ザ・パークハウス アーバンス 東五反田はどうですか？

[いつか買いたいさん]

逓信病院もちかいし、便利な場所なので池田山があこがれでしたので
あとは値段しだいです！

所在地：東京都品川区東五反田１丁目10－6（地番）
交通：JR山手線「五反田」駅（東口）徒歩4分、都営浅草線「五反田」駅（A6番出口）徒歩2分、東急池上線「五反田」駅（駅舎）徒歩5分、都営浅草線「高輪台」駅（A1番出口）徒歩8分
総戸数：104戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上14階・地下1階建
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-higashi-gotanda/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社

[644: 匿名さん]

リスクは大きくないと考えて信念をのべただけ。何度も現地に行き一軒一軒見てきた。意見が合わないなら、買わなきゃいいだけ。当然、購入されるかたはよくよく現地や周辺を見て判断して欲しい。

[648: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

住宅に関する前向きな検討を目的とした情報交換を、逸脱する書き込みが続いておりましたので、当該投稿を一斉削除させていただきました。
レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。

なお、当サイトは、多くの方の情報交換の場として提供させていただいており、情報交換の中で、様々な情報を書きこんでいただくことは大変有意義なものであると考えております。

しかしながら、それが事実であるかどうかに関わらず、不買や嫌がらせを目的とした書き込みは当サイトの趣旨に反するものでありますので、一律ご遠慮いただいております。

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■FAQ「事実」を書ただけなのに削除されました
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■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

健全な情報交換の場としてご利用いただけますよう重ねてお願い申し上げます。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[649: 購入検討中さん]

統計からしても平均中古価格はかなり低いって断言するなら、母集団をどのように設定したか、それぞれの母集団の数はどれだけか、高低以外の要因をどのようにコントロールしたか述べて下さい。

[651: 匿名さん]

HPには残戸5と出てますが本当でしょうか？

[654: 働くママさん]

外から見た限り、ほぼ完成してる模様。

http://coward.m2.coreserver.jp/town/?p=225
「(仮称)品川区東五反田1丁目計画」が、ザ・パークハウス アーバンス 東五反田。

[657: 匿名さん]

>654さん
ファミマのビル、28階建てって本当ですか？

[658: ご近所さん]

JR五反田駅は古くなりつつあるから開発を検討しても不思議ではないわね。ユニクロなんて仮店舗みたい。

[660: ご近所さん]

28階なんて高層階病が心配

[661: 検討中さん]

売買と賃貸はちがうし、風俗が入っている等の特殊なものは排除して母集団の設定をしないとね。結局、雑感に近いコメントになってしまう。

[664: 検討中さん]

賃料と売買価格にも相関関係はあるが標本次第。相関係数が極めて低いことも。新築マンションスレなんだから価格に絞って欲しい。

[665: 検討中さん]

この一帯ってどこまで範囲を広げたら気がすむのかなー。
私は、繁華街を通らずに行ける山手線徒歩四分のマンションは稀少だと思います。
まあ、男の人ならわざわざ遠回りして繁華街を歩くのかもしれませんね。

[666: 匿名さん]

ここの目の前の一階がファミマだった現在取り壊し中のビル。
28階建てになるって本当ですか？このマンションからの景色は絶望的でしょうか？

[667: 匿名さん]

商業地なんだから２８階くらい当たり前でしょう。

[668: マンション投資家さん]

リセールバリューについては、売却時の経済状況が大きく左右するので、御上りさんや成金さんの好む物件でなければ気にしてもしょうがないと思います。
仮に10年住んだとして、この物件と同等の賃貸（2LDK）で家賃20万として家賃2400万、管理費や修繕積立がざっと240万、細かい金利は無視して考えれば10年後に購入価格マイナス2000万で売却できればトントンですから。
また、賃貸に出してもローン支払額＋管理費＋固定資産税ぐらいは充分行けると思います。（支払期間にもよりますが）
まあ、何より新築物件で気の利いた創りで、日常の通勤、通学がJR山手線駅まで4分で、明るい大通りを通って行ける事が一番では無いでしょうか？
城南地区には、ここしかありませんでしたよ。
それに、多分間違いなく円安、オリンピック、アベノミクスの影響で建築価格はしばらく上がるのでお金儲けの為に買うのでなければ良いと思います。

[670: 匿名さん]

一丁目の中古取引履歴でサンプリングした感想。桜田通り沿いの島津山物件は㎡７０万前後の取引が最近は多く売買数も多く安定している。ここの近隣の繁華街外縁物件は殆どが賃貸化しているようで㎡４０万台くらいで細々と取引されている。となると利便性重視で土地条件の似通ったここも㎡５０万台程度の賃貸物件化する可能性が高そうだ。というか、買っても賃貸で住むのと同じくらいのパフォーマンスしか無いんだったら買う意味はあるのかと思うが。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[672: 検討中の奥さま]

ファミマって桜田通りの反対でしょ。土地もそんなに大きくないし、影響あるのかしら？

[673: 検討中の奥さま]

それに桜田通り沿いに島津山があるなんて可笑しい。友達にいってみようかしら。きっと大ウケ。

[674: 購入検討中さん]

桜田通り沿いになのに島津山を名乗るマンションはたくさんあるよね

[676: 匿名さん]

桜田通り沿い物件例

朝日シティパリオ島津山
分譲開始　1997年11月
東京都品川区東五反田１－２－４４
五反田駅徒歩6分
中古㎡単価67万円

ブランズ島津山
分譲開始　2008年05月
東京都品川区東五反田１－２－４５
五反田駅徒歩7分
中古㎡単価74万円

桜田通り沿いでない島津山物件でも大体７０前後で単価に大差はないので、通りに面しているかいないかはリセールバリューに直接の影響を与えていない。友達とやらが相場に詳しいと恥かきますわよ。ウフフ。

[677: 匿名さん]

６６５さん
繁華街といっても昔の様ににぎわっていないですからね。最近確かに五反田駅周辺の
物件が多いですよね。実家が品川なので五反田の駅などはよくいっていたのですが、五反田公園
ってはじめて知りました。品川区内の桜の名所になっている様ですね。
目黒川沿いの桜は知っていましたが。桜の時期になったら五反田公園行ってみたいと思います。

[678: 検討中の奥さま]

大雑把なひとって面白い。桜田通りの反対のビルのことを隣みたいにいうし、高級感ある住宅地と大通り沿いの商業地といっしょにするし。

[680: 匿名さん]

島津山自体が俗名にしか過ぎないからな。高層マンションは建築規制上通り沿いしか無理な分、東方向斜面の眺望が良いわけで、住宅地とは違う意味でのニーズと価値があるのですわよ、オホホ。

マジレスしておくと、現在の五反田駅近辺のマンションニーズは事務所（兼住宅）か賃貸住宅しかないから。自営とか士業とかやっている人のニーズは高いけれど、分譲住宅のニーズは低いよ。近隣の分譲マンションも殆ど事務所物件化しているし、再開発で一丁目方面の街の形態が変わらない限り住宅としてのリセール需要は低調なままだと思う。島津山方面は例え商業地でも店舗や事務所需要のあまり高い場所じゃないからここと一括りにはできないわな。

[681: 住まいに詳しい人]

賃貸なら断然JR五反田駅徒歩四分かつ都営地下鉄五反田駅徒歩二分の方がいいですよ。
都営地下鉄高輪台徒歩二分、四分なんていっても、浅草線は不便で賃借がしにくい。
環境重視の人は大通り沿いを避けるが、坂がきつくてやっぱり駅に近い方を選ぶことも多い。

[683: 購入検討中さん]

昔高輪三丁目に住んでたから、五反田はよくきたけど、五反田公園なんてあったのか？記憶なしです。ただ、有楽街は本当に歩きやすくなりましたね。
このマンションには、五反田駅から電波ビルを過ぎ、桜田通りから高架下に行くと、ネオン一つも気にせずに行けますね。

[684: 住まいに詳しい人]

私は、風俗かんけいのかたに賃貸斡旋したことはないですよ。
管理組合も厳しいですから。
五反田四分なら、高台でなくても谷底であろうと、桜田通り沿いの良いとは言えない環境の高輪台四分より貸しやすいという一般論かつ実感を言ってるに過ぎないのですから。
中途半端なグレードの高層マンションほど客付けに困るんですよ。

[685: 住まいに詳しい人]

賃貸と分譲をいっしょくたに議論するのは問題では？
築年、間取り、グレード、面積、総戸数、方位、分譲会社、施工会社等の立地、建物全体、専有部分等の共通した取引を、数年間は、注意深く観察、分析しないと判断できんよ。
貴方の書いてるようにこのマンションから駅寄りは、このマンションと同じような新しい比較的いいグレードの分譲物件がない。したがって、この物件がオンリーワンの価格指標になっていくだろうと見ている。
高台の高輪よりのマンションとも比較しにくいからな。

[686: キャリアウーマンさん]

現在の五反田駅周辺のマンションニーズは事務所か賃貸しかないってどうおもいますか？シングルやディンクスやシニアでパークハウスアーバンス東五反田を買った人が100に近いのにニーズがないなんてね。私たちはニーズある人間なのにね。この人にとってのニーズって自分に都合いいだけのニーズかな。私はこのマンションに夢を持って購入して住む1/100の一人です。

[691: 匿名さん]

無駄な議論だなあ

[693: マンション投資家さん]

No.691さんに同感。