西神南の建売住宅

[匿名]

西神南では、井吹台北町を中心に建売の分譲が数社によって行われております。
野村、ヤマト、トヨタ、ユニホーなど。
西神南でお住まいをお探しの方、
どの物件にどんな魅力を感じていらっしゃいますか？

[674: ご近所さん]

６７２さんへ
年初の段階でも営業さんは同じ様な事を言っていましたが、未だ入居されてないですよ。
その時は３月までには入居すすみますって話でしたが、キャンセル出たのでしょうか。

[676: 匿名はん]

厳しい・・

どうしよう、このまま売れなかったら。

[677: 近所をよく知る人]

空き家が多く、物騒です。

早く完売してくれないかな・・

[678: 匿名はん]

ここは、いたちやたぬきがすむところです。

さようなら。

[679: 購入検討中さん]

現在、西神南で家探ししています。建売販売全てみてまわり、候補がフォリア、トヨタ、パナです。フォリアの営業の方は、他社の悪口は一切ありませんでした。某場所でフォリアに住んでいる知人によると、雨漏りや他クレームがあるようです。外観やお値段も安いので残念です。ただかなりお安いようなので、割り切ってしまえばよいのかななんて思いもしますが。トヨタ、パナはフォリアに比べ内装がしっかりしています。今どちらかかなり悩んでいます。トヨタは植栽が素敵です。パナさんはキラテックタイルやオール電気で長年生活していくと、お高いけど元がとれる気がします。ただ外観が・・・若者向けではないのかな～もう少し悩んでみます。

[680: 匿名さん]

この地域の物件はサラリーマン層には高い気がします。
仮に４千万のローンを借りたら６千万の返済。
年収が２千万ほどあればそれでもよいですが。

誰のために家を買い、誰のために働くのでしょう。

購入者の
不動産会社による
銀行の為の人生に乾杯。

購入したあとは、購入価格では売れませんので
後戻りはできません。

よく考えてから購入しましょう。
まったくよけいなおせっかいですが・・。

気分害した方には失礼。

[681: 匿名はん]

頼むから買ってくれ。

ゴーストタウンはいやや・・

[682: 匿名さん]

というか、フォリアまだ完売してないんですか？
値段ひいても売れないってなんかかわいそう・・・
もう新築じゃなくて新中古ですもんね

[683: 入居済み住民さん]

強引に話題を変えようとしているあたり、サヤカの関係者でしょうか？　やっかみまじりの書き込みは止めて下さい。
ただ、最近サヤカの悪口らしき書き込みがありますが、その点はお気の毒です。
業者と個人の書き込みがごちゃごちゃで・・・もうどうでもいいというか・・・・
はっきり言って参考にならないですよね

[684: サラリーマンさん]

もう、悪口言いませんから、どこの業者でも良いから　買ってくらはい。

このままだと、南全体がが沈没してしまう・・

[685: こら]

悪口を書き込む人はこのページに書き込まないようにしてください

[686: あへ]

2500で買いじゃ・・

だめなら2000で持ってけ。

[687: 匿名さん]

地下鉄山手沿線平均で築30年内で中古成約平均価格は1700万円。

5000万円の物件が３０年後に1700万円になるとすると
３０年で３３００万円の価値下落となり１１０万円／年となる。

一方ローン返済３５００万３％３０年固定とすると１７７万円／年。
総支払額は頭金１５００万、諸経費２００万を入れると７０００万。

７０００万をつっこんで３０年かけて１７００万円の資産を
手に入れるということ。

それなら１７００万円の築３０年の物件を買えば、最大損失は
１７００万円。土地は残るので満額にはならない。

どう思われますか。

[688: よく解らない]

687さんは実際に築３０年の物件を検討や購入されたのですか？　もしくは仲介会社の方ですか？

[689: ６８７]

善意のおせっかい者です。仲介業者ではありません（メリット薄いですよね）
記載内容が気にいらなければスルーください。

別に築３０年にこだわっているわけにはなく、いろんな選択があると
いうことです。

終身雇用制度が実質崩壊しつつある中で、多額のローンや資産劣化に
対してのリスクをどこまでテイクするかということ。

ただ適正なローンは年収の５倍ではなく、グローバル標準では２倍程度で
どうも世間でいわれている常識とずれている感はありますね。

[690: ぽの]

30年中古は、住むに耐えんが、10年ぐらいなら良いかも。

10年落ちで2000ならありかな？？

でもここらの物件、新古3年物件はざらにありますが・・

オープン外溝というのも、いまいち受け入れがたいところかも。

評判良くないし

[691: 匿名さん]

西神地区は高いといっても価格自体が高いという意味での高さの話ではなく「割高」だって事ですよね。
実質、有力企業の職場が集中する大阪の都心部に通勤ができない（出来ない事もないが苦痛）立地で、神戸のみのベッドタウンで神戸から30分もかかるのに妙に割高な分譲価格だという事です。

[692: ６８７]

西神南で購入する前提であれば、未入居新古３年をぶったたいて
購入するのがいいのでは。

近畿圏の新規成約率は24.2％(08/11~08/12)。
この不景気は買い手市場。押せ押せでいけるのでは。

不動産会社への融資は厳しくなってきているので
原価割れオファーでも食いつくかもしれません。

[693: サラリーマンさん]

それが、妙に強気で2500以下にならんのですわ・・

在庫はどうするつもりかいな？？

[694: 契約済みさん]

結局、買いたくても買えない人の嘆きだった訳ですね

[695: ６８７]

>693

定価はいくらでしょうか。
当初販売価格の７０％程度が原価と思われますので
４５００万なら３１００万くらいが当初値引き限度かと。

それに建物価格を原価の半分として１６００万、法定耐用年数
２０年で割って経過年数１年毎に８０万ほど減額する・・。
それに売れ残りのマイナスプレミアをいくら乗せるか。
マイナスプレミアを２００万とすると３年落ちとして

３１００万ー８０ｘ３年ー２００万＝２６６０万

というくらいが業者の限界と思います。

また業者は上記原価に別途銀行金利・固定資産税３年分がかかっており
来年の分を値引きに上乗せさせて

銀行金利２６６０万ｘ１．５％（想定）＝４０万
固定資産税１５万（こんなもん？）

都合２６００万くらい。３年超は新古でなく市場では中古扱い
なのでマイナスプレミアを１００万加算して
２５００万くらいが３年落ちの限度かも。

もっともこのご時世なので誰も買わないでしょうから
来年まで待てはさらに安くなるのは確実ですが。

しかし、定価で買わされた人の恨みの声が聞こえてきそうです。

ただﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞ理論の常識として、今後の新規供給の余地が充分にある
売れ残り物件は安くとも将来の資産価値を考えれば手をださないのが
定石ではありますが。

[696: ご近所さん]

＞６９５

このように一定の理屈を持って説明するのが理想ですね。
あとは浪花節もありますし、購入者の価値観の問題なので・・・

とにかく物件の悪いところばかりに目を向けるのではなく、
適正な価格と
こだわりを見極めるべきかと思います。

例えば駅から徒歩１０分にこだわるとか

この掲示板も当初は有益な情報が多かったのですから、そのような雰囲気になることを願っています。

[697: ぽ]

西神南総崩れ。

恐ろしい・・

[698: 賃貸住まいさん]

１０年落ちの中古なら１５００万位で買えるかな・・・

[699: ６８７]

有意義な情報として、実際の値下げ交渉等の情報があれば
購入者の参考になりますね。

[700: あ]

そんな価格でしか買えない人はたとえ買ったとしても周りの生活レベルと合わないでしょう！自分にあった地域、価格帯を探すべきだとおもいます！二千万なら北区へ行くべきです！

[701: うが]

来年になれば2000でお釣りがくる・・

今買うことなかろう。

[702: 周辺住民さん]

築３年で２０００万？
それなら６８７が最初に言ってた築３０年で１７００万ってのはどうなるんだ？？

[703: ６８７]

＞７０２

築３０年で１７００万はあくまで２００８年度の過去相場です。

もし仮にではありますが築３年で２０００万なら中古価格相場も相応のものになるかと。
（あくまで仮定の話です。どこまで価格変動あるかは未知数です）。

ただマーケットは需給関係で決まるので、供給過多になれば
過去の常識からは考えられない値崩れの可能性もゼロではありません。

＞７００

年収１０００万（可処分所得８００万）で５０００万の物件
を購入して６０００万（７０００万ー頭金１０００万）を３０年かけて支払う人と

年収８００万（同７００万）で２０００万の物件を購入して（頭金８００万）
５年で支払いの終わる人で考えると

前者は余剰ｷｬｯｼｭ１８０００万、後者の場合は１９８００万です。
年間で６０万もの余剰ﾌﾛｰ差あります（年１回の家族海外旅行くらいか）。

豊かさは年収で計るのでなく、フリーキャッシュフローで見るほうが妥当
と考えます。

[704: 買い換え検討中]

北区は100万でもイラン　と不動産屋は言っておりますが・・

西区は1500が攻防ラインか？？

西区でも辺鄙なとこは100万でもイランそうです。

[705: 周辺住民さん]

>７０３
未来の相場は分からないというなら、今の相場で築３年、１０年、３０年でいくらと考えているのですか？

[706: 匿名さん]

真面目な話、西神南など神戸市営地下鉄沿線で三宮から30分のエリアって、どの辺に職場がある人間を主要な顧客層と想定して分譲しているのですか？

[707: 近所をよく知る人]

明石から西宮ぐらいでは？？

[708: ６８７]

>705

築５～２０年までは３０００万、２０～３０年は２０００万というのが
08年の山手地下鉄沿線の相場ですね（近畿ﾚｲﾝｽﾞで見れます）。

ですので２５００万３年落ちというのは過去の相場で考えれば
お得感あります。

その価格で成約できる状況とすると中古相場は現在もっと
下がっていると想定できます。

[709: ご近所さん]

とにかく喧嘩腰、馬鹿にしたような書き込みは永遠に無視しましょう。

普通の会話ができる掲示板に戻しましょう！

[710: 周辺住民さん]

色々手の込んだ嫌がらせをしてくるもんですねぇ
目星はつけていますが、よっぽど暇な業者さんなのでしょう

早くまともな掲示板になることを望んでいます

[711: 匿名さん]

↑こいつらが業者だと思いませんか。皆さん。

[712: ６８７]

普通の会話だと思いますが。

異常な会話と思うなら理論的に普通の会話はどんなものか反論ください。
（反論は根拠のソースもあわせて提示が前提ですが）

[713: 近所をよく知る人]

いくらでも良いので早く売ってくらはい。

ゴーストタウンは勘弁して・・

[714: 匿名さん]

まだ続けるつもりですか？

[715: 710]

＞７１１
私はフォリアの住人です
ここの掲示板は住人や他社住人との間でも話題に出る事があります
あまりにも目に余る内容が多いので、書き込みしました

各社の営業さんの話、スレの内容、その他情報から、悪口を書き込んでいる
業者さんは、ある程度目星をつけています（１社ではありません）

私の書き込みで気分を害されたのであれば謝罪いたします
しかし、いくら商売の為であっても、住人感情を刺激する悪口は今後書き込まないで下さい
お願い致します

[716: 711]

＞７１５

７１１です。私も住民ではありませんが業者でもありません。
私も各社固有の悪口は問題あり書き込むべきではないと思います。
その点はまったく同感です。

ただここ最近は、「適正価格とは」との話が多く（各社の悪口でなく西神南の一般論として）
その議論を否定する発言ととれたので、損得があるのは業者発言と
勝手に誤解してしまいました。お詫びします。

ただここ1週間の書き込みでは「安く買えるのでは」との話はむしろ購入側の話で
業者にとっては不利益な話なので業者が悪口を書き込んでいるようには
思えません（西神南の不動産価値が下がるのは業者全体の不利益で新規購入者に
とっては利益なので）。

不動産の真の価値を掲示板で議論するのはよいことと思います。

[717: 710]

＞７１６
業者さんではないとの事で安心しました
疑ってすみません

ただ、各社値引きしているなかで、正確な情報を共有するのであれば仕方ないと思いますが
そこに憶測や行き過ぎた内容があるのであれば、既に購入した人にとっては気分の
良い話ではない事をご理解下さい

実際、私が購入した時、破格の値段を提示してきた業者もありましたが、そういった情報
はこの掲示板では一切書き込まれておらず、フォリアのサービスのみがクローズアップ
されていました。

最近の書き込みでも特定の会社を狙ったと思われる書き込みも存在しています
また、悪口を書き込む業者の特定はずっと以前からの内容、情報を基にしています

全ての人がマナーを守って、有意義な掲示板となる事を願っています

[718: 近所をよく知る人]

最近、折込も入らなくなり各社様子見orあきらめ　？？

創建などはどうされたのですかね？？


駅から１０分以上のところは塩漬けですかね・・

[719: 匿名ちゃん]

＞７１８
あなたは買えないアラシさん？それとも業者さん？

[720: ご近所さん]

とにかく、不愉快な書き込みは無視しましょう。
無視し続けてると書きようがなくなりますから・・・

[721: 711]

＞７１７

購入者の検討掲示板である以上、価格に関して情報共有するのは
いたしかたないところですね。

その情報が安くなっている場合は、すでに購入された方が気分害されるのは
理解できますが・・・。逆に高くなっている場合もあるでしょうから。

2000万等のかなり思い切った意見もありますが、意見は意見ですので
それも尊重すべきとも思います（個人的にはそこまでは現状は難しいと思っていますが）。

むしろ、掲示板の趣旨として無謀な意見に対しては、意見を抹殺するのではなく
物的証拠を携え理論的に反論することも有効と思います。

購入掲示板で総花的意見ばかりになると、まさに業者の思う壺。
既購入者は満足かもしれませんが、これから購入する方にとっては
情報共有の面で問題もあると思います。

いろんな意見があったほうがよいと個人的には思います。

[722: 710]

>721
建設的な意見で参考になりました

個人が特定されると問題があると思いますので、以下の話は実体験・聞いた話
の区分は致しませんが

フォリア購入者が比較していた他社を断る時に、フォリアは〇〇万円値引きしてくれるので
そちらに決めますとその業者さんに伝えたところ
（実際にはそこまでの値引きはありません。断る理由としてその業者がとても出せないであろう
値引き額を伝えたのです）
直後に「フォリアは〇〇万円も値引きしてるぞ」みたいな書き込みがありました
（そういった事も悪口を書き込む業者の特定材料の１つです）

ですので、そういった可能性もあるという事を理解した上で自由な論議をするのは良いと思います

[723: ご近所さん]

値引きうんぬんは、フォリアさんが的になりがちですが、私が住んでるパナも
それなりに値引いてくれましたよ！もちろん破格とまではいきませんでしたが、それなりに・・ということで
ご参考にまで。