阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
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| No.2 |
by 匿名さん 2006-10-14 12:16:00
削除依頼
ハイソかもしれませんが、風光明媚な山の手で眺望が良くていい所ですよ。
公立の山手台小学校、山手台中学校はへたな市立よりレベルが高いようです。 ふもとの山本地区は植木の町で、商業施設はあまりないです。 買い物にいく場合は、お隣の中山付近か東の川西が充実していますね。 坂の町ですので、クルマを使った生活が嫌な人には不向きです。 徒歩で駅に行くのは下りですから楽ですけど、普段の買い物 などはやはりクルマを使うことになると思います。 |
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| No.3 |
by 匿名さん 2006-10-18 22:44:00
私も興味を持ったので見に行きましたが、あの坂だけが気になりました。
自転車も使えないようなところなので実際すんでみるとどうなのだろう。 今まであんな坂に住んだ経験がないので。ただ町並みはきれいですね。 |
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| No.4 |
by 匿名さん 2006-10-22 09:18:00
坂なんてそんなにひどくないと思いますが？？
環境も良さそうだし学校区も良さそうです。 ただ聞いた話しによるとやはり所得の多い人が多く住んでいてそうでもない人が住むとかなり背伸びをしなくちゃいけないらしくしんどいらしいですよ。 幼稚園も高級車で送迎しているほどらしいです。 そういう世帯の方なら大丈夫じゃないですか？ うちはそうじゃないので検討していたのですが却下しました(゜-゜) 買い物も病院も全く不便だとは思いませんよ。 便利なものがそう近くにないからこそ静かに暮らせるんじゃないですか？ 頑張ってください！ |
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| No.5 |
by 匿名さん 2006-10-23 11:15:00
となりの中山五月台、中山桜台も金持ちが多い（山手台よりも高額納税者や
富裕層の人数は多い）人口15,000人の坂の町ですが、団地とか分譲マンションも あって庶民や普通の人もいっぱい住んでますよ。 山手台は現時点ではとてもハイソですが、これから分譲マンションもできますし 一戸建てゾーンについても普通の人が住みやすくなっていくと思います。 |
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| No.6 |
by 匿名 2006-10-23 15:33:00
山手台は病院や習い事、買い物が近くにないのではと心配しますが、そういった点では五月台や桜台の方が便利なのでしょうか？とはいえ小学校の子供がいる我が家としては山手台のほうが今からのニュータウンで子供も私も入りやすいかなと思っていますが。どちらとも土地の価格も同じくらいで嫌最近では山手台の方が高いのかしら・・。まだまだ下がるかなと思っていた土地の価格最近が急に上がってきてあせっています。転勤族の我が家はタイミングがあってほしいときになかなか買えません。
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| No.7 |
by 匿名さん 2006-10-23 16:38:00
山手台は今後も基本的には、住宅以外できないと思います。
逆にそれをステータス、売りにしているのではないでしょうか？ 五月台や桜台も、下界まで降りてきて買い物している人のほうが多いです。 ラビスタとかも同じですね。 山手台のほうが土地は高いですね。大通りをおりたところが駅ですから、 道については五月台、桜台よりも恵まれていて、それが地価に関係している と思われます。五月台や桜台はおりきったところが駅ではありませんので。 |
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| No.8 |
by 匿名 2006-10-23 22:47:00
四期分譲地が売り出されて人気のところでは９倍の確率で抽選があるらしいですね。
もちろん高いところでうれてないところもありますが。ほとんどが２倍以上で。 抽選ってしたことないのですが、どんなふうに抽選するのでしょうか。 その場ではずれた〜らしょげてる姿がみられるような光景？ 購入者の年齢はどのくらいの方が多いのでしょうね？ |
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| No.9 |
by 匿名さん 2006-10-24 02:15:00
桜台に昨年引越ししてきました。山手台がＣＭに登場してから、
明らかに桜台、五月台の中古の売れ行きが良くなったような気がします。 街並みは断然山手台の方が綺麗です。 五月台、桜台はファミリーセンター付近だと、バス便が多く便利です。 五月台、桜台内はお買い物無料バスが結構頻繁に走っています。 丁度、段階ジュニアの世代も多く、意外に子供は多くいます。 もちろん、マンションラッシュのエリアには全くかないませんが。 |
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| No.10 |
by 匿名さん 2006-10-24 09:09:00
中山台ニュータウン（桜台、五月台）も眺望や街並みは阪神間トップクラス
の美しさ（70年代造成当時〜80年代に金持ちがいい区画を買って沢山移り住んできた）ですが、 後発の有利さもあって、全ての戸建てにグリーンベルトが義務付けられていて 家々の築年数が新しいぶん山手台のほうが、さらに街並みは綺麗です。 ただし山手台が少し押し付けがましい高級感が感じられるのに対して、桜台や 五月台は30年の歴史があってしっとりした落ち着いた独特の雰囲気がありますので、 環境の良さにプラスして閑静さを最も重視される方は、桜台や五月台の中古戸建てや 土地もありかと思います。山手台もじゅうぶん閑静ではあるのですが、 メインストリートの大型車、ゴルフ客の通行は桜台や五月台よりは若干多いです。 |
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| No.11 |
by 匿名さん 2006-10-24 09:20:00
ちなみに山手台は一番上まで行くと、五月台4、5丁目と交差点で繋がっています。
そこから右に行くと立派なトンネルがあり、宝塚市北部や三田、北摂方面への ショートカットになっています。山手台の上のほうはまだ造成中で家が建つのは まだ数年先だと思いますが、五月台や桜台の上のほうから山手台の道を通って マイカーやバスで山本方面に出て通勤している人もけっこういるようです。 山手台の人口が増えていくにつれてて、バスは増便されていくと思います。 |
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| No.12 |
by 匿名 2006-10-25 20:14:00
山手台に住みたいと思って探し出しましたがタイミングが遅かったのか、東側の売り出しは最終のようで、（もっとも北の上の方が今後数年先にできるのでしょうか・・・）西にポツリポツリと土地が売り出されてる程度。どこか売りにでないかと待っています。
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| No.13 |
by 匿名さん 2006-10-25 21:34:00
山手台はまだまだこれからですよ。
まだ売り出されていない部分の面積のほうが遥かに多いです。 少しずつ少しずつ売りにだしてプレミアム性を煽る狙いのようです。 |
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| No.14 |
by 匿名 2006-10-26 11:56:00
それは安心しました。まだ諦めずに探します。ただどんどん坂の上の方の北部の売り出しになってしまうのかなあと・・・。駅にできるだけ近いなら今のうちでしょうか？
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| No.15 |
by 匿名さん 2006-10-26 13:14:00
山手台で駅まで徒歩が苦痛ではない場所は限られていますから、新規分譲に
ついては今のうちかもしれませんね。 私の予想では、駅から遠くなるかわりに眺望は良くなる北側にいくほど、 一区画を大きめにとって販売するのではないかと思います。 ですから意外に北側でも価格は下げない（区画を大きくする）と思います。 最近の地価上昇を考慮すると、むしろ若干高くなる可能性もあるかもしれません。 ちなみに隣の中山台ニュータウンは、上にいくほど高級志向になっていきます。 最北部（標高が最も高い）にある中山桜台7丁目は、いちばん下界から遠く 利便性は落ちる場所ですが、ニュータウン内で最も贅沢な高級住宅街です。 バブル時代に建てられた土地と建物あわせて数億の家が多くある場所で、一見の 価値がある街並みです。ここは夜景がとても綺麗な場所としても、阪神間では 結構有名です。夜間はガードマンがいて自動車やオートバイでは入れませんので 5丁目から階段を上る必要がありますけどね。 |
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| No.16 |
by 匿名 2006-10-26 21:46:00
私も４年くらい前積水ハウスが山手台西を売り出していたころ
まだ山手台東が少ししか家がなかったころ 山手台東の北の方は区画を大きくして高級感をモチーフに 売り出すと聞きました。 |
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| No.17 |
by 匿名さん 2006-10-28 14:58:00
中山桜台、中山五月台の「敷地面積の最低限度」は
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-0102nakaya... http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-005sastuki... http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-014nakayam... 150㎡、360㎡、400㎡ 山手台は http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-008yamated... 現時点では170㎡のみ。 これから販売される北側の区画については、300〜400㎡以上のみに規制された場所も出てくるかもしれませんね。 |
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| No.18 |
by 匿名 2006-10-29 22:05:00
宝塚で山手台はニュータウンですが中山五月台桜台といった少し古いニュータウンの他にどんなニュータウンがあるのでしょうか？
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| No.19 |
by 匿名さん 2006-10-30 12:23:00
ニュータウンとよべるぐらい規模が大きい町（人口が5000人以上）は、
おそらく中山台や山手台を除くとすみれガ丘（ラビスタ）ぐらいしか ないのではないでしょうか？ 少し人口の規模が小さい所も含めると、光が丘、紅葉ガ丘、青葉台、逆瀬台、 長寿ガ丘などが山の手の住宅街ですね。仁川の標高が高い所（仁川高丸）なんかも 新しい住宅地ですね。仁川高台は歴史の古い高級住宅地ですけど。 |
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| No.20 |
by 匿名さん 2006-11-06 23:47:00
山手台はしばらく販売はないのですかね？
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| No.21 |
by 匿名さん 2006-11-07 01:36:00
>>20
先着順で販売しています。 |
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| No.22 |
by 匿名 2006-11-07 15:33:00
第四期分譲地は完売ということで
今は以前から売出していて売れていない土地だけ 先着順で分譲しているようです。 残りの区画の販売はハウスメーカーにおろしての販売のようですが それはいつごろなのでしょうかね？ |
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| No.23 |
by 匿名 2006-11-07 15:44:00
今先着順の土地は崖淵であったり土地の形が正方形でなく
広いなど満足のいかない点もありますが・・・。 次は山手台の北部方面が開拓されそうですね。 いつになるかわかりませんが・・・。 |
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| No.24 |
by 匿名さん 2006-11-07 15:50:00
山手台は、阪神間最後の大規模山の手（南斜面）ニュータウンだと思います。
大阪湾を一望できる1万人規模のニュータウンがこれから実現できる土地は、 阪神間にもう残っていませんからね。坂（眺望）、街並みの美しさ、整然と 整った区画、庭（緑）の無い家や狭小住宅、古い家がまわりに存在しない事 に魅力を感じる人向けですが、クルマは必須でしょうね。 利便性を重視される方にはあまり 向いていないかもしれません。 |
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| No.25 |
by 20 2006-11-08 00:41:00
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| No.26 |
by 匿名さん 2006-11-08 19:10:00
山手台の既に建っている家を見ると高級外車率がかなり多いような気がします。
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| No.27 |
by 匿名 2006-11-09 23:42:00
心配なのが病院ですが近くにあるのでしょうか？
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| No.28 |
by 匿名さん 2006-11-11 18:50:00
徒歩で気軽にいける大きな病院は無いと思います。
病院は、自家用車かバスかタクシーを使って宝塚の 平地部へいう事になるでしょうね。 クルマなら遠くありませんよ。せいぜい10〜15分ぐらいかと。 |
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| No.29 |
by 匿名さん 2006-11-11 19:07:00
補足。小さい病院や個人医院なら近くにも点在しています。
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| No.30 |
by 匿名 2006-11-12 10:01:00
歩いていける病院とは中山五月台の方でしょうか？
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| No.31 |
by 匿名さん 2006-11-12 13:11:00
山本駅の近くだと思います。あと山手台にはお医者さんがたくさん住んでいます。
そういう所なので、これから人が増えるにつれて開業医（個人医院）がけっこうできるかもしれませんね。 |
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| No.32 |
by 匿名さん 2006-11-12 16:52:00
山手台の南部から中山五月台へ徒歩でいくのは、散歩好きの方なら別ですが
普通の人はけっこうしんどいと思います。 距離的には近いですし http://map.livedoor.com/map/scroll?MAP=E135.22.34.3N34.49.44.8&ZM=... このあたりの谷に橋があれば簡単に行き来できるのですが、現時点では一番上のみつながっているので 簡単には徒歩で行き来できません。 |
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| No.33 |
by 匿名 2006-11-21 12:14:00
今売り出している阪急不動産さんの土地を
ハウスメーカーに引渡しで売り出すそうですが 売り出されたらお気づきの方教えてください。 どのメーカーかわかればメーカーさんに教えてもらうのですが・・・ 積水でしょうかね。 |
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| No.34 |
by 匿名さん 2007-02-19 02:57:00
ニュータウンの雰囲気が嫌いな人は、近くに平井山荘という所があります。
結構金持ちが多く住んでいます。 |
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| No.35 |
by 匿名さん 2007-05-01 10:13:00
これから分譲される山手台の上のほう（駅から歩く気がうせる地域）は建蔽率３０％、容積率８０％まで
下げて敷地を広くしつつ坪単価を40万ぐらいまで安くして緑豊かな邸宅地にすることを提案します。 |
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| No.36 |
by 匿名さん 2007-05-01 15:14:00
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| No.37 |
by サンポール 2007-05-04 02:33:00
建蔽率30%は流石に厳しいというかないんじゃないかな。
街並みの見栄えは50%より良くなるけどね。 建蔽率40%容積80%縛りの平均100坪以上ならありえるかも。 といっても5000万ぐらいにはなるでしょうね。 |
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| No.38 |
by 匿名さん 2007-05-05 00:16:00
宝塚には風致地区がない。
自然と共生する住宅都市を謳っていながら、これはちょっとなさけない。 周辺の西宮、池田、伊丹、芦屋にはあるのに。 |
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| No.40 |
by 購入検討中さん 2007-07-17 15:49:00
駅から日常的に歩けるのは前回の山手台東までが限界ですよね。
39さん次回の分譲予定地は前回と比べて坪単価はどうでしたか？ 歩けなくなるぶん、駅からの距離が遠くなればちゃんと価格に反映して 安くする（あるいは同じ値段なら遠くなるにしたがい広くする）べきだと 思いますが… 病院はちょっとわかりません。お役に立てず申し訳ないです。 |
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| No.41 |
by 匿名 2007-07-17 22:15:00
今回の分譲地はだいたいですが、
63坪 3700万円だい 60坪 3400万円だい 60坪 3400万円だい 61坪 4000万円だい 70坪 4100万円だい 65坪 3700万円だい 69坪 3900万円だい 81坪 4500万円だい 101坪 5300万円だい 102坪 5100万円だい 以上となっていました。 2か月ごとに分譲するようで 全部で84区画？売られるようです。 ほとんどが60坪から70・80が多く 330坪くらいのものもありました。 ほとんどが駐車場が掘り込み式になっていました。 |
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| No.42 |
by 匿名さん 2007-07-18 00:48:00
ご回答ありがとうございます。
やはりなかなか強気の値段をつけていますね。 小出しにすることでプレミア感を演出し、営業力で 売り切るつもりでしょうか。。。 |
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| No.43 |
by いつか買いたいさん 2007-07-18 13:05:00
かなりの高額物件ですがどのような方が購入されるのでしょうか。
普通のサラリーマンでは購入後、近所づきあいが大変そうですが。 |
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| No.44 |
by 匿名はん 2007-07-18 16:12:00
43さん
幸福銀行が倒産する前（10年ぐらい前かな？）に分譲したぶんは 一流企業役員や上級管理職、医者や歯科医、個人事業主が多いと 聞いたことがあります。 わりと小さい子供や若い主婦や学生も見かけますので、高齢者が 特に多いという感じはしないですね。 |
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| No.45 |
by 匿名はん 2007-07-18 22:20:00
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| No.46 |
by 近所をよく知る人 2007-07-19 19:17:00
駅からあれだけ遠くてきつい坂で100坪5000万は高いですね。
200㎡以下に分筆禁止にして60坪3000万、100坪4500万、150坪6000万ほどに 設定するべきでしょう。 |
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| No.47 |
by 匿名さん 2007-07-20 03:25:00
眺望がいいといっても高圧線や鉄塔も景色に必ず入り込んでいるし、
長尾山トンネル方向にぬける車で交通量が多くて必ずしも 閑静とは言えないしね。確かに街並みは綺麗だけど、それらの ネガティブ要素も考慮して適性価格を考えるともう少し安くするべき。 |
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| No.48 |
by 山本太郎 2007-07-20 13:43:00
山手台の幹線道路より東の大部分地域は土石流危険地域になっています。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/hzmap_k/pdf/takaraduka6.pdf 阪急さんは山手台が、土砂災害の指定地域になっている事を隠さず どういう対策をして造成しているのかちゃんと説明して 販売するべきでしょうね。強気の値段も下げたほうがいいかと。 実際に土砂災害で死ぬかどうかはともかく、指定区域にプレミア価格を 出すのは馬鹿げているというのが一般人の感覚でしょう。 |
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| No.49 |
by マンコミュファンさん 2007-07-21 00:03:00
次回の分譲地は、高圧線が見えているというより高圧線＆鉄塔の至近距離。
これは健康被害云々は別にしても、大きなマイナス要因。 火葬場、＊＊＊事務所、ラブホテル、層化＆＊＊＊＊関連施設、ゴミ焼却炉と 同じく高圧線や鉄塔が200メートル以内にあるという事は、不動産の資産価値を 露骨かつ明確に下げる要因です。 環境に厳しい諸外国では高圧線から100〜200メートル以内には、病院や学校の 建設を認めていないケース（例え測定値が2ミリガウス以下であっても） もあるぐらいですからね。 まぁ山手台中学校にはもろに高圧線が通っていますが。。。 |
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| No.50 |
by 土地勘無しさん 2007-07-21 11:37:00
４８さんのお話で驚きました。
土石流危険地域が幹線道路より東というと 山手台東は全部そうだと思うのですが。 以前は地盤は固いから地震にも強くて阪神大震災でも 被害はなかったと聞いたのですが、 山手台西のことだったのでしょうか・・・。 |
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| No.51 |
by 物件比較中さん 2007-07-21 11:44:00
この間土地見学会に行ってきました。
今回の分譲地ではなく 次回以降売り出しの84区画の中には 建売もあるようです。 阪神住宅。 てっきり積水さんかと思っていましたが・・・。 大阪ガスの家とも提携しているようで 大阪ガスの資料もたくさんもらってきました。 阪急と阪神が合併して 住宅部門ができたからだと思いますが、 阪神住宅や大阪ガスで家を建てれば 土地が高くても 建物が安いぶん安く建つのでしょうか。 大手ハウスメーカーよりは安いでしょうが。 |
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| No.52 |
by 物件比較中さん 2007-07-21 11:46:00
土砂災害危険地域って本当ですが。
私も驚きました。 高圧電線はわかっていたのですが・・・。 |
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| No.53 |
by 匿名はん 2007-07-21 12:44:00
阪神淡路大震災のときに殆ど揺れず、被害が少なかったのは本当です。
でもこれはあの時の地震においては震度が小さい地域だったから 被害が少なかったというだけの事であって、将来の土砂災害のリスクとは あまりというか全く関係ないです。 http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01020112000000-chiikibous... H9年の大雨ではおとなりの花屋敷（同じ長尾山系）で新築に引っ越してきた ばかりの一家が土砂崩れで亡くなった事がありました。 http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/hzmap_k/pdf/takaraduka6.pdf この図を見ると山手台でも現在既に家がたっている場所は比較的安全ですが、 これから分譲する山手台東の北部のほうは、注意する必要がありますね。 |
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| No.54 |
by 匿名はん 2007-07-28 02:58:00
少しずつ抽選で煽る販売方法ですが、焦って買わないほうがいいですよ。
今後まだまだ分譲される区画が膨大な数ありますので、強気の販売は続かないでしょう。もう駅から気軽に歩ける工区は残っていません。今日び駅遠は流行りませんから、値引きすると予想します。そもそも駅から歩けない地域と、駅近が同じ値段なんておかしいわけで。 例えば阪急苦楽園口なんかでも駅から歩けるブランド住宅地（菊谷、松ヶ丘）は、坪単価150万ですが、2kmほど山を登った辺鄙なとこ（苦楽園3〜4番町）になると50〜60万ほどにまで下がります。坂の町における地価はそれが当然であり普通の事です。ニュータウンだからといって坂を登った駅遠でも駅近と同じぐらいの値段なんて決まりはありませんからね。皆さん騙されてはいけませんよ！山本の駅近一種低専はだいたい坪75万ぐらいですから、2kmも登らないと行けない場所は眺望があろうがいいとこ坪40万ぐらいが適性価格です。 |
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| No.55 |
by マンコミュファンさん 2007-07-28 10:48:00
同じ山本駅の阪急線路より北側でダイワハウスが今売り出している
http://www.jj-navi.com/kansai/bukken/060/030/A00/W_000040030968.html の土地は建築条件付きですが、155平米で3377万円。 坪単価は72万円ですね。駅近徒歩6分でこれぐらいがこの地域の相場です。 山手台東の4-2工区は2kmですが、80m/分で計算すると表記は25分となりますが きつい登りなので実際はとても無理ですよ。40分ぐらいはかかるでしょうね。 40分登山しないとたどり着けないロケーションでは、当然駅徒歩圏の物件より大幅に安くなるのが通常は当たり前ですが（ｒｙ |
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| No.56 |
by ご近所さん 2007-07-28 14:04:00
↑ここは三方角地です。
ダイワハウスは、平均坪単価は62万円でした。 山手台は高すぎます。 http://www3.daiwahouse.co.jp/bunjo/kinki/52900/yamamotoekihigasi/ |
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| No.57 |
by 匿名さん 2007-07-28 18:37:00
そう。高すぎます。
確かに眺望や街並みは綺麗にしていますし、ビッグスケールの良さは ありますが、それでもやはり駅からの距離や坂を考慮すると ふっかけすぎの感は否めません。幹線道路を結構トラックやダンプが 走っていて（トンネルを往来する通過交通）あまり静かじゃないしね。 |
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| No.58 |
by ご近所さん 2007-07-29 00:43:00
宝塚市の住宅街の利便性と住環境（自然環境）のバランスを独断と
偏見でランキング付けしますと Ｓ級 雲雀丘、雲雀丘山手、南口、中州、仁川北3丁目、仁川高台 のうち駅徒歩10分圏内の一種低専 Ａ級 千種、宝梅、寿楽荘、中山寺3丁目、売布1〜4丁目、武庫山、御殿山、川面、平井山荘 のうち駅徒歩10分圏内の一種低専 Ｂ級 上記以外の住宅街で一種低専だけど駅から10分以上かかる徒歩圏 Ｃ級 一種低専だけど駅から激遠い徒歩圏外の住宅街 Ｄ級 それ以外 この基準において山手台はＣ級となります。 |
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| No.59 |
by 切畑 2007-07-29 19:12:00
これから少子化、高齢化の時代において、再びバブル期のような
どこでも土地が上がるという事はありえません。 関西で住宅地として資産価値が約束されているのは、大阪の都心から 20km以内の場所で尚且つ駅から高齢者でも楽に歩ける（坂がきつくない） 所のみ。駅から遠い不便な場所は、まだまだ地価下落する可能性が高いですよ。 ましてやバスやマイカーを使わないと駅にも買い物にも出れない山の 上の住宅地はまだまだ下がるでしょう。 最寄駅にクルマやバスで出るだけでも往復数百円かかる（kmあたりの 移動コストで自家用車もバスも数十円）場所は、永住となるとそれだけ 余分にコストと時間がかかるからこそ、それが土地の価格に反映されて 安くなる（通常）のです。 大規模な新興住宅団地では、街並みの体裁を整えて駅から離れた区画でも 高く売らんとする傾向が見られますが、これには注意したほうが良いでしょう。 阪急は今でも「うちはブランドだ」「買ってくれる人だけ相手にすればいい」 と自惚れているようですがね。 |
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| No.60 |
by 匿名さん 2007-07-29 21:37:00
私も行きましたが、販売員も「高くてごめんなさい」って感じだったので、値付けやりすぎてると感じてたのでしょうね。
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| No.61 |
by 匿名はん 2007-07-30 01:52:00
阪急六甲から２ｋｍほど登った山手にも、大月台という夜景や眺望や街並み
の綺麗な新興住宅地があります。 http://www.jj-navi.com/kansai/bukken/060/030/A00/W_000040031225.html ここは現在の分譲価格は＠５０万円ほどなんですが、 駅に近い篠原本町や赤松町などの閑静な一等地は＠１２０〜万円ほどですので 坪単価はだいたい４割といった所です。 普通はこんなもんですよ。いくら眺望や街並みが綺麗でも、坂を２ｋｍも 登った所が駅近と殆ど同じ値段なんてありえません！ しかも山手台は、グループ会社への不正融資事件で社長が逮捕された幸福銀行（経営破綻後、吸収され現在の関西アーバン銀行）関係が手かげていたという 暗い過去を背負っています。安売りする理由はあっても、わざわざプレミアムを付けて高くうるような要素は全く無いです（笑） ラビスタだって昔は、６０００万〜１億超えでしたが、今は２０００万〜とかでしょう。眺望やら街路樹やら公園やら歩道やら街並みやらの価値なんてそんなもんですよ。 |
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| No.62 |
by ビギナーさん 2007-07-30 08:23:00
悪い点
・駅からめちゃくちゃ遠い上に坂道 ・高圧線が近い ・防災マップで危険区域に設定されており、土砂災害のリスクがゼロではない ・徒歩で気軽にいける買い物施設がコンビニのアズナスしかない（工区によってはここすらかなりしんどい） ・ダンプやバスや中山台や北部地域（西谷、川西、猪名川）からの自家用車が幹線道路を通過しまくるので言うほど静かじゃない ・週末の夜は珍走団や夜景を見に来る若者やカーセッ○スをしにくる若者で大盛況（日によっては滅茶苦茶ウルサイ） ・週末の日中は渋滞しまくる 良い点 ・街並みが綺麗 ・公園が多い ・山に囲まれているので緑が多い ・眺望や風通しが良い |
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| No.63 |
by 近所をよく知る人 2007-07-30 19:31:00
もともとタダ同然の価値しかなかった山深い所を造成した宅地ですからね。
バブル期造成の損分を取り返す為に、見栄えだけはよくして無知な人々に 抽選小出し商法で可能な限り限界まで高くして売る分譲計画でしょう。 しかし馬鹿な消費者は減っていますし、今は駅近が当たり前の時代ですから 山の上でこんな価格でうまくいくとは思えません。 |
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| No.64 |
by 匿名さん 2007-07-30 19:55:00
http://tyousakai.hp.infoseek.co.jp/koufuku-BK.htm
幸和不動産の破綻で頓挫していた共同事業者の阪急不動産は山手台ニュータウン（兵庫県宝塚市）での宅地開発を再開する。旧幸福銀行グループの経営破たんで開発が頓挫していたが、相手方の持ち分を買い取り、このほど地元自治体と再開に向けた協議を始めた。阪急では２００６年３月期中の宅地分譲再開を目指して今夏にも事業に着手したい考えだ。 阪急宝塚線山本駅北側の丘陵地にある山手台ニュータウンは、１９８６年から阪急不動産など阪急電鉄グループと旧幸福銀行グループの幸和不動産が共同で開発を始めた。約188ヘクタールに戸建て集合住宅合わせて３２００戸強を造成する計画だった。 しかし、６００戸程度の分譲が進んだ９９年８月、幸福銀行の経営破たんに伴い幸和不動産が破産宣告を受け事業は中断。計画地は阪急と幸和不動産の共有で、それぞれの所有地を明確に区分できなかったため、約１２０haの未造成地は放置されていた。 |
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| No.65 |
by 匿名さん 2007-07-30 22:12:00
販売員の方も「我々も値段を見てびっくりした」といってました。
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| No.66 |
by 購入検討中さん 2007-07-30 22:51:00
はっきりと
「駅からこんだけ離れてて坂でこの坪単価はアリエンワ」 といってやりましょう。 ここは人気があって売れてるとか抽選必至とか色々あの手この手で セールストークとハッタリをかましてくるだろうが惑わされてはいけません。 |
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| No.67 |
by 匿名はん 2007-07-31 00:02:00
値段が納得できなければ買わなければ良いだけです。
高い、高いと言ってる方々は、安ければ買いたいと思っている人たち なんでしょうね。 世間には、逆に値段が安ければ買わないという人もいます。 |
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| No.68 |
by 匿名はん 2007-07-31 00:29:00
そういう態度だから、分譲には苦戦するでしょうね。
しょせん営業マンなんてたいしたことないリーマンなのに、うちは大手で 富裕層の方々の顧客が云々なんだのと虎の威を借る狐が多いでしょう。 無能リーマンの分際でｗ 高いというのは金額ではなく、坪単価ですよ。 ローン組まずに1億キャッシュで家に使える人間でも、山手台の北部地区が 坪60万とか70万だったら「アホか」と鼻で笑うでしょう。相場知っていれば。 雲雀丘から清荒神（川面）までの阪急宝塚線の長尾山系山手地区は、駅に 近くて（8分以内）閑静で交通量が少なくて坂がきつくないところで上限が 今の相場で80〜90万円、徒歩20分以上も登るような僻地は〜40万台ぐらいまで 落ちるのが常識ですよ。 |
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| No.69 |
by 匿名はん 2007-07-31 00:46:00
ちなみに雲雀丘花屋敷から2kmも登ると、宝塚造形芸術大学や長尾台も
軽く超えて万願寺、ふじガ丘の入口まで行けますよ（笑） 山手台の真ん中より上の分譲地というのは、本来それぐらい辺鄙で 資産価値が見込めない場所なのです。 山本は丘というより山に挟まれた谷間でブランド的には雲雀丘に 全く及ばないのに、こんな強気な値段設定でも釣れると思っているようでは 決定権を持った責任者が馬鹿という事でしょう。 |
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| No.70 |
by 匿名はん 2007-07-31 01:01:00
営業マンは、買えない人には売りませんよ。
高級住宅街は最初から高級住宅街では無く、高くても買える人達が 買うから高級住宅街になるのです。 土地の価格は駅に近い、便利、坂がきつく無いというだけで決まる ものでは無いです。その土地を売る人と買う人の間で値段がつきます。 相場というのは近隣の取引価格になります。 山手台を高級住宅街と呼べるものにするには、土地の広さと坪単価 を高くする必要があるのです。 |
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| No.71 |
by マンコミュファンさん 2007-07-31 01:05:00
松下興産は北六甲台でそれと同じ事をやって大失敗したんだよねｗ
今は坂道や駅遠は全くトレンドやニーズとは掛け離れた忌み嫌われる要素。 うまくいくわけがない。 まぁ怒涛の広告、コマーシャルと小出し作戦で洗脳できるか見物ですな。 |
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| No.72 |
by 近所をよく知る人 2007-07-31 01:16:00
茨木市にも山手台という所があって、バブル期には高級住宅地として
持て囃され一億円超えの物権もかつては多く販売されたのですが、 今は土地は悲惨な値段に落ち込んでいます。 宝塚の山手台と開発規模もロケーションも大阪からの距離もまるで そっくりな所ですよ。昔より無知な消費者は減っていますから、 イメージ広告と外面だけ整える方法では早い段階で無理が生じて 限界を迎えるでしょう。。。 |
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| No.73 |
by 匿名はん 2007-07-31 01:25:00
>>72
同じ茨木市の彩都はどうなん？ 坪単価55万から60万で、土地55坪、建物35坪、外構込みで5500万から 売ってるよ。 高級住宅街っていうイメージでは無いけれど。 山手台も高級住宅街で無くてもいいじゃん。 |
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| No.74 |
by 匿名はん 2007-07-31 01:40:00
＞山手台を高級住宅街と呼べるものにするには、土地の広さと坪単価
＞を高くする必要があるのです。 ３０００万台から土地が買えて建売まで予定されている新興住宅地ごときが いつから高級住宅街になったんだ？ 「高級住宅街」って随分敷居が低くなったんだね（笑） 彩都もさっそく高級住宅街入りしているのかな？ あんたもいってるように高級かどうかは確かに価格とは関係あるよ。 坪単価は関係ない。ビバリーヒルズなんて日本の地方都市郊外より坪単価は 安いからな。山手台でも区画平均１５０〜２００坪で分筆禁止にして ６０００〜７０００万とかで売れば、その街区は高級住宅地と呼べるだろう。 なぜならグロスが大きくて貧乏人が買えない（ローンが組めない）価格帯となるから。逆に家と建物あわせて６０００万程度で建てられるようにする為に、 ６０坪３６００万円等で販売されたら、上記より坪単価が高くとも高級でもなんでもない。ただの坪単価ボッタクリで庶民的な価格の住宅地。 |
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| No.75 |
by 匿名はん 2007-07-31 01:45:00
>>73
彩都は評価が難しい。 モノレールを駅として扱うと楽に徒歩でいける宅地も多いから、そこに 関しては利便性が良いともとれる。 それと人口5万人が埋まって中に色々商業施設や生活施設が出来たら、 通勤者はともかく家族は彩都内である程度生活が簡潔する利便性が えられる可能性があるからな。 一方で地理的に見れば、茨木市山手台よりもっと奥で辺鄙な場所と 捉えるむきもある。 まぁでも彩都もデベの根付けは酷いね。 |
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| No.76 |
by 匿名はん 2007-07-31 01:59:00
http://www.mitsuihome-west.com/takuchi/fudosan/97.html
これ三井ホームの建築条件付きだけど坪単価50万で何ヶ月も前から ずっと出てるけど全然売れないねｗ これが世間の評価でしょう。 次に分譲される４−２区はこの山手台中学校がある山手台西より 500メートル以上さらに登ったより不便なところですよ。 |
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| No.77 |
by 匿名はん 2007-07-31 07:42:00
>相場というのは近隣の取引価格になります。
これ読むと、たぶん中山台ニュータウン（五月台、桜台）の値段を 参考にして阪急不動産は価格を決めたって意味なんだろうけど、それは かなり痛い勘違いだし相当な無理がある。 中山台ニュータウンは造成時期も関係して、2万人規模の山の上の街しては 破格の生活インフラ（幼稚園、コープこうべ2箇所、ショッピングセンター、 無料ショッピングバス、郵便局、銀行2箇所、郵便局2箇所、飲食店、酒屋、 交番、消防署、図書館分室、コミュニティセンター、医院、テニスコート、 フィットネスクラブetc） が整備されているので、例外的に駅から死ぬほど遠い山の上でも比較的地価の 高さが維持されているわけで、その価格を山手台に当てはめることはできない。 もし中山台ニュータウンから上記の施設が全て消えたら、地価はまたたくまに 30〜35万程度まで下がるのは明白だよ。 中山台ニュータウンは、通勤している世帯主以外は贅沢を言わなければ 1週間下界に全く降りなくても生存が可能な住宅地。言い換えれば高齢者が クルマの運転ができなくなってもなんとか生活ができる。 一方で山手台は生活インフラが無いので、常日頃から下界との行き来が 必要不可欠な住宅地。クルマの運転ができなくなったら致命的な不便さ。 全くといっていいほど状況が異なる。 |
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| No.78 |
by 匿名はん 2007-07-31 10:09:00
山手台の幹線道路は、住民の生活道路のみではなく宝塚市の南北の
大動脈になっていますので、四六時中通過交通に使われているというのは 見逃せない事です。当然ですが大型ダンプやトラックも荒々しい運転で 通っています。 最も重要なのは、この通過交通が増える事はあっても減る事はありえないという点です。 第二名神が開通（2019年予定）して宝塚市北部にインターが出来れば、当然 山手台の幹線道路は宝塚インターから南部地域に向かう道路として役目を果たす事になります。北部地域に宅地開発がなされ、北部の道路が整備されると 猪名川町や西谷地区からの交通はますます増える事になります。 南部から第二名神へ向かう交通需要も当然生まれるでしょう。 交通量や渋滞に伴う騒音や排ガスは今どころではなくなる可能性が高いですよ。 永住環境として山手台を検討している方は、じゅうぶん考慮して判断するべきです。現時点でデベロッパーが設定している価格は、これらが反映されているとは到底思えません。 |
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| No.79 |
by 匿名はん 2007-07-31 21:57:00
阪急が名塩でやってるフォーハンドレッドガーデンズ。
ああいうのこそ山手台でやるべきなのにね。 もうちょい敷地広くして区画数の規模も大きくして。 あるいは山の斜面という天然要塞的な地形を生かした 無人管理可能なセキュリティ重視のゲートコミュニティをつくるとか。 普通駅や商業ゾーンから離れて不便な山手に登ると閑静になるのは常識。 しかし山手台に関しては不便なのに、トンネル関係の交通で山を登っても あまり閑静ではない。なにかオリジナリティや付加価値が必要。 |
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| No.80 |
by sage 2007-08-01 00:38:00
近隣の住宅地はいまちょっと強気の値段つけている売主が多いだけで
少し前の実際の取引価格はこんなもんですよ（平成16年2月11日の相場） http://www5b.biglobe.ne.jp/~ho-mu/ho-mu.htm 中山台1丁目 ４１５０万円 484.00 240.56 ５４年７月 空家 木造 桜台７丁目 ４２００万円 402.44 310.41 ６０年１２月 空家 木造 桜台７丁目 ５２９０万円 592.95 138.26 ３年４月 空家 木造 桜台７丁目 ５３００万円 509.58 202.75 ６１年６月 居住 木造 五月台１丁目 ４４００万円 660.70 22.0万円 公道東6.0ｍ 一低 桜台７丁目 ４4８０万円 451.28 32.8万円 一低 中山台1丁目 ５５００万円 659.00 27.6万円 公道西5.ｍ 一低 山手台の坪単価設定はア○でしょう。いいとこ150坪5000〜6000万程度が適性上限。 相場に無知な庶民を見た目と営業トークで釣る作戦。 |
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| No.81 |
by 大手企業サラリーマンさん 2007-08-01 08:42:00
日本一のブランド六麓荘だって、芦屋の住宅地の一等地（大原町）と比べると
地価は半値以下だよね。JR芦屋駅徒歩30分以上の坂の上なんだからそれが当たり前。 山本の駅近と変わらない値段で山手台を売ろうとする阪急は非常識、強欲という他ない。買う人がいる値段が適性価格とか抜かしているが勘違いもいいとこ。 そうやってバブルの時にデベが高値で売りつけた土地が下落しているでしょうが。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32346/res/45-45 ここに書いている人がいるけど、山本は住宅地として特別にブランドがある所ではありませんよ。植木産業の町で谷間の立地で、南側に被差別【人種差別的表現を含む可能性がございます。このメッセージをご覧になられた方は恐れ入りますが、削除依頼板までご報告をお願いいたします。管理人】もあったところですし周辺の駅より相場が高くなる理由や根拠はありません。 |
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| No.82 |
by 匿名はん 2007-08-01 11:47:00
http://www.toshohouse.co.jp/yamamoto/detail/sale_tochi.php?RibNo=1H670...
東南角地が坪＠50でも全く売れないのに、アホな値段を付ける 強欲なアホ売主の図。この坪単価で売れると本気で妄想しているんだろうかｗ |
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| No.83 |
by 匿名はん 2007-08-01 19:42:00
山手台は時代のニーズに合わなくなっているのではないでしょうか？
今時駅から遠くてアズナスしかない山の中腹を平地と同じ値段で買う 物好きはそんなにいません。 造成途中の未分譲宅地を最後まで予定通り販売するのは無理でしょう。 ちゃんと植林して自然に帰してほしいものです。 宝塚市もきちんと阪急さんに固定資産税課税して！ |
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| No.84 |
by 匿名はん 2007-08-02 09:15:00
>>70
＞土地の価格は駅に近い、便利、坂がきつく無いというだけで決まる ＞ものでは無いです。 日本の大都市圏ベットタウンで、駅近の閑静な一種低層住宅地に対して 同じ駅から1.5〜3kmも山を登らないと辿り付けない不便なエリアでも 殆ど坪単価が落ちないという例があったら教えて。 日本全国探しても一箇所も無いでしょそんなとこｗ |
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| No.85 |
by 匿名はん 2007-08-04 13:20:00
「駅近」住宅地の上昇際立つ…国税庁が路線価公表
http://osaka.yomiuri.co.jp/news/20070801p202.htm さらに「都心回帰」が、「駅近人気」に拍車をかけている。 不動産経済研究所大阪事務所は「少子高齢化で、かつて人気があった郊外の広い家より、通院や買い物に便利な駅に近い場所の需要がますます高まっている」と指摘する。 その傾向は、新駅周辺で顕著だ。 JRさくら夙川駅(兵庫県西宮市)近くは3月の開業前の評価にもかかわらず11%上がり、昨年開通の近鉄けいはんな線・白庭台駅(奈良県生駒市)付近は12%上昇した。 |
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| No.86 |
by 匿名はん 2007-08-04 22:42:00
高齢化を迎えるこれからは、ますます駅近の人気は高まっていくでしょうね。
山手台に関しては、ひとつアドバイスすると渋滞の問題を甘くみないほうがいいですよ。 週末は大阪平野から北部にゴルフやらレジャーやらに行く客や帰って来る客やらで、山手台の幹線道路や旧176近辺はごった返しています。 車がありさえすれば生活は便利と考えるのは間違っています。 山手台でも駅から10分以内に歩ける所（ジオグランデができるあたりとか）はマシですが、歩けない場所は悲惨ですよ。 人間いつまでも車が使えるわけではありませんしね。 渋滞や排ガスをさらに悪化させる可能性がある新名神の動向も注意されたほうが良いでしょう。渋滞対策については、阪急不動産さんにしつこいぐらいよく確認されたほうがいいと思いますよ。 それと山本は平地にこれからもマンションや宅地はどんどん増えるでしょうね。 植木畑の住宅化はまだまだ進むでしょう。 そういう意味で、山の上の住宅地である山手台は資産価値は低い（下がる恐れが高い）と言わざるをえません。 眺望や夜景よりも、生活が便利かどうかのほうが評価にあたって遥かに重要な時代なのですよ。 |
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| No.87 |
by 匿名さん 2007-08-05 04:49:00
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/voices/
第二名神高速道路 http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/voices/CGI/voiweb.exe?ACT=100&...,3&KGTP=1,2,3&SKEY1=%91%E6%93%F1%96%BC%90%5F%8D%82%91%AC%93%B9%98H&SFIELD1=HTGN&SSPLIT1=+%2B%2F%21%28%29-&SORT=0 |
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| No.88 |
by 匿名さん 2007-08-06 11:37:00
山手台は焦って買っては駄目な分譲地ですね。
はやくしないと良い所は無くなりますよといったセールストークに 騙されてはいけません。デベロッパーは、どうにかして大量の土地を 可能な限り高く売る方法を考えているわけですから、鵜呑みにすると 馬鹿を見ます。 バブルのつけで破綻して売れなくなって放置していた宅地であり まだまだ腐るほど造成中の区画が残っていますから、全工区が 出揃ってからでも遅くないでしょう。 その時に適性価格に正さざるをえなくなる可能性が高いと言えます。 供給が需要を上回る土地余り状態となり、買い手市場になりますからね。 デベロッパーはそれを恐れているがゆえ、抽選などの演出を行いまるで 人気があり競争率の高い希少土地（実際には膨大な分譲予定地が余り まくっている）であるかのように見せ、錯覚を起こした消費者に超強気な 値段が妥当であるように思わせているのです。 結論から言うと暫くは静観するのが賢い方法です。 地価下落が止まり反転したというのは、あくまで利便性に優れた大都市圏の 駅近の立地の事であり、山を切り開いたニュータウンやバス便の類はまだまだ 下げ止まらないでしょうからね。 |
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| No.89 |
by 物件比較中さん 2007-08-06 17:54:00
このあたりは、しばらく様子を見た方がよいというご意見が多い中、
我が家の子供や親の年齢を考えるとそろそろ購入時期かと思って検討しています。 駅から遠く商店もないのはネックなのですが、通勤通学に便利な場所ではないかと思っています。 兵庫県のニュータウンの中ではどのあたりが検討地域かご意見あれば 投稿お願いします。 |
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| No.90 |
by 匿名はん 2007-08-06 23:30:00
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| No.91 |
by 匿名はん 2007-08-07 09:08:00
>>89
ニュータウンを希望されるというのは、自分とだいたい同じ時期に 引っ越してきてこれから小学校に入学する世帯が多い（先住民が少ない） ところに住みたいという意味でしょうか？ それでしたら70〜80年代に分譲された「古いニュータウン」は対象外 になりますね。 現在分譲中（分譲予定）の大阪都市圏大規模ニュータウンは、平野の中にある郊外住宅地かかつてのニュータウンよりさらに外れたド郊外になってしまいますよ。 西宮名塩バス圏、神戸市北区の神鉄沿線、能勢電沿線（川西市、猪名川町） 三田、彩都、箕面森町あたりでしょうか。しかしこれらの場所は あまりお奨めしません。とにかく都心へのコストがかかりすぎます。 交通費の出る通勤者は良いかもしれませんが、家族はね… 個人的には前から住んでいる人が結構いる場所でも別に良いと思いますけどね。 |
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| No.92 |
by 匿名はん 2007-08-09 16:01:00
http://www.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&q=&...,135.385723&spn=0.01705,0.028925&z=15
この画像を見ると、ふじガ丘とだいたい同じようなロケーションだとわかりますね。長尾山系の山中に位置しています。因みにふじガ丘は100坪3000万円ほどです。下界に下りないと生活できないのは同じ。 山手台とふじガ丘の間にあるあたりは数年おきに山火事が発生して燃えていますので、山火事のリスクもあまり甘く見ないことですね。 ここの山は本当にしょっちゅう燃えていますので、山火事なんて人事なんて思わないほうが懸命です。 |
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| No.93 |
by 周辺住民さん 2007-08-10 19:18:00
http://www.hisaisha.net/archive/1996/08_28.html
これが山手台という立地の現実です。 不人気ナンバーワンの宝塚切畑（新築）0.1倍というのは 言うまでもなく山手台北公園の西側にある県営住宅（復興住宅）の事です。 大金出してローンを組んで家を建てて住んでいる人は、後悔したくない 思いもあったり、自分の選択や買値は正しかったと思いたいので、なかなか 本音は言えないものですが、止むを得ず山手台（差別化の為にいやらしくも 県営住宅のところだけピンポイントで住所、地名は切畑になっていますが 実際の場所はもろに山手台です）に住む事になった人々の意見は以下の ようなものです。山手台は不人気（賃貸募集の場合、最低倍率を記録） かつ、住んでいる人達の 評判もかなり悪いというロケーションを、無理やりデベがブランド商法と 広告戦略でありえない値段で売っているという事がよくわかります。 http://j-expert.com/sir/05/01/01.17_2.html 【宝塚県営住宅からは不満がいっぱい】 ＊不便な所に転居して仕事が全く見つかりません。早く就職したい。 ＊30年余り住んでいた場所から離れて７年が経ち、長い気がする。以前だと一歩外に出ると顔見知りばかり、買い物も生活圏だったが、今は苦痛である。 ＊知り合いがみな神戸なので、こちらのこと、よく分からない。 ＊交通機関をもう少し、例えば、バス停を近くするとか、今のままでは、だんだん高齢になりまして、又病人で は歩行がつらいときもある、ついタクシーを利用したくなり、買い物にしても、帰りは重くなり、住宅内のどこかに県住専用のバスでも通していただければといつも願っております。お年寄りの希望でもあると思います。とにかく山本駅まで行くのが苦痛に思います。年寄り一人一人が書でも書いて、阪急バス様でもお願いしたい気持ちです。 ＊精神的フォロー。健康面の癒しの面で、みどりを多造園関係、花壇等も必要。 ＊住宅からバス停までが坂で身体的問題が大きい。今後高齢化につれ外出が困難になり、孤立となる。不便な場所内を通る小型バスの運用が欲しい。駅構内もエレベーター施設が進みありがたいことですが、駅までが困難。交通費がかかり、通院にも大変。 ＊今の団地には、独居の年配の方が多く、駅も遠いので、バス停がもう少し近くにあったり、ボランティアで病院の送迎とかやってほしい。一定の条件の方しかヘルパーとか利用できないのも大変そうです。お買い物とか、日常で大変な事が多すぎる。建物もゆがみやヒビとか築10年であまりにも多いので、一度しっかりと点検してほしい。淡路島とか台風で大変だったところの方も、老人だけの御住まいの方にもう少しちゃんと細かく対応してあげてください。私たちも沢山助けて頂きました。何よりも落ち着ける場が見つけてあげれたら復興の始まりだと思います。宜しくおねがいします。 ［特に、切畑県営（阪急山本駅の北方）は、あまりにも生活に不便である。］ |
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| No.94 |
by マンコミュファンさん 2007-08-11 08:14:00
震災で被災されて実際に山手台で生活されている方々の意見は
参考になりますね。変なバイアスがかかっていませんから。 デベロッパーが儲ける為に事業として無理やり山を切り開いた 住宅地に、全ての用事に自家用車を使う事を前提に住まう というのは、本当はロハスやエコとは程遠い生活なんですよね・・・。 大事なポイントです。 |
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| No.95 |
by 匿名はん 2007-08-12 13:11:00
山手台を朝の6時台に散歩していると、いつも中山桜台方面から巨大な
白ベントレーが山手台の幹線道路を通って下界に下りていきます。 ああいうのを見ると緑豊かな山の中の住宅地＝ＬＯＨＡＳピープルではないね。 むしろ真逆と言えるかも。休日は平気でゴルフに行くようなオッサンも多いしね。箕面森町を大阪ロハス生活とかいって売るような馬鹿げた矛盾にデベ各社は気付いてほしい。山手台もでかい排気量の車や燃費の悪い外車を複数台所有している人がかなり多いですよ。バス使わないで、マイカー通勤や車で駅まで送り迎い（通勤、私学、幼稚園）の人が多い。緑豊かな住宅地に住まう、緑が好きなんてのはゴミゴミした環境に住みたくないという誰もがもっているエゴであって、スローライフや環境意識の高さでもなんでもないのです。 http://ja.wikipedia.org/wiki/LOHAS ※環境と健康に関心、社会に対する問題意識、自己啓発・精神性の向上に関心が高く、実際の行動に移す人々 |
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| No.96 |
by ビギナーさん 2007-08-13 15:59:00
現場を見に行ってきました。
四方を高圧線に囲まれていてびっくり！ 幹線道路の交通量はかなり多く、あまり閑静な感じはしません。 確かに既存の分譲区はスノッブな雰囲気ですが、土地の 価値が低い場所に無理やり高級テイストな味付けを している感は否めませんでした。 駅からの距離や社会資本（生活インフラ）のお粗末さを 考慮すると、実質の資産価値は低いのではないかと思います。 過剰供給後にしばらくすると値崩れは必至かな？ |
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| No.97 |
by 匿名はん 2007-08-14 11:27:00
山手台はこれからCMもお盛んにやっていくようですョ。
本当においしい、これからの資産価値が高い物件はCMや派手な 広告戦略など展開しなくとも、掲示板で盛り上がることも無く 水面下で事を終えます（ジオタワー西宮北口etc）。 わざわざ小出し商法で10年もかけて販売する計画にしてみたり 広告やテレビCMに力を入れたり、とってつけたような高級感を 施したりするのは、もともとその土地が持っているポテンシャルが 低いからに他なりません。 本当にいい土地は、宣伝など必要無くあっという間になくなります。 |
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| No.98 |
by マンコミュファンさん 2007-08-14 12:49:00
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47871/
No.02 by 匿名はん 2005/07/18(月) 15:47 阪急電鉄グループはバブル期に仕入れた塩漬けの土地をいっぱい持っています。 処理するには利益いっぱい出さないといけなくて大変なんでしょう。 また、適法に建築するマンションに対してあまりに権利（言いがかりに近い） を主張するのはいかがなものでしょうか。あんた金が欲しいんだろう。 |
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| No.99 |
by 匿名さん 2007-08-14 23:02:00
ジオグランデが建つあたりがぎりぎり永住可能＝駅への徒歩が苦にならないラインでしょうか。山手台東の南部もなんとか自家用車が運転が使えなくなっても徒歩で生存可能かな…。山手台東南部の歩ける地区はまぁ坪単価50万ぐらいでも適性だと思いますが、とても歩けない地区も同程度の価格で分譲しようという強欲な販売姿勢はいただけません。
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| No.100 |
by 匿名さん 2007-08-14 23:03:00
ジオグランデが建つあたりがぎりぎり永住可能＝駅への徒歩が苦にならないラインでしょうか。山手台東の南部もなんとか老衰で自家用車の運転が困難になっても徒歩で生存可能かな…。山手台東南部の歩ける地区はまぁ坪単価50万ぐらいで適性だと思いますが、とても歩けない地区も同程度の価格で分譲しようという強欲な販売姿勢はいただけません。
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| No.101 |
by マンコミュファンさん 2007-08-14 23:48:00
西宮に甲陽園目神山町という住宅地がありまして、まさに山の中にある
お屋敷町でいわゆる環境（眺望、空気、自然、雰囲気、街並み、豪邸の数）は 関西でもトップクラスに素晴らしい所なんですが、長年住んでも 出て行かれる高齢者が大変多いです。 いわく「永住するところじゃない」「山の中でいくらなんでも不便すぎる」と。 嫌々住んでいた人々ではないですよ。当初は「こんな素晴らしい所はない」と 喜んで引っ越してきた裕福な方々ですよ。 人間誰でも老います。 山手台も皆さん現役時に買われますから、車があれば山手で生活施設が なくとも平気平気と楽観視しがちですが、結局それが間違いだと知る事に なる可能性もありますよ。 |
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| No.102 |
by 匿名 2007-08-16 21:18:00
全く同感です。
私も大阪に近く通勤通学に便利じゃないかなど思っていましたが、 親に、永住するつもりなら自分の足で歩いて買い物や病院にいけなくては 暮せないと言われ、考え直しました。 阪急沿線大阪に近く、現役時代は交通はなんとでもなる、山の上で緑が多いイメージ、町並がきれい などいいところも沢山あるのですが・・・ |
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| No.103 |
by ビギナーさん 2007-08-16 21:35:00
このあたりは、やしゃぶのアレルギーが問題とジオの掲示板に載っていましたが、山手台の戸建てでは問題にはなってないのでしょうか？
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| No.104 |
by 匿名はん 2007-08-16 22:35:00
まとめ
良い点 ・公園や植栽が多く緑比率が高い ・絵になる坂の街並み ・夜景や昼間の眺望が良い ・綺麗な小学校や中学校が団地内にあり近い |
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| No.105 |
by 続き 2007-08-16 22:37:00
悪い点
・コンビニエンスストアと介護施設しかない ・殆どの街区は駅までは歩けても駅からは歩けない（特に高齢者） ・総合選抜の高校が遠い（運動部の声が聞こえる距離なのに橋が無く遠回り） ・メインストリートが市の南北を結ぶ幹線道路になっており交通量が多く結構うるさい上に大型トラックやダンプの交通もあり小さい子供は危険 ・土日祝は長尾山トンネル〜ふもと周辺旧176が醜い渋滞 ・何箇所か夜景スポット、カーセッ○ススポットになっておりマナーの悪い若者が夜にやってくる ・珍走団やローリング族もたまにやってきてトンネルや公園で屯している ・東西南北に高圧線と鉄塔がある ・大雨時の土砂災害のリスクがある ・近隣は山火事の名所でリスクがある ・引っ越してきてひどい花粉症になる人が多い（ヤシャブシ） ・モータリゼーション前提の宅地開発であり、あえて車を使わないエコロジーライフは不可能に近い ・団地内の高低差がある上に生活の基板を平野部に頼る為、高齢者や障害者に厳しい反バリアフリーの街づくり ・冬は年に1〜2回ほど路面凍結する事があり、その日は陸の孤島となる |
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| No.106 |
by 匿名さん 2007-08-16 22:51:00
>>103
多いですよ。かなり伐採されましたが、まだまだ残っているはず。 |
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| No.107 |
by 物件比較中さん 2007-08-17 05:56:00
中山桜台や中山五月台の方が住みよいでしょうか？
通勤通学買い物などトータル的に考えて・・・ |
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| No.108 |
by 周辺住民さん 2007-08-17 07:26:00
通勤・通学
・阪急 バスで駅までは、山手台の方が早い感じ 中山は半分は南口行きで時間少し多くかかる ・ＪＲ ＪＲの最寄りバス停まで距離がある。 駅周辺区画整理時にバス停が設置されるらしい。 ・買い物 車が基本でしょうか コープ周辺の物件なら歩いていける 無料お買い物バスが１時間に２本が動いている 山おりたところのマンダイ、ダイエー トータルで考えて、 古いけどある程度成熟している中山 新しく綺麗でこれから発展していきそうな山手台 あとは好みの問題かもしれません 山手台も少し安ければなぁと思います。 チラシで見ていると 山手台坪５５万〜６０万（建築条件付） 中山４５万〜５０万（建築条件無） です。 |
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| No.109 |
by 匿名はん 2007-08-17 10:04:00
山手台は不便で団地内にインフラも全く無いなのに割高な設定は、
明らかにバブル塩漬け土地の損を、派手なＣＭバンバン撃って 取り戻そうというガメツイ戦略。 私見ですが、山手台の適性価格は駅に歩ける所で50〜55万 歩けない所で40万でしょう。 60万なら、山本よりもブランドもあって阪急雲雀丘花屋敷にも ＪＲ川西池田にもなんとか歩ける雲雀丘の山手徒歩圏が狙えますよ。 山手台は新しいので道路や歩道、擁壁、街路灯のデザインは今風ですが、 これはいずれ陳腐化しますし、生活のしやすさとは関係ありませんしね。 宝塚の山にあるチベット型の大規模団地について、高齢者が山を降りないでも 数日生存できるかという事に関しては 中山台＞ラビスタ＞逆瀬台＞山手台です。 中山台（幼小中高、コープ、ミニコープ、郵便局、銀行、交番、消防署、学習塾、テニスコート、ジム、プール、コミュニティセンター、図書館分室、ガソリンスタンド） ラビスタ（幼小高、ミニコープ、銀行、郵便局、コンビニ、簡易フィットネス、学習塾） 逆瀬台（小高、SEED逆瀬川店、交番、ガソリンスタンド） 山手台（小中、コンビニ） ま、宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は 結構多いので個人的には山の上はおすすめしませんがね。 現役世代は山の上の眺望ライフを楽しんで、老後は土地を売却した価格で買える下界の新築マンションに移り住む予定という計画的な割り切ったライフスタイルもありかもしれません。 |
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| No.110 |
by 物件比較中さん 2007-08-17 11:02:00
宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いとありますが、 どの辺りのことでしょう。 よろしければ、今後土地検討の参考に教えてください。 |
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| No.111 |
by 匿名さん 2007-08-17 13:33:00
110さん、58さんが書いてくれていますよ。
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| No.112 |
by 近所をよく知る人 2007-08-17 17:10:00
もろに山を切り開いた住宅は不便ですが、長尾山系にせよ六甲山系にせよ山と平野の境界付近の山を本格的に登る前の「駅から徒歩10分以内ちょい山手」が利便性と自然環境を両立していてベストです。
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| No.113 |
by 匿名はん 2007-08-17 21:34:00
当然株価下落と円高で経済活動へのインパクトは
すぐに不動産価格に影響するでしょうね。 特にこの2,3年のプチバブルで上がったところや、 調子に乗ったデベが強気のボッタ価格でで売り出していたところは 相場の下げ幅が大きいでしょ。 個人破産に企業倒産も増えるのではないでしょうか。 まあ多くの国民にとっては直接的に関係はないですが。 |
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| No.114 |
by マンコミュファンさん 2007-08-18 14:51:00
早朝、平野部ではもうとっくに朝日が入っている時点でも、山手台に行くとまだ東側の山並みのせいで朝日が当たっていない場所がけっこう広い範囲でありますよね。もう一が住んでいる街区にも、これから開発する街区にも。ちょっと丘上になっている街区は大丈夫なんでしょうけどね。それと、何箇所か携帯タワー（基地局）がありますが、これもマイナスです。まだ住人がいない街区に携帯タワー建てれば誰も反対者がいないという事なのかもしれませんが、もろに宅地の近い場所に建てています。普通はもっと山の中腹とか宅地からかなり離れた場所に建てるんですけどねぇ〜。あれは近い家は心理的にかなり嫌ですし（居室の窓をあけると、いつも基地局が見えるとか…）、健康面抜きにしても資産価値にも影響するでしょう。高圧線と同じく。ま、長尾小学校の新校舎の屋上にも設置されたようですがね…。
http://www.mbs.jp/voice/special/200705/30_8231.shtml |
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| No.115 |
by 匿名はん 2007-08-19 09:50:00
「ほんまに地勢的にエエトコ」は大正〜昭和30年代後半までには開発されているはずですしね。雲雀丘や花屋敷、平井山荘は大正時代〜戦前に大物実業家によって開発されて、山本の裏山（山手台）や西雲雀丘ニュータウン（平井4丁目）は放置されていたと言うことは、つまりそういう事（地勢的に良くない）でしょう。丘というより山に挟まれた谷間ですから、日照時間や朝日に関しては不利です。
山手台に限らずニュータウンについては全国的に賛否両輪ですが、ニュータウンでしかえられない要素は、計画的に整備された植栽や大規模公園、直線的で広い生活道路、正方形に近い宅地で統一されたデザインの擁壁が区画整然と続く街並みでしょう。 しかしながらこれらの要素は、風情を損ねる最大要因でもあります。古い高級住宅街は、道路も狭いし曲がりくねっていますが、それぞれの家庭が大事に育ててきた屋敷林も古い洋館や純和風建築もお宅によって全く違う石垣や外溝も風情たっぷりで趣があります。道路が広くて通りやすいとスピードを出す車も多くなり、抜け道や珍走道路にも使われやすくなるという大きな欠点もあります。 ニュータウンの人工的な匂いとハイソサエティ、スノッブな雰囲気が好きであるか、古い高級住宅地にある風情とモダニズムが好きかは本当に人それぞれでしょうけど、多くの人は年をとると後者に憧れるのではないかと思います。 |
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| No.116 |
by 物件比較中さん 2007-08-21 09:53:00
中山桜台か山手台か検討中のものです。
山手台小学校中学校の評判は良いようですが、宝塚東高校の評判はあまりよく聞きません。そのせいか私立受験する人が半分以上だとか。桜台の方が高校にも近く良いかとも思っていましたが、そのメリットはあまりなさそうでです。 ただ店や病院が徒歩圏にあるのは中山五月台や桜台で、とはいえ駅からの道は踏み切りもあり大変込んでいるようで。 一長一短ですね。 |
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| No.117 |
by 匿名はん 2007-08-21 11:17:00
山手台の最大の欠点は、団地内が不便すぎて永住に向かない（ジオグランデが建つ最南部は除く）という事でしょう。
資産価値や地価の将来性という点では、駅から歩けないニュータウンや 新興住宅地の類は全国的にどこもあまりよろしくないのですが（例外的に 極度に利便性と都心やオフィスからのアクセスに恵まれている 千里ニュータウンを除く）、新興住宅地にありがりな欠点を補う魅力を 見出せるかどうかが購入のポイントでしょうね。 中山（桜台、五月台）の場合 ・個人間の売買なので、実際の価値を反映した適性価格で買える ・将来高齢者になっても団地内でなんとか日々の生活が完結できる程度には生活関連施設が整備されている ・山を降りたところに阪急とＪＲがあり二線が使える（中山寺駅の北側の再開発でバスでも近いうちに行けるようになる可能性が高い） ・良い意味で枯れている成熟感のある落ち着いた街並み 山手台の場合 ・デベロッパーがが売る新規分譲地なので、実際の価値よりも2〜4割は割高 ・道路や歩道が広くて見栄えが良い（ただしダンプや大型トラックや騒音は中山より多い） ・築年数の新しい家が続く綺麗で洗練された街並み 眺望や自然環境は、似たようなもんで甲乙はつけられません。 宝塚東高校の評判は、確かにあまり芳しくないです。 総合選抜が廃止になれば状況が変わるかもしれませんが・・・ |
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| No.118 |
by 物件比較中さん 2007-08-21 15:18:00
全くおっしゃる通りだと感じました。
中山桜台などの方がトータル的に長い間住みよいような気もするのですが、桜台小学校のも宝塚には珍しく人数が減っているようで、 よそものとして引っ越すには山手台の方が人数は少なくとも 親子共に馴染みやすいような気もします。 山手台があまりに何もないのにあの値段・・・。 もう少し安ければいいのですが。 |
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| No.119 |
by 物件比較中さん 2007-08-21 15:20:00
全くおっしゃる通りだと感じました。
中山桜台などの方がトータル的に長い間住みよいような気もするのですが、桜台小学校のも宝塚には珍しく人数が減っているようで、 よそものとして引っ越すには山手台の方が人数は少なくとも 親子共に馴染みやすいような気もします。 山本駅は阪急電車急行も止まるので便利だとはじめは思っていたのですが、山手台があまりに何もないのにあの値段・・・。 もう少し安ければいいのですが。 |
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| No.120 |
by ビギナーさん 2007-08-21 15:23:00
山手台の話でなくてすみません。
中山の無料お買いものバスってどんなのですか？ ちょっと気になったもので。 |
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| No.121 |
by 匿名はん 2007-08-21 20:25:00
山の上にある学校はどこも生徒が昔の最盛期より減っていますよ。
逆瀬台小、長尾台小、桜台小、五月台小など。 山手台西のひとつ西がわの山の上もロイヤルヒルズコート中筋山手（180戸の開発らしい）として今造成されています。ここはグランドメゾン中筋山手のちょい北で、中山桜台の南端と中筋山手の北部の境界線といった場所にあるのですが、駅からかろうじて歩ける距離で高台になっている場所です。山手台を考えている人は、ここの動向と価格もチェックされたほうが良いと思います。 今このあたりで最も活気があるのが中筋周辺の区画整理（JR中山寺駅周辺）の開発なので、このゾーンへの普段のアクセスのしやすさも考えたほうが良いと思います。 |
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| No.122 |
by 匿名さん 2007-08-21 20:58:00
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| No.123 |
by 匿名はん 2007-08-22 17:01:00
宝塚市において山の上の住宅街に関してはラビスタとか逆瀬台とか青葉台、
光ガ丘、中山台なども含め完全に需要を上回る住宅供給過多地域ですからね。 もし山手台が一気に１０００区画とか販売開始したら、それはそれは 悲惨な事になりますよ。販売苦戦＆不人気＆価格暴落必至。 だから５年とか１０年とか時間をかけて少しずつ販売していく方法を 選ぶことで、建売や建築条件付きも混ぜつつ本来は供給＞需要の 山の上のエリアを人気エリア、ブランドエリアに演出して販売価格を 極限まで上げる＆利益の最大化を狙っているのです。 山の上でも広い敷地でリーズナブルな坪単価なら、邸宅用地として ある程度の需要もあるでしょうが、利便性の良い平地と殆ど変わらない 坪単価となると価値は見出せません。 テレビコマーシャルやイメージ中心のチラシで高級感を出そうとしている みたいですが、長くは続かないと思います。 |
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| No.124 |
by 匿名はん 2007-08-26 13:33:00
まだまだ大量に土地余ってて苦戦予想されるんだから、もうちょっと
工夫をこらした街区も実験的につくったらええのにね。 ニュータウンのテイストが嫌いな人も多いんだから、ニュータウン臭くない 街区つくるとか。新しいのに、古くからあったような佇まいで しっとりした感じのニュータウンらしくないニュータウンみたいな。 |
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| No.125 |
by マンコミュファンさん 2007-08-29 00:34:00
ニュータウンのネガティブイメージや弱点を補うニュータウン開発というのは面白いかもしれませんね。
山手台は駅に歩けるごく一部の地域を除いては、宣伝とは裏腹にとにかく永住に向かない所ですが（坂、駅遠、生活インフラ未熟）、眺望と町並みとつくられたイメージのコマーシャルだけで最後まで販売しきれるのか気になります。 |
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| No.126 |
by 近所をよく知る人 2007-08-29 21:57:00
住宅地において、一番価値が高いのは
・通り抜けできない生活道路 ・駅に近いのに静か です。眺望や公園や綺麗な道ではないのです。 山手台の幹線はダンプが頻繁に通りますし、朝から晩まで常時通り抜けに 使われています。 |
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| No.127 |
by 匿名はん 2007-08-31 01:57:00
本日も山手台北公園及び周辺は、花火を楽しみつつ奇声を発する＊＊、
怪しげな揺れている車、夜景を見に来ている若者で大盛況でした。 宅地分譲が進むにつれて、今後の北部の展開が楽しみですね。 話は変わりまして雲雀丘花屋敷、山本、中山、売布神社の阪急宝塚線沿線の 線路より山手の宝塚市内住宅街を独断と偏見でランキング。 １位 雲雀丘１〜２丁目、山手１丁目（モダンでブランドがある） ２位 中山寺３丁目、売布４丁目（閑静さと利便性のバランスが良い） ３位 中筋山手の一部、山本台の一部（ただし坂がきつすぎる所や大通りに面して五月蝿い所はＮＧ） 山本に関しては、ぶっちゃけ山手台よりも駅から日常的に楽に歩ける徒歩数分 圏の山手のほうが町並みは古くても買いだと思いますね。 |
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| No.128 |
by sage 2007-08-31 23:50:00
まぁどこの都市圏でもニュータウン（千里は例外なので除く）というのは
生活不便で駅から遠くて交通コストがかかるかわりに、綺麗で緑や公園が多く 駅近より大幅に坪単価が安く広くて整った形の土地を買いやすい というのがセオリーですからね。そういう意味で、駅近閑静な一低専と あまり変わらない坪単価まで引き上げて山手台を分譲しようというのは、 もともと無理のある消費者の判断能力を甘く見た計画でしょうね。 |
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| No.129 |
by 地元不動産業者さん 2007-09-02 19:07:00
わざと高めの価格をつけて、まだ土地が全然余っているのに
ブランド化しようとするのは多少景気の良い時期に デベロッパーがよく使う手ですね。 買う方も不動産の勉強をよくして、自己防衛するしかないでしょう。 デベロッパーは、その土地の長所や都合のよいことしか言いません。 山手台の土地造成の過去のごたごた幸福銀行の件、何故長く塩漬けで 売れなかったのかや、短所やネガティブ要素は言いません。 勿論山手台には良い点もありますが、決して高値掴みしないように 賢い消費者になりましょう。阪神不動産の建売の販売もあるようですが、 それらの価格動向も含め暫く静観されたほうが良いでしょう。 |
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| No.130 |
by 周辺住民さん 2007-09-04 12:20:00
なんといっても土砂災害危険地域というのが
気になります。 |
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| No.131 |
by 匿名さん 2007-09-04 14:15:00
まぁ土石流とかは、よっぽどの事（50年に一度の大雨とか）が無い限り
まず大丈夫だと思いますけどね。きたらきたでちゃんと批難すれば命は 助かるでしょう。 現実的には山火事や道路騒音や若者問題や生活不便のほうが大きいですよ。 大型トラックや五月蝿いバイクやアホな車は夜だろうが毎日通過するし、 深夜は公園周辺の暗がりでアイドリング中のいやらしい車がいない日は無いし、 ほぼ毎年あの付近で山火事騒ぎがありますから。 そして最大の問題は、実際の価値より明らかに割高な強気坪単価設定ですね。 ラ○ス○宝塚を盛時6000万〜数億で売った某デベの関係者も、当時は 「抽選に応募が殺到していて何十倍」 「買える方だけ買っていただければいい」 「この値段でも安いぐらいの価値がありますよ」 「わからない人は物を見る目が無い」 とアホな事をいってましたな。それが今や価格は悲惨なザマ。。。 勘違いぶりが山手台と似ています。 |
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| No.132 |
by 匿名はん 2007-09-04 22:50:00
阪急も将来的な値下がりは十分承知しながら、それでも売り出し当初の
今の時期は高い値段でも買う○○がいると読んでいるのかもね。 |
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| No.133 |
by 匿名はん 2007-09-05 18:52:00
宝塚市の標高100m以上の山切り開き系の宅地は完全に供給過剰、需要減少。
市の人口増えているというのは、あくまで便利な場所に集合住宅が増えているからであって、山の上は人口減少傾向がこれからも続く。 いくらでも空家や土地が余っているのに、これから大規模分譲しても価格は暴落必至でしょう。 |
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| No.134 |
by 大手企業サラリーマンさん 2007-09-06 21:36:00
山手台小の北側〜中央公園〜県営住宅の南側から中山五月台にかけて谷を結ぶ橋道路をつくれば、東高への通学や生活利便性（買物や金融機関）が多少はマシになって、山手台の永住価値も上がるんですけどねぇ。まぁまず期待薄でしょうな。上のほうにも書いている人がいますが、どうせ土地余りまくりで苦戦必至なんだから、みみちい商売はやめて名塩の阪急400GARDENSみたいな大きい区画だけのゆとり分譲も山手台の真ん中より北部の造成地（＝不便）でやればええのにね。500㎡で5000万ぐらいならまあ妥当かな。
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| No.135 |
by sage 2007-09-07 07:57:00
上のほうも、しょせん大部分が西側斜面の地形ですからね。
わざわざ山の上の西斜面を高い坪単価で買うおbakaさんは少ないでしょう… |
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| No.136 |
by 匿名さん 2007-09-08 00:10:00
私も北部の西側に低く下がっている地形と幹線の交通量が少々気になります。
皆さんは気になりませんか？ |
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| No.137 |
by 周辺住民さん 2007-09-08 06:35:00
阪急さん。２１世紀に山を削るニュータウン開発は必要ありません。
大阪市内の空室率が２割近くなっている状況では完全に役割を終えています。都心部のマンションと千里ニュータウンの立替えに経営資源を集中すべきです。 悪徳銀行の削った山は植林して自然に帰してあげましょう。将来価値のない土地に大量広告でお化粧して消費者に売ることは阪急さんの仕事ではありません。 |
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| No.138 |
by 匿名はん 2007-09-09 07:38:00
チラシに山手台西の売りが出ていました。
坪単価５０万で３８００万で建築条件無し。 たぶん小学校のすぐ近くでうるさい上に崖っぷちのとこ。 駅から歩けないし、売れないでしょうな。 |
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| No.139 |
by 匿名 2007-09-10 17:01:00
分譲地の抽選状況どうだったんでしょうね？
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| No.140 |
by 匿名はん 2007-09-11 02:03:00
過剰供給で土地余りのバス便地域なのに割高なのは広告による演出です。
あと２、３年すれば同じ値段で買ってくださいといっても 見向きもされないでしょう。一言でいえば日々の生活が不便ですから。 やはり不動産価格の最重要項は徒歩の可否と徒歩圏内の生活インフラですよ。 駅近閑静＞徒歩圏閑静＞駅近賑やか＞徒歩圏賑やか＞バス圏閑静 造成、分譲が進んでどんどん供給量が増えるにつれ、既存分譲宅地も 相場がた落ちでくるしみますよ。きっと弾けますよミニバブルも。 決して駄目だとは言いませんが、デベの口車に乗せられて高値掴み しないように注意してください！ |
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| No.141 |
by 物件比較中さん 2007-09-13 16:05:00
う〜ん。
厳しい意見が多いですね。 今箕面に住んでいますが、箕面の高級住宅街（西川きよし邸あたり）も スーパーにいくのに車が必要だし、駅なんか無いけど地価はどんどんあがってるけど。 まあ、道路が整備されているけど。 |
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| No.142 |
by 匿名はん 2007-09-14 01:04:00
あのあたりは千里周辺の利便性を享受できるし、新御堂が極度に便利ですからね。山本の山の上とは全く違うと思います。
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| No.143 |
by 匿名はん 2007-09-17 23:25:00
山手台東1の宅地はタウン内で唯一の徒歩圏なのに、セキスイの建築条件といい残り区画といい販売苦戦していますね。値段設定が強気すぎるので当たり前だけど。こりゃこの先の遠くて不便な宅地の販売は地獄でしょうね。
あ、あとなぜか山手台東1の販売済になっている区画も、中古として売りに出ていますね。もしかして人気があると偽装したかったのかな。 |
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| No.144 |
by 匿名さん 2007-09-18 01:38:00
まさかテレビの視聴はあの悪名高きＪ−ＣＯＭ強制加入で選択の余地が無いの？
だとしたらありえん！ |
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| No.145 |
by 匿名はん 2007-09-24 03:48:00
山手台は現在約８５０戸程度です。
ジオグランデが全部売れたとしても１０００戸強程度。 最終的な計画戸数を満たす為には、まだ２０００戸も 販売しなくてはなりません（笑） 集合住宅があと何棟計画されているか不明ですが、おそらく 不便な山の上でマンションはかなり販売が厳しいので、 せいぜい１〜２棟で残りは殆ど戸建てでしょう。 ということは軽く１５００区画以上はまだ分譲する必要が あるという事です。しかももう歩ける所は残っておりません。 分譲が進むにつれて阪急のじらし戦法、小出し戦法は ばれていきますし、今の販売価格はそう長くは維持できないのは明白です。 「ほぼ完売」まで１０年かかるか２０年かかるか知りませんが、 抽選どころか、末期は建売のオンパレードになりそう・・・ |
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| No.146 |
by 土地勘無しさん 2007-09-25 14:59:00
４−２工区
高圧線近すぎ。 携帯基地局も近すぎる上に高さもばっちり睨めっこ状態で視界に入るのもマイナス。常に基地局から電波で狙い撃ちされているようで、健康面の実被害別にしても精神衛生上よろしくない。 あんなタウンのど真ん中に携帯基地局の設置許可した阿呆な責任者は誰だ。 |
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| No.147 |
by 匿名さん 2007-09-26 08:06:00
かなり厳しい意見が多いようですが、実際の売れ行きはどうなんでしょうか。
抽選も終わったようですが。 |
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| No.148 |
by 匿名さん 2007-09-26 08:26:00
屋根上のＴＶ受信アンテナ設置禁止はいくらなんでも時代遅れだと思います。
残りの工区はジェイコム縛りはやめていただきたいですね。 ＴＶ試聴方法や受信アンテナぐらい各家庭の自由にさせていただきたいものです。 |
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| No.149 |
by 銀行関係者さん 2007-09-26 17:39:00
>>147
会員先行の事かな？ 4-2工区の中でも高圧線に特に近い区画だから苦戦しているんじゃないかな。 どうしても急ぐ必要がある人は別ですが、今は待ったほうがいいですよ。 2〜3年前に山手台西2丁目の土地の仲介物件ですが 242.10㎡ 2929万円（坪単価40万） というものもありました。駅からの距離やその他の要因を考慮すると 本来これが山手台の駅から1.5km以上離れた区画の適性価格だと思います。 幸福銀行が破綻して阪急が販売を再開して宣伝が盛んになってから、 新規分譲も仲介物件も相当な強気の値段をつけています。 しかし現実はまだまだ大量の土地が残っていますので、今の価格は戦略 （コマーシャルや抽選による演出）による一時的なものに過ぎないのは 明白です。急いで買うと＊＊を見るかと…。もう山手台の北部もかなり 宅地造成が進んでいますので、今更販売計画を中止するわけにはいきません。 供給過多で相場下落は必至でしょう。 |
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| No.150 |
by ビギナーさん 2007-09-27 15:49:00
１４７さん
阪急ホールディングスの平成１８年度の宅地分譲実績は、彩都と山手台と その他細かいものをあわせて合計で９３戸です。 内訳の比率は不明ですが、半分ずつとしても山手台は５０戸弱。 しかも積水ハウスその他に丸投げした分も含む可能性がありますから 実質はもっと少ない可能性が高いです。 このままのペースでいけばあと２０〜３０年かかっても山手台の完売は 困難です。お金を持っている高齢者や団塊世代は、不便で医療や生活も 不安のある山の上は好まないし、今後は関西の若い層の購買力はどんどん 落ちていきます。ホントどうするんでしょうね。 頴川一族の第二地銀グループを破綻に追い込んだのは、バブル崩壊して 山手台が思うように売れずに重くのしかかったからと言われているぐらい いわくつきの土地です。 山手台の中では最も恵まれた立地で、駅から唯一歩けるエリアの山手台 東１丁目の１１９区画ですら、販売３年目に入っても未だ全然完売できず 苦戦しているんですから、売れ行きは推してしるべし。 たぶん積水ハウスの分と合わせて１０区画ぐらいは残っています。 当社子会社における分譲土地評価損の計上に関するお知らせ http://holdings.hankyu-hanshin.co.jp/ir/data/HD2005003294N3.pdf |
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| No.151 |
by ご近所さん 2007-09-29 13:18:00
大阪圏全域にＣＭ、広告を打って広域から土地勘、相場勘の無い見学者を
広域から呼び寄せ、鴨を割高な坪価格で口説き落とそうとする作戦が見て取れる。 しかし関西では鴨の絶対数は減少傾向にある。 個人的な予想では、来月から正式に売り出す新街区は前回よりかなりの 苦戦をするのではないかと思う。 もちろん建売やハウスメーカーの建築条件付売建は除く。 建築条件無しの区画についての話。 |
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| No.152 |
by 匿名さん 2007-10-02 10:38:00
発展が約束された街！便利になる便利になる！と山を切り崩すデベの
営業に皆騙され続け、気がつけば山の斜面に住宅が建っているだけの 場所になってましたって従来通りのパターンになるのは確実だね。 将来は空家と荒野もどきの空地だらけになる。 |
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| No.153 |
by 匿名さん 2007-10-02 20:00:00
山手台西が売り出されていたころから、
山手台の雰囲気がよくて何年も見てきましたが、 山手台東のはどうも崖淵で不安を感じました。 隣の中山五月台などと比べても 値段がどうしても適正価格とも思えず 別の所を購入することにしました。 |
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| No.154 |
by マンコミュファンさん 2007-10-03 11:22:00
＞別の所を購入することにしました。
それが正解です。 最近は中山台（五月台や桜台、中山台）の中古住宅や土地も山手台の ボッタ○リ分譲価格に便乗して、かなり強気の値段をつけている売主が 多いように見えます。山手台と比べるとインフラや商業施設、公共施設、 学校はいくぶん充実していますが、そうはいっても基本的には駅に出るにも 一苦労のとてつもなく不便な山の中腹ですからね。 http://www5b.biglobe.ne.jp/~ho-mu/ho-mu.htm 少し前は土地350〜600㎡、建物200㎡クラスの大きな中古住宅（築15年〜） でも4000〜6000万ぐらいが相場でしたが、最近は人口も減少傾向で住宅が 余っているにも関わらず9000万とか1億とか相当強欲な値段で出している 売主が多いです。まぁ引っかかるお＊＊さんは殆どいないでしょうけど…。 山手台にせよ中山台にせよ、駅徒歩圏（実測8分以内）の一種低層のおよそ 半値ぐらいが、土地の適性な坪単価ではないかと思います。現在の山手台は 新しい家ばかりなので確かに雰囲気は綺麗ですが、15年とか30年とか長い スパンで見ると値上がりどころか確実に資産価値が低下していくと思われます。 |
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| No.155 |
by ビギナーさん 2007-10-04 08:39:00
今売り出されている4-2は、住所が兵庫県宝塚市切畑字長尾山7-1044になっていましたが、山手台東って住所じゃないんですか？
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| No.156 |
by 匿名さん 2007-10-05 14:54:00
宅地造成が完了して家が建てられる＝人が住める状態になってから住所が「山手
台東○丁目」変わるはず。今までの工区もおそらく同じ。個人的に旧字の住所を 残したほうが味があるとは思うが・・・まぁ無理だろう。 |
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| No.157 |
by 匿名さん 2007-10-05 14:56:00
山手台は環境負荷を過大にかけて今の時代に不要な乱開発によって成立するんだ
から、阪急不動産はこれから入ってくる新住民にせめてマイカー利用を可能な限 り控えて周辺への環境負荷を抑える暮らしを啓蒙、推奨しろよ。山破壊して「環 境や植樹帯や花を大事にしましょう」なんてぬけぬけと言っておきながら、車何 台もとめられるボックスガレージ付きで分譲して排ガス出しまくる車使いまくり 生活を暗に助長、推奨する二枚舌は勘弁。 今でも山と平地の往来交通量が多く旧176号線もパンクしているのに、これ以上 増えたら麓の交差点や週末やラッシュ時の渋滞は間違いなく醜い事になる。 http://www.haseko-hub.co.jp/kansai/sinki/ery302/location/index.html こういうのもありだ。 関西でも、芦屋や宝塚、岡本の一部でこういう独自バスや自治体バスの運営の動 きがある。山手台も車を減らして地域に貢献して環境負荷を下げる為に阪急主導 でやれよ。復興住宅もあるわけで老人もいるんだからな。あらかじめ不便な山の 中の宅地を販売しておき、阪急バス、阪急タクシーで一生搾りとるマッチポンプ 構造は完全に時代遅れだぞ。 |
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| No.158 |
by 近所をよく知る人 2007-10-06 10:18:00
ウェブサイトに会員優先分譲だった場所から３区画が出ていますね。
一般分譲がやっとはじまる模様です。 ４−２工区は静かな家を希望して幹線道路から離れた区画を選ぶと 高圧線に近くなり、高圧線から離れた区画を選ぶと幹線道路に近く うるさくなるスパイラル。 |
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| No.159 |
by ご近所さん 2007-10-12 12:54:00
山手台は物凄い勢いで北のほうも造成しているけど、本当に予定通り全部売れて埋まるんやろか？
正直かなり厳しいような・・・ また以前のような荒野もどきにならない事を祈るが・・・ とにかく早急に緑地面積を回復させてくれ。 関係ないが http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/takuchi/info_najio.html ナシオンって山手台と雰囲気がそっくりだね（オブジェとか街路とか公園とか） なにげにナシオンのほうが鉄道利便性（JR徒歩圏で大阪に速い）は高いけど。 |
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| No.160 |
by sage 2007-10-13 10:58:00
私も開発地域を全部売り切るのは厳しいというか
冷静に判断すると不可能だと思います。 阪急不動産もその事は本当はじゅうぶん理解していて 数年後には敷地の広い定期借地権（しばらくしてから 内密に契約者に安価な特別価格で買取を持ちかける） などを予定しているのでは？ http://tochi.mlit.go.jp/tosinouti-katuyou/utukusii/type2/ashiya/index.... こういうの。 |
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| No.161 |
by 物件比較中さん 2007-10-13 11:15:00
コモンステージ逆瀬川は、かなりの高額物件だけど結構売れているようだね。やはり駅近山手と駅遠もろ山では引き合いが雲泥の差。
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| No.162 |
by 匿名さん 2007-10-13 15:27:00
今日４−２宅地販売開始のごっつい広告入っていましたね。
うちは近隣ですがどのぐらいの範囲に広告入れてるんでしょう？ なんとなくですが、山手台は土地勘のある近隣の人間よりも 大阪などの便利な市街地に住んでいて、郊外の綺麗な住宅地に 漠然と憧れている層を主なターゲットにしているような…。 |
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| No.163 |
by 周辺住民さん 2007-10-14 13:15:00
そうでしょうね。そして以前住んでいた所と比べてあまりの不便さに
「こんなはずじゃなかった…」と耐え切れなくなった一部の人が出て行くと。 不便さに慣れて不便だと感じなくなり、それが普通になって順応する人も もちろんいますけどね。 資産価値等は考えずに綺麗な街並みが気に入って、損得考えずに 住むんだという人は悪く無い住宅地だと思う。20年後、30年後出て行く時に 売る事になればまず損をする。もう昔のような土地神話、高度成長は 日本ではありえない。はっきりいって大規模なニュータウンは分譲終了後 かなりの年数がたっても中古や土地の仲介物件が常にいくらか出ている 回転寿司状態が続くので、売り手にとっては極めて不利な市場となる。 宅地として資産価値が高いのは、良好な土地が滅多に出ない駅近の希少性が ある場所のみ。日本国土は殆ど山なわけで、山を切り開いた大規模な ニュータウンは残念ながら希少性が低いと言わざるを得ない。 |
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| No.164 |
by 地元不動産業者さん 2007-10-18 14:13:00
先週ぐらい土地・仲介物件で山手台東２丁目のボックスガレージ付南西角地
が坪単価４８万円（約２３０平米で３３８０万）で出ていましたよ。最終バブルで少し高くなっていましたが、徐々に以前の適性相場に戻りつつある動きが出始めたのかもしれませんね。これから数年の動向としましては、バス圏で４５万ぐらいをめぐる攻防が目安でしょうか。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2007-10-20 20:39:00
最近分譲が始まった新しい街区なんだけど、なんであんなどまん前に
ケータイのタワー基地局おったてるかな。ドン引きですわ。 山に家買って住むって人は不便さを一生我慢してまで、色々な環境は 妥協したくないって事なんだと思うんだけど・・・ 一生目の前に基地局があったら気分も滅入るし後悔確定でしょ。 高圧線は最低100メートル、基地局は最低300メートルは住宅地から 離れていないと、普通の人は買わない。 |
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| No.166 |
by 社宅住まいさん 2007-10-21 05:52:00
http://www.mbs.jp/voice/special/200705/30_8231.shtml
これは清和台の話だけど、安全だと思っていても後から基地局が いきなり出来る場合もあるから大変ですね。 |
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| No.167 |
by 山手台 2007-10-27 16:56:00
なんで山手台でベンツの受注会？ いよいよ阪急不動産も狂ったか？
ただでさえダンプや往来のマイカーでうるさくて環境悪化しているのに、 これ以上に郊外クルマ文化やモータリゼーションを煽って環境悪化、 大気汚染、騒音増大、地球温暖化を助長するつもりか？ 正気の沙汰とは思えない。 電動自転車のプロモーションならまだ分かるが… まぁ山削っといて自然環境を重視なんていっている会社だから、こんな 愚行は当たり前といえば当たり前なのかもしれんが。 |
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| No.168 |
by 物件比較中さん 2007-10-28 01:40:00
山手台、すごい言われようですね〜。
最近日本に帰国してきた者で家を探していますが、 山手台はまぁまぁ良い所かなと思っていますよ。 私は個人的には、家なんて家族の状況と共に住み替えていく物と思っています。 子供が小さい時は駅前の小さめのお家に住んでセマセマ感じるより、 開放感のある広めの所にのびのび住みたいです。 駅前に住んでても、どうせ車は持つんだから・・・。 将来子供が出て行って、広い家が必要無くなったり、坂が辛くなってきたら、 平地のマンションかどこかに移ればいいじゃないですか？ もっと流動的で良いんじゃないでしょ〜かね？ しかも、お金かけて建てたお家が多いようなので、 築浅の中古物件はねらい目だと思っています。 どうでしょう？私のような意見。 |
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| No.169 |
by 周辺住民さん 2007-10-28 07:34:00
永住とか重く考えずに、子育ての時期や元気なうちは開放感があって見晴らしが
良くて街並みが新しい所に住みたいなぁ〜という人には悪く無いと思います。 ただ場所によって静けさや日照等は大分異なりますから、そのあたりは後悔しな いように入念に調べたほうがいいかも。これは山手台に限りませんが、山の上が 必ずしも静かで環境がいいとは限らないです。道路の幅員が広い大規模な新興住 宅地にありがちですが、鼻息の荒い登りのクルマがひっきりなしにウルサイ音で 排ガスを出しながら走っている道路沿いの場所もありますし、バスやトラックな どが朝から晩まで頻繁に通っていたり、夜中に頻繁に若者の車がアイドリングし ていたりと全然閑静じゃないアンラッキーなケースもあります。 また、家を売って出て行く人の意見も参考にする為に一応耳に入れたほうがいい と思います。ネガティブな意見のほうが住宅選びの参考になるケースもあります からね。これから人口が減る時代という事で、山の上の住宅地は資産価値は下が る事を前提に、それでも一定の時期を気持ち良く過ごせればいいんだと覚悟して 買われるべきです。 中古物件はまだ少なめですが、もう少しすると増えていくでしょうね。掘り出し 物が潤沢に出てくるまでは、あと数年ほどの時間が必要かもしれません。 |
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| No.170 |
by 匿名さん 2007-10-30 21:39:00
>>168
そうですね。住み替えていく人が、子育てや元気なうちに 広広のびのび過ごす場所としては悪くないと思います。 でも生活インフラが極めて軟弱で、徒歩圏がかなり不便なのも また事実ですから、ある程度は覚悟しておくべきかも。 中古市場は築十年を超える程度の物件が増え始める時期になると かなりお買い得になりそう。 新規分譲地の抽選とか受付のシステムは、デベロッパーが定価で 売らんが為の典型的な手法ですが、不便な場所ですからシビアに 交渉しないと損ですよ。最初の表示価格には、当然値引きしても じゅうぶんな利益が出るようにかなり上乗せされていますから。 |
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| No.171 |
by 匿名はん 2007-10-30 22:22:00
抽選で売れ残れば先着順で売り出されますし、売れなければ半年も
すれば値段が下がってくるでしょう。 それでも欲しいと思う人は買うのでしょうね。 まぁ、抽選で完売できるかがお楽しみですね。 |
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| No.172 |
by 匿名はん 2007-11-02 14:46:00
街並みは新興住宅地らしく小奇麗に見せているが、高圧線に囲まれて山に挟まれた立地だしメインストリートがダンプ街道で市の南北を結ぶ幹線にもなっているので、お世辞にも住環境が良いとは言えない。宝塚市内でも、もっと静かで環境の良い場所がいくらでもあるので、正直あまりお奨めできない。
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| No.173 |
by ビギナーさん 2007-11-02 18:43:00
宝塚市内でもっと静かで、環境のいいところってどんなところがありますか？
値段も同じくらいで・・・ |
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| No.174 |
by 匿名さん 2007-11-04 02:42:00
>>173
雲雀丘花屋敷や売布神社の徒歩8分以内圏の一種低層なんてどう？ 根気よく待てば出てくるよ。 今津線沿線なら武庫山とか千種とか寿楽荘とか宝梅とか。 山手台と同じ坪単価じゃ無理だけど、少し面積我慢すれば 同じ予算でも買えるはず。 |
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| No.175 |
by 物件比較中さん 2007-11-04 23:45:00
雲雀丘花屋敷の坂は尋常じゃないですよね？自転車は絶対に乗れませんし、降りてくる車も相当スピードが出てるような気がして怖いです。昔はお屋敷街だったみたいですが、今はどこも45坪くらいで切り売りしていて良い町並みだとは思いません。仲介屋にとっては45坪が一番利益が出る大きさだと聞きました。近い将来にはチープな街並みになりそうな気がしてなりませんが・・・。
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| No.176 |
by 匿名さん 2007-11-05 02:00:00
好みは人それぞれですが、雲雀丘は山手台の幹線道路のように砂利をつんだダンプが頻繁に走っているような事はないですよ。今もって関西では一番美しい（阪神間より地震のダメージは少なかったので、古いモダニズム建築と屋敷林が最も残っている地域）街並みのひとつです。区画整然として、道路が直線的で広く、歩道や大きな公園が整備され、わかりやすく整った街並みがいわゆる大規模ニュータウンの特徴ですが、雲雀丘はそれとは正反対の落ち着いた街並みですので、ニュータウンが好きな人には全く向かないと思います。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/le_html/kouhou/k_wmv/hibari/index.... http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/le_html/kouhou/k_wmv/hibari.wmv 坂は確かに山手台より遥かにきついですね。自転車は電動サイクルでもないと厳しいでしょう。万願寺のほうに上がっていく広いメイン道路を除くと、殆どが生活道路で幅員も狭く蛇行していて迷路状態（だからこその独特の景観ですが）なので、車はスピード出せないです。駅まで遠いけど急勾配の坂はない山手台、坂は相当きついけど駅までの距離は近く徒歩でJR阪急の2線利用できる雲雀丘となると思います。雲雀丘の高齢者や年配の方は、行きは歩いても帰りはタクシーという選択も多いようです。阪急を使った通勤に関しては、ラッシュ時はなかなか座れない山本、始発の普通を使えばラッシュ時でも座れる雲雀になると思います。急行で座って通勤を重視するなら、中山、売布、清荒神の界隈で探したほうがいいかも。少し離れますが、仁川の山手も風情があっておすすめです。清荒神の徒歩圏山手で積水ハウスが20戸ぐらいの造成中ですし、中山も中筋山手で180戸ほど造成中しています。それらの動向や価格も踏まえて山手台も検討されてはいかがでしょうか？ |
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| No.177 |
by 匿名さん 2007-11-05 02:49:00
>>175
>近い将来にはチープな街並みになりそうな気がしてなりませんが・・・。 さすがにそこまでは行かんでしょう。 あなたが言っている「自転車では無理」の発想で推してしるべしです。 自転車に乗ることはおろか下手したら電車に乗る必要もあまりない人が かなりいらっしゃいますよ。 |
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| No.178 |
by ビギナーさん 2007-11-05 15:23:00
雲雀丘はステイタスもありチープな街になるとは思いませんが、
私は雲雀丘狭い道幅と崖のような急な坂は、怖くて住む気になれません。 |
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| No.179 |
by 匿名はん 2007-11-06 00:12:00
>>177
雲雀丘界隈の坂道は趣味の自転車は、むしろなかなか楽しめる所ですよ（笑） ただやはりスポーツ用ではない生活用のママチャリ、シティサイクルには厳しい地形ですね。 >>175 大きなお屋敷の分筆やマンション化の問題は、古くからある邸宅街ではどこも切実な問題に なっていますよね。近所が分筆されて小さい敷地の家が建ったり、賃貸アパートが建ったり、 宅地のマンション化などに伴う街並みの変化が何よりも許せない場合、あらかじめ協定や 地区計画などで分筆を禁止している新興住宅地しか選択肢は無いと思います。 逆瀬台、ゆずり葉台、桜台、五月台、山手台など新興住宅地は、もともとマンションや ＵＲの賃貸用に用意された中高層のエリアは除くと賃貸アパートや集合住宅、ミニ戸が 全く存在しない所が多いですね。ただ古い住宅地でも、地区計画を最近設定してこれ以上 の分筆は防ぐような動きはあります。例えば雲雀丘の場合200㎡規制が設定された場所は 今後200〜400㎡の敷地を二分割する事はできなくなり、売買されても大きさが維持されます。 http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-tikukeikak... |
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| No.180 |
by 大手企業サラリーマンさん 2007-11-13 05:57:00
山手台に限りませんが、一般的に同じような年齢層が多い大都市郊外の新興住宅地は微妙な中流（中上流）意識、選民意識を持った勘違いした方々が多く見栄の張り合いになりがちでギスギスしています。落ち着いて暮らしたい人には、必ずしも過ごしやすくはありません。
一番暮らしやすいのは、駅から近い老舗の閑静な住宅地でなおかつ年齢層の幅が広く高齢者、年金受給者も多くいて、なおかつ若い世帯も流入している所です。 |
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| No.181 |
by 匿名はん 2007-11-13 08:38:00
駅から近い老舗の閑静な住宅地は若い世帯では購入できないでしょう。
若い世代に格安な住宅を提供するために、ニュータウン開発が必要な のでしょうね。 |
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| No.182 |
by 匿名 2007-11-15 13:29:00
同じような年齢層だと、友達もできやすいし、若い人にとっては住みよいと思います。見栄の張り合いもあるかと思いますが、古い人ばかりの中に
ポツンと入るのは結構不安なもの。古い人というのは結構新しい人にとっては煩い存在ですしね。 古い住宅地は駅からも便利で高額すぎるので、若い世代には手がでません。 それだけではなく、昔ながらで道も細く古い人が多いのは決して住みよいとはいえないから、買わないのではないでしょうか。 |
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| No.183 |
by 匿名さん 2007-11-18 12:53:00
彩都や箕面森町が売れているのを見ると、過去の失敗例を踏まえずに未だに山を切り開いたニュータウンに飛びつく人が多いようですね。
ニュータウンの最大の欠点は朽ち果てるという事です。駅に近い市街地や住宅地は永久に再開発、再生され続けますが、山を切り開いたニュータウンは埋まってから10〜20年がピークで、そこからは衰退の一途でオールドタウン化したまま再生されずに朽ちていきます。 唯一の例外は日本のニュータウンの象徴である千里中央を中心とした千里ニュータウンです。千里は極端に生活利便性と都心へのアクセスや交通の便が良いので、再生され続けますし人口減少の時代においても需要が無くなる事はないでしょう。しかし千里はニュータウンの代表格でありながら、都心から10kmという近さと極端な利便性の良さという要素を持ち合わせた例外中の例外で、他のニュータウンに当てはめることは出来ません。 |
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| No.184 |
by 匿名さん 2007-11-21 23:30:00
私の中では、山手台って、
「乗り換え無しの一本で大阪に出れて、街は綺麗で環境も良くて、 公立小中学校のレベルも良いそうですし、 歩道で学校まで行けて、子供の同年代のお友達も沢山いて・・・。」 という感じです。 阪急宝塚本線ですから、 川西のニュータウンや彩都や箕面森町とは全然違うと思っています。 駅までバス、というのは、「バスがあるのは良い事」と捉えています。 古くて道の細い住宅地など、 家の近くまでバスが無いという地域も多いですよね。 バスが走っていると言うのは良いことと考えています。 |
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| No.185 |
by 匿名さん 2007-11-22 01:10:00
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| No.186 |
by 匿名さん 2007-11-23 11:53:00
>>184
確かに。本線なので彩都や能勢電鉄沿線の物件とは鉄道事情は 大きく違いますね。大阪（梅田）には300円以内の運賃で行けますし。 個人的には、彩都よりは山手台（茨木ではなく宝塚の）のほうが 良いかなと思います。モノレールだけど徒歩圏の彩都、本線だけど バス便で坂の山手台。判断は人それぞれでしょうけど。 ところで184さんは山手台にされたんですか？ |
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| No.187 |
by 匿名さん 2007-11-25 13:53:00
バスに乗る時点でアウト、という方には向いていないですよ。
山手台東、西の下の方(中学校近辺)ならまだしも、 現在分譲中のところはバス圏ですからね。 因みに我が家は山手台で検討中です。 現在阪急が分譲中のところにするか、 以前に阪急が分譲したところで、仲介で売りに出ている土地にするか、 はたまた家付きの中古物件にするか、迷っています。 ただ、南向きで眺望がある所が良いので、それ以外の向きは候補外です。 せっかく山の手に行くのですから、眺望と日当たりは外せない条件です。 次の新規分譲はいつごろになるんでしょうかね。 |
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| No.188 |
by 匿名さん 2007-12-03 18:08:00
山手台と中山台の間の谷に吊り橋歩道かけたらええのにね。
http://www.yado.co.jp/hasi/miyazaki/teruha/teruha.htm こういう感じの橋。山手台小−東高校間だと150メートル弱ぐらい。 歩道が出来たら、山を降りずとも徒歩でいちおう最低限のインフラ （スーパー、銀行、郵便局、交番）は利用できるから、少しは 利便性が増して宅地の売れ行きもよくなりそうなもの。 東高生は山手台から、歩いて通学できるようになるし。 公園とか緑地とか人口池とかループ歩道橋とか、その手の体裁を 整えるのに金かけるよりは、実利があって効果ありそうだけどね。 因みに上記の照葉大吊橋は長さ250メートルですが、建築費は 1984年の着工で約1億2000万円だったそうです。意外と安い。 http://miyazaki.daa.jp/aya/ |
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| No.189 |
by 匿名はん 2007-12-04 23:57:00
これ、よさそう！！！
阪急さん、どう？？？ まだまだ分譲は続くんだから、やって損は無いのでは？？ |
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| No.190 |
by 匿名 2007-12-06 19:56:00
歩道の橋をつけるには両学校の敷地外周を使う事に関する折衝と、高圧線とバッティングしないように工夫する必要がありますね。山手台がわに中山台がわには無いものを１つばかり用意して、双方がメリットを享受できるようにすれば反対も少なく可能性はあるかもしれません。
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| No.191 |
by 匿名はん 2007-12-07 19:23:00
中間あたりに橋はあったほうが便利ですよね。
現状は一番上まで登らないと行き来できませんから。 阪神電気鉄道の「宝塚山手台レジデンス」がもうすぐ出るようですね。 http://www.hanshin.co.jp/company/press/pdf/20071128-1.pdf |
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| No.192 |
by 匿名さん 2007-12-09 20:54:00
阪神の宝塚山手台レジデンスは、阪神も参画している芦屋浜のコートヴェール芦屋の建売と同じような感じの物件ですね。
http://www.cv-ashiya.jp/town/index.html 海と山の違いはありますが、駅からバス数分圏、200㎡以上の土地に130〜150㎡の建物で、緑地協定が色々あってと。 山手台が電線地中化街区つくらないのは、それをするとただでさえ威圧的な高圧線がますます目立つからかな？ |
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| No.193 |
by ご近所さん 2007-12-17 01:13:00
電線類の地中化（共同溝）は、景観向上には効果がありますが
完全地中化してしまうと、住宅街など建替えサイクルが短い所は 保守が厄介だし金食い虫なんですね。 住宅街で最も景観向上とメンテナンス面でのバランスがいいのは 共同溝を設置して照明柱（街路灯共同柱）から引込線を配線する ソフト地中化ですよ。 阪急さんも検討してみては？ |
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| No.194 |
by いつか買いたいさん 2007-12-23 00:39:00
電線地中埋設はお金が掛かりますが、
インフラなので、工事などは全て関西電力持ちです。 住民にメリットはあっても、デメリットは何も無いと思います。 ヨーロッパに行って町並みに感動するのは、電柱が地中埋設だからです。 沢山の国でごく当たり前に行われている事なのに、 日本はまだまだですね。 日本でももっと普及すれば、 山手台のような綺麗な町並みがもっと増えるのに、と思います。 |
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| No.195 |
by 匿名さん 2007-12-23 03:41:00
ん？ 山手台の今の分譲地は電柱ありますよね？
194さんが言ってるのは山手台西のこと？ |
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| No.196 |
by ご近所さん 2007-12-25 00:22:00
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| No.197 |
by 周辺住民さん 2008-01-05 19:16:00
どうせこれから数年かけての分譲は苦戦が予想されているんだから、
山手台のこれから造成する地域は計画戸数を大幅に減らしてください。 区画割は最低１００坪とか大きくして、一戸あたりの敷地を広くとってください。 既にふもとの渋滞がひどいし、メイン道路の交通量も多いしキャパは かつかつです。計画戸数を減らさないと、とんでもない事になります。 区画を大きくすれば、交通量増加も（予定よりは）若干抑制できて 山を削って失われた緑も少しは広い庭によって蘇って一石二鳥。 |
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| No.198 |
by 匿名さん 2008-02-04 11:02:00
山手台、そろそろ売れ行きが超鈍化してヤバクなってきた？
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| No.199 |
by 匿名はん 2008-02-26 05:26:00
＞関西で宅地分譲をやめるといっていた阪急が宅地分譲を再開！
＞http://www.nikkei.co.jp/kansai/news/19680.html ＞ ＞【2004年5月25日】 ＞阪急、宝塚・山手台の開発再開へ──来期にも宅地分譲 ＞ ＞ 阪急不動産は山手台ニュータウン（兵庫県宝塚市）での宅地開発を再開する。 ＞共同で事業を始めた旧幸福銀行グループの経営破たんで開発が頓挫していたが、 ＞相手方の持ち分を買い取り、このほど地元自治体と再開に向けた協議を始めた。 ＞阪急では2006年3月期中の宅地分譲再開を目指して今夏にも事業に着手したい考えだ。 ＞ 阪急宝塚線山本駅北側の丘陵地にある山手台ニュータウンは、1986年から ＞阪急不動産など阪急電鉄グループと旧幸福銀行グループの幸和不動産が共同で ＞開発を始めた。約188ヘクタールに戸建て集合住宅合わせて3200戸強を造成 ＞する計画だった。 ＞ しかし、600戸程度の分譲が進んだ99年8月、幸福銀行の経営破たんに伴い ＞幸和不動産が破産宣告を受け事業は中断。計画地は阪急と幸和不動産の共有で、 ＞それぞれの所有地を明確に区分できなかったため、約120ヘクタールの未造成地 ＞は放置されていた。 ＞ 幸和不動産の管財人が資産処理のため持ち分を競売にかけたが、02年8月まで ＞3回の競売ではいずれも落札者がいなかった。このため、阪急不動産は03年4月に ＞3回目の最低落札価格37億円を下回る価格で旧幸和不動産の持ち分を一括して ＞買い取った。 ↑この記事見たらわかるけど、幸福銀行が破綻した後、＊＊みたいに安い値段 （軽く宅地1000区画以上相当の面積で37億）でも、どこの業者も見向きもせず 入札しなかったような不人気の土地です。阪急は更に安い値段で幸福銀行の持分を 買い取っています。つまり一戸あたりの土地の値段は殆どタダみたいなもんです。 メインの造成、幹線道路・学校・下水道・電気・公園など宅地開発の総費用の 7割（そのうちデベロッパー負担の割合はケースバイケースですが）を占めると 言われる巨額のインフラ整備は、既にバブル期に完了していましたから、阪急が 事業再開後に投資しているのは、それらの支線の整備、街区内の造成・整地、 擁壁工事、テレビCM、カラー広告などです。 もともとの土地の値段はタダみたいな不便な山で、造成費用分とインフラ整備分 ぐらいしか宅地の価値が無いような立地ですから、高値掴みしないよう、適正価格を 見極めて買いましょう！ 企業のバブル期の赤字やツケを、これから分譲地を 購入する人間が負担する理由なんてありませんよ！ 山手台の今現在の坪単価は、 立地を勘案すると20〜25%ほど意味不明なプレミアムをのせていると思われます。 あわてて買って、2〜3年で相場が急激に下がって損をしたなんて事がないように 皆さんもじゅうぶん気をつけて下さい |
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by 管理担当
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