阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-10-14 00:49:00
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487:
匿名さん
[2009-07-24 21:48:00]
過疎化しそう
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488:
匿名はん
[2009-07-25 00:25:00]
高齢化、過疎化はしないでしょう。
なぜなら、過疎化するニュータウンは初期（70年代）にどっと入居して凄い人気で完売して 一旦隆盛を迎え、その後同一世代の住民の高齢化とともに衰退していくパターンですから。 山手台は、バブル～崩壊後の分譲という事で、そもそも販売に苦戦しているので、過疎化以前に 完売、竣工すらなかなか見えてきません。 |
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489:
匿名さん
[2009-08-01 10:52:00]
久しぶりに前を通ったついでに寄ってみましたが、オアシス予定地の北側の
新しい街区にもちらほらモデルハウス以外の住宅が建ち始め、良い感じになってました。 住民の方も住み始めているようで。 |
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490:
物件比較中さん
[2009-08-09 13:38:00]
山手台西2丁目の仲介物件が最近よく広告に出てますね。
土地面積:253.29㎡ 価格:3,180万円（坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地） 土地面積:246.61㎡ 価格:3,100万円（坪41.5万、建築条件無し、南ひな壇、平坦） 土地面積:252.87㎡ 価格:3,190万円（坪41.7万、建築条件無し、南ひな壇、平坦） 土地面積:242.60㎡ 価格:3,070万円（坪41.8万、建築条件無し、南ひな壇、平坦、角地） 上記の値段より大幅に割高な坪単価で西4丁目や東3丁目の土地を買うのは、ちょっとどうかと思います。 西2丁目の方が駅へも近く（帰りはともかく行きは徒歩圏）、山手台住宅地のランドマーク街区という事で、 他の街区より造成にお金がかかってますからね。 |
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491:
匿名はん
[2009-08-09 17:53:00]
確かに、西２丁目は生活道路の電線地中化や化粧擁壁などをやっているので、西４丁目のほうが坪単価が高いというのは、ちょっと立地や距離などを考えてもありえませんね。
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492:
周辺住民さん
[2009-08-13 01:35:00]
まぁ西4丁目の適正坪単価は、西2丁目の相場（時価）の10~15%offといった所かと。
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493:
サラリーマンさん
[2009-08-15 01:03:00]
売るのが難しいものを売ってこそプロ。
景気のいい右肩上がりの高度成長期に土地を売るなんて誰にでもできる。 山手台を最後まで投げ出さず完売までやりきれるかどうかに、阪急不動産の真価が試されているといえる。 |
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494:
匿名さん
[2009-09-09 06:34:35]
阪急オアシスの工事はじまってます。
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495:
匿名さん
[2009-09-09 22:53:58]
最後は、業者に投売りだな。
名塩のさくら台でやったように。 |
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496:
匿名はん
[2009-09-10 19:48:47]
開放的なロケーションをいまいち活かしきれていない印象。
今時誰も、わざわざ山を登って自分の家から隣の家屋まであんまり離れていないような街並みや、道路から家まで近いような街並みには憧れを抱かない。 セットバックを3m以上にするとか、間口を18m標準にするとか、眺望のある敷地を増やす区画割にするとか、利便性の低い立地を補ってあまりある魅力を創出する工夫が必要。 |
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497:
匿名さん
[2009-09-10 22:31:55]
いくらなら買いますか？
250㎡で ①1500万以下 ②1500万～2000万 ③2000万～2500万 ④2500万以上 |
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498:
e戸建てファンさん
[2009-09-10 23:08:59]
西2丁目の仲介物件が75坪で3100万ぐらいなので、北部（山手台北公園の東側や北側の斜面）は駅から遠く不便な分100坪3600～3800万ぐらいが望ましいですね。平均100坪オーバーで空間にゆとりある街並みで眺望有りなら、不便でも住宅地として魅力的だと思います。逆瀬川の「ゆずり葉台」みたいな、避暑地か別荘地のような体裁や景観の街並みをつくれば面白い。
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499:
住まいに詳しい人
[2009-09-11 19:23:52]
雲雀丘でも仁川でも坂で駅から遠くなると、土地の仲介相場は明確に距離に応じて下がっていく。
駅から徒歩圏の街と2km以上の街は、名前が同じでも全く別物だと考えたほうがいい。 |
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500:
匿名さん
[2009-09-11 22:47:46]
山手台の造成計画は、既に全て決まっているっぽい。
たぶん、今から大きな変更なんて難しいでしょ。 当初の計画のままで売れるかどうかは別にして。 |
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501:
匿名さん
[2009-09-12 06:05:09]
やはり、最後は売れる値段にするしかない。
阪急のブランドを傷つけないように、業者に投売りだな。 |
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502:
匿名さん
[2009-09-12 07:45:24]
土地代が3000万といっても、日本の平均的な注文住宅
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2007.pdf を建てるとなると6500万。 将来の経済成長や人口増加にも期待できない厳しい時代に、ローンを組んで一次取得で これだけ出せるケースは少ないしリスクも高い。 日本の住宅価格、郊外の土地価格は、注文住宅購入層がローンで支払える値段から決まってきたが、 このままだとよほどのことがない限り、家の値段はともかく、住宅地の土地の値段は駅近や 利便性の高い閑静な場所を除いては、ただみたいな価格まで落ちる可能性が高い。 |
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503:
住まいに詳しい人
[2009-09-12 22:02:00]
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504:
物件比較中さん
[2009-09-15 10:03:15]
>>502
そのPDFファイルを見ると、いわゆる郊外ニュータウンが想定しているような 新規取得でローンを組んで家を建てる注文住宅購入層が出せる価格は、 はっきり土地＋建物で5,000万円あたりまでという事が明らかにわかりますね。 注文住宅顧客層 平均年収890万円（大阪圏915万円） 一次取得（土地購入＋新築）の平均費用 建築費2,939万円＋土地代2,164万円 親が金持ちで援助が大きいとか、相続した土地があるとかいう場合以外は、 一部の高所得者を除くと、土地代に3,000万円以上は出せない。 それ以上出せる層（買い替え、親が金持ち、高所得者）はボリュームゾーン ではないので、数千区画も分譲するようなニュータウン全体でターゲットに 出来るほど数はいないし、他にもいくらでも選択肢があるので、簡単には 買ってくれない。つまりそういう層をひきこむ為には、街並みや造成計画に 独自性や大きな魅力（平均400㎡以上の街区など）や売りが必要。 そうではない一般の新規取得層（注文住宅を新規に取得する主用顧客層である 大手企業勤めの年収800～1000万円ぐらいのサラリーマン世帯）で不便な 立地にマイホームを求めてやってくるというケースは、注文住宅の夢と 狭くはないちゃんと庭がある家の夢を適える為なので、建物や土地面積で極端に 妥協するという事はありえない。 この場合、注文住宅を建てると建築価格の合計で最低3,000万円はかかるので、 土地に出せるのは2,000万円程度までという事になる。 そう考えると60坪で2,100万円（坪35万円）ぐらいが、郊外の不便な立地で 妥協してでも狭くない土地の庭付き注文住宅の夢を適えようとやってくる層を 相手に商品として無理なく多くの区画を完売できるバランス点なのかもしれない。 |
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505:
匿名はん
[2009-09-15 22:50:58]
西2丁目の数区画売りに出てきた空地は坪50万スタートでなかなか売れず、坪40万まで下がってきましたね。
http://www.livable.co.jp/rue/2/C02098009.php3 2,980万円 土地面積 : 公簿242.60m2 / 阪急電鉄宝塚線 山本 駅 バス 5分 「山手台２丁目」下車 徒歩2分 検討している人はそろそろ買い時かもしれません。 競売の落札相場から見て、そう割高ではない水準まで近づいてきているので、今後下がるとしても 大損するという事はなさそうです。 土地の実際の価値を知る上では、競売物件が役に立ちます。 http://981.jp/r112877.html 宝塚市山手台西二丁目２番２ 土地336.00㎡ 建物面積190.7㎡ 築年月1993/11 落札価額39,111,000円 宝塚市山手台西二丁目２６番１１ 土地207.11㎡ 建物面積160.48㎡ 築年月1999/02 落札価額38,010,000円 上記から推察されるのは、競売相場でも土地の評価は坪30万が限度でそれ以下にならないかと。 ちなみに、上記の値段で落札したのは、どちらも一般ではなく業者で、 その後5,280万円、4,780万円で売り出されていますね。 http://981.jp/r129311.html こちらは現在入札期間で受付中の物件 落札価額は要注目です。 入札する方は http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_court_cd=33331&PAGEI... こちらから検索か事件番号入力すれば、上記物件の詳細資料を閲覧できます。 |
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506:
近所をよく知る人
[2009-09-16 21:23:11]
今やってる関西の分譲地の中では、結構売れてるほうじゃないの？
土地売り、建売、ハウスメーカーの建築条件付き土地の合計で年間100ぐらい？ 年間100を維持すれば、10～20年ぐらいで完売できる。 |
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