西神南の建売住宅

[匿名]

西神南では、井吹台北町を中心に建売の分譲が数社によって行われております。
野村、ヤマト、トヨタ、ユニホーなど。
西神南でお住まいをお探しの方、
どの物件にどんな魅力を感じていらっしゃいますか？

[838: ビギナーさん]

4500万の築2年ならいくらまでいけます？どのくらいが妥当なんでしょう？＞837さん

[839: 837]

4500万のうち、建物部分が2200万、土地が2300万として
建物の償却分は2200万÷20年＝110万/年（20年は法定耐用年数）

新築ﾌﾟﾚﾐｱﾑを300万程度と考えれば
110万x2年+300万=520万。

あれ、そんな金額になってしまいました。

まあ足元（業者の金利負担等や金融危機で新築成約率が30%程度）を見て
さらに200万程度で７２０万マイナス。

あとオプションをつけて顧客側からの表面値引きをさらに100万で
3680万でどうでしょうか。この辺が限界でしょうね。

実際は業者の都合もあるのでここから＋２００万くらいが限度か。
粗利益を通常の２０％と考えれば９００万で販売管理費除きの原価に
なってしまうので。

２年落ちなんて赤字大出血で売らせたいところですが。

[840: 申込予定さん]

みなさん

本当に中古で買ったと思った価格ですよ。

500ぐらいで手を打ちませんよ。いまどき・・

3年前の物件ですよ。

よく考えましょう。

[841: 入居予定さん]

販売価格の２２％ぐらいが、業者の粗利益といわれているみたいなので、フォリ〇さんは、分譲開始時から３年くらい経過してたら８００万くらいの値引きはあったかな？しかし、分譲開始してから３か月以内でフォ〇アさんを購入した人はほとんど値引きはなかっただろうから、現在の販売価格を聞いたら怒るだろな。

[842: 近所をよく知る人]

昨日の夜、ＳＡＹＡＫＡの杜とパナホームの周りを車で回りましたが、空家がよく見かけられました。ＳＡＹＡＫＡもそうだけど、パナホームも言われるほど売れてないんですね。やっぱり高いから…

[843: 周辺住民さん]

パナホームは半年毎くらいに少しずつ新しい戸建てを建ててますが、SAYAKAとルナは建ててないですね。
売れ残りがあるのはフォリアも含めて同じようです。

[844: 購入経験者さん]

>834さん

申込前でしたらまだ交渉の余地があるでしょうに。

そんな事書かない方がいいですよ

[845: 匿名はん]

契約する前だったら、３割ぐらいがんばれますかね？？

２０００台になりそうな雰囲気ではあるのだが・・

[846: 匿名さん]

ここの掲示板進歩ないな
同じ奴の同じ話題ばかり・・・
飽きずによくここまで書けるもんだ

[847: サラリーマンさん]

平日の昼～夕方に投稿してる人って、主婦or暇な営業マンorプータローくらいでしょ。
主婦の文面なら書き込み内容が違うし、プータローはこんな掲示板興味ないだろうし。

[848: 匿名はん]

そういう、君らも深夜にご苦労さん。

買いたくても買えない人たち、黙っててね・・

ぱなが大きく下げてきそうですが。

狙いどころか？

[849: 周辺住民さん]

そうそう、興味がないならこの掲示板を見なければよいだけのこと。８４６と８４７はもうこの掲示板見なくていいよ。バイバイ永遠に。

[850: サラリーマンさん]

わかりました。バイバイ永遠に。
で、ルナの営業マンには、ご退席願わないのですか？

[851: 入居予定さん]

829です。

カインズ　6700円
ロイヤルホームセンタープロ伊川谷店　8700円ほど（要取り寄せ）
コーナン　小束山店　8000円前後（在庫あり）

でした。
コーナンは歩道用ではなく2tまで用でしたが、滑り止め加工のものがありました。
まだ購入してませんが、値段でカインズのものにするつもりです。

[852: 周辺住民さん]

ＫＡＮＥＧＡＮＡＩ…

[853: 匿名さん]

神戸地下鉄と阪急が相互運転する話があります。

そうなればここも阪急沿線ですな。

大阪へも梅田へ一直線。

[854: 近所をよく知る人]

その話はなくなったのでは？
車両の幅が違うから相互乗り入れは困難との事でしたが。
再度検討され始めたんでしょうか？
だったら嬉しいです。阪急阪神デパートが出来るといいな。

[855: 匿名さん]

新型車両に変えれば可能では。

阪神と近鉄も電圧とか違うのを新型にして
強引に乗り入れしましたので。

阪急は地下鉄ーＪＲで大阪に通う通勤客を取り込みたいようです。

[856: 周辺住民さん]

かねがない…

[857: サラリーマンさん]

乗り入れはないでしょう。

今の爺さん市長じゃ　駄目よ。行動力ないし・・

西区の住民は　かしのくん　を選んでないから　駄目ね。

須磨区はＯＫよ！

[858: 周辺住民さん]

地下鉄を、岩岡町に！！まで拡張を！！

[859: 近所をよく知る人]

それは、無理。
需要がないから。

南に駅があるだけでも感謝せねば。

[860: 入居済み住民さん]

829さん。
グレーチング？私は一年前にコーナン大石で￥５５００で購入しました。
たまたま立ち寄って安かったので即決でした。
今は在庫があるかどうかわかりませんが・・・。

[861: 入居予定さん]

860さん　どうもです。
近くに行ったときにみてみます！

[862: 匿名さん]

セリオの休憩テーブルで弁当を持ちこみランチをしている
家族をみますが、下流の典型だな。

いくら収入が高くても家を高値で買ったら
下流生活を余儀なくされる。しかもローンは一生付きまとう。

おいしいものも我慢して粗末な食事しかしない、旅行もできない、
服も何年もいっしょ。そして毎日、会社に通勤して使役労働を課される。

まさに禁固刑（禁固30年）のようなもんだな。

[863: 周辺住民さん]

外食をする、旅行をする、おいしいものを食べることが上流なの？どこにお金をつぎ込むかは人それぞれの価値観に基づくものだから、それに上流も下流もないのではないか。８６２の奴はきっと西神南辺りの戸建物件を買うことができないひがみ屋なんでしょうな。何事もひがんでしか物事を見ることができないんでしょうな。８４６，８４７，８５０の奴と同じ奴がカキコしとるんやろな。バイバイとかいいながら、結局この掲示板を見てカキコする。おまえ、どうせ嫌われ者の独身者やろ。

[864: 匿名さん]

国際常識を理解されていないようなので説明しましょう。

各世帯の資産状況は純資産が１つの尺度になる。
純資産とは、各世帯での「総資産ー総負債」で算出される。

自身の持っている家計資産の合計から負債合計を引いてみよ。
（時価評価が必要＝株式も不動産も売却予想価格で計算する）

純資産が

上流　１億円以上（いわゆるミリオネア）
中流　１億円未満～３０００万円（３０００万円～ゼロでも準中流）
下流　純資産マイナス（会社で言えば債務超過）
　　
となる。例えば

５０００万円の西神南の不動産を購入したとすると再販売価格は３０００万円程度なので
３０００万円以上のローンを組んでいる家計は(他の資産なかりせば）債務超過となる。

まあ、ストック（＝純資産）がなくても充分なキャッシュフローがあればいいが

例えば年収が1000万程度なら税後のキャッシュフローは700万円程度。
それであればかなりの生活ができるはずだが、大半は住宅ローンに消えていく。
（生活費と教育費はいたしかたないとしても）

つまりストックサイドの負債部門がキャッシュフローを食いつぶす構図。
これが貧乏の直接原因となっている。しかもこれが何十年も続く。

下流と皆さんが思う文化住宅住まいの年収６００万世帯のほうがキャッシュリッチだったりする。
セリオで外食もできない理由わかりましたか？

[865: ８４６]

８４６を書いた者です
８６２の書き込みは私が書いたものではないので悪しからず
ＨＮや文体を似せたなりすましですね

８６２と８６３は同じ業者の社員なのか、同日人物なのか・・・
とにかくこのサイト　悪意のある業者多すぎ！

[866: 匿名さん]

日本の住宅着工数、十年後には65万戸を切る。
http://www.murc.jp/report_pdf/20091009_152438_0795411.pdf　　
の14ページ。8ページには空き家のデータ、去年は13％。
老人による搾取と若者いじめで、第二次ベービーブーム世代以降が家を
購入する能力が無くなっている。
今後は建替え需要ぐらいしか見込めない。土地からの分譲はもう売れない。
世帯数はあと6年でピークを迎え減少に転じる。家が余り空家率が20%の時代に。

郊外の家や土地はあと20年以内に二束三文の値段に。

一般的なニュータウン型のビジネスモデルは既に破綻。

[867: 匿名はん]

あと２０年で６０歳以上の人口と６０歳未満の人口が同じになる。

その超高齢化社会では、当然年金制度は成立しないため
７０歳～８０歳まで働く社会となる（ドラッカー著ネクストソサエティ）。
しかも今で言う非正規労働者の身分となる可能性も高い。

年金に依存せざるえない人は老人になっても退職できない社会。
２０年年下の上司に老後こき使われる世界もどうかと思う。

今のうちにお金を貯めよう。

[868: 匿名さん]

西神南の建売に関係ないことはよそのところに書きましょう。

[869: 近所をよく知る人]

そうそう。

銭ためても、そのうちハイパーインフレがやってきたら紙くず同然。

土地かGOLDなどの現物を仕込んでおきましょう。

戦争が起こっても、紙くずにならないものに投資しよう・・

[870: 匿名はん]

戦争が起こる確率は低いが、住宅地の逆ドーナツ現象は宇宙のビッグバンが拡大から
収縮に向かうがごとくすでに起こっている。

収縮の輪の外にでた不動産がどうなるかは、フラワータウンや三田等を見ればよくわかる。
西神南が輪の中に残ればいいですが・・・。

ちなみにハイパーインフレくれば、現金は紙くずになるが、
同時に住宅ローンも紙くずに。そうなると西神南軍団は高収入の人が多く
急にスーパーリッチ集団に変身か。

[871: 近所をよく知る人]

そうそう。

実は、ローンが紙くずに　なることを祈っている。

大根１本5000円、3000万のローンが実質１００万になるかも知れないからね・・

これだけ＄、円　刷り続けているのだから、価値は限りなく小さくなっていくであろう。

バラマキばかりやってりゃ、インフレくるよ。

[872: 匿名はん]

日本ではハイパーインフレは無理です。

デフレの方が都合が良い年金受給者＝老人のほうが人口が多い（おまけに投票率も高い）からです。

世界各国の常識で５０歳以上の、有権者の割合が、有権者の５０％を越える時が、
「改革行き最終電車」の出発、ということになるらしい。
フィンランド、スイスは２０１０年ごろ、米国、ドイツ、フランスは２０１５年ごろ、
イタリア、スエーデンは２０２０年ごろ、スペインは２０２５年ごろ。
当たり前だが、年金改革の実質的な、改革抵抗勢力になるのは、高齢者だ。
くしくも、日本では、年金改革時、高齢者の年金を、カットできず、先送りにされた。

その日本。２００３年１０月時点で、すでに、５０，４％と、最終電車は出発してしまった。
これから、いくら、高齢者を、支える、若年層が、政治的に、取り組んだとしても、
法案的に、支えられる高齢者が、数では勝る。
結果として、どんな改革でさえも、成立しにくい、という事実が明確になった。

[873: 匿名はん]

編集委員・田村秀男　デフレ不況と円高助長
http://sankei.jp.msn.com/economy/finance/091011/fnc0910110846000-n1.ht...

　あなたの地元もそうだろう。商店街で空き店舗が目立ち、ゴーストタウンになる寸前だ。理由は、消費が減っているからである。

　値打ちの上がるカネは使わないほうがよい。だから多くのかみさんが１円でも安いモノを買うために遠くまで出かける。おかげでお小遣いも減らされた。居酒屋さんに運ぶ足がすっかり重くなった。

　対照的に、知り合いの初老カップルは所有ビルの賃貸収入のおかげで、連日のように都内のすし屋や高級レストランめぐり。２人とも輸入ブランドものをさりげなく身に着け、月に１度は海外ツアーに参加する。そこまで行かなくても、金融資産を多少なりとも持っている退職者の多くは、デフレに不平を言わない。

[874: 購入検討中さん]

すみません、難しくて、ついて行けないのです。
さて、パナ、SAYAKA、創建さんの値引きはどのような感じですかね？
最近、パナの新規売り出し直後でも結構引いてくれると噂を聞きました。
例のマンションも、3月には完成し、その後、かなり値引きがありそうな情報はあるので、
実価格で検討したいのですが、
実際の状況を教えて頂けないですか

[875: 近所をよく知る人]

パナもおねだりすれば、１５ぐらいはいけるそうです。

元値５０００以上だから、当たり前と言えば　そうなんだけど・・

[876: 購入検討中さん]

そうなんですね。
1年ぐらい前は、10ぐらいはすぐにでもでしたが、それ以上は厳しい感じでした。
他は、買う気を見せれば、言い値に近いイメージでしたが..。
いづれにせよ、旭化成とトヨタのジョイントもかなり延期されそうだし、
パナも４の隣の土地も買わなかったようだし、
開発が止まる感もありますね。

[877: 匿名ばん]

＞８７５

１５とは？　１５万円、１５０万か１５００万？。

[878: 近所をよく知る人]

％ですがね・・

1500マンは厳しいかもね。

[879: 匿名ばん]

なるほど。％ですか。
１０万１５万かなとも思いましたが少ないなとも思い・・。

パナは太陽光発電ついているので、電力買取が強制化されるような話あるので
結構その分はお買い得かもしれませんね。

ただやはり５０００万超は高い。小さくて安いSAYAKAも検討中。
悩みどころですね。

フォリアとかの売れ残りはいくらくらいまでいけるのでしょうね。

[880: 住人]

この1年以内の某所で購入ですが買う気を見せてもパナは10%を提示しなかったですね。
がんばっても数%・・・。

フォリア、SAYAKAは売れ残りであれば10%からスタートでした。
839さんの計算だと20%くらいまでいける雰囲気ですね。

ただ、それにしてはフォリアの物件が売れてなさ過ぎな気はします。
4500万の物件が3600～3800万になってるなら。

[881: e戸建てファンさん]

神戸自体は郊外ベッドタウンなんて本来必要ない規模の経済だから、あと少ししたら
神戸の郊外ニュータウンなんてヤバすぎるでしょ。
近畿だと淀屋橋、本町、中之島、梅田にまともに通勤できない郊外住宅地はどこも悲惨な事に。

[882: 購入検討中さん]

880さんへ

買う買うオーラを出しすぎてませんでしたか？
他の物件を比較させてやるといいかも。
ただ、営業マンによりますがね....。

[883: 匿名ばん]

3600～3800万ならずいぶん楽ですが・・・・。
しかし前の人の三菱UFJのレポートにもありましたが
今後さらに安くなる可能性もあるのなら静観もありかも。

あと１年待てば安くなるかなあ～。
景気回復が鮮明になれば、供給が絞られている分高くなるか。

しかし築２年とか３年とかの新古物件はメンテどうなんだろう。
朽ちていたりしないだろうか。

[884: 近所をよく知る人]

築３年以上は、中古物件より始末が悪いよね。

住んでいないと痛みが早いから。

フォリアとかは、言い値で落とせるでしょうから、十分粘ってね。

周りの中古価格を　ご参考に・・

[885: 匿名さん]

パナの購入しなかった土地の現在価値はいくらか。

買い手のいない土地の価格は理論上はゼロとなる。
しかし現実には、買い手が現れるまで値下げされることになる。

そして安い価格で仕入れた土地に、市場で需要がつく値段で
建売が販売されることとなる（その市場価格に合う土地購入を行う）。

六甲アイランドで実際に起こったケースが下記。

当初、六甲アイランドは神戸市を主体として事業開発を行い、
分譲は民間の共同事業体で行われた。初期の頃は順調に販売されて
いたが、景気が思わしくなくなると売れ残りが増えていった。

売れ残りをさばくため、半値以下にまで下げたが売れ残りは築年数の経過も
あり売り切ることはできなかった。

最近、従来の共同体とは違う形で民間に払い下げされた土地に
別の民間会社が新規開発分譲を行った。従来型とのしがらみもないこともあり
販売価格も従来型の５０００万主体より一気に２５００万主体となった。
このマンション（ブリリアのこと）は順調に販売された。

六甲アイランドと同様のことが、西神南にも起こる可能性は充分ある。
神戸市が土地の払い出し価格を下げるかどうかが分岐点だが、
慢性財政赤字の神戸市が塩付けの土地を永遠に抱えるかどうか・・。

[886: サラリーマンさん]

神戸市はポーアイとか山ほど塩漬けの土地を持ってるからなー。

[887: 匿名はん]

ポーアイは医療特区として新産業地区で頑張ろうとして
いますが、イマイチのようですな。

パナ４の土地も西神中央のように工場誘致でもしますかね。
ゴミ焼却場とか葬儀場とかの嫌悪施設なら建設ニーズはあるだろうが。