は除く）という事でしょう。

資産価値や地価の将来性という点では、駅から歩けないニュータウンや
新興住宅地の類は全国的にどこもあまりよろしくないのですが（例外的に
極度に利便性と都心やオフィスからのアクセスに恵まれている
千里ニュータウンを除く）、新興住宅地にありがりな欠点を補う魅力を
見出せるかどうかが購入のポイントでしょうね。

中山（桜台、五月台）の場合

・個人間の売買なので、実際の価値を反映した適性価格で買える
・将来高齢者になっても団地内でなんとか日々の生活が完結できる程度には生活関連施設が整備されている
・山を降りたところに阪急とＪＲがあり二線が使える（中山寺駅の北側の再開発でバスでも近いうちに行けるようになる可能性が高い）
・良い意味で枯れている成熟感のある落ち着いた街並み

山手台の場合

・デベロッパーがが売る新規分譲地なので、実際の価値よりも2〜4割は割高
・道路や歩道が広くて見栄えが良い（ただしダンプや大型トラックや騒音は中山より多い）
・築年数の新しい家が続く綺麗で洗練された街並み

眺望や自然環境は、似たようなもんで甲乙はつけられません。
宝塚東高校の評判は、確かにあまり芳しくないです。
総合選抜が廃止になれば状況が変わるかもしれませんが・・・

[118: 物件比較中さん]

全くおっしゃる通りだと感じました。
中山桜台などの方がトータル的に長い間住みよいような気もするのですが、桜台小学校のも宝塚には珍しく人数が減っているようで、
よそものとして引っ越すには山手台の方が人数は少なくとも
親子共に馴染みやすいような気もします。
山手台があまりに何もないのにあの値段・・・。
もう少し安ければいいのですが。

[119: 物件比較中さん]

全くおっしゃる通りだと感じました。
中山桜台などの方がトータル的に長い間住みよいような気もするのですが、桜台小学校のも宝塚には珍しく人数が減っているようで、
よそものとして引っ越すには山手台の方が人数は少なくとも
親子共に馴染みやすいような気もします。
山本駅は阪急電車急行も止まるので便利だとはじめは思っていたのですが、山手台があまりに何もないのにあの値段・・・。
もう少し安ければいいのですが。

[120: ビギナーさん]

山手台の話でなくてすみません。

中山の無料お買いものバスってどんなのですか？

ちょっと気になったもので。

[121: 匿名はん]

山の上にある学校はどこも生徒が昔の最盛期より減っていますよ。
逆瀬台小、長尾台小、桜台小、五月台小など。

山手台西のひとつ西がわの山の上もロイヤルヒルズコート中筋山手（180戸の開発らしい）として今造成されています。ここはグランドメゾン中筋山手のちょい北で、中山桜台の南端と中筋山手の北部の境界線といった場所にあるのですが、駅からかろうじて歩ける距離で高台になっている場所です。山手台を考えている人は、ここの動向と価格もチェックされたほうが良いと思います。

今このあたりで最も活気があるのが中筋周辺の区画整理（JR中山寺駅周辺）の開発なので、このゾーンへの普段のアクセスのしやすさも考えたほうが良いと思います。