ザ・パークハウス アーバンス 東五反田はどうですか？

[いつか買いたいさん]

逓信病院もちかいし、便利な場所なので池田山があこがれでしたので
あとは値段しだいです！

所在地：東京都品川区東五反田１丁目10－6（地番）
交通：JR山手線「五反田」駅（東口）徒歩4分、都営浅草線「五反田」駅（A6番出口）徒歩2分、東急池上線「五反田」駅（駅舎）徒歩5分、都営浅草線「高輪台」駅（A1番出口）徒歩8分
総戸数：104戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上14階・地下1階建
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-higashi-gotanda/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社

[365: 住まいスマイル]

ここ、今日、現地にいってきましたが、10階までたちあがってました。結構南東側は採光もよく、国道車道からの距離も50Mありますのでそんなにうるさくないです。意外にいい感じです。小さなタイプはみんな売れてますが、2LDKもいいかもしれません。

[366: 匿名さん]

南東側は１号の反対側だからさほどうるさくはないでしょうね。低層は向かいの反射音がありそうですが。
50Mあるという説明は変な説明ですね。車道端からバルコニーまでの距離のことでしょうか？

まあいずれにしても、南東は階数の問題では？低層は言わずもがな、壁＆暗いでしょうが、高層はそれなりに高いでしょ。

それをどう考えるかでしょうね。

[367: 匿名さん]

桜田通り側は中層階以上でも影響ありそうでしょうか？
近日に現地見てくる予定ですが分かる方いたら教えてください。

[368: 匿名さん]

桜田通り側は階数の問題ではないでしょう。
音は上にも飛びますよ。サッシの遮音性能に期待するしかないのでは。

[369: 匿名さん]

なるほど。サッシは二重サッシ以上の対応は望めないでしょうね...
現地で聞いてみますが見晴らし重視で桜田通り側を期待しています。

[370: 匿名さん]

見晴らしですか…
まあ騒音以外にも気になる点が出てくるかもしれませんが実際に現地に行くのが一番ですね。

近隣には他にも販売中の分譲マンションがありますので併せて見に行くのが良いかもしれません。どれも一長一短です。

なお、私は別の物件の営業ではありません、念のため。

[371: 物件比較中さん]

本日通ってきました。
桜田通りの通行量は週末は少ないようで私は問題無いと思いました。
今日は晴れていたので日照の確認も出来ました。桜田通り側も真北ではないですね。

[373: 匿名さん]

＞371

そうそう、こういう方が買うのが一番。万人受けのマンションではないですから
ご成約おめでとうございます。残りはあと何戸でしょうか？

[374: 匿名さん]

まだ選べるのかな？

[375: 匿名さん]

通勤と生活の便利さは間違いないところだと思います。
しばらく住んで転売するとして、価格設定はそこまで有利なものですか？
近隣ですとライオンズとかリビオと比較するのが良いのでしょうか？

[376: 匿名さん]

仕様良くして安め設定で売り抜くつもりでしょう。

[377: 匿名さん]

>376さん
そんなに割安設定なのですか？
都営線にポスター出ているのが気になって見にきました。

[378: 匿名さん]

HPに先着順住戸の値段出てるよ。

[380: 匿名さん]

>379さん

ありがとうございます。
出ているのは見ましてそれが割安なのかどうかが分からなく...でした。
五反田の相場がつかめていなくです。

[382: 匿名さん]

こんな感じ

[383: 匿名さん]

桜田通りとの高低差

[385: 匿名さん]

なんか画像投稿の仕様が2、3日前のメインテナンスで変わった見たい。前はフォイルサイズや向きは自動補正されてたんだけどね。

[386: 物件比較中さん]

実際は383ｻﾝの撮影場所よりずっと奥ですよ。意図的だな。
坂の立ち上がり付近です。

[387: 匿名さん]

わかります。
もっと奥というか駅の方ですね。一階が桜田通りの坂の立ち上がりにかかる感じです。

[390: 匿名さん]

桜田通りが盛り土なのか、物件所在地が切り土なのか、どちらなのでしょうか？

[391: 匿名さん]

桜田通りが盛り土なんだと思います。
高輪台方面に向かってなだらかに上がっていく必要がありますよね。

[392: 匿名さん]

物件は五反田駅付近の一番低い谷底地と変わらない、ということですね。

昔の目黒川は現在の流れよりも物件寄りのすぐ近くにありました。人工的に流れを変えました。
ここは埋立地よりはまあマシ、程度の地盤ですかね。そういう視点でも割高な印象。
地盤も良くない中途ハンパな低地の内陸部なら、いさぎよく埋立地に行ってしまった方が良いかも。
もしくは、ケチらずにもっと高台を買った方が良いでしょうね。

[393: 匿名さん]

今日は晴れてるので夕方の感じを見てくる予定です。

[395: 匿名さん]

物件前の横断歩道、桜田通りを高輪方面から下ってきた左折車がぶっ飛ばして曲がって来るから渡る時には気をつけて下さい。大崎方面の抜け道にもなってるから結構曲がるクルマも多いと思います。自分も運転するから分かりますが、暗いから歩行者に気がつきにくい。そのうえ下り坂で勢い付いてるし運転荒いドライバーも散見されます。

[402: 匿名さん]

客観的事実でやや恣意的な意見書き込むならここ見なきゃいいのにね。
買ってほしくないのか、なにか五反田に恨みあるのか。前にもそんな指摘あったけど。
粘着質とは言い得て妙で、本当に興味ないならほうっておけば？（笑）

[406: 匿名さん]

395です。じゃあ視点を変えて。

4000後半ならどうせこの辺じゃろくなの買えないからどうしてもこのエリアが良いっていうならどうぞお好きに。

上の5600はありえない。こんなに出すなら他に周辺でもっと条件が良い候補がある。
それでも買っちゃったんなら、この立地で5000後半も出して買ったなんて言ったら恥ずかしいから黙ってた方が良い。

ポジの皆さんは下狙いか上狙いかはたまた営業なのか分からないがやみくもなネガ否定もいかがなものか。ネガコメは麻布氏だけではない。

[411: 匿名さん]

桜田通りとの間です。

[413: 匿名さん]

ポジの人も別にすべてのネガ意見を受け付けてないわけではないでしょう。
麻布氏の執拗な下品なコメントに辟易してるだけのような。
この立地のマイナス面も分かった上で他物件と比べてリーズナブルと考えて検討してるはず。

相場に関しては、今はどのマンションも値上げしてるので昨年とかと比べるとどうしても割高に感じるが、アベノミクスの恩恵にあずかって予算が増えた人もいるわけで、こんなところこの値段で買う人の気がしれないと言われても、ほっとけよという話。

一号線の排ガスに関しても、高輪台だって一号線の両サイドにタワマンばんばん立てて、それなりの値段なのに、早々に完売してる物件もあるんだから、そこまで気にしない人も多いだろう。高速と山手通りと246が結集しているクロスエアタワーとかの方がよっぽど深刻だろうし、この物件でそこまでネガする人の熱意がどこから来るか分からん。

[415: 匿名さん]

413

あまり排ガスに焦点あてなくてもいい、とは思います。排ガスを気にしてたら都内はほとんど買えません。


例に出してるところとの決定的な違い、それは高台立地で優良な地盤かと。それなりの価格でも人気があって当然ですね。かつての目黒川の氾濫原低地だったここと比較する物件ではありません。先様に失礼です。

再開発予定もない、地盤も良くない低地、周辺環境も良くない、という物件中でここは最高値じゃないか？と思いますがいかがでしょうか？

ところで他と比較してここがリーズナブル、と言ってるのは低層階の4800万円限定ですか？
もしそうだとしたらまだ救いがありますが、そうでないなら…もう少し不動産の勉強をしてからの購入をお勧めします。

[422: 匿名さん]

ポジ気味の意見したら全部営業と決めつける低能は本当に哀れですなぁ。

最寄り駅五反田で、駅からそれなりに離れた目黒川沿いの物件と比べたら良い値段だと思うけどね。
とりあえずライオンズタワーより安いでしょ。
でも上に書いてる通り今年は全般的に去年より割高だよ。揚げ足ばっかり取らないでね。

あと高輪台は確かに高台だけど、浅草線の支線しか使えず、街自体は寂しいし、五反田の方が利便性は圧倒的に良いよね。
それにそれだけ高い価格設定だし。先様に失礼とか、どんだけブランド地名に弱いんだよ。。
何に重きを置くかは人それぞれ。視野が狭いよ。

[428: 匿名さん]

執拗な対応止めたらどうですか、ここに興味無い麻布氏は。
マイナス点も十分認知されてるのでお引取りください。麻布氏は。

[429: 匿名さん]

やっぱり麻布氏はもう完全にマークされて即刻削除されるねｗ
やっぱ品性下劣ということでシャットアウトされちゃうんだね。哀れなおっさん。。
書くだけ無駄な労力だし、大人しくロムってろｗ

[436: 匿名さん]

この物件のコンセプトやターゲット層がイマイチ分からない。
ファミリーはありえないし、DINKSも普通の奥さんなら引く場所だし、独身者用の間取り中心って感じでもないし。

どういう層をメインに考えてたんですか？デべさん。こんな立地じゃ、パークハウスブランドとしては従来よりも二段も三段も落ちる失敗案件としか思えませんな。価格だけパークハウス。

[437: 住まいに詳しい人]

この辺りは、谷底低地で液状化の心配はほとんどない地域。台地や丘陵地ではないが、氾濫平野、荒廃湿地、埋め立て地でもない。

地盤は地表は薄い盛土の下が沖積粘性土層、洪積砂礫層、洪積粘性土質と続く。

地下１５ｍ少しでN値６０以上の洪積粘性土質に到達し、沖積粘性土層の下によくある沖積砂質土層はなく、やや強固な砂礫層になるので、相対的に地盤は普通ないしは良好と思う。

[438: 匿名さん]

半分あった1LDK以下は完売って書いてるから単身者には人気で売れちゃったんだろうね。
んで、一緒に狙ってたDINKS向けは苦戦と。

[439: 周辺住民さん]

国道１号の交通量は８車線（４×２）あるので、それなりに排気ガス、騒音はありますが、平日の交通量、車一台当たりの騒音や有害物質量は昔と比べ相当少なくなっています。
特に休日は、ここが国道なのかと疑問に思えるくらいに静かになっているのはとてもうれしいです。首都高羽田線、目黒線、第一京浜に車両が流れているからだと思う。

[440: 匿名さん]

ん？誰か液状化の話をしました？
削除レスの中にあったのかな？？

あえて触れるとは驚きですね、、、


東京都品川区東五反田周辺の表層地盤増幅率は 2.039282 です。

※数値が低いほど地震に強い(揺れ難い)地盤、数値が高いほど地震に弱い(揺れ易い)地盤になります
1.4以上～1.6未満「場所によっては揺れやすい」
1.6以上～2.0未満「揺れやすい」
2.0以上「特に揺れやすい」

[441: 匿名さん]

440麻布氏、粘着ぶりを発揮中ですよー。
空回り。

[444: 匿名さん]

伝えたい情報はすでに書き込んでるわけだし、
購入する気もないんだから退散すれば良いのに。
その粘着行為の動機が分かりません...
ただただ迷惑。
いつもこれくらいの時間に出没しだすから。

[445: 匿名さん]

どれくらい残ってるのかどなたかご存じですか？

[446: 匿名さん]

1LDK以外は殆ど残戸だと予想されますww

[447: 匿名さん]

それが意外と捌けてきてるようです。
電話問合せに留まりますが、販売所に聞きました。
上層～中層は選びにくい状況で申し込み入っ順に登録販売してますね。
私としては低層の価格知りたいところです。モデル行くのは面倒。

[448: 住まいに詳しい人]

東五反田の地名は低地から台地までを含む幅広い場所。このうち、このマンションは谷底低地の上。
東京２３区の東半分を占める氾濫平野、後背湿地、埋立地ではなく、西半分の武蔵野台地の南東部の低地です。

五反田駅の表層地盤増幅率は１．６程度だから確かに地震には強いとは言えない。地盤が強固な渋谷や新宿より劣るが（１．３程度と記憶）、秋葉原や神田（１．８くらいか？）より優る。江戸川、葛飾、江東あたりの土地は普通に２．３を超える。
このマンションの南方１００ｍ程度行くと低地になり、沖積砂質土層も増え、表層地盤増幅率が２以上あっても不思議でない。

ただ、この値は計算ソフトや前提条件の置き方により変化します。表層地盤増幅率は土地に関するものにすぎず、実際の建物も含めた耐震性やＰＭＬは、建物構造、築年、設計等で大きく変わります。

[449: 匿名さん]

どれくらい残ってるのでしょう...

[450: 匿名さん]

449は446と447は無視なんだね。自分で聞けば？意味わかんないヤツ。

[451: 匿名さん]

すみません...
間取りタイプ別、階数などを知りたくて書きこみました...
ご存じの方いましたらおしえてください。

446さん、447さん有難うございます。

[452: 物件比較中さん]

残りは次期以降販売予定の１５戸も入れると２ＬＤＫ２０戸くらいでは？でもいまいったい第何期の販売？？？

[453: マンコミュファンさん]

このスレ
半分くらい麻布当てゲームになってて肝胃。
ID出ない掲示板ではその予想が当たったかの答え合わせも出来ないから、世界３大無意味の１つに数えられる。

[454: 匿名さん]

＞449

2階の58㎡2LDK、お隣の医院さんの壁にベッタリの部屋が4798万円だよ、これが最安値。
1LDK以下は完売で終了、残は2LDKでよりどりみどり。MRは来週から夏休みで1週間CLOSEだから2LDK狙いなら８月中旬以降に行ってみたら？


なお、週末は混雑が予想されますので事前にご予約いただきますようお願い申し上げます。
それではご来場、心よりお待ち申し上げております。

[455: 匿名さん]

麻布＊＊

[456: 匿名さん]

454さん

ありがとうございます。
2LDKはまだ20戸ほどあるのですね。
選べそうですし近々でモデルルーム（MR?）行ってみます。

[457: 匿名さん]

夏休みとってる余裕あるんだ。

[458: 匿名さん]

周辺の建物の感じから見て、高いかなぁと思いつつも、
山手線駅徒歩４分なんですよね
そう思うとお値段も致し方ないのかなと思っています
２ＬＤＫはまだ選択の余地があるのですか
設備などじっくり検討していきたいなと思います。

[459: 物件比較中さん]

高輪台駅付近寄りのマンションを選んだとしても、結局桜田通りを通って五反田駅に出て買物、電車を利用するとなれば、立地に関しては実用的に便利の良い場所にあると思う。

[460: 物件比較中さん]

2LDKはまだ1/3程度決まってないみたいなので、まだ選べますね。でも、人気のあるHタイプが低層階を除き決まっていることを考えると、早めに決めたほうがいいかもしれませんね。
南東側のGタイプは、隣の建物との関係（洋室１）はありますが、どうでしょうか？

[461: 匿名さん]

隣の干渉を我慢するか北側で選ぶかですよね...
私は真北じゃないから検討対象内かなと思ってますけど。どうでしょう？

[462: 匿名さん]

価格表お持ちのかたいらつしゃいますか？
MRが夏期休暇とのことでどなたか情報提供お願いできれば。
上階の価格設定を知りたいと思ってます。

[463: 匿名さん]

GタイプはMRで見て無いと思いました。

[464: 匿名さん]

なんでこんなに天井デコボコなの？