西神南の建売住宅

[匿名]

西神南では、井吹台北町を中心に建売の分譲が数社によって行われております。
野村、ヤマト、トヨタ、ユニホーなど。
西神南でお住まいをお探しの方、
どの物件にどんな魅力を感じていらっしゃいますか？

[901: 買い換え検討中]

なんちゅうか、やはりココの物件は高杉　で手が出ないかね？

平均2500ぐらいにすりゃ　いいのにな。

[902: まじか]

高杉～♪

変動金利３０年超のローン族はサブプライム族ということでよろしいか。
さて西神南の何割が該当するか・・・・。

[903: 物件比較中さん]

４８００万の物件。６００万円の頭金で西神南の戸建ては無謀でしょうか？
３９歳公務員、年収は８００万です。
同じようなローンを組まれた方、いますか？
ＨＭは全く問題なしと言うが、問題がないとは思えず。。。

[904: 買い換え検討中]

年収の約5倍のローンならば、デベは問題ない　と言うでしょう。

7倍、8倍でも組ませて　売ってしまう方たちですから。

パナかどこかだと思いますが、買い手市場ですから、じっくり交渉されれば　良いかと。

まあ、南のヤンキーマンション　買われるよりは　良いかと・・

[905: ご近所さん]

返済可能と思うけどちょっと冒険気味かな？
変動・固定どっちかわからんけど、元本が多いからリスクが高いんじゃ？
中古相場（30～35百万？）考えるといきなり債務超過状態だし。

うちも含めて借り入れは30百万未満が多いみたい。
家族構成やその他の状況により良し悪しがあるので、
FPに相談してみては？

[906: 買い換え検討中]

フォ○ア　とかって　まだ販売してるんですかね？

相当　値引きされていると思うんですが、いまは　おいくらぐらいになっているんでしょうか？？

[907: 周辺住民さん]

９０３さん
４８００万というのは値引き後でしょうか？
同じようなローンを借りていますが贅沢しなければ今のところ返済は大丈夫です。
ただ、将来の子供の学費や金利が上がった時を考えると不安なので
繰上げ返済は頑張ろうと思っています。
ＨＭというとパナだと思いますが、返済に不安があるようでしたら
もう少し安くなるよう交渉されてみると良いと思います。
詳しく言えませんが１０パーセントから何パーセントか上乗せできると思います。
頑張って下さいね。

[908: 匿名さん]

不動産ジャパンという（公的な）サイトの土地総合情報システムで
各戸の成約価格がすべて載っています。

具体的な販売メーカーとかは載ってませんが、だいたいどの物件かは
類推できますので、値引きの参考にされては。

以前は不動産会社しか見れなかった成約価格を消費者に開示して
価格交渉の適正化を図る目的でつくられた公的サイトですが
各家の購入価格までわかってしまうので少し情報開示やりすぎな
感じもするサイトです。

ただ購入前にはかなり便利です。

[909: 入居済み住民さん]

フォリアは最低５００万円からの値引きからスタートです。井吹台ははっきり言って冬は相当寒いよ。大手ＨＭの家でも結露はどうしても発生しているし。

[910: いつか買いたいさん]

西神南で検討中ですが、ＨＭ仕様でもかなり結露しますか？結露しないメーカーはどこでしょうか？

[911: 近隣某HM住民]

家族全員で2Fの寝室で寝てるんだけどこの部屋の出窓（シャッターなし）は結露あり。

樹脂サッシ＆断熱ガラス＆結露防止スプレーでも限度があるということかな。

[912: 買い換え検討中]

フォリアの値引き　たったの５００万ですか？

３年たった中古なのに？

１０００万以上　値引きないと　検討の余地すらないですが・・

だいたい、定価なんて　あってないようなもんかと。

二重窓でも結露しますか。パナかなんかですよね。

[913: 近所をよく知る人]

金額なんて自分で行って交渉してナンボでしょう。
正体不明の不特定の人間に聞いてどうする？

[914: 入居済み住民さん]

フォリアは交渉する前に５００万円値引きしますというところからスタートします。後はその人と業者さんとの交渉次第です。結局私は概観が気に入らなかったのでフォリアにはしませんでしたが…。結露が１００パーセントありませんということを営業の人は言うでしょうが(実際私も言われましたが…）、加湿器をつけ、人が過ごしているとどうしても結露は発生しています。ただ、シャッターや断熱ガラスをつかえば相当結露を防ぐことはできます。

[915: 匿名さん]

西神南は、東洋のマチュ・ピチュ。

高台なんだから寒くて当然。

ただ外敵に攻め込まれたら強そうだが。

[916: ご近所さん]

やっぱりみんな結露しているんだ安心した。うちは北側の窓の結露がひどくＨＭに文句言ったらこの地区の家はほとんど結露していると切り返された。本当かなと思っていたが、まあ程度の差はあるだろうが。

[917: 入居済み住民さん]

北側の窓の窓の結露がひどいのは、南側の部屋との気温差が大きいことによるのが原因の一つかと思われます。前の家の時、北側の部屋の結露がものすごく押入れにカビが大量に発生したことがありましたので、気をつけられたほうが良いですよ。

[918: 匿名はん]

これから寒くなるので結露大変な季節ですね。
これも一戸建ての宿命とあきらめています。

大切な家なので、なるべく長持ちさせられるよう
結露にも気を遣ってこまめにとるようにしています。

大変ですが・・。

[919: 入居済み住民さん]

パナホームに住んでますが、恐ろしいほど全く結露しません。
その代わり乾燥してるので、我が家ではリビング・ダイニングに加湿器を二台おいて
フル稼働です。それでも結露はないです。

結露する場所は脱衣場くらいかな？

[920: 入居済み住民さん]

借金まみれ…

[921: 入居済み住民さん]

来る夢…

[922: 匿名はん]

2010年はいい年になりますように。
初夢はいい夢を。恐慌再来での悪夢にならぬよう。

[923: 匿名はん]

やはり、供給過剰だったな。

どうする販社さん。

パナぐらいしか　残らんのかな？？

[924: 匿名はん]

金融機関も融資に慎重になっているため
販社さんもどこも資金繰り楽ではないはず。

今年も高値で購入した不動産による資金圧迫で
穴吹やアーバン等たくさんのデベが倒産した。

こういうご時世、お抱え不動産をずーと持っておくことは
できないので将来、バーゲンに突入です。
（維持費や固定資産税も馬鹿にならない）

今は販社の粘りと購入側の我慢との勝負。
完売して買えなくなる状況はとても考えられないので（ここがﾎﾟｲﾝﾄ）
安易な価格妥協は禁物です。

我慢できなくなって破格放出する物件を押さえましょう。

[925: ご近所さん]

パナホームが結露しないのは、サッシの上部、もしくは天井にある通気口が「開」のまんまだから。
結露しないかわりに暖房ガンガンいれても寒い。
通気口しめたら結露するよ。
通気口しめたら加湿器二台も不要。

[926: 近所をよく知る人]

南は苦しいな。

名谷あたりでも、新規戸建てが出始めると　さらに苦しくなる。

駅前に、商業施設が皆無（ホームセンターは商業施設ではない）に近いし・・

どうする？

[927: 入居済み住民さん]

大手ＨＭでパナほど寒いＨＭは他にないと言われているが・・

[928: 物件比較中さん]

>>927

>大手ＨＭでパナほど寒いＨＭは他にないと言われているが・・

そんな話、聞いたことないよ。

[929: e戸建てファンさん]

今でも京阪神圏の空家率は13.7%と全国平均（12.2%）より高いが、あと10年で日本の空家率は20%超えるので、京阪神も軽く20%以上になる。2040年には40%というノムラの予測もある。
http://www.nri.co.jp/opinion/chitekishisan/2009/pdf/cs20090907.pdf

こんな状況で、これから10年以上かけて従来と同じ典型的なニュータウン型の土地分譲とかありえないし、馬鹿げてい。絶対途中で頓挫する。

これから郊外やニュータウンの家が余りまくる時代なんだから、このような立地における住居系不動産事業は従来の分譲一辺倒とは異なる提案で収益を得る仕組みが必要。

例えば、土地70坪クラスでゆとりある庭付きの建物は一般型誘導居住水準（4人で延床面積123㎡）を満たした戸建賃貸事業とか。

例えば、保証金1000万円で地代が月4～5万の土地150～200坪の定期借地権とか。

例えば、光熱費がほとんどかからない高性能賃貸住宅とか（断熱性能がQ値1.0を切るの高気密高断熱で売電権は入居者にある太陽光発電付など）。

今までの住宅が余りまくる時代には、今までにないものを提案して賃料を得るような事業じゃないと成功しないだろうね。

これからは土地の値上がりなんてほぼ100％期待できないんだから、その点でも消費者が賢くなれば従来型の宅地分譲形式の典型的なニュータウンは厳しくなるだろう。

[930: 購入検討中さん]

定期借地権となにがちがうの？
安さ？

[931: 匿名はん]

西神南の場合は

５０年定期借地権＝所有権

なぜなら５０年後には誰も買わないから。
ニュータウンとはそんなもの。

多摩ゴーストタウンや千葉ゴーストタウンがいい例。

[932: 入居済み住民さん]

しかし、伊川谷駅から乗車し、新長田駅で降車する男子高校生はマナー悪いな。毎朝の通勤が嫌なものになるわ。冬休みになって伊川谷駅から乗車してこないからホッとするわ。

[933: 匿名はん]

伊川谷の住民は古くからの由緒ある家柄の人が多い。
近年できた西神南の安サラリーマン族とは格が違う。

[934: 匿名はん]

古くからの豪農と最近入居の賃貸さんが混じってる？

最近チラシも入らなくなったが、販社さんたち　年越せますかね？

[935: 入居済み住民さん]

由緒ある家柄から、あんな糞ガキが育つわけないやろ。我社でも由緒ある家柄からはきちんとした人・子供が育っとるわ。９３３さんよ、お前年収いくら？私は４０歳前半ですが、西神南住民の安サラリーマンなので、某製薬会社Ｉ社からは、年１３００万円程度しかもらっていません。安サラリーマン族ですから。きっとお前は３０００万円ぐらい年収もらっているんやろな。それとも土地持ちで賃料を３０００万円くらいもらっているのかな？

[936: 匿名はん]

製薬会社（道修町周辺勤務）で、西神の家なんかローンで買ったらダメでしょ。
いくらなんでも大阪の中心部（淀屋橋、本町、中之島、北浜）から遠すぎる。
道修町周辺の大手製薬会社の社員の9割は、中之島から20km以内に住んでるよ。

[937: 通りすがり]

＞９３６
そんな事はありません
薄い知識で尤もらしい事を書くのは止めましょう

[938: 匿名はん]

制約外車はどうかしらんが、教師は結構多いな。

ダブルインカムで裕福ラスい。

◎ニホーは、まだ売っているのかな？

あの販売センターも５年目か・・長いな・・

[939: 匿名さん]

大阪の一流製薬会社勤務で自宅通勤社員の住所は、大阪府5割、兵庫県4割、残り1割（生駒や学園前などの奈良、京都、滋賀、和歌山）。しかし兵庫県といっても、殆どは阪神間と北阪神。わざわざ、神戸の西側の郊外に住む人は圧倒的に少ない（実家が神戸の西側など事情がある場合は別）。

[940: 地元不動産業者さん]

中途半端な知識。

[941: ご近所さん]

SAYAKAの杜もフォリアもすこしずつ在庫がさばけてるみたいですね。
神戸市の宅地分譲も北町のほうはだいぶ売れたみたい。

[942: ９３３]

>９３５

年収の実額を書く阿呆はいないだろうから２割増程度（実際は１千万強か）と
推定するが、まあいい、１３００万として、どうして安リーマン＝下流なのか
説明してやろう。

額面で物事を考えるのがすでに下流の証拠。実キャッシュで中流以上は考える。
税後資金から、新車の日本車を買って満足している階級には
木造アパートを２年フル償却で節税をするなんて発想はないだろうな。

まあ、親のすねをかじってなければ３０００万程度の住宅ローンあるだろう。
２０年返済なら年２００万の返済。１３００万なら法定費用控除後は
累進課税考慮して１０００万程度。車１００万、保険１００万で残り８００万。
老後資金に１億いるとして退職金を４千万とすると４０歳として残り２０年、
年３００万の資産形成が必要で使えるお金は年５００万。

これなら、家族で海外旅行にいけたとしてもビジネスクラスはムリだろう。
電車の移動でさえもグリーン車は使ったことはないのでは。

昔アメリカではカラードはお金があっても２等車しか乗れなかった。
２等車しかのれない階級は下流なのだよ。

朝定時から昼は刑務所弁当程度、夜まで長期労役の毎日繰り返し。
それでも手元キャッシュはわずかしか残らず、猫の額の土地に住まわされる。
昔の奴隷階級とどこが違うかな。まあリーマンでも重役クラスになれば
生活も一変するが・・。

[943: ビギナーさん]

下流の民の板に上流の方が何のご用でしょうか？

上流の方には上流の方の集う板へどうぞ。

ほんとに上流ならね（笑）

[944: 買い換え検討中]

そうそう。

そんなお方は、南にはいないからね・・

[945: ９３３]

伊川谷＞西神南という結論でよろしいか。

[946: 物件比較中さん]

伊川谷は田んぼ　ばっかりで嫌だな。
川も近くて、土地も低いしな。
学園か名谷の方がええな！

[947: 入居済み住民さん]

明石からの移住組です。夫婦共稼ぎなので世帯年収は1800万円です。（教員です）特に親からの援助もなくキャッシュで購入したのでこれから20年で老後資金をためようと思います。たぶん今風で言う中流家庭の典型でしょう。ここの地区の方は少なくとも年収1千万円を超えるような方は住んでいないと思います。感覚的には600万円ぐらいかなという感じです。いろんな方と交流があるのですが、製薬会社の方などいるのでしょうか。生活もとっても苦しそうですよ。家族旅行もいけない感じで・・子供の服装もチープで　むしろ明石周辺の方のほうが裕福でゆとりがあるように感じます

[948: 匿名さん]

>947さん

そこまでの年収あれば、さらなる上の物件も狙えたでしょうが
老後に備えて手堅く、不景気にも対応できる（公務員なので関係ないかもしれませんが）
住宅ローンゼロは、住宅購入のお手本のようですね。
過去もそうですが、将来キャッシュフローも相当リッチそうでうらやましいです。

明石はペンシル物件やマンション住民もおり物件も大小さまざまで
いろんな世帯がいるのかも。

西神南は画一的な物件と収入層でみんな同じような苦しい資金状況かもしれません。

[949: ご近所さん]

教員程度が年収二人で１８００万円？公務員が貰い過ぎでしょ。公務員は能力ないのだから、民主党の公約どおり年収最低2割はカットしてもらわないとな。来年の参議院選挙は民主党にいれよう。

[950: ご近所さん]

９４２ちゃんよ、おまえいつも得意げにこの掲示板でしょうもない解説しとる奴やろ。プッ。いるんだよ、こういう奴が。普段、家や職場では相手にされず、掲示板ではうれしそうに、得意げに自分の中途半端な知識を疲労するアホが。９４３さんが書いてあるように本当に上流の人なら、この掲示板みるわけねーだろ。９４２も所詮下流人。下流人が自分よりも下流人と思われる人をさげずんでいるだけ。９４２よ。お前間違いなく周りからういてるで。まあこういう奴は自分がまわりからういていることさえ分からずに得意げにくだらねえ知識ひけらかしていのだろうが。低俗な・無能な奴。チーン（合掌）、プッ。

[951: デベにお勤めさん]

さあ、今年こそ　完売するぞ！

もう３年も売ってるが、がんばろう・・

[952: 匿名さん]

>>947

>明石はペンシル物件やマンション住民もおり物件も大小さまざまで
>いろんな世帯がいるのかも。

明石にはアパートは山ほどありますが豪邸は見たことがありません
（高丘は田舎なので除きますが）。
本当に明石に住んでいたのでしょうか？？

[953: 匿名さん]

>952

947ではありませんが明石にも豪邸ありますよ。

むしろ西神南も、均一した区画でなく、ペンシル型で安い物件や
現在の２区画くらいの大型豪華物件もあってもいいと思う。

たとえばもうひと回り小さい３０００万強の建売（ﾉﾝﾌﾞﾗﾝﾄﾞの）が
あれば売れるような気もしますが・・・。

５０００万overはサラリーマンにはキツイ価格と思います。

西神南駅近マンションの購入層もホントは一戸建てにしたかった人も
いるはず。

[954: 不動産購入勉強中さん]

明石を馬鹿にしてはいけないよ。人丸などは昔からの高級住宅地でサラリーマンには手が出ない価格。また、土地が少なく希少価値があるので小ぶりな土地しか流通しない。大久保でセキスイが分譲した時も4500万円ぐらいだがあっという間に売れた。今は土地がなく土地の安い高丘でハイムが分譲しているが総額では軽く5000万円近くとなる。魚住でも思ったより高い。とにかく土地がないので奪いあい。地元の業者が買い占める・・明石出身は原則明石にすむからそうなるようだ。西神南ような大規模開発はないので目立たないが購入者層は幅広。ただ、確かに生活を楽しんでいる感じの世帯は多いかな（むろん2000万円台の建売も多いので）

[955: 匿名さん]

教員が40歳で年収900万円？そんなに安くないだろう。1000万円は超えるのが普通だと思うけど・・でも、次世代を育てる重大な役目、高収入でないと良い人材も集まらない。この就職難でも先生は人材不足、あまりの長時間労働、責任の重さ、モンスター親たちの対応に忙殺され、離職率も高い。これで、賃金カットすればそれこそまともな人材が先生をしなくなる。

[956: ご近所さん]

＊＊が近くに住むのはやだなー。

[957: ご近所さん]

このご時世、賃金カットは民間では当たり前。民間が不況で苦しんでいるのだから税金で食わしてもらっている公務員の賃金をカットするのは当然でしょ。長時間労働？責任の重さ？そんなものどの職業もあるだろ。モンスターペアレントもサービス業ならどうしようもないクレーマーなど腐るほどいるよ。民間ならその程度の考え方の人などおらんよ（まあ、民間でもアルバイトやパートはしらんが）。親方日の丸の人の考えは気楽でいいねぇ。先生は人材不足？確かにロクな教員はおらんなぁ。優秀な人は教員にはならんからな。金でしか仕事の意欲がわかないなら、教員むしろ辞めてもらえる？そんな奴に教員してもらってもロクな子供が育たんわ。

[958: 近所をよく知る人]

私学と公立に通わせている子供がいるのですが、確かに私の通っている私学の先生は能力もあり熱意もあります。公立の先生は能力の差があります。でも、二人を私学に通わせる余裕ないしやはり公立学校がよくならないと日本の将来はないのではないでしょうか？大学でもやはり国立大学が日本をひっぱてきた現実があるわけだし
確かに賃金を上げれば良い先生が来るかどうかわかりませんが教育という性格上、賃金カットはなじまないのではないでしょうか？私は先生の質を上げるためなら増税されても文句言いません

[959: 匿名さん]

あまり公立と私立の差がつくと収入による教育格差が広がり
問題あると思います。塾の問題も含め。

私立２人なんてとてもとても。
塾や私学にいかなくても有名大学に合格できる教育体制が
望まれます。

[960: 匿名さん]

それより、ユ×ホーは大丈夫ですかね？

最近、すっかり音なしですが・・

[961: 匿名さん]

ユニホー前の第一次の分は３年落ちですね。
いくらくらいの相場なのでしょうかね。

[962: 匿名さん]

まさか、2000マンを割っている　可能性はありますか？

1500ぐらいなら検討の余地ありですが。

[963: 匿名さん]

１０軒まとめて買えばあるかもしれませんね。

１軒分なら２００万程度でしょう。

[964: ゴミ回収業者]

No.960から963はゴミなので処分。

[965: 購入検討中さん]

それで、処分価格で　販売中　とかはないのかな？

学園、名谷でも新規戸建てが　出始めているが、どうかな？

[966: 通りすがり]

公務員潰しの次はユニホー潰しか・・・

まったく困った掲示板ですな・・・

[967: 匿名さん]

西神南住人の心がいかに汚いか、この掲示板見てると良く判るよ。ローンに追われて心まで疲弊してしまったんだろうな。街を見ると一見綺麗に見えるが、内情はこんなもんって事だ。虚栄と嫉みに埋もれるこんな街に高い金出して住もうと思う気持ちが理解できん。

[968: 匿名さん]

ちょっと安いサヤカの物件やマンション住民を見下したり
隣街の伊川谷をコケおろしたりとやりたい放題。

自分達を何様だと思っているのか。
高い家を買って威張っている人は、ローン返済中は銀行からの借家住まいで
返済延滞＝即強制退去となることをお忘れなく。

変動金利で年収の５倍以上借りている人は、ほぼかなりの確率で１０年後は
西神南から退場させられていることを認識すべき。

金利暴騰という中性子爆弾（家は残るが人がいなくなる）が爆発する日も
そう遠くない。異論があるなら金利が高騰しないことの根拠を述べること。

[969: 匿名さん]

ほんとに金利上がるんですかね？
いや、うちは35年固定金利にしてしまったことを後悔していて、変動で借り換えようかと考えているのですが・・・
金利上昇ならこのままで、リスク回避してよかった～！！というシナリオでうれしいのですが。

[970: 匿名さん]

＞９６９さん

米国の国債乱発と過剰流動性により、米国の長期金利の数年内の上昇の可能性あります。
欧州も同様。恐ろしいかな日本の国債依存度は米国のそれをはるかに上回っている。

その場合、まず米国発インフレ・高金利が発生、その後世界を覆うことが想定されます。
当然、それに伴い経済混乱は避けられず、さらなる世界的な不景気となる可能性ある。

最近の企業間の数年先の取引金利相場は現状＋数％は常識になっていることもその裏づけ。
金利上昇に加え、不景気による収入減のダブルパンチの可能性あります。

上記の状況に確実になるとは言い切れませんが、
35年固定金利だと３％程度ですよね。現在の変動金利は１％弱くらいでしょうか。
差の２％はそんな状況への家族への保険料と思ってもいいのでは。

もしそんなインフレになったら収入減を大幅に凌駕するローン残債の実質価値減
が起こるのでハッピーハッピーかも。

[971: ご近所さん]

９６８と９７０は同一人物、いつも中途半端な知識で知ったかぶっている奴やな。西神南に住めない僻み野郎やか。プッ。まさか自分の低レベルな知識を披露したいからてめーで質問みたいな投稿しててめーで答えてたりして。ハハハハ。金利高騰しない根拠をあげよ？だと？今の金利水準からすると金利は上昇するしかねえだろ。てめーの方こそちゃんとした根拠をあげろや。年収の5倍以上で借りている人は１０年後には西神南からほぼ高確率で退場？どこにそんなデータがあるんや？教えろや。てめーの勝手な推測で投稿するんじゃねえ。データに載っているのならそのソースを明らかにしろや。それが明らかにできんのなら、名誉毀損で民事・刑事で裁判やな。アホらしくてしないけど。プッ。９７０は飲み会とかで場の空気をよめず、中途半端な知識を披露して周りからドンビキされているのに、それにも気づかず一人悦に浸っている奴やな。ハハハのハ。バイバイキン。

[972: e戸建てファンさん]

西神南に住んでいない、住む気もない奴がなぜこの掲示板にはりついているのか
ずっと考えていたが、以下の結論に辿り着いた

１、西神南に住みたくても住めない奴のネタミ
２、西神南以外で売ってる暇な業者の嫌がらせ

書き込みの頻度を見てると２の可能性が高い
多分、自分の所に来た客が西神南と迷っている事が多いんだろう
自分の売ってる家は西神南より劣るが安い、そこで西神南みたいな
高い所で買うもんじゃないと誘導してる訳だ

西神南を検討する客が比較する場所で、西神南より安い所となると
どの業者が書き込んでいるのか、自ずと絞られてくるよね

[973: 買い換え検討中]

ユ×ホーはお年玉価格だそうですが、おいくらで売られるつもりでしょうか？

2000ぐらいかな・・

[974: 周辺住民さん]

>972さん
仲介で中古売ってる業者の可能性もありますよ。
どちらにしても業者が書き込んでいる事は確かでしょうね。

[975: ご近所さん]

なるほど、９６８は暇な業者かもしれませんね。プッお前もしかして伊川谷あたりをメインにしている仲介業者か？そうすると絞られてきますねぇ。結論、伊川谷＜西神南、公務員＜民間ということで。プッ。

[976: ご近所さん]

ユニ〇ーさんは、間取りとかはそんなに悪いとは思わないが、駅近ということもあり、最初の販売価格が高すぎたのではないかとも思います。だから１０００万円近く値引きと言っても…、という感じ。

[977: ご近所さん]

９６７は賃貸住宅に住んでいる人かな。1番の、妬みということで…。

[978: ご近所さん]

８６４は下流ということで…。さらに心は超下流ということで…。８６４と９７０は同じ人物ということで…。

[979: 購入検討中さん]

ちょっとスレ違いかもしれませんが、西神南付近で注文住宅を検討している者です。できれば、ゆったりした敷地でガーデニングを楽しみたいのでできれば敷地は80坪ぐらいが理想です（建物は40坪超で）最初は神戸市分譲地を購入してと思ったのですがＨＭで見積りをすると擁壁など込みで7000万円を超えてしまいました・・とてもじゃないが手に負えないといったところＨＭより「桜が丘」というところを紹介されました。西神からバスで15分程度で近くには大きなコープやナフコがあります。半日町を歩いたのですが驚いたことに豪邸が多いのです。それも半端じゃなく家や敷地が広いのです。ＨＭに聞くと敷地が最低70坪ぐらいからで200坪というところもあるそうです。したがって、建物費用だけで平均的に4000万円ぐらいと聞き驚きました。周辺には秋葉台や北山台、美穂が丘という大きな団地もあり、さらに神戸市？分譲の月が丘とういところも行ったのです家が大きいのです。西神からバスでちょっとのところにこれほどたくさんの団地があることも知らなかったのですが、ここであれば6000万円ぐらいで、しかも敷地もゆったりできそうなのです。
若干不便なのでどうかなと思うのですがどうでしょう？やっぱり西神南の小さな敷地でがまんすべきでしょうか？

[980: 匿名さん]

９７９さん
９７９さんの状況（年齢、家族、生活スタイル等）が解らないので、書き込まれている内容だけでは何ともアドバイスしにくいと思いますよ。もう少し詳しく書いて頂ければ色々意見が出てくるかと思います。個人的には桜ヶ丘で６０００万出すのであれば、もっと別の選択があると感じますが。でも、このタイミングでこのような内容を書き込まれると桜ヶ丘へ誘導しようとしていると思われる可能性もありますよ。

[981: 匿名さん]

979です。桜が丘へ誘導？意図がよくわかりませんが・・家族4人で小学生2人の男子で元気いっぱいです。三宮へできれば40分までぐらいで行きたいです。ガーデニングと土いじりを子供にさせたいです。とにかくこの沿線で広い敷地の注文住宅用地を探しまくりました。中古住宅を潰して宅地にするか神戸市などの宅地分譲しかないのです。本当は西神中央に適当な土地があればよいのですがありません。それで西神南の宅地に目を付けたわけです。皆さんも西神南を選択されるにあたりいろいろ検討されたと思いますので桜が丘あたりも検討された方がいても不思議はないかなと思いレスさせていただきました。敷地は70坪以上、ＨＭは大手できればセキスイ、ダイワを希望です。総額は6000万円以下（外構込み）であれば考えたいです。また、桜が丘にこだわっているわけでなく、たとえばそれなら月が丘がいいいよというアドバイスもありです

[982: ８６４]

すみません、おじゃまします。根拠をとのご指摘あったので。

>変動金利で年収の５倍以上借りている人は、ほぼかなりの確率で１０年後は
>西神南から退場

年収９００万(手取７００万)　住宅ローン４５００万（５倍として）
　　４０歳で残り７００万ｘ２０年＝１４０００万

　３％　年間返済２３０万、総返済額　６８００万
　５％　年間返済２９０万、総返済額　８６００万
　８％　年間返済３９０万、総返済額１１８００万
１２％　年間返済５５０万、総返済額１６４００万
２０％　年間返済８８０万、総返済額２６２００万

変動金利が５％超になればの話。過去２０年平均４．５％。
（上記はインフレによる昇給がない＝スタグフレーションの前提）
かなりの確率はいいすぎかもしれませんが。
しかし変動→固定への借換がベターと個人的には思います。
いろんな意見もあると思いますので反論もウエルカムです。

ソース：衆議院予算委員会（平成１７年２月２４日）議事録

[983: 匿名さん]

＞９８２
あんたしつこいよ！
本当空気読めない業者だな。
持論の押し付けは別スレでやってくれ！

[984: 買い換え検討中]

神鉄、山電沿線は　お勧めできない。

桜ケ丘とかなら、南のほうがましかと。

自己責任で買われるなら、問題ないですが・・

[985: 匿名さん]

６０００万まで出すのなら、阪神間もありますよ。
例えば南芦屋浜とか、芦屋市の住所になりますね。

あと六甲や住吉の上のバス便とかもありますね。
阪神間のほうが資産価値あるので将来の売却が有利かも。

[986: 匿名さん]

981ですアドバイスありがとうございます。建物3500万外構500万円土地2000万円のイメージで計画しています。
土地が2000万円で、70坪ぐらいの土地となるといろいろ探したのですが、西神からのバスか、神戸市北区ぐらいしかないようなので、西神でも神戸市の土地は高めなので・・やはり小さな宅地にすべきですね。あと、西神の徒歩圏の中古で我慢するかな・・でも下手にリフォームすると6000万ぐらいになるみたいで悩みます
　家も趣味の部屋がほしいので広めにしたいです

[987: 地元不動産業者さん]

西神南はサラリーマンがローンで購入する地区。桜が丘は中小企業、弁護士、医者など高サラリーマンが住む場所。
車も3台ともベンツやＢＭＷだったりする。建物も60坪ぐらいある。総額6000万円ぐらいだとみじめな思いをするだけ。もしくは、桜が丘の周辺地域に建売があるからそこで我慢するしかない。とにかくサラリーマンが住む地域ではない。

[988: 匿名さん]

＞９８６さん

西神中央は座って通勤できるメリットありますね。

例えば西神中央徒歩２０分程度で築２０年超で土地建物で３０００万強、
それをリフォームして（バスとか安いやつなら内装リフォーム３００万～でできるはず）
とりあえず住んで、お子さんがやんちゃなときは(家が傷だらけになるので)それで済ませて、
お金を貯めて１０～２０年でぴかぴかの建替を２５００万くらいでするというのもあると思います。
（その間数ヶ月は近くの賃貸に住む）

どうせ新築でも２０年程度で痛んでくるので老後もそのまま大規模メンテなしで
住むのはしんどいので、金利負担も軽くそのほうが安くつくかもしれません。

西神南で同じことをすればさらに安くなると思いますが。

あくまで選択肢の１つくらいの話ではありますが・・・。

[989: 近所をよく知る人]

そうそう。
注文でこだわりで、建てるのでは無ければ　新築にこだわらなくてＯＫ。

１０年ぐらいの良い中古を指値で買って、好きにリフォームすればよし。

南の新築は新古物件多いから、かなり割引が引き出せるはず。

桜ケ丘みたいな辺鄙なところに、医師、弁護士が多いとわ思えない。

バブルのころにしょうがなく買ったのか？

子供が高校以上になったら、その辺鄙さが実感できるでアール。

[990: ご近所さん]

ソースが平成17年？今、平成18年くらいだったかな？自信満々にほざいていると思えば…。さようなら、＊＊＊＊業者さん。

[991: ご近所さん]

西神南はさらに駅から離れたところ(徒歩２０分以上）も開発中なので、そこら辺になれば６０００万円台でも土いじりができる、ある程度の広さの土地は確保できるかも。注文住宅で家を建てる場合は出来るだけ多くの業者に見積もりをさせるべき。ダイワ、セキスイがよくても2社に絞らずにいろんな業者を訪れましょう。最終的にダイワかセキスイにするにしても値引き交渉の材料に出来るよ。私の知り合いで積水ハウスの人がいるけど最初の提示額から粘りに粘って９％引き＋オプション、を手にした人がいます。セキスイは多少上から目線の応対で、お金持ちの人を中心にしている感があるそうですが、安易に妥協せず、粘り強い交渉をしてみてはどうでしょうか。

[992: ご近所さん]

地下鉄沿線NTと桜ヶ丘を検討していたうちが西神南を選んだのは

・職場が三宮なので、三宮に直接アクセスできる地下鉄が良かった
・将来、子どもの通学にも地下鉄のほうが便利かとおもった
・公園、病院が多い
・名谷や西神中央より後に開発されていて街が新しい
・希望に一番近い物件があった

からでした。

広い庭でのガーデニングを最重要視されるのであれば地下鉄沿線は避けて、
神鉄沿線にされたほうが良いと思います。

私も主観的には桜ヶ丘に6000万なら別の選択肢がありそうに思います。

[993: 匿名さん]

981です。アドバイスありがとうございます。特に地下鉄沿線や桜が丘にこだわっているわけではないのです。神戸市内で三宮からできれば近いところで注文住宅用地を探したのがスタートです。いろんな不動産やＨＭに聞いたのですが建築条件付きの宅地が多くフリー宅地は少ないのです。ＨＭの抱えている土地も割高で今一つでした。
　結局、西神南で神戸市宅地分譲をやってるのでここかなと思いました。その前は舞多聞を申しこんだのですが抽選にはずれて・・申し込んだ土地は60坪と小さかったのエスがそれでも予算オーバーでした。坪30万円程度で70坪以上でという条件は見直すか、神戸市の宅地分譲を購入して、更にローンを抱えるか迷うところです

[995: 匿名さん]

神戸にしか通勤できない神戸の郊外ニュータウンを選ぶと悲惨なことになりますよ。
関西では、淀屋橋、本町、中之島の会社までドアツードアで約1時間で通勤できる所以外は、
不動産価値は皆無に等しいです。

神戸のニュータウンは、これからも下がる一方で売る時に潰しがききません。
有料老人ホームや駅近マンションに移るにあたって、良い条件で土地を換金できるのはあと10年未満です。

※2006年が、日本のピーク
※総人口よりも６５以上の人口に注目

一番良いときが終わったの。　

　　　　日本の人口の推移、並びに65歳以上人口


　　14000┌　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1億2774万人　
　　　　　　 |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2006年・ピーク）　　　　
　　12000├　　　　　　　　　　　 　 　 　 　 ,,,,!l*llﾞﾞﾞﾞﾞ'.＝.,,,_　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　 |　　　　　　　　　 　 　 　 　 ,,lllﾞﾞ’　　　　　　　　　'"= ,,　　　　　　　　　　　　　　
　　10000├　　　　　　　　　　　　,,,,lllﾞ’　　　　　　　　 　 　 　 　　'"'= ､,,_　　　　　　　　　　
　　　　　　 |　　　　 　 　 　 　 ,,,illllﾞﾞ゜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　”'"=li☆　　8993万人　　　　
　　　8000├　　　　　　　　,,lﾞﾞ゜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2055年・政府推計）
人　　　　　|　　　　　,,,illllﾞ゜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　6000├　.,,,illlﾞﾞ°　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
口　　　　　|　5596万人　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　4000├　（1920年）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
[人]　　　　 |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　．．　．．　┌┐
　　　2000├　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ＿　┌┐‥　'　'　　 　　　　　|　|　----65才以上
　　　　　　 .|　　　　　　　　　　　　　　　　＿　┌┐ |　| 　|　|　　　　　　　　　　　　|　|
　　　　　0 └┴─┴─┴─┴＝┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─
　　　　 　　 1920　30　40　50　 60　 70　 80　90　2000　10　20　30　 40　 50　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　次　　[年]

[996: 匿名さん]

>>993

一番堅実な方法は、神戸勤務であるメリットを活かして
神戸にしか通勤できない（大阪の中心部から遠い）ニュータウンの借家に賃貸で住む。
そして15年ほどしてから、団塊が建てた家が暴落して大量に売りに出る頃合を見計らって
暴落している不動産（中古戸建）を買い叩く。

[997: 社宅住まいさん]

小椋久美子さん、お疲れ様。

[998: 販売関係者さん]

西神南の神戸市宅地分譲を購入される場合、メリットは神戸市から直接購入なので安心感がある、登記は神戸市が無料で行う、仲介費用はかからないなどがあります。デメリットとしては、実勢地価より値段が高い、そして何よりほとんどの宅地が擁壁が必要となる。特に神戸市は規制が厳しく300万円～500万円ぐらいは見込んでいるほうがよいと思われます（宅地にもよりますが残宅地はほとんど何らかの措置が必要）
　また、外構は思ったよりもお金がかかります建売でだいたい売却価格の５％ぐらいかけているところが多いですが、個人だと500万円ぐらいは見込んでいるほうがよいと思われます（セミクローズドとして、駐車場込み）
　予算6000万円だと、土地2500万円、擁壁200万、外構500万、建物2800万（エアコン、照明含む）ぐらいに缶がられるのがよいのでは。いずれにせよ、40坪以上の建物であればさらに予算が必要でしょう。

[999: 周辺住民さん]

やっぱり業者の人がこの掲示板見てるし色々書き込んでるのね。
誰が書いているかも分からない、善意か悪意かも分からないここの書き込みを参考に６０００万の買い物をするのは危険だと私は思います。

[1000: 近所をよく知る人]

6000マンもする物件は、ココにはないでしょう。
高くて5000マン、安けりゃ2500マン（中古、新古）

駅から近いところを3000ぐらいで仕込んでください。