東急田園都市・松風台

[匿名さん]

先週末、限定先行公開されたようですが、行かれた方、いらっしゃいますか？

[262: ご近所さん]

>>258さん、

誤解を生む表現なので訂正を
貯水池ですが、埋め立てはしないですよ、街全体として降雨時の貯水能力が無くなってしまいますから。
天井を張って、その上に駐車場や建物を造るのです。
松風台近くにある桂台遊水池、サイゼリアや、牛角、31などがありますが、あの地下は今でも遊水池です。
その近くの某マンションも地下は遊水池ですね。

[263: いつか買いたいさん]

最近松風台は中古物件が少ないですね。
人気ありますね・・・。

[264: 申込予定さん]

リバブルで一件出ていますよ。

[265: いつか買いたいさん]

ありがとうござます。見てみました。
最近出たんですね。
これいいですね。場所といい、土地の形といい、価格もほぼ土地代だし。
けど私の予算はもっと少ない・・。残念。
このへんでは無理かな・・。

[266: 申込予定さん]

あの辺りは静かですよ。静けさを求めるならばノイエよりもふさわしいです。

[267: 物件比較中さん]

しかし中古が最近出た１件しかないとは、
この松風台周辺はよほど住み心地が良いのでしょうかね。
確かに元々この辺の街並みは、最近開発した物件より両隣と離れてゆったりと建っているし、道路も少し広め？区画も綺麗です。あなどれないですね。
榎が丘や桂台よりも断然イメージも良いですし。

やはりフォレストのような窮屈さは、最近の建て売りの宿命でしょうか。

[268: 住まいに詳しい人]

松風台は人気があるため、立地がよければ坪単価が高くても買いです。
桜台公園も近いですし、駅も徒歩圏、かつ閑静な街並み。
今後も青葉台を牽引していくと思いますよ。

[269: 周辺住民さん]

北側でも買いですか？

[270: 匿名さん]

北道路＋マンションであの値段では高いような。
マンションが隣接している場合、
路上駐車で困るかも。

[271: 購入検討中さん]

結構空き地ってまだありますよね？今後の値上がりがあるのならば、買えるうちに買うべきでしょうか？

[272: 住まいに詳しい人]

北道路でも、南側庭が十分にあって日照が確保されていれば、
かえって南道路よりも評価高いケースが多いです。
歩行者とかの視線が無いし、南側に部屋を配置できますし、あと北側に車庫を取れるので愛車には良いですし。
住宅街の静かな立地で南間口が広く形の良い地型であれば
北道路は住むには快適ですよ。
不動産評価としても南道路と同等です。
ですが「フォレスト」は南間口が狭く、マンションなど近くにあるので、少し条件悪いですね。
この松風台周辺であれば、電鉄の開発しているノイエ松風台か、条件に沿った中古物件をお薦めします。

[273: 地元不動産業者さん]

松風台はポツポツ空き地はあっても中々売りには出してくれません。
電鉄のまとまった開発で街並みが高水準で完成してきましたし、
それも残りわずかで人気物件ですから、
今後はもっと新築・中古ともに出物が無い状態になるはずです。
土地は２極化で「人気がある場所」は上がる傾向が明らかですので、
この周辺は買っておいて損は無いと思います。
投資というよりも、そもそも住む環境としても申し分ありませんしね。

[274: 匿名さん]

松風台の一戸建てとなるといい値段になるので、
急いでいないならじっくり検討するのが良いのでは。
断言はできないけど、地価も金利も大幅に
上昇しそうにないようだし。
新築＋リバブルにいい中古が出たら
紹介してもらうもありかな。

[275: ビギナーさん]

ノイエ近隣の公園前地域は綺麗ですね。あの辺りは最近整備されたみたいに見えましたが、それまでは空き地だったのでしょうか？

[276: 周辺住民さん]

公園前地域およびその周辺（ノイエも）は東急電鉄がとっておきの
手持ちの山と空き地を順次開発して駅から遠い方から建て売りで販売
していっています。
なので外構も揃って綺麗ですよね。けどもう開発終盤です。

[277: いつか買いたいさん]

ノイエ１期、素敵でしたがまったく手が届きません。
残りも駅に近い区画なのでやはり高額が続くのでしょうね。
販売の方に聞いたら、しかも次は少し時期をあける可能性が強いとのこ。
土地が値上がりしてきてるからでしょうか・・。
ずっとこの辺を狙っているのですが、中古も少ないし、
なんだかちょっとあせってきました。

[278: 物件比較中さん]

中古も少ないですが、フォレストも出ていますよ。リバブル、住不でも掲載されています。

[279: いつか買いたいさん]

フォレストはちょっと暗い雰囲気が好きになれないんです。

[280: 周辺住民さん]

今見たら、ノイエ一期、南東角地1億2000万円のモデルハウスだけ売れ残っちゃったんですね。
http://www.den-en.com/sales/k_neue_matsukaze/index.html
道理で、ここだけ、いつまでも夜も照明がついていると思いました。ちょっと値付けが強気すぎたのか、それとも、申し込んだ方がアンラッキーだったのでしょうかね？「あの家をどんな人が買うのだろう？」と家族で話題になっていたところなので。

[282: 購入検討中さん]

住環境としては駅からあと2分遠くてもいいので、もう少し高台内部側のほうがいいのでは？と思います。

[283: 住まいに詳しい人]

不動産市況は特に減速はしていないのでは？
都心はもちろん人気のある郊外も好調ですよ。
この手の高額物件は、キャンセルが出ることがよくあります。
買い替えが上手く短期でできなかったり、
融資が思ったようにおりなかったり、などなど。
買い手が限られる価格帯なのですぐ「次の候補」ともなりにくい。
ノイエあざみ野のように８０００万円台くらいだと
買う層が厚いので売りやすいようですが。
物件的には割安なので１億２０００万円でもいずれ売れてしまうでしょう。
場所的なものは好き好きですね。
駅に近てく坂がきつくなく、でも南斜面で日当たりの良い今回の場所か、
より高台で公園に近い、同じような家で街並みの揃った上のほうか。
家族構成や生活スタイルにもよりますね。

[284: ご近所さん]

不動産市況は堅調に推移していくと思われます。もちろんバブルとは違いますが、日本経済自体がインフレにしていかなければ、政府の債務は消せませんしね（政府関係者間では暗黙知です）。現時点で正しい選択は借金をして不動産や株を買うことですが、遷都がないとは限らないところがちょっと不安です。（遷都については総論として国会決議が為されているので念のため）

[285: 匿名さん]

281さんの話は間違いです。
283さんの話を補足します。
一番高い物件の売れ残りは、たびたび発生しています。
少なくとも、松風台、ジェネヒルの物件で過去にありました。
理由の一例：
　抽選であたると居住している家の売却が始まります。
　希望額で買い手がつかず、値下げしないと売れないと
　なったとき、値下げ分、ローンの額が上がります。
　その場合、銀行がローン額のアップを承認しない、
　本人がローンのアップに耐えられないとき、
　キャンセルが発生します。
　売却する家の価格が高くなるほど、上記現象が発生します。

東急分譲は売却の期間が短かった気がします。
また、上記キャンセルの場合、手付金が全部戻ってると
なっていた気がします。

通常、次の販売までに必ず売れます。
東急分譲で今まで次の販売までに売れ残った物件はなかったはず。
東急分譲（電鉄が所有している土地）の販売は
無理強いすることがないので、上記情報は、
たまプラのリバブルで聞けば全部教えてくれると思いますよ。

混乱させるような茶々には御注意ください。

[286: 物件比較中さん]

８月の新設住宅着工は前年比43.3％減となっているので、不動産市況は堅調とは言えないと思います。
http://www.nikkei.co.jp/keiki/chakkou/

改正建築基準法の影響もありますが、日銀の利上げがしばらく行われそうにないことと、民主党が勝ったことによって、消費税の増税が遠のいたことであわてて買う必要がなくなったため、だと思われます。

それでもノイエあざみ野は完売、松風台は売れ残り１戸というのはすごいですね。たまプラーザは3戸残っているようですが・・
田園都市線沿線は人気があるため、あまり値下がりすることはないと思いますが、人気のない地域は今後下がっていくでしょうね。

>通常、次の販売までに必ず売れます。
ノイエたまプラーザは、6期販売時に5期の残りがありましたし、Jam's fieldも残っていたと思います。ジェネヒルも現在6戸残っているし、必ず次の期までに売れることはないです。

[288: 匿名さん]

正確に書くと、通常、次の販売の終了後
くらいまでに必ず売れてたようですよ。
予想でしかないですが、次の販売で残っていても、
抽選と先着順の選択を考えたとき、
先着順が確実と前回の売れ残りを購入する、
抽選で外れたときに、どうしてもそこに住みたいので、
売れ残りを購入するということがあり、
今まで確実に売れていたのではと思いますが。

[289: 購入検討中さん]

松風台での購入を検討しています。静かでいいところですね。中学受験する子が多いのでしょうか？すると小学校も先生の教育はそのモードに入っている人が多いのでしょうか？

[290: 物件比較中さん]

東急の物件の魅力はさすがですね・・・。
建物でなくて街並みを作って売っていますので、
きちんと完売なのでしょう。
それもあって周辺の街全体が魅力を増します。
松風台周辺の小学校、というより青葉台近辺は約半分が中学受験です。
ほとんどの有名塾が青葉台駅周辺にあります。
小学校も心得たものです。
けど公立中学のレベルも高いので、たとえ受験しなくとも心配はいらないようです。

[291: 住まいに詳しい人]

青葉台・あざみ野の徒歩圏については、
今後も地価は安定して推移するでしょう。
買って損はないエリアです。

[292: 購入検討中さん]

まあ今までが安すぎましたね。

[293: 周辺住民さん]

あの売れなかった白い家、ついに売れたみたいですね。

[294: 購入検討中さん]

南西角の新築の家ですよね？
場所は良いのですが、土地が狭すぎる（40坪弱？）のと、なんか孤立感のある建ち方がネックでした。
車の通りも多いかな・・。
価格はそれなりにリーズナブルでしたが。

[295: 匿名さん]

フォレストと比較し、建物我慢して買ったのかも。
売れるまで日数かかりましたね。
白い家とノイエの北側と比較した場合ノイエかな?

[296: 住まいに詳しい人]

白い家とフォレストは少し競合するかもしれませんが、ノイエは別格でしょう。立地も広さも価格帯も違いすぎます。

[297: 買い換え検討中]

確かにノイエと比べるのは無理がありますね。

この周辺の新築ですとノイエ以外はどうしても土地が狭くなりますね。
値段が高くなるから仕方がありませんが。
東工大の下あたりに新築の予定看板が出ていますが、３０坪程度です。
やはり買い得感を考えると中古も視野に入れたくなります。
最近中古で出た物件が（これも白い家）オープンハウスになるようです。
東急リバブルに出てます。
５０坪あるし立地や地型が良いので見てみたいです。価格もこなれてるし。
しかし松風台の駅徒歩圏の中古はなかなか出ませんね。

[298: 物件比較中さん]

最近もえぎ野やつつじヶ丘、若草台などで１億５０００万円前後の高額建て売りは出ていますが、あざみ野南の高値感が強いので割安に見えてしまいます。ですが最近の新築物件は建物価格が随分高く設定されているように思えます。（そこで利益とるのでしょうが。）
中古は確かに少ないですね。私は新築で探していましたが、土地として価値のある物件であれば選択肢に入れようかな。少し住んでじっくり建て替えるのも悪くないです。

[299: 物件比較中さん]

ノイエの上の駐車場近辺は坪160万円くらいでしょうかね。

[300: 住まいに詳しい人]

いや、そこまでは行かないでしょう。
駅からやや遠くなりますし。
仲介相場的には150弱かと。
また、電鉄の建て売りの際にはもっと安めのお買い得設定となります。
今後は上昇しそうですが。

[301: 匿名さん]

新築と中古＋リフォームで探すとき、
新しい中古がでないといまいちなので
難しいですよね。
最近の新築は建坪が大きくリビングと部屋が広く、
古い中古は建坪が小さく部屋が狭いように見えます。
庭がその分広いですが。
良い物件にめぐり合うのが大変ですよね。

[302: 匿名はん]

白い家は76→73まで下がっていましたが、契約締結時にはもう少し下げたのでしょうか？長く残っていましたしね。

[303: 周辺住民さん]

白い家は売り出されてから半年以上経つのでは？
数週間前に見に行った人の話によると、「今すぐお返事が頂けるのであれば、６千万円台にします」と言われたそうですよ。

[304: 匿名さん]

ノイエの上の駐車場近辺は場所による
地価の変動が大きいと思いますよ。
低価格物件がでると思っています。
北と東に賃貸アパートがあるので、
そこに面した物件は安くなると
思うのですが、どうでしょうか？

[305: 住まいに詳しい人]

新築の白い角地の家は７０００万円台前半で決まったようです。
いくら土地が小さめとはいえ、さすがにあの場所で７０００万円は切りにくいでしょう。
ノイエ上の駐車場付近は、場所によって差が大きくはならないと思いますよ。平地なので南道路と北道路でプラン次第では少し金額に差がつくくらい。大きめの土地だったり、南ひな壇なら差が少ないのですが、さてどんな大きさに切ってくるか。
賃貸アパートに面してるのはあまり地価には影響はありません。
倍率の差は付くかもしれませんがあくまでその程度と思います。
ですがここを建て売りで出すのはずいぶん先ですよ。再来年以降の模様。東急電鉄はこの周辺の土地はまだ上がると見込んでゆっくり大切に分譲していくようです。

[306: 物件比較中さん]

リバブルの白い中古の家は、ＲＣとはいえ建築後年数も経過しています。やはりそのままでは住み難いことを考えると、売価としては土地代のみで計算しているのでしょうか？すると155万円/坪の計算ですか？

[307: 住まいに詳しい人]

中古の白い家の近くで、最近坪単価１５０万で成約している土地物件がありました。
また、場所的には劣るフォレストはもっと高い設定。
白中古は場所的には静かで余裕のある建て方のエリアなので、住むには快適だと思います。
建物はＲＣで積水ハウスの最上級グレードのようなので一般的には十分価値があります。構造は１００年ものですので、リフォームは目に見える部分だけで十分かと。でも価格には建物分はあまり乗っけていないと思います。
土地だけで１４０万円×５０坪＝７０００万円
建物に２８０万円。で合計７２８０万円というところでしょうか。
条件が合えば買い得と思われます。

[308: 周辺住民さん]

フォレスト人気どうなんでしょうね。

[309: 匿名さん]

非常にみなさんの話参考になるので、
面している道路の方角も
記述してもらえると助かります。
南か北かで坪単価２０万違いますので。
しらとり台のミルクーリークは適度な価格でした。
松風台とは大きく違いますか？

[310: いつか買いたいさん]

しらとり台は全般的に土地が低く、川もあり、
区画も小さいものが多く、土地評価は低いです。
松風台のほうが環境的にもブランド的にも２段くらい上だと思います。
一般的には北道路と南道路では２０万くらい違うことも多いですが、
条件によります。
密集地帯や区画が小さい、また高低差が無いと２０万くらい違いますが、
松風台の高台付近は５０坪以上が多く、南が下がって開放感があり日当たりが良いケースも多いです。庭に居て人目も気にならない事などメリットもあり、北道路と南道路が評価変わらない場合も多いです。坪単価１５０万円で成約した土地も北道路です。白中古も条件の良い北道路。白新築は南西角地、フォレストは条件やや難ありの北道路です。
ノイエ１期はゴージャスな雰囲気が圧倒の南道路が有利。
フォレストは人気ありませんね・・・。４０坪＆間口が狭いのがネックかな？

[311: 購入検討中さん]

フォレストも建物とかを考えると割安に見えるのですが。