阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

[ぽよぽよ]

阪急不動産が宅地分譲する宝塚市山手台に興味を持っています。でも、大阪に住んでいるので、今一つ土地勘がありません。山の手で、きれいなところというイメージはあるのですが、実際はどんな方々が住まれ、どんなふいんきの所で、教育環境的にはどうなのか、生活しやすいのか（買い物、病院施設など）等など気になります。あまりにおハイソな所だと、大手に勤めていない私たち家族なんか、浮いてしまうのではないか、と少し心配なのです。具体的にいろいろな事を教えていただければ、うれしいです。よろしくお願いします。

[305: 近所をよく知る人]

オアシス楽しみですね。テナントとか専門店、飲食店も入るのかな。何階建てだろう。
まぁテナント無しでオアシスだけだったとしても、無いのと有るのとではえらい違いですね。
今までは日々山を降りないと生存不可能な僻地でしたが、オアシスが出来たら
一応山を降りないでも数日程度生存できる地になります。

[306: ご近所さん]

阪急の建売も積水の建売も見ましたが…

阪急のは豪華っぽい内装の割に構造が疑問でしたね。間取りも。
なに、あの吹き抜けの上の橋みたいなフリースペース？
意味わからん

積水のはいかにも企画品って感じで、部屋数多いけど4.8畳とか
ありえん
営業は「駅近」を連呼してたけど、あの坂毎日歩きます？

しかもどちらも６０００万、７０００万。
だったら注文建築で８０００万払うわ

スレ主さん、ハイソ(上流階級)やセレブ(著名人)は新興住宅街には住みませんよ
もしそんな感じの人がいたら「ああ、なんちゃってさんだな」と見守ってください
恐れることはありません、勤め先の知名度が違うだけの一般人です

[307: e戸建てファンさん]

>>306

なるほど。

確かに、いかにも「なんちゃって」さんが好んで住みそうなところですね、ここは。

[308: 匿名さん]

阪急のサイト見たらそこそこ売れているかのように勘違いするけど
だまされちゃいけませんよ。

実際は、去年の秋から分譲が始まった東3丁目の90弱ある区画のうち、建築条件無し土地、
建築条件付き土地、阪神建売、積水建売、積水建築条件付き土地あわせて30強しか売れてません。

月平均で換算すると3区画/月程度。

つまり相当販売は苦戦している状況で売れ残っている。

要因は、完全に強気で勘違いした値段設定。

月3区画しか売れないとすると、あと1000区画以上を分譲するのに30年以上かかるので
値下げしないと事業が立ち行かなくなるのは必至。

ゆえに今買い急ぐのは愚の骨頂。次期分譲地から、値段を下げざるを得ないのは明白なので
絶対に待ったほうがいい。

まだ周辺に家が無い荒野状態の土地にオアシスのオープンを決定したのも、焦りのあらわれ。
常識的に考えて、まだ北部が荒野の今の状態でスーパー経営がペイするとは思えないが、
山手台販売の責任者が、このままじゃ何も無くて売れるわけがないからスーパーの開業時期を
はやめてくれと親会社に直談判したのであろう。

[309: 匿名はん]

>>308
３０年かかろうが、保有資産だから事業が立ち行かなくなることは無い。

[310: 購入検討中さん]

先日山手台西の新しい街区の見学会に参加したのですが、
ここは今までの街区と比べるとカジュアルな感じですね。
リーズナブルは嬉しいですが、擁壁が全て打ちっぱなしなのは
ちょっと見栄え悪いかな・・・
区画も小さめなところが多かったように感じます。

見学会の際には、私達の他に老夫婦１組しか参加されてなかったのですが、
山手台の住民層はどんな感じなんでしょうか？
子育てをうたっていますが、若い子育て世代は多いですか？

[311: 匿名はん]

＞３０年かかろうが、保有資産だから事業が立ち行かなくなることは無い。

住める状態の街区（完成宅地）は高い路線価がついて、各完成宅地にかなりの
固定資産税がかかるからそうでもない。
造成費用やインフラ整備の資金回収も、あまり長引くと事業として問題ありだしね。

[312: 匿名さん]

結局さ、ここって中途半端なんだよね。
中流の上（と思っている）人達を対象にしたんだろうけど。

高めの建売で→高級ではない、そこそこ広く→広々ではない、環境がよく→何もない、街路が整備され→交通量が半端じゃない。

思い切って200坪以上の建築条件なし高級ゲーテッドにしちゃうか、不便だけれど楽しい我が家系にしちゃえばよかったのにね。

新規分譲地がカジュアルなのは、そうしないと既住民から総スカンくらうからだよ。
「うちは○○万だけど、あのエリアは○○万だから」とか。

＞309さん
？所有地に建売立てて売れなくて潰れる業者さんがありますが？

[313: e戸建てファンさん]

>>310
基本的には、小中学生や幼児がいる時点で入居された世帯が多いと思います。
分譲開始時期が90年代に入ってからなので、一般的なニュータウン
（昭和40〜50年代ごろに分譲）と比較して開発時期が20年ほど遅い事もあって
住民の高齢化現象はまだ見られません。

カジュアル？
ちょっと仰っている意味がわかりませんが、一般的に山の斜面地の擁壁を用いた
造成地は、盛土が安定してくるまで家を建てない方が良いとされていますね。
ですからつい先日造成工事していたほやほやの宅地をすぐに買って、急いで
建てるのはどうかと思います。買うにしてもじっくり数年ほど様子を見ながら
のほうがいんじゃないでしょうか。株価の下落から土地の実勢価格の低下には
タイムラグがありますし。

[314: 購入検討中さん]

>313
カジュアルという言い方が適切かどうかはわかりませんが、

山手台東は１丁目から３丁目まで全て、擁壁に石を使っていますが、
今度販売される西３丁目は、全ての壁がコンクリートの打ちっぱなしになっています。

価格も安くなり、抽選になる区画もありそうですよ。

[315: 匿名はん]

従来の山手台の擁壁は石積みではなくて、重力式コンクリート擁壁で
道路に面している部分に石肌の化粧型枠を使っているのだと思う。
あるいは後貼り。
山手台西二丁目は、間知石ブロック風の化粧型枠のエリアがあるね。

[316: 物件比較中さん]

高圧線や水害・土砂災害のことって、
気にした方が良いんですかね・・・？

[317: 購入検討中さん]

出張で新幹線や飛行機を使う事が多いのですが、
あの辺りからどうやって行くのが一番便利なのでしょうか。

新大阪へ
どこかでＪＲに乗り換える？
十三から西中島南方まで歩いて地下鉄？

伊丹空港へは、蛍池で乗換ですね。

[318: 匿名さん]

新大阪連絡線というのが2015年ごろに出来るらしいので将来は十三で
乗り換えてそれに乗るのが有力でしょうね。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%98%AA%E6%80%A5%E6%96%B0%E5%A4%A7%E9%9...

出来るまでは梅田まで行ってJRか地下鉄に乗換かな。

普段、駅までバスではなく送り迎えしてもらえるなら、阪急山本ではなく新幹線利用の時は
JR中山寺かJR川西池田まで送ってもらって快速に乗り、尼崎で乗り換え。

川西池田から尼崎まで11分
尼崎から新大阪まで11分
乗換入れて合計23分〜26分

中山寺から尼崎まで14分
尼崎から新大阪まで11分
乗換入れて合計26分〜29分

[319: 周辺住民さん]

>>317さん

どうやってでも行けますよ。
但し、「JRないし阪急の駅からならば」という条件付きですが・・・
駅に辿り着くまでが問題なんですよ、ここは。

坪20〜30万なら納得でしょうが、その倍の値段を投じてまで
こんな不便な所に住もうとは、正直思いません。

[320: 匿名はん]

坪20万は流石にいいすぎでしょう。
箕面森町より安いのが適正というのはさすがに無い。
ただこれから不動産が下がっていく時期なので急いでは買わないほうが・・・
今不動産を買うのは落ちてくるナイフを素手で掴むようなもの。

[321: 購入検討中さん]

>318さん
ご丁寧にありがとうございました

>319さん
駅から１０分以上歩くところより
バスで１０分以内の方が楽だと私は思いました。
新街区はバス停から近く、一番遠くても３分以内です。

[322: 物件比較中さん]

あの辺りは、学校のレベルがかなり低いと聞きました。
なので私学率がとても高いとか・・・。
子供３人を私学に行かせるとなると躊躇します。

[323: 匿名さん]

あの辺りというか、総合選抜制度の関係で公立の場合多くの生徒が通う事になる
県立宝塚東高等学校の学力レベル（進学実績）が低いので、私立に行かせたがる
親が多いというだけです。小学校、中学校の学力レベルは決して低くはなく高いです。

ただ、宝塚でも総合選抜が2010年から廃止される予定なので、今から10年後は
高校事情は今とは全く変わります。具体的には、ある程度の学力があれば
志望の公立高校に入学できる確立が高くなり、その頃になると高校のレベルが
ある程度序列化されており、市内で学力の高い生徒は高いレベルの高校に進学し
低い生徒は低いレベルの高校に進学という事になります。

http://www.okinawa66.com/hyogot/100/takara.html

ですのであまり今から悩む必要は無いでしょう。

[324: 物件比較中さん]

現在JR中山寺北口一帯はバス乗り入れ環境も含め176の拡幅＆歩道整備している最中ですが、完成したら山手台⇔JR中山寺北口の路線バス（阪急バス）は是非運行してほしいですね。

通勤・通学・生活用の路線バスが阪急の一つの駅にしか乗り入れていないのとJRにも乗り入れていて選択可能なのとでは、住宅街の本質的な価値が全く違ってきます。

路線バスでJRも使えれば、職場や学校が神戸方面になった場合でも全く問題なく通勤通学できますし、普段は阪急でも北新地で飲んだ帰りや出張後に新大阪から帰宅する場合はJRにするとか使い分け出来ますから。