阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[103: ビギナーさん]

このあたりは、やしゃぶのアレルギーが問題とジオの掲示板に載っていましたが、山手台の戸建てでは問題にはなってないのでしょうか？

[104: 匿名はん]

まとめ

良い点
・公園や植栽が多く緑比率が高い
・絵になる坂の街並み
・夜景や昼間の眺望が良い
・綺麗な小学校や中学校が団地内にあり近い

[105: 続き]

悪い点
・コンビニエンスストアと介護施設しかない
・殆どの街区は駅までは歩けても駅からは歩けない（特に高齢者）
・総合選抜の高校が遠い（運動部の声が聞こえる距離なのに橋が無く遠回り）
・メインストリートが市の南北を結ぶ幹線道路になっており交通量が多く結構うるさい上に大型トラックやダンプの交通もあり小さい子供は危険
・土日祝は長尾山トンネル〜ふもと周辺旧176が醜い渋滞
・何箇所か夜景スポット、カーセッ○ススポットになっておりマナーの悪い若者が夜にやってくる
・珍走団やローリング族もたまにやってきてトンネルや公園で屯している
・東西南北に高圧線と鉄塔がある
・大雨時の土砂災害のリスクがある
・近隣は山火事の名所でリスクがある
・引っ越してきてひどい花粉症になる人が多い（ヤシャブシ）
・モータリゼーション前提の宅地開発であり、あえて車を使わないエコロジーライフは不可能に近い
・団地内の高低差がある上に生活の基板を平野部に頼る為、高齢者や障害者に厳しい反バリアフリーの街づくり
・冬は年に1〜2回ほど路面凍結する事があり、その日は陸の孤島となる

[106: 匿名さん]

>>103
多いですよ。かなり伐採されましたが、まだまだ残っているはず。

[107: 物件比較中さん]

中山桜台や中山五月台の方が住みよいでしょうか？
通勤通学買い物などトータル的に考えて・・・

[108: 周辺住民さん]

通勤・通学
・阪急
　バスで駅までは、山手台の方が早い感じ
　中山は半分は南口行きで時間少し多くかかる
・ＪＲ
　ＪＲの最寄りバス停まで距離がある。
　駅周辺区画整理時にバス停が設置されるらしい。

・買い物　車が基本でしょうか
　コープ周辺の物件なら歩いていける
　無料お買い物バスが１時間に２本が動いている
　山おりたところのマンダイ、ダイエー

トータルで考えて、
　古いけどある程度成熟している中山
　新しく綺麗でこれから発展していきそうな山手台

　　あとは好みの問題かもしれません
　　
　　山手台も少し安ければなぁと思います。
　　チラシで見ていると
　　山手台坪５５万〜６０万（建築条件付）
　　中山４５万〜５０万（建築条件無）
　　です。

[109: 匿名はん]

山手台は不便で団地内にインフラも全く無いなのに割高な設定は、
明らかにバブル塩漬け土地の損を、派手なＣＭバンバン撃って
取り戻そうというガメツイ戦略。
私見ですが、山手台の適性価格は駅に歩ける所で50〜55万
歩けない所で40万でしょう。
60万なら、山本よりもブランドもあって阪急雲雀丘花屋敷にも
ＪＲ川西池田にもなんとか歩ける雲雀丘の山手徒歩圏が狙えますよ。

山手台は新しいので道路や歩道、擁壁、街路灯のデザインは今風ですが、
これはいずれ陳腐化しますし、生活のしやすさとは関係ありませんしね。

宝塚の山にあるチベット型の大規模団地について、高齢者が山を降りないでも
数日生存できるかという事に関しては

中山台＞ラビスタ＞逆瀬台＞山手台です。

中山台（幼小中高、コープ、ミニコープ、郵便局、銀行、交番、消防署、学習塾、テニスコート、ジム、プール、コミュニティセンター、図書館分室、ガソリンスタンド）

ラビスタ（幼小高、ミニコープ、銀行、郵便局、コンビニ、簡易フィットネス、学習塾）

逆瀬台（小高、SEED逆瀬川店、交番、ガソリンスタンド）

山手台（小中、コンビニ）

ま、宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いので個人的には山の上はおすすめしませんがね。
現役世代は山の上の眺望ライフを楽しんで、老後は土地を売却した価格で買える下界の新築マンションに移り住む予定という計画的な割り切ったライフスタイルもありかもしれません。

[110: 物件比較中さん]

宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いとありますが、
どの辺りのことでしょう。
よろしければ、今後土地検討の参考に教えてください。

[111: 匿名さん]

110さん、58さんが書いてくれていますよ。

[112: 近所をよく知る人]

もろに山を切り開いた住宅は不便ですが、長尾山系にせよ六甲山系にせよ山と平野の境界付近の山を本格的に登る前の「駅から徒歩10分以内ちょい山手」が利便性と自然環境を両立していてベストです。

[113: 匿名はん]

当然株価下落と円高で経済活動へのインパクトは
すぐに不動産価格に影響するでしょうね。

特にこの2,3年のプチバブルで上がったところや、
調子に乗ったデベが強気のボッタ価格でで売り出していたところは
相場の下げ幅が大きいでしょ。
個人破産に企業倒産も増えるのではないでしょうか。
まあ多くの国民にとっては直接的に関係はないですが。

[114: マンコミュファンさん]

早朝、平野部ではもうとっくに朝日が入っている時点でも、山手台に行くとまだ東側の山並みのせいで朝日が当たっていない場所がけっこう広い範囲でありますよね。もう一が住んでいる街区にも、これから開発する街区にも。ちょっと丘上になっている街区は大丈夫なんでしょうけどね。それと、何箇所か携帯タワー（基地局）がありますが、これもマイナスです。まだ住人がいない街区に携帯タワー建てれば誰も反対者がいないという事なのかもしれませんが、もろに宅地の近い場所に建てています。普通はもっと山の中腹とか宅地からかなり離れた場所に建てるんですけどねぇ〜。あれは近い家は心理的にかなり嫌ですし（居室の窓をあけると、いつも基地局が見えるとか…）、健康面抜きにしても資産価値にも影響するでしょう。高圧線と同じく。ま、長尾小学校の新校舎の屋上にも設置されたようですがね…。
http://www.mbs.jp/voice/special/200705/30_8231.shtml

[115: 匿名はん]

「ほんまに地勢的にエエトコ」は大正〜昭和30年代後半までには開発されているはずですしね。雲雀丘や花屋敷、平井山荘は大正時代〜戦前に大物実業家によって開発されて、山本の裏山（山手台）や西雲雀丘ニュータウン（平井4丁目）は放置されていたと言うことは、つまりそういう事（地勢的に良くない）でしょう。丘というより山に挟まれた谷間ですから、日照時間や朝日に関しては不利です。

山手台に限らずニュータウンについては全国的に賛否両輪ですが、ニュータウンでしかえられない要素は、計画的に整備された植栽や大規模公園、直線的で広い生活道路、正方形に近い宅地で統一されたデザインの擁壁が区画整然と続く街並みでしょう。

しかしながらこれらの要素は、風情を損ねる最大要因でもあります。古い高級住宅街は、道路も狭いし曲がりくねっていますが、それぞれの家庭が大事に育ててきた屋敷林も古い洋館や純和風建築もお宅によって全く違う石垣や外溝も風情たっぷりで趣があります。道路が広くて通りやすいとスピードを出す車も多くなり、抜け道や珍走道路にも使われやすくなるという大きな欠点もあります。

ニュータウンの人工的な匂いとハイソサエティ、スノッブな雰囲気が好きであるか、古い高級住宅地にある風情とモダニズムが好きかは本当に人それぞれでしょうけど、多くの人は年をとると後者に憧れるのではないかと思います。

[116: 物件比較中さん]

中山桜台か山手台か検討中のものです。
山手台小学校中学校の評判は良いようですが、宝塚東高校の評判はあまりよく聞きません。そのせいか私立受験する人が半分以上だとか。桜台の方が高校にも近く良いかとも思っていましたが、そのメリットはあまりなさそうでです。
ただ店や病院が徒歩圏にあるのは中山五月台や桜台で、とはいえ駅からの道は踏み切りもあり大変込んでいるようで。
一長一短ですね。

[117: 匿名はん]

山手台の最大の欠点は、団地内が不便すぎて永住に向かない（ジオグランデが建つ最南部は除く）という事でしょう。

資産価値や地価の将来性という点では、駅から歩けないニュータウンや
新興住宅地の類は全国的にどこもあまりよろしくないのですが（例外的に
極度に利便性と都心やオフィスからのアクセスに恵まれている
千里ニュータウンを除く）、新興住宅地にありがりな欠点を補う魅力を
見出せるかどうかが購入のポイントでしょうね。

中山（桜台、五月台）の場合

・個人間の売買なので、実際の価値を反映した適性価格で買える
・将来高齢者になっても団地内でなんとか日々の生活が完結できる程度には生活関連施設が整備されている
・山を降りたところに阪急とＪＲがあり二線が使える（中山寺駅の北側の再開発でバスでも近いうちに行けるようになる可能性が高い）
・良い意味で枯れている成熟感のある落ち着いた街並み

山手台の場合

・デベロッパーがが売る新規分譲地なので、実際の価値よりも2〜4割は割高
・道路や歩道が広くて見栄えが良い（ただしダンプや大型トラックや騒音は中山より多い）
・築年数の新しい家が続く綺麗で洗練された街並み

眺望や自然環境は、似たようなもんで甲乙はつけられません。
宝塚東高校の評判は、確かにあまり芳しくないです。
総合選抜が廃止になれば状況が変わるかもしれませんが・・・

[118: 物件比較中さん]

全くおっしゃる通りだと感じました。
中山桜台などの方がトータル的に長い間住みよいような気もするのですが、桜台小学校のも宝塚には珍しく人数が減っているようで、
よそものとして引っ越すには山手台の方が人数は少なくとも
親子共に馴染みやすいような気もします。
山手台があまりに何もないのにあの値段・・・。
もう少し安ければいいのですが。

[119: 物件比較中さん]

全くおっしゃる通りだと感じました。
中山桜台などの方がトータル的に長い間住みよいような気もするのですが、桜台小学校のも宝塚には珍しく人数が減っているようで、
よそものとして引っ越すには山手台の方が人数は少なくとも
親子共に馴染みやすいような気もします。
山本駅は阪急電車急行も止まるので便利だとはじめは思っていたのですが、山手台があまりに何もないのにあの値段・・・。
もう少し安ければいいのですが。

[120: ビギナーさん]

山手台の話でなくてすみません。

中山の無料お買いものバスってどんなのですか？

ちょっと気になったもので。

[121: 匿名はん]

山の上にある学校はどこも生徒が昔の最盛期より減っていますよ。
逆瀬台小、長尾台小、桜台小、五月台小など。

山手台西のひとつ西がわの山の上もロイヤルヒルズコート中筋山手（180戸の開発らしい）として今造成されています。ここはグランドメゾン中筋山手のちょい北で、中山桜台の南端と中筋山手の北部の境界線といった場所にあるのですが、駅からかろうじて歩ける距離で高台になっている場所です。山手台を考えている人は、ここの動向と価格もチェックされたほうが良いと思います。

今このあたりで最も活気があるのが中筋周辺の区画整理（JR中山寺駅周辺）の開発なので、このゾーンへの普段のアクセスのしやすさも考えたほうが良いと思います。

[122: 匿名さん]

>>118
宝塚は人口が増加していますが、マンション開発が盛んな利便性の良い人気地区（駅に近く環境が良いところ）を除くと、人口減少と少子化、高齢化が進んでいます。山手台は新しい住民ばかりで、そういう意味では他の地域より気を使う必要がなく楽だとは思います。

>>120

クラレ不動産が買って運営している無料循環バスだったと思います。

[123: 匿名はん]

宝塚市において山の上の住宅街に関してはラビスタとか逆瀬台とか青葉台、
光ガ丘、中山台なども含め完全に需要を上回る住宅供給過多地域ですからね。

もし山手台が一気に１０００区画とか販売開始したら、それはそれは
悲惨な事になりますよ。販売苦戦＆不人気＆価格暴落必至。
だから５年とか１０年とか時間をかけて少しずつ販売していく方法を
選ぶことで、建売や建築条件付きも混ぜつつ本来は供給＞需要の
山の上のエリアを人気エリア、ブランドエリアに演出して販売価格を
極限まで上げる＆利益の最大化を狙っているのです。

山の上でも広い敷地でリーズナブルな坪単価なら、邸宅用地として
ある程度の需要もあるでしょうが、利便性の良い平地と殆ど変わらない
坪単価となると価値は見出せません。
テレビコマーシャルやイメージ中心のチラシで高級感を出そうとしている
みたいですが、長くは続かないと思います。

[124: 匿名はん]

まだまだ大量に土地余ってて苦戦予想されるんだから、もうちょっと
工夫をこらした街区も実験的につくったらええのにね。
ニュータウンのテイストが嫌いな人も多いんだから、ニュータウン臭くない
街区つくるとか。新しいのに、古くからあったような佇まいで
しっとりした感じのニュータウンらしくないニュータウンみたいな。

[125: マンコミュファンさん]

ニュータウンのネガティブイメージや弱点を補うニュータウン開発というのは面白いかもしれませんね。

山手台は駅に歩けるごく一部の地域を除いては、宣伝とは裏腹にとにかく永住に向かない所ですが（坂、駅遠、生活インフラ未熟）、眺望と町並みとつくられたイメージのコマーシャルだけで最後まで販売しきれるのか気になります。

[126: 近所をよく知る人]

住宅地において、一番価値が高いのは

・通り抜けできない生活道路
・駅に近いのに静か

です。眺望や公園や綺麗な道ではないのです。
山手台の幹線はダンプが頻繁に通りますし、朝から晩まで常時通り抜けに
使われています。

[127: 匿名はん]

本日も山手台北公園及び周辺は、花火を楽しみつつ奇声を発する＊＊、
怪しげな揺れている車、夜景を見に来ている若者で大盛況でした。
宅地分譲が進むにつれて、今後の北部の展開が楽しみですね。

話は変わりまして雲雀丘花屋敷、山本、中山、売布神社の阪急宝塚線沿線の
線路より山手の宝塚市内住宅街を独断と偏見でランキング。

１位　雲雀丘１〜２丁目、山手１丁目（モダンでブランドがある）
２位　中山寺３丁目、売布４丁目（閑静さと利便性のバランスが良い）
３位　中筋山手の一部、山本台の一部（ただし坂がきつすぎる所や大通りに面して五月蝿い所はＮＧ）

山本に関しては、ぶっちゃけ山手台よりも駅から日常的に楽に歩ける徒歩数分
圏の山手のほうが町並みは古くても買いだと思いますね。

[128: sage]

まぁどこの都市圏でもニュータウン（千里は例外なので除く）というのは
生活不便で駅から遠くて交通コストがかかるかわりに、綺麗で緑や公園が多く
駅近より大幅に坪単価が安く広くて整った形の土地を買いやすい
というのがセオリーですからね。そういう意味で、駅近閑静な一低専と
あまり変わらない坪単価まで引き上げて山手台を分譲しようというのは、
もともと無理のある消費者の判断能力を甘く見た計画でしょうね。

[129: 地元不動産業者さん]

わざと高めの価格をつけて、まだ土地が全然余っているのに
ブランド化しようとするのは多少景気の良い時期に
デベロッパーがよく使う手ですね。
買う方も不動産の勉強をよくして、自己防衛するしかないでしょう。
デベロッパーは、その土地の長所や都合のよいことしか言いません。
山手台の土地造成の過去のごたごた幸福銀行の件、何故長く塩漬けで
売れなかったのかや、短所やネガティブ要素は言いません。
勿論山手台には良い点もありますが、決して高値掴みしないように
賢い消費者になりましょう。阪神不動産の建売の販売もあるようですが、
それらの価格動向も含め暫く静観されたほうが良いでしょう。

[130: 周辺住民さん]

なんといっても土砂災害危険地域というのが
気になります。

[131: 匿名さん]

まぁ土石流とかは、よっぽどの事（50年に一度の大雨とか）が無い限り
まず大丈夫だと思いますけどね。きたらきたでちゃんと批難すれば命は
助かるでしょう。
現実的には山火事や道路騒音や若者問題や生活不便のほうが大きいですよ。
大型トラックや五月蝿いバイクやアホな車は夜だろうが毎日通過するし、
深夜は公園周辺の暗がりでアイドリング中のいやらしい車がいない日は無いし、
ほぼ毎年あの付近で山火事騒ぎがありますから。
そして最大の問題は、実際の価値より明らかに割高な強気坪単価設定ですね。

ラ○ス○宝塚を盛時6000万〜数億で売った某デベの関係者も、当時は
「抽選に応募が殺到していて何十倍」
「買える方だけ買っていただければいい」
「この値段でも安いぐらいの価値がありますよ」
「わからない人は物を見る目が無い」
とアホな事をいってましたな。それが今や価格は悲惨なザマ。。。
勘違いぶりが山手台と似ています。

[132: 匿名はん]

阪急も将来的な値下がりは十分承知しながら、それでも売り出し当初の
今の時期は高い値段でも買う○○がいると読んでいるのかもね。

[133: 匿名はん]

宝塚市の標高100m以上の山切り開き系の宅地は完全に供給過剰、需要減少。
市の人口増えているというのは、あくまで便利な場所に集合住宅が増えているからであって、山の上は人口減少傾向がこれからも続く。
いくらでも空家や土地が余っているのに、これから大規模分譲しても価格は暴落必至でしょう。

[134: 大手企業サラリーマンさん]

山手台小の北側〜中央公園〜県営住宅の南側から中山五月台にかけて谷を結ぶ橋道路をつくれば、東高への通学や生活利便性（買物や金融機関）が多少はマシになって、山手台の永住価値も上がるんですけどねぇ。まぁまず期待薄でしょうな。上のほうにも書いている人がいますが、どうせ土地余りまくりで苦戦必至なんだから、みみちい商売はやめて名塩の阪急400GARDENSみたいな大きい区画だけのゆとり分譲も山手台の真ん中より北部の造成地（＝不便）でやればええのにね。500㎡で5000万ぐらいならまあ妥当かな。

[135: sage]

上のほうも、しょせん大部分が西側斜面の地形ですからね。
わざわざ山の上の西斜面を高い坪単価で買うおbakaさんは少ないでしょう…

[136: 匿名さん]

私も北部の西側に低く下がっている地形と幹線の交通量が少々気になります。
皆さんは気になりませんか？

[137: 周辺住民さん]

阪急さん。２１世紀に山を削るニュータウン開発は必要ありません。
大阪市内の空室率が２割近くなっている状況では完全に役割を終えています。都心部のマンションと千里ニュータウンの立替えに経営資源を集中すべきです。
悪徳銀行の削った山は植林して自然に帰してあげましょう。将来価値のない土地に大量広告でお化粧して消費者に売ることは阪急さんの仕事ではありません。

[138: 匿名はん]

チラシに山手台西の売りが出ていました。
坪単価５０万で３８００万で建築条件無し。
たぶん小学校のすぐ近くでうるさい上に崖っぷちのとこ。
駅から歩けないし、売れないでしょうな。

[139: 匿名]

分譲地の抽選状況どうだったんでしょうね？

[140: 匿名はん]

過剰供給で土地余りのバス便地域なのに割高なのは広告による演出です。
あと２、３年すれば同じ値段で買ってくださいといっても
見向きもされないでしょう。一言でいえば日々の生活が不便ですから。
やはり不動産価格の最重要項は徒歩の可否と徒歩圏内の生活インフラですよ。

駅近閑静＞徒歩圏閑静＞駅近賑やか＞徒歩圏賑やか＞バス圏閑静

造成、分譲が進んでどんどん供給量が増えるにつれ、既存分譲宅地も
相場がた落ちでくるしみますよ。きっと弾けますよミニバブルも。
決して駄目だとは言いませんが、デベの口車に乗せられて高値掴み
しないように注意してください！

[141: 物件比較中さん]

う〜ん。
厳しい意見が多いですね。
今箕面に住んでいますが、箕面の高級住宅街（西川きよし邸あたり）も
スーパーにいくのに車が必要だし、駅なんか無いけど地価はどんどんあがってるけど。
まあ、道路が整備されているけど。

[142: 匿名はん]

あのあたりは千里周辺の利便性を享受できるし、新御堂が極度に便利ですからね。山本の山の上とは全く違うと思います。

[143: 匿名はん]

山手台東1の宅地はタウン内で唯一の徒歩圏なのに、セキスイの建築条件といい残り区画といい販売苦戦していますね。値段設定が強気すぎるので当たり前だけど。こりゃこの先の遠くて不便な宅地の販売は地獄でしょうね。

あ、あとなぜか山手台東1の販売済になっている区画も、中古として売りに出ていますね。もしかして人気があると偽装したかったのかな。

[144: 匿名さん]

まさかテレビの視聴はあの悪名高きＪ−ＣＯＭ強制加入で選択の余地が無いの？

だとしたらありえん！

[145: 匿名はん]

山手台は現在約８５０戸程度です。
ジオグランデが全部売れたとしても１０００戸強程度。
最終的な計画戸数を満たす為には、まだ２０００戸も
販売しなくてはなりません（笑）
集合住宅があと何棟計画されているか不明ですが、おそらく
不便な山の上でマンションはかなり販売が厳しいので、
せいぜい１〜２棟で残りは殆ど戸建てでしょう。
ということは軽く１５００区画以上はまだ分譲する必要が
あるという事です。しかももう歩ける所は残っておりません。
分譲が進むにつれて阪急のじらし戦法、小出し戦法は
ばれていきますし、今の販売価格はそう長くは維持できないのは明白です。
「ほぼ完売」まで１０年かかるか２０年かかるか知りませんが、
抽選どころか、末期は建売のオンパレードになりそう・・・

[146: 土地勘無しさん]

４−２工区
高圧線近すぎ。

携帯基地局も近すぎる上に高さもばっちり睨めっこ状態で視界に入るのもマイナス。常に基地局から電波で狙い撃ちされているようで、健康面の実被害別にしても精神衛生上よろしくない。

あんなタウンのど真ん中に携帯基地局の設置許可した阿呆な責任者は誰だ。

[147: 匿名さん]

かなり厳しい意見が多いようですが、実際の売れ行きはどうなんでしょうか。
抽選も終わったようですが。

[148: 匿名さん]

屋根上のＴＶ受信アンテナ設置禁止はいくらなんでも時代遅れだと思います。
残りの工区はジェイコム縛りはやめていただきたいですね。
ＴＶ試聴方法や受信アンテナぐらい各家庭の自由にさせていただきたいものです。

[149: 銀行関係者さん]

>>147
会員先行の事かな？
4-2工区の中でも高圧線に特に近い区画だから苦戦しているんじゃないかな。

どうしても急ぐ必要がある人は別ですが、今は待ったほうがいいですよ。
2〜3年前に山手台西2丁目の土地の仲介物件ですが
242.10㎡　2929万円（坪単価40万）
というものもありました。駅からの距離やその他の要因を考慮すると
本来これが山手台の駅から1.5km以上離れた区画の適性価格だと思います。
幸福銀行が破綻して阪急が販売を再開して宣伝が盛んになってから、
新規分譲も仲介物件も相当な強気の値段をつけています。
しかし現実はまだまだ大量の土地が残っていますので、今の価格は戦略
（コマーシャルや抽選による演出）による一時的なものに過ぎないのは
明白です。急いで買うと＊＊を見るかと…。もう山手台の北部もかなり
宅地造成が進んでいますので、今更販売計画を中止するわけにはいきません。
供給過多で相場下落は必至でしょう。

[150: ビギナーさん]

１４７さん

阪急ホールディングスの平成１８年度の宅地分譲実績は、彩都と山手台と
その他細かいものをあわせて合計で９３戸です。
内訳の比率は不明ですが、半分ずつとしても山手台は５０戸弱。
しかも積水ハウスその他に丸投げした分も含む可能性がありますから
実質はもっと少ない可能性が高いです。
このままのペースでいけばあと２０〜３０年かかっても山手台の完売は
困難です。お金を持っている高齢者や団塊世代は、不便で医療や生活も
不安のある山の上は好まないし、今後は関西の若い層の購買力はどんどん
落ちていきます。ホントどうするんでしょうね。
頴川一族の第二地銀グループを破綻に追い込んだのは、バブル崩壊して
山手台が思うように売れずに重くのしかかったからと言われているぐらい
いわくつきの土地です。

山手台の中では最も恵まれた立地で、駅から唯一歩けるエリアの山手台
東１丁目の１１９区画ですら、販売３年目に入っても未だ全然完売できず
苦戦しているんですから、売れ行きは推してしるべし。
たぶん積水ハウスの分と合わせて１０区画ぐらいは残っています。


当社子会社における分譲土地評価損の計上に関するお知らせ
http://holdings.hankyu-hanshin.co.jp/ir/data/HD2005003294N3.pdf

[151: ご近所さん]

大阪圏全域にＣＭ、広告を打って広域から土地勘、相場勘の無い見学者を
広域から呼び寄せ、鴨を割高な坪価格で口説き落とそうとする作戦が見て取れる。
しかし関西では鴨の絶対数は減少傾向にある。
個人的な予想では、来月から正式に売り出す新街区は前回よりかなりの
苦戦をするのではないかと思う。
もちろん建売やハウスメーカーの建築条件付売建は除く。
建築条件無しの区画についての話。

[152: 匿名さん]

発展が約束された街！便利になる便利になる！と山を切り崩すデベの
営業に皆騙され続け、気がつけば山の斜面に住宅が建っているだけの
場所になってましたって従来通りのパターンになるのは確実だね。
将来は空家と荒野もどきの空地だらけになる。

[153: 匿名さん]

山手台西が売り出されていたころから、
山手台の雰囲気がよくて何年も見てきましたが、
山手台東のはどうも崖淵で不安を感じました。
隣の中山五月台などと比べても
値段がどうしても適正価格とも思えず
別の所を購入することにしました。

[154: マンコミュファンさん]

＞別の所を購入することにしました。

それが正解です。

最近は中山台（五月台や桜台、中山台）の中古住宅や土地も山手台の
ボッタ○リ分譲価格に便乗して、かなり強気の値段をつけている売主が
多いように見えます。山手台と比べるとインフラや商業施設、公共施設、
学校はいくぶん充実していますが、そうはいっても基本的には駅に出るにも
一苦労のとてつもなく不便な山の中腹ですからね。
http://www5b.biglobe.ne.jp/~ho-mu/ho-mu.htm
少し前は土地350〜600㎡、建物200㎡クラスの大きな中古住宅（築15年〜）
でも4000〜6000万ぐらいが相場でしたが、最近は人口も減少傾向で住宅が
余っているにも関わらず9000万とか1億とか相当強欲な値段で出している
売主が多いです。まぁ引っかかるお＊＊さんは殆どいないでしょうけど…。

山手台にせよ中山台にせよ、駅徒歩圏（実測8分以内）の一種低層のおよそ
半値ぐらいが、土地の適性な坪単価ではないかと思います。現在の山手台は
新しい家ばかりなので確かに雰囲気は綺麗ですが、15年とか30年とか長い
スパンで見ると値上がりどころか確実に資産価値が低下していくと思われます。

[155: ビギナーさん]

今売り出されている4-2は、住所が兵庫県宝塚市切畑字長尾山7-1044になっていましたが、山手台東って住所じゃないんですか？

[156: 匿名さん]

宅地造成が完了して家が建てられる＝人が住める状態になってから住所が「山手
台東○丁目」変わるはず。今までの工区もおそらく同じ。個人的に旧字の住所を
残したほうが味があるとは思うが・・・まぁ無理だろう。

[157: 匿名さん]

山手台は環境負荷を過大にかけて今の時代に不要な乱開発によって成立するんだ
から、阪急不動産はこれから入ってくる新住民にせめてマイカー利用を可能な限
り控えて周辺への環境負荷を抑える暮らしを啓蒙、推奨しろよ。山破壊して「環
境や植樹帯や花を大事にしましょう」なんてぬけぬけと言っておきながら、車何
台もとめられるボックスガレージ付きで分譲して排ガス出しまくる車使いまくり
生活を暗に助長、推奨する二枚舌は勘弁。

今でも山と平地の往来交通量が多く旧176号線もパンクしているのに、これ以上
増えたら麓の交差点や週末やラッシュ時の渋滞は間違いなく醜い事になる。

http://www.haseko-hub.co.jp/kansai/sinki/ery302/location/index.html
こういうのもありだ。
関西でも、芦屋や宝塚、岡本の一部でこういう独自バスや自治体バスの運営の動
きがある。山手台も車を減らして地域に貢献して環境負荷を下げる為に阪急主導
でやれよ。復興住宅もあるわけで老人もいるんだからな。あらかじめ不便な山の
中の宅地を販売しておき、阪急バス、阪急タクシーで一生搾りとるマッチポンプ
構造は完全に時代遅れだぞ。

[158: 近所をよく知る人]

ウェブサイトに会員優先分譲だった場所から３区画が出ていますね。
一般分譲がやっとはじまる模様です。
４−２工区は静かな家を希望して幹線道路から離れた区画を選ぶと
高圧線に近くなり、高圧線から離れた区画を選ぶと幹線道路に近く
うるさくなるスパイラル。

[159: ご近所さん]

山手台は物凄い勢いで北のほうも造成しているけど、本当に予定通り全部売れて埋まるんやろか？

正直かなり厳しいような・・・　また以前のような荒野もどきにならない事を祈るが・・・

とにかく早急に緑地面積を回復させてくれ。

関係ないが
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/takuchi/info_najio.html
ナシオンって山手台と雰囲気がそっくりだね（オブジェとか街路とか公園とか）
なにげにナシオンのほうが鉄道利便性（JR徒歩圏で大阪に速い）は高いけど。

[160: sage]

私も開発地域を全部売り切るのは厳しいというか
冷静に判断すると不可能だと思います。
阪急不動産もその事は本当はじゅうぶん理解していて
数年後には敷地の広い定期借地権（しばらくしてから
内密に契約者に安価な特別価格で買取を持ちかける）
などを予定しているのでは？
http://tochi.mlit.go.jp/tosinouti-katuyou/utukusii/type2/ashiya/index....
こういうの。

[161: 物件比較中さん]

コモンステージ逆瀬川は、かなりの高額物件だけど結構売れているようだね。やはり駅近山手と駅遠もろ山では引き合いが雲泥の差。

[162: 匿名さん]

今日４−２宅地販売開始のごっつい広告入っていましたね。
うちは近隣ですがどのぐらいの範囲に広告入れてるんでしょう？
なんとなくですが、山手台は土地勘のある近隣の人間よりも
大阪などの便利な市街地に住んでいて、郊外の綺麗な住宅地に
漠然と憧れている層を主なターゲットにしているような…。

[163: 周辺住民さん]

そうでしょうね。そして以前住んでいた所と比べてあまりの不便さに
「こんなはずじゃなかった…」と耐え切れなくなった一部の人が出て行くと。
不便さに慣れて不便だと感じなくなり、それが普通になって順応する人も
もちろんいますけどね。

資産価値等は考えずに綺麗な街並みが気に入って、損得考えずに
住むんだという人は悪く無い住宅地だと思う。20年後、30年後出て行く時に
売る事になればまず損をする。もう昔のような土地神話、高度成長は
日本ではありえない。はっきりいって大規模なニュータウンは分譲終了後
かなりの年数がたっても中古や土地の仲介物件が常にいくらか出ている
回転寿司状態が続くので、売り手にとっては極めて不利な市場となる。

宅地として資産価値が高いのは、良好な土地が滅多に出ない駅近の希少性が
ある場所のみ。日本国土は殆ど山なわけで、山を切り開いた大規模な
ニュータウンは残念ながら希少性が低いと言わざるを得ない。

[164: 地元不動産業者さん]

先週ぐらい土地・仲介物件で山手台東２丁目のボックスガレージ付南西角地
が坪単価４８万円（約２３０平米で３３８０万）で出ていましたよ。最終バブルで少し高くなっていましたが、徐々に以前の適性相場に戻りつつある動きが出始めたのかもしれませんね。これから数年の動向としましては、バス圏で４５万ぐらいをめぐる攻防が目安でしょうか。

[165: 匿名さん]

最近分譲が始まった新しい街区なんだけど、なんであんなどまん前に
ケータイのタワー基地局おったてるかな。ドン引きですわ。
山に家買って住むって人は不便さを一生我慢してまで、色々な環境は
妥協したくないって事なんだと思うんだけど・・・
一生目の前に基地局があったら気分も滅入るし後悔確定でしょ。
高圧線は最低100メートル、基地局は最低300メートルは住宅地から
離れていないと、普通の人は買わない。

[166: 社宅住まいさん]

http://www.mbs.jp/voice/special/200705/30_8231.shtml
これは清和台の話だけど、安全だと思っていても後から基地局が
いきなり出来る場合もあるから大変ですね。

[167: 山手台]

なんで山手台でベンツの受注会？　いよいよ阪急不動産も狂ったか？
ただでさえダンプや往来のマイカーでうるさくて環境悪化しているのに、
これ以上に郊外クルマ文化やモータリゼーションを煽って環境悪化、
大気汚染、騒音増大、地球温暖化を助長するつもりか？
正気の沙汰とは思えない。
電動自転車のプロモーションならまだ分かるが…

まぁ山削っといて自然環境を重視なんていっている会社だから、こんな
愚行は当たり前といえば当たり前なのかもしれんが。

[168: 物件比較中さん]

山手台、すごい言われようですね〜。
最近日本に帰国してきた者で家を探していますが、
山手台はまぁまぁ良い所かなと思っていますよ。
私は個人的には、家なんて家族の状況と共に住み替えていく物と思っています。
子供が小さい時は駅前の小さめのお家に住んでセマセマ感じるより、
開放感のある広めの所にのびのび住みたいです。
駅前に住んでても、どうせ車は持つんだから・・・。
将来子供が出て行って、広い家が必要無くなったり、坂が辛くなってきたら、
平地のマンションかどこかに移ればいいじゃないですか？
もっと流動的で良いんじゃないでしょ〜かね？
しかも、お金かけて建てたお家が多いようなので、
築浅の中古物件はねらい目だと思っています。
どうでしょう？私のような意見。

[169: 周辺住民さん]

永住とか重く考えずに、子育ての時期や元気なうちは開放感があって見晴らしが
良くて街並みが新しい所に住みたいなぁ〜という人には悪く無いと思います。

ただ場所によって静けさや日照等は大分異なりますから、そのあたりは後悔しな
いように入念に調べたほうがいいかも。これは山手台に限りませんが、山の上が
必ずしも静かで環境がいいとは限らないです。道路の幅員が広い大規模な新興住
宅地にありがちですが、鼻息の荒い登りのクルマがひっきりなしにウルサイ音で
排ガスを出しながら走っている道路沿いの場所もありますし、バスやトラックな
どが朝から晩まで頻繁に通っていたり、夜中に頻繁に若者の車がアイドリングし
ていたりと全然閑静じゃないアンラッキーなケースもあります。

また、家を売って出て行く人の意見も参考にする為に一応耳に入れたほうがいい
と思います。ネガティブな意見のほうが住宅選びの参考になるケースもあります
からね。これから人口が減る時代という事で、山の上の住宅地は資産価値は下が
る事を前提に、それでも一定の時期を気持ち良く過ごせればいいんだと覚悟して
買われるべきです。

中古物件はまだ少なめですが、もう少しすると増えていくでしょうね。掘り出し
物が潤沢に出てくるまでは、あと数年ほどの時間が必要かもしれません。

[170: 匿名さん]

>>168
そうですね。住み替えていく人が、子育てや元気なうちに
広広のびのび過ごす場所としては悪くないと思います。
でも生活インフラが極めて軟弱で、徒歩圏がかなり不便なのも
また事実ですから、ある程度は覚悟しておくべきかも。

中古市場は築十年を超える程度の物件が増え始める時期になると
かなりお買い得になりそう。

新規分譲地の抽選とか受付のシステムは、デベロッパーが定価で
売らんが為の典型的な手法ですが、不便な場所ですからシビアに
交渉しないと損ですよ。最初の表示価格には、当然値引きしても
じゅうぶんな利益が出るようにかなり上乗せされていますから。

[171: 匿名はん]

抽選で売れ残れば先着順で売り出されますし、売れなければ半年も
すれば値段が下がってくるでしょう。

それでも欲しいと思う人は買うのでしょうね。

まぁ、抽選で完売できるかがお楽しみですね。

[172: 匿名はん]

街並みは新興住宅地らしく小奇麗に見せているが、高圧線に囲まれて山に挟まれた立地だしメインストリートがダンプ街道で市の南北を結ぶ幹線にもなっているので、お世辞にも住環境が良いとは言えない。宝塚市内でも、もっと静かで環境の良い場所がいくらでもあるので、正直あまりお奨めできない。

[173: ビギナーさん]

宝塚市内でもっと静かで、環境のいいところってどんなところがありますか？
値段も同じくらいで・・・

[174: 匿名さん]

>>173
雲雀丘花屋敷や売布神社の徒歩8分以内圏の一種低層なんてどう？
根気よく待てば出てくるよ。
今津線沿線なら武庫山とか千種とか寿楽荘とか宝梅とか。
山手台と同じ坪単価じゃ無理だけど、少し面積我慢すれば
同じ予算でも買えるはず。

[175: 物件比較中さん]

雲雀丘花屋敷の坂は尋常じゃないですよね？自転車は絶対に乗れませんし、降りてくる車も相当スピードが出てるような気がして怖いです。昔はお屋敷街だったみたいですが、今はどこも45坪くらいで切り売りしていて良い町並みだとは思いません。仲介屋にとっては45坪が一番利益が出る大きさだと聞きました。近い将来にはチープな街並みになりそうな気がしてなりませんが・・・。

[176: 匿名さん]

好みは人それぞれですが、雲雀丘は山手台の幹線道路のように砂利をつんだダンプが頻繁に走っているような事はないですよ。今もって関西では一番美しい（阪神間より地震のダメージは少なかったので、古いモダニズム建築と屋敷林が最も残っている地域）街並みのひとつです。区画整然として、道路が直線的で広く、歩道や大きな公園が整備され、わかりやすく整った街並みがいわゆる大規模ニュータウンの特徴ですが、雲雀丘はそれとは正反対の落ち着いた街並みですので、ニュータウンが好きな人には全く向かないと思います。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/le_html/kouhou/k_wmv/hibari/index....
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/le_html/kouhou/k_wmv/hibari.wmv
坂は確かに山手台より遥かにきついですね。自転車は電動サイクルでもないと厳しいでしょう。万願寺のほうに上がっていく広いメイン道路を除くと、殆どが生活道路で幅員も狭く蛇行していて迷路状態（だからこその独特の景観ですが）なので、車はスピード出せないです。駅まで遠いけど急勾配の坂はない山手台、坂は相当きついけど駅までの距離は近く徒歩でJR阪急の2線利用できる雲雀丘となると思います。雲雀丘の高齢者や年配の方は、行きは歩いても帰りはタクシーという選択も多いようです。阪急を使った通勤に関しては、ラッシュ時はなかなか座れない山本、始発の普通を使えばラッシュ時でも座れる雲雀になると思います。急行で座って通勤を重視するなら、中山、売布、清荒神の界隈で探したほうがいいかも。少し離れますが、仁川の山手も風情があっておすすめです。清荒神の徒歩圏山手で積水ハウスが20戸ぐらいの造成中ですし、中山も中筋山手で180戸ほど造成中しています。それらの動向や価格も踏まえて山手台も検討されてはいかがでしょうか？

[177: 匿名さん]

>>175
>近い将来にはチープな街並みになりそうな気がしてなりませんが・・・。

さすがにそこまでは行かんでしょう。
あなたが言っている「自転車では無理」の発想で推してしるべしです。
自転車に乗ることはおろか下手したら電車に乗る必要もあまりない人が
かなりいらっしゃいますよ。

[178: ビギナーさん]

雲雀丘はステイタスもありチープな街になるとは思いませんが、
私は雲雀丘狭い道幅と崖のような急な坂は、怖くて住む気になれません。

[179: 匿名はん]

>>177
雲雀丘界隈の坂道は趣味の自転車は、むしろなかなか楽しめる所ですよ（笑）
ただやはりスポーツ用ではない生活用のママチャリ、シティサイクルには厳しい地形ですね。

>>175
大きなお屋敷の分筆やマンション化の問題は、古くからある邸宅街ではどこも切実な問題に
なっていますよね。近所が分筆されて小さい敷地の家が建ったり、賃貸アパートが建ったり、
宅地のマンション化などに伴う街並みの変化が何よりも許せない場合、あらかじめ協定や
地区計画などで分筆を禁止している新興住宅地しか選択肢は無いと思います。

逆瀬台、ゆずり葉台、桜台、五月台、山手台など新興住宅地は、もともとマンションや
ＵＲの賃貸用に用意された中高層のエリアは除くと賃貸アパートや集合住宅、ミニ戸が
全く存在しない所が多いですね。ただ古い住宅地でも、地区計画を最近設定してこれ以上
の分筆は防ぐような動きはあります。例えば雲雀丘の場合200㎡規制が設定された場所は
今後200〜400㎡の敷地を二分割する事はできなくなり、売買されても大きさが維持されます。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-tikukeikak...

[180: 大手企業サラリーマンさん]

山手台に限りませんが、一般的に同じような年齢層が多い大都市郊外の新興住宅地は微妙な中流（中上流）意識、選民意識を持った勘違いした方々が多く見栄の張り合いになりがちでギスギスしています。落ち着いて暮らしたい人には、必ずしも過ごしやすくはありません。

一番暮らしやすいのは、駅から近い老舗の閑静な住宅地でなおかつ年齢層の幅が広く高齢者、年金受給者も多くいて、なおかつ若い世帯も流入している所です。

[181: 匿名はん]

駅から近い老舗の閑静な住宅地は若い世帯では購入できないでしょう。

若い世代に格安な住宅を提供するために、ニュータウン開発が必要な
のでしょうね。

[182: 匿名]

同じような年齢層だと、友達もできやすいし、若い人にとっては住みよいと思います。見栄の張り合いもあるかと思いますが、古い人ばかりの中に
ポツンと入るのは結構不安なもの。古い人というのは結構新しい人にとっては煩い存在ですしね。
古い住宅地は駅からも便利で高額すぎるので、若い世代には手がでません。
それだけではなく、昔ながらで道も細く古い人が多いのは決して住みよいとはいえないから、買わないのではないでしょうか。

[183: 匿名さん]

彩都や箕面森町が売れているのを見ると、過去の失敗例を踏まえずに未だに山を切り開いたニュータウンに飛びつく人が多いようですね。

ニュータウンの最大の欠点は朽ち果てるという事です。駅に近い市街地や住宅地は永久に再開発、再生され続けますが、山を切り開いたニュータウンは埋まってから10〜20年がピークで、そこからは衰退の一途でオールドタウン化したまま再生されずに朽ちていきます。

唯一の例外は日本のニュータウンの象徴である千里中央を中心とした千里ニュータウンです。千里は極端に生活利便性と都心へのアクセスや交通の便が良いので、再生され続けますし人口減少の時代においても需要が無くなる事はないでしょう。しかし千里はニュータウンの代表格でありながら、都心から10kmという近さと極端な利便性の良さという要素を持ち合わせた例外中の例外で、他のニュータウンに当てはめることは出来ません。

[184: 匿名さん]

私の中では、山手台って、
「乗り換え無しの一本で大阪に出れて、街は綺麗で環境も良くて、
公立小中学校のレベルも良いそうですし、
歩道で学校まで行けて、子供の同年代のお友達も沢山いて・・・。」
という感じです。

阪急宝塚本線ですから、
川西のニュータウンや彩都や箕面森町とは全然違うと思っています。

駅までバス、というのは、「バスがあるのは良い事」と捉えています。
古くて道の細い住宅地など、
家の近くまでバスが無いという地域も多いですよね。
バスが走っていると言うのは良いことと考えています。

[185: 匿名さん]

>>184
>乗り換え無しの一本で大阪に出れて

バスに乗る段階でアウトじゃん。

[186: 匿名さん]

>>184
確かに。本線なので彩都や能勢電鉄沿線の物件とは鉄道事情は
大きく違いますね。大阪（梅田）には300円以内の運賃で行けますし。
個人的には、彩都よりは山手台（茨木ではなく宝塚の）のほうが
良いかなと思います。モノレールだけど徒歩圏の彩都、本線だけど
バス便で坂の山手台。判断は人それぞれでしょうけど。

ところで184さんは山手台にされたんですか？

[187: 匿名さん]

バスに乗る時点でアウト、という方には向いていないですよ。
山手台東、西の下の方(中学校近辺)ならまだしも、
現在分譲中のところはバス圏ですからね。

因みに我が家は山手台で検討中です。
現在阪急が分譲中のところにするか、
以前に阪急が分譲したところで、仲介で売りに出ている土地にするか、
はたまた家付きの中古物件にするか、迷っています。

ただ、南向きで眺望がある所が良いので、それ以外の向きは候補外です。
せっかく山の手に行くのですから、眺望と日当たりは外せない条件です。
次の新規分譲はいつごろになるんでしょうかね。

[188: 匿名さん]

山手台と中山台の間の谷に吊り橋歩道かけたらええのにね。
http://www.yado.co.jp/hasi/miyazaki/teruha/teruha.htm
こういう感じの橋。山手台小−東高校間だと150メートル弱ぐらい。
歩道が出来たら、山を降りずとも徒歩でいちおう最低限のインフラ
（スーパー、銀行、郵便局、交番）は利用できるから、少しは
利便性が増して宅地の売れ行きもよくなりそうなもの。
東高生は山手台から、歩いて通学できるようになるし。
公園とか緑地とか人口池とかループ歩道橋とか、その手の体裁を
整えるのに金かけるよりは、実利があって効果ありそうだけどね。
因みに上記の照葉大吊橋は長さ250メートルですが、建築費は
1984年の着工で約1億2000万円だったそうです。意外と安い。
http://miyazaki.daa.jp/aya/

[189: 匿名はん]

これ、よさそう！！！
阪急さん、どう？？？
まだまだ分譲は続くんだから、やって損は無いのでは？？

[190: 匿名]

歩道の橋をつけるには両学校の敷地外周を使う事に関する折衝と、高圧線とバッティングしないように工夫する必要がありますね。山手台がわに中山台がわには無いものを１つばかり用意して、双方がメリットを享受できるようにすれば反対も少なく可能性はあるかもしれません。

[191: 匿名はん]

中間あたりに橋はあったほうが便利ですよね。
現状は一番上まで登らないと行き来できませんから。

阪神電気鉄道の「宝塚山手台レジデンス」がもうすぐ出るようですね。
http://www.hanshin.co.jp/company/press/pdf/20071128-1.pdf

[192: 匿名さん]

阪神の宝塚山手台レジデンスは、阪神も参画している芦屋浜のコートヴェール芦屋の建売と同じような感じの物件ですね。
http://www.cv-ashiya.jp/town/index.html
海と山の違いはありますが、駅からバス数分圏、200㎡以上の土地に130〜150㎡の建物で、緑地協定が色々あってと。

山手台が電線地中化街区つくらないのは、それをするとただでさえ威圧的な高圧線がますます目立つからかな？

[193: ご近所さん]

電線類の地中化（共同溝）は、景観向上には効果がありますが
完全地中化してしまうと、住宅街など建替えサイクルが短い所は
保守が厄介だし金食い虫なんですね。

住宅街で最も景観向上とメンテナンス面でのバランスがいいのは
共同溝を設置して照明柱（街路灯共同柱）から引込線を配線する
ソフト地中化ですよ。

阪急さんも検討してみては？

[194: いつか買いたいさん]

電線地中埋設はお金が掛かりますが、
インフラなので、工事などは全て関西電力持ちです。
住民にメリットはあっても、デメリットは何も無いと思います。
ヨーロッパに行って町並みに感動するのは、電柱が地中埋設だからです。
沢山の国でごく当たり前に行われている事なのに、
日本はまだまだですね。
日本でももっと普及すれば、
山手台のような綺麗な町並みがもっと増えるのに、と思います。

[195: 匿名さん]

ん？　山手台の今の分譲地は電柱ありますよね？

194さんが言ってるのは山手台西のこと？

[196: ご近所さん]

>>194
>ヨーロッパに行って町並みに感動するのは、電柱が地中埋設だからです。
ちょっと恥ずかしいね。

[197: 周辺住民さん]

どうせこれから数年かけての分譲は苦戦が予想されているんだから、
山手台のこれから造成する地域は計画戸数を大幅に減らしてください。
区画割は最低１００坪とか大きくして、一戸あたりの敷地を広くとってください。

既にふもとの渋滞がひどいし、メイン道路の交通量も多いしキャパは
かつかつです。計画戸数を減らさないと、とんでもない事になります。

区画を大きくすれば、交通量増加も（予定よりは）若干抑制できて
山を削って失われた緑も少しは広い庭によって蘇って一石二鳥。

[198: 匿名さん]

山手台、そろそろ売れ行きが超鈍化してヤバクなってきた？

[199: 匿名はん]

＞関西で宅地分譲をやめるといっていた阪急が宅地分譲を再開！
＞http://www.nikkei.co.jp/kansai/news/19680.html
＞
＞【2004年5月25日】
＞阪急、宝塚・山手台の開発再開へ──来期にも宅地分譲
＞
＞　阪急不動産は山手台ニュータウン（兵庫県宝塚市）での宅地開発を再開する。
＞共同で事業を始めた旧幸福銀行グループの経営破たんで開発が頓挫していたが、
＞相手方の持ち分を買い取り、このほど地元自治体と再開に向けた協議を始めた。
＞阪急では2006年3月期中の宅地分譲再開を目指して今夏にも事業に着手したい考えだ。
＞　阪急宝塚線山本駅北側の丘陵地にある山手台ニュータウンは、1986年から
＞阪急不動産など阪急電鉄グループと旧幸福銀行グループの幸和不動産が共同で
＞開発を始めた。約188ヘクタールに戸建て集合住宅合わせて3200戸強を造成
＞する計画だった。
＞　しかし、600戸程度の分譲が進んだ99年8月、幸福銀行の経営破たんに伴い
＞幸和不動産が破産宣告を受け事業は中断。計画地は阪急と幸和不動産の共有で、
＞それぞれの所有地を明確に区分できなかったため、約120ヘクタールの未造成地
＞は放置されていた。
＞　幸和不動産の管財人が資産処理のため持ち分を競売にかけたが、02年8月まで
＞3回の競売ではいずれも落札者がいなかった。このため、阪急不動産は03年4月に
＞3回目の最低落札価格37億円を下回る価格で旧幸和不動産の持ち分を一括して
＞買い取った。

↑この記事見たらわかるけど、幸福銀行が破綻した後、＊＊みたいに安い値段
（軽く宅地1000区画以上相当の面積で37億）でも、どこの業者も見向きもせず
入札しなかったような不人気の土地です。阪急は更に安い値段で幸福銀行の持分を
買い取っています。つまり一戸あたりの土地の値段は殆どタダみたいなもんです。
メインの造成、幹線道路・学校・下水道・電気・公園など宅地開発の総費用の
7割（そのうちデベロッパー負担の割合はケースバイケースですが）を占めると
言われる巨額のインフラ整備は、既にバブル期に完了していましたから、阪急が
事業再開後に投資しているのは、それらの支線の整備、街区内の造成・整地、
擁壁工事、テレビCM、カラー広告などです。

もともとの土地の値段はタダみたいな不便な山で、造成費用分とインフラ整備分
ぐらいしか宅地の価値が無いような立地ですから、高値掴みしないよう、適正価格を
見極めて買いましょう！　企業のバブル期の赤字やツケを、これから分譲地を
購入する人間が負担する理由なんてありませんよ！　山手台の今現在の坪単価は、
立地を勘案すると20〜25%ほど意味不明なプレミアムをのせていると思われます。
あわてて買って、2〜3年で相場が急激に下がって損をしたなんて事がないように
皆さんもじゅうぶん気をつけて下さい

[201: 匿名はん]

は〜い　分かりました。
坪　おいくらぐらいが適正価格となるのでしょうか？

[202: 匿名はん]

新街区の造成で、本格的に在庫がだぶついてくるまで待って持久戦に持ち込むのが良策でしょう。
1〜2年以内に在庫がかなり増えてヤバくなってくると思いますよ。