東急田園都市・松風台

[匿名さん]

先週末、限定先行公開されたようですが、行かれた方、いらっしゃいますか？

[242: 周辺住民さん]

東急さんが1700万円を吐き出すではないので、土地は130万円計算では？

[243: 契約済みさん]

東急も商売でやってるんだから、粗利で３割は取るでしょう。
知り合いのハウスメーカの営業も、建売は、叩かれて全然儲からないって
言ってました。その分と土地の値上がり分が、東急の利益になるんでしょ
うね。
自分で土地買って、ハウスメーカで立てると、土地の仲介料とか、ハウス
メーカの利益がそのまま乗るから、東急の建売より同じような条件では、
高くなりますよ。それになかなかいい土地、個人では見つかりませんし。
家の間取りとか、建具に拘らなかったら、建売が得だと思います。

[244: 購入経験者さん]

２年前に別の区画を購入しました。
この東急電鉄シリーズは、８０００万円前後の価格帯ですと、
購入可能層が多いため人気が出て売れ残ることはありませんので、
電鉄も強気の値付けができますが、
１億前後あるいは１億超になると、買う人も非常に限られて、
かつ見る目も厳しくなりますので、売れ残りが心配となります。
よって電鉄も強気の価格設定ではなく、買い得感のある設定にすると聞きました。
今回のノイエ第１期の立地は、電鉄の松風台開発の中では１番の場所です。この場所でこの広さを考えると、今回の値段は非常にリーズナブルだと思います。（最近の坪単価はずいぶん高くなりましたので、まわりの中古も値段上がってます。）
けどいくらお買い得でも、そう簡単に手が出る価格ではないので、
倍率はそんなに高くはならなかったようです。

[245: ご近所さん]

駅から1分違っても山頂/公園近辺のほうが良いのでは？今回の分譲地は一般通行者が多すぎです。

[246: 物件比較中さん]

私も丘の上、公園近くが立地としては一番かと思います。
そんなに駅からの距離が変わる訳でもなし、眺望も住宅だけで、大学の寮
や鉄塔も見えないのでは？
当然、値段は上がるのかもしれませんが、変に敷地を小さくせず、これぞ
松風台！という家を作って欲しいです。1億近く、またそれ以上の物件です
から、できればもう少し外構にも気を使ってもらえれば尚良いのですが。
とにかく期待しています！

[247: 不動産購入勉強中さん]

公園近くはうるさいですし、砂ぼこり、無断駐車もあります。
イメージは良いですが実際はいまひとつかと。
南傾斜地の南道路であれば基本どこも眺めも陽当たりも良いので、
より駅に近く、坂が少ないほうが暮らしやすいですね。
毎日のことなので。
その点から言っても今回の販売区画は良いと思いました。
手は出ないと思いますが、残り少ない販売区画の企画を楽しみにしています。
前回までは同じような外観の家ばかりで少し？だったんですが、
今回みたいにそれぞれ個性のある家だといいですね。
小さく区切らず豪邸街だと楽しいです。

[248: 匿名さん]

駐車場のところは、駅方向に丘の頂上を行く道があり、
それを使えば、今回のより駅まで近いのでは？
田園都市線の駅近は高齢化が叫ばれているので、
小切りで買いやすい値段で、幅広い層の人が
買えるようになると良いですね。
２年前の販売はどこだったんでしょうか？

[249: 周辺住民さん]

近隣ですが、結構世代の若い人（30代）も多いです。

[250: いつか買いたいさん]

松風台周辺を見ていますが、とても良いですね。
駅に近いマンション、東急の新しい戸建て街、古くからの趣のある戸建て街、多くの公園など、ぜひ住みたい町だと思っています。
東工大の施設があるようですが、これって寮なのでしょうか？（古くて味があって良いのですが、再開発対象になりそうな「感じ」がします。場所が良いので）

[251: ご近所さん]

寮ですよ。

[252: 購入検討中さん]

松風台の東急電鉄が開発している建て売りを欲しいと思っています。
実際に住んでいる方の住み心地を教えて頂けないでしょうか。
周辺環境や家の設備面、特に夏冬の断熱性や快適性について教えていただけないでしょうか。
よろしくお願いいたします。

[253: 購入検討中さん]

フォレスト近隣ってどう思われます？値段としては手ごろと思いますが。

[254: 購入検討中さん]

いいと思いますが。

[255: 物件比較中さん]

フォレストは北道路側にマンションや商業施設があるので、
閑静な住宅地のイメージとは少し違い、
また、少し間口が狭く長方形の土地なので窮屈な感じがすると思います。
ですが駅からもそう遠くはないし、綺麗に区画されてますので悪くはないと思います。
けどこの値段を出すのであれば（これ仲介物件ですよね、手数料もかかる）もう少し中古や土地など選択肢があると思います。
環境がいいので、最近松風台は人気で、いま、出物が少ないようですが・・・。

[256: 周辺住民さん]

フォレスト周辺ですがとても良いですよ。
桜台公園は近いし、コンビにも近い。
駅も徒歩圏。明るい歩道がずっと続きますし。
区画もしっかりキレイ。
若い世代もそれなりに居ますし。
もう少し上に上がるとより閑静な住宅街です。
お薦めエリアですよ。

[257: 購入検討中さん]

貯水池が近くにありますが、評価としてはマイナスでしょうか？

[258: 物件比較中さん]

いいえ全然マイナスではありません。
強いて言えば蚊が多いことくらいと、夜ひと気がないことくらいがマイナスです。
最近は埋め立てて住宅にするケースもよくあります。

[259: 購入検討中さん]

少し高すぎではないでしょうか？

[260: 物件比較中さん]

それはすごく言えてます。
しかも風格の松風台ですからせめて５０坪は欲しいところ。
（４０坪台ですと建物の自由度が低いです。）

[261: 申込予定さん]

まあ広さは40坪でも良いですが、近隣のマンションが気になるもので。

[262: ご近所さん]

>>258さん、

誤解を生む表現なので訂正を
貯水池ですが、埋め立てはしないですよ、街全体として降雨時の貯水能力が無くなってしまいますから。
天井を張って、その上に駐車場や建物を造るのです。
松風台近くにある桂台遊水池、サイゼリアや、牛角、31などがありますが、あの地下は今でも遊水池です。
その近くの某マンションも地下は遊水池ですね。

[263: いつか買いたいさん]

最近松風台は中古物件が少ないですね。
人気ありますね・・・。

[264: 申込予定さん]

リバブルで一件出ていますよ。

[265: いつか買いたいさん]

ありがとうござます。見てみました。
最近出たんですね。
これいいですね。場所といい、土地の形といい、価格もほぼ土地代だし。
けど私の予算はもっと少ない・・。残念。
このへんでは無理かな・・。

[266: 申込予定さん]

あの辺りは静かですよ。静けさを求めるならばノイエよりもふさわしいです。

[267: 物件比較中さん]

しかし中古が最近出た１件しかないとは、
この松風台周辺はよほど住み心地が良いのでしょうかね。
確かに元々この辺の街並みは、最近開発した物件より両隣と離れてゆったりと建っているし、道路も少し広め？区画も綺麗です。あなどれないですね。
榎が丘や桂台よりも断然イメージも良いですし。

やはりフォレストのような窮屈さは、最近の建て売りの宿命でしょうか。

[268: 住まいに詳しい人]

松風台は人気があるため、立地がよければ坪単価が高くても買いです。
桜台公園も近いですし、駅も徒歩圏、かつ閑静な街並み。
今後も青葉台を牽引していくと思いますよ。

[269: 周辺住民さん]

北側でも買いですか？

[270: 匿名さん]

北道路＋マンションであの値段では高いような。
マンションが隣接している場合、
路上駐車で困るかも。

[271: 購入検討中さん]

結構空き地ってまだありますよね？今後の値上がりがあるのならば、買えるうちに買うべきでしょうか？

[272: 住まいに詳しい人]

北道路でも、南側庭が十分にあって日照が確保されていれば、
かえって南道路よりも評価高いケースが多いです。
歩行者とかの視線が無いし、南側に部屋を配置できますし、あと北側に車庫を取れるので愛車には良いですし。
住宅街の静かな立地で南間口が広く形の良い地型であれば
北道路は住むには快適ですよ。
不動産評価としても南道路と同等です。
ですが「フォレスト」は南間口が狭く、マンションなど近くにあるので、少し条件悪いですね。
この松風台周辺であれば、電鉄の開発しているノイエ松風台か、条件に沿った中古物件をお薦めします。

[273: 地元不動産業者さん]

松風台はポツポツ空き地はあっても中々売りには出してくれません。
電鉄のまとまった開発で街並みが高水準で完成してきましたし、
それも残りわずかで人気物件ですから、
今後はもっと新築・中古ともに出物が無い状態になるはずです。
土地は２極化で「人気がある場所」は上がる傾向が明らかですので、
この周辺は買っておいて損は無いと思います。
投資というよりも、そもそも住む環境としても申し分ありませんしね。

[274: 匿名さん]

松風台の一戸建てとなるといい値段になるので、
急いでいないならじっくり検討するのが良いのでは。
断言はできないけど、地価も金利も大幅に
上昇しそうにないようだし。
新築＋リバブルにいい中古が出たら
紹介してもらうもありかな。

[275: ビギナーさん]

ノイエ近隣の公園前地域は綺麗ですね。あの辺りは最近整備されたみたいに見えましたが、それまでは空き地だったのでしょうか？

[276: 周辺住民さん]

公園前地域およびその周辺（ノイエも）は東急電鉄がとっておきの
手持ちの山と空き地を順次開発して駅から遠い方から建て売りで販売
していっています。
なので外構も揃って綺麗ですよね。けどもう開発終盤です。

[277: いつか買いたいさん]

ノイエ１期、素敵でしたがまったく手が届きません。
残りも駅に近い区画なのでやはり高額が続くのでしょうね。
販売の方に聞いたら、しかも次は少し時期をあける可能性が強いとのこ。
土地が値上がりしてきてるからでしょうか・・。
ずっとこの辺を狙っているのですが、中古も少ないし、
なんだかちょっとあせってきました。

[278: 物件比較中さん]

中古も少ないですが、フォレストも出ていますよ。リバブル、住不でも掲載されています。

[279: いつか買いたいさん]

フォレストはちょっと暗い雰囲気が好きになれないんです。

[280: 周辺住民さん]

今見たら、ノイエ一期、南東角地1億2000万円のモデルハウスだけ売れ残っちゃったんですね。
http://www.den-en.com/sales/k_neue_matsukaze/index.html
道理で、ここだけ、いつまでも夜も照明がついていると思いました。ちょっと値付けが強気すぎたのか、それとも、申し込んだ方がアンラッキーだったのでしょうかね？「あの家をどんな人が買うのだろう？」と家族で話題になっていたところなので。

[282: 購入検討中さん]

住環境としては駅からあと2分遠くてもいいので、もう少し高台内部側のほうがいいのでは？と思います。

[283: 住まいに詳しい人]

不動産市況は特に減速はしていないのでは？
都心はもちろん人気のある郊外も好調ですよ。
この手の高額物件は、キャンセルが出ることがよくあります。
買い替えが上手く短期でできなかったり、
融資が思ったようにおりなかったり、などなど。
買い手が限られる価格帯なのですぐ「次の候補」ともなりにくい。
ノイエあざみ野のように８０００万円台くらいだと
買う層が厚いので売りやすいようですが。
物件的には割安なので１億２０００万円でもいずれ売れてしまうでしょう。
場所的なものは好き好きですね。
駅に近てく坂がきつくなく、でも南斜面で日当たりの良い今回の場所か、
より高台で公園に近い、同じような家で街並みの揃った上のほうか。
家族構成や生活スタイルにもよりますね。

[284: ご近所さん]

不動産市況は堅調に推移していくと思われます。もちろんバブルとは違いますが、日本経済自体がインフレにしていかなければ、政府の債務は消せませんしね（政府関係者間では暗黙知です）。現時点で正しい選択は借金をして不動産や株を買うことですが、遷都がないとは限らないところがちょっと不安です。（遷都については総論として国会決議が為されているので念のため）

[285: 匿名さん]

281さんの話は間違いです。
283さんの話を補足します。
一番高い物件の売れ残りは、たびたび発生しています。
少なくとも、松風台、ジェネヒルの物件で過去にありました。
理由の一例：
　抽選であたると居住している家の売却が始まります。
　希望額で買い手がつかず、値下げしないと売れないと
　なったとき、値下げ分、ローンの額が上がります。
　その場合、銀行がローン額のアップを承認しない、
　本人がローンのアップに耐えられないとき、
　キャンセルが発生します。
　売却する家の価格が高くなるほど、上記現象が発生します。

東急分譲は売却の期間が短かった気がします。
また、上記キャンセルの場合、手付金が全部戻ってると
なっていた気がします。

通常、次の販売までに必ず売れます。
東急分譲で今まで次の販売までに売れ残った物件はなかったはず。
東急分譲（電鉄が所有している土地）の販売は
無理強いすることがないので、上記情報は、
たまプラのリバブルで聞けば全部教えてくれると思いますよ。

混乱させるような茶々には御注意ください。

[286: 物件比較中さん]

８月の新設住宅着工は前年比43.3％減となっているので、不動産市況は堅調とは言えないと思います。
http://www.nikkei.co.jp/keiki/chakkou/

改正建築基準法の影響もありますが、日銀の利上げがしばらく行われそうにないことと、民主党が勝ったことによって、消費税の増税が遠のいたことであわてて買う必要がなくなったため、だと思われます。

それでもノイエあざみ野は完売、松風台は売れ残り１戸というのはすごいですね。たまプラーザは3戸残っているようですが・・
田園都市線沿線は人気があるため、あまり値下がりすることはないと思いますが、人気のない地域は今後下がっていくでしょうね。

>通常、次の販売までに必ず売れます。
ノイエたまプラーザは、6期販売時に5期の残りがありましたし、Jam's fieldも残っていたと思います。ジェネヒルも現在6戸残っているし、必ず次の期までに売れることはないです。

[288: 匿名さん]

正確に書くと、通常、次の販売の終了後
くらいまでに必ず売れてたようですよ。
予想でしかないですが、次の販売で残っていても、
抽選と先着順の選択を考えたとき、
先着順が確実と前回の売れ残りを購入する、
抽選で外れたときに、どうしてもそこに住みたいので、
売れ残りを購入するということがあり、
今まで確実に売れていたのではと思いますが。

[289: 購入検討中さん]

松風台での購入を検討しています。静かでいいところですね。中学受験する子が多いのでしょうか？すると小学校も先生の教育はそのモードに入っている人が多いのでしょうか？

[290: 物件比較中さん]

東急の物件の魅力はさすがですね・・・。
建物でなくて街並みを作って売っていますので、
きちんと完売なのでしょう。
それもあって周辺の街全体が魅力を増します。
松風台周辺の小学校、というより青葉台近辺は約半分が中学受験です。
ほとんどの有名塾が青葉台駅周辺にあります。
小学校も心得たものです。
けど公立中学のレベルも高いので、たとえ受験しなくとも心配はいらないようです。

[291: 住まいに詳しい人]

青葉台・あざみ野の徒歩圏については、
今後も地価は安定して推移するでしょう。
買って損はないエリアです。