西神南の建売住宅

[匿名]

西神南では、井吹台北町を中心に建売の分譲が数社によって行われております。
野村、ヤマト、トヨタ、ユニホーなど。
西神南でお住まいをお探しの方、
どの物件にどんな魅力を感じていらっしゃいますか？

[801: 物件比較中さん]

成約価格での築１０年程度の戸建の価格は３０００万程度（土地６０坪弱）ですね。
インターネットで近畿レインズのＨＰを確認してみてください。

売り出し価格と成約価格にはズレあります。
インターネットで載っている売り出し物件は、売れ残った焦げ付き物件で、
適正価格の物件は不動産会社の中で公表されずに成約すること多いらしいです。

国債ジャブジャブのこのご時世、将来のインフレリスクはあるかもしれませんね。
もっともローン族にとってはインフレはリスクでなくメリットですが。

インフレにより、高齢者の貯蓄から現役世代のローンにお金が流れる構図。
年金の不平等の是正の一助と考えてもいいかもしれません。

[802: 匿名さん]

成約価格が3000万って、ホントにそんなに下がってるのですか？
もしホントなら、悲しすぎて涙も出ない。

[803: 物件比較中さん]

特に西神南が値下がりしているというわけでも・・・。

一般的に５０００万の家を買っても入居即中古でー３００万。
大体２０年償却で考えるので土地２０００万として上物２７００万。

一年毎に１３０万減額されるとして１０年で１３００万の減額。

都合　５０００万ー３００万ー１３００万＝３４００万
なので、そんなもんと思います。

バブルの頃なら、これが値上がりしていたのですのですごい話です。

[804: 入居予定さん]

パナホーム、ついに6000万円以上の物件が出てきましたなぁ。

[805: 匿名さん]

ＳＡＹＡＫＡってどれくらい売れたの？

[806: 不動産購入勉強中さん]

ほとんど売れていないらしい。
初めの販売会社(タミー)は売れないので早々撤退し、現在はオックスに。
オックスは、結構会社として厳しい状況のよう。
どうなるやら。

[807: 入居予定さん]

ＳＡＹＡＫＡは、いくら駅近とはいえ、西神南あたりの戸建住宅で５０坪を下回る物件だから売れないに決まっている。マンションではなくあえて戸建物件を買う人の気持ちを考えれば当然のこと。単に駅近物件なら、そこそこの広さがあるフィレールで十分。土地を細分化しすぎて営利主義に走りすぎたのでは？今からでも遅くないので５０坪超の戸建物件に変えるべき。５０００～６０００万円の価格になっても十分売れるでしょ。パナホームなどは５０００万円を超える物件が当たり前のようにあるのだから。パナホームの質よりも劣るがパナホームよりかなり駅近である、フィレールよりもかなり広いとなれば売れるでしょ。売れなくても西神南で物件を考える人にとってはかなり検討に値するようになるでしょ。私はパナホームを購入することにしましたが、もし、ＳＡＹＡＫＡが５０坪超で、５０００万円前半だったらＳＡＹＡＫＡも十分ありえたと思います。

[808: 匿名さん]

ＳＡＹＡＫＡは、あえて５０坪を下回る物件を市場へ投入したのでしょう。
４４００万円台はえらい。別に５０坪を下回ったからといって
マンションとは基本的に違うので競合対象にはならない。

だいたい普通のサラリーマンで６０００万とかの物件をどうやって買うの。
東京みたいにもっと小刻みに３０坪とかでもいいんじゃない？

シングルインカム２キッズが購入層の標準世帯と思われるので
３０００万くらいのローンが限界。４０００万だと(ケンシロウ的表現なら)すでに死んでいる。

別にＳＡＹＡＫＡに肩いれするわけではないけど、６０００万はどうかと思う。
頭金や親支援がたくさんある人は問題ないですが。

[809: 匿名さん]

ぱなもSAYAKAもすみ分けができていて良いのでは。
ところでルナはどうなの？
売れているようには見えないけれど。

[810: ご近所さん]

SAYAKAの杜は、夜に前の道を通ったら電気が点いてない家が多いし、物干し竿が無いとか生活の臭いのしない家が多いですよね。コンセプトを変えて、区画を大きくやり直せば立地面で有利なんだから売れると思うのですが、もう一回区画割りしなおせるものなのかな？

[811: 入居予定さん]

まあ、神戸市のコンペでＳＡＹＡＫＡが当選したのだから、区画を変えることはできないでしょうな。戸建住宅がすべて別に敷地で５０坪以上ないといけないとは言っていないでしょ。それこそ、芦屋や夙川辺りで敷地５０坪超となると億超えになってしまうから。西神南で戸建住宅を希望するのは、やはりそれなりの広さの庭と家が欲しいから。４４００万円でえらいとかいうけど、フォリアの新古物件では、営業の人の話からすると４０００万円は物件によってはきることができるかもということやし、ルナかって４５００万円位の価格で外断熱の家提供しているし。１期では眺望林をうたっていたみたいだけど、結局は狭い敷地をいかに広く見せようとしているかにしか思えなかった。いろいろ言ったところで、現在の入居状態が全てを物語っているでしょ。別にＳＡＹＡＫＡの家が悪いと言っているのではないのだよ。西神南の戸建住宅としては、どうしてもこじんまり感が否めなく、敬遠されることになっているということなんだよ。

[812: 匿名さん]

SAYAKAが人気がないのは、狭いからというよりは
お隣にマンションがあるからでは？と思ったりします。
日差しはそれなりに差し込むと思うのでボツボツ売れていくような気がします。

[813: 入居予定さん]

ローン地獄…

[814: 匿名さん]

注文建築＞パナ＞ルナ＞さやか＞マンション

これは上述の地域住民の選民思想に基づく意見だが
（皆さんダイレクトには書いてませんが文意にありますね）

一方で家計破綻確率の高い順位でもある。

キリギリスさんは頑張ってアリのように働きましたが
なぜか冬に食料がなくなり凍死してしまいました。

[815: ご近所さん]

>>814
８１４はマンションだな。

[816: 匿名さん]

814ですが、西神南にそもそも住んでません。
ですのでどのカテゴリーにも入りません。

ただ不動産の将来の価値として個人的に感じているのは
兵庫県の南部なら

阪神間＞須磨垂水＞明石＞加古川＞名谷＞学園都市＞西神＞西神南

と思っています（あくまで個人的判断です。人それぞれなので）。
将来とつけたのは、現在の価値では違うから。現在の価値なら

阪神間＞須磨垂水＞西神＞西神南＞学園都市＞名谷＞明石＞加古川

かと思っています（これも勝手な個人的意見です）。

キリギリスと言ったのは新興住宅地での現在を謳歌しているから。
新興住宅地の行く末は多摩ニュータウンとか鈴蘭台を見ればよくわかる。
貯蓄のしっかりあるアリさんは脱出切符を持っているので問題はないですが。

脱出切符を持っていない人どおしが選民思想とはおかしな話です。

[817: ご近所さん]

なんだ、８１４番は明石在住か・・・

少なくとも今世紀中は、西神南が明石に負けるってことはないよ。

[818: 入居予定さん]

お金がほしい…

[819: ご近所さん]

814は西神南に住んでいない（住む気もない）のに
何でこの掲示板に張り付いてるんですか？

[820: 匿名さん]

814です。

>817さん

地下鉄の止まった西神南と、山陽線が残っている明石(明石にはこだわりませんが）
とではどちらに住みますか。

新興住宅地は将来どこかのタイミングで、街の人口流入が止まります
（３０年後の老夫婦のみの街に若夫婦が中古を買って移り住む可能性は低いので）。

現在、地下鉄を利用している層は、主に通勤・通学層。将来、老夫婦世帯が大部分を
占める中、はたして地下鉄を皆さん頻繁に利用されるでしょうか。地下鉄を維持するためには
相当数の乗客が必要です。ある程度近所で日常の買い物も足りるでしょうから
三宮に地下鉄を使って買出しに頻繁に出かけますか？

この少子高齢化の中、逆ドーナツ現象が起こってきており今後はさらに進む可能性あります。
実際、山陽線も、従来なかった須磨止まりの電車ができたと思いますが、これは須磨以西の
乗客数が減ってきているということを意味しています。

姫路等もあるので山陽線が廃止になる可能性は低いと思っていますが、
地下鉄西神線はどうでしょうか。また老夫婦世帯が増えた多摩ニュータウンとかは
商店街のシャッター街化も進んでいます。

現状の煌びやかさがあるだけに、将来像も充分検討されて購入検討されるのがよいと思います。

日本の現状の社会学的構造変化の見地からと金融ファイナンス的見地(ｻﾗﾘｰﾏﾝの値段でない）
からの両方で西神地区はリスクが高いと思います。

それなのに、さやかの坪数とかマンションとか内輪の選民思想は
あまりに短視眼的で目に余ったのでコメントしました。

[821: 周辺住民さん]

ニュータウンが衰退すると決まっているわけではありません。

千里ニュータウンは街開きから４０年過ぎていますが
各種施設の充実、都心へのアクセスの良さ、住宅環境から、現在でも高い人気を保っています。

明石の明舞団地のように衰退してしまった所もたくさんありますが。。。

[822: 匿名さん]

明石って、駅北側の一部（太寺・上の丸）以外のエリアってガラが悪いので、
ウン千万ものお金を出す価値なんてないよ。
そもそも、資産価値以前の問題

[823: 匿名さん]

新興住宅地比べ（電車所要時間、距離）

千里中央ー梅田　１８分　１３km

西神南ー三宮　　２６分　２０km
ー梅田　　６０分

土山　　　　　　３６分　３６km

北鈴蘭台　　　　２８分　１０km

土山あたりはすでに死んだ。
北鈴はまだ住宅新規造成あり。

千里中央は都心と地続きで新興住宅地というより、高度成長期の新興都市で
垂水や舞子のようなものかと。

北鈴は西神南にステータス近いかも。ただどっちがいいかといえば
はるかに西神南のほうが開放感あっていいと思いますが・・。

[824: 近所をよく知る人]

まあ、地下鉄　西神線は昔みたいに名谷止まりになるかもな。
そこから先はバス便？？
まあ、ずいぶん先の話だが・・
２０年ぐらいは、徐々に衰退していくのかな。
まあ、加古川や六甲の裏になる鈴蘭台（神鉄沿線）よりはましかと。

[825: 匿名さん]

千里ニュータウンは別格。
あそこは、ニュータウンというより、日本一の住宅街。
世界で10本の指に入る大都市から10km以内で、平均100～200坪の区画割で、
尚且つそのレベルの宅地が数千区画あるような街並みは日本でも唯一無二。
1億円以上の土地が、数千区画あり、狭小地やミニ戸が無いという環境は
日本では他に見られない。
梅田、本町、淀屋橋のビジネス街に電車で直結、難波、空港、新大阪にも直結。

[826: 千里をよく知る人]

子供のころ、千里中央からちょっと離れた、新千里北町に住んでいましたが、それほど良い所とは思わなかったな。
千里中央も北千里もバス便だったからかな。
歩いて歩けないこともなかったが、３０分ぐらいかかったような記憶がある。
土地は２世帯で70坪ぐらいあったはずだが、子供が東京に行っている間にバブルに乗じて売ってしまった。
100坪以上の区画はほとんどなかったぞ。

今は、西神も考えたが利便性からいって名谷が限界と思い、名谷で中古戸建てにした。
歩いて１０分以内だけは譲らなかったが・・
新千里北町にいた時よりも、便利で気候も穏やかだな。
千里ニュータウンは、冬場　結構寒い。南も冬場寒いでしょ。
まあ、確かに梅田や新大阪は、御堂筋線に乗れば近かったが、それだけで特色ある街ではなかったな。

[827: e戸建てファンさん]

千里ニュータウンは分筆された土地以外は、殆ど１００坪以上だよ。
http://www.toshohouse.co.jp/s_town2list.php?AreaID=1
http://www.toshohouse.co.jp/s_town2list.php?AreaID=2
http://www.toshohouse.co.jp/s_town2list.php?AreaID=3
http://www.toshohouse.co.jp/s_town1list.php?AreaID=2
http://www.toshohouse.co.jp/s_town1list.php?AreaID=1
吹田市側は分筆できるが、豊中側は隣接する敷地の所有者に許可を得ないといけないので、
豊中側はそれほど分筆は進んでいない。

[828: 周辺住民さん]

この板、南の住民少ないね。
南に住む気もないのに、何でこの掲示板を見てるんだろう。
とても不思議だ。

[829: 入居予定さん]

ほんとに南以外の住民の主観的な話が多いですね。


ところで西神南の戸建てにお住まいの皆さん、側溝のフタ（グレーチング）って
どうされてますか？

不動産屋からは「全部フタして引き渡すことはできない」と言われてるので
子どもが落ちたら危ないので、フタを購入しようと思ってます。
あの大きさのものは、カインズ西神南以外では見かけないないのですが、
ほかでどこか売ってるところがありますか？
ネットでもあまり見かけないですし。

[830: 匿名はん]

グレーチングは神戸市サイズ（？）のようで、明石のホームセンターでは扱っていなかった記憶があります。
私は、改装前のロイヤルホームセンター（伊川谷）で買いました。
価格は、4000～5000円だった気がします。
神戸市内のホームセンターならあるかもしれません。

子供が小さかったこともあり、すぐに購入しましたが、蓋のないところに落ちて骨を折りました･･･

[831: 入居予定さん]

829です。
830さん、ありがとうございます。

先日、伊川谷のロイヤルホームセンター（プロ）を見てみましたが見当たりませんでしたので、
一度問い合わせてみます。カインズだと6700円でした。

広くて深いので結構キケンですよねぇ。

[832: 購入経験者さん]

グレーチングはサービスでしたよ。
それぐらい、デベにつけてもらっても罰当たりませんよ・・

[833: 入居予定さん]

交渉してみたんですが、『何ｍ以上空けないとダメ』というルールがあって
全部ふさいで提供することはできない、とのことでした。
これは西神南の複数のデベで言われました。

現在、側溝のうち3割程度はフタ無しです。
周囲の家も、ストリートビューで東町、西町を見ても、出入りするとこ以外は
ついていない家が多いですね。

[834: 申込予定さん]

◎にほー　で契約予定です。

思った以上の値引きで対応していただけました。

待ったかいがありました。

中古住宅買ったと思い　決断いたしました。

北町のみなさん　よろしくお願いします。

[835: 入居予定さん]

Ｙニホーさんは、モデルルームに行ったら、まず、２年以上前の物件で値引きが５００万円以上(家具付）ですといわれました。４年以上前の物件もあったので、それを考えると４年以上前の物件やったら交渉しだいでは１０００万円値引きもあるかも。

[836: 入居予定さん]

５００万円「以上(家具付）」ですかー。
半年ほど前は「」内が無かったです。

[837: 匿名さん]

築２年落ちなんて市場では中古扱い。

それをたった５００万引きなんて購入者を馬鹿にしている。
築落ちを安く買うのはいい話ですが、値落ちが業者サイドに寄りすぎ。

指値でいけばもっといけるはず。

皆さん頑張りましょう。

[838: ビギナーさん]

4500万の築2年ならいくらまでいけます？どのくらいが妥当なんでしょう？＞837さん

[839: 837]

4500万のうち、建物部分が2200万、土地が2300万として
建物の償却分は2200万÷20年＝110万/年（20年は法定耐用年数）

新築ﾌﾟﾚﾐｱﾑを300万程度と考えれば
110万x2年+300万=520万。

あれ、そんな金額になってしまいました。

まあ足元（業者の金利負担等や金融危機で新築成約率が30%程度）を見て
さらに200万程度で７２０万マイナス。

あとオプションをつけて顧客側からの表面値引きをさらに100万で
3680万でどうでしょうか。この辺が限界でしょうね。

実際は業者の都合もあるのでここから＋２００万くらいが限度か。
粗利益を通常の２０％と考えれば９００万で販売管理費除きの原価に
なってしまうので。

２年落ちなんて赤字大出血で売らせたいところですが。

[840: 申込予定さん]

みなさん

本当に中古で買ったと思った価格ですよ。

500ぐらいで手を打ちませんよ。いまどき・・

3年前の物件ですよ。

よく考えましょう。

[841: 入居予定さん]

販売価格の２２％ぐらいが、業者の粗利益といわれているみたいなので、フォリ〇さんは、分譲開始時から３年くらい経過してたら８００万くらいの値引きはあったかな？しかし、分譲開始してから３か月以内でフォ〇アさんを購入した人はほとんど値引きはなかっただろうから、現在の販売価格を聞いたら怒るだろな。

[842: 近所をよく知る人]

昨日の夜、ＳＡＹＡＫＡの杜とパナホームの周りを車で回りましたが、空家がよく見かけられました。ＳＡＹＡＫＡもそうだけど、パナホームも言われるほど売れてないんですね。やっぱり高いから…

[843: 周辺住民さん]

パナホームは半年毎くらいに少しずつ新しい戸建てを建ててますが、SAYAKAとルナは建ててないですね。
売れ残りがあるのはフォリアも含めて同じようです。

[844: 購入経験者さん]

>834さん

申込前でしたらまだ交渉の余地があるでしょうに。

そんな事書かない方がいいですよ

[845: 匿名はん]

契約する前だったら、３割ぐらいがんばれますかね？？

２０００台になりそうな雰囲気ではあるのだが・・

[846: 匿名さん]

ここの掲示板進歩ないな
同じ奴の同じ話題ばかり・・・
飽きずによくここまで書けるもんだ

[847: サラリーマンさん]

平日の昼～夕方に投稿してる人って、主婦or暇な営業マンorプータローくらいでしょ。
主婦の文面なら書き込み内容が違うし、プータローはこんな掲示板興味ないだろうし。

[848: 匿名はん]

そういう、君らも深夜にご苦労さん。

買いたくても買えない人たち、黙っててね・・

ぱなが大きく下げてきそうですが。

狙いどころか？

[849: 周辺住民さん]

そうそう、興味がないならこの掲示板を見なければよいだけのこと。８４６と８４７はもうこの掲示板見なくていいよ。バイバイ永遠に。

[850: サラリーマンさん]

わかりました。バイバイ永遠に。
で、ルナの営業マンには、ご退席願わないのですか？