西神南の建売住宅

[匿名]

西神南では、井吹台北町を中心に建売の分譲が数社によって行われております。
野村、ヤマト、トヨタ、ユニホーなど。
西神南でお住まいをお探しの方、
どの物件にどんな魅力を感じていらっしゃいますか？

[735: サラリーマンさん]

ぱなが、2500ぐらいになればかんがえるのにな。

[736: 近所をよく知る人]

販売会社がんばって、在庫処分してくれよ。

新築中古でいっぱいになってまうで・・

もう定価じゃ無理だから　良く考えてね。

[737: ご近所さん]

今年も神戸市の宅地分譲が始まりましたね。
井吹台北町４丁目で2036万円から
価格が手頃なので抽選倍率が高くなるかも。

http://www.city.kobe.lg.jp/life/town/house/development/bunjou/infonew....

[738: サラリーマンさん]

これに建物つけたら5000近く？？

買うか？？

南でね～

[739: 匿名さん]

５０００万は一般ｻﾗﾘｰﾏﾝには高すぎです。

今日の日経にＦＸ取引のレバレッジ（銀行借入による自己資金を超える取引）
規制強化の話がでていました。

住宅ローンも一種のレバレッジ取引です。

５０００万の物件で頭金１０００万だとレバレッジ５倍
（自己資金１０００万で銀行借入４０００万で自己資金/他人資金の割合が５倍）。
実際には金利もつくので総支払額８０００万に対しては８倍。

株の信用取引のレバレッジ上限は３倍と業界で規制されている。
それほどレバレッジは危険ということ(３倍程度が許容限度ということ）。

株取引では短期のケースが多いが、住宅投資では、長期取引にならざるえないので
物件価格変動リスクはより高くなります。

しかも株は上がったり下がったりしますが、経済活動により年平均７％上昇過去していますが
住宅価格は今後上昇期待望めず、たとえ新築価格が下落しなくても築年数経過と街の老齢化に
より長期的には物件価格は下落します（３０年後に半値あればいいほうでは）。

あらかじめ、半値以下になる投資に高レバレッジを利かせリスク大の取引を
あえてすることはないのではと個人的には思います。

しかもＦＸ取引は証拠金（頭金）さえ入れていれば取引は継続できますが、
住宅ローンの場合は、常にローン返済を継続しなければ強制決済（競売）にさせられますので。

レバレッジは最大３倍までが限度と思いますがね（ホントは２倍くらい）。

[740: 匿名はん]

しかし、そうなるとサラリーマンはみんな、市営住宅しか住めなくなるが・・

社宅で定年まで我慢する？？

どう転んでも、老後は厳しいのでレバレッジきかせて儲けるしかないのか。

しかし、南で徒歩15分以上でしかも5000万は高すぎるような気がすまそ。

[741: 匿名さん]

社宅や市営住宅で定年までというのもあまりなので・・。

要はレバレッジを２倍以内に収めればいいということ。
具体的には以下の２つ（両者のミックスも有効）

1)頭金を増やす（購入時期を遅らす、車を手放す[維持費減の意]、親の支援を得る等）

2)購入物件価格を下げる

ここら辺は大企業の人が多いと思いますので年収を９００万として一般的な例として、
頭金１０００万とするとレバレッジ２倍として購入可能額は２８００万になります。

これでは何も買えませんが頭金を２０００万まで頑張って増やすと３８００万まで手が届きます。

ここでも新築一戸建は手が届きませんが、中古の一戸建なら買えるでしょう。
年収９００万ではそのくらいが限度ということ。

年収、頭金の条件がさらに悪い人は、中古一戸建をマンションや郊外バス便等条件を下げていけば
いいだけのこと。

５０００万の物件なら年収１２００万で頭金２６００万が必要です。
これは大げさな話でなく、世界標準はこんなもので、日本も例外ではありません。

年金が今後も世帯辺り月２０万もらえると信じている人は、退職金でローン相殺すれば
すむことですので、そんな検討も不要かとも思いますが・・。

[742: 匿名さん]

舌足らずで上記補足します。

＞世界標準はこんなもので

金融危機の原因の発生以前の正常な時代の話です（１０年前以前）。
サブプライム族のレバレッジはこのレベルではなく（数十倍のレバかかっている）
オルトAもしかり、プライム層も複数の物件をレバかけて購入している人を除く。
（米国は４件まで物件購入の優遇税制あり）

これらの以前の話です（今はムチャクチャですので）。

[743: 匿名はん]

しかし、ここいらあたりの物件で頭金2000万以上の人は、ほとんどいないと思われ。

1000万入れてあれば多い方でしょう。

駅前のマンションなど頭金200から300程度はざらでしょう。

そうなると90％以上はサブプライム軍団にカウントされてしまいますが。

これじゃこの先ますます在庫が増えるか、価格を半値以下にするしかしょうがない？？

銀行も、そんな条件ではローン契約がほとんどなくなり　とんでもないことになりますが・・

[744: 住人になる人]

＞No.737
リンクの神戸市の宅地分譲計画図で、フォリアの西側の空き地は
昔は全て「その他公共・公益施設」の予定だったはずですが、
今は半分以上が「教育施設」（ピンク色）になっていますね。
これって、大昔に噂があったと聞く、中学校が出来るとかの話が進展していたり
しませんかね。
誰か情報を持っていません？

[745: サラリーマンさん]

ないない。

ココの子供の人数も今がピーク。

神戸市も学校の統廃合を進めている中で、新規学校はありえない。

[746: 匿名さん]

レバレッジと住宅ローンは、ちと違うなぁ～。

投資の場合、どちらに行くか分からないから怖いわけで、
投資家保護のため、無茶なレバレッジは危険と言うこと。

住宅ローンの場合、青天井に金利が上がることはなく、
固定の場合は決められた金利だし、
変動の場合でも、青天井とは言え考えられないような金利は無いでしょう。
バブル期でさえ、７％程度ですから。

仮に住宅ローンを組んでる世帯の９０％がデフォルトとなると、
自己破産者が増えてしまい、経済が立ち行かなくなります。
それは国も望まないだろうし、その前に何らかの政策が手だてされるだろう。

金利何％までなら払えるかを計算し（５％までとか、高金利な方がベター）、
それに対して収入、将来像、頭金を加味し、
物件を決めてローンを組めば、何も恐れるものは無いと思うが。

[747: 741]

>７４６さん

固定の場合は金利上昇の危険はありませんが、変動の場合・・・・
４０００万の３５年ローンの場合の総返済額は。

1)過去２０年平均４％で７５００万
2)過去３０年平均５％で８５００万（現実的には、ここくらいか）
3)最大値８％平均として１２０００万（ここまではないのでは）

長期金利は国債金利に依存しますので、現在の森内閣から始まった金融危機対策でさらに増える
国債の増発状況を考えると長期金利は上昇する可能性大で、短期金利も長期金利に引きずられるかと。
どれだけ変動するかは未知数ですが。

また住宅ローンを組んでる世帯の９０％がデフォルトということはありえないと思います。
なぜなら、誰もが自宅は最後の砦なので節約してでも必死に返済するから・・。
たとえ最大値の８％（３４０万／年）になっても返済は皆さんなんとか可能では？

問題は、返済できるかどうかではなく、返済した後のことです。

例えば３５歳、子女２名、退職までの年収平均９００万とすると
総収入＝９００万ｘ２５歳＝２２５００万。
将来の租税負担率２５％、消費税１０％（これは甘め、今後の国債発行額により変動）
とすると可処分所得１４６００万。

上記の金利４％を採用してローン返済７５００万をひくと７１００万。
そこから教育費１０００万ｘ２人、生活費を３００万／年（月２５万）とすると
７１００万ー２０００万ー７５００万＝△２４００万
退職金を３０００万とすると相殺して６００万の残金。

問題は老後で、年金は３０年後は少子化等の影響により、老人１名に対して
現役世代1.2名で年金負担となる見込みで、いったいいくらの年金がもらえるかということ。

現在の自分達がその立場だったとして、現役世代夫婦で収入の中から月２０万を年金生活夫婦に送れますか？
せいぜい１０万程度でしょう。

６０歳定年（６５歳？）で６００万残金で夫婦で月１０万で暮らせるかどうかですね。

これから購入する方は充分な熟慮が必要では。すでに購入された方も変動ローンの方は
固定への切替を個人的にはお薦めしますが・・・(結果変動のほうがお得だったという将来もありえますが）。

もっとも定年後にこんな状況の方も世の中ごまんといると思いますので、国が対策を打つことに
なると思いますが。ただ財源は夫婦で月１０万くらいでしょうから（財源が増えることはない）、
各世帯に１０万を配分するのではなく、スケールメリットを生かしてどこか老人ﾎｰﾑのようなところに
集約してコストダウンするとかになるような気がします。

暗い話ばかりですみません。

[748: 匿名さん]

可処分所得って消費税込みでないとおかしくないですか？
税率も控除を考慮しないと・・・

ローンは確かにリスクを含んでいますが、家賃払うよりリスク小さいと思いますよ。
家賃払いながら741さんのおっしゃる水準まで頭金貯めようと思うと、家買えるのは
子供も独立して定年も見え始めた頃になりそうです。
安い賃貸でずっと我慢できるなら話は別ですが。
また、子供の学区とか周りとの付き合いを考えると金の問題だけでもないと思います。

741さんの考え方と私とは違っていますが、リスクヘッジは必要ですので同調できる部分もあります。
ただし、リスクを怖がってばかりいると、この世の中何もできません。

[749: 741]

あまり細かい話をしてもと思いデフォルメのモデルを書きました。
前提を細かく説明すると・・（ここまで書くと読んでもらえないと思い）

租税負担率は、厚生年金や健康保険、地方税等法定で控除される費用を
控除後で計算したものです。ですので実質は３０％強程度を想定しています。

消費税は、支出したときに課税されるものですが、どうせ税金で取られるので
簡略的に最初から控除しただけです。もちろんあとで消費税分を減算しても
いいのですが（ですのでおっしゃられるとおり可処分所得の定義からはずれてはいます）。

また細かい話をすれば、住宅ローン返済にも消費税をかけていることになってます。
これば、物件購入前を想定して試算しました。物件消費税を考慮の意、もちろん土地には
かかりませんが・・。微細な数値なので無視しました。もともとの１０％の前提がどうか
との話で試算大きくかわるので。

政府の想定では租税負担＋消費税で５０％負担に抑えることを目標！としているので
実際には、もっと厳しい課税社会になると思います。

たしかに近所付き合いの話もあるので、そういった面での新興住宅地の魅力は大きいこと同感です。

個人の満足はあると思うので、その点はいい話なのですが、腹立たしく思っているのは、
ムリなローンを借りれるように設定（ローンを多く組ませる減税制度も含む）して、個人の将来を奪って
景気浮揚に貢献させようとする政府の意図ですね。あとで増税でハシゴをはずすつもりで。

じゃあ、定年まで家買わないのかとの問いには、先述した一戸建→マンションへ落とすとか、
庭がほしいのであれば郊外バス便にするとか手はあると思います。

効用とリスクをどうバランスさせるかは個人の事情もいろいろあると思いますので、
上述はあくまで１つの考え方として参考いただければとの思いです。

[750: 匿名]

ひよどり台南町はどうでしょう？

[751: 匿名さん]

政治的な動向は、私は素人なのでうかがい知れません。
が、そんな厳しい課税社会になるでしょうか？
北欧のような国に、日本もなるのでしょうか？
今度の日本は、どこが政権担当になるか分からないし…。
と、政治的な話はさておき、家を買うことを前提に話を。

机上の計算では、お先に真っ暗なような感じで、
家を買うと、貧困の老後がまってるかのようで…。
しかし、そこは人間。
やりくりしながらでも、キチンと老後を考えるんじゃないでしょうか？
現実、社会保障費ＵＰや消費税導入、税率ＵＰなどを経験しながら生活してる訳ですし。

そもそも現金で購入する人以外、購入者はみんな長期のリスクを負うわけで、
生活費や学費、ローン返済や突発的な出費、それは色々とあると思います。
そんなこんなも勘案して、ローン計画を立てればいいんじゃないでしょうか？

私は30年返済の変動期間アベレージを４．５％で計算しています。
この計算で毎月の返済額を強制的に返済口座に入金しており、
そこである程度溜まれば繰り上げて返済していく。
こんな方法を取っています。

社会情勢の変動や、政治的な動き、政府が出してくる数字と言うのは、
我々素人では、どうやっても読めません。それに当てに出来ません。
なので、個人個人が借金に対しての対応が取れるよう、
リスクを管理すればいいのではないでしょうか。
兎にも角にも、返済は早く！1円でも多く返す！で借金返済を。

借金返済後の老後を豊かにする為にも、ローン返済中は質素倹約ですね。悲しいけど。

[752: サラリーマンさん]

ああ　借金人生。

国にだまされ、自治体にだまされ。

庶民は役人どもの奴隷と化しているわけですな・・

国家は破産しても、生き延びるが　個人が破産すると　助けてくれない。

[753: 741]

国民負担の将来像は・・・・。

国民負担率（租税＋社会保障負担他）は５０％以内を目標とするが各党のマニュフェスト。
公約にするくらい、その達成は困難ということ。

現在の国債負担を考慮した潜在国民負担率という指標があり、
それは日本では実際５０％に近い数値になっています。

将来はかなりの確率で５０％overになると思います。

興味ある方は「国民負担率」でネット検索してみてください。

[754: 741]

連続レス失礼します。

すでに購入済みの方の考慮がなかったので・・・。
購入済みですでにローンを組んでおられる方は

固定金利ローンの場合はホールド（前倒し返済資金は別途預貯金でプール、運用）
変動金利の場合は固定金利に借り換えの手がよいと個人的には思います。

なぜなら今後は国債の増発に伴う金利上昇とインフレが予想されます（あくまで個人的見解です）。
ローンはインフレに強く、インフレに伴い借金が減っていきます。
（但しインフレに伴い金利も上昇するのが常ですので固定金利が前提です。
　変動金利だとインフレに伴い(金利も上昇して)ローンも増えますので意味がなくなる・・）

極端にいえば、年率平均１０％程度の高インフレだと住宅ローンの現在価値は半減、
年率２０％のインフレだと住宅ローンの現在価値は理論上ゼロになります（数理的には）。

あくまで予想なので判断は自己責任で。