西神南の建売住宅

[匿名]

西神南では、井吹台北町を中心に建売の分譲が数社によって行われております。
野村、ヤマト、トヨタ、ユニホーなど。
西神南でお住まいをお探しの方、
どの物件にどんな魅力を感じていらっしゃいますか？

[695: ６８７]

>693

定価はいくらでしょうか。
当初販売価格の７０％程度が原価と思われますので
４５００万なら３１００万くらいが当初値引き限度かと。

それに建物価格を原価の半分として１６００万、法定耐用年数
２０年で割って経過年数１年毎に８０万ほど減額する・・。
それに売れ残りのマイナスプレミアをいくら乗せるか。
マイナスプレミアを２００万とすると３年落ちとして

３１００万ー８０ｘ３年ー２００万＝２６６０万

というくらいが業者の限界と思います。

また業者は上記原価に別途銀行金利・固定資産税３年分がかかっており
来年の分を値引きに上乗せさせて

銀行金利２６６０万ｘ１．５％（想定）＝４０万
固定資産税１５万（こんなもん？）

都合２６００万くらい。３年超は新古でなく市場では中古扱い
なのでマイナスプレミアを１００万加算して
２５００万くらいが３年落ちの限度かも。

もっともこのご時世なので誰も買わないでしょうから
来年まで待てはさらに安くなるのは確実ですが。

しかし、定価で買わされた人の恨みの声が聞こえてきそうです。

ただﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞ理論の常識として、今後の新規供給の余地が充分にある
売れ残り物件は安くとも将来の資産価値を考えれば手をださないのが
定石ではありますが。

[696: ご近所さん]

＞６９５

このように一定の理屈を持って説明するのが理想ですね。
あとは浪花節もありますし、購入者の価値観の問題なので・・・

とにかく物件の悪いところばかりに目を向けるのではなく、
適正な価格と
こだわりを見極めるべきかと思います。

例えば駅から徒歩１０分にこだわるとか

この掲示板も当初は有益な情報が多かったのですから、そのような雰囲気になることを願っています。

[697: ぽ]

西神南総崩れ。

恐ろしい・・

[698: 賃貸住まいさん]

１０年落ちの中古なら１５００万位で買えるかな・・・

[699: ６８７]

有意義な情報として、実際の値下げ交渉等の情報があれば
購入者の参考になりますね。

[700: あ]

そんな価格でしか買えない人はたとえ買ったとしても周りの生活レベルと合わないでしょう！自分にあった地域、価格帯を探すべきだとおもいます！二千万なら北区へ行くべきです！

[701: うが]

来年になれば2000でお釣りがくる・・

今買うことなかろう。

[702: 周辺住民さん]

築３年で２０００万？
それなら６８７が最初に言ってた築３０年で１７００万ってのはどうなるんだ？？

[703: ６８７]

＞７０２

築３０年で１７００万はあくまで２００８年度の過去相場です。

もし仮にではありますが築３年で２０００万なら中古価格相場も相応のものになるかと。
（あくまで仮定の話です。どこまで価格変動あるかは未知数です）。

ただマーケットは需給関係で決まるので、供給過多になれば
過去の常識からは考えられない値崩れの可能性もゼロではありません。

＞７００

年収１０００万（可処分所得８００万）で５０００万の物件
を購入して６０００万（７０００万ー頭金１０００万）を３０年かけて支払う人と

年収８００万（同７００万）で２０００万の物件を購入して（頭金８００万）
５年で支払いの終わる人で考えると

前者は余剰ｷｬｯｼｭ１８０００万、後者の場合は１９８００万です。
年間で６０万もの余剰ﾌﾛｰ差あります（年１回の家族海外旅行くらいか）。

豊かさは年収で計るのでなく、フリーキャッシュフローで見るほうが妥当
と考えます。

[704: 買い換え検討中]

北区は100万でもイラン　と不動産屋は言っておりますが・・

西区は1500が攻防ラインか？？

西区でも辺鄙なとこは100万でもイランそうです。

[705: 周辺住民さん]

>７０３
未来の相場は分からないというなら、今の相場で築３年、１０年、３０年でいくらと考えているのですか？

[706: 匿名さん]

真面目な話、西神南など神戸市営地下鉄沿線で三宮から30分のエリアって、どの辺に職場がある人間を主要な顧客層と想定して分譲しているのですか？

[707: 近所をよく知る人]

明石から西宮ぐらいでは？？

[708: ６８７]

>705

築５～２０年までは３０００万、２０～３０年は２０００万というのが
08年の山手地下鉄沿線の相場ですね（近畿ﾚｲﾝｽﾞで見れます）。

ですので２５００万３年落ちというのは過去の相場で考えれば
お得感あります。

その価格で成約できる状況とすると中古相場は現在もっと
下がっていると想定できます。

[709: ご近所さん]

とにかく喧嘩腰、馬鹿にしたような書き込みは永遠に無視しましょう。

普通の会話ができる掲示板に戻しましょう！

[710: 周辺住民さん]

色々手の込んだ嫌がらせをしてくるもんですねぇ
目星はつけていますが、よっぽど暇な業者さんなのでしょう

早くまともな掲示板になることを望んでいます

[711: 匿名さん]

↑こいつらが業者だと思いませんか。皆さん。

[712: ６８７]

普通の会話だと思いますが。

異常な会話と思うなら理論的に普通の会話はどんなものか反論ください。
（反論は根拠のソースもあわせて提示が前提ですが）

[713: 近所をよく知る人]

いくらでも良いので早く売ってくらはい。

ゴーストタウンは勘弁して・・

[714: 匿名さん]

まだ続けるつもりですか？