西神南の建売住宅

[匿名]

西神南では、井吹台北町を中心に建売の分譲が数社によって行われております。
野村、ヤマト、トヨタ、ユニホーなど。
西神南でお住まいをお探しの方、
どの物件にどんな魅力を感じていらっしゃいますか？

[695: ６８７]

>693

定価はいくらでしょうか。
当初販売価格の７０％程度が原価と思われますので
４５００万なら３１００万くらいが当初値引き限度かと。

それに建物価格を原価の半分として１６００万、法定耐用年数
２０年で割って経過年数１年毎に８０万ほど減額する・・。
それに売れ残りのマイナスプレミアをいくら乗せるか。
マイナスプレミアを２００万とすると３年落ちとして

３１００万ー８０ｘ３年ー２００万＝２６６０万

というくらいが業者の限界と思います。

また業者は上記原価に別途銀行金利・固定資産税３年分がかかっており
来年の分を値引きに上乗せさせて

銀行金利２６６０万ｘ１．５％（想定）＝４０万
固定資産税１５万（こんなもん？）

都合２６００万くらい。３年超は新古でなく市場では中古扱い
なのでマイナスプレミアを１００万加算して
２５００万くらいが３年落ちの限度かも。

もっともこのご時世なので誰も買わないでしょうから
来年まで待てはさらに安くなるのは確実ですが。

しかし、定価で買わされた人の恨みの声が聞こえてきそうです。

ただﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞ理論の常識として、今後の新規供給の余地が充分にある
売れ残り物件は安くとも将来の資産価値を考えれば手をださないのが
定石ではありますが。

[696: ご近所さん]

＞６９５

このように一定の理屈を持って説明するのが理想ですね。
あとは浪花節もありますし、購入者の価値観の問題なので・・・

とにかく物件の悪いところばかりに目を向けるのではなく、
適正な価格と
こだわりを見極めるべきかと思います。

例えば駅から徒歩１０分にこだわるとか

この掲示板も当初は有益な情報が多かったのですから、そのような雰囲気になることを願っています。

[697: ぽ]

西神南総崩れ。

恐ろしい・・

[698: 賃貸住まいさん]

１０年落ちの中古なら１５００万位で買えるかな・・・

[699: ６８７]

有意義な情報として、実際の値下げ交渉等の情報があれば
購入者の参考になりますね。

[700: あ]

そんな価格でしか買えない人はたとえ買ったとしても周りの生活レベルと合わないでしょう！自分にあった地域、価格帯を探すべきだとおもいます！二千万なら北区へ行くべきです！

[701: うが]

来年になれば2000でお釣りがくる・・

今買うことなかろう。

[702: 周辺住民さん]

築３年で２０００万？
それなら６８７が最初に言ってた築３０年で１７００万ってのはどうなるんだ？？

[703: ６８７]

＞７０２

築３０年で１７００万はあくまで２００８年度の過去相場です。

もし仮にではありますが築３年で２０００万なら中古価格相場も相応のものになるかと。
（あくまで仮定の話です。どこまで価格変動あるかは未知数です）。

ただマーケットは需給関係で決まるので、供給過多になれば
過去の常識からは考えられない値崩れの可能性もゼロではありません。

＞７００

年収１０００万（可処分所得８００万）で５０００万の物件
を購入して６０００万（７０００万ー頭金１０００万）を３０年かけて支払う人と

年収８００万（同７００万）で２０００万の物件を購入して（頭金８００万）
５年で支払いの終わる人で考えると

前者は余剰ｷｬｯｼｭ１８０００万、後者の場合は１９８００万です。
年間で６０万もの余剰ﾌﾛｰ差あります（年１回の家族海外旅行くらいか）。

豊かさは年収で計るのでなく、フリーキャッシュフローで見るほうが妥当
と考えます。

[704: 買い換え検討中]

北区は100万でもイラン　と不動産屋は言っておりますが・・

西区は1500が攻防ラインか？？

西区でも辺鄙なとこは100万でもイランそうです。

[705: 周辺住民さん]

>７０３
未来の相場は分からないというなら、今の相場で築３年、１０年、３０年でいくらと考えているのですか？

[706: 匿名さん]

真面目な話、西神南など神戸市営地下鉄沿線で三宮から30分のエリアって、どの辺に職場がある人間を主要な顧客層と想定して分譲しているのですか？

[707: 近所をよく知る人]

明石から西宮ぐらいでは？？

[708: ６８７]

>705

築５～２０年までは３０００万、２０～３０年は２０００万というのが
08年の山手地下鉄沿線の相場ですね（近畿ﾚｲﾝｽﾞで見れます）。

ですので２５００万３年落ちというのは過去の相場で考えれば
お得感あります。

その価格で成約できる状況とすると中古相場は現在もっと
下がっていると想定できます。

[709: ご近所さん]

とにかく喧嘩腰、馬鹿にしたような書き込みは永遠に無視しましょう。

普通の会話ができる掲示板に戻しましょう！

[710: 周辺住民さん]

色々手の込んだ嫌がらせをしてくるもんですねぇ
目星はつけていますが、よっぽど暇な業者さんなのでしょう

早くまともな掲示板になることを望んでいます

[711: 匿名さん]

↑こいつらが業者だと思いませんか。皆さん。

[712: ６８７]

普通の会話だと思いますが。

異常な会話と思うなら理論的に普通の会話はどんなものか反論ください。
（反論は根拠のソースもあわせて提示が前提ですが）

[713: 近所をよく知る人]

いくらでも良いので早く売ってくらはい。

ゴーストタウンは勘弁して・・

[714: 匿名さん]

まだ続けるつもりですか？

[715: 710]

＞７１１
私はフォリアの住人です
ここの掲示板は住人や他社住人との間でも話題に出る事があります
あまりにも目に余る内容が多いので、書き込みしました

各社の営業さんの話、スレの内容、その他情報から、悪口を書き込んでいる
業者さんは、ある程度目星をつけています（１社ではありません）

私の書き込みで気分を害されたのであれば謝罪いたします
しかし、いくら商売の為であっても、住人感情を刺激する悪口は今後書き込まないで下さい
お願い致します

[716: 711]

＞７１５

７１１です。私も住民ではありませんが業者でもありません。
私も各社固有の悪口は問題あり書き込むべきではないと思います。
その点はまったく同感です。

ただここ最近は、「適正価格とは」との話が多く（各社の悪口でなく西神南の一般論として）
その議論を否定する発言ととれたので、損得があるのは業者発言と
勝手に誤解してしまいました。お詫びします。

ただここ1週間の書き込みでは「安く買えるのでは」との話はむしろ購入側の話で
業者にとっては不利益な話なので業者が悪口を書き込んでいるようには
思えません（西神南の不動産価値が下がるのは業者全体の不利益で新規購入者に
とっては利益なので）。

不動産の真の価値を掲示板で議論するのはよいことと思います。

[717: 710]

＞７１６
業者さんではないとの事で安心しました
疑ってすみません

ただ、各社値引きしているなかで、正確な情報を共有するのであれば仕方ないと思いますが
そこに憶測や行き過ぎた内容があるのであれば、既に購入した人にとっては気分の
良い話ではない事をご理解下さい

実際、私が購入した時、破格の値段を提示してきた業者もありましたが、そういった情報
はこの掲示板では一切書き込まれておらず、フォリアのサービスのみがクローズアップ
されていました。

最近の書き込みでも特定の会社を狙ったと思われる書き込みも存在しています
また、悪口を書き込む業者の特定はずっと以前からの内容、情報を基にしています

全ての人がマナーを守って、有意義な掲示板となる事を願っています

[718: 近所をよく知る人]

最近、折込も入らなくなり各社様子見orあきらめ　？？

創建などはどうされたのですかね？？


駅から１０分以上のところは塩漬けですかね・・

[719: 匿名ちゃん]

＞７１８
あなたは買えないアラシさん？それとも業者さん？

[720: ご近所さん]

とにかく、不愉快な書き込みは無視しましょう。
無視し続けてると書きようがなくなりますから・・・

[721: 711]

＞７１７

購入者の検討掲示板である以上、価格に関して情報共有するのは
いたしかたないところですね。

その情報が安くなっている場合は、すでに購入された方が気分害されるのは
理解できますが・・・。逆に高くなっている場合もあるでしょうから。

2000万等のかなり思い切った意見もありますが、意見は意見ですので
それも尊重すべきとも思います（個人的にはそこまでは現状は難しいと思っていますが）。

むしろ、掲示板の趣旨として無謀な意見に対しては、意見を抹殺するのではなく
物的証拠を携え理論的に反論することも有効と思います。

購入掲示板で総花的意見ばかりになると、まさに業者の思う壺。
既購入者は満足かもしれませんが、これから購入する方にとっては
情報共有の面で問題もあると思います。

いろんな意見があったほうがよいと個人的には思います。

[722: 710]

>721
建設的な意見で参考になりました

個人が特定されると問題があると思いますので、以下の話は実体験・聞いた話
の区分は致しませんが

フォリア購入者が比較していた他社を断る時に、フォリアは〇〇万円値引きしてくれるので
そちらに決めますとその業者さんに伝えたところ
（実際にはそこまでの値引きはありません。断る理由としてその業者がとても出せないであろう
値引き額を伝えたのです）
直後に「フォリアは〇〇万円も値引きしてるぞ」みたいな書き込みがありました
（そういった事も悪口を書き込む業者の特定材料の１つです）

ですので、そういった可能性もあるという事を理解した上で自由な論議をするのは良いと思います

[723: ご近所さん]

値引きうんぬんは、フォリアさんが的になりがちですが、私が住んでるパナも
それなりに値引いてくれましたよ！もちろん破格とまではいきませんでしたが、それなりに・・ということで
ご参考にまで。

[724: 匿名さん]

？？

値引きする業者は悪い業者なのでしょうか。
同じ物件なら安いにこしたことはないような？？

業者の儲けを還元してくれるのなら願ったりでは。
値下げする業者は信用できないとの理論でしょうか？

？？？

[725: 近所をよく知る人]

値引きで、買い手があればよいです。

今は値引いても買い手がいないので困っています。

[726: ご近所さん]

パナとかは安くなっているのでは。

HMなら良いかもね。

[727: 買い換え検討中]

はやくかってください。

ふあんです。

[728: 匿名さん]

HMって何ですか？

[729: 匿名さん]

＞７２３　ｂｙご近所さん

それなりに・・・とは　パナはおいくら値引きしてくたのでしょうか？

[730: 買い換え検討中]

10%ぐらいでねーの。

[731: 周辺住民さん]

ＳＡＹＡＫＡの販売員さんは、とっても態度が感じ悪いです。
接客がどうと言う問題ではなくて、近所だからよく道端で見かけるのですが･･･。
販売員さんも、売るだけじゃなくて、その街のイメージもあるんだから
通勤途中の会話とか、暇な時の周辺での行動とか･･･気をつけてくださいね。

[732: 近所をよく知る人]

まあ、どこも似たり寄ったりで　おま・・

[733: 匿名さん]

>販売員さんも、売るだけじゃなくて、その街のイメージもあるんだから

どんなイメージですか。ぷっ。

[734: 申込予定さん]

現在トヨタホーム購入予定です。トヨタの営業さんは、とても親切な方ですよ。私もサヤカさんは、個人的に苦手な感じでした。パナホームの営業さんは、さすが大手！！建築士の資格を持っていらっしゃり知識が豊富でした。とても信頼できるなあと感じました。パナさんとトヨタさんでかなり悩みましたが、トヨタさん色々サービスが良いです。決めては、間取り（収納、バルコニーの広さ）とお値引き額でした。現在残り２件じゃないでしょうか。パナさんは今から売り出す様なので、色々選択でき、良いと思います。

[735: サラリーマンさん]

ぱなが、2500ぐらいになればかんがえるのにな。

[736: 近所をよく知る人]

販売会社がんばって、在庫処分してくれよ。

新築中古でいっぱいになってまうで・・

もう定価じゃ無理だから　良く考えてね。

[737: ご近所さん]

今年も神戸市の宅地分譲が始まりましたね。
井吹台北町４丁目で2036万円から
価格が手頃なので抽選倍率が高くなるかも。

http://www.city.kobe.lg.jp/life/town/house/development/bunjou/infonew....

[738: サラリーマンさん]

これに建物つけたら5000近く？？

買うか？？

南でね～

[739: 匿名さん]

５０００万は一般ｻﾗﾘｰﾏﾝには高すぎです。

今日の日経にＦＸ取引のレバレッジ（銀行借入による自己資金を超える取引）
規制強化の話がでていました。

住宅ローンも一種のレバレッジ取引です。

５０００万の物件で頭金１０００万だとレバレッジ５倍
（自己資金１０００万で銀行借入４０００万で自己資金/他人資金の割合が５倍）。
実際には金利もつくので総支払額８０００万に対しては８倍。

株の信用取引のレバレッジ上限は３倍と業界で規制されている。
それほどレバレッジは危険ということ(３倍程度が許容限度ということ）。

株取引では短期のケースが多いが、住宅投資では、長期取引にならざるえないので
物件価格変動リスクはより高くなります。

しかも株は上がったり下がったりしますが、経済活動により年平均７％上昇過去していますが
住宅価格は今後上昇期待望めず、たとえ新築価格が下落しなくても築年数経過と街の老齢化に
より長期的には物件価格は下落します（３０年後に半値あればいいほうでは）。

あらかじめ、半値以下になる投資に高レバレッジを利かせリスク大の取引を
あえてすることはないのではと個人的には思います。

しかもＦＸ取引は証拠金（頭金）さえ入れていれば取引は継続できますが、
住宅ローンの場合は、常にローン返済を継続しなければ強制決済（競売）にさせられますので。

レバレッジは最大３倍までが限度と思いますがね（ホントは２倍くらい）。

[740: 匿名はん]

しかし、そうなるとサラリーマンはみんな、市営住宅しか住めなくなるが・・

社宅で定年まで我慢する？？

どう転んでも、老後は厳しいのでレバレッジきかせて儲けるしかないのか。

しかし、南で徒歩15分以上でしかも5000万は高すぎるような気がすまそ。

[741: 匿名さん]

社宅や市営住宅で定年までというのもあまりなので・・。

要はレバレッジを２倍以内に収めればいいということ。
具体的には以下の２つ（両者のミックスも有効）

1)頭金を増やす（購入時期を遅らす、車を手放す[維持費減の意]、親の支援を得る等）

2)購入物件価格を下げる

ここら辺は大企業の人が多いと思いますので年収を９００万として一般的な例として、
頭金１０００万とするとレバレッジ２倍として購入可能額は２８００万になります。

これでは何も買えませんが頭金を２０００万まで頑張って増やすと３８００万まで手が届きます。

ここでも新築一戸建は手が届きませんが、中古の一戸建なら買えるでしょう。
年収９００万ではそのくらいが限度ということ。

年収、頭金の条件がさらに悪い人は、中古一戸建をマンションや郊外バス便等条件を下げていけば
いいだけのこと。

５０００万の物件なら年収１２００万で頭金２６００万が必要です。
これは大げさな話でなく、世界標準はこんなもので、日本も例外ではありません。

年金が今後も世帯辺り月２０万もらえると信じている人は、退職金でローン相殺すれば
すむことですので、そんな検討も不要かとも思いますが・・。

[742: 匿名さん]

舌足らずで上記補足します。

＞世界標準はこんなもので

金融危機の原因の発生以前の正常な時代の話です（１０年前以前）。
サブプライム族のレバレッジはこのレベルではなく（数十倍のレバかかっている）
オルトAもしかり、プライム層も複数の物件をレバかけて購入している人を除く。
（米国は４件まで物件購入の優遇税制あり）

これらの以前の話です（今はムチャクチャですので）。

[743: 匿名はん]

しかし、ここいらあたりの物件で頭金2000万以上の人は、ほとんどいないと思われ。

1000万入れてあれば多い方でしょう。

駅前のマンションなど頭金200から300程度はざらでしょう。

そうなると90％以上はサブプライム軍団にカウントされてしまいますが。

これじゃこの先ますます在庫が増えるか、価格を半値以下にするしかしょうがない？？

銀行も、そんな条件ではローン契約がほとんどなくなり　とんでもないことになりますが・・

[744: 住人になる人]

＞No.737
リンクの神戸市の宅地分譲計画図で、フォリアの西側の空き地は
昔は全て「その他公共・公益施設」の予定だったはずですが、
今は半分以上が「教育施設」（ピンク色）になっていますね。
これって、大昔に噂があったと聞く、中学校が出来るとかの話が進展していたり
しませんかね。
誰か情報を持っていません？