大阪茨木 彩都の戸建て

[匿名さん]

51.5坪以上じゃないと分譲してくれません。（坪当たり50万円）
そんな彩都で戸建てが欲しいのですが、中部地区、東部地区でもうちょい安く分譲して欲しいんだけど
山手台は行きすぎです。
彩都考えている人いませんか？

[820: ２代目]

こんにちわ

千里は桜、さくら、サクラです
ＮＴも４０年たつといい感じになります、彩都もそうなればいいですね

この板なんかさみしいですね
ただＨＭが金儲けのネタにして…皆さんをだましているのが腹が立っただけです
新聞が何と書こうが彩都は素敵な住宅地です　まちがいなく大人気です

[821: 物件比較中さん]

＞ＮＴも４０年たつといい感じになります、彩都もそうなればいいですね

千里は高齢化＆空洞化して次世代が定着せず、空いている建物が結構見受けられます。
実は一つのサイクルが終わったこれからが、街作りとしての正念場。
今までのNTも、これからできる街も、
成熟するかどうかは住民の手にかかっているのです。

[822: 物件比較中さん]

彩都は近隣なので時々通りますが、いいところだと思います。若いファミリーが多くてきれいで新しい家ばかりで生き生きしてますね。
ただ、いいところだというのと地価が適正だというのは全く違う問題です。URが東部、中部から撤退し、阪急が特別損失を早々と計上したのは今後北摂地区での住宅需要が今以上に見込めないと判断したからです。そもそも日本、大阪の人口はこれからどんどん減少していくのに彩都のような大きなニュータウンは無理があったとおもいます。さらに森町、小野原西地区など近隣にも開発があり明らかに供給過剰です。ハウスメーカー、UR、地元地主はそれがわかっているので一気に販売せずに少しずつ販売するのだと思いますが需要と供給のバランスはごまかせませんし、住宅ローン控除の終了、景気悪化なども考慮すると近隣地価45-50万/坪に一旦収束しその後他の地域と同様少しずつ下落していくとおもわれます。

[823: サラリーマンさん]

30年後の人口は11500-10500万と推計されています。現在12700万人ですからかなりの減少です。しかも老人ばかりで家や土地を買おうとする人口は著減します。都市や人気地域でも需要は減りますから地価は地方で下落、都市でも横ばいやや下落以外には考えられません。

[824: 匿名はん]

都市でも、梅田や三宮に直結しているJR、地下鉄、私鉄沿線の駅近物件は人気が衰えず、良い物件がなかなか出てこないと思います。
モノレール、バス便は下落するしかないでしょう。

[825: 入居済み住民さん]

彩都の完成間近の某幼稚園、どうも、系列幼稚園のようなはでな
デコレーションを外壁に施すようです。
町並みからは浮いているように思います。できればやめて欲しい。
なんとかならんかな・・・・

[826: ご近所さん]

>>825
確かにあのカラフルなカラーリングは街並にはそぐわないですよね。
隣の小学校はあさぎ色とグレーでスッキリしているので、小学校と近隣の住宅との相性も考えて欲しいものですね。

[827: 匿名はん]

大和ハウスの分譲地は売り切ったのでしょうか？
あさぎ４丁目のモデルハウスが売りに出されています。

昨年の見学時に8000万以上と聞いていましたが、7800万で売り出されています。

[828: 匿名さん]

>>827
だれがこのご時世に彩都にそんな値段出すんだ？
そのうち下げてくるさぁ。

[829: 匿名はん]

そうですね。売れなければ下げてくるでしょう。

あさぎ６丁目の分譲地は売り切ったみたいです。
続いて箕面市側の分譲が開始しています。
造成の完了は2008年秋とのことです。

[830: ご近所さん]

箕面側は中高一貫校の開校も予定されているし、価格もリーズナブルになりそうで期待できます！
価格帯にもよるが手頃な一戸建てが供給されれば、彩都内のマンション住人の移動も多そうです。
というのは、彩都小学校がパンク状態でこれ以上の受け入れが難しいそうです。
当分はマンションなど大規模住宅は制限されているみたいだから。

[831: 匿名はん]

>>830
中高一貫校ではなく、小中一貫校ですね。
まだ予定されているというレベルでは無く検討段階です。
現在は小学校は建設するが、間谷地区の児童は豊川北への通学、
中学校の建設は行わないとなっています。

土地価格は茨木市の同条件の土地よりは高くなるでしょう。

[832: ご近所さん]

>>831
>土地価格は茨木市の同条件の土地よりは高くなるでしょう。

ホントですか？
高くしたら売れないじゃないの？

[833: 匿名さん]

>>831

彩都の東、西からのUR撤退は住宅需要がそれほど見込めないからです。
HMや開発業者は需要がないのがわかっているから少しずつ小出しに売り出してなんとか売り切ってますが、西だけでもまだまだ広大な土地が残っており小出し作戦も限界がくるでしょう。
最終的には当初売り出し時の坪５０万という価格が周辺地価と比較しても妥当だと思われます。
それ以上の価格は考えられません。

[834: 匿名はん]

>>833
当初売出し時は坪45〜50万でした。
周辺地価と比較すると坪50万は安いと思いますが、これから多くの宅地を売り切るためには
坪50万程度が妥当と思います。
但し、このスレのトップにある様に最低の宅地は51.5坪以上なので坪50万では土地だけで
2575万以上します。
注文建築では建物、外構込みで5000万はするでしょうから購入できる層は限られるでしょう。

[835: ご近所さん]

【大阪】ＵＲが彩都西部地区用途地域見直し（4/30）

■ 　ＵＲ都市機構西日本支社が一部の地域の開発について抜本見直しを表明するなど、先行きの不透明感が増している彩都（国際文化公園都市地区）で、モノレール駅に近く、現在開発中の「西部地区」においても、土地利用の見直しが図られることになった。
　大阪府は、彩都西駅の西側を中心に、北部大阪都市計画（茨木市、箕面市）の用途地域変更を予定。６月下旬〜７月上旬に変更案を縦覧し、７月末の都市計画審議会に諮る。
　変更内容は、▽第２種中高層住居専用地域（建ぺい率200％／容積率60％）から第１種低層住居専用地域（100％／50％）▽第２種住居地域（200％／60％）から第１種低層住居専用地域（100％／50％）への変更▽第２種中高層住居専用地域（200％／60％）から第２種低層住居専用地域（100％／50％）への変更−を中心に、一部、▽第１種低層住居専用地域から第２種中高層住居専用地域への変更▽第２種住居地域から第２種中高層住居専用地域への変更▽第１種低層住居専用地域から第２種住居地域への変更を含む。
　全体的に、住居系の土地利用に関して制限を厳しくし、「中高層（マンション）も建てられる地区」から「低層（戸建て）しか建てられない地区」に変更する内容となっている。都市計画の変更により、北部大阪地区の用途地域は、第１種低層住居専用地域は12haの増、第２種低層住居専用地域は２haの増、第２種中高層住居専用地域は２haの減、第２種住居地域は14haの減となる。
　同地区の今後の住宅需要として、マンションより戸建てを求める傾向が強く、周辺を含めて戸建て住宅系の住宅環境を整えておく意図があると見られる。
　彩都の開発は、西部、中部、東部地区に分かれ、現在開発しているのは彩都西駅に近い西部地区。主要開発者であるＵＲ都市機構西日本支社は、東部地区 367haの事業を抜本的に見直す方針を固めた。中部地区についても、「関係者が連携して施設立地の早期実現に向けて取り組んでいるが、現時点で立地が確定していない」ため、事業計画を見直すこととしており、極めて厳しい状況。今後も、当初計画の見直しは避けられない見通しだ。
http://www.kentsu.co.jp/osaka/news/p00939.html

これで今後どんどんリーズナブルな一戸建て住宅が増えていきそうですね。

[836: 匿名はん]

マンションより戸建てを求める傾向が強いって、ＵＲは何を見て言っているのでしょう。
ジオみなみ坂、ア・ディは即日完売、ジオのぞみ丘は即日では無かったものの抽選から数日で
完売とマンションの需要も多かったと思うのは私だけでしょうか。

戸建てだと手の届かない人が、マンションで安ければ購入可能になるのですけどねぇ。

[837: ご近所さん]

本日、日本レイトの土地分譲を行っていましたが
妙に安い土地がありました。
確か、2000万をきっていたような・・・。
彩都の地価が落ちているのか・・・。
それとも、何か理由があるのか・・・。
ご存知の方、おられますか？

[838: 物件比較中さん]

マンションの需要が急になくなってしまったのはなにも彩都だけではないですよ。
彩都の売り出しがあったころはなぜか全国的にミニバブルみたいになってましたよね。
去年から今年にかけて急に需要が低下し新築マンションの入居率は60-70%しかありません。つまり今は売り出し即完売のマンションはほとんどないということです。ひどい所は４，５，６次分譲、それでも売れ残って１年以上たって最後は未入居中古マンションで売ってます。
なんでそうなったか私もわかりません。

[839: 物件比較中さん]

≫837
日本レイトと土地はひな壇のような土地が安い土地で平坦な土地は坪６０万でした

[840: 匿名さん]

>>834
5000万出してわざわざ彩都に住むか？？？

[841: 匿名はん]

>>838
彩都でマンションの需要が無くなったのでは無く、マンションの供給が無くなっているのです。

>>839
傾斜地の土地は、当初3000万円台で売り出していたと思います。
思い切った値下げですね。

[842: ご近所さん]

＞＞839
ありがとうございます。
安い理由は、そのような理由だったのですね。

[843: 購入検討中さん]

>>841

正確には新築マンションの供給が建築基準法の改正に伴う建築確認の遅れなどで昨年は減ったにもかかわらずそれ以上に需要がなく売れ残り在庫が増加しているのです。原因はここ数年の供給過剰や価格の高騰みたいです。

http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20071217/1005456/

[844: 匿名はん]

>>843
それは世間一般の話で、彩都のマンション事情は違います。
マンション建築の計画はありますが、小学校の校舎不足の関係で茨木市が延期をお願いして
いるそうです。
彩都のマンションは環境に加え、広くて安いということで人気でした。
建築資材が高騰しているので、全く同じというわけにはいかないでしょうが、80㎡超で
2500万程度の価格で販売されれば、それなりに売れると思います。

[845: 周辺住民さん]

>>844
まぁ人は都合のいいほうに解釈するから。
しかしなんで彩都にわざわざ「マンション」買うんだ？

[846: 購入検討中さん]

確かに安ければマンションも売れると思います。
土地もいまだに坪60程度の物件が苦戦してますね。
そのうち45-50に下がり、値ごろ感がでてもっとたくさん売れそうな気がします。
ただそれでは高く仕入れたHMが赤字になるのかな・・・
損切りするかどうか・・・？です。

[847: 匿名はん]

坪45万でも最低の土地が51.1坪以上なので2317万、建物・外構込みで4500万以上はする
でしょうから、購入層は限られます。
建売りで4000万を下回る価格帯ででてくれば買いたい人が多いと思います。

[848: 匿名希望]

マンションを、彩都で買う必要性がありますか？。
もっと便利な場所に新築物件が沢山あります。
わざわざ何故彩都に？
庭付き一戸建てが買えるから、価値があるのだと思います。
マンションなら、不便な場所を選ばなくても良いのでは？

[849: 匿名はん]

価値感は人それぞれですからね・・・。交通の利便性が大事な人もいれば、子育てなどで自然のある環境重視の方もおられるでしょうし、自宅周辺には交通不便さを自分が我慢できる範囲内で「静かさ」を求める方もおられると思います。マンションか戸建てかもまたしかりでセキュリティ重視なのかガーデニングをしたいのかなどでニーズが変わってきます。それらのニーズを彩都は満たしていると判断されたファミリーが、現実問題として経済的な問題でマンションを選ばれることもあるでしょう。誤解のないように言っておきますがマンションの方が戸建てが買えないということではなく、自宅購入にどれだけの費用を使うか？もまた人それぞれですから中には２軒目、３軒目の家として彩都のマンションを購入されてる方もいるでしょうね。

[850: 購入検討中さん]

>>847
4000万51.5坪の家だと
坪単価55の工務店で35坪（115m2）の家、外構200だとしても土地の価格は1800
土地坪単価は35万位になりますよ。
そこまでは下がらないような・・・
そのような条件なら森町じゃないでしょうか？

>>848
80m2で2500万のマンションなら彩都でも十分魅力的だと思いますよ。便利な所にはその値段では絶対ありません。3-4000万なら便利な所にしますが。

[851: ご近所さん]

>>849
>２軒目、３軒目の家として彩都のマンションを購入されてる方もいるでしょうね。
さすがにそんなやつはおらんやろ。

[852: ご近所さん]

そんなことないですよ。
うちは２軒目の家として彩都のマンションを購入しました。

[853: 横から失礼します]

マンションなら、彩都は選ばないなぁ。
郊外だと、資産価値も低いんじゃない？
別荘やリゾート地なら２つ目３つ目はあると思う。
でも、そんな場所じゃないでしょ。
普通の住宅地だし。

[854: 匿名はん]

まあ、価値観は人それぞれでいいじゃないですか。
マンションの話はマンション板でお願いします。

[855: 匿名はん]

>>850
箕面森町は大手ＨＭの条件付きで分譲されていますから、土地は安く入手できても
建物が坪単価55万では建てられません。
積水ハウスの建売り分譲で4,000万以上していました。

>>852
セカンドハウスでは無いですが、彩都で親夫婦がマンション、子夫婦が戸建てに
住まれている方が何人かいます。

[856: まゆ]

彩都って固定資産税安いんですね。茨木の山手台なんか30坪で九万円くらいだもの、どうせ買うなら彩都のほうがいいなぁ♪最近、彩都の人気が下がってるとか。バスは山手台と本数変わらなかったりしてね。不便は不便なのでお金があるなら吹田の山田近辺がオススメですね。

[857: 匿名はん]

>>856
固定資産税の評価は３年毎に評価額が見直されます。
前回の評価替えは平成１８年でしたから、その時点の評価になりますが、
モノレールや商業施設がオープンされていない街並みでしたので評価が
低かったと思います。
次回の評価替えは来年ですが、次は上がると思います。

彩都のバスはモノレールの開通により廃止となりました。
山手台と比べると格段に便利です。
山田と比べると不便ですが、山田の地価は彩都の１．５倍しています。

[858: 周辺住民さん]

>>855

確かに森町の積水の分譲は4000万円台ですが、土地のみの分譲（保留地）５期もあります.坪26万ぐらいですから60坪で1600万、工務店で建てれば4000万いきません。
先行き不透明で大幅に地価が下落するリスクも考えられるので判断は難しいですが・・・
彩都もおなじことですが・・・

[859: 匿名はん]

箕面森町は積水ハウスが参加しているPFI事業のため、保留地の分譲も建築条件付きです。

※建築条件付宅地分譲につき、土地売買契約後3ヶ月以内に積水ハウス株式会社と建築工事請負契約を締結していただくことを停止条件として土地売買契約を締結していただきます。3ヶ月以内に建築工事請負契約が成立しない場合、土地売買契約の解除が確定し、受領済売買代金は全額無利息で返還いたします。

彩都は隣の間谷住宅と同じ価格帯ですから、地価下落リスクはあまり無いでしょう。

[860: 物件比較中さん]

>>859

粟生間谷住宅と同じ価格帯なら坪45から55万程度です。彩都はいまHMが60ぐらいで売ってますね。周辺地価に落ち着くとすると坪5万以上下がるのでは？

[861: 匿名はん]

間谷住宅と同じ坪単価なら彩都を買いますね。
道路の広さ、公園が多い、教育環境の充実、モノレール、商業施設が近い。
これだけの差が坪５〜１０万の差(６０坪で３００〜６００万)で得られます。

箕面森町は周辺といってもときわ台まで２Ｋｍは離れているので、比較となる
のは山林です。街が開発されなければ、ときわ台より価値は低くなるので地価
下落リスクは大きいと思われます。

[862: 匿名はん]

最近の彩都の人気はどうなんでしょう？
トヨタホーム、ヘーベルハウス、日本レイト、どこも苦戦しているみたいですが。

[863: 匿名はん]

確かに一時期の勢いと比べると売れ行きは落ちています。
パナのやまぶきの売出しも始まっていますが、坪単価６４万から７５万です。
注文住宅で６０００万から７０００万になるでしょうから、なかなか売れない
でしょうね。

[864: いつか買いたいさん]

昨日あたりから阪急のＨＰに出ていますがいよいよセカンドステージの宅地販売始まるようですね。数年前に売り出されたガーデンビレッジと同じく無電柱街区だとか。まだ区画や価格は未発表のようですが・・・。それとも資料請求すると記載されてるのかな？
情報お持ちの方いれば教えて下さい。

[865: ＤＭ来ました]

阪急からＤＭ来ました。
彩都の無電柱区画の販売がはじまるようですね。
大々的な説明会があるのでしょか。

[866: 匿名]

彩都って土地柄とかは良いけど市内から大分外れてるし利便性からいうとイマイチじゃないかな？？

[867: 匿名はん]

利便性の感覚は、人それぞれで違うでしょう。
市内から離れているっていっても、茨木市内の中心部に毎日行く用事のある人には不便でしょう
が、そういう用事が無い人には関係は無いです。
市役所の住民票や印鑑証明が必要な時は、ガーデンモールの自動発行機で取れます。

何度も書かれているけど、自然が多く、教育環境も充実しているので子育て世代には十分です。
それと、主人は東京出張が多い仕事なのですが、会社に行くよりも空港の方が近いので便利
だと言っています。

[868: ご近所さん]

「彩都」中部地区を低価格で販売…２０１３年の造成完成見込む

大阪府北部の大型開発地「彩都」で、先行きが不透明だった中部地区（茨木市、約６３ヘクタール）の開発スケジュールや用地の想定販売価格が
２３日、明らかになった。２０１２〜１３年に造成を完成させ、１３年の進出企業の操業開始を見込んでいる。
販売価格は１平方メートル当たり５〜１０万円程度で、０４年に街開きしてバイオ企業などが進出している西部地区（約３１０ヘクタール）の
ライフサイエンスパーク（９〜１３万円程度）よりも低く設定したのが特徴だ。

　大阪府や都市再生機構、民間企業などで組織する「彩都（国際文化公園都市）建設推進協議会」が、企業向けに提示した。中部の開発では、
０６年に武田薬品工業の研究所誘致に失敗。このため、企業の研究開発施設向けだった用途を広げ、商品開発や一部の製造も可能にする。

　推進協議会は、７月から全国の生命科学関連や商品開発型の企業２０００社に彩都中部地区に関するアンケートを実施。
ゼネコンや銀行など２０社にも個別の聞き取り調査を進めている。これらの結果を踏まえ、１０月下旬から具体的な開発計画を立てる。

　茨木市と箕面市にまたがる彩都３地区のうち、東部（約３６７ヘクタール）については都市再生機構がニュータウン開発から撤退した。
中部についても武田薬品の誘致失敗以降、事実上、開発が進展していなかった。
（2008年7月23日 読売新聞）
http://osaka.yomiuri.co.jp/eco_news/20080723ke02.htm

[869: 匿名はん]

結局、中部地区は開発するということですね。

製造が可能ということは工場の誘致も考えられるのでしょう。
一部というのが分かりませんが、公害企業が進出してこない様に
住民は監視が必要です。

道路やモノレールの延伸はどうなるのでしょう？