ザ・パークハウス アーバンス 東五反田はどうですか？

[いつか買いたいさん]

逓信病院もちかいし、便利な場所なので池田山があこがれでしたので
あとは値段しだいです！

所在地：東京都品川区東五反田１丁目10－6（地番）
交通：JR山手線「五反田」駅（東口）徒歩4分、都営浅草線「五反田」駅（A6番出口）徒歩2分、東急池上線「五反田」駅（駅舎）徒歩5分、都営浅草線「高輪台」駅（A1番出口）徒歩8分
総戸数：104戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上14階・地下1階建
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-higashi-gotanda/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社

[661: 検討中さん]

売買と賃貸はちがうし、風俗が入っている等の特殊なものは排除して母集団の設定をしないとね。結局、雑感に近いコメントになってしまう。

[664: 検討中さん]

賃料と売買価格にも相関関係はあるが標本次第。相関係数が極めて低いことも。新築マンションスレなんだから価格に絞って欲しい。

[665: 検討中さん]

この一帯ってどこまで範囲を広げたら気がすむのかなー。
私は、繁華街を通らずに行ける山手線徒歩四分のマンションは稀少だと思います。
まあ、男の人ならわざわざ遠回りして繁華街を歩くのかもしれませんね。

[666: 匿名さん]

ここの目の前の一階がファミマだった現在取り壊し中のビル。
28階建てになるって本当ですか？このマンションからの景色は絶望的でしょうか？

[667: 匿名さん]

商業地なんだから２８階くらい当たり前でしょう。

[668: マンション投資家さん]

リセールバリューについては、売却時の経済状況が大きく左右するので、御上りさんや成金さんの好む物件でなければ気にしてもしょうがないと思います。
仮に10年住んだとして、この物件と同等の賃貸（2LDK）で家賃20万として家賃2400万、管理費や修繕積立がざっと240万、細かい金利は無視して考えれば10年後に購入価格マイナス2000万で売却できればトントンですから。
また、賃貸に出してもローン支払額＋管理費＋固定資産税ぐらいは充分行けると思います。（支払期間にもよりますが）
まあ、何より新築物件で気の利いた創りで、日常の通勤、通学がJR山手線駅まで4分で、明るい大通りを通って行ける事が一番では無いでしょうか？
城南地区には、ここしかありませんでしたよ。
それに、多分間違いなく円安、オリンピック、アベノミクスの影響で建築価格はしばらく上がるのでお金儲けの為に買うのでなければ良いと思います。

[670: 匿名さん]

一丁目の中古取引履歴でサンプリングした感想。桜田通り沿いの島津山物件は㎡７０万前後の取引が最近は多く売買数も多く安定している。ここの近隣の繁華街外縁物件は殆どが賃貸化しているようで㎡４０万台くらいで細々と取引されている。となると利便性重視で土地条件の似通ったここも㎡５０万台程度の賃貸物件化する可能性が高そうだ。というか、買っても賃貸で住むのと同じくらいのパフォーマンスしか無いんだったら買う意味はあるのかと思うが。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[672: 検討中の奥さま]

ファミマって桜田通りの反対でしょ。土地もそんなに大きくないし、影響あるのかしら？

[673: 検討中の奥さま]

それに桜田通り沿いに島津山があるなんて可笑しい。友達にいってみようかしら。きっと大ウケ。

[674: 購入検討中さん]

桜田通り沿いになのに島津山を名乗るマンションはたくさんあるよね

[676: 匿名さん]

桜田通り沿い物件例

朝日シティパリオ島津山
分譲開始　1997年11月
東京都品川区東五反田１－２－４４
五反田駅徒歩6分
中古㎡単価67万円

ブランズ島津山
分譲開始　2008年05月
東京都品川区東五反田１－２－４５
五反田駅徒歩7分
中古㎡単価74万円

桜田通り沿いでない島津山物件でも大体７０前後で単価に大差はないので、通りに面しているかいないかはリセールバリューに直接の影響を与えていない。友達とやらが相場に詳しいと恥かきますわよ。ウフフ。

[677: 匿名さん]

６６５さん
繁華街といっても昔の様ににぎわっていないですからね。最近確かに五反田駅周辺の
物件が多いですよね。実家が品川なので五反田の駅などはよくいっていたのですが、五反田公園
ってはじめて知りました。品川区内の桜の名所になっている様ですね。
目黒川沿いの桜は知っていましたが。桜の時期になったら五反田公園行ってみたいと思います。

[678: 検討中の奥さま]

大雑把なひとって面白い。桜田通りの反対のビルのことを隣みたいにいうし、高級感ある住宅地と大通り沿いの商業地といっしょにするし。

[680: 匿名さん]

島津山自体が俗名にしか過ぎないからな。高層マンションは建築規制上通り沿いしか無理な分、東方向斜面の眺望が良いわけで、住宅地とは違う意味でのニーズと価値があるのですわよ、オホホ。

マジレスしておくと、現在の五反田駅近辺のマンションニーズは事務所（兼住宅）か賃貸住宅しかないから。自営とか士業とかやっている人のニーズは高いけれど、分譲住宅のニーズは低いよ。近隣の分譲マンションも殆ど事務所物件化しているし、再開発で一丁目方面の街の形態が変わらない限り住宅としてのリセール需要は低調なままだと思う。島津山方面は例え商業地でも店舗や事務所需要のあまり高い場所じゃないからここと一括りにはできないわな。

[681: 住まいに詳しい人]

賃貸なら断然JR五反田駅徒歩四分かつ都営地下鉄五反田駅徒歩二分の方がいいですよ。
都営地下鉄高輪台徒歩二分、四分なんていっても、浅草線は不便で賃借がしにくい。
環境重視の人は大通り沿いを避けるが、坂がきつくてやっぱり駅に近い方を選ぶことも多い。

[683: 購入検討中さん]

昔高輪三丁目に住んでたから、五反田はよくきたけど、五反田公園なんてあったのか？記憶なしです。ただ、有楽街は本当に歩きやすくなりましたね。
このマンションには、五反田駅から電波ビルを過ぎ、桜田通りから高架下に行くと、ネオン一つも気にせずに行けますね。

[684: 住まいに詳しい人]

私は、風俗かんけいのかたに賃貸斡旋したことはないですよ。
管理組合も厳しいですから。
五反田四分なら、高台でなくても谷底であろうと、桜田通り沿いの良いとは言えない環境の高輪台四分より貸しやすいという一般論かつ実感を言ってるに過ぎないのですから。
中途半端なグレードの高層マンションほど客付けに困るんですよ。

[685: 住まいに詳しい人]

賃貸と分譲をいっしょくたに議論するのは問題では？
築年、間取り、グレード、面積、総戸数、方位、分譲会社、施工会社等の立地、建物全体、専有部分等の共通した取引を、数年間は、注意深く観察、分析しないと判断できんよ。
貴方の書いてるようにこのマンションから駅寄りは、このマンションと同じような新しい比較的いいグレードの分譲物件がない。したがって、この物件がオンリーワンの価格指標になっていくだろうと見ている。
高台の高輪よりのマンションとも比較しにくいからな。

[686: キャリアウーマンさん]

現在の五反田駅周辺のマンションニーズは事務所か賃貸しかないってどうおもいますか？シングルやディンクスやシニアでパークハウスアーバンス東五反田を買った人が100に近いのにニーズがないなんてね。私たちはニーズある人間なのにね。この人にとってのニーズって自分に都合いいだけのニーズかな。私はこのマンションに夢を持って購入して住む1/100の一人です。

[691: 匿名さん]

無駄な議論だなあ

[693: マンション投資家さん]

No.691さんに同感。

[694: 匿名さん]

>このマンションから駅寄りは、このマンションと同じような新しい比較的いいグレードの分譲物件がない。したがって、この物件がオンリーワンの価格指標になっていくだろうと見ている。

この一帯の売買実績が乏しい理由が「希少性」によるものならその通りだが「市場価値が無いから流通していない」というパターンも有る。同じ一丁目でも希少性が高く、１０年以上経ってもリセール価格が新築を上回っている物件はあるが、島津山斜面の低層で戸数が少なく新築価格もここより格安であったという条件が揃ってのこと。寺社が多く建築規制も厳しく用地確保が難しい土地での希少物件である事が付加価値となっているわけだ。しかしここの近隣物件は後者の理由で中古市場に流通していない。

では、ここはどうかと考えると、用地確保は島津山方面よりずっと簡単だよな。建築基準も商業地域だから建蔽率や日照権の規制がかなり緩いよな。少なくとも土地としての希少性は無い。でもって近隣の分譲マンションは中古市場では取引価値が見いだせず賃貸物件化している。そこに設備仕様だけ良いマンションを建てて希少性が新たに発生するか？という話だ。

もしニーズが発生したとすれば、周辺に似たようなコンセプトのマンションが建って希少性が真っ先に薄れるし、発生しなければ周囲の賃貸化した分譲マンションと同じ運命をたどる。なのでリセールバリューという意味でここは全く期待できない。

[695: サラリーマンさん]

安いし、駅近いし、無駄な施設が無いし、大満足です。駅徒歩四分最高です。
会社からはタクシーでも電車でも直ぐだし文句無いです。
オプション選び真っ最中ですが家具選びとかも楽しいです。早く内覧会行きたいです！！
無駄な議論がありますが私は全く気になりません。
そんなことより早く散歩がてら目黒川にお花見行きたいです♪笑

[696: 匿名さん]

目黒川よりプリンスの方がお勧めだよ

[697: 匿名さん]

安いにはそれなりの理由がある。
稀にルクセンブルク大使館案件のような物もあるが、大抵は訳ありの事が多い。
検討している人は自分の目と頭でよく確認する事だ。

[699: 匿名さん]

仰るとおり環境条件が良くて安いなら遠からず完売するでしょうね。再開発ブームもあって城南一帯の格安感のある物件は即完売していますし。

[700: ビギナーさん]

けっこう空が狭い眺望かなと思いきや意外と高い建物が遠方にわたってまで少ないんですね。

三方道路という立地も開放感を演出していると思います。

本来広めの車道の傍は避けたいというのがセオリーかと思いますが三方開放条件はそうそうあるものじゃないですからねー。
しかもこの一帯の中で探すともはやここだけ？？
これは特別な魅力だと思いますよ。

[703: 匿名さん]

目黒や大崎より、系列の飲食店やミート矢澤などの人気店が断然多いので、ファミリーより単身者に便利ですよね。
東急ストアも目黒より規模が大きいので便利です。
渋谷、恵比寿、目黒、五反田、大崎
城南最高です。

[705: 周辺住民さん]

このマンションから６０ｍ歩けば神社・寺があります。繁華街までは１００ｍですが意外に静かですよ。どちらも端からの距離。

[706: 契約済みさん]

残り6戸になりましたね！

[707: 匿名さん]

３期６次か。随分引っ張っているようだけれどまー頑張れ。

[708: 周辺住民さん]

個人の価値観によるが、白金、高輪とて山手線、生活の利便性で見れば五反田程ではない。
ケチを付ければどの土地もあるよ。本人の価値観もいろいろあるから。
別にこの物件が気に入らないならそれに越したことはない。白金の物件のサイトで話をすればいいと思う。

[709: 匿名さん]

前から利便性重視な人、特に単身向けとは言われているからそれは今更言うまでもないと思うよ。
環境については白金、高輪エリアよりも癖があるエリアだから割り切れるかどうか次第だと思うけれど、それを承知のうえで検討購入するのは別に何とも。ここを見て買ってからあれっ？となるのは検討板としては前向きな議論がされていないでしょって事。

[710: 匿名さん]

いうまでもないですが、ここの利便性は最高です。JR山手線駅4分で都営、東急にも近いし。吉野家、COCO一番、ファーストキッチン、リンガーハット、松屋、青山、ユニクロがすぐ。駅前のショッピングビルも近い。飲食店は1年間変えてもいいくらいいろんな店が集まってるし、喫茶店はチェーン店、コーヒーやくつろぎを重視した店などいろいろ。病気になっても、隣の医院やすぐの診療所、近くの病院。運動するには品川区の総合体育館が近く。お寺や神社は1分かからない。繁華街も100m先、少しにぎやかなのは150m先。とても住むのが楽しみです。