阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[715: 匿名]

阪急オアシスの工事期間は３月３１日までってなってますね。
そこからオープンまでどれぐらいなのかはわかりませんが。

[716: e戸建てファンさん]

正直な所、植樹帯（グリーンベルト）は廃止したほうがいいね。
あれは逆効果だよ。
西・東2丁目あたりでも住んでるのに植えてない区画とか管理されず
枯れて雑草帯になってる区画まであるし。
グリーンベルト方式だと、年数が経っても
http://img.suumo.jp/front/gazo/bukken/060/N001001/img/53/00129553L05.j...
こういう自然な風情で風致が感じられる美しい景観にはまずならない（画像は東豊中）。
新築時の植樹の強制力という意味ではグリーンベルト方式は効果的なんだろうけど、
長い目で見ると地区計画で土地の20%を緑化するとかにして、庭を敷地境界まで
めいっぱいとって生垣や植樹を促す普通の区画割りのほうが良い。
庭も広くなるし。

[717: 匿名さん]

http://web.pref.hyogo.jp/contents/000140179.pdf

＞住宅地のイメージの維持
＞ ・山手台は阪神間の高級住宅地のイメージをまち
＞づくりに取り入れようということで、建築協定、
＞緑地協定、地区計画の履行により緑環境、空間
＞の担保をかなり厳密に作り出すというような、
＞どちらかといえばルールに従ってハードな維持
＞管理をするというようなやり方をしている。 （⑳
＞阪急不動産㈱）

↑これがまずもって意味不明。いったい何を取り入れているというのか。
山手台はいわゆる阪神間モダニズムの時代に分譲された有名住宅街とは
街並みや街路が似ても似つかないし、造成計画からして老舗の風致地区と
共通点や同じ方向性は全く見られない。

本当にちゃんと色々な有名住宅街を見て、なんで昔の住宅街が年月を経て
魅力的になりえたのか、その理由を真面目に研究したのかな？
仁川北3丁目～仁川高台界隈とか雲雀丘とか歩けば、すぐわかると思うのだけど。

[718: 匿名はん]

山手台にあるもの

・大きい公園　　←　　いわゆる高級住宅地※に大きい公園はまずない

・広い幹線道路　　←　いわゆる高級住宅地※は整備された広い幹線道路はまずない（バス通りも狭いしバス停の切り込みなんてまずない）

・街路樹のある歩道　　←　　いわゆる高級住宅地※に歩道はまずない（歩車分離になっておらず、車道を歩行者が歩いている）

・直線的で幅員の広い道路　　←　　いわゆる高級住宅地※は幅員は狭めで曲がりくねっている事が多い

・敷地の周囲に設けられたグリーンベルト　　←　　いわゆる高級住宅地※にそんなものはありません

・同じデザインの擁壁で統一された雛壇造成　　←　　いわゆる高級住宅地※は擁壁や斜面の処理は家によってまちまち（昔の家は石積みや法面をそのまま残している例も多い）

・直線的な道路にそって家が規則正しく並ぶ街並み　　←　　いわゆる高級住宅地※は正反対で規則正しくない街並み

※いわゆる高級住宅地＝主に大正～戦前までに分譲された著名な邸宅街

[719: 匿名]

これははっきりいってビッグニュース

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スマートＩＣ：宝塚のＥＴＣ専用、市が設置を決定－－新名神高速　／兵庫
　宝塚市は、市北部を通過予定の新名神高速道路に、接続部分の費用を市が負担するタイプのインターチェンジ「スマートＩＣ」を設置する方針を決めた。サービスエリアから取り付け道路に出入りする仕組みで、ＥＴＣ（自動料金収受システム）装着車専用。市はこれまで積極的に誘致していたが、昨年４月に当選した中川智子市長が「環境問題などへの配慮から、一度立ち止まって考えることも必要」と慎重な姿勢を示していた。

　この日あった市議会で中川市長は「観光振興や救急医療機関の広域連携につながると考えられる。環境問題などの課題も引き続き協議する」と述べた。今後、県や西日本高速道路会社などと協議し、国の許可を待って工事を進める。整備費は約７０００万円を見込む。

　新名神の高槻ＪＣＴ（大阪府高槻市）－神戸ＪＣＴ（神戸市北区）間は、１６年度内の開通を目指し、西日本高速道路会社が工事中で、阪神間では既に川西インターチェンジ（仮称、川西市西畦野）の設置が決まっている。スマートＩＣは、同社が同市玉瀬地区に設置予定の「宝塚サービスエリア（ＳＡ）」（仮称）に接続する。【山田奈緒】

〔阪神版〕

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宝塚市（南部）から新名神スマートICへのアクセスは、言うまでもなく山手台幹線道路～長尾山トンネルのルートがメインになるので、これは土日祝日の山手台の交通量・騒音や山本駅周辺の渋滞にも大きな影響を与える。

[720: 住まいに詳しい人]

はっきりいって近鉄のほうが阪急よりずっと進んでるね。
噂では戸建は全て土地100坪以上になるという話（菖蒲駅徒歩圏だよ）。

＞戸建住宅・集合住宅からなる宅地開発プロジェクトとして全国初～ あやめ池遊園地跡地開発事業が、
＞国土交通省公募の「住宅・建築物省CO2推進モデル事業」に採択されました。（PDF840KB）

http://www.jpubb.com/press/118685/

景観・環境ガイドライン
・あやめ池をのぞむ景観軸・住民を自主的取組みへ誘導
緑のリサイクル計画



『既存樹木の保全、移植・伐採樹木の再利用』



住民による持続可能なエコ活動推進　戸建住宅・集合住宅における省CO2

・池に浮かべた太陽光発電システム・自然ｴﾈﾙｷﾞｰ（太陽光・風力）利用照明灯
・自然石護岸、湿地の復元・地域特性を活かした設計
・環境と共生する「緑のコリドー」の形成
・街区における省CO2

・マイカー利用の抑制
・エコ教室・住民参加の街区管理
・住民専用のﾎﾟｰﾀﾙｻｲﾄ
・ｴｺｽﾃｰｼｮﾝ・エコ掲示板・電動自転車ｼｪｱﾘﾝｸﾞ・地域エコ通貨
エコ活動メニューとして、住宅やマイカーのエネルギー使用量を申告する『ＣＯ２見える化』や『マイカー利用の抑制』など、②支援ツールとして『住民専用ポータルサイト』や住民で電動アシスト付き自転車を共有する『電動自転車シェアリング』など、③促進ツールとして『地域エコ通貨』を導入し、これら３つの相乗効果で住民自身によるエコ活動を推進させるようなスキームを構築します。 なお、『地域エコ通貨』とは、エコ活動に応じてポイント加算され、街区内の店舗や公共交通機関で利用できるというものです。エコ活動への参画意欲を高めるとともに、マイカー利用抑制によるＣＯ２排出量削減を狙います。

[721: 匿名さん]

山本山手地区　車座集会
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01010403000000-kurumazagi...
山手台や開発の事が色々議論されている。

[722: 匿名さん]

（市民）
宝塚山手台という地区を阪急不動産が十何年か前ですかね、１回開発しようとして、ご存知のとおり頓挫してね、また再び今やろうとしています。うまいこといくような絵を描いて阪急不動産がやろうとしているのかどうかが今一わからなくて、宝塚市としてそこを一体どういうふうに思っているのか、別にやりたければ好きなだけ開発してください、山の上まで全部禿山にしてくださいという風に思っているのか、それとも阪急不動産だけではないにしても、他の地域もそうですけど、いろいろちゃんとこの地域はこういう開発をするのを宝塚市として見て、うまいこといくとか、その地域に合ったもので開発しようとしていると思っているのか、そういうとこまでチェックできているのかとか、そういうことについてちょっとお伺いしたいんですが。
（市長）
条例というものが開発に対して歯止めになるんですが、ご覧のとおり宝塚は駅の周辺は、今度もサンビオラの跡に２８階建てのマンションができます。ですから山の稜線が見えなくなってきてます、六甲連山長尾連山。木も守る条例がないです。私が市長の時に皆さんとご相談しながら出したいのは、木や開発に対して歯止めをかけられるような条例みたいなものを作っていきたい。これ以上開発は宝塚はいいです。ただでさえ災害に弱いまちです。ちょっと大雨が降れば土砂崩れ、洪水、いろんな形で災害が多発する地域に開発によってなってしまいました。私の妹が住んでるマンションから正面がラビスタです。あそこも震災の時にすごいダメージを受けました。やはりいつ地震が来るか分からない、いつ洪水が来るか分からない、そんなときに乱開発のつけを私たちの命にかかってきますので今おっしゃったのは、ほんとに多くの市民の人が思っていることだと思います。私もこれ以上の乱開発、大きな不動産屋さん、宝塚は特に阪急に弱い、阪急のおかげといったって、阪急さんが開発して出来たまち、ということが何十年も引きずっているような感じがしますが、私はやはり企業としての責任というのがあると思いますし、やはりそういう景観に対しては市は条例で対抗することが出来ますので、そこはしっかり今のご意見を受けて庁内でも、また議会ともですね、やはり条例制定に向けて頑張っていきたいと思います。守りましょう。阪急不動産に負けてはならじ。
（市民）
いやそれは違うでしょう。
（市長）
でも私はそう思いますよ。
（市民）
企業の責任じゃなくて、市の責任ですよ。市の職員の責任であり議会の責任ですよ。今の話ね何年前から聞いてるかな、協働のまちづくりという条例をね、１０年くらい前から言われてますけど、今もって議会通ってないじゃないですか。ここに居られる人みんな緑の豊かなところというイメージでもって、長尾山がどんどんつぶれていくことに皆反対だと思う。やめて欲しい、その思いが皆あるはずなんです。でも職員しかり、議会しかり、市長さんしかり。市長さんは確かに毎回毎回、前任の方もおっしゃった、その前もおっしゃった。結局市として何が欲しいか。人が欲しい。マンションこしらえなきゃぁならん、市民税入ってくるから、そっちでしょ多分。市として長尾山系どうするの、そういう計画があったはずなんだ。計画があればそれにしたがってデベロッパーが従うはずなんだよ。宝塚は阪急沿線だから阪急は確かに人をやって、やるかもしれん。でも一時利益であって未来永劫の利益じゃないわけだから、彼らも敵対関係じゃなくやはり市民と仲良くしていかないと、今のＪＲと競合しているわけだから、市民が嫌がることをあえてすることはしないと思います。しかし、敢えてやるのかもしれない。それはやっぱり我々の声が弱いといえばやっぱりしっぺ返しで帰ってくるのかも知れない。でも結局いつも皆声を高くしていうけども、まちづくりやりましょうといってるけど具体的にはぜんぜん進んでない。僕らこの山手台地区まちづくりの本、コンクールにだして落っこちたんだけどね、そのときに来られた審査の方に聞いたら、不思議なまちだというわけですよ。何でと聞いたら、ぜんぜん統制が取れてない。突然その高層ビルがいきなりボコッとあるかと思ったら、要するに都市としての計画性というのか一貫性がないよ、そういうところでまちづくりといわれてもなあ、と言われました。
そういった目で、もっと我々が案を出すべきだと言われれば出さないかんかもしれないが、逆にもっと都市計画なりそういったところがしっかりしてない。長尾山のうちの何割を絶対に緑として残すんだということを決めてしまえば、それ以上開発は進まないはずなんだけども。それを今じゃあどこまで押さえるんですかといっても多分ないでしょう。だって民間の人が持っている山、市が持っている山、国が持っている山があるかもしれないけれど、デベロッパーが買いに行ったら、そのときの個人の事情で売られるかも知れない。でもそれは都市計画として地域計画として決めてあれば、敢えて手を出すとかできないわけだから。じゃあその地域計画ってのは出来てるのということになるわけです。これは先ほど言った一私企業に責任を転嫁されたけど、そうじゃないと僕は思う。
（市長）
おっしゃるとおりです。本当だ、行政も大いに責任ありますよね。
よそ事みたいに思っているわけじゃないですよ。改めてそうなんだ、しっかりしなければと思いました。わかりました。阪急不動産だけが悪いわけではない。

[723: 匿名さん]

＞「迷惑料として自治会に数千万円、何か頂くことになった」とおっしゃったんです。


（市民）
二点目は、2年ほど前に、長尾小学校のところのすぐ後ろに建った、ジオグランデという高層マンションが、当初12階でした。
本当にまん前の眺望がいい所にどーんと、建つということでね、ものすごいショックだったし、他にも何人かの方達も反対されましたが、建ちました。
特に私は反対運動した訳では無いのですけれども、そういう説明会の時にも意見を言わせていただきました。
反対と言うか、意見を言いましたけれども、その何回かの説明会の時には、当時の会社の方だけで、阪急さんいらっしゃった時では無いんですけれどもね、そうしましたら、住民の方も少なくて。で、皆さん意見を言うと「わぁっ」と押さえ込まれてしまうんですよね。「私もそういう何かお手伝いできますから」と申しましたけれども、「そんなのは入って貰わなくていい」とかね、即、会長さんからも怒られたりしまして、それで、今度またマンションが建つみたいなんですけどね。
その時も1回目の説明会の案内がありましたから、出ましたけれど、まぁ名前は言わなかったんですけれどもね、「また説明会あります」とおっしゃいましたけど、一度も手紙やお知らせが入って無いんです。
半年ほど前にお隣の方が何かの時に「あぁ、もうあれは決まりましたよ」とおっしゃって、どうしてそのああいう説明会のお知らせが来ないのかも不思議ですし、今日の案内も14日に班長さんの所から回覧が回ったみたいですね、届くのが遅かった、って言いますか。
それちょっとお尋ねしたかったんですけれども。その広報もちゃんと入って無いかも知れないんですが、どこかでされた、もうそれ位ちょっと用心が悪いと言う感じです。で、それでね、市長さんがどこかでされた車座会議というのは見ました。その時に入ってましたか？
（市長）
今日2回目ですもん、まだ。
（市民）
今のマンションの状況も知らせて、後で、ください。小学校のすぐ前にまた建つというのもあるんですね。狭い土地ですが、また。それ、決まってしまってるんですか？説明会は無いのに。それ、また教えてください。
それともう一つね、そのことに関連するのですが、ジオグランデのときに、あの高さ、私の方は「下げることで努力をお願いします」ということを言ってるんですけれどもね、結局、会長さんとか理事の方たちは何かこう賛成派の方に回ってらっしゃるようでね。
最後の方なんですけれども、建つことが決まってしまった時の説明会だったんですけれどもね、決まるときに、変なことおっしゃったんですね。
「迷惑料として自治会に数千万円、何か頂くことになった」とおっしゃったんです。でね、「でも迷惑料というのはこういう名前もちょっと何とかなので、協力金ということにして」という風にも言い換えられて。
で、「どういう風にするかはまぁ、私は、に、ちょっといい考えがあるので、ここではちょっと言えませんけど」とかね、とおっしゃって、とても不透明で、だったんです。
（市民）
それは自治会で。
（市民）
まぁ勿論ね、自治会でもちょっと申しましたけれども、理事の方は何もおっしゃらなかったんです、その時に。ということです。
こういうことって本当言うとね、何となく何か嫌ですけど、本当のことですし、その時にいらっしゃった地域の方のお名前も覚えていますので、大事なことなので、はい、お願いします。

[724: 匿名はん]

新名神の宝塚スマートICは、需要予測で540台/日ぐらいだから、山手台～長尾山トンネルの交通量はたいして増えないよ。新名神による影響は、ほんのちょっと増えるかな程度。それよりは山手台自体の開発、人口増加による交通量増加のほうが影響は大きい。

[725: 購入検討中さん]

ご意見ください。

山手台東３丁目に坪３０万で７０坪強という土地があるのですが、
これってお買い得と思いますか？？

すぐ先には「開発予定地」という古い看板がたったままの空き地が
どーんとあるし、鉄塔もどどどーんとあるのが気にはなりますが。。。

山手台で坪３０万という条件にかなり浮かれていた我が家はこのスレで
ちょっとクールダウンすることができました。
ほんと、ありがたいスレです。

今はＪＲ中山付近に住んでいて、幼稚園～０歳の３人の子供がおり、
小学校の質や環境を考えると山手台は魅力なのですが、子供が巣立った
将来は山を降りて中筋あたりのマンションに住めればと考えています。
今から３０年後の山手台の資産価値ってどうなんでしょう？？
そんなことまで考えてたら家なんて買えない？

[726: 住まいに詳しい人]

それって積水ハウスの建築条件付の土地じゃないですか？　

それか法面を含んで、有効平地面積が少ない土地とか・・・。

山手台の整形地（斜面を含まない土地）の建築条件無しの仲介土地で今まで一番安かったのは、山手台西2丁目で４区画ぐらい売りに出ていた約72～73坪で2800万弱（仲介手数料を入れて坪40万弱）ぐらいだったと思います。

それよりも大幅に安い土地は、なにか特別な理由があるんじゃないでしょうか？　不整形とか造成費用がかかるとか・・・　

建築条件付の土地は、土地の安さを売りにして客を釣って、土地で儲けられなかった分を、建物で余分に儲けるビジネスモデルになっている場合があります。

具体的な位置をグーグルマップやその他の地図等で示していただければ、普通の土地か、家を建てるまでに余計な費用がかかるから安くなっている土地か、判断しやすいです。

[727: 購入検討中さん]

>>726さん

そうです。
積水ハウス建築条件付です。

[728: 726]

やはりそうでしたか。
建築条件付なら、土地がわけありで安いのではなく、普通の土地でしょう。

阪急から業者価格で仕入れた土地に利益を乗せず（あるいは少ししか乗せず）、
土地を安く提供して、そのかわり建物はできるだけ高いものを建ててもらうという
方針じゃないでしょうか。

建築条件付の場合、他社数社と競合させて値引き交渉する事が出来ませんから、
全く同じ内容でも、自分の土地に建てる場合より割高で掴まされてしまう可能性はあります。
そのへんは交渉スキル次第です。
積水ハウスが提案してくるプランと価格が納得できる、あるいは魅力を感じるなら、
土地が割安で買えるぶん悪くはない選択肢なのかもしれません。
個人的には積水ハウスを含め大手に多い鉄骨系プレハブ工法は好みではありませんが・・・

[729: ビギナーさん]

同じ丁目の建売の価格を見れば、だいだいの総額がわかるんじゃないでしょうか？

[730: 匿名]

>>725
政府がインフレターゲットなどでインフレ政策に出た場合は、明らかに不動産を取得しておいたほうが得します。
ハイパーインフレになった場合も。
ほとんどインフレが起こらない場合、あるいはデフレの場合は、
山手台に土地を自己資金や生前贈与で買って建築総額3200～3300万円（日本の注文住宅の平均）を
フラット35借入れで建てて30年後に売却した場合、家の建築総額、ローン金利、
土地の値下がり（500万～1000万ぐらいが妥当な予測か）、固定資産税30年分、
外壁＆屋根メンテナンス1回、売却時の仲介手数料や解体費用、その他で
30年の総居住コスト（かかった費用と土地の値下がり損の合計）は6000～7000万円ぐらいになると思います。
30年後は建物の価値は、確実にゼロになっていますので、資産価値はシンプルに土地の相場が
どうなっているかって事で決まりますね。普通に考えると、大阪通勤圏、京阪神圏でも空家率の上昇等が
予想されていますので、値下がりしていると考えるのが現実的かもしれません。
移民政策が行われて経済圏人口が増加していたり、中国人の富裕層が日本に別宅を買いあさる状況になっていれば
また別ですが。

[731: サラリーマンさん]

中国の日本戦略、中国の正体（西村真悟講演会）
http://stream1.atrtv.com/narkn/20091213.wmv
全ての日本人が絶対に知っておくべき内容です

[732: 購入検討中さん]

725です。
みなさん、ご意見ありがとうございます！
５００万～１０００万の値下がり･･･（怖）。
でもそうですよね。
それでも買いたい場所なのか。
難しいところです。
アドバイス頂いた様に、近くの建売と比べつつ、ＨＭと粘り強く交渉して考えて見ます。

[733: e戸建てファンさん]

積水ハウスの東3丁目の建築条件付土地は、坪10万安く設定されているので、
将来土地の相場が下がっていても、値下がり損に関しては他の山手台北部より
大幅に少なくなると思います。
そのかわり建てる家が割高になるので、その点と天秤にかける事になります。

[734: 購入検討中]

今売り出してる東3丁目と西４丁目はどちらが資産価値がありそうですか？

東3丁目の上に開発予定地って書いてありますが、何年後位なんでしょうか？

情報をお持ちの方お願いします。