阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[163: 周辺住民さん]

そうでしょうね。そして以前住んでいた所と比べてあまりの不便さに
「こんなはずじゃなかった…」と耐え切れなくなった一部の人が出て行くと。
不便さに慣れて不便だと感じなくなり、それが普通になって順応する人も
もちろんいますけどね。

資産価値等は考えずに綺麗な街並みが気に入って、損得考えずに
住むんだという人は悪く無い住宅地だと思う。20年後、30年後出て行く時に
売る事になればまず損をする。もう昔のような土地神話、高度成長は
日本ではありえない。はっきりいって大規模なニュータウンは分譲終了後
かなりの年数がたっても中古や土地の仲介物件が常にいくらか出ている
回転寿司状態が続くので、売り手にとっては極めて不利な市場となる。

宅地として資産価値が高いのは、良好な土地が滅多に出ない駅近の希少性が
ある場所のみ。日本国土は殆ど山なわけで、山を切り開いた大規模な
ニュータウンは残念ながら希少性が低いと言わざるを得ない。

[164: 地元不動産業者さん]

先週ぐらい土地・仲介物件で山手台東２丁目のボックスガレージ付南西角地
が坪単価４８万円（約２３０平米で３３８０万）で出ていましたよ。最終バブルで少し高くなっていましたが、徐々に以前の適性相場に戻りつつある動きが出始めたのかもしれませんね。これから数年の動向としましては、バス圏で４５万ぐらいをめぐる攻防が目安でしょうか。

[165: 匿名さん]

最近分譲が始まった新しい街区なんだけど、なんであんなどまん前に
ケータイのタワー基地局おったてるかな。ドン引きですわ。
山に家買って住むって人は不便さを一生我慢してまで、色々な環境は
妥協したくないって事なんだと思うんだけど・・・
一生目の前に基地局があったら気分も滅入るし後悔確定でしょ。
高圧線は最低100メートル、基地局は最低300メートルは住宅地から
離れていないと、普通の人は買わない。

[166: 社宅住まいさん]

http://www.mbs.jp/voice/special/200705/30_8231.shtml
これは清和台の話だけど、安全だと思っていても後から基地局が
いきなり出来る場合もあるから大変ですね。

[167: 山手台]

なんで山手台でベンツの受注会？　いよいよ阪急不動産も狂ったか？
ただでさえダンプや往来のマイカーでうるさくて環境悪化しているのに、
これ以上に郊外クルマ文化やモータリゼーションを煽って環境悪化、
大気汚染、騒音増大、地球温暖化を助長するつもりか？
正気の沙汰とは思えない。
電動自転車のプロモーションならまだ分かるが…

まぁ山削っといて自然環境を重視なんていっている会社だから、こんな
愚行は当たり前といえば当たり前なのかもしれんが。

[168: 物件比較中さん]

山手台、すごい言われようですね〜。
最近日本に帰国してきた者で家を探していますが、
山手台はまぁまぁ良い所かなと思っていますよ。
私は個人的には、家なんて家族の状況と共に住み替えていく物と思っています。
子供が小さい時は駅前の小さめのお家に住んでセマセマ感じるより、
開放感のある広めの所にのびのび住みたいです。
駅前に住んでても、どうせ車は持つんだから・・・。
将来子供が出て行って、広い家が必要無くなったり、坂が辛くなってきたら、
平地のマンションかどこかに移ればいいじゃないですか？
もっと流動的で良いんじゃないでしょ〜かね？
しかも、お金かけて建てたお家が多いようなので、
築浅の中古物件はねらい目だと思っています。
どうでしょう？私のような意見。

[169: 周辺住民さん]

永住とか重く考えずに、子育ての時期や元気なうちは開放感があって見晴らしが
良くて街並みが新しい所に住みたいなぁ〜という人には悪く無いと思います。

ただ場所によって静けさや日照等は大分異なりますから、そのあたりは後悔しな
いように入念に調べたほうがいいかも。これは山手台に限りませんが、山の上が
必ずしも静かで環境がいいとは限らないです。道路の幅員が広い大規模な新興住
宅地にありがちですが、鼻息の荒い登りのクルマがひっきりなしにウルサイ音で
排ガスを出しながら走っている道路沿いの場所もありますし、バスやトラックな
どが朝から晩まで頻繁に通っていたり、夜中に頻繁に若者の車がアイドリングし
ていたりと全然閑静じゃないアンラッキーなケースもあります。

また、家を売って出て行く人の意見も参考にする為に一応耳に入れたほうがいい
と思います。ネガティブな意見のほうが住宅選びの参考になるケースもあります
からね。これから人口が減る時代という事で、山の上の住宅地は資産価値は下が
る事を前提に、それでも一定の時期を気持ち良く過ごせればいいんだと覚悟して
買われるべきです。

中古物件はまだ少なめですが、もう少しすると増えていくでしょうね。掘り出し
物が潤沢に出てくるまでは、あと数年ほどの時間が必要かもしれません。

[170: 匿名さん]

>>168
そうですね。住み替えていく人が、子育てや元気なうちに
広広のびのび過ごす場所としては悪くないと思います。
でも生活インフラが極めて軟弱で、徒歩圏がかなり不便なのも
また事実ですから、ある程度は覚悟しておくべきかも。

中古市場は築十年を超える程度の物件が増え始める時期になると
かなりお買い得になりそう。

新規分譲地の抽選とか受付のシステムは、デベロッパーが定価で
売らんが為の典型的な手法ですが、不便な場所ですからシビアに
交渉しないと損ですよ。最初の表示価格には、当然値引きしても
じゅうぶんな利益が出るようにかなり上乗せされていますから。

[171: 匿名はん]

抽選で売れ残れば先着順で売り出されますし、売れなければ半年も
すれば値段が下がってくるでしょう。

それでも欲しいと思う人は買うのでしょうね。

まぁ、抽選で完売できるかがお楽しみですね。

[172: 匿名はん]

街並みは新興住宅地らしく小奇麗に見せているが、高圧線に囲まれて山に挟まれた立地だしメインストリートがダンプ街道で市の南北を結ぶ幹線にもなっているので、お世辞にも住環境が良いとは言えない。宝塚市内でも、もっと静かで環境の良い場所がいくらでもあるので、正直あまりお奨めできない。

[173: ビギナーさん]

宝塚市内でもっと静かで、環境のいいところってどんなところがありますか？
値段も同じくらいで・・・

[174: 匿名さん]

>>173
雲雀丘花屋敷や売布神社の徒歩8分以内圏の一種低層なんてどう？
根気よく待てば出てくるよ。
今津線沿線なら武庫山とか千種とか寿楽荘とか宝梅とか。
山手台と同じ坪単価じゃ無理だけど、少し面積我慢すれば
同じ予算でも買えるはず。

[175: 物件比較中さん]

雲雀丘花屋敷の坂は尋常じゃないですよね？自転車は絶対に乗れませんし、降りてくる車も相当スピードが出てるような気がして怖いです。昔はお屋敷街だったみたいですが、今はどこも45坪くらいで切り売りしていて良い町並みだとは思いません。仲介屋にとっては45坪が一番利益が出る大きさだと聞きました。近い将来にはチープな街並みになりそうな気がしてなりませんが・・・。

[176: 匿名さん]

好みは人それぞれですが、雲雀丘は山手台の幹線道路のように砂利をつんだダンプが頻繁に走っているような事はないですよ。今もって関西では一番美しい（阪神間より地震のダメージは少なかったので、古いモダニズム建築と屋敷林が最も残っている地域）街並みのひとつです。区画整然として、道路が直線的で広く、歩道や大きな公園が整備され、わかりやすく整った街並みがいわゆる大規模ニュータウンの特徴ですが、雲雀丘はそれとは正反対の落ち着いた街並みですので、ニュータウンが好きな人には全く向かないと思います。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/le_html/kouhou/k_wmv/hibari/index....
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/le_html/kouhou/k_wmv/hibari.wmv
坂は確かに山手台より遥かにきついですね。自転車は電動サイクルでもないと厳しいでしょう。万願寺のほうに上がっていく広いメイン道路を除くと、殆どが生活道路で幅員も狭く蛇行していて迷路状態（だからこその独特の景観ですが）なので、車はスピード出せないです。駅まで遠いけど急勾配の坂はない山手台、坂は相当きついけど駅までの距離は近く徒歩でJR阪急の2線利用できる雲雀丘となると思います。雲雀丘の高齢者や年配の方は、行きは歩いても帰りはタクシーという選択も多いようです。阪急を使った通勤に関しては、ラッシュ時はなかなか座れない山本、始発の普通を使えばラッシュ時でも座れる雲雀になると思います。急行で座って通勤を重視するなら、中山、売布、清荒神の界隈で探したほうがいいかも。少し離れますが、仁川の山手も風情があっておすすめです。清荒神の徒歩圏山手で積水ハウスが20戸ぐらいの造成中ですし、中山も中筋山手で180戸ほど造成中しています。それらの動向や価格も踏まえて山手台も検討されてはいかがでしょうか？

[177: 匿名さん]

>>175
>近い将来にはチープな街並みになりそうな気がしてなりませんが・・・。

さすがにそこまでは行かんでしょう。
あなたが言っている「自転車では無理」の発想で推してしるべしです。
自転車に乗ることはおろか下手したら電車に乗る必要もあまりない人が
かなりいらっしゃいますよ。

[178: ビギナーさん]

雲雀丘はステイタスもありチープな街になるとは思いませんが、
私は雲雀丘狭い道幅と崖のような急な坂は、怖くて住む気になれません。

[179: 匿名はん]

>>177
雲雀丘界隈の坂道は趣味の自転車は、むしろなかなか楽しめる所ですよ（笑）
ただやはりスポーツ用ではない生活用のママチャリ、シティサイクルには厳しい地形ですね。

>>175
大きなお屋敷の分筆やマンション化の問題は、古くからある邸宅街ではどこも切実な問題に
なっていますよね。近所が分筆されて小さい敷地の家が建ったり、賃貸アパートが建ったり、
宅地のマンション化などに伴う街並みの変化が何よりも許せない場合、あらかじめ協定や
地区計画などで分筆を禁止している新興住宅地しか選択肢は無いと思います。

逆瀬台、ゆずり葉台、桜台、五月台、山手台など新興住宅地は、もともとマンションや
ＵＲの賃貸用に用意された中高層のエリアは除くと賃貸アパートや集合住宅、ミニ戸が
全く存在しない所が多いですね。ただ古い住宅地でも、地区計画を最近設定してこれ以上
の分筆は防ぐような動きはあります。例えば雲雀丘の場合200㎡規制が設定された場所は
今後200〜400㎡の敷地を二分割する事はできなくなり、売買されても大きさが維持されます。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-tikukeikak...

[180: 大手企業サラリーマンさん]

山手台に限りませんが、一般的に同じような年齢層が多い大都市郊外の新興住宅地は微妙な中流（中上流）意識、選民意識を持った勘違いした方々が多く見栄の張り合いになりがちでギスギスしています。落ち着いて暮らしたい人には、必ずしも過ごしやすくはありません。

一番暮らしやすいのは、駅から近い老舗の閑静な住宅地でなおかつ年齢層の幅が広く高齢者、年金受給者も多くいて、なおかつ若い世帯も流入している所です。

[181: 匿名はん]

駅から近い老舗の閑静な住宅地は若い世帯では購入できないでしょう。

若い世代に格安な住宅を提供するために、ニュータウン開発が必要な
のでしょうね。

[182: 匿名]

同じような年齢層だと、友達もできやすいし、若い人にとっては住みよいと思います。見栄の張り合いもあるかと思いますが、古い人ばかりの中に
ポツンと入るのは結構不安なもの。古い人というのは結構新しい人にとっては煩い存在ですしね。
古い住宅地は駅からも便利で高額すぎるので、若い世代には手がでません。
それだけではなく、昔ながらで道も細く古い人が多いのは決して住みよいとはいえないから、買わないのではないでしょうか。