阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[123: 匿名はん]

宝塚市において山の上の住宅街に関してはラビスタとか逆瀬台とか青葉台、
光ガ丘、中山台なども含め完全に需要を上回る住宅供給過多地域ですからね。

もし山手台が一気に１０００区画とか販売開始したら、それはそれは
悲惨な事になりますよ。販売苦戦＆不人気＆価格暴落必至。
だから５年とか１０年とか時間をかけて少しずつ販売していく方法を
選ぶことで、建売や建築条件付きも混ぜつつ本来は供給＞需要の
山の上のエリアを人気エリア、ブランドエリアに演出して販売価格を
極限まで上げる＆利益の最大化を狙っているのです。

山の上でも広い敷地でリーズナブルな坪単価なら、邸宅用地として
ある程度の需要もあるでしょうが、利便性の良い平地と殆ど変わらない
坪単価となると価値は見出せません。
テレビコマーシャルやイメージ中心のチラシで高級感を出そうとしている
みたいですが、長くは続かないと思います。

[124: 匿名はん]

まだまだ大量に土地余ってて苦戦予想されるんだから、もうちょっと
工夫をこらした街区も実験的につくったらええのにね。
ニュータウンのテイストが嫌いな人も多いんだから、ニュータウン臭くない
街区つくるとか。新しいのに、古くからあったような佇まいで
しっとりした感じのニュータウンらしくないニュータウンみたいな。

[125: マンコミュファンさん]

ニュータウンのネガティブイメージや弱点を補うニュータウン開発というのは面白いかもしれませんね。

山手台は駅に歩けるごく一部の地域を除いては、宣伝とは裏腹にとにかく永住に向かない所ですが（坂、駅遠、生活インフラ未熟）、眺望と町並みとつくられたイメージのコマーシャルだけで最後まで販売しきれるのか気になります。

[126: 近所をよく知る人]

住宅地において、一番価値が高いのは

・通り抜けできない生活道路
・駅に近いのに静か

です。眺望や公園や綺麗な道ではないのです。
山手台の幹線はダンプが頻繁に通りますし、朝から晩まで常時通り抜けに
使われています。

[127: 匿名はん]

本日も山手台北公園及び周辺は、花火を楽しみつつ奇声を発する＊＊、
怪しげな揺れている車、夜景を見に来ている若者で大盛況でした。
宅地分譲が進むにつれて、今後の北部の展開が楽しみですね。

話は変わりまして雲雀丘花屋敷、山本、中山、売布神社の阪急宝塚線沿線の
線路より山手の宝塚市内住宅街を独断と偏見でランキング。

１位　雲雀丘１〜２丁目、山手１丁目（モダンでブランドがある）
２位　中山寺３丁目、売布４丁目（閑静さと利便性のバランスが良い）
３位　中筋山手の一部、山本台の一部（ただし坂がきつすぎる所や大通りに面して五月蝿い所はＮＧ）

山本に関しては、ぶっちゃけ山手台よりも駅から日常的に楽に歩ける徒歩数分
圏の山手のほうが町並みは古くても買いだと思いますね。

[128: sage]

まぁどこの都市圏でもニュータウン（千里は例外なので除く）というのは
生活不便で駅から遠くて交通コストがかかるかわりに、綺麗で緑や公園が多く
駅近より大幅に坪単価が安く広くて整った形の土地を買いやすい
というのがセオリーですからね。そういう意味で、駅近閑静な一低専と
あまり変わらない坪単価まで引き上げて山手台を分譲しようというのは、
もともと無理のある消費者の判断能力を甘く見た計画でしょうね。

[129: 地元不動産業者さん]

わざと高めの価格をつけて、まだ土地が全然余っているのに
ブランド化しようとするのは多少景気の良い時期に
デベロッパーがよく使う手ですね。
買う方も不動産の勉強をよくして、自己防衛するしかないでしょう。
デベロッパーは、その土地の長所や都合のよいことしか言いません。
山手台の土地造成の過去のごたごた幸福銀行の件、何故長く塩漬けで
売れなかったのかや、短所やネガティブ要素は言いません。
勿論山手台には良い点もありますが、決して高値掴みしないように
賢い消費者になりましょう。阪神不動産の建売の販売もあるようですが、
それらの価格動向も含め暫く静観されたほうが良いでしょう。

[130: 周辺住民さん]

なんといっても土砂災害危険地域というのが
気になります。

[131: 匿名さん]

まぁ土石流とかは、よっぽどの事（50年に一度の大雨とか）が無い限り
まず大丈夫だと思いますけどね。きたらきたでちゃんと批難すれば命は
助かるでしょう。
現実的には山火事や道路騒音や若者問題や生活不便のほうが大きいですよ。
大型トラックや五月蝿いバイクやアホな車は夜だろうが毎日通過するし、
深夜は公園周辺の暗がりでアイドリング中のいやらしい車がいない日は無いし、
ほぼ毎年あの付近で山火事騒ぎがありますから。
そして最大の問題は、実際の価値より明らかに割高な強気坪単価設定ですね。

ラ○ス○宝塚を盛時6000万〜数億で売った某デベの関係者も、当時は
「抽選に応募が殺到していて何十倍」
「買える方だけ買っていただければいい」
「この値段でも安いぐらいの価値がありますよ」
「わからない人は物を見る目が無い」
とアホな事をいってましたな。それが今や価格は悲惨なザマ。。。
勘違いぶりが山手台と似ています。

[132: 匿名はん]

阪急も将来的な値下がりは十分承知しながら、それでも売り出し当初の
今の時期は高い値段でも買う○○がいると読んでいるのかもね。

[133: 匿名はん]

宝塚市の標高100m以上の山切り開き系の宅地は完全に供給過剰、需要減少。
市の人口増えているというのは、あくまで便利な場所に集合住宅が増えているからであって、山の上は人口減少傾向がこれからも続く。
いくらでも空家や土地が余っているのに、これから大規模分譲しても価格は暴落必至でしょう。

[134: 大手企業サラリーマンさん]

山手台小の北側〜中央公園〜県営住宅の南側から中山五月台にかけて谷を結ぶ橋道路をつくれば、東高への通学や生活利便性（買物や金融機関）が多少はマシになって、山手台の永住価値も上がるんですけどねぇ。まぁまず期待薄でしょうな。上のほうにも書いている人がいますが、どうせ土地余りまくりで苦戦必至なんだから、みみちい商売はやめて名塩の阪急400GARDENSみたいな大きい区画だけのゆとり分譲も山手台の真ん中より北部の造成地（＝不便）でやればええのにね。500㎡で5000万ぐらいならまあ妥当かな。

[135: sage]

上のほうも、しょせん大部分が西側斜面の地形ですからね。
わざわざ山の上の西斜面を高い坪単価で買うおbakaさんは少ないでしょう…

[136: 匿名さん]

私も北部の西側に低く下がっている地形と幹線の交通量が少々気になります。
皆さんは気になりませんか？

[137: 周辺住民さん]

阪急さん。２１世紀に山を削るニュータウン開発は必要ありません。
大阪市内の空室率が２割近くなっている状況では完全に役割を終えています。都心部のマンションと千里ニュータウンの立替えに経営資源を集中すべきです。
悪徳銀行の削った山は植林して自然に帰してあげましょう。将来価値のない土地に大量広告でお化粧して消費者に売ることは阪急さんの仕事ではありません。

[138: 匿名はん]

チラシに山手台西の売りが出ていました。
坪単価５０万で３８００万で建築条件無し。
たぶん小学校のすぐ近くでうるさい上に崖っぷちのとこ。
駅から歩けないし、売れないでしょうな。

[139: 匿名]

分譲地の抽選状況どうだったんでしょうね？

[140: 匿名はん]

過剰供給で土地余りのバス便地域なのに割高なのは広告による演出です。
あと２、３年すれば同じ値段で買ってくださいといっても
見向きもされないでしょう。一言でいえば日々の生活が不便ですから。
やはり不動産価格の最重要項は徒歩の可否と徒歩圏内の生活インフラですよ。

駅近閑静＞徒歩圏閑静＞駅近賑やか＞徒歩圏賑やか＞バス圏閑静

造成、分譲が進んでどんどん供給量が増えるにつれ、既存分譲宅地も
相場がた落ちでくるしみますよ。きっと弾けますよミニバブルも。
決して駄目だとは言いませんが、デベの口車に乗せられて高値掴み
しないように注意してください！

[141: 物件比較中さん]

う〜ん。
厳しい意見が多いですね。
今箕面に住んでいますが、箕面の高級住宅街（西川きよし邸あたり）も
スーパーにいくのに車が必要だし、駅なんか無いけど地価はどんどんあがってるけど。
まあ、道路が整備されているけど。

[142: 匿名はん]

あのあたりは千里周辺の利便性を享受できるし、新御堂が極度に便利ですからね。山本の山の上とは全く違うと思います。