阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
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阪急不動産株式会社口コミ掲示板・評判
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675:
匿名さん
[2010-02-28 13:16:25]
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676:
住まいに詳しい人
[2010-02-28 21:09:30]
>>674
言いたい事はわかるけど、ちょっと美化しすぎだよ。 三番町の大丸土地の所とか四番町の上部とか、道路もボコボコでガケ崩れ寸前で悲惨だよ。 四番町の東側は、開発がストップして砂地がむき出しの無残なハゲ山になっている。 苦楽園もバス停がわの五番町（新しいほうの成金趣味の擁壁の五番町は崖地だし微妙） や一番町、二番町ならまだいいんだけど、三番町、四番町は本当に不便。 それなのに最近は大きい家が売却されると、必ずミニ開発されてる・・・。 六番町はニュータウンだし。 苦楽園の一部も含め50年以上経過している山の斜面地の住宅地が良い感じに見えるのは、庭などの木々が 大きく成長して山に馴染んでいるのと、コンクリートの擁壁が少ない（昭和40年代以前に 開発された分譲地は、不適格擁壁だけど石積みが多い）ってのが関係あるでしょうな。 それと、そもそも50年以上前は自家用車なんて殆どなかったから、不便な山の斜面は 今以上に僻地で、そういう立地で分譲するには、土地の広さが何よりも重視された。 50年以上前は、阪神間の駅徒歩10分圏でも坪単価が大卒初任給一か月分以下だったから、 バス便の山の斜面にいたっては今の別荘地なみに安く、大きい土地も供給しやすかった。 土地が広いから植えられた木の本数が今のニュータウンとは比較にならないほど多く （風致地区だから最低30％以上の緑地を確保する必要があり、造成する場合も元から ある木のみやみな伐採は禁止）、林のように成長して数十年を経て美しい街並みに繋がっていると。 結局、山の斜面地の分譲地が年月を経て美しい街並みになるかどうかは、区画割り団塊での 土地面積の大きさが一番重要って事ですな。 |
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677:
匿名さん
[2010-02-28 21:33:18]
>>676
ハルヒの教室から4番町の端の方は見えませんので...という話は置いておいてですね、 >それなのに最近は大きい家が売却されると、必ずミニ開発されてる・・・。 地区計画とか立てておけばよかったのに後の祭りですね。っていうか、あの立地で ミニ開発してそれを買う客もどうかと思う... >結局、山の斜面地の分譲地が年月を経て美しい街並みになるかどうかは、区画割り団塊での >土地面積の大きさが一番重要って事ですな。 そう、そうなんです。今の分譲地でこれを見越してやっている所は皆無に近いんじゃないかと 思います。苦楽園番町は土地面積が大きくて風致地区だったからこそ、年月を経た今でもあの 評価額になっているわけで。 それを考えると、散々既出ですが宝塚山手台で区画割を小さくしていっているというのは 大失敗ではないかと思うのです。 |
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678:
いつか買いたいさん
[2010-02-28 23:42:56]
この掲示板って、街の人口の割に書き込み多いね。
きっと、ここの土地建物を高値で掴まされた住民が必死になって書き込んでいるんだと思うけど。 資産価値（街並みとクオリティ）を守るために頑張っている姿が哀れだ。 |
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679:
匿名さん
[2010-03-01 12:22:44]
最初の頃の山手台（90年代半ば）は、坪90～100万で分譲された。
平均70坪なので、土地だけで平均6300万～7000万。100坪以上の土地も 結構あり、建物付きで1～2億の家もいっぱいあった。 当時高いお金払って買った層は、怒っているかどうかはわかりませんけど 山手台がだんだん拘りがなくなって、売りやすさ重視の路線に変更されて やっつけ仕事化しつつある現状は、残念に思っていると思いますよ。 まぁ当時買った層は、一次取得者は案外少なく手持ちの不動産も結構高く 売り抜けた人が多いでしょうから、値下がり分ほどは大損してない人が 多いのかもしれませんけどね。 山手台は、阪神間ではおそらく大阪平野を見渡す事が出来る最後の大規模開発になると思いますが、 （小規模は今後もちょこちょこあるでしょうけど）やり方次第ではすばらしい街並みをつくることも可能な 最後の貴重なロケーションを、どんどん妥協だらけのありきたりな分譲地にして無駄に消費しているのは もったいないし残念ですね。 |
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680:
匿名さん
[2010-03-02 14:29:36]
阪急は南海を見習って、既存の旧阪急分譲地に対するサポートに本腰を入れるべきである。
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/100107/biz1001072345038-n1.h... それこそが沿線価値の向上に直結する問題。 ちなみにこの狭山ニュータウンってのは、近畿有数の高額納税者が多い町だぞ。 長者番付 近畿地方 総合番付 1位 豊中市東豊中町 2位 豊中市緑丘 3位 芦屋市山手町 4位 吹田市千里山西 5位 大阪市北区西天満 6位 神戸市東灘区御影山手 7位 芦屋市朝日ヶ丘町 8位 芦屋市六麓荘町 9位 神戸市東灘区向洋町中 10位 神戸市東灘区住吉山手 11位 尼崎市塚口町 12位 吹田市江坂町 13位 神戸市東灘区西岡本 14位 豊中市新千里南町 15位 大阪市阿倍野区北畠 16位 芦屋市岩園町 17位 芦屋市山芦屋町 18位 吹田市青山台 19位 箕面市箕面 20位 大阪狭山市大野台 ←狭山ニュータウン 21位 芦屋市三条町 22位 芦屋市東芦屋町 23位 尼崎市武庫之荘 24位 奈良市登美ヶ丘 25位 豊中市上野東 26位 西宮市甲子園口 27位 吹田市古江台 28位 豊中市新千里北町 29位 大阪市住吉区帝塚山中 30位 大阪市中央区北浜 |
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681:
いつか買いたいさん
[2010-03-02 15:43:47]
庶民でも楽に購入できる価格、土地建物付きで３５００万以下にしてもらえるとありがたい。 |
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682:
匿名はん
[2010-03-02 19:18:55]
さすがにそれは無理かと。
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683:
匿名
[2010-03-03 04:03:46]
http://www.nankai.co.jp/company/csr/kankyou_report/pdf/kankyo2008_all....
南海電鉄 環境社会報告書 2008 5・19ページより 亘 ――現代の移動手段としては長くマイカーが主流になっていますが、ここへ来てより環境にやさしい公共交通機関を利用しようという流 れが出てきています。私どもが一番気にしているのは、お客さまを乗せずに走らせると環境によくないということ。一車両にたくさん乗っ ていただくほど環境にいいし、事業面からも有り難い（笑）。 ■ 安全に配慮した車両の導入 |
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684:
匿名
[2010-03-03 04:04:24]
http://www.nankai.co.jp/company/csr/kankyou_report/pdf/kankyo2008_all....
南海電鉄 環境社会報告書 2008 5・19ページより 亘 ――現代の移動手段としては長くマイカーが主流になっていますが、ここへ来てより環境にやさしい公共交通機関を利用しようという流 れが出てきています。私どもが一番気にしているのは、お客さまを乗せずに走らせると環境によくないということ。一車両にたくさん乗っ ていただくほど環境にいいし、事業面からも有り難い（笑）。 ■ 安全に配慮した車両の導入 |
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685:
匿名
[2010-03-03 04:04:58]
ﾋﾟｸﾄﾘｱﾙ臨増P21 にて
山部（南海・鉄道営業本部長）より「小林一三(阪急)さんが描いた私鉄のﾋﾞｼﾞﾈｽﾓﾃﾞﾙが限界に来ていると思います。 「他の鉄道と決して単純比較するなということであり、近年における大手民鉄のダイヤ改正は一見すると利便性が上 がっているようで、基本は運転本数削減によるコスト抑制が前提になっているから、不便になっている局面が少なく ありません。それだけになると社内の士気は落ちますが、その連鎖に陥ってしまってるのが阪急とも言えます。多く は語りませんが。」 |
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686:
匿名さん
[2010-03-03 19:52:31]
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687:
匿名さん
[2010-03-03 23:49:02]
２０１０年２月１０日阪急山本駅前
http://www.nicovideo.jp/watch/sm9686793 http://www.nicovideo.jp/watch/sm9684069 http://www.nicovideo.jp/watch/sm9686793 http://www.nicovideo.jp/watch/sm9684400 スタートは京都 http://www.nicovideo.jp/watch/sm9670692 http://www.nicovideo.jp/watch/sm9678279 http://www.nicovideo.jp/watch/sm9678453 |
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周辺住民さん
[2010-03-04 00:09:31]
どうでもいいけど、家電100万プレゼントとかぜんぜんエコじゃないよねｗｗｗ
エコを謳うなら、植木100本プレゼントとか（庭とグリーンベルトに強制植樹！）、パナソニックの電動アシスト自転車プレゼントして車の利用機会減らす提案したほうがいいんじゃないの。最近も山手台の幹線道路で死亡事故あったらしいね。 |
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匿名はん
[2010-03-05 17:18:56]
人口がとんどん減り現役世代が減る時代に、都心から20kmの山の斜面の土地の価値が
上がる可能性なんてゼロ。 だから損しないのは無理だから、できるだけ買い手の損が少なく抑えられる方法が 今の時代には求められている。 そうすると、売り手は土地資産をもとに安定収益を得られる（売れない土地の塩漬けが防げる）、 買い手は同じ予算でより良い家が建てられる（土地の値下がりを気にせず大きい土地に住める）、 定期借地権がウィンウィンでベストという事になる。 規模が最低5ヘクタール以上（10ヘクタール級が望ましい、街並みが小さいと魅力が半減）で、 土地区画平均がじゅうぶんな庭と緑溢れる木々を確保できる100～200坪で、大阪平野の眺望が 得られる定期借地の街並みが設定されれば、この不便な立地でも申し込みが殺到するだろう。 |
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ビギナーさん
[2010-03-05 18:22:00]
>土地区画平均がじゅうぶんな庭と緑溢れる木々を確保できる100～200坪で、大阪平野の眺望が
>得られる定期借地の街並みが設定されれば、この不便な立地でも申し込みが殺到するだろう。 借地代はいくら？ ５万以上なら意味ないよ。 |
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691:
成功例（神戸）
[2010-03-07 05:06:06]
http://tochi.mlit.go.jp/ninaite/pdf/document3.pdf
アンケートにお答えください。 Q1 あなたはこの提案に関心がありますか？ □今すぐ住みたい □いずれ住みたい □全く興味がない Q2 住みたい「住まい」のイメージは？（複数回答可） パンフレット『こんな暮らしを夢見ています』をご参照ください。 □①樹林の中にたたずむ美しい風景のある暮らし □②広々とした庭に菜園をもつゆとりのある暮らし □③美しい景色が望め、広いテラスのある暮らし □④緑豊かな環境につつまれ、お店もできる出会いのある暮らし □その他（ ） Q3 あなたの希望する敷地の広さは？ □300㎡（約90坪）未満 □300～500㎡（約90～150坪） □500～700㎡（約150～210坪） □700～1000㎡（約210～300坪） □1000㎡（300坪）以上 Q4 賃料は月々いくらまで支払えますか？（住宅の建築費用は除く） □4～6万円 □6～8万円 □8～10万円 □10万円以上 Q5 予定される住宅の建築費は？ □2000～2500万円 □2500～3500万円 □3500～5000万円 □5000万円以上 Q6 現在お住まいの住戸タイプは？ □持家 □分譲マンション □賃貸マンション □テラス・タウンハウス □借家 □社宅・官舎・寮 □下宿 □同居 □その他（ ） Q7 住み替え予定の時期は？ □2年以内 □2～3年以内 □3～4以内 □4年以降 Q8 新田園都市倶楽部など、今後も情報が必要ですか？ □希望する □希望しない Q9 次回の公開講座にも参加される御予定ですか？ □参加する □参加しない I. 年齢・家族構成 男女比は世帯主の大多数が男性である為、男性の数が多い。 しかし男性世帯主の配偶者からの返信もあり、女性の数も少 なくなく、女性主導の社会傾向を反映している。年代別に見 ると、60代以上が32％を占める。次いで50代が22％を占め る。 これらの数字は家族数にも反映されており、2人暮らしの世 帯が31％を占める。これらの世帯は主に子供の独立した夫婦 のみの世帯と判断してよいと思われる。 Ⅱ. 関心度 全体の約16％を占める 「今すぐ住みたい」 と約62％の 「いずれ 住みたい」 の2つを合わせると、約78％を占め、「全く興味が ない」 の約12％を凌いでおり、関心の高さを示している。 アンケートに 「返信する」 という積極的行為がその数字に反映 しているだけという見解も出来るが、この提案に対する興味 を持つ人々が 「一定数存在する」 という事実は見受けられる。 Ⅲ. 住まいのイメージ この 「住みたい 『住まい』 のイメージ」 に対する質問には複数選 択を許可している。これらの質問のうち 「広々とした庭に菜園 を持つゆとりのある暮らし」 と 「美しい景色が望め、広いテラ スのある暮らし」 に対しては、222と226とほぼ同数の選択数 があった。 これらはいずれも 「広さ」 がキーワードの1つになっており、 回答者が、「新 ・ 田園都市」 の提案する 「自然」「美しい風景 ・ 景色」 を望みつつ、更に 「広さ」「ゆとり」 に対する欲求がある事を示 している。さらに回答者を55歳以上に絞った場合は、2番目 の 「菜園を持つ暮らし」 に対する選択数の割合が増加する。ま た4番目の選択肢の 「お店のできる出会いのある暮らし」 に対 する数も122人と少なくない。 これは回答者を55歳以上に絞っても選択数の割合に違いは 見られず、こういった暮らしを要求する回答者は、全ての世 代に満遍なく存在していることが分かる。 Ⅳ. 敷地の広さ 希望の敷地の広さに対する質問対しては、300～500㎡ （約 90～150坪） を選択した回答者が約42％を占める。次いで 300㎡ （約90坪） 未満が約23％を占める。現在の住戸タイプ が 「持ち家」 と回答した層が約53％存在していることを考慮し てみると、この面積は回答者が現在居住するニュータウンの 平均敷地面積、約70坪の一回り大きな、あるいは倍以上の 面積である。また500～700㎡ （約150～210坪） を選択した 回答者も約18％存在し、また少数だが、それ以上の面積に対 する希望も選択されており、上記に示した 「広さ」 に対する回 答者の要求がここでも見て取れる。 V. 賃借料 賃料に関する質問に対する質問においては、一番低い賃料 （4～6万円） を選択する回答者が約43％と一番多い。しか し、次の6-8万円を選択する回答者も約30％おり、8-10万 円を選択した回答者も16％以上存在している。 またこの質問を60歳以上、更に55歳以上に絞った場合、 60歳以上においてはやはり40％以上が4-6万円を選択し、 約30％が6-8万円と全体数に対する割合とほぼ同じであり、 55歳以上では、約39％が4-6万円を希望し、約28％が6-8 万円を選択している。 これらによって、回答者の 「ある水準以上の暮らしに対す る金銭感覚」 や 「価値観に対する良識」 が見て取れ、特に社 会的地位にあり、住宅ローンの返却が終盤或いは終了を迎 え、且つ老後を視野に入れ始めるであろう、50代後半の世 代に顕著に現れている。これを鑑みると、この世代が 「新 ・ 田園都市」 を最も渇望し、また 「潜在顧客」 という面から見て も、最も注目すべき市場であるとも言える。 Ⅵ. 建築費用 住宅の予定建築費についての質問。最低価格の2000～2500 万円が約44％で最も多く、次いで2500～3500万円が約 33％。出来れば安価で済ませたい、という前者の層が多いの は当然と言えるが、後者の、もう一歩付加価値を持った家 （質、 あるいは広さ等） を持ちたいという層が一定数存在するのが注 目すべき点であろう。また3500～5000万円を選択した回答 者も9％程存在するが、それの半数近くは55歳以上の回答者 が占める。この年齢層も2人暮らしが44％を占めるので、こ の層では広さよりは質を求める場合と、将来子供との同居に 備え、広さを求めている場合と両方の傾向が予想される。 Ⅶ. 現在の住戸タイプ 現住戸のタイプの質問においては、「持ち家」 の回答が53％ と最も多く、次いで 「分譲マンション」 が25％を占める。こ れはこれらの回答者が、元来持ち家志向であること、資 産を所持している事で住替えが現実として可能であること、 またその中で 「新 ・ 田園都市」 の提案に興味を持っている層は、 更に質の高い住環境を求めていることが予想される。 Ⅷ. 住替え予定時期 住替え時期の質問に対しては、49％が4年以降と回答し ている。2年以内は10％、2-3年以内と3-4年以内は共に 11％であり、前者2つを合わせると20％となり、3つを合 わせると31％となる。これらが当面のターゲットマーケッ トと言える。 Ⅸ. 今後の情報の必要性の有無 最後の質問の、今後も情報を求めるか否かに対しては、実 に約67％が 「希望する」 を選択している。これは上記IIの関 心度に関する質問で、関心を示した層と大体一致しており、 これらの回答者の持つ 「新 ・ 田園都市」 に対するニーズ ・ 切実 性 ・ 真剣度などが伺える。 4-1-3 分析のまとめ 「新 ・ 田園都市」 の提案するライフスタイルに関心を持つ層が 「ある一定数」 存在する事は明らかである。特に注目すべき 年齢層は50代後半から60代以上、家族数としては2人暮 らしで、これらの層に対する更なる解析を行う事は有意義 と言えるであろう。 |
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692:
成功例（神戸）
[2010-03-07 05:09:55]
つまり、広々とした定期借地は、既存の７０坪程度の分譲地に住んでいる（住み替え可能な不動産を所有している）戸建住民に対してひじょうにアピール力の高い魅力的な開発であり、じゅうぶんニーズがあるという事。
だからこそ、この時代でありながら平均数十倍の恐るべき申し込み倍率につながった。 |
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693:
匿名さん
[2010-03-07 20:41:22]
今の阪急不動産の社員は、本当に魅力的な住宅地が何なのかを知らんねん。
近隣にいくらでも手本があるのに、たぶん見とらん。 造成計画も、丸投げしているだけやろ。 |
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694:
匿名さん
[2010-03-07 22:25:03]
ル・コルビュジエの輝く都市的発想が、その後の歳月の経過に耐えられなかったという
ことかな。 その対極を行く、雲雀丘が今なお魅力的な街で、苦楽園も一定の評価を得ているけど、 社徳の無い阪急にはそれがわからんのだろうな。 |
コダテル最新情報
ハウスメーカーレビュー最新情報
眺望や日当たりや土地の広さや緑に囲まれた環境だと思います。
不便を承知で山の斜面に住むのに、隣の家とぎりぎりだったり、日当たりが
悪かったり、眺望が全く無い家は、魅力的では無いですよね。
だからまずは、眺望や日当たりを犠牲にする区画割りはやめて、多くの
区画で日当たりや眺望を望める設定にするのが魅力を高める第一歩だと思います。