阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[103: ビギナーさん]

このあたりは、やしゃぶのアレルギーが問題とジオの掲示板に載っていましたが、山手台の戸建てでは問題にはなってないのでしょうか？

[104: 匿名はん]

まとめ

良い点
・公園や植栽が多く緑比率が高い
・絵になる坂の街並み
・夜景や昼間の眺望が良い
・綺麗な小学校や中学校が団地内にあり近い

[105: 続き]

悪い点
・コンビニエンスストアと介護施設しかない
・殆どの街区は駅までは歩けても駅からは歩けない（特に高齢者）
・総合選抜の高校が遠い（運動部の声が聞こえる距離なのに橋が無く遠回り）
・メインストリートが市の南北を結ぶ幹線道路になっており交通量が多く結構うるさい上に大型トラックやダンプの交通もあり小さい子供は危険
・土日祝は長尾山トンネル〜ふもと周辺旧176が醜い渋滞
・何箇所か夜景スポット、カーセッ○ススポットになっておりマナーの悪い若者が夜にやってくる
・珍走団やローリング族もたまにやってきてトンネルや公園で屯している
・東西南北に高圧線と鉄塔がある
・大雨時の土砂災害のリスクがある
・近隣は山火事の名所でリスクがある
・引っ越してきてひどい花粉症になる人が多い（ヤシャブシ）
・モータリゼーション前提の宅地開発であり、あえて車を使わないエコロジーライフは不可能に近い
・団地内の高低差がある上に生活の基板を平野部に頼る為、高齢者や障害者に厳しい反バリアフリーの街づくり
・冬は年に1〜2回ほど路面凍結する事があり、その日は陸の孤島となる

[106: 匿名さん]

>>103
多いですよ。かなり伐採されましたが、まだまだ残っているはず。

[107: 物件比較中さん]

中山桜台や中山五月台の方が住みよいでしょうか？
通勤通学買い物などトータル的に考えて・・・

[108: 周辺住民さん]

通勤・通学
・阪急
　バスで駅までは、山手台の方が早い感じ
　中山は半分は南口行きで時間少し多くかかる
・ＪＲ
　ＪＲの最寄りバス停まで距離がある。
　駅周辺区画整理時にバス停が設置されるらしい。

・買い物　車が基本でしょうか
　コープ周辺の物件なら歩いていける
　無料お買い物バスが１時間に２本が動いている
　山おりたところのマンダイ、ダイエー

トータルで考えて、
　古いけどある程度成熟している中山
　新しく綺麗でこれから発展していきそうな山手台

　　あとは好みの問題かもしれません
　　
　　山手台も少し安ければなぁと思います。
　　チラシで見ていると
　　山手台坪５５万〜６０万（建築条件付）
　　中山４５万〜５０万（建築条件無）
　　です。

[109: 匿名はん]

山手台は不便で団地内にインフラも全く無いなのに割高な設定は、
明らかにバブル塩漬け土地の損を、派手なＣＭバンバン撃って
取り戻そうというガメツイ戦略。
私見ですが、山手台の適性価格は駅に歩ける所で50〜55万
歩けない所で40万でしょう。
60万なら、山本よりもブランドもあって阪急雲雀丘花屋敷にも
ＪＲ川西池田にもなんとか歩ける雲雀丘の山手徒歩圏が狙えますよ。

山手台は新しいので道路や歩道、擁壁、街路灯のデザインは今風ですが、
これはいずれ陳腐化しますし、生活のしやすさとは関係ありませんしね。

宝塚の山にあるチベット型の大規模団地について、高齢者が山を降りないでも
数日生存できるかという事に関しては

中山台＞ラビスタ＞逆瀬台＞山手台です。

中山台（幼小中高、コープ、ミニコープ、郵便局、銀行、交番、消防署、学習塾、テニスコート、ジム、プール、コミュニティセンター、図書館分室、ガソリンスタンド）

ラビスタ（幼小高、ミニコープ、銀行、郵便局、コンビニ、簡易フィットネス、学習塾）

逆瀬台（小高、SEED逆瀬川店、交番、ガソリンスタンド）

山手台（小中、コンビニ）

ま、宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いので個人的には山の上はおすすめしませんがね。
現役世代は山の上の眺望ライフを楽しんで、老後は土地を売却した価格で買える下界の新築マンションに移り住む予定という計画的な割り切ったライフスタイルもありかもしれません。

[110: 物件比較中さん]

宝塚はわざわざ山の上に上らなくても住環境の良い一種低層の良質住宅地は
結構多いとありますが、
どの辺りのことでしょう。
よろしければ、今後土地検討の参考に教えてください。

[111: 匿名さん]

110さん、58さんが書いてくれていますよ。

[112: 近所をよく知る人]

もろに山を切り開いた住宅は不便ですが、長尾山系にせよ六甲山系にせよ山と平野の境界付近の山を本格的に登る前の「駅から徒歩10分以内ちょい山手」が利便性と自然環境を両立していてベストです。

[113: 匿名はん]

当然株価下落と円高で経済活動へのインパクトは
すぐに不動産価格に影響するでしょうね。

特にこの2,3年のプチバブルで上がったところや、
調子に乗ったデベが強気のボッタ価格でで売り出していたところは
相場の下げ幅が大きいでしょ。
個人破産に企業倒産も増えるのではないでしょうか。
まあ多くの国民にとっては直接的に関係はないですが。

[114: マンコミュファンさん]

早朝、平野部ではもうとっくに朝日が入っている時点でも、山手台に行くとまだ東側の山並みのせいで朝日が当たっていない場所がけっこう広い範囲でありますよね。もう一が住んでいる街区にも、これから開発する街区にも。ちょっと丘上になっている街区は大丈夫なんでしょうけどね。それと、何箇所か携帯タワー（基地局）がありますが、これもマイナスです。まだ住人がいない街区に携帯タワー建てれば誰も反対者がいないという事なのかもしれませんが、もろに宅地の近い場所に建てています。普通はもっと山の中腹とか宅地からかなり離れた場所に建てるんですけどねぇ〜。あれは近い家は心理的にかなり嫌ですし（居室の窓をあけると、いつも基地局が見えるとか…）、健康面抜きにしても資産価値にも影響するでしょう。高圧線と同じく。ま、長尾小学校の新校舎の屋上にも設置されたようですがね…。
http://www.mbs.jp/voice/special/200705/30_8231.shtml

[115: 匿名はん]

「ほんまに地勢的にエエトコ」は大正〜昭和30年代後半までには開発されているはずですしね。雲雀丘や花屋敷、平井山荘は大正時代〜戦前に大物実業家によって開発されて、山本の裏山（山手台）や西雲雀丘ニュータウン（平井4丁目）は放置されていたと言うことは、つまりそういう事（地勢的に良くない）でしょう。丘というより山に挟まれた谷間ですから、日照時間や朝日に関しては不利です。

山手台に限らずニュータウンについては全国的に賛否両輪ですが、ニュータウンでしかえられない要素は、計画的に整備された植栽や大規模公園、直線的で広い生活道路、正方形に近い宅地で統一されたデザインの擁壁が区画整然と続く街並みでしょう。

しかしながらこれらの要素は、風情を損ねる最大要因でもあります。古い高級住宅街は、道路も狭いし曲がりくねっていますが、それぞれの家庭が大事に育ててきた屋敷林も古い洋館や純和風建築もお宅によって全く違う石垣や外溝も風情たっぷりで趣があります。道路が広くて通りやすいとスピードを出す車も多くなり、抜け道や珍走道路にも使われやすくなるという大きな欠点もあります。

ニュータウンの人工的な匂いとハイソサエティ、スノッブな雰囲気が好きであるか、古い高級住宅地にある風情とモダニズムが好きかは本当に人それぞれでしょうけど、多くの人は年をとると後者に憧れるのではないかと思います。

[116: 物件比較中さん]

中山桜台か山手台か検討中のものです。
山手台小学校中学校の評判は良いようですが、宝塚東高校の評判はあまりよく聞きません。そのせいか私立受験する人が半分以上だとか。桜台の方が高校にも近く良いかとも思っていましたが、そのメリットはあまりなさそうでです。
ただ店や病院が徒歩圏にあるのは中山五月台や桜台で、とはいえ駅からの道は踏み切りもあり大変込んでいるようで。
一長一短ですね。

[117: 匿名はん]

山手台の最大の欠点は、団地内が不便すぎて永住に向かない（ジオグランデが建つ最南部は除く）という事でしょう。

資産価値や地価の将来性という点では、駅から歩けないニュータウンや
新興住宅地の類は全国的にどこもあまりよろしくないのですが（例外的に
極度に利便性と都心やオフィスからのアクセスに恵まれている
千里ニュータウンを除く）、新興住宅地にありがりな欠点を補う魅力を
見出せるかどうかが購入のポイントでしょうね。

中山（桜台、五月台）の場合

・個人間の売買なので、実際の価値を反映した適性価格で買える
・将来高齢者になっても団地内でなんとか日々の生活が完結できる程度には生活関連施設が整備されている
・山を降りたところに阪急とＪＲがあり二線が使える（中山寺駅の北側の再開発でバスでも近いうちに行けるようになる可能性が高い）
・良い意味で枯れている成熟感のある落ち着いた街並み

山手台の場合

・デベロッパーがが売る新規分譲地なので、実際の価値よりも2〜4割は割高
・道路や歩道が広くて見栄えが良い（ただしダンプや大型トラックや騒音は中山より多い）
・築年数の新しい家が続く綺麗で洗練された街並み

眺望や自然環境は、似たようなもんで甲乙はつけられません。
宝塚東高校の評判は、確かにあまり芳しくないです。
総合選抜が廃止になれば状況が変わるかもしれませんが・・・

[118: 物件比較中さん]

全くおっしゃる通りだと感じました。
中山桜台などの方がトータル的に長い間住みよいような気もするのですが、桜台小学校のも宝塚には珍しく人数が減っているようで、
よそものとして引っ越すには山手台の方が人数は少なくとも
親子共に馴染みやすいような気もします。
山手台があまりに何もないのにあの値段・・・。
もう少し安ければいいのですが。

[119: 物件比較中さん]

全くおっしゃる通りだと感じました。
中山桜台などの方がトータル的に長い間住みよいような気もするのですが、桜台小学校のも宝塚には珍しく人数が減っているようで、
よそものとして引っ越すには山手台の方が人数は少なくとも
親子共に馴染みやすいような気もします。
山本駅は阪急電車急行も止まるので便利だとはじめは思っていたのですが、山手台があまりに何もないのにあの値段・・・。
もう少し安ければいいのですが。

[120: ビギナーさん]

山手台の話でなくてすみません。

中山の無料お買いものバスってどんなのですか？

ちょっと気になったもので。

[121: 匿名はん]

山の上にある学校はどこも生徒が昔の最盛期より減っていますよ。
逆瀬台小、長尾台小、桜台小、五月台小など。

山手台西のひとつ西がわの山の上もロイヤルヒルズコート中筋山手（180戸の開発らしい）として今造成されています。ここはグランドメゾン中筋山手のちょい北で、中山桜台の南端と中筋山手の北部の境界線といった場所にあるのですが、駅からかろうじて歩ける距離で高台になっている場所です。山手台を考えている人は、ここの動向と価格もチェックされたほうが良いと思います。

今このあたりで最も活気があるのが中筋周辺の区画整理（JR中山寺駅周辺）の開発なので、このゾーンへの普段のアクセスのしやすさも考えたほうが良いと思います。

[122: 匿名さん]

>>118
宝塚は人口が増加していますが、マンション開発が盛んな利便性の良い人気地区（駅に近く環境が良いところ）を除くと、人口減少と少子化、高齢化が進んでいます。山手台は新しい住民ばかりで、そういう意味では他の地域より気を使う必要がなく楽だとは思います。

>>120

クラレ不動産が買って運営している無料循環バスだったと思います。