西神南の建売住宅

[匿名]

西神南では、井吹台北町を中心に建売の分譲が数社によって行われております。
野村、ヤマト、トヨタ、ユニホーなど。
西神南でお住まいをお探しの方、
どの物件にどんな魅力を感じていらっしゃいますか？

[735: サラリーマンさん]

ぱなが、2500ぐらいになればかんがえるのにな。

[736: 近所をよく知る人]

販売会社がんばって、在庫処分してくれよ。

新築中古でいっぱいになってまうで・・

もう定価じゃ無理だから　良く考えてね。

[737: ご近所さん]

今年も神戸市の宅地分譲が始まりましたね。
井吹台北町４丁目で2036万円から
価格が手頃なので抽選倍率が高くなるかも。

http://www.city.kobe.lg.jp/life/town/house/development/bunjou/infonew....

[738: サラリーマンさん]

これに建物つけたら5000近く？？

買うか？？

南でね～

[739: 匿名さん]

５０００万は一般ｻﾗﾘｰﾏﾝには高すぎです。

今日の日経にＦＸ取引のレバレッジ（銀行借入による自己資金を超える取引）
規制強化の話がでていました。

住宅ローンも一種のレバレッジ取引です。

５０００万の物件で頭金１０００万だとレバレッジ５倍
（自己資金１０００万で銀行借入４０００万で自己資金/他人資金の割合が５倍）。
実際には金利もつくので総支払額８０００万に対しては８倍。

株の信用取引のレバレッジ上限は３倍と業界で規制されている。
それほどレバレッジは危険ということ(３倍程度が許容限度ということ）。

株取引では短期のケースが多いが、住宅投資では、長期取引にならざるえないので
物件価格変動リスクはより高くなります。

しかも株は上がったり下がったりしますが、経済活動により年平均７％上昇過去していますが
住宅価格は今後上昇期待望めず、たとえ新築価格が下落しなくても築年数経過と街の老齢化に
より長期的には物件価格は下落します（３０年後に半値あればいいほうでは）。

あらかじめ、半値以下になる投資に高レバレッジを利かせリスク大の取引を
あえてすることはないのではと個人的には思います。

しかもＦＸ取引は証拠金（頭金）さえ入れていれば取引は継続できますが、
住宅ローンの場合は、常にローン返済を継続しなければ強制決済（競売）にさせられますので。

レバレッジは最大３倍までが限度と思いますがね（ホントは２倍くらい）。

[740: 匿名はん]

しかし、そうなるとサラリーマンはみんな、市営住宅しか住めなくなるが・・

社宅で定年まで我慢する？？

どう転んでも、老後は厳しいのでレバレッジきかせて儲けるしかないのか。

しかし、南で徒歩15分以上でしかも5000万は高すぎるような気がすまそ。

[741: 匿名さん]

社宅や市営住宅で定年までというのもあまりなので・・。

要はレバレッジを２倍以内に収めればいいということ。
具体的には以下の２つ（両者のミックスも有効）

1)頭金を増やす（購入時期を遅らす、車を手放す[維持費減の意]、親の支援を得る等）

2)購入物件価格を下げる

ここら辺は大企業の人が多いと思いますので年収を９００万として一般的な例として、
頭金１０００万とするとレバレッジ２倍として購入可能額は２８００万になります。

これでは何も買えませんが頭金を２０００万まで頑張って増やすと３８００万まで手が届きます。

ここでも新築一戸建は手が届きませんが、中古の一戸建なら買えるでしょう。
年収９００万ではそのくらいが限度ということ。

年収、頭金の条件がさらに悪い人は、中古一戸建をマンションや郊外バス便等条件を下げていけば
いいだけのこと。

５０００万の物件なら年収１２００万で頭金２６００万が必要です。
これは大げさな話でなく、世界標準はこんなもので、日本も例外ではありません。

年金が今後も世帯辺り月２０万もらえると信じている人は、退職金でローン相殺すれば
すむことですので、そんな検討も不要かとも思いますが・・。

[742: 匿名さん]

舌足らずで上記補足します。

＞世界標準はこんなもので

金融危機の原因の発生以前の正常な時代の話です（１０年前以前）。
サブプライム族のレバレッジはこのレベルではなく（数十倍のレバかかっている）
オルトAもしかり、プライム層も複数の物件をレバかけて購入している人を除く。
（米国は４件まで物件購入の優遇税制あり）

これらの以前の話です（今はムチャクチャですので）。

[743: 匿名はん]

しかし、ここいらあたりの物件で頭金2000万以上の人は、ほとんどいないと思われ。

1000万入れてあれば多い方でしょう。

駅前のマンションなど頭金200から300程度はざらでしょう。

そうなると90％以上はサブプライム軍団にカウントされてしまいますが。

これじゃこの先ますます在庫が増えるか、価格を半値以下にするしかしょうがない？？

銀行も、そんな条件ではローン契約がほとんどなくなり　とんでもないことになりますが・・

[744: 住人になる人]

＞No.737
リンクの神戸市の宅地分譲計画図で、フォリアの西側の空き地は
昔は全て「その他公共・公益施設」の予定だったはずですが、
今は半分以上が「教育施設」（ピンク色）になっていますね。
これって、大昔に噂があったと聞く、中学校が出来るとかの話が進展していたり
しませんかね。
誰か情報を持っていません？

[745: サラリーマンさん]

ないない。

ココの子供の人数も今がピーク。

神戸市も学校の統廃合を進めている中で、新規学校はありえない。

[746: 匿名さん]

レバレッジと住宅ローンは、ちと違うなぁ～。

投資の場合、どちらに行くか分からないから怖いわけで、
投資家保護のため、無茶なレバレッジは危険と言うこと。

住宅ローンの場合、青天井に金利が上がることはなく、
固定の場合は決められた金利だし、
変動の場合でも、青天井とは言え考えられないような金利は無いでしょう。
バブル期でさえ、７％程度ですから。

仮に住宅ローンを組んでる世帯の９０％がデフォルトとなると、
自己破産者が増えてしまい、経済が立ち行かなくなります。
それは国も望まないだろうし、その前に何らかの政策が手だてされるだろう。

金利何％までなら払えるかを計算し（５％までとか、高金利な方がベター）、
それに対して収入、将来像、頭金を加味し、
物件を決めてローンを組めば、何も恐れるものは無いと思うが。

[747: 741]

>７４６さん

固定の場合は金利上昇の危険はありませんが、変動の場合・・・・
４０００万の３５年ローンの場合の総返済額は。

1)過去２０年平均４％で７５００万
2)過去３０年平均５％で８５００万（現実的には、ここくらいか）
3)最大値８％平均として１２０００万（ここまではないのでは）

長期金利は国債金利に依存しますので、現在の森内閣から始まった金融危機対策でさらに増える
国債の増発状況を考えると長期金利は上昇する可能性大で、短期金利も長期金利に引きずられるかと。
どれだけ変動するかは未知数ですが。

また住宅ローンを組んでる世帯の９０％がデフォルトということはありえないと思います。
なぜなら、誰もが自宅は最後の砦なので節約してでも必死に返済するから・・。
たとえ最大値の８％（３４０万／年）になっても返済は皆さんなんとか可能では？

問題は、返済できるかどうかではなく、返済した後のことです。

例えば３５歳、子女２名、退職までの年収平均９００万とすると
総収入＝９００万ｘ２５歳＝２２５００万。
将来の租税負担率２５％、消費税１０％（これは甘め、今後の国債発行額により変動）
とすると可処分所得１４６００万。

上記の金利４％を採用してローン返済７５００万をひくと７１００万。
そこから教育費１０００万ｘ２人、生活費を３００万／年（月２５万）とすると
７１００万ー２０００万ー７５００万＝△２４００万
退職金を３０００万とすると相殺して６００万の残金。

問題は老後で、年金は３０年後は少子化等の影響により、老人１名に対して
現役世代1.2名で年金負担となる見込みで、いったいいくらの年金がもらえるかということ。

現在の自分達がその立場だったとして、現役世代夫婦で収入の中から月２０万を年金生活夫婦に送れますか？
せいぜい１０万程度でしょう。

６０歳定年（６５歳？）で６００万残金で夫婦で月１０万で暮らせるかどうかですね。

これから購入する方は充分な熟慮が必要では。すでに購入された方も変動ローンの方は
固定への切替を個人的にはお薦めしますが・・・(結果変動のほうがお得だったという将来もありえますが）。

もっとも定年後にこんな状況の方も世の中ごまんといると思いますので、国が対策を打つことに
なると思いますが。ただ財源は夫婦で月１０万くらいでしょうから（財源が増えることはない）、
各世帯に１０万を配分するのではなく、スケールメリットを生かしてどこか老人ﾎｰﾑのようなところに
集約してコストダウンするとかになるような気がします。

暗い話ばかりですみません。

[748: 匿名さん]

可処分所得って消費税込みでないとおかしくないですか？
税率も控除を考慮しないと・・・

ローンは確かにリスクを含んでいますが、家賃払うよりリスク小さいと思いますよ。
家賃払いながら741さんのおっしゃる水準まで頭金貯めようと思うと、家買えるのは
子供も独立して定年も見え始めた頃になりそうです。
安い賃貸でずっと我慢できるなら話は別ですが。
また、子供の学区とか周りとの付き合いを考えると金の問題だけでもないと思います。

741さんの考え方と私とは違っていますが、リスクヘッジは必要ですので同調できる部分もあります。
ただし、リスクを怖がってばかりいると、この世の中何もできません。

[749: 741]

あまり細かい話をしてもと思いデフォルメのモデルを書きました。
前提を細かく説明すると・・（ここまで書くと読んでもらえないと思い）

租税負担率は、厚生年金や健康保険、地方税等法定で控除される費用を
控除後で計算したものです。ですので実質は３０％強程度を想定しています。

消費税は、支出したときに課税されるものですが、どうせ税金で取られるので
簡略的に最初から控除しただけです。もちろんあとで消費税分を減算しても
いいのですが（ですのでおっしゃられるとおり可処分所得の定義からはずれてはいます）。

また細かい話をすれば、住宅ローン返済にも消費税をかけていることになってます。
これば、物件購入前を想定して試算しました。物件消費税を考慮の意、もちろん土地には
かかりませんが・・。微細な数値なので無視しました。もともとの１０％の前提がどうか
との話で試算大きくかわるので。

政府の想定では租税負担＋消費税で５０％負担に抑えることを目標！としているので
実際には、もっと厳しい課税社会になると思います。

たしかに近所付き合いの話もあるので、そういった面での新興住宅地の魅力は大きいこと同感です。

個人の満足はあると思うので、その点はいい話なのですが、腹立たしく思っているのは、
ムリなローンを借りれるように設定（ローンを多く組ませる減税制度も含む）して、個人の将来を奪って
景気浮揚に貢献させようとする政府の意図ですね。あとで増税でハシゴをはずすつもりで。

じゃあ、定年まで家買わないのかとの問いには、先述した一戸建→マンションへ落とすとか、
庭がほしいのであれば郊外バス便にするとか手はあると思います。

効用とリスクをどうバランスさせるかは個人の事情もいろいろあると思いますので、
上述はあくまで１つの考え方として参考いただければとの思いです。

[750: 匿名]

ひよどり台南町はどうでしょう？

[751: 匿名さん]

政治的な動向は、私は素人なのでうかがい知れません。
が、そんな厳しい課税社会になるでしょうか？
北欧のような国に、日本もなるのでしょうか？
今度の日本は、どこが政権担当になるか分からないし…。
と、政治的な話はさておき、家を買うことを前提に話を。

机上の計算では、お先に真っ暗なような感じで、
家を買うと、貧困の老後がまってるかのようで…。
しかし、そこは人間。
やりくりしながらでも、キチンと老後を考えるんじゃないでしょうか？
現実、社会保障費ＵＰや消費税導入、税率ＵＰなどを経験しながら生活してる訳ですし。

そもそも現金で購入する人以外、購入者はみんな長期のリスクを負うわけで、
生活費や学費、ローン返済や突発的な出費、それは色々とあると思います。
そんなこんなも勘案して、ローン計画を立てればいいんじゃないでしょうか？

私は30年返済の変動期間アベレージを４．５％で計算しています。
この計算で毎月の返済額を強制的に返済口座に入金しており、
そこである程度溜まれば繰り上げて返済していく。
こんな方法を取っています。

社会情勢の変動や、政治的な動き、政府が出してくる数字と言うのは、
我々素人では、どうやっても読めません。それに当てに出来ません。
なので、個人個人が借金に対しての対応が取れるよう、
リスクを管理すればいいのではないでしょうか。
兎にも角にも、返済は早く！1円でも多く返す！で借金返済を。

借金返済後の老後を豊かにする為にも、ローン返済中は質素倹約ですね。悲しいけど。

[752: サラリーマンさん]

ああ　借金人生。

国にだまされ、自治体にだまされ。

庶民は役人どもの奴隷と化しているわけですな・・

国家は破産しても、生き延びるが　個人が破産すると　助けてくれない。

[753: 741]

国民負担の将来像は・・・・。

国民負担率（租税＋社会保障負担他）は５０％以内を目標とするが各党のマニュフェスト。
公約にするくらい、その達成は困難ということ。

現在の国債負担を考慮した潜在国民負担率という指標があり、
それは日本では実際５０％に近い数値になっています。

将来はかなりの確率で５０％overになると思います。

興味ある方は「国民負担率」でネット検索してみてください。

[754: 741]

連続レス失礼します。

すでに購入済みの方の考慮がなかったので・・・。
購入済みですでにローンを組んでおられる方は

固定金利ローンの場合はホールド（前倒し返済資金は別途預貯金でプール、運用）
変動金利の場合は固定金利に借り換えの手がよいと個人的には思います。

なぜなら今後は国債の増発に伴う金利上昇とインフレが予想されます（あくまで個人的見解です）。
ローンはインフレに強く、インフレに伴い借金が減っていきます。
（但しインフレに伴い金利も上昇するのが常ですので固定金利が前提です。
　変動金利だとインフレに伴い(金利も上昇して)ローンも増えますので意味がなくなる・・）

極端にいえば、年率平均１０％程度の高インフレだと住宅ローンの現在価値は半減、
年率２０％のインフレだと住宅ローンの現在価値は理論上ゼロになります（数理的には）。

あくまで予想なので判断は自己責任で。

[755: サラリーマンさん]

ハイパーインフレでもきて、ローンがほとんどチャラになることをキボンヌ。

[756: 購入検討中さん]

神戸市の宅地分譲応募者が少ないですね。
やはり、駅から遠いから？？

[757: 近所をよく知る人]

遠いですね。

駅から徒歩5分、最悪10分以内じゃないとか　買う気がおきない。

高すぎるし・・

土地かって、HMで上物建てたら5000以上になる。

この場所でこれじゃ、やってられん。

10年もたてば土地つき戸建てが2000ぐらいになるのに・・

駅近　中古でもさがすかな。

[758: 匿名さん]

神戸市の分譲なら、西神南よりレベルの高い西神中央のほうが
いいような気も・・（同じような値段なら）。

[759: ご近所さん]

現在の西神南の物件は、これで全部かなあ・・・
買えるかどうかは個人の事情によりますし、
価値があるかも個人の判断です。

事実だけ集約しましょう。
値引き額なんかも、足を運んで、ある程度話をつめないとダメだと思います。

学校とか、買い物とか生活にかかわる課題もあるでしょうし。
まあ、最終的には支払い能力と価値観の問題だと思います。エアリーヒル西神南（ヨトタ）は残り３戸
http://anethy.com/buken/seishin/index.html

フォリア西神南（ユニホー）は残り　？
http://www.unible.com/seishinminami/plan/index.html

ルナ西神南（創建）は残り　？
http://www.luna-seishin.com/index.html?hp=art1

パナホームⅢ（パナ）は残り　？
http://www.eco120.com/

SAYAKAの杜（新星和）は残り　？
http://www.plane-s.jp/sayaka87/


参考情報
銀行商品コム
http://www.ginko-shohin.com/syohin.html?bn=300&cp=0&st=6&a...

[760: 匿名はん]

全部、残り　がはけまへん。

ここ２年　ずーっと　残っています。

営業の人件費だけでも大変だ。

さあ、どうする。

もう、中古が迫っているぞ。

[761: 近所をよく知る人]

みなさん

はやくかってけろ。

○ニホーもないてます。

[762: 匿名さん]

事実もいろいろ・・。過去、現在、将来とあり・・・。

過去はこのあたりは桃太郎（猿雉犬）の世界であった。
現在の世界はご存知のとおり。人間の力で開拓して立派な街になりました。

将来は・・・。４０年後は子供達の笑い声が響いている街なんだろうか。

古くからのいにしえの市街地は（兵庫で言えば、東は尼崎ー芦屋ー神戸、西は須磨ー垂水ー明石）
５０年前より１００年前より死んでは再生を繰り返している。

西神南も５０年後に死んで再生、つまり人口流出と流入を繰り返しているだろうか。
(計画人口３万５千で現在は３万弱)

いにしえの市街地は(人が住みついてより)古来１０００年以上の歴史があるが（源平合戦とかもあった）
この３０年間での人間の開発力は古来１０００年以上の歴史を凌駕するものか・・。

答えは５０年後にわかります。

[763: 匿名はん]

50年後は、地下鉄も名谷ぐらいまでしか運転してなかったりして・・

[764: 匿名はん]

建売は築２年以上たっていても、新築分譲　といっても良いのでしょうか？
誰か教えて？？

[765: 近所をよく知る人]

未入居中古だす。

[766: 匿名はん]

も～　あかんのか！
話題にも　ならんのか・・orz

[767: 物件比較中さん]

すさんだ話題多いですね。

ところで最近暑くなってきましたが、西神南の夏の住みごごちはどうですか。
森林多いので避暑地のように涼しいですか。
それとも海より遠いので蒸し暑いですか。

また冬はどうでしょう。気候的にはどんな感じなのでしょう。

[768: 近所をよく知る人]

夏は、暑く、冬はからっ風が吹いて　とても寒いです。
田舎の香水　の臭いもたっぷりで、地方の雰囲気もたくさんあり。

いくらでも値引いていいから、早く在庫処分してよ。

[769: 西神南住人]

緑が多いから夏はかなり涼しいと思います。
そのぶん冬は寒いかもだけど新しい家だし断熱がしっかりしてるので快適ですよ。

[770: サラリーマンさん]

3000台前半になれば考えるがな～

妙に人工的な街づくりだし、将来ゴースト化すると困るんですがいかがなものでしょうね？

まあ、駅前のマンションよりはええかと思いますが。

[771: 物件比較中さん]

767です。769さんレスありがとうございます。

夏は比較的涼しく、冬も確かに断熱や床暖が有効ですね・・。
個人的にはここはなんと言っても子供の友達が多そうなのがいいなと。

確かにお値段は少し高いですが、メリットを考えれば・・・。

うーん。現在財布と相談中・・・・。

[772: 地域の住民さん]

771さん

三宮や阪神間に比べると約1度くらい温度差があるようです。
雪が降ること、積もることはほとんどないですが、風が強いことが多いですね。

子どもの数が多くて東小は1学年200人くらいいるみたいです。
中学は井吹台中の１校だけなので、１校で収まるのか不安はあります。
公園は沢山あって良いのですが。。。

SAYAKAの杜、フォリア共に売れ残りの物件があるので、「ご相談」の余地は
あるみたいですが、いかがでしたか？

[773: デベにお勤めさん]

はやく買っておくれ。

チラシ入れても客が来ないよ。

くまったな・・

[774: 匿名はん]

売れんな・・

どこまで下げれば食いついてくれるのか？？

[775: 匿名さん]

新築の値下げ攻勢で、中古相場は完全に崩壊しました。
西神南の資産価値はどうなるのでしょうか？

[776: 近所をよく知る人]

価値があるのは、学園まででしょ。

もう南はだめかもしれません。

生活も不便だし、買い物はできないし、学校はパンパンだし・・

[777: ご近所さん]

ホームセンターがあってちょっとした日用品を歩いて買いにいける点では学園都市より便利。
まあ、車で移動すること考えたらどこも大差ないよ。

ここのところ新築のチラシ入ってた覚えがないんだけど？

[778: 近所をよく知る人]

チラシ　出しても誰も来てくれないから　あきらめました。

もう、どうにでもなれ！！

[779: 購入検討中さん]

トヨタホーム、完売御礼らしい…

[780: 購入検討中さん]

Ｐ社は、どれくらい値引きしていただけるものなのでしょうか…。

[781: ご近所さん]

＞７７９さん

本当ですね～
トヨタは完売ですね！

http://www.toyotahome-kinki.co.jp/house/b_map.html

[782: 買い換え検討中]

値段のことを考えると、ルナよりフォリアかな。

[783: 物件比較中さん]

西神南は根強い人気あるな。
やはり子育て環境のよいせいか。

[784: 匿名さん]

>>783
人気が無いから売れ残ってるんだよ～ん。

[786: 近所をよく知る人]

フォリ◎安いよ。
2000まん　台だよ。
もってけ　◎ロボー状態だよ。
営業もつらいよ・・
もう4年も売っているのに　どうするか？？

[787: 申込予定さん]

西神南の建売住宅を中心に見て回っているけれど、どうしてもフォリアの外観の安っぽさが気になります…。間取りとかは悪くないのですが、創建の外断熱、パナホームのキラテックタイルと特徴があるのですが、ユニホーには建物の売りが何もない気がします。営業の人が住宅内に公園があることを売りにしていましたが、よく聞くと公園は神戸市の所有、また、防犯のことを考えると夜でも人が居てもそれほど不審がられない公園が近くにあるというのはどうなんだと思います。ＳＡＹＡＫＡも西神南であの広さはないだろうという感じ。敷地面積も最低50坪は欲しいね、精神南なんだから…。営利主義に走りすぎたのではないかい。確かに、いや本当に駅近でいいけど。フィレールが近くに建つのも嫌だなぁ。

[788: とおりすがり]

中に公園があると子どもを遊ばせやすく、十分メリットがあるとおもう。
トヨタ、パナだと公園に行くまでに信号のない片側1車線の道路を渡る必要があるし。
あの公園は影になるようなものが無いから防犯面では問題ないんじゃないかな？

見た目で言えばルナの箱っぽさのほうがいただけない。

フォリア、以前は「片手」ってうわさを聞いたけどもっと引くんだ。へぇー。

[790: 入居済み住民さん]

3年前に北町に入居した者です。そのときは本掲示版にお世話になりました。検討中の方のために先住者として情報提供すべきなのですが、私も含め用が済んでしまうと掲示板を見なくなってしまい、閑散としてネガティブな書き込みが目立つようになる気がします。3年暮らしましたが、概して満足しています。検討中の方は実際に足を運んでみてください。売れ残りが目立つのは事実で私も気になりますが、人気がないというよりは供給過多なのだと思います。

[791: 近所をよく知る人]

そうそう。

もともと、需要が多くないところにマンションや戸建てを作りすぎた。
神戸市の目論見　はずれました。

ゴースト化させないためにも、安い住宅を提供するしかないでしょう。

いまどき2年前の物件に4000以上の値付けは無理無理。

みんな、ローン払えないよ・・

[792: 申込予定さん]

７９０さんは、どちらの物件に住まわれて満足されておられるのですか？また、その物件の何処がよかったから
満足されたのですか？

[793: 入居済み住民さん]

790です。
北町の戸建てに住んでいます。
購入時に重視し、実際にその後の満足につながった点は・・・
・駅までの距離
・陽当たり
・隣家との距離
・部屋数　　などです。
どこの会社というよりは物件の立地にこだわった気がします。どこの会社も一長一短
があるように思いましたので。
あまり参考にならなくてすいません。

人それぞれ好みがあるしどんな利点にも裏返しの欠点があるので
一概に言えませんが、私が思うこの街のいいところは、
・子育て環境
・バリアフリーでシニアにも過ごしやすい
・生活に必要な施設（スーパー・病院など）が計画的に配置されている
・三宮・新神戸へのアクセスが意外に楽
・道が広くて安全
・ゆったり過ごせる
・住民の価値観が近い。たとえば、家族を大事にするタイプの人が多い気がする。
といったところです。

デメリットとなりうるのは、
・都市部からの距離感。
・ニュータウンの無機質さ。文化伝統が希薄。
・将来のオールドタウン化の不安←もっとも、これは全国のニュータウン共通の課題ですが。

[795: 入居予定さん]

西神南の坪単価は４８万円程らしい。

[796: 近所をよく知る人]

そんなに、しないよ。

実勢価格は３０万あれば良いほうでっせ。

５０万は学園、名谷の、徒歩１０分圏内、南面道路の住宅街だよ。

こんな不便な駅じゃ、無理無理。まともな買い物もできないやん。駅中心のバス便も本数少ないし車手放したら、歩くしかないやん。

[797: 周辺住民さん]

半分ぐらい同じ人の書き込みですね（笑）。

[798: 物件比較中さん]

西神南の神戸市の宅地分譲で４０万／坪前後。この価格で売買成立しているので
現状の実勢価格といえるでしょう。

但し、築１０年程度の戸建の価格は３０００万程度（土地６０坪弱）。

築１０年の上物価値を１２００万程度とすると３０万／坪程度となります。
築１０年上物価値をもっと高くすればさらに土地価格は下がります。

神戸市の分譲価格はボッタクリと思われるかもしれませんが、
もっとも更地のほうが価値が高いので４０万は更地の値段、３０万は建屋付の
値段といえるかも。

まとめると購入済の方の建屋付土地の転売価格は３０万／坪程度ではと思われます。
売却はされないでしょうからトラの狸のなんとかで意味ない議論と思いますが。
このご時世なのでまさか土地の値上がりを期待している人も
いないでしょうから。

[799: 匿名さん]

まあ、平時なら土地家屋の値上がりはありえんが、、
いまは、平時でないぞよ
デフレとハイパーインフレは背中合わせじゃ
札束なんぞトイレットペーパーにも値せんことになる可能性は少なからずともあるぞよ

[800: 周辺住民さん]

60坪、築10年なら4000万前後から、定期借地権物件でも2000万前後からの売り出しだよ。
中古物件はもう少し高いんじゃない？

[801: 物件比較中さん]

成約価格での築１０年程度の戸建の価格は３０００万程度（土地６０坪弱）ですね。
インターネットで近畿レインズのＨＰを確認してみてください。

売り出し価格と成約価格にはズレあります。
インターネットで載っている売り出し物件は、売れ残った焦げ付き物件で、
適正価格の物件は不動産会社の中で公表されずに成約すること多いらしいです。

国債ジャブジャブのこのご時世、将来のインフレリスクはあるかもしれませんね。
もっともローン族にとってはインフレはリスクでなくメリットですが。

インフレにより、高齢者の貯蓄から現役世代のローンにお金が流れる構図。
年金の不平等の是正の一助と考えてもいいかもしれません。

[802: 匿名さん]

成約価格が3000万って、ホントにそんなに下がってるのですか？
もしホントなら、悲しすぎて涙も出ない。

[803: 物件比較中さん]

特に西神南が値下がりしているというわけでも・・・。

一般的に５０００万の家を買っても入居即中古でー３００万。
大体２０年償却で考えるので土地２０００万として上物２７００万。

一年毎に１３０万減額されるとして１０年で１３００万の減額。

都合　５０００万ー３００万ー１３００万＝３４００万
なので、そんなもんと思います。

バブルの頃なら、これが値上がりしていたのですのですごい話です。

[804: 入居予定さん]

パナホーム、ついに6000万円以上の物件が出てきましたなぁ。

[805: 匿名さん]

ＳＡＹＡＫＡってどれくらい売れたの？

[806: 不動産購入勉強中さん]

ほとんど売れていないらしい。
初めの販売会社(タミー)は売れないので早々撤退し、現在はオックスに。
オックスは、結構会社として厳しい状況のよう。
どうなるやら。

[807: 入居予定さん]

ＳＡＹＡＫＡは、いくら駅近とはいえ、西神南あたりの戸建住宅で５０坪を下回る物件だから売れないに決まっている。マンションではなくあえて戸建物件を買う人の気持ちを考えれば当然のこと。単に駅近物件なら、そこそこの広さがあるフィレールで十分。土地を細分化しすぎて営利主義に走りすぎたのでは？今からでも遅くないので５０坪超の戸建物件に変えるべき。５０００～６０００万円の価格になっても十分売れるでしょ。パナホームなどは５０００万円を超える物件が当たり前のようにあるのだから。パナホームの質よりも劣るがパナホームよりかなり駅近である、フィレールよりもかなり広いとなれば売れるでしょ。売れなくても西神南で物件を考える人にとってはかなり検討に値するようになるでしょ。私はパナホームを購入することにしましたが、もし、ＳＡＹＡＫＡが５０坪超で、５０００万円前半だったらＳＡＹＡＫＡも十分ありえたと思います。

[808: 匿名さん]

ＳＡＹＡＫＡは、あえて５０坪を下回る物件を市場へ投入したのでしょう。
４４００万円台はえらい。別に５０坪を下回ったからといって
マンションとは基本的に違うので競合対象にはならない。

だいたい普通のサラリーマンで６０００万とかの物件をどうやって買うの。
東京みたいにもっと小刻みに３０坪とかでもいいんじゃない？

シングルインカム２キッズが購入層の標準世帯と思われるので
３０００万くらいのローンが限界。４０００万だと(ケンシロウ的表現なら)すでに死んでいる。

別にＳＡＹＡＫＡに肩いれするわけではないけど、６０００万はどうかと思う。
頭金や親支援がたくさんある人は問題ないですが。

[809: 匿名さん]

ぱなもSAYAKAもすみ分けができていて良いのでは。
ところでルナはどうなの？
売れているようには見えないけれど。

[810: ご近所さん]

SAYAKAの杜は、夜に前の道を通ったら電気が点いてない家が多いし、物干し竿が無いとか生活の臭いのしない家が多いですよね。コンセプトを変えて、区画を大きくやり直せば立地面で有利なんだから売れると思うのですが、もう一回区画割りしなおせるものなのかな？

[811: 入居予定さん]

まあ、神戸市のコンペでＳＡＹＡＫＡが当選したのだから、区画を変えることはできないでしょうな。戸建住宅がすべて別に敷地で５０坪以上ないといけないとは言っていないでしょ。それこそ、芦屋や夙川辺りで敷地５０坪超となると億超えになってしまうから。西神南で戸建住宅を希望するのは、やはりそれなりの広さの庭と家が欲しいから。４４００万円でえらいとかいうけど、フォリアの新古物件では、営業の人の話からすると４０００万円は物件によってはきることができるかもということやし、ルナかって４５００万円位の価格で外断熱の家提供しているし。１期では眺望林をうたっていたみたいだけど、結局は狭い敷地をいかに広く見せようとしているかにしか思えなかった。いろいろ言ったところで、現在の入居状態が全てを物語っているでしょ。別にＳＡＹＡＫＡの家が悪いと言っているのではないのだよ。西神南の戸建住宅としては、どうしてもこじんまり感が否めなく、敬遠されることになっているということなんだよ。

[812: 匿名さん]

SAYAKAが人気がないのは、狭いからというよりは
お隣にマンションがあるからでは？と思ったりします。
日差しはそれなりに差し込むと思うのでボツボツ売れていくような気がします。

[813: 入居予定さん]

ローン地獄…

[814: 匿名さん]

注文建築＞パナ＞ルナ＞さやか＞マンション

これは上述の地域住民の選民思想に基づく意見だが
（皆さんダイレクトには書いてませんが文意にありますね）

一方で家計破綻確率の高い順位でもある。

キリギリスさんは頑張ってアリのように働きましたが
なぜか冬に食料がなくなり凍死してしまいました。

[815: ご近所さん]

>>814
８１４はマンションだな。

[816: 匿名さん]

814ですが、西神南にそもそも住んでません。
ですのでどのカテゴリーにも入りません。

ただ不動産の将来の価値として個人的に感じているのは
兵庫県の南部なら

阪神間＞須磨垂水＞明石＞加古川＞名谷＞学園都市＞西神＞西神南

と思っています（あくまで個人的判断です。人それぞれなので）。
将来とつけたのは、現在の価値では違うから。現在の価値なら

阪神間＞須磨垂水＞西神＞西神南＞学園都市＞名谷＞明石＞加古川

かと思っています（これも勝手な個人的意見です）。

キリギリスと言ったのは新興住宅地での現在を謳歌しているから。
新興住宅地の行く末は多摩ニュータウンとか鈴蘭台を見ればよくわかる。
貯蓄のしっかりあるアリさんは脱出切符を持っているので問題はないですが。

脱出切符を持っていない人どおしが選民思想とはおかしな話です。

[817: ご近所さん]

なんだ、８１４番は明石在住か・・・

少なくとも今世紀中は、西神南が明石に負けるってことはないよ。

[818: 入居予定さん]

お金がほしい…

[819: ご近所さん]

814は西神南に住んでいない（住む気もない）のに
何でこの掲示板に張り付いてるんですか？

[820: 匿名さん]

814です。

>817さん

地下鉄の止まった西神南と、山陽線が残っている明石(明石にはこだわりませんが）
とではどちらに住みますか。

新興住宅地は将来どこかのタイミングで、街の人口流入が止まります
（３０年後の老夫婦のみの街に若夫婦が中古を買って移り住む可能性は低いので）。

現在、地下鉄を利用している層は、主に通勤・通学層。将来、老夫婦世帯が大部分を
占める中、はたして地下鉄を皆さん頻繁に利用されるでしょうか。地下鉄を維持するためには
相当数の乗客が必要です。ある程度近所で日常の買い物も足りるでしょうから
三宮に地下鉄を使って買出しに頻繁に出かけますか？

この少子高齢化の中、逆ドーナツ現象が起こってきており今後はさらに進む可能性あります。
実際、山陽線も、従来なかった須磨止まりの電車ができたと思いますが、これは須磨以西の
乗客数が減ってきているということを意味しています。

姫路等もあるので山陽線が廃止になる可能性は低いと思っていますが、
地下鉄西神線はどうでしょうか。また老夫婦世帯が増えた多摩ニュータウンとかは
商店街のシャッター街化も進んでいます。

現状の煌びやかさがあるだけに、将来像も充分検討されて購入検討されるのがよいと思います。

日本の現状の社会学的構造変化の見地からと金融ファイナンス的見地(ｻﾗﾘｰﾏﾝの値段でない）
からの両方で西神地区はリスクが高いと思います。

それなのに、さやかの坪数とかマンションとか内輪の選民思想は
あまりに短視眼的で目に余ったのでコメントしました。

[821: 周辺住民さん]

ニュータウンが衰退すると決まっているわけではありません。

千里ニュータウンは街開きから４０年過ぎていますが
各種施設の充実、都心へのアクセスの良さ、住宅環境から、現在でも高い人気を保っています。

明石の明舞団地のように衰退してしまった所もたくさんありますが。。。

[822: 匿名さん]

明石って、駅北側の一部（太寺・上の丸）以外のエリアってガラが悪いので、
ウン千万ものお金を出す価値なんてないよ。
そもそも、資産価値以前の問題

[823: 匿名さん]

新興住宅地比べ（電車所要時間、距離）

千里中央ー梅田　１８分　１３km

西神南ー三宮　　２６分　２０km
ー梅田　　６０分

土山　　　　　　３６分　３６km

北鈴蘭台　　　　２８分　１０km

土山あたりはすでに死んだ。
北鈴はまだ住宅新規造成あり。

千里中央は都心と地続きで新興住宅地というより、高度成長期の新興都市で
垂水や舞子のようなものかと。

北鈴は西神南にステータス近いかも。ただどっちがいいかといえば
はるかに西神南のほうが開放感あっていいと思いますが・・。

[824: 近所をよく知る人]

まあ、地下鉄　西神線は昔みたいに名谷止まりになるかもな。
そこから先はバス便？？
まあ、ずいぶん先の話だが・・
２０年ぐらいは、徐々に衰退していくのかな。
まあ、加古川や六甲の裏になる鈴蘭台（神鉄沿線）よりはましかと。

[825: 匿名さん]

千里ニュータウンは別格。
あそこは、ニュータウンというより、日本一の住宅街。
世界で10本の指に入る大都市から10km以内で、平均100～200坪の区画割で、
尚且つそのレベルの宅地が数千区画あるような街並みは日本でも唯一無二。
1億円以上の土地が、数千区画あり、狭小地やミニ戸が無いという環境は
日本では他に見られない。
梅田、本町、淀屋橋のビジネス街に電車で直結、難波、空港、新大阪にも直結。

[826: 千里をよく知る人]

子供のころ、千里中央からちょっと離れた、新千里北町に住んでいましたが、それほど良い所とは思わなかったな。
千里中央も北千里もバス便だったからかな。
歩いて歩けないこともなかったが、３０分ぐらいかかったような記憶がある。
土地は２世帯で70坪ぐらいあったはずだが、子供が東京に行っている間にバブルに乗じて売ってしまった。
100坪以上の区画はほとんどなかったぞ。

今は、西神も考えたが利便性からいって名谷が限界と思い、名谷で中古戸建てにした。
歩いて１０分以内だけは譲らなかったが・・
新千里北町にいた時よりも、便利で気候も穏やかだな。
千里ニュータウンは、冬場　結構寒い。南も冬場寒いでしょ。
まあ、確かに梅田や新大阪は、御堂筋線に乗れば近かったが、それだけで特色ある街ではなかったな。

[827: e戸建てファンさん]

千里ニュータウンは分筆された土地以外は、殆ど１００坪以上だよ。
http://www.toshohouse.co.jp/s_town2list.php?AreaID=1
http://www.toshohouse.co.jp/s_town2list.php?AreaID=2
http://www.toshohouse.co.jp/s_town2list.php?AreaID=3
http://www.toshohouse.co.jp/s_town1list.php?AreaID=2
http://www.toshohouse.co.jp/s_town1list.php?AreaID=1
吹田市側は分筆できるが、豊中側は隣接する敷地の所有者に許可を得ないといけないので、
豊中側はそれほど分筆は進んでいない。

[828: 周辺住民さん]

この板、南の住民少ないね。
南に住む気もないのに、何でこの掲示板を見てるんだろう。
とても不思議だ。

[829: 入居予定さん]

ほんとに南以外の住民の主観的な話が多いですね。


ところで西神南の戸建てにお住まいの皆さん、側溝のフタ（グレーチング）って
どうされてますか？

不動産屋からは「全部フタして引き渡すことはできない」と言われてるので
子どもが落ちたら危ないので、フタを購入しようと思ってます。
あの大きさのものは、カインズ西神南以外では見かけないないのですが、
ほかでどこか売ってるところがありますか？
ネットでもあまり見かけないですし。

[830: 匿名はん]

グレーチングは神戸市サイズ（？）のようで、明石のホームセンターでは扱っていなかった記憶があります。
私は、改装前のロイヤルホームセンター（伊川谷）で買いました。
価格は、4000～5000円だった気がします。
神戸市内のホームセンターならあるかもしれません。

子供が小さかったこともあり、すぐに購入しましたが、蓋のないところに落ちて骨を折りました･･･

[831: 入居予定さん]

829です。
830さん、ありがとうございます。

先日、伊川谷のロイヤルホームセンター（プロ）を見てみましたが見当たりませんでしたので、
一度問い合わせてみます。カインズだと6700円でした。

広くて深いので結構キケンですよねぇ。

[832: 購入経験者さん]

グレーチングはサービスでしたよ。
それぐらい、デベにつけてもらっても罰当たりませんよ・・

[833: 入居予定さん]

交渉してみたんですが、『何ｍ以上空けないとダメ』というルールがあって
全部ふさいで提供することはできない、とのことでした。
これは西神南の複数のデベで言われました。

現在、側溝のうち3割程度はフタ無しです。
周囲の家も、ストリートビューで東町、西町を見ても、出入りするとこ以外は
ついていない家が多いですね。

[834: 申込予定さん]

◎にほー　で契約予定です。

思った以上の値引きで対応していただけました。

待ったかいがありました。

中古住宅買ったと思い　決断いたしました。

北町のみなさん　よろしくお願いします。