阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[634: 匿名]

いずれにせよあと10年でここ数十年で開発された住宅街の
家・土地が大量に余る時代が到来。
ニュータウンはビジネスモデルとして既に終わった過去の遺物。
大量植樹して別荘地風住宅街にでもしたほうがまだいい。

[635: 匿名はん]

>>623
これ（ハッピーーサークルシステム）阪急不動産もやったらええのにね。
新旧の阪急の分譲地の土地や戸建から阪急の分譲地やマンションに住み替える場合は、
阪急不動産が仲介手数料無しで査定価格で買い取り。
家が余る時代でも売却しやすくなれば阪急の分譲地は資産価値は上がるし、
阪急は自社の分譲地やマンションや再開発物件が売りやすくなるし、自社沿線の強みも増す。

[636: 周辺住民さん]

>>635

そんな無駄なシステムにお金かけるより、適正価格で販売するのが最良の方法。
”宣伝”や”無駄なシステム”は不要です。

[637: 匿名さん]

しょっちゅう新聞に立派なカラー広告入れたりするほうがよほど金かかるけどね。
土地マンション購入客の物件売却仲介手数料無料にするなんてたいして金かからん。
まぁ南海とかのほうが、人口減少や沿線間競争時代を見据えた取り組み
（住みかえサポート、借り上げ、定期借地権の導入など）を積極的に取り入れているまともな会社だと思う。
http://www.nankai.co.jp/company/news/pdf/100107.pdf
http://www.nankai-tsubasa.com/
http://www.nankai.co.jp/sumai/index.html

[638: 周辺住民さん]

山手台東2丁目のかなり築浅の家が売りに出てる。

ttp://www.rehouse.co.jp/kodate/kansai/FXWM2005/
ttp://www.biz-img.net/photo/COMV001000/AFXWM2005_1002121014.jpg
ttp://www.biz-img.net/photo/COMV001000/BFXWM2005_1002121016.jpg

薪ストーブやキッチンなど結構お金かけてそうですね。勿体ない。。。

[639: 匿名さん]

>>626
間違ってるよ。
宝塚市のホームページで山手台の地区計画を見たらわかるけど、
震災住宅（県営切畑住宅）の所の街区は2.2ヘクタール。
つまり22000㎡ね。宅地割合を7割として15400㎡。
それで18億0970万だから、㎡あたり11.75万。坪単価38万。
やはり、坪90～100万で宅地販売していた時期に業者には3～4割の値段で
卸売していたと思われる。

[640: 周辺住民さん]

>土地マンション購入客の物件売却仲介手数料無料にするなんてたいして金かからん。

そんな仲介手数料が無料の物件なんて、営業も気合が入らんわな。
それに、売りが阪急、買いが他の不動産会社なら
だれが買い方の手数料を負担するねん。

[641: 匿名]

『家の売却に成功したら自社の物件（分譲地や建売やマンション）を買ってくれる客』
の仲介手数料分を優遇するって事でしょ？　普通に営業のモチベーションに影響無いと思うが。

買い手の手数料は、買い手が利用した仲介業者に支払われるわけだし。

少なくとも何の脈略も無く苦し紛れの100万割引とか新価格とか苦し紛れの販売方法よりは
お互いのメリットがわかり易くまともでは。

[642: ご近所さん]

土地はあと1000～1100区画ぐらいで、残りがマンションのようですね。
正直800～900区画ぐらいに減らして、その分ゆったりした敷地を
増やしたほうがロケーションや地形を考えるとウケルと思うが。

[643: 周辺住民さん]

それは私も思います。あそこまで登るなら法地を含まない有効面積で平均70坪は無いと魅力が感じられません。阪急不動産が分譲再開してから区画割りしている町丁目は、幸和不動産が倒産する前に造成を手がけた町丁目と比べて軒並み小さくなってクォリティが落ちてしまっています。これから区画割りするエリアは、以前の有効面積60～120坪・平均70坪のクォリティに戻して欲しいです。

[644: 匿名さん]

東3丁目は高圧線に近いのがちょっと難点だったけど、旗ざおや斜面を含まない
平坦な整形地で80～100坪の土地が結構あった。
あそこは90年代の造成で区画割りまですんでいたからかな。

新しく造成された西4丁目は、純粋な75坪以上で綺麗な整形地の土地は殆どなくなった。
もっと街中にある小野原西ですら80坪クラスがあったのに。
山を切り開いた彩都のUR分譲地も75坪以上けっこうある。

[645: 匿名]

西4丁目の北側の街区は、もう造成が完了しているのに販売開始しませんね。
阪急オアシスがオープンしてから、それを売りに販売開始する予定なのかも。

[646: 買い換え検討中]

逆転の発想で、平均80坪以上（15m×18mを基本）にしたほうが売れるね。

なぜなら今京阪神エリアで梅田まで公共交通機関45分以内
（徒歩、バス、乗り換え、待ち時間、電車などのコミコミ総合計時間）で出られる条件で、
平均80坪以上の大規模分譲地ってたったの一箇所も無いから（ブルーオーシャン）。
一方で同じ条件で60坪クラスの分譲地は腐るほどある上に、多くの既存大規模分譲地の
仲介土地もライバルになるので、競争が激しいし客の奪い合い（レッドオーシャン）。

平均60坪の分譲地と平均80坪の分譲地ってそんなに変わらないようで、
実は天と地ほど差があり、分譲地としてはまるで性質が異なる。
平均60坪の場合は、限られた画地のみが条件が良い土地となり、土地の格差が大きく
条件の良くない土地の割合が多い分譲地となるが、奥行きが18mの80坪になると
殆ど全ての土地で1階も日当たり万全の家を建てられるので、南向き以外の土地も
好条件の土地となり、全体で見ると土地の格差が少ない分譲地となり販売しやすい。

[647: 匿名さん]

一般的に土地小さいほうが、坪単価は割高になります。
土地が小さくても造成費用（擁壁工事、上下水道や都市ガスの取付管）はそんなに変わりませんから。
例えば角地で100坪と60坪では擁壁（2辺）はせいぜい7～8m分しか違いません。
道路比率も区画数を増やしたほうが大きくなるので、土地が小さいほうが効率が落ちて割高になります。
つまり平均坪数を大きく設定した分譲地のほうが、坪単価で見ると割安で提供しやすいと言えます。

[648: 匿名はん]

>>646
だからもともとの土地が安い田舎や地方都市の分譲地では平均８０坪ぐらいで造成されているケースが多いんですね＞８０坪以上だとどの土地でも条件がよくなるという話

[649: e戸建てファンさん]

まぁ南ひな段造成の場所なら、北向き土地で６５～７０坪でも
冬至南中で日は1階にぎりぎり入りますよ。
まぁ南中なんてほんの一瞬で、実際はもっと低い位置にある事が殆どなので、
ある程度面積があっても日当たりが良いとまでは言えませんけどね。

[650: 住まいに詳しい人]

眺望＆冬の日射取得を考えると・・・

南向きは60～70坪でじゅうぶん。北向きは100坪が望ましい。

わざわざ山登った立地で日当たりが悪かったり景色が見えないなんてイヤ

[651: 匿名さん]

去年の後半に約75坪・坪単価40万弱で4～5区画売りに出てた
山手台西2丁目の土地って結局どうなったんですかね。

[652: 住まいに詳しい人]

不動産のちらしや広告では本当の取引価格はわかりません。
分譲地購入の際は、言い値で買うのではなく実際の相場

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopTradeServlet?ARC=2821410...

を参考にして価格交渉される事をおすすめします。

[653: ご近所さん]

久しぶりに山手台を訪れましたが、西4丁目で色んなHMが分譲していて家も増えて結構賑わっていました。
前回来た時は未だ殆ど家が建っていなかったので、街並みの変化に少し驚かされましたね。
ただ、北側にはまだまだ広大な土地が残っているので、これからあれだけ分譲するのは大変だなぁと・・・
集合住宅予定地もあるようですが、このご時世にバス便で分譲マンションは厳しいように思います。
URに転売して新築の賃貸マンションにしたほうがいいような・・・