阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[183: 匿名さん]

彩都や箕面森町が売れているのを見ると、過去の失敗例を踏まえずに未だに山を切り開いたニュータウンに飛びつく人が多いようですね。

ニュータウンの最大の欠点は朽ち果てるという事です。駅に近い市街地や住宅地は永久に再開発、再生され続けますが、山を切り開いたニュータウンは埋まってから10〜20年がピークで、そこからは衰退の一途でオールドタウン化したまま再生されずに朽ちていきます。

唯一の例外は日本のニュータウンの象徴である千里中央を中心とした千里ニュータウンです。千里は極端に生活利便性と都心へのアクセスや交通の便が良いので、再生され続けますし人口減少の時代においても需要が無くなる事はないでしょう。しかし千里はニュータウンの代表格でありながら、都心から10kmという近さと極端な利便性の良さという要素を持ち合わせた例外中の例外で、他のニュータウンに当てはめることは出来ません。

[184: 匿名さん]

私の中では、山手台って、
「乗り換え無しの一本で大阪に出れて、街は綺麗で環境も良くて、
公立小中学校のレベルも良いそうですし、
歩道で学校まで行けて、子供の同年代のお友達も沢山いて・・・。」
という感じです。

阪急宝塚本線ですから、
川西のニュータウンや彩都や箕面森町とは全然違うと思っています。

駅までバス、というのは、「バスがあるのは良い事」と捉えています。
古くて道の細い住宅地など、
家の近くまでバスが無いという地域も多いですよね。
バスが走っていると言うのは良いことと考えています。

[185: 匿名さん]

>>184
>乗り換え無しの一本で大阪に出れて

バスに乗る段階でアウトじゃん。

[186: 匿名さん]

>>184
確かに。本線なので彩都や能勢電鉄沿線の物件とは鉄道事情は
大きく違いますね。大阪（梅田）には300円以内の運賃で行けますし。
個人的には、彩都よりは山手台（茨木ではなく宝塚の）のほうが
良いかなと思います。モノレールだけど徒歩圏の彩都、本線だけど
バス便で坂の山手台。判断は人それぞれでしょうけど。

ところで184さんは山手台にされたんですか？

[187: 匿名さん]

バスに乗る時点でアウト、という方には向いていないですよ。
山手台東、西の下の方(中学校近辺)ならまだしも、
現在分譲中のところはバス圏ですからね。

因みに我が家は山手台で検討中です。
現在阪急が分譲中のところにするか、
以前に阪急が分譲したところで、仲介で売りに出ている土地にするか、
はたまた家付きの中古物件にするか、迷っています。

ただ、南向きで眺望がある所が良いので、それ以外の向きは候補外です。
せっかく山の手に行くのですから、眺望と日当たりは外せない条件です。
次の新規分譲はいつごろになるんでしょうかね。

[188: 匿名さん]

山手台と中山台の間の谷に吊り橋歩道かけたらええのにね。
http://www.yado.co.jp/hasi/miyazaki/teruha/teruha.htm
こういう感じの橋。山手台小−東高校間だと150メートル弱ぐらい。
歩道が出来たら、山を降りずとも徒歩でいちおう最低限のインフラ
（スーパー、銀行、郵便局、交番）は利用できるから、少しは
利便性が増して宅地の売れ行きもよくなりそうなもの。
東高生は山手台から、歩いて通学できるようになるし。
公園とか緑地とか人口池とかループ歩道橋とか、その手の体裁を
整えるのに金かけるよりは、実利があって効果ありそうだけどね。
因みに上記の照葉大吊橋は長さ250メートルですが、建築費は
1984年の着工で約1億2000万円だったそうです。意外と安い。
http://miyazaki.daa.jp/aya/

[189: 匿名はん]

これ、よさそう！！！
阪急さん、どう？？？
まだまだ分譲は続くんだから、やって損は無いのでは？？

[190: 匿名]

歩道の橋をつけるには両学校の敷地外周を使う事に関する折衝と、高圧線とバッティングしないように工夫する必要がありますね。山手台がわに中山台がわには無いものを１つばかり用意して、双方がメリットを享受できるようにすれば反対も少なく可能性はあるかもしれません。

[191: 匿名はん]

中間あたりに橋はあったほうが便利ですよね。
現状は一番上まで登らないと行き来できませんから。

阪神電気鉄道の「宝塚山手台レジデンス」がもうすぐ出るようですね。
http://www.hanshin.co.jp/company/press/pdf/20071128-1.pdf

[192: 匿名さん]

阪神の宝塚山手台レジデンスは、阪神も参画している芦屋浜のコートヴェール芦屋の建売と同じような感じの物件ですね。
http://www.cv-ashiya.jp/town/index.html
海と山の違いはありますが、駅からバス数分圏、200㎡以上の土地に130〜150㎡の建物で、緑地協定が色々あってと。

山手台が電線地中化街区つくらないのは、それをするとただでさえ威圧的な高圧線がますます目立つからかな？

[193: ご近所さん]

電線類の地中化（共同溝）は、景観向上には効果がありますが
完全地中化してしまうと、住宅街など建替えサイクルが短い所は
保守が厄介だし金食い虫なんですね。

住宅街で最も景観向上とメンテナンス面でのバランスがいいのは
共同溝を設置して照明柱（街路灯共同柱）から引込線を配線する
ソフト地中化ですよ。

阪急さんも検討してみては？

[194: いつか買いたいさん]

電線地中埋設はお金が掛かりますが、
インフラなので、工事などは全て関西電力持ちです。
住民にメリットはあっても、デメリットは何も無いと思います。
ヨーロッパに行って町並みに感動するのは、電柱が地中埋設だからです。
沢山の国でごく当たり前に行われている事なのに、
日本はまだまだですね。
日本でももっと普及すれば、
山手台のような綺麗な町並みがもっと増えるのに、と思います。

[195: 匿名さん]

ん？　山手台の今の分譲地は電柱ありますよね？

194さんが言ってるのは山手台西のこと？

[196: ご近所さん]

>>194
>ヨーロッパに行って町並みに感動するのは、電柱が地中埋設だからです。
ちょっと恥ずかしいね。

[197: 周辺住民さん]

どうせこれから数年かけての分譲は苦戦が予想されているんだから、
山手台のこれから造成する地域は計画戸数を大幅に減らしてください。
区画割は最低１００坪とか大きくして、一戸あたりの敷地を広くとってください。

既にふもとの渋滞がひどいし、メイン道路の交通量も多いしキャパは
かつかつです。計画戸数を減らさないと、とんでもない事になります。

区画を大きくすれば、交通量増加も（予定よりは）若干抑制できて
山を削って失われた緑も少しは広い庭によって蘇って一石二鳥。

[198: 匿名さん]

山手台、そろそろ売れ行きが超鈍化してヤバクなってきた？

[199: 匿名はん]

＞関西で宅地分譲をやめるといっていた阪急が宅地分譲を再開！
＞http://www.nikkei.co.jp/kansai/news/19680.html
＞
＞【2004年5月25日】
＞阪急、宝塚・山手台の開発再開へ──来期にも宅地分譲
＞
＞　阪急不動産は山手台ニュータウン（兵庫県宝塚市）での宅地開発を再開する。
＞共同で事業を始めた旧幸福銀行グループの経営破たんで開発が頓挫していたが、
＞相手方の持ち分を買い取り、このほど地元自治体と再開に向けた協議を始めた。
＞阪急では2006年3月期中の宅地分譲再開を目指して今夏にも事業に着手したい考えだ。
＞　阪急宝塚線山本駅北側の丘陵地にある山手台ニュータウンは、1986年から
＞阪急不動産など阪急電鉄グループと旧幸福銀行グループの幸和不動産が共同で
＞開発を始めた。約188ヘクタールに戸建て集合住宅合わせて3200戸強を造成
＞する計画だった。
＞　しかし、600戸程度の分譲が進んだ99年8月、幸福銀行の経営破たんに伴い
＞幸和不動産が破産宣告を受け事業は中断。計画地は阪急と幸和不動産の共有で、
＞それぞれの所有地を明確に区分できなかったため、約120ヘクタールの未造成地
＞は放置されていた。
＞　幸和不動産の管財人が資産処理のため持ち分を競売にかけたが、02年8月まで
＞3回の競売ではいずれも落札者がいなかった。このため、阪急不動産は03年4月に
＞3回目の最低落札価格37億円を下回る価格で旧幸和不動産の持ち分を一括して
＞買い取った。

↑この記事見たらわかるけど、幸福銀行が破綻した後、＊＊みたいに安い値段
（軽く宅地1000区画以上相当の面積で37億）でも、どこの業者も見向きもせず
入札しなかったような不人気の土地です。阪急は更に安い値段で幸福銀行の持分を
買い取っています。つまり一戸あたりの土地の値段は殆どタダみたいなもんです。
メインの造成、幹線道路・学校・下水道・電気・公園など宅地開発の総費用の
7割（そのうちデベロッパー負担の割合はケースバイケースですが）を占めると
言われる巨額のインフラ整備は、既にバブル期に完了していましたから、阪急が
事業再開後に投資しているのは、それらの支線の整備、街区内の造成・整地、
擁壁工事、テレビCM、カラー広告などです。

もともとの土地の値段はタダみたいな不便な山で、造成費用分とインフラ整備分
ぐらいしか宅地の価値が無いような立地ですから、高値掴みしないよう、適正価格を
見極めて買いましょう！　企業のバブル期の赤字やツケを、これから分譲地を
購入する人間が負担する理由なんてありませんよ！　山手台の今現在の坪単価は、
立地を勘案すると20〜25%ほど意味不明なプレミアムをのせていると思われます。
あわてて買って、2〜3年で相場が急激に下がって損をしたなんて事がないように
皆さんもじゅうぶん気をつけて下さい

[201: 匿名はん]

は〜い　分かりました。
坪　おいくらぐらいが適正価格となるのでしょうか？

[202: 匿名はん]

新街区の造成で、本格的に在庫がだぶついてくるまで待って持久戦に持ち込むのが良策でしょう。
1〜2年以内に在庫がかなり増えてヤバくなってくると思いますよ。

[203: 匿名さん]

山手台の4-2工区の十数区画どっかのHMに投げたみたいだね。
どこかな？　やはり営業的にもこれ以上の販売は厳しくなってきているように見える。

[204: 匿名さん]

http://www.yamatedai.net/kd/index.html
宝塚山手台レジデンス　2008年4月分譲開始

どんなもんでしょう？

[205: 近所をよく知る人]

建売は登録会員向けの分譲では3戸しか売れなかったようだね〜。
もう見込み客の人数も球切れで、いよいよ厳しくなってきたのかも。
まだまだ造成区域はあるのに、どうするんだろ。

[206: 匿名はん]

彩都の分譲不調からURの東部地区撤退決定、それに伴う阪急阪神グループの
690億円評価損計上で騒ぎになってますね。
やはり関西圏での大規模な山林造成しての宅地開発は、もう需給バランスや
人口動態から判断して無理があるという見解が常識のようです。
宝塚の山手台は阪急阪神グループにとって彩都に次に規模の大きい開発案件だと
思いますが、本当にこれから2000戸も分譲できるのでしょうか？

私はどう考えても無理がある不可能な計画だと思います。

個人的に、阪急阪神さんには計画の見直しを強く求めたいですね。
無茶な分譲予定戸数を諦め、坪単価は下げて一区画の面積をかなり大きく割りなおしたり
植林して一部を森に戻したりして戸数を減らすしか、開発を完遂する方法は無いと思います。
500〜1000戸でもぎりぎりいけるかどうかというラインではないでしょうか。

以前のような造成を中断して荒野の状態で放置する事態だけはなんとしても避けていただきたいですね。ちゃんと最後まで責任を持って開発を完了していただきたい。

[207: 大手企業サラリーマンさん]

駅からの距離（遠い、しかも凄い坂、バス圏）や利便性（1万人規模のタウン計画なのに郵便局も銀行もスーパーも生活に必要なインフラが何にも無い）を考えると今の値段でも高すぎでしょ。不動産の価値を判断できない＊＊しか買わない。苦戦必至の物件を抽選でじわじわ小出しにして人気あるように見せかける手法も長続きしない。駅から歩ける山手台東の一番南の地区はともかく、ニュータウンの中央より北部は、少なくとも駅近の同じ用途地域の5〜6割程度の坪単価にしないと難しいでしょ。このままじゃ、残り千戸以上の分譲なんて絶対無理。

[208: 匿名はん]

山手台はガチでなんにもないからねｗ

よく住宅街はなんにもないほうが住みやすいとかいう輩がいるが、ありゃ嘘だｗ

そりゃパチンコ屋やサラ金や風俗街などは近所にないほうがいいが、生活に
必要不可欠な施設や店は近くに無いととてつもなく不便。

実際の山手台は新しい住宅街なのに中古の売り家が多い。
やはり不便だという事だろう。

[209: 匿名さん]

何かできる予定はないのでしょうか？ご存知の方いませんか？

[210: 匿名さん]

分譲が全て予定通りうまくいって宅地が埋まったら、今販売センターがある所や
その付近にスーパーや銀行支店、ちょっとした店やテニスコートぐらいは出来るかもしれない。

でもうまくいく可能性はかなり低いと思います。
まだまだ残っている造成中の大量の区画、今の時代にどうやってあれだけの量さばくのでしょう。

[211: 匿名さん]

いっそのこと魅力的な施設や店舗、公園の整備を先にしてくれれば、その気になれそうなんですが…どうでしょうかね。
せめて山本駅の北側ぐらいからでもどうにかなったらいいのに。

[212: 近所をよく知る人]

売布〜中山〜JR中山寺〜山本の旧176は今整備が進んでいるで、その周辺は発展して便利
になる可能性は高いです。

ただ、宝塚のバス圏の新興住宅地はどこも人口減少が進んでいる最中ですので、今更大
規模ニュータウンはかなり無理があります。大阪経済圏は住宅不足どころか、空家率が
年々増加していて住宅余りの状態ですし。宝塚の人口は増えていますが、駅徒歩圏の立
地の良い場所（企業の保養所、グランド、社宅跡地等）で続いていたマンションラッシュ
によるものですから、バス圏のニュータウンの需要とは関係ありません。

山本駅の周辺はじわじわ発展、熟成すると思いますが、だからといってバブル期計画の山手台
が今まで通りの方針で分譲がうまくいくとは思えませんね。

やめろとか撤退しろとかいうつもりはありませんが、何か思い切った方針の転換か大幅
な計画の変更が無い限り、残り数十ヘクタールの分譲計画はかなり厳しいと思います。

[213: 物件比較中さん]

今メインで分譲している４−２工区を見てきました。
４−２工区の一番北側の区画は殆ど積水ハウスの建売か建築条件付になるようです。
個人的には、利便性の低さや欠点が多い割にはかなり強気な値段設定で値段に見合う価値は無いと感じました。
他の方も仰っていますが、今のままでは再び塩漬けの問題物件となる可能性がありそうです。

以下雑感。

良いと思った点

・開放感がある

・街並みが整っている

・周辺に緑が多い

・大きい公園がある

・学校が新しくて綺麗

・歩道や街路灯が整備されている

悪いと思った点

・高圧線が近い

・携帯基地局（鉄塔タイプ）が目の前に2つもある
大きい方はドコモ、小さい方は不明。
丘上になっているので、ちょうど基地局のアンテナ部分と高さがぴったりあって
しまっているので尚更厳しい。

・高低差がかなりある宅地が多く、土砂災害リスクや擁壁、土壌の問題が気になる
かなりの盛土を行って造成している土地が多いと思われるが、高い擁壁のある土地は
将来の売却の可能性を考えると資産価値が低いといわざるを得ない。
http://www.jce.co.jp/gyoumu/01_02_2.html
http://www.ohta-geo.com/morido/morido.html
それと擁壁はどうも最近設置されたものではなさそうです。
塩漬けになる前（10年以上前）に施工されたもの？

・コンビニと介護の施設以外に何もなく不便

・坂道、階段だらけで駅にも遠く永住に向かないバリアフルな街並み

・山手台の真ん中を南北に走っている幹線道路の交通量が意外に多い。
バス以外の大型車も結構な割合で走っていて、住宅街として静かなほうとは
とてもじゃないけど言えない。ディーゼルの被害も気になる。
現状でも幹線道路の近くはかなり騒音があると思うが、人口が増えると
さらに厳しくなりそう。

[214: 匿名さん]

ここはバブル期の構想だからね。
彩都もそうだけど、バブル期の構想は例外なく強気の開発ではうまくいかない。
必ず破綻する。
山手台は一回破綻したけど、再開後も基本的に当初と変わらない開発だから
無理があるし、もう一回頓挫するかも。
小出し作戦もそろそろ限界でしょうね。

山手台東の一番南側の駅徒歩圏の区域も、完売なんてしてませんよ。
実際は積水の区画が大量に売れ残っています。
ＨＭに投げて見かけ上の売れ行きを高め、他社の営業力に頼るやり方も近いうちに
破綻するでしょう。
利便性の低さから来る交通コストやその他のコストを考慮すると、適正坪単価を
逸脱していますから。

[215: ビギナーさん]

ループ橋の少し上のバス停付近にも大きな基地局あるね。
なんで住宅街の真ん中に設置するかな〜。
http://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/0000774288.shtml
隣の川西市ではこんなニュースもありました。

関西住宅販売が幹線沿いの山手台中学校の横の５区画を
建築条件付で分譲するようです。
ハッピータウンとかいう名前だったかな。

あとは大阪ガス住設の斜面の住宅を見てきましたが
正直う〜んって感じです。
あそこに住みたい人はあんまりいないのでは？
植栽が無いから余計そう感じたのかもしれませんが
あの斜面が切土でなかったらかなり怖い感じ。
よっぽど安ければ売れるかもしれませんが・・・

[216: ご近所さん]

山手台で土地を買うなら、高圧線の電線から２００ｍ以上、携帯の中継アンテナから２００ｍ以上、幹線道路から１００ｍ離れている土地が資産価値や、健康、騒音、将来の売却の可能性（資産価値）を考慮すると望ましいですね。でもこの条件を満たすエリアは案外少なく狭いですよ。あとは古地図、古い航空写真ををチェックしましょう。谷ではなく尾根になっている部分にしましょう。災害時のリスクが全然違うので。谷は盛土をして平らになるので現状を見てもわかりません。

[217: 匿名さん]

積水ハウスとかにまとめて売るだか委託？だかして
そこそこ売れているように見せかけているけど
実際は半年で２４戸ぐらいしか売れてない。
このペースじゃ残り工区をほぼ完売するには３０年かかるｗ
そろそろ今のやり方は限界に来ています。

[218: 近所をよく知る人]

確かに予定の戸数を順調に分譲するのは不可能だと思います。
特に北部の駅から遠い超不便な地域は、戸数を減らして坪単価を下げて別荘地みたいに
敷地を広くとるなりしないと完売は困難でしょう。

山手台の幹線道路は土日祝日は時間あたり500台ぐらいの交通量があります。
自動車は登坂で騒音を撒き散らしますから、一分に10台ぐらい通るという事で
とてもじゃありませんが、幹線から100メートル以内で騒音が気になる街区は
閑静な住宅街的な静けさは望めません。
土日はゆっくり静かな環境でのんびりリフレッシュしたいと思ってもその願いは
かなわないわけです。

眺望がとれる立地は、騒音の抜けも良いという点はあなどれません。
今後の分譲は相当な工夫が必要だと思います。

[219: ご近所さん]

ラビスタのサウステラス一番館とかでも、樹木がガードになっている1〜2階よりも4〜7階あたりのほうが高速の騒音がうるさくて暴落しているそうですね。眺望と騒音はやはり関係があるようです。
森林や緑地帯など樹木による交通騒音の減衰は森林幅50メートルぐらいから効果が期待できるようです。http://www.hfri.pref.hokkaido.jp/kanko/kenpo/pdf/kenpo11-2.PDF
騒音発生源の道路からじゅぶんな距離があれば、眺望と静けさの両立も可能ですが、距離が近い場合は、幅50m程度のうっそうとした森林を配置しないと難しそうです。歩道の並木（街路樹）程度では全く効果ありません。

ところで先週の土曜日に長尾山トンネルの近くで事故がありました。
北へゴルフに向かう車が車線を超えて軽トラと正面衝突して軽トラの運転手死亡。
以前にも何件か山本〜山手台北交差点までの区間で死亡事故があったし・・・。
駅から遠い山の斜面の住宅街なのに、休日も車がひっきりなしに通ってあまり静かじゃないってのやはりちょっといけませんね。かなりスピード出している車や荒い運転の車も年々増加しています。

[220: 大手企業サラリーマンさん]

http://www.kabaraihanrei.com/precedent/moneylending_business/2004_07_2...
山手台の過去のいきさつ（開発の経緯、販売事情、その後の悲惨な顛末）がひじょうに詳しく記載されているページ。CTRL＋F「山手台」でページ検索。

[221: 匿名さん]

>>220
当時の原価や販売価格等も出ていて面白いですね。
山手台ってもともとは昭和40年代初頭からの開発構想がバブル期に実行され
土地の平均坪単価210万円で3000区画以上が完売する予定だったんですね。
流石バブル絶頂期の開発だけあって無茶苦茶な事業計画です。
幸福銀行が潰れたのも当然ですね。

[222: マンコミュファンさん]

最近は北の方で物凄い勢いで造成していますね。かなりウルサイです。
山手台に静けさが訪れるのは何時の日になるのか…。
あれだけの量を売るのはかなり困難では。
京都男山で夜景スポットに毎日集まってきて騒いだりゴミをちらかしたり花火をしたりする
若者の問題（治安の悪化）がニュースで話題なっていましたが、夜景スポットの多い中山台、
山手台も決して他人事ではありませんね。

[223: 物件比較中さん]

山手台小学校の前の265.88㎡の仲介土地、下げても下げても延々売れなくて
とうとう今日の広告で3000万円（坪単価37.3万）にまで下がってしまいました。
これには、これから大量の新街区を控える阪急も頭抱えているじゃないでしょうか・・・
眺望がとれない区画である事や小学校の騒音等のマイナス点を多少考慮する必要もありますが
やっと山手台はプチバブルが終息し、立地や利便性の悪さ（駅から遠く商業施設も無く不便）
からくる適正価格に落ち着く動きが明確になってきていると言えそう。

[224: 物件比較中さん]

http://www.livable.co.jp/rue/2/C02081003.php3
これですね

[225: 匿名はん]

↑そのすぐ西の区画もずっと売地だけど売れ残って放置されているような。
さらにその西の空地は日建エンジニアリングの持分だったかな。

[226: 周辺住民]

いつのまにか東3丁目の積水の分もしれっと販売がはじまっていますね。
しかしそろそろ見込み客はつきてきましたかなぁ？
それとも不便な割に強気な値段設定が災いしているのかなぁ？
ＨＰとかでは売行好調であるかのように見せかけてるけど、実際は
土地と建売と建築条件付合わせて東3丁目の総区画の三分の一以下しか売れてない。
駅からもかなり遠くて高圧送電線や基地局が近いのにあの坪単価ではちょっとねぇ。

[227: 匿名はん]

結局、2〜3年前に販売再開した山手台が一瞬だけ好調だったのは、再開後の分譲が
山本から歩ける街区だった事と景気がプチバブルだった事が要因の全て。
これから分譲される地域は本格的にバス便の山だし販売はかなり厳しいだろう。
おまけに北東部の街区はすぐ裏が山に見せかけて実はゴルフ場。

それと建築条件付の土地って、家で儲けるかわりに土地は割安感を出してと言うのが
本来は当たり前なのに、売れ残っている土地で建築条件付のほうが建築条件無しの
宅地と同等か割高なのってｗ　HMが土地でも儲けますよ商品になってしまっている。
もともと売れなくて一回は破綻したニュータウンなのに、入手困難な一等地か何かと
勘違いしている。

[228: 匿名はん]

最近不調みたいですね。
このエリアの駅から1.5km以上登った造成地を買う場合、駅からの距離、バス便、車を使わないと
生活できない利便性の悪さ、登り坂などを考慮するとだいたい政府が発表する
大卒初任給（月給）の1.75〜2倍程度が、坪単価の適正価格だと覚えておくといいです。（
例、大卒初任給が21万なら坪単価36.75万〜42万）
その値段で買えた場合は、比較的まともな値段でボッタクラレタというほどではありませんが
大卒初任給の2.5〜3倍の場合は、明らかにプチバブル時の便乗相場、ボッタクリ相場なので
買い控えた方が良いです。
ただし傾斜地など擁壁工事や補強が必要な宅地や崖隣接地、土砂災害警戒区域隣接地の場合は
この限りではありません。坪単価が大卒初任給の2倍でも高すぎる場合があります。

[229: サラリーマンさん]

確かにそれぐらいが適正な地価水準なのかもしれません。
お隣の五月台、桜台も同じようなバス圏の山腹の造成地ですが、約30年前に
坪20万ぐらいとちょうど当時の大卒初任給の2倍ぐらいの坪単価で分譲されて、
その後バブル期には軽く坪100万を超えましたが、結局坪30万まで下落して
今は現在の大卒初任給の2倍である坪40万ぐらいで落ち着いています。
町並みや公園や学校が新しくて綺麗だけどもニュータウン内に何にも無い
不便な山手台、生活に必要な施設やインフラは一応揃っていて不便なりに
微妙に便利な中山台って事でだいたい土地の評価、価値はトントンだと思います。

この秋からMID都市開発が、ロジェアレーズ宝塚中山
http://www.mid.co.jp/takarazukanakayama/
という宅地を販売開始するようです。こちらも売れるかどうか見物ですね。

[230: ビギナーさん]

郊外の山を切り開いた大規模で区画数の多いニュータウンの宅地は、大手に勤める中年の
サラリーマンがハウスメーカーで注文住宅を建てる上で一次取得できる値段じゃないと
完売はまず不可能だからね。

そこから割り出される宅地の坪単価が、だいたいそれぐらい（60坪の宅地で坪単価が初任給の倍）
と言う事でしょう。

大手のサラリーマンが買えない価格になると、郊外ニュータウンの宅地分譲は必ず破綻する。
大都市近郊のニュータウンというのは元々都市部で働く勤め人が住まう住宅が不足する事態を
解決する為に元々人が住んでいなかった不便な山林を造成するものだから、そんな元々は
人が住んでいなかった場所が勤め人のアッパーマス層に位置する大手サラリーマンでも買えない
価格にミニバブル等で吊り上げられると、極端にパイが少なくなり事業としてはどん詰まる。
景気の動向で一時的にその価格に突っ込んでも必ず元に戻るから、その水準を超えて上がっている
相場の時期には手を出さないで待つのが賢い方法。

因みに駅近の坪単価が同じ駅のバス圏より高いのは、マイカー送り迎えやバス、タクシーが
通勤や生活に無くても暮らせる立地という利便性、老後クルマが運転できなくなっても
引っ越す必要が無く高齢者になっても困らないとい永住性の2点が要因。

安い車を10年おきに200万（安いな）で買って、維持費も節約して年間60万（ガソリン、
タイヤやオイル等の交換費用、税金、保険）としても35年で2700万だ。
この数字と金利から逆算すると、生活にクルマが必須でバスや車の送り迎えが必要な
駅から遠いニュータウンは、同じ駅の駅近一種低層エリアに対して、狭くも広くも無い
標準的な注文住宅用地の坪数（60坪前後）で坪単価マイナス30万ぐらいが妥当な線。
山手台の場合、駅から無理なく歩いて帰れる最南部を除いては、眺望や統一感のある
町並みなどを考慮しても、現在の物価水準で坪40万以下（造成済みで擁壁が設置して
ある場合）が常識的な適正価格でしょう。

[231: 匿名はん]

一流企業勤めのサラリーマン世帯が一馬力、自力で一次取得できる値段は6000万円ぐらいが上限でしょうか？
住宅生産団体連合会(会長 和田 勇 積水ハウス株式会社代表取締役社長)の発表によると建築費3,222万円、42.9歳が平均だそうですから、そこから計算すると土地は2800万円ぐらいが上限となりますね。

土地価格を抑える為には、一区画の面積を狭くするか、坪単価を抑えるか、建蔽率や容積率を低くするか、最適敷地面積の縛りを厳しくして区画を大きくとるかですが、山手台のような利便性が極端に悪く坂道を登った何にもない山の中腹造成地に、わざわざ住むのに小さい土地でもいいという人はまずありえないでしょう。不便を我慢して住むのだから、広くない（70坪〜100坪クラス）と買う気がしないとなるのは当たり前です。

東京一極集中、大企業の本社機能移転などの影響で、そもそも関西圏は一流サラリーマンの人数が昔と比べると激減しています。しかも住宅が余っているのに、ニュータウンをわざわざ開発しても、そう簡単に思惑通りの値段で大量に売るのは難しいですよね。

[232: 匿名]

もっと大丈夫でしょー。