阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[1001: 匿名さん]

珍しく山手台西1丁目の物件が売りに出ています。

http://house.goo.ne.jp/buy/uh/detail/0/28214/3633142501/50015012/36331...

土地面積319.16㎡　建物面積161.22㎡　6000万円

どのような事情で築5年で売るのかわかりませんが、売主は大損ぽいですね。。。

[1002: 匿名]

富裕層が、山手台レベルの住宅地は買わんやろ。
阪神間では、六甲山の別荘地、昔外国人が建てた海眺望のある洋館ってとこやろな。

[1003: 匿名はん]

高度成長期からバブル期の分譲だったら、早々完売しただろうが、今は無理。
五月台や逆瀬台のように、老朽化した街になるのは見え見えだ。
>>1001 買値で売れる時代ではない。

[1004: 購入検討中さん]

新築建売位の値段になればいいかもね。

[1005: 匿名]

宝塚は元保養地で、有馬温泉や多くのゴルフ場へも近いから、金持ち支那人も興味はあるでしょうね。

[1006: 匿名さん]

>>1001
これは、かなりいい家ですね～。
山手台の中でも駅に近いエリアで、ロケーションや眺望も良いし。
こんな家を築浅で手放すなんてもったいない。

[1007: 地元不動産業者さん]

>>1001>>1006
売主ですか？
いい家なら、放っておいても買い手はつくものだ。

[1008: 住まいに詳しい人]

山手台西２丁目で９０年代半ばに竣工時２億ぐらいで売却された家（元モデルハウス）が、少し前に６５００万円ぐらいで叩き売られていましたね。

まぁ山手台に限らず、一昔前の高額物件はどこでも悲惨な事になっていますけどね。

山手台でも２０００年以降に土地と建物を買った人は、売却する事になっても被害額はまだマシな方でしょう。
バブル絶頂期や９０年代半ばまでに一時取得した人と比べたらね。

[1009: 山手検討中です。]

築五年って言っても、中古で６０００万円だすのは、勇気がいる。
元値段がいくらで、売る理由が知りたい。
やっぱ新築の方がいいしね。

[1010: 匿名さん]

＞宝塚は元保養地で、有馬温泉や多くのゴルフ場へも近い
↑
＞高度成長期からバブル期
の売り文句。

[1011: 匿名]

基本的に全ての分譲地（土地、戸建）やマンションはケチつける事が出来ますし、実際つけられてますからね。

お先真っ暗で財政リスクも高く人口も減り相対的に貧しくなる日本では、不動産は買ってはいけないという話が必ず出てくるしね。

全く持って不毛。

[1012: 匿名]

私も批判されていない住宅地を知らない　　　　　
批判やリスクばかりを唱える人は結局どこ買うのかね？

[1013: 山手購入検討中]

中古で六千万円の家四千万円まで下がれば、購入してもいいのですが、無理デスヨネ〜

[1014: 匿名]

無理ですねー　多分五千万に下げたら即売れると思います

[1015: e戸建てファンさん]

もとは１億ぐらいでしょうね。

山手台の第１工区の家は建築時１億以上（土地＋建物）の家の割合が多いそうです。

[1016: 匿名さん]

>>1001>>1006>>1015　売主？
売れる値段が相場だ。
買値を主張するなら売るな！
５千万で売れれば万歳！！だね。

[1017: 匿名]

馬鹿の一つ覚えみたいに売主とかいってる奴は脳味噌に蛆虫が湧いてるの？

売主がネガティブ情報しか無いこんな所に書き込んで売れるわけないだろｗ

[1018: 匿名]

新築でも6000万ちょっとで買えるのに、あえてこの値段をだして中古を買う人はいるのでしょうか？

[1019: 匿名]

確かに6000万は高いね　ただもう少し下げたら買い手はつくと思うよ　　　　　そういった意味では絶妙かもね　多分売り主は5500万から5800万ぐらいの着地イメージだろうね　　　　　5000万なら私が買います

[1020: 住まいに詳しい人]

上物はともかく、普段生活するには立地がＸＸＸ
自分だったら3000マソなら別荘代わりに買ってもよいかと

[1021: 匿名]

こんなとこ別荘代わりに買うとは…　　　　　　　　普通に別荘地なら環境良いところ沢山ある｡　　　　セカンドハウスに、3000万だせるのにここを選ぶとは普段余りお金を持っていない人の発想ですね｡　　　宝くじでも当たったかな？

[1022: 山手購入検討中]

五千万円でも、中古では破格値ですよ。間取りがよほどマッチしないとリフォームにお金がかかるしね。
その分四千万円で購入ならオッケーかな。
でも新築五千万円選ぶでしょう。

[1023: 匿名]

西一丁目で角地なら土地で4000万弱ぐらいでしょう｡それに築浅の、延床160平米の建物込みなら誰でも買うよね｡　　　　　　　　そんな値段で売る奴おらんけど(笑)

[1024: 匿名はん]

>>1021を含めどこでもケチをつけるしか能が無い輩は、
別荘どころか5000万の建売も買えないと相場が決まっています。

ろくな環境にもろくな家にも住んでいないから、とにかく何でも叩いて
ストレスを発散しているのです。

[1025: 周辺住民さん]

>>1019

地価の下落を防ぐため、
山手台の物件を買い支えてください。

[1026: 購入検討中さん]

無駄だね。

[1027: 匿名]

まあ悩むなら新築の方が後から後悔しなくていいと思うよ。
基本、売値は下がり傾向にあるねで、人気ないね〜

[1028: 匿名]

不景気やしどこも人気ないで金もなければローン組む勇気もない奴多いから｡チキンは様子見　30年賃貸で狭い家でセコセコくらして、年寄りなってからしたり顔でやっぱ地価は下がったって喜んで、駅近50坪で暮らす老後を目指せ｡私は30年いや10年我慢も嫌なんで土地買って安値で売って損したけど子供のこと考えたら◎、金に困ってないからまっいっかってな人生目指します｡

[1029: 匿名]

↑在日のかたですか？

[1030: 匿名]

山手台の北部傾斜地は少し微妙なんだよね。

大阪都心に勤務する給与所得層1馬力世帯から見ると、通勤や生活利便性やライフプランの点で少し厳しい。

・計画人口1万人超の大規模開発だが、同程度の規模の開発地と比べても店舗や生活施設が特に少ない
・阪急の終電が早い（最終は雲雀丘まで）
・バス便は阪急山本駅しか使えない
・バス便ではJRが使えない
・新大阪への公共交通機関アクセスが悪い
・徒歩圏の生活利便性（買物、医療、金融機関）が悪い
・クルマの運転が出来なくなる老後は便利でストレスの少ない生活が出来そうになく永住環境として不安が残る

バスの乗車分数こそ長いが、川西からバス便のニュータウン（清和台、けやき坂、湯山台、南野坂等）
のほうが土地も安く川西に出れば一通りなんでもある分まだ便利かもしれない。JRと阪急を使い分けられるし、
阪神高速へのアクセスやクルマで大阪市内に通勤する場合の時間は山手台よりむしろ早いか殆ど同じぐらい。
けやき坂なんかは、山に囲まれていてクルマが通り抜けできないから、山手台よりも静かで空気も綺麗だしね。

一方で利便性を気にしない職業から見た山手台北部は、大阪平野一望や都心一望と開放感のあるロケーションは
興味や魅力が大いにあるが土地が小さい。

事業や商売やってる人間で今の所うまくいってる金持ちが大きい土地を欲しがる理由は、土地の担保価値を
必要としている為。銀行から金借りたり、いざという時にまとまった額に換金する為には、土地の広さが必要。
この国では建物・外構はどれだけ立派に建てても15年程度でゼロ同然の価値になってしまうから、ある程度
予算に余裕がある個人経営者は建物よりも土地の比重が大きい不動産を必要としている。
だから事業をやっている人種は、60坪の土地2500万に家3000万といった分譲住宅はたとえロケーションが良く
リーズナブルでも買わない。土地150～200坪で5000～7000万といった邸宅用地のほうが需要がある。

現在の山手台は、給与所得者世帯の需要からも事業主世帯の需要からも乖離した、中途半端な路線になってしまっていて
せっかくのロケーションを活かしきっていない。

給与所得層から見て魅力的な住宅街にする為には、山本界隈の利便性アップと発展が必要不可欠。
しかしこれは不可能だろう。それほど人口が多くない中堅規模の市において川西駅周辺、宝塚駅周辺、中山寺駅周辺に
都市機能や商業施設が集中している現状では、そこから距離が近い山本駅周辺の大幅な発展は現実的には困難。
となると、それらの利便性が優れる何れかの駅へのバス便アクセスを改善する他に魅力アップの手段は無い。

そして事業主世帯から見て魅力的な住宅街にする為に必要な事は、有効面積150坪以上で都心を一望できる土地を
安定して多く供給する事だろう。

[1031: 匿名]

でっ1030さんは何処がオススメなの？

[1032: 物件比較中さん]

建築条件付きならともかく、建築条件無しの土地が
やたら商談中になってるってどゆこと？　商談も糞もないよね？
みんな値引き交渉中ってこと？

[1033: 匿名はん]

おそらくそうでしょうね。秋ごろから次期街区の分譲が始まるでしょうから、阪急としてもおおむね完売にしたい所でしょう。

[1034: 近所をよく知る人]

北ヤード開発の絡みで出来る新大阪連絡線が開通したら、
阪急でも新大阪へのアクセスは多少改善されますね。
十三駅地下で乗り換えて四つ橋線に直通するので、
本町への所要時間も梅田乗換より5分ぐらい短縮される。
まぁそうはいっても、山手台がバスでJR宝塚線（福知山線）
にアクセスできないのは大きなマイナスポイントであり
改善すべき点である事には変わりません。

[1035: ご近所さん]

JR駅への公共交通機関（阪急バス）アクセス改善につきましては、住民や市会議員よりも
まず阪急不動産の社員がグループに働きかけて尽力するべきですよね

住宅街としての価値に大きく関わる問題だから、事業主として真剣に取り組んでいただきたいものです

[1036: 匿名]

全くその通りです。

鉄道の顧客を流したくない気持ちもわからなくはないが、広大な土地が売れないほうがかなり問題だと思われる。

[1037: 周辺住民さん]

おいしいまち宝塚は、山本～中山のお店が増えてきましたね。
2010
http://www.kanko-takarazuka.jp/oishiimachi/event.html
2009
http://www.kanko-takarazuka.jp/oishiimachi/itiran.html

[1038:]

コーティングのプロ　カーコーティングDr．Drive宝塚中山台SS　お客様フォトログ
http://www.keepercoating.jp/photo/customer.php?date=2010-07-04&key...

[1039: 匿名さん]

家が売れるような状況じゃなくなってきましたね。
4000万の建売は実験かな。

[1040: 匿名]

この景況で注文住宅用の土地からの販売は厳しいですね。
http://www.mlit.go.jp/common/000122581.pdf
ここの6ページ見ればわかりますが、近畿の持ち家（注文住宅）は年々減り続けています。
最悪だった昨年と比べても、今年7月は前年割れしています。

[1041: 近所をよく知る人]

1040さん

だからこそ、山手台は他に無い特徴と魅力のある開発をしていただきたいんです。

都市圏の人口が激増した昭和40年代以降に大量に開発されたニュータウンの家が
これから余り出す時代に、またニュータウンをつくっても意味が無いし行き詰まります。

昭和30年代までの分譲地に倣って、先祖がえりしていただきたものです。
ニュータウン的な街並みとは真逆の、自然と調和した景観と風致と風情が感じられる街区を
今後は展開してほしいと思います。また、出来るだけ木を多く植えられるように、土地面積を
拡大してほしいですね。

値引きするにしても、土地や建物を小さくして総額を抑えるよりは、同じ値段でより大きい土地の
家を買えるという方法のほうが、緑は多くなりますので街並みは良くなります。

[1042: 匿名はん]

都市部のマンションの容積緩和が内閣により閣議決定されてしまいました。
これによって利便性の高いエリアにある老朽化マンションや既存不適格マンションの建替えが進み、駅近で質の高い住宅の供給戸数が増え事になります。
つまり今後バス便エリアの住宅地にとっては、更に需要が低下し厳しい展開になるのは明らかで、地価も下がる可能性が高くなってきました。既に山間部の住宅街の在庫が余っている状況で、新たにニュータウンをつくるというのであれば、今までとは違う相当な魅力が感じられる住宅街でなければ難しいと思われます。

[1043: 住まいに詳しい人]

山手台は相変わらず株価や地価の値下がりを無視して表面的には値下げせずに悪あがきしていますが、
三田のワシントン村は値下がりしてきましたたね。

http://www.washingtonvillage.jp/content/lot_for_sale.html

山手台もワシントン村と同じぐらいのスケールにするべきじゃないかな。
これなら旧来の一般的なニュータウンとは毛色が全く異なるから、少なくとも希少性はある。

ぶっちゃけ山手台のロケーションで魅力を引き出すベストな区画割は、
完璧な日当たり（真冬でも1階に完全に日が入る）と完璧な大阪平野眺望が得られる住居の割合を
最大化するプランしか無いと思います。その為には、区画面積の拡大しか方法が無い。

[1044: 匿名]

JR西日本が宝塚線の川西池田駅〜中山寺駅間に新駅(地元請願駅ではない)を計画中らしい。

[1045: ちょうど中間に住んでる者]

>1044
マジですか!?
ホントならうれしい。

[1046:]

以前から噂はあったけど、それとは違う確度の高い新たな情報ですか？
どの程度の精度の情報なのかが重要だと思います。

[1047: 匿名]

確かに川西池田駅〜中山寺駅間は駅間距離が尼崎駅〜宝塚駅間で最長だし阪急だったら川西能勢口駅〜中山駅間に雲雀丘花屋敷駅、山本駅と２駅あるからJRが１駅くらい造ってもおかしくないですよね。阪急から乗客奪えるし…京都線(JR島本駅、阪急摂津市駅、洛西口駅)や神戸線(JR須磨海浜公園駅)ではお互い新駅造りあって乗客の奪いあいしてますからね…ついに宝塚線にも来たかって感じですね。

[1048: 匿名]

川西能勢口のバス便ニュータウンである清和台から川西能勢口まで6.1km。

川西能勢口から山手台北公園まで5.2kmちょっと。

そう考えると山手台から川西能勢口に阪急バスが出ていてもおかしくはないですよね。

山本と川西能勢口じゃ公共交通機関のアクセスがある事の価値や利便性は比較にならない。
川西能勢口は年間商品小売額が450～500億円前後と、高槻700億、千里中央550億に次いで
北摂地域でトップクラスであり、高い都市機能（医療、商業、金融機関、図書館、公共施設その他）
を備えるので、そこに電車を使わずバスのみでアクセスできるとなると住宅街としての価値は明らかに上がる。

西宮だと例えばバス停「苦楽園五番町」や「苦楽園」は、芦屋川、JR芦屋、阪神芦屋、阪急苦楽園口、阪急夙川にバス便が出ている。他にも多数の駅にアクセスする住宅街は阪急京都線や神戸線沿線には珍しくない。

むしろ近くに駅があるのに中山や山本にしかアクセスしない山手台や中山台のバス路線のほうがおかしい。

山手台から阪急山本、JR中山寺、阪急川西能勢口/JR川西池田にそれぞれバスでアクセスできる事が望ましい。

[1049: 匿名]

例えばだけど、JR中山寺～中山五月台～山手台～阪急山本～川西（JR川西池田or阪急川西能勢口）の路線があれば利用価値高い。

[1050: 山手台東在住]

川西池田〜中山寺のどの辺りに新駅が計画中なのでしょうか？山手台からのアクセスが気になります。