ザ・パークハウス アーバンス 東五反田はどうですか？

[いつか買いたいさん]

逓信病院もちかいし、便利な場所なので池田山があこがれでしたので
あとは値段しだいです！

所在地：東京都品川区東五反田１丁目10－6（地番）
交通：JR山手線「五反田」駅（東口）徒歩4分、都営浅草線「五反田」駅（A6番出口）徒歩2分、東急池上線「五反田」駅（駅舎）徒歩5分、都営浅草線「高輪台」駅（A1番出口）徒歩8分
総戸数：104戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上14階・地下1階建
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-higashi-gotanda/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社

[541: 匿名さん]

間取りみればファミリー世帯向けじゃないでことくらいわかりますよね。

[543: 契約済みさん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366562/
住民スレたてました。
契約者の皆様、こちらでも情報交換しませんか。

[546: 匿名さん]

でも風俗街が隣接しているのは間違いないので、ファミリー向けとは言いがたい物件だよな。
風俗街の事は目をつぶってでも五反田駅の利便性が欲しい人向けと思う。賃貸には良いと思うけれどリセールは期待できないな。

[547: 匿名さん]

ファミリー向けじゃないのは狭いからだろ。56平米にどうやってファミリーで住むんだよ。

[548: 匿名さん]

場所柄的にファミリーを切り捨てて単身、賃貸向けに調整したんだろ。

[549: 匿名さん]

その通り。場所にあったプランってことだよ。

[550: 匿名さん]

>No.546さん　「賃貸には良いと思うけれどリセールは期待できないな。」
このお考えどうしてですか、お聞かせいただきたいです。
純粋に考え方を参考にさせていただきたいです。

[551: 匿名さん]

[良い点]
JRをはじめ公共交通機関へのアクセスが極めて良い
断熱、防音には結構コストをかけている
駅までの間に飲食店が多いので外食には便利
水回りの仕様は良い

[悪い点]
周囲の環境の悪さ（桜田通り＋飲食街＋風俗街）駅方面に風俗街があるのがかなりマイナス。
梁が大きく天井や部屋を圧迫しており間取りも今ひとつよろしくない、窓も小さい
空調も圧迫感のある壁掛け式、しかもかなり安いタイプの物
坂の底に建っており建屋の高さが周囲と比べてあまりないので眺望もあまり期待できず
並よりは良いが、耐震構造が凡庸
大崎五反田や品川一帯の再開発計画に乗れる見込みが無い


内装に金をかけた単身、DINKS向けプチ高級賃貸仕様マンションって感じかな。少なくとも永住向けではないと思う。商業地に建っている時点で資産性は推して知るべし。他のマンションも駅方面に点在しているのでリセールとなると希少性もあまり無いんだよな。これで価格が安ければ救いがあるんだが、何とも微妙にお得感の無い値付けだなと思う。

[552: マンション投資家さん]

賛否両論ありますが、目黒も恵比須も渋谷も六本木も南麻布も風俗、ラブホはありますからね。
そこを通らなくては遠回りになる訳でもなく.....昔に比べれば店舗も減りましたよ！
近隣に新築しているマンション平均と比べて坪３０万ぐらい安いですからね。しかも一番駅近だし。
JR山手線駅４分の新築物件はそう出ませんから。
売主、施工業者、管理会社、セキュリティー、駐車場、中廊下、ディスポーザー結構いいんじゃないですか。
この規模のマンションで、ディスポーザーはまず付きませんね。世帯数を104にして管理費を抑えるとこも工夫されてます。
三菱地所レジデンスさん頑張ったって感じありますね～
間取りを見れば解りますが、もともとファミリー向けに作られていませんね。
独身、DINKS向けですね。

[559: 匿名さん]

というか五反田駅に着いた時点でラブホとかあるからね。

[561: 契約済みさん]

パークハウスアーバンス東五反田から飲食街、風俗街へは100mほどあり、あまり影響はないと思います。大阪の最高級住宅地の帝塚山の近くに浮浪者の方が多い愛隣地区があるように、芦屋の六麓荘に暴力団組長の家があるように、様々な色合いの街があるのは、同じ街に見えても色んな物語があるのは当たり前のこと。
それに、桜田通り沿いから側道に入り直ぐにエントランスがあるから全く繁華街のことは気にならない。他の山手線の駅前の方が遥かにごちゃごちゃした繁華街や風俗飲食街を横切らないと到着しないのに比べれば遥かにまし。
城南地区で山手線徒歩四分なんていうあり得ないほどの利便性を馬鹿にしちゃ駄目だ。

[563: 契約済みさん]

それに、桜田通り沿いに高輪方向の坂を上るところに風情がある。

ここは、台地のふもとのところにあるのであって窪地にあるのではない。五反田駅よりもかなり高い立地になっている。もっと高さのレベル認識をしっかりもっていただきたいですね。

桜田通り沿いの騒音は昔に比べればはるかに少なくなっているし、休みの日にはこれが大通り沿い？とすら思えることもあるくらい。
歩道や側道の距離も合計で２０ｍくらいあり、近頃は大通り沿いや鉄道線路沿いのマンションが多いので、騒音も多いとは言えない。

これだけ利便性の高い立地で静寂なところがあればファミリーなら当然億ション。
城南山手線駅に近接した高台の麓にあり、風俗街への距離と同じくらいに神社、寺院、高級戸建住宅街、有名私大が立地している素晴らしい場所が近くにあることも忘れないで頂きたい。

高輪台駅近くの桜田通り沿いのマンションが坪単価３３０～４００万している割に、騒音、環境、設備、間取り等がどうかなと思えるものがあるなかで、坪単価２７０～３３０万円の当マンションは騒音は側道なのでまし、環境はやや劣り、眺めは住戸次第、設備はプラスマイナスで同等、利便性は比べられないほど断トツに優れているからかなりお買い得と思う。

将来的には老朽化した現在のJR五反田駅及び周辺駅前ビルの建て替え計画なども当然遡上に上るであろう。
大崎、目黒、渋谷の次は、山手線新駅とともに五反田駅。このマンションは五反田駅の本当に目と鼻の先。駅前広場から大通りを抜けて高台の高級住宅地に向かう方向で、遮るものがなく、本当に駅のホームから、駅前広場から、よく見える貴重な立地。したがって、五反田駅が変わるときはその影響を直接的に受ける。

[565: 契約済みさん]

確かに住戸の窓はもう少し広くとってほしかったかな、柱ももう少し小さくしてほしかったなともいえるが、ＲＣ造で、センターコア形式の内廊下であり、柱とともに壁が床荷重、耐震・制震性能を保つある意味、合理的な方法を採用しているのでやむを得ない。

窓の広さはないが、窓の数、角住戸の多さを考えると開口部の状況も決して悪くはない。今人気の５５階建ての富久クロスが行灯部屋みたいな開口部のない部屋が１～２あるのが多いことに比べれば天国のような間取りとすら思える。まあ、比較対象が悪いのかもしれませんが、１ＲのＤＥＮを除き一室一窓以上を実現しているのは（閉塞感のあるＦＩＸ窓もありますが）山手線内の駅近接であることを考えれば十分に合格水準ですよ。

[573: 不動産業者さん]

幹線街路沿いでない高輪、品川、五反田の新築マンションは少なくなった。
この場所は以前はタクシー会社の営業所とマンションがあったところで、高架の下に車が通らない道があるのでましかもしれないがね。

[575: 匿名さん]

検討している人は駅から風俗街含め辺り一帯を散歩して、じっくりどういう場所かを見ておいたほうがいいよ。
それと高輪台周辺とここを同一視するのはあまりにも乱暴というか、高輪台や島津山に対して大変失礼な比較だと思う。

利便性についてはポジな人と同意見だけど、環境については許容出来る人とできない人にはっきり別れる物件だと思うから、手放しで良い物件とは言えないし、価格もさしてお手頃とは思わない、特に高いとも思わないけれど、この場所ならこんな物でしょ程度。

で、この一帯が再開発事業の恩恵があるかと言えば、都市再生特別措置法の適用による東五反田二丁目第2地区第一種市街地再開発事業からもアジアヘッドクォーター特区からも外れているし、当面は動きは無いと思った方がいい。何せ某国の方々が風俗の違法営業やらこの一帯で今も色々やらかしているし、民族系銀行やらそちら系の店も密かに色々あるし、戦後ドサクサの流れで居着いている方々のお陰で再開発が大変困難な場所なんだよ。

[576: 不動産業者さん]

高輪台周辺と五反田周辺は違うが、桜田通り沿いの高層マンションをいかにも高級感を出して売ろうとするのは筋違いだな。殆ど環境はここと同じだ。

[579: 匿名さん]

でもあと5戸ですからね、売れてます。