阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[1026: 購入検討中さん]

無駄だね。

[1027: 匿名]

まあ悩むなら新築の方が後から後悔しなくていいと思うよ。
基本、売値は下がり傾向にあるねで、人気ないね〜

[1028: 匿名]

不景気やしどこも人気ないで金もなければローン組む勇気もない奴多いから｡チキンは様子見　30年賃貸で狭い家でセコセコくらして、年寄りなってからしたり顔でやっぱ地価は下がったって喜んで、駅近50坪で暮らす老後を目指せ｡私は30年いや10年我慢も嫌なんで土地買って安値で売って損したけど子供のこと考えたら◎、金に困ってないからまっいっかってな人生目指します｡

[1029: 匿名]

↑在日のかたですか？

[1030: 匿名]

山手台の北部傾斜地は少し微妙なんだよね。

大阪都心に勤務する給与所得層1馬力世帯から見ると、通勤や生活利便性やライフプランの点で少し厳しい。

・計画人口1万人超の大規模開発だが、同程度の規模の開発地と比べても店舗や生活施設が特に少ない
・阪急の終電が早い（最終は雲雀丘まで）
・バス便は阪急山本駅しか使えない
・バス便ではJRが使えない
・新大阪への公共交通機関アクセスが悪い
・徒歩圏の生活利便性（買物、医療、金融機関）が悪い
・クルマの運転が出来なくなる老後は便利でストレスの少ない生活が出来そうになく永住環境として不安が残る

バスの乗車分数こそ長いが、川西からバス便のニュータウン（清和台、けやき坂、湯山台、南野坂等）
のほうが土地も安く川西に出れば一通りなんでもある分まだ便利かもしれない。JRと阪急を使い分けられるし、
阪神高速へのアクセスやクルマで大阪市内に通勤する場合の時間は山手台よりむしろ早いか殆ど同じぐらい。
けやき坂なんかは、山に囲まれていてクルマが通り抜けできないから、山手台よりも静かで空気も綺麗だしね。

一方で利便性を気にしない職業から見た山手台北部は、大阪平野一望や都心一望と開放感のあるロケーションは
興味や魅力が大いにあるが土地が小さい。

事業や商売やってる人間で今の所うまくいってる金持ちが大きい土地を欲しがる理由は、土地の担保価値を
必要としている為。銀行から金借りたり、いざという時にまとまった額に換金する為には、土地の広さが必要。
この国では建物・外構はどれだけ立派に建てても15年程度でゼロ同然の価値になってしまうから、ある程度
予算に余裕がある個人経営者は建物よりも土地の比重が大きい不動産を必要としている。
だから事業をやっている人種は、60坪の土地2500万に家3000万といった分譲住宅はたとえロケーションが良く
リーズナブルでも買わない。土地150～200坪で5000～7000万といった邸宅用地のほうが需要がある。

現在の山手台は、給与所得者世帯の需要からも事業主世帯の需要からも乖離した、中途半端な路線になってしまっていて
せっかくのロケーションを活かしきっていない。

給与所得層から見て魅力的な住宅街にする為には、山本界隈の利便性アップと発展が必要不可欠。
しかしこれは不可能だろう。それほど人口が多くない中堅規模の市において川西駅周辺、宝塚駅周辺、中山寺駅周辺に
都市機能や商業施設が集中している現状では、そこから距離が近い山本駅周辺の大幅な発展は現実的には困難。
となると、それらの利便性が優れる何れかの駅へのバス便アクセスを改善する他に魅力アップの手段は無い。

そして事業主世帯から見て魅力的な住宅街にする為に必要な事は、有効面積150坪以上で都心を一望できる土地を
安定して多く供給する事だろう。

[1031: 匿名]

でっ1030さんは何処がオススメなの？

[1032: 物件比較中さん]

建築条件付きならともかく、建築条件無しの土地が
やたら商談中になってるってどゆこと？　商談も糞もないよね？
みんな値引き交渉中ってこと？

[1033: 匿名はん]

おそらくそうでしょうね。秋ごろから次期街区の分譲が始まるでしょうから、阪急としてもおおむね完売にしたい所でしょう。

[1034: 近所をよく知る人]

北ヤード開発の絡みで出来る新大阪連絡線が開通したら、
阪急でも新大阪へのアクセスは多少改善されますね。
十三駅地下で乗り換えて四つ橋線に直通するので、
本町への所要時間も梅田乗換より5分ぐらい短縮される。
まぁそうはいっても、山手台がバスでJR宝塚線（福知山線）
にアクセスできないのは大きなマイナスポイントであり
改善すべき点である事には変わりません。

[1035: ご近所さん]

JR駅への公共交通機関（阪急バス）アクセス改善につきましては、住民や市会議員よりも
まず阪急不動産の社員がグループに働きかけて尽力するべきですよね

住宅街としての価値に大きく関わる問題だから、事業主として真剣に取り組んでいただきたいものです

[1036: 匿名]

全くその通りです。

鉄道の顧客を流したくない気持ちもわからなくはないが、広大な土地が売れないほうがかなり問題だと思われる。

[1037: 周辺住民さん]

おいしいまち宝塚は、山本～中山のお店が増えてきましたね。
2010
http://www.kanko-takarazuka.jp/oishiimachi/event.html
2009
http://www.kanko-takarazuka.jp/oishiimachi/itiran.html

[1038:]

コーティングのプロ　カーコーティングDr．Drive宝塚中山台SS　お客様フォトログ
http://www.keepercoating.jp/photo/customer.php?date=2010-07-04&key...

[1039: 匿名さん]

家が売れるような状況じゃなくなってきましたね。
4000万の建売は実験かな。

[1040: 匿名]

この景況で注文住宅用の土地からの販売は厳しいですね。
http://www.mlit.go.jp/common/000122581.pdf
ここの6ページ見ればわかりますが、近畿の持ち家（注文住宅）は年々減り続けています。
最悪だった昨年と比べても、今年7月は前年割れしています。

[1041: 近所をよく知る人]

1040さん

だからこそ、山手台は他に無い特徴と魅力のある開発をしていただきたいんです。

都市圏の人口が激増した昭和40年代以降に大量に開発されたニュータウンの家が
これから余り出す時代に、またニュータウンをつくっても意味が無いし行き詰まります。

昭和30年代までの分譲地に倣って、先祖がえりしていただきたものです。
ニュータウン的な街並みとは真逆の、自然と調和した景観と風致と風情が感じられる街区を
今後は展開してほしいと思います。また、出来るだけ木を多く植えられるように、土地面積を
拡大してほしいですね。

値引きするにしても、土地や建物を小さくして総額を抑えるよりは、同じ値段でより大きい土地の
家を買えるという方法のほうが、緑は多くなりますので街並みは良くなります。

[1042: 匿名はん]

都市部のマンションの容積緩和が内閣により閣議決定されてしまいました。
これによって利便性の高いエリアにある老朽化マンションや既存不適格マンションの建替えが進み、駅近で質の高い住宅の供給戸数が増え事になります。
つまり今後バス便エリアの住宅地にとっては、更に需要が低下し厳しい展開になるのは明らかで、地価も下がる可能性が高くなってきました。既に山間部の住宅街の在庫が余っている状況で、新たにニュータウンをつくるというのであれば、今までとは違う相当な魅力が感じられる住宅街でなければ難しいと思われます。

[1043: 住まいに詳しい人]

山手台は相変わらず株価や地価の値下がりを無視して表面的には値下げせずに悪あがきしていますが、
三田のワシントン村は値下がりしてきましたたね。

http://www.washingtonvillage.jp/content/lot_for_sale.html

山手台もワシントン村と同じぐらいのスケールにするべきじゃないかな。
これなら旧来の一般的なニュータウンとは毛色が全く異なるから、少なくとも希少性はある。

ぶっちゃけ山手台のロケーションで魅力を引き出すベストな区画割は、
完璧な日当たり（真冬でも1階に完全に日が入る）と完璧な大阪平野眺望が得られる住居の割合を
最大化するプランしか無いと思います。その為には、区画面積の拡大しか方法が無い。

[1044: 匿名]

JR西日本が宝塚線の川西池田駅〜中山寺駅間に新駅(地元請願駅ではない)を計画中らしい。

[1045: ちょうど中間に住んでる者]

>1044
マジですか!?
ホントならうれしい。

[1046:]

以前から噂はあったけど、それとは違う確度の高い新たな情報ですか？
どの程度の精度の情報なのかが重要だと思います。

[1047: 匿名]

確かに川西池田駅〜中山寺駅間は駅間距離が尼崎駅〜宝塚駅間で最長だし阪急だったら川西能勢口駅〜中山駅間に雲雀丘花屋敷駅、山本駅と２駅あるからJRが１駅くらい造ってもおかしくないですよね。阪急から乗客奪えるし…京都線(JR島本駅、阪急摂津市駅、洛西口駅)や神戸線(JR須磨海浜公園駅)ではお互い新駅造りあって乗客の奪いあいしてますからね…ついに宝塚線にも来たかって感じですね。

[1048: 匿名]

川西能勢口のバス便ニュータウンである清和台から川西能勢口まで6.1km。

川西能勢口から山手台北公園まで5.2kmちょっと。

そう考えると山手台から川西能勢口に阪急バスが出ていてもおかしくはないですよね。

山本と川西能勢口じゃ公共交通機関のアクセスがある事の価値や利便性は比較にならない。
川西能勢口は年間商品小売額が450～500億円前後と、高槻700億、千里中央550億に次いで
北摂地域でトップクラスであり、高い都市機能（医療、商業、金融機関、図書館、公共施設その他）
を備えるので、そこに電車を使わずバスのみでアクセスできるとなると住宅街としての価値は明らかに上がる。

西宮だと例えばバス停「苦楽園五番町」や「苦楽園」は、芦屋川、JR芦屋、阪神芦屋、阪急苦楽園口、阪急夙川にバス便が出ている。他にも多数の駅にアクセスする住宅街は阪急京都線や神戸線沿線には珍しくない。

むしろ近くに駅があるのに中山や山本にしかアクセスしない山手台や中山台のバス路線のほうがおかしい。

山手台から阪急山本、JR中山寺、阪急川西能勢口/JR川西池田にそれぞれバスでアクセスできる事が望ましい。

[1049: 匿名]

例えばだけど、JR中山寺～中山五月台～山手台～阪急山本～川西（JR川西池田or阪急川西能勢口）の路線があれば利用価値高い。

[1050: 山手台東在住]

川西池田〜中山寺のどの辺りに新駅が計画中なのでしょうか？山手台からのアクセスが気になります。

[1051: 匿名]

昨日、阪急オアシスの前を通ったらえらい渋滞してました。臨時駐車場も一杯でした。あんな不便な場所の小さなスーパーなのに　　週末はあんな感じなのですかね？

[1052: 匿名]

新駅は噂だけなら10年以上前からありますね。
山本あたりにJR福知山線の新駅が出来ると大分前から言われていたけど今の所出来ていません。

ただ、川西池田～中山寺間と、中山寺～宝塚間の新駅設置構想がある事そのものは事実のようで、
特に後者に関してはJR西自身が脱線事故の前の年にプレスリリースで正式に発表していたので、
かなりの所まで進んでいたのは事実であり、事故がなければ今頃開業していたかもしれません。

[1053: 関係者]

私は市議から聞きました。川西池田〜中山寺間の新駅は阪急電車平井車庫の北側付近で国道旧１７６号線(現在県道)の拡幅工事と並行して施工するとのこと。JR西日本が道路整備する宝塚土木事務所、駅前整備を担当する宝塚市と協議しているらしい。

[1054: 匿名さん]

>>1051
わかりませんけど、たぶんセールの関係じゃないですか？＞混雑・渋滞
オープン100日記念かなんかの。
週末いつも混雑という事は無いと思います。

[1055: 匿名]

山本にJR駅が出来るのが本当なら、JR宝塚駅を2面4線化して普通の待避を宝塚で行う予定ですかね。
おそらく新駅開業しても普通のみ停車駅でしょうから、今まで通り川西池田待避なら阪急の急行より大阪までの
所要時間が遅くなるので、客もあまり奪えずペイするとは思えません。
宝塚待避なら、普通でJR山本新駅～大阪が24～25分になるので競争力ありますが。

[1056: 匿名]

あとJR中山寺の北側バスロータリー完成後に、もし山手台～阪急山本～JR中山寺の路線が出来たら、
阪急山本～JR中山寺の所要時間はおそらく8分ちょっと（表定速度14km/h）になる。
阪急山本～JR川西池田の場合は11～12分。

[1057: 南ひばり]

宝塚市から阪急宝塚線を利用して大阪(梅田)迄のみ利用して通勤等される方は約３割、後の７割はJRや地下鉄等に乗り換える等(例えば淀屋橋、本町、北浜、南森町、ミナミ方面、京橋、学研都市線方面等)阪急梅田は通過点でしかありません。阪急梅田駅から他社線へのアクセスの悪さ、またJR北新地駅、大阪駅との位置関係から考えても僅かな所要時間の差だけで阪急＞JRとは決め付けれないと思いますよ。

[1058: 菱]

そう！皆が梅田で勤めてる訳じゃないよなァ！沿線には伊丹、尼崎に勤務先があって自宅周辺に阪急の駅しかないから川西能勢口→川西池田でやむを得ず乗り換えてる人かなり多いよ！JR新駅出来たら流れる人かなりあると思う！いずれにしても地元民にしたら選択肢が増えるのは良いこと！

[1059: 匿名]

予定では何年度ごろからの工事という事で協議されているんでしょうか。
確かにJRからすれば、旧176号線の拡幅・整備のタイミングが新駅設置の好機ですが、
本当に出来るんですかね。425の遺族連中がまた因縁つけて騒ぎそうですが。

[1060: 匿名]

宝塚市のページに都市計画変更のお知らせが出ていますね。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01080202000000-hiraisen.p...

今回は噂ではなくガチかもしれません＞新駅

[1061: 匿名]

平井車庫北方にJR新駅出来たら西雲雀丘ﾆｭｰﾀｳﾝ(平井４)は地価高騰ですよね〜山手台買う時にまよったんだけどあっちにしとけば良かった…最終的には住居表示も西雲雀丘に変わるらしいし…

[1062: 山手台西翁]

阪急･JR徒歩圏は確かに羨ましいです。ただ私は山手台の美しい街並みを大変気に入っております。

[1063: 匿名さん]

正式なソースが出るまでは、ガセネタの可能性もじゅうぶんあります。
月末の市の説明会に参加したら、事実なら何らかの情報が得られるかもしれません。

もしJR駅が出来るのが本当なら、山手台も求心力は上がりますね。

[1064: 悩み中]

これだけバスの話題が出ているのに、肝心の阪急バスはどう考えているのだろう？

JR中山寺、新案川西能勢口、どちらでも良いから、山手台からバスを延ばして欲しいと切実に願う。

山本駅には何もない‥‥

[1065: 匿名]

不動産業界の常識ではJR新駅は通常、その成否が地価その他に著しい影響を与えるので事前協議を始めた段階なら正式発表まで数年、開業まで１０年くらいと判断します。

[1066: 匿名]

駅出来るのが本当にわかっていたら、徒歩圏の不動産は土地寝かせておいて、
正式な発表か駅が出来てから高く売りますよね。

駅が出来るのがわかっているのに、安く売る馬鹿はいませんし、
新駅が確定していたらその時点から値上がりして折込済みの価格になる。

[1067: 匿名]

>>1064
山本駅周辺も、お店や医院や金融機関はそれなりにありますよ。
地域の店は地域住民が買い支えないと、結局街が寂れて住民も不動産価値の点で損します。
車で出かけて大型店やチェーン店や大規模ショッピングモールでばかり買物するのではなく
（大資本のチェーンストアで買物しても本社に利益が吸い上げられるだけで殆ど地域に金が回らない）、
地元の小さい店にもお金を落とすように心がけたほうが結局自分の街は良くなります。

[1068: 匿名]

賛成!拍手!

[1069: e戸建てファンさん]

今後開発予定の街区のうち標高220m以上の宅地は、平均100坪以上に区画割を変更するべきである。

なぜなら平均区画を100坪以上にすると、土地面積の余裕から建物の間隔が広くなり、1階より2階の体積が小さい家が増え、それによって地上数メートルの空間に余裕が出来て眺望が得られる住戸が激増するからである。

坂だらけで不便な立地でバス停からすら数分以上の坂があるエリアに追求できる唯一の売りは眺望である。

山手台から大阪平野の眺望をとったら、魅力が何も無い。眺望が無ければ単なる不便なバス便のニュータウンでしかない。

[1070: 匿名さん]

南部（東西1～2丁目）は駅からそこそこ近い閑静なニュータウンとして、眺望無い区画でも魅力的かと。バス3～4分＋徒歩1～3分ぐらいでしょ。北部は確かに眺望が無いと魅力的とは言えませんね。新駅の噂がある場所（平井車庫の北側）は行った事がありますが、確かに176号線の拡幅と一緒に新駅と駅前ロータリーを整備するには絶好の場所とスペースですね。ただ、あそこは緑が深い所なので、開発するなら出来るだけ緑を再配置してほしいところです。しかし請願駅でないとすると、費用はJRがかなり持つという事になりますね。ペイすると判断しているのでしょうか。

[1071: 匿名]

国道からのアクセスは良さそうだから送迎の自家用車や路線バスは乗り入れやすそうですね。都市計画の用途地域も見直すだろうからそれなりに商業集積するかも知れない。

[1072: 物件比較中さん]

>>1053
市議というのは具体的にはどなたでしょうか？

市議会議員が話していたらしいという話を住民の噂レベルの話で聞いたというのと、
実際に市議が話していたというのでは、発言の重みや責任は全く違ってきますよね。

市議から直に聞いたという事で宜しいですか？

[1073: 関係者]

ある保守系市議から聞きました。個人的に教えて頂いたことなので名前は明かせません、私がこういう場で情報をお伝えしたことも不適切だったかもしれませんがJR、宝塚市、県土木が事前協議で交渉をもっていることは関係者間では周知の事実です。ただ公式に発表に至るには数年を要すると思いますので市議会議員なら支持者に教えてくれますが市職員は立場上話さないと思いますよ。周辺地価に著しい影響を与えますので。

[1074: 物件比較中さん]

なるほど、ありがとうございました。ある程度協議が進んでいるそれなりに信憑性が高い話なのですね。

しかしこういうケースで、新駅計画の成否や進行状況を知り得る市や県や鉄道会社の関係者の親族等が、
新駅予定地の徒歩圏に土地を購入してその後新駅が出来たりすれば、完全にインサイダー取引に
あたりますが、今まで逮捕されたとかはあまり聞きませんね。あまり監視が行き届いていないのでしょうか。

[1075: 管理人]

管理人です。

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