西神南の建売住宅

[匿名]

西神南では、井吹台北町を中心に建売の分譲が数社によって行われております。
野村、ヤマト、トヨタ、ユニホーなど。
西神南でお住まいをお探しの方、
どの物件にどんな魅力を感じていらっしゃいますか？

[878: 近所をよく知る人]

％ですがね・・

1500マンは厳しいかもね。

[879: 匿名ばん]

なるほど。％ですか。
１０万１５万かなとも思いましたが少ないなとも思い・・。

パナは太陽光発電ついているので、電力買取が強制化されるような話あるので
結構その分はお買い得かもしれませんね。

ただやはり５０００万超は高い。小さくて安いSAYAKAも検討中。
悩みどころですね。

フォリアとかの売れ残りはいくらくらいまでいけるのでしょうね。

[880: 住人]

この1年以内の某所で購入ですが買う気を見せてもパナは10%を提示しなかったですね。
がんばっても数%・・・。

フォリア、SAYAKAは売れ残りであれば10%からスタートでした。
839さんの計算だと20%くらいまでいける雰囲気ですね。

ただ、それにしてはフォリアの物件が売れてなさ過ぎな気はします。
4500万の物件が3600～3800万になってるなら。

[881: e戸建てファンさん]

神戸自体は郊外ベッドタウンなんて本来必要ない規模の経済だから、あと少ししたら
神戸の郊外ニュータウンなんてヤバすぎるでしょ。
近畿だと淀屋橋、本町、中之島、梅田にまともに通勤できない郊外住宅地はどこも悲惨な事に。

[882: 購入検討中さん]

880さんへ

買う買うオーラを出しすぎてませんでしたか？
他の物件を比較させてやるといいかも。
ただ、営業マンによりますがね....。

[883: 匿名ばん]

3600～3800万ならずいぶん楽ですが・・・・。
しかし前の人の三菱UFJのレポートにもありましたが
今後さらに安くなる可能性もあるのなら静観もありかも。

あと１年待てば安くなるかなあ～。
景気回復が鮮明になれば、供給が絞られている分高くなるか。

しかし築２年とか３年とかの新古物件はメンテどうなんだろう。
朽ちていたりしないだろうか。

[884: 近所をよく知る人]

築３年以上は、中古物件より始末が悪いよね。

住んでいないと痛みが早いから。

フォリアとかは、言い値で落とせるでしょうから、十分粘ってね。

周りの中古価格を　ご参考に・・

[885: 匿名さん]

パナの購入しなかった土地の現在価値はいくらか。

買い手のいない土地の価格は理論上はゼロとなる。
しかし現実には、買い手が現れるまで値下げされることになる。

そして安い価格で仕入れた土地に、市場で需要がつく値段で
建売が販売されることとなる（その市場価格に合う土地購入を行う）。

六甲アイランドで実際に起こったケースが下記。

当初、六甲アイランドは神戸市を主体として事業開発を行い、
分譲は民間の共同事業体で行われた。初期の頃は順調に販売されて
いたが、景気が思わしくなくなると売れ残りが増えていった。

売れ残りをさばくため、半値以下にまで下げたが売れ残りは築年数の経過も
あり売り切ることはできなかった。

最近、従来の共同体とは違う形で民間に払い下げされた土地に
別の民間会社が新規開発分譲を行った。従来型とのしがらみもないこともあり
販売価格も従来型の５０００万主体より一気に２５００万主体となった。
このマンション（ブリリアのこと）は順調に販売された。

六甲アイランドと同様のことが、西神南にも起こる可能性は充分ある。
神戸市が土地の払い出し価格を下げるかどうかが分岐点だが、
慢性財政赤字の神戸市が塩付けの土地を永遠に抱えるかどうか・・。

[886: サラリーマンさん]

神戸市はポーアイとか山ほど塩漬けの土地を持ってるからなー。

[887: 匿名はん]

ポーアイは医療特区として新産業地区で頑張ろうとして
いますが、イマイチのようですな。

パナ４の土地も西神中央のように工場誘致でもしますかね。
ゴミ焼却場とか葬儀場とかの嫌悪施設なら建設ニーズはあるだろうが。

[888: 近所をよく知る人]

墓場の近くじゃ、いやだな。
もうちょっと、あかるいもん　ないですか？

[889: 匿名はん]

女子大の誘致はどうですか。

毎日、たくさんの女子大生が自宅周辺の道を通学するのは
華やかです。

[890: 匿名さん]

神戸学院でも誘致すれば？

今は、バス便だけの辺鄙なところにあるし、土地を提供すれば出てくるんじゃ　ないの？

明石の免許更新センターでも良いが・・

[891: 匿名はん]

神戸市で西神南地区での福祉大学の設立が議題となっているらしい。
福祉大学の設立に伴う商業施設もあわせて協議対象。
商業施設は、具体的には地方からのニーズを想定した学生専用マンションや
喫茶店、インテリアセンター等が想定されている。

[892: 匿名さん]

西神南って一般リーマンには高くない？
（セレブが住む街でもないでしょうから）

例えば５５００万の物件として、値引３００万、手数料２００万、
オプション１００万として５５００万。

頭金を１５００万出したとしてもローンは４０００万。
年間返済額は２００万、総返済額は６０００万にもなる。

４０歳で購入したとして年平均１１００万の年収しても可処分所得は（累進課税あるので）
８００万円程度。ここから生活費４００万、教育費２００万とすると
返済するのに精一杯。前倒し返済は厳しいと思われ、そのまま返済続けると
２０年後の６０歳には１８００万の残債が残る。

退職金を３０００万とすると１２００万で老後を暮らすことになる。
少子高齢化で実質年金は月よくて１０万程度とすると、最低２０万/月として
１２年で貯蓄が底をつく計算になる。

せめて退職金とローンの相殺は避けたいところだが、果たして
皆さんの財政状況は???

[893: 購入検討中さん]

確かに、こんな辺鄙な土地にしては、高いと思います。

西神中央なら、施設も整っているので、少しは分からんでもないが、
パナは6000万を出しているが、どんな人が買っているのか？？です。

高給サラリーマンなら、こんな場所でなく、御影、岡本あたりが普通かと。
近くのマンションを見に行ったとき、年収400万のかたもいますよと言われた時には、
どうやって買うのだろうと思った。

買うときは、家のローンのことしか話さないが、
固定資産税が取られ、子供ができたら教育費がかかり、さらに、家のメンテナンスもかかりだす。

ローンのための仕事は嫌だな。

[894: サラリーマンさん]

それ専用の用地が別あるものをわざわざ西神南の宅地内に誘致する結論はでないでしょう。
神戸市の宅地分譲がそれなりに売れているし。


> 892
40歳年収1100万で頭金1500万という時点で住宅にかけるお金が少ないのでは・・・。
40歳年収7～800万で頭金に2～3000万入れて、借入3000万（総返済額は4000～4500くらい？）。
トヨタ・パナあたりの住人さんだとこのくらいじゃないかな？


もともと地下鉄沿線のNTには旧さくらBK、川重、神戸製鋼の社員が多いので、
セレブというより、ええとこの社員さんが多かったとこですね。

[895: 買い換え検討中]

販売員は、600ぐらい年収があると無理やりでも４０００ローンが組めると言い出す。

だかた、マンションだと年収300ぐらいもざらにいたりする。

のとのち、ローンハタンしようが　かまわないわけです。

パナとかだと共働きの教師　とかがいたりする。

まあ、高いわな。それだから結構値引きしてくれたりするわけよ・・

[896: 匿名さん]

>894

頭金に2～3000万入れて、借入3000万（総返済額4000～4500)という前提とすると
40歳年収7～800万で60歳迄の平均年収1000万で可処分所得平均750万円。

750万X20年=15000万

ここからローン返済額4000万(固定３％ﾍﾞｰｽ、変動はこのご時世自殺行為）
教育費が1500万/人として２人で3000万。
生活費が500万 X20年=10000万で2000万支出超過。

退職金だけでどうやって老後をしのぐのか。

ましてや年収６００万の中小のリーマンは言うまでもなし・。

適正価格は土地1000万＋上物2000万=3000万くらいでは。
みんなで渡ればこわくないで、言い値で買うから高くなる。

政府の思惑の家計部門の景気政策につられないで。
なぜ年収６００万で４０００万のローンがつくかを考えましょう。

[897: サラリーマンさん]

生活費は身の丈に合わせて変えないと、破綻してあたりまえ。
それと「このご時勢」の話をするなら、年収増を期待するのもどうかなぁ？

適正価格は買い手が決められるものじゃないしな。
近隣NTが同様の価格帯なんだから、買い手の適正価格で買いたいなら
別の場所を選ぶべきじゃ？

[898: 匿名さん]

身の丈にあわない買い物をするから、生活費を切り詰めないと
生きていけない生活を送らないといけない。

まさに国の景気政策に踊らされ終身農奴化したリーマンは悲しい。

適正価格でない物件を買うのもよいが、このご時世会社破綻でもしたら
売却価格よりローン残高が多い物件を抱えてどうするのか。

再販売価格が市場の適正価格と心得よ（新築ﾌﾟﾚﾐｱﾑは仕方ないが）。

[899: 匿名はん]

地価高騰は住宅金融公庫の35年ローンから始まった
http://www.yorozubp.com/9803/980319.htm

日本の常識は世界の非常識。
海外では住宅取得価格は年収倍率で3.5倍ぐらいがここ数十年の長期平均。
ちなみに金融危機を引き起こした元凶のサブプライムローンというのは、日本の土地本位制、かつてのバブル経済を真似たもの。

[900: サラリーマンさん]

市場経済のお話は市場経済の板でどうぞ。

[901: 買い換え検討中]

なんちゅうか、やはりココの物件は高杉　で手が出ないかね？

平均2500ぐらいにすりゃ　いいのにな。

[902: まじか]

高杉～♪

変動金利３０年超のローン族はサブプライム族ということでよろしいか。
さて西神南の何割が該当するか・・・・。

[903: 物件比較中さん]

４８００万の物件。６００万円の頭金で西神南の戸建ては無謀でしょうか？
３９歳公務員、年収は８００万です。
同じようなローンを組まれた方、いますか？
ＨＭは全く問題なしと言うが、問題がないとは思えず。。。

[904: 買い換え検討中]

年収の約5倍のローンならば、デベは問題ない　と言うでしょう。

7倍、8倍でも組ませて　売ってしまう方たちですから。

パナかどこかだと思いますが、買い手市場ですから、じっくり交渉されれば　良いかと。

まあ、南のヤンキーマンション　買われるよりは　良いかと・・

[905: ご近所さん]

返済可能と思うけどちょっと冒険気味かな？
変動・固定どっちかわからんけど、元本が多いからリスクが高いんじゃ？
中古相場（30～35百万？）考えるといきなり債務超過状態だし。

うちも含めて借り入れは30百万未満が多いみたい。
家族構成やその他の状況により良し悪しがあるので、
FPに相談してみては？

[906: 買い換え検討中]

フォ○ア　とかって　まだ販売してるんですかね？

相当　値引きされていると思うんですが、いまは　おいくらぐらいになっているんでしょうか？？

[907: 周辺住民さん]

９０３さん
４８００万というのは値引き後でしょうか？
同じようなローンを借りていますが贅沢しなければ今のところ返済は大丈夫です。
ただ、将来の子供の学費や金利が上がった時を考えると不安なので
繰上げ返済は頑張ろうと思っています。
ＨＭというとパナだと思いますが、返済に不安があるようでしたら
もう少し安くなるよう交渉されてみると良いと思います。
詳しく言えませんが１０パーセントから何パーセントか上乗せできると思います。
頑張って下さいね。

[908: 匿名さん]

不動産ジャパンという（公的な）サイトの土地総合情報システムで
各戸の成約価格がすべて載っています。

具体的な販売メーカーとかは載ってませんが、だいたいどの物件かは
類推できますので、値引きの参考にされては。

以前は不動産会社しか見れなかった成約価格を消費者に開示して
価格交渉の適正化を図る目的でつくられた公的サイトですが
各家の購入価格までわかってしまうので少し情報開示やりすぎな
感じもするサイトです。

ただ購入前にはかなり便利です。

[909: 入居済み住民さん]

フォリアは最低５００万円からの値引きからスタートです。井吹台ははっきり言って冬は相当寒いよ。大手ＨＭの家でも結露はどうしても発生しているし。

[910: いつか買いたいさん]

西神南で検討中ですが、ＨＭ仕様でもかなり結露しますか？結露しないメーカーはどこでしょうか？

[911: 近隣某HM住民]

家族全員で2Fの寝室で寝てるんだけどこの部屋の出窓（シャッターなし）は結露あり。

樹脂サッシ＆断熱ガラス＆結露防止スプレーでも限度があるということかな。

[912: 買い換え検討中]

フォリアの値引き　たったの５００万ですか？

３年たった中古なのに？

１０００万以上　値引きないと　検討の余地すらないですが・・

だいたい、定価なんて　あってないようなもんかと。

二重窓でも結露しますか。パナかなんかですよね。

[913: 近所をよく知る人]

金額なんて自分で行って交渉してナンボでしょう。
正体不明の不特定の人間に聞いてどうする？

[914: 入居済み住民さん]

フォリアは交渉する前に５００万円値引きしますというところからスタートします。後はその人と業者さんとの交渉次第です。結局私は概観が気に入らなかったのでフォリアにはしませんでしたが…。結露が１００パーセントありませんということを営業の人は言うでしょうが(実際私も言われましたが…）、加湿器をつけ、人が過ごしているとどうしても結露は発生しています。ただ、シャッターや断熱ガラスをつかえば相当結露を防ぐことはできます。

[915: 匿名さん]

西神南は、東洋のマチュ・ピチュ。

高台なんだから寒くて当然。

ただ外敵に攻め込まれたら強そうだが。

[916: ご近所さん]

やっぱりみんな結露しているんだ安心した。うちは北側の窓の結露がひどくＨＭに文句言ったらこの地区の家はほとんど結露していると切り返された。本当かなと思っていたが、まあ程度の差はあるだろうが。

[917: 入居済み住民さん]

北側の窓の窓の結露がひどいのは、南側の部屋との気温差が大きいことによるのが原因の一つかと思われます。前の家の時、北側の部屋の結露がものすごく押入れにカビが大量に発生したことがありましたので、気をつけられたほうが良いですよ。

[918: 匿名はん]

これから寒くなるので結露大変な季節ですね。
これも一戸建ての宿命とあきらめています。

大切な家なので、なるべく長持ちさせられるよう
結露にも気を遣ってこまめにとるようにしています。

大変ですが・・。

[919: 入居済み住民さん]

パナホームに住んでますが、恐ろしいほど全く結露しません。
その代わり乾燥してるので、我が家ではリビング・ダイニングに加湿器を二台おいて
フル稼働です。それでも結露はないです。

結露する場所は脱衣場くらいかな？

[920: 入居済み住民さん]

借金まみれ…

[921: 入居済み住民さん]

来る夢…

[922: 匿名はん]

2010年はいい年になりますように。
初夢はいい夢を。恐慌再来での悪夢にならぬよう。

[923: 匿名はん]

やはり、供給過剰だったな。

どうする販社さん。

パナぐらいしか　残らんのかな？？

[924: 匿名はん]

金融機関も融資に慎重になっているため
販社さんもどこも資金繰り楽ではないはず。

今年も高値で購入した不動産による資金圧迫で
穴吹やアーバン等たくさんのデベが倒産した。

こういうご時世、お抱え不動産をずーと持っておくことは
できないので将来、バーゲンに突入です。
（維持費や固定資産税も馬鹿にならない）

今は販社の粘りと購入側の我慢との勝負。
完売して買えなくなる状況はとても考えられないので（ここがﾎﾟｲﾝﾄ）
安易な価格妥協は禁物です。

我慢できなくなって破格放出する物件を押さえましょう。

[925: ご近所さん]

パナホームが結露しないのは、サッシの上部、もしくは天井にある通気口が「開」のまんまだから。
結露しないかわりに暖房ガンガンいれても寒い。
通気口しめたら結露するよ。
通気口しめたら加湿器二台も不要。

[926: 近所をよく知る人]

南は苦しいな。

名谷あたりでも、新規戸建てが出始めると　さらに苦しくなる。

駅前に、商業施設が皆無（ホームセンターは商業施設ではない）に近いし・・

どうする？

[927: 入居済み住民さん]

大手ＨＭでパナほど寒いＨＭは他にないと言われているが・・