阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[507: e戸建てファンさん]

駅から2km～登る宝塚市内の中腹住宅街は、どの駅であってもだいたい同じような値段に収束していくと思います。

[508: 匿名さん]

どうせなら
http://rokko-club.com/consept/index.html
http://rokko-club.com/club/clubhouse.html
http://rokko-club.com/consept/feature.html
これぐらい思い切った事をやって年会費5～10万とる会員制のリゾート系分譲地にすればいい。
山本駅～長尾山トンネルの道はゴルフ帰りやゴルフ行きの金持ちのオッサンがよく通る道だから、
特徴的な街をつくって目立つようにすれば買い替え需要で狙える。

[509: サラリーマンさん]

積水ハウスが分譲している山手台東3丁目の土地価格が、駅からの距離や利便性の低さを考えると適正価格だと思います。他社さんも土地はあれぐらいの水準で売らないと、徐々に売れ行きが厳しくなってくるのではないでしょうか。

[510: 匿名はん]

梅田の都心ビル群を望む大阪平野一望の眺望が完全にえられる１００坪オーバーの宅地を
多く設定する区画割にすれば売れるよ。大阪平野の完璧な眺望と土地の広さの両方を
満たす宅地ってのは近畿一円を探しても在庫が少ないからね。
片方だけだったら大阪府内にも兵庫南東部にもいくらでもあるんだけど。

[511: e戸建てファンさん]

>>510

・大阪平野一望or大阪湾の眺望（北摂、東大阪、宝塚、西宮、芦屋、東灘区、灘区などに多数あり）

・徒歩圏にちゃんとした売場面積規模の食品スーパー（コンビニやミニコープは駄目）がある一種低層住宅街

・広い土地（100坪以上）

の3点全部を満たす宅地や分譲地って案外というか相当少ないね（いずれか1点を満たす宅地は無数にある）。
殆ど無いといっても過言ではないぐらい相当レア。
この路線を大々的に展開すれば面白い。

[512: 匿名さん]

土地を１００坪以上にしても売れないと思う。

[513: 匿名はん]

山の中腹からの眺望があって食料を調達できるスーパーが下山しないでも
ある町は兵庫県だと渦森台、鶴甲、中山五月台・桜台ぐらいかな。

ただ、眺望が素晴らしいといっても、その眺望が満足にえられる住居が
実際どれぐらいの割合で設定されてるかってのが問題。
敷地の奥行きを小さくすると、自ずと前の住居との擁壁の高低差が
小さくなるから眺望は得にくくなるし。
敷地を大きくして、前列（南側）と後列（北側）の区画割を東西に
互い違いにずらして外壁後退規制を隣地から2mとかにでもしない限り、
（それをすれば前列の住居間の隙間空間から満足な眺望が得られる）
高い割合で眺望が得られる分譲地や、眺望を最大の売りにできる
分譲地にはならない。

[514: 匿名さん]

山手台北公園の頂上の裏手あたりに、もう10年以上前に造成済みと思しき宅地エリアがありますね。
擁壁や階段も完成済みですが、コンクリートが黒く変色していて雑草も生え放題で、バブルの傷跡が生々しい。

[515: サラリーマンさん]

マンションみたいに一定期間で完売を目指すよりも、20年ぐらいゆっくり時間をかけて
熟成させながら分譲して、気に入った人が買いたい時に買えるいつでも
分譲している住宅地にしたほうが、偏らず多様な世代で構成されて良い街になると思います。

[516: 匿名さん]

>>515

すでに分譲開始から、20年近くたってると思うが・・・

[517: 匿名さん]

>>512
平均70坪3000万の街並みよりは、平均100坪3500～4000万の街並みのほうが売れるよ（坪単価が全く同じではきついので70坪の場合の相場より10%以上は安くする必用があるが）。

駅からのあまりの遠さ、利便性の低さ、坂道、週末の渋滞（山本付近はしょっちゅう渋滞する）などのマイナス面とトレードオフで得られる広さの魅力という点で考えると、60坪とか70坪はどう考えても中途半端。間口15m×奥行15mぐらいだと少し大きめの家を建てたりガレージを2台分とったりすると、庭は広々ではないからね。不便さを補って余りある魅力のある広さとなると、やはり100坪以上が基本となる。

[518: 物件比較中さん]

５１４＞北公園の周辺は、ロケーションは良好で開放感はあるけど
一日中車の音がよく聞こえるし閑静とは言いがたい。微妙・・・。
コンクリートが変色している造成済みの放置宅地は、周辺が整ってから
化粧しなおして一緒に売り出すんでしょうね。

[519: 匿名さん]

平均100坪3500～4000万より
平均35坪1500万のほうが早く完売できると思いませんか？

[520: サラリーマンさん]

宝塚市は低層住宅地における開発においては敷地面積の最低面積が150㎡に定められているので
（昨年までは緩和条件が色々あったので100～120㎡ぐらいでも分譲できたけど今年からは無理）、
30坪程度に変更しての分譲事業は不可能ですね。

まぁもし可能だとしても、不便な立地なのに「狭くて庭が無いまともに一般的な注文住宅を
建てられない自由度が低い面積の敷地」では手頃な値段でも厳しいですね。
普通、バス便の不便な立地を選ぶのは、広さや環境や庭や注文住宅を得たいからなので。

[521: 住まいに詳しい人]

多くの戸数で眺望を確保する最良の方法は「マンション」です。

ラビスタのラ・メゾンのような平均130㎡ぐらい（戸建注文住宅の平均とほぼ同じ面積）
の物件を阪急が山の上に建てれば、面白いかもしれません。

あるいは墓地に転用なんかもいいですね。
大阪平野部、都市部の墓不足は深刻ですから、阪急不動産が旧阪急分譲地や阪急の分譲マンション居住者に
優先的に分譲（その後一般分譲）する大阪平野、阪急平野を見晴らす墓地を分譲すれば、
好評となりそうです。4～6㎡で100～150万で売れますよ。
間違いなくかなりのスピードで完売するでしょう。

[522: 住まいに詳しい人]

続き

阪急を含めデベロッパーは、大都市圏に住む土地やマンションを分譲する事には積極的だけど、
死後の安心や深刻な墓地不足には無関心で無頓着。
一般的にお墓が近い住宅街はイメージから今までは嫌われてきたけど、あえて逆転の発想で
お墓と宅地をセットで買える安心感を売る「永住」住宅街があればいい。
居住区とは歩いていける範囲内に広い公園を挟んで綺麗で整備された住民用の墓地があるというイメージ。

[523: 匿名さん]

山手台の仲介土地の売出相場が、だいぶ下がって（5～6年前ぐらいの水準に戻って）きましたね。

宝塚市山手台西２丁目11-7
http://www.livable.co.jp/kounyu/t/detail/C02098009/
北西角地　242.60㎡　2,780万円（坪単価37.8万円）

山手台西２丁目は駅にも歩けて山手台で一番造成にお金をかけている（バブルで）メイン街区なので、
今後のより不便な山手台北部の新規分譲でこの水準より割高な坪単価を設定するのは難しいのでは・・・。
そう思わざるを得ませんね。

[524: ご近所さん]

山本駅の高架下から宝塚長尾線へ通じる南北の道の週末などに
しばしば発生する渋滞をなんとかしないと、山手台の今後の
売れ行きや資産価値に深刻な影響を与えかねないですね。
あそこが対策されず今のままで新名神の宝塚スマートICができたら、
それこそやばくなるかも。

[525: 住まいに詳しい人]

山手台は、高級住宅街として売り出そうとして、バブルで母体の銀行が破綻して行き詰まり失敗した所。
ただ、直接の原因はバブル崩壊、銀行破綻にあるものの、造成計画にもそもそも問題があった。
山手台に多いのはハウスメーカーの平均的注文住宅～少し大きめの家で、いわゆる豪邸は殆どない。
もし高級住宅街的なものをデベロッパーが望んでいるのであれば、最初のきっかけと土地の広さが重要。
平均敷地を広くとり馬鹿馬鹿しいまでの豪邸モデルハウス兼分譲住宅を2～3軒建てれば、あとは心理的にそれと同じクラスの家しか建てられないような状況になり、自然にその時代時代の成金が集まってきて高級住宅街になる。
今のご時世にあれだけ利便性が低く山の中腹で坂もあり不便で駅から遠い立地で、それでも住みたいと思わせるには教科書的なニュータウンやありきたりな分譲計画じゃ駄目だし、これから大量に住宅が余りだすので完売はきわめて困難になる。

宝塚市内の現在売出中の豪邸

ゆずり葉台
http://www.sumai1.com/search/detail/bid=307957
寿楽荘
http://www.century21.jp/kodate/M1120090/index/PropId/080052-2196
武庫山1丁目
http://kodate.home4u.jp/detail.html?id=418500&tab=1
中山台1丁目
http://www.century21.jp/kodate/M1120090/index/Z/k/PropId/080052-2244
中山桜台4丁目
http://app.f.m-cocolog.jp/t/typecast/1083676/1106431/54814101
http://nisinomiyafudousan.cocolog-nifty.com/blog/2009/09/post-0533.htm...
中山桜台7丁目
http://www.inakanet.jp/cgi-bin/database/database.cgi?cmd=dp&num=12...

[526: 匿名さん]

少子高齢化と都心回帰の今の時代、「バス便エリア」や「坂道」や「生活利便性の低さ」は大きなマイナス要素。

そんなもともと一般的には支持されないマイナス要素を満たすニッチな立地で万人受けを狙ったら本末転倒。

このような不利な立地では、9人に嫌われようとも、1人の熱狂的なファンを生むような強烈な唯一無二の特徴を

押し出した（やりすぎ感のある）住宅街を作った方が、優等生的な無難な住宅街を計画するよりも成功する。