同志社山手（京田辺）について

[いつか買いたいさん]

こんにちは

京田辺市で今秋分譲予定のURの同志社山手について
情報いただければと思います。
ホームページ以外あまり情報が無いようですので。。。

なにか情報（値段、近辺の相場、広さとか）もって
いらっしゃる方いれば教えていただけますか？

当方、注文住宅希望で区画ある程度整った分譲地、
できれば建築条件なし、45坪以上、2500万ぐらい、
日当たりの良いそこそこ静かなところ、多少駅から
遠くても歩ける距離なら可、門真市まで通勤可と
いうことで候補にあげています。

ちなみに京田辺市については土地勘あまりないです..
京田辺市のすみごごちとか、環境とかもあわせて教
えてもらえれば幸いです。

[82: 購入検討中さん]

並行して走ってるあのせま〜い道っていうのは、ＪＲと平行している沿線のことですかね？
もしそうなら、あれで交通量が多いってことですかね？
通勤時間帯は多少の渋滞は発生していますが、駅前などの条件を踏まえれば、しかたのないことだと思いますよ。

自動車社会の日本に住む以上、交通量が少ないことを望むなら、人里離れた山奥に住むしかないのではないでしょうか？同志社山手（京田辺市）は京都府としてみれば田舎かもしれませんが、近鉄やＪＲの駅に十分近い場所である以上は、我慢せざるを得ないのではと私は考えています。

あと、ダンプは日本中至る所で走っていますし、特に、道や町など開発に注力している町では避けられないでしょう。都心にいけばダンプが減る代わりにトラックが倍増しますよ。

人それぞれ、比較している対象が違うでしょうし、これまで住んできたところにより感じ方は違うでしょうが、同志社山手の条件では多少の交通量は目を瞑るべきだと思いますがね。

それに交通量がどうであれ、同志社大学前まで２車線で、同志社山手から急に１車線にしたら、それこそ無駄に渋滞が発生するだけだし、市としてもそこまで間抜けな道作りはしないでしょう。

個人的には、自分たちの都合の良いようにしか計算をしてこなかった、国や市の試算はあまり参考にならないと考えていますがね。

[83: 神々の遊び]

No.82さん
・・・・ほんとまさにそのとおりですね。

[84: 神々の遊び]

山手幹線事業
http://www.pref.kyoto.jp/yamashiro/kensetu/kekobetsu10.html

[85: 購入検討中さん]

まぁ買った人、買う人がある程度の交通量は我慢できるというのなら
それで問題ないと思いますけどね。

私が考える閑静な住宅街というのは、一般車両の進入がある程度
制限できるようになっているところをいうと思いますので
同志社山手だと、幹線道路に近くの住宅街なので
閑静、とはいえないかなぁと。。　まぁそういうところはもっと高いけど。

せっかく不便さを我慢して都会から移り住んでも、
同じとはいえないまでも交通被害があるのならいいとこなしですよ。

山里に住まなくても、上記のような住宅街なら交通被害の心配なんてないですしね。

そのあたりの兼ね合いで同志社山手は決めかねるんですよね。

[86: 申込予定さん]

閑静な住宅街を求めてたんですね。じゃあ、同志社山手は違うと思いますので、やめられたほうが良いかもしれませんね。

[87: 申込予定さん]

同志社山手って、閑静な住宅街じゃないの？？

[88: 入居予定さん]

まあ　松井山手＞高の原＞木津川台・光台・精華台＞州見台＞同志社山手・梅美台

こんな感じ

[89: ゆう]

失礼します。仮換地の住宅ローンは金融機関で普通に対応してもらえるのでしょうか？

[90: 契約済みさん]

仮換地については、取扱いの出来ない金融機関もあると思います。
確か、地元のＫ都銀行さんやＮ都銀行さんは対応をされると思うのですが、ご自分で確認をされたほうがいいと思います。

[91: 契約済みさん]

まもなく我が家が着工します。
電話やネットの契約の際、正確な住所が必要になりました。
住所の表記については、HMからは京田辺市○○谷○番地○　○ー○ー○　と聞いていました。
市役所に問い合わせたところ、「こちらでは管理していないのでURに確認してください」とのこと。
URに確認したところ、　○番地○　N○L‐○　と回答あり。
○はすべて数字です。
いったいどうしてこのようなことが生じるのでしょうか？

もともと仮換地とかのことが勉強不足であまり理解していなかったので、番地の後にさらに
アルファベットなどの表記があることよくわかりませんでした。
２年後くらい？に、正式な住所がきまるんですかね？
登記というのをするんですよね？

詳しい方がいらっしゃいましたら、書き込んでみてください。

[92: 匿名はん]

>>90
それは登記簿がない保留地ローンです。
仮換地は従前地に抵当権を設定できるので、どこの銀行でもローン可能です。

>>91
住居表示は住所を管轄する市役所の仕事です。
URは仮換地を管理していますが、従前地の登記地番に対して指定した仮換地を
ブロック−符号で表しています。
換地処分で決まるのは登記地番ですから、住居表示とは違います。

[93: 購入検討中さん]

同志社山手の保留地は、従前地に抵当権の設定ができるどうこうでなく
所有者が２年ほど先までURである関係で、
どこの銀行でもOKではありませんよ。

そんなあぶないことを言い切るのはどうかと思います！！

91さんは、契約された先方から土地の表記等の説明はなかったのでしょうか。

所有者に関することなので、まったく知らずに契約されたのなら
そのこと自体に問題ありますよね。

[94: 匿名はん]

>>93
89（ゆうさん）は仮換地の住宅ローンを言ってます。
仮換地と保留地は違います(仮換地は従前地に登記できるが、保留地は従前地が無い）。
仮換地にしろ、保留地にしろ売買が成立すれば所有権は購入者に移転します。
但し、保留地は登記がないため所有権の存在を証明できないので、事業者（ＵＲ）と
協力関係のある銀行でしか住宅ローンを受付けてくれません。
仮換地はＵＲの仮換地証明があれば、ほとんどの銀行で住宅ローンを受付けてくれます。

そんなあぶないことと言われていますが、93さんこそＵＲに確認されてから言い切った
方が良いです。

あと、仮換地で注意が必要なのは換地処分に伴う清算金を売り主、買い主のどちらが
負担（徴収）又は受け取る（交付）ことになるかです。

[95: 匿名はん]

URに確認どころの話じゃなくちゃんと知った上で書いていますよ。

ほとんどの銀行でOKなことは確かですが、どこの銀行のどの支店でもOKではないです。

どこの銀行でもローン可能と記載があったため、
誤解されてはいけないと思い書き込んだまでです。

URに申し出れば、OKな銀行と支店（支店によってダメなところがあります）な
リストもらえます。

[96: 匿名はん]

>>95
だから、それは保留地ローンのことですね？

[97: 購入検討中さん]

しつこい。

[98: 匿名はん]

自分の無知を棚に上げてしつこいは無いでしょう。

89（ゆうさん）は「仮換地の住宅ローンは金融機関で普通に対応してもらえるのでしょうか？」
と質問されていました。私は、「仮換地は従前地に抵当権を設定できるので、どこの銀行でも
ローン可能です。」と回答しました。
私も三菱東京ＵＦＪ銀行で仮換地と建物を担保に住宅ローンを組んでいます。

それに対して、

>同志社山手の保留地は、従前地に抵当権の設定ができるどうこうでなく
>所有者が２年ほど先までURである関係で、
>どこの銀行でもOKではありませんよ。

保留地について書かれていますが、誰も保留地のローンについて聞いていません。
それに、保留地には従前地などありません。
又、所有者が２年ほど先までURということもありません（もし、URが所有者なら
保留地の購入者は他人の土地に家を建てられませんからURと借地契約が必要です）。

もう少し区画整理を勉強されてから書込みされた方が良いでしょう。

もし、ゆうさんが購入されるのが保留地でしたら95さんの書かれているとおりですけど。

[99: 匿名はん]

誤解されたらまずいので補足しておきます。

売買により仮換地、保留地の所有権が移転されると書きましたが、仮換地について
移転されるのは従前地の所有権です。保留地については所有権はありません。
仮換地及び保留地は換地処分までは使用収益権になります。

法律はややこしいですね。

[100: マンコミュファンさん]

No.98の勝ち〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜！！！！！！！！
No.97の負け〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜！！！！！！！！

[101: 匿名はん]

勝ち負けなどどうでもいいです。

97さんは私の書込みで他の方が誤解されない様にと親切心で書込まれたと思います。

ただ、

そんなあぶないことを言い切るのはどうかと思います！！

との攻撃的な書込みに反応し過ぎていました。

私も97さんの書込みで他の方が誤解されない様にと思っていただけです。
もし、気を悪くされたなら申し訳なかったです。

[102: マンコミュファンさん]

No.97の勝ち〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜！！！！！！！！
No.101の負け〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜！！！！！！！！

[103: ゆう]

皆様ご丁寧に回答頂き、本当に感謝いたします。私自信が非常に不勉強であり、同志社山手は全て仮換地だと思っておりました。
換地処分に伴う清算金の件ですが、負担(配当)が売主負担になるのか、買主負担になるのか、業者によって違うと言う事でしょうか？
また、換地処分で清算金が発生したケースが過去にあるのでしょうか？

そのあたりが気になり、区画整理中ではない普通の物件を購入した方が良いのか悩んでいます。

同志社山手の雰囲気、環境は非常に気に入ってるのですが…

[104: 匿名はん]

>>103
URが分譲しているのは保留地ですから清算金は発生しません。
地主やデベが地主から買い取って分譲している宅地が仮換地になります。

仮換地でも、換地計画で公共減歩率、保留地減歩率を計算して仮換地指定していますので
測量の誤差が無ければ清算金はほとんど発生しません。
但し、地区計画などの制限で増換地、付換地を行い徴収金が発生する場合があるので注意
が必要です。通常、清算金は買主負担としているケースが多いです。
清算金については重要事項で説明されますので、売買契約時に確認してください。

例えば、以下の土地は付換地しているので換地処分で清算金が徴収となります。

ttp://www.heart-h.jp/minoo-shinmati.html

１６㎡で例えば単価５万として８０万の徴収金が換地処分時に通知されます。
ちなみに納付は５年間の分割払い（利子５％）が選択できます。

[105: 申込予定さん]

ＨＭがＵＲから買い取って分譲している土地も保留地です。

[106: 匿名はん]

>>105
そうですね。
URが独立行政法人になってから、直接分譲で無く、事業者向けに販売するのが
多くなりました。
彩都やトリヴェール和泉も民間住宅事業者による販売物件だけで、条件なしで
買えなくなっています。

[107: マンコミュファンさん]

すぐに聞く前に「換地処分　清算金」検索の努力？くらいはしましょう

ここに書き込む親切なものは責任もって言葉選んで慎重に書き込むことが多い。
んで叩かれることもあり　揚げ足取られたり
ワリあわんなぁ・・カワイそうに、と正直思うわけです。

あといつも思うけど
ココかいてることモロに判断基準にして家買う人おるのかな？
匿名のものが書いてるのにね。

だからある程度自由に書き込んだら良いし
見るほうも参考程度までにすることやと思うよ。
すごく参考にはなるんやからココ

本気で候補に入ってるなら現地に行く（行きまくる）
実際ＨＭに聞く、役所に聞く、ＵＲに聞くしまくるでしょ？普通
いやいやいや・・だって家買うわけやしねぇ。

購入したあとに「どうしてくれるの！マンコミュにかいてあったのに」
とかはもちろん無いわけやし

＞＞そんなあぶないことを言い切るのはどうかと思います！！

いや、言い切ってたとして何が駄目なのかな？
それ信じて誰が実害くらうのかな？

何の疑いもなしに高価な壺買わされる人もおるからかな・・・

ま、べつに何でもええねんけどね　見ててそう感じたのですよ （ ´,_ゝ`）プッ

[108: ちなみに]

ちなみに、マンコミュファン氏はD山手を購入された方？

[109: 匿名さん]

昨日の土曜日に同志社山手に行ってきました。　その前から何度も行ってますが、展示ハウスがたくさん建ち並んでいますが、いつ行っても寂しいくらいに人がいません。
どういうことなんでしょうね。　やはり５千万円を超える家が多いからでしょうかね。
でも、いたるところで建築が始まっていましたし、もう住んでいる人がいることに驚きました。
はやく町並みが出来ることを楽しみにしています。
エルフィンガーデンの売れ行きをときどきネットでチェックしていますが、まだ少し「済」に
なっていないところがありますね。
メーカーの建物が高いのでしょうかね。　　業界の大手の会社の土地でしたし、そのように
勝手に推測してますが。
どうでもいいようなこと、書いてしまいました。

[110: 購入検討中さん]

私も昨日、同志社山手にひさびさ行ってきました。

確かにさみしいくらい、人いませんでした（笑）

ゆっくり売れていくんでしょうかね。

展示住宅高いですもんね。

秋にはまた少々盛り上がるんでしょうか。楽しみです。

[111: ご近所さん]

値段を下げないと売れないでしょうね。あの立地にあの値段では合ってない。
お店は無い駅も遠い小・中学校も評判が言い訳でもない。住めば自動的に同志社に
入学できるならいいけどね、なんら関係ないし

[112: 入居済み住民さん]

確かに今思えば高すぎた・・・
せめて土地のステータスだけは上ってくれないだろうか・・

そのためにも何とかはやく「同志社山手」の住所がほしいなぁ
しかし山手入り口の公園には「口駒ヶ谷公園」の看板・・・

このまま地名定着してしまったりしてorz"

[113: 購入しました]

ＵＲやハウスメーカーは大々的に「同志社山手」って書いて販売してるんだから、最終的な住所が「同志社山手」にならなければ、購入した方々からはかなりの不満を訴えられると思うんですけどねぇ・・・

[114: 匿名さん]

同志社山手に入る直前の右側上方を見ると、瓦屋根の小屋が建設中でした。ちょうど公園の
南側です。
あれは何でしょうか？どなたがご存知ですか？同志社山手には関係のないものかもしれませんが。
素朴な疑問でした。

[115: 購入検討中さん]

URさんが公民館のようなものを作るとおっしゃっていたので、
そういうものではないでしょうか。

[116: 考え中]

同志社山手地区の小中学校の評判について評判が良くない等と
よく書き込みがありますが、どんな評判なのか詳しい方いらしたら教えてください。

[117: 戸建願望さん]

はじめまして

先日、町並みを拝見しまし、大変気に入りました。
しかし、物騒な事件などが多い気がしますが、治安はどうなのでしょうか？
三山木駅まで行くのはどうも物騒な気がしまして。。。特に夜ですが。

また、下記のような事件もありまして心配になりました。

8日午前7時25分ごろ、京都府京田辺市三山木の三山木交番内のトイレで、府警田辺署地域課の男性警部補（55）が頭から血を流し倒れているのを、同僚巡査（25）が発見した。意識不明の重体。現場に拳銃が落ちており、同署は警部補が拳銃自殺を図ったとみている。

いかがなのでしょうか？

[118: 入居予定さん]

ご冥福お祈りします・・・
ま、しかし治安が悪い所から越してくるものとしては
どこが治安悪いのか、正直まだピンときません
ノンキ過ぎますね

[119: 匿名さん]

№115購入検討中さま、お返事ありがとうございます。
公民館建設の話があるということを教えていただきありがとうございます。
しかし、私が見たのはもっと小さい建物だったような気がします。
また同志社山手に行ったときに確認したいと思います。　ありがとうございます。

№117戸建願望さま、治安のこと気にされているようですね。　
もちろん誰もが気になることでしょう。私も気になります。
私の知り合いに警察関係の人がいて、犯罪の発生は、京都市内南部などの方がはるかに多いらしく
京田辺における犯罪発生ははるかに少ないと思うとのことです。
具体的数値は京都府警のホームページなどで犯罪発生状況が出ているかもしれませんよ。

僕が思うには、どこにいても犯罪に巻き込まれるときは巻き込まれるので自分で気をつけるとか、
被害を最小限にするよう出来る限り対策を講じるしかないのかなあと思います。
たしかに、人がまだ少ないし、夜も明かりが少なそうなので、女性の一人歩きは気をつけたほうがいいと思います。このことは場所を問わず、京都市内でもどこでも一緒ですが。　

また本日のお巡りさんの自殺未遂の事件は、動機は不明ですがたまたま京田辺で発生したのであって、気持ちは良くないですが、土地のせいではないので気になさらないよう。

いい家をお建てになられることを祈っております。
長文ですみません。

[120: 良い町]

116さん、
ウチの主人は三山木小〜田辺中出身です。最近はどうなのかわかりませんが当時は一部やんちゃな子供達が目立っていたそうです。(62さんのコメントが参考になるかと思います。)
田辺中については特に問題はないようです。

治安に関してですが、三山木地区は数年前までは本当にのどかな田舎でした。
駅前は劇的に発展しようとしていますね。しかし駅から少し離れるとまだまだ街灯の数も少なく夜道の女性の一人歩きは気をつけたほうがいいです。
学生の街ということもあり若者が多いので自転車の盗難などそういった犯罪はあるみたいです。
また夜道を車で走っていると酔っ払った学生さん達や自転車マナーの悪い若者が多く、むしろそっちの方が心配です。
同志社山手は主人は最初抵抗があったみたいですが我が家も今では前向きに検討中です。
あまり具体的でなくてすみません。

[121: 考え中]

No.120の良い町さんありがとうございます。
今の世の中ある程度どこに住んでいても、注意すべき点は一緒ですよね。
同志社山手自体がとんでもなく治安が悪いとかいう事ではなさそうなので一安心です。
前向きに検討していこうと思います。

[122: 戸建願望さん]

皆様、ありがとうございます。
少しは安心しました。
確かに自己防衛が大切であると痛感しました。

この同志社山手という新しい土地で生活を前向きに検討したいと思います。

通勤等で三山木駅まで行く場合は、どのようにお考えなのでしょうか？
私自身は購入場所にも寄りますが、自転車になるのかなと思っております。

[123: いつか買いたいさん]

三山木の治安がどうこうおっしゃる方は、昔の土地柄のことをおっしゃっているのでは
ないでしょうか。

駅までの道は、駅前まで通じる一本道が開通するまでは住宅地の路地を
抜けないといけないので大変心配しています。

早く開通してほしいですね。

道はあるのに、信号かなにかが出来る出来ないで安全性を確保できないためらしいですが
あの住宅地の路地を夜道歩くほうがよっぽどキケンだと思います。。

[124: 予想家]

同志社山手に入る直前の小屋の件ですが、神社ではないでしょうか。
google mapではそのあたりに西山神社という神社がある（あった）ように書いてますので建て替えではないかと予想しています。
造りも神社っぽいですし。

[125: 土地勘無しさん]

近くの道路の交通量、私も気になります。
Ｎ６の一番東側、広くて坪単価が安い土地、あ〜、排気ガスさえなければ、と諦めましたが、
値段はまさにその物の価値を表しているはずです。安いからにはそれなりの理由がありますよね。
幸運にも？結果的に交通量が増えなかったとして、これからどうなるんだろうとずっと心配しなければならないのも疲れますし。気にならない方にはお買い得♪

治安の件に関しては、それほど心配していません。
確かに学区は従来の住民の方々と同じになるならもともとの地域性が気になりますが、
普段の生活は新しい街、自分たちが住んで雰囲気を作り上げていくものだと思っているからです。
まあ、引っ越してくる方も周りの環境を判断した上で来られるでしょうから、影響がないとはいえませんが。

家は自分が住んでよいと思えるところがベスト。でも実際どこに住んでるの〜？と聞かれたとき、
人からどう思われるかも気になります。
購入済みの方は、もう悩んだりしても仕方ないので、みんなでよい街作りを目指していければよいと思います。
検討中の方も是非是非一緒に素敵な街作りに参加してください。

早くスーパーなど生活に必要な施設ができるといいですね。

[126: 契約済みさん]

122さん、
私も自転車です。帰り道の坂はちょっときついですけどね。。。
朝は住宅街を抜けて、晩はコンビニのある通りから帰ってこようと思っています。

ところで駅前のスーパー（○ンフレッシュ）っていつ出来るんでしょうかね？？

[127: 入居予定さん]

本当にスーパーはいつできるのでしょうか・・・。
あと、街灯も・・・。
なんでも街灯は自治会ができてからなんて話も聞きましたがいつになるのやら。
夜は本当に暗くて恐いです。京田辺市かＵＲが何とかできないのですかね。

[128: 匿名さん]

№124　予想家さま　書き込みありがとうございます。
　今日、また同志社山手に行って気ました。　　看板などありませんでしたが、造りから見て
どうやら神社のようですね。すごく小さいですが。

[129: 購入検討中さん]

2週連続で広告はいっていたので本日見に行ってきました。
人がほとんどいなかったのでちょっとさみしかったのですが、前よりだいぶ家が
建ってきて町ができつつあるという感じでしたね。
ところで同志社山手には建築協定（？自主規定？）がありその内容聞いたこと
あるのですが、実際厳密にはまもられていないようですね。
建築協定というのはそんなものなのでしょうか？（外構、アンテナ等）
疑問に思いました。
ちなみに最初から守らないつもりで購入検討はしないつもりです。

[130: 匿名はん]

建築協定が定められた街区があるのですか？

たぶん、以下の地区計画の制限では無いでしょうか？
ttp://www2.kyotanabe.jp/sec/kanri/037-040doshisya-yamate.pdf
外構の規定はありますが、アンテナの規定はありません。

地区計画については、建築行為に対して届け出が義務化されており、
不適合については是正勧告されます。

[131: 戸建願望さん]

こんばんは

１２２さん
自転車だとどのくらいかかるのでしょうか？
三山木駅に自転車置き場はあるのでしょうかね？？

１２９さん
建築協定に当てはまる街区はなさそうですよ。
１３０さんがレスされましたように、地区計画の制限はあるのは事実です。
特に戸建の場合は、外溝（道路に接する部分は基本的にオープンetc）の規定があります。
”守られていないものがある”とすれば確認申請の許可がおりませんし完成検査も×となります。

実際に建築されているもしくは完成しているものについては問題ないと思いますよ。