同志社山手（京田辺）について

[いつか買いたいさん]

こんにちは

京田辺市で今秋分譲予定のURの同志社山手について
情報いただければと思います。
ホームページ以外あまり情報が無いようですので。。。

なにか情報（値段、近辺の相場、広さとか）もって
いらっしゃる方いれば教えていただけますか？

当方、注文住宅希望で区画ある程度整った分譲地、
できれば建築条件なし、45坪以上、2500万ぐらい、
日当たりの良いそこそこ静かなところ、多少駅から
遠くても歩ける距離なら可、門真市まで通勤可と
いうことで候補にあげています。

ちなみに京田辺市については土地勘あまりないです..
京田辺市のすみごごちとか、環境とかもあわせて教
えてもらえれば幸いです。

[2: ぽてちん]

ウチも、スレ主さんと同様に「同志社山手」を考えましたが、
分譲の諸条件（価格、区画、説明会等）はＨＰ以上のことは
わかっていません。
子供の来春小学校入学と同時入居にしたかったので、あきらめて
他で探しました。

ただ、ご参考程度の話ですが、ウチのＨＭ営業担当からは、
京田辺市は上下水道の加入料が「他市から転入する人は
相当高い（８０万円ぐらい）」と言ってました。
（まあ、加入の相場がいくらかは意見が分かれるとは思いますが・・・）
一度、自分で京田辺市に確認しようかと思いましたが、自分の契約の
ことでいっぱいいっぱいになり、確認してません。

あまり、参考にならず申し訳ありませんが、とりあえず。

[3: いつか買いたいさん]

ぽてちんさん
レスありがとうございます。（レスつかないとあきらめていました）

水道の加入料についてはノーケアだったのでいちど機会見つけて
問い合わせてみます。

それにしても19年秋予定なのに情報量がすくないですね。
いったいいつ、いくらぐらいになるのやら。
大阪（正確には守口）への通勤はちょっとつらいですが、予算と
まわりの自然をかんがえ、まだ候補からはずれていません。

あの場所なのでそんなに高くないと思い込んでいますが。。。
気長にいろいろ調べてみます。

[4: ぽてちん]

スレ主様

レス、読んでいただけてよかったです。
たしかに「19年秋」って言ってる割に情報少なすぎですよね。
うちは前記の通り、子供の学校があり、同志社山手はあきらめました。
価格的には、私もそんなに「目が飛び出る」ほど高くはないとは
思いますが・・・。

私が探したなかで一番いいなと思ったのが、ＪＲ津田駅東側の
「津田山手」です。現在、パナホームが売ってますが、価格に
手が届きませんでした・・・。
ただ、日当たりもけっこういいですし、近くにショッピングセンター
もあり、駅まで余裕で歩けます（やや坂道）。電線も地中に埋めて
いるので、街並みはすごくきれいです。
もし、興味があれば見てみられてもいいかと。

今はパナホームだけですが、積水ハウスも具体的にはまだですが、
新たに売り出す計画があるようです。こちらも確認されてもよいかと。

以上、よい土地、よい家にめぐりあわれることをお祈りします。

[5: いつか買いたいさん]

ぽてちんさん

再レスありがとうございます。

津田山手はわたしも最初検討しました。（パナホームのとこ）
日当たり、交通の便はたしかにOKだったのですが、子供のこと
考えると今後すぐ横の第二京阪＋国道1号開通の影響（粉塵、
騒音、振動等）を考え見送りました。
パナホームで検討した区画は結構ちかかったので。
あの道、自分が考えても開通したら便利なので今はいいけど
数年後の交通量はかなりあると思います。


積水もあのあたりでやるんですね。知りませんでした。
ちょっと情報集めてみようと思います。
（でも高いだろうな...）

当方、注文/自由設計希望なのですが、アルビオヒルズで土地から
やってくれれば。。とおもっていたりもします。そんな予定
ぜんぜん無いとのことですが。。


私の子供はまだ幼稚園にもいかない年齢なのであと一年ぐらいは
気長に探そうと思っています。

それでは。 良いお家が出来上がることをお祈りしています。

[6: 購入検討中さん]

URのホームページ、なかなか更新されませんね。私も同志社山手に興味があるのですが、UR以外の一般事業会社は同志社山手の土地の販売を始めているのでしょうか？販売価格はいくらぐらいなのでしょうか？いったいいつから売り出すのでしょうか？
情報が少ないですね・・・。

[7: 匿名]

HPがわからない為場所がどこにあるかわからないのですが・・
昔京田辺付近の銀行に勤めていました。
京田辺市は住み心地は良いと思いますよ。
松井山手辺りは人気エリアでオシャレな奥様や大手企業にお勤めの方が多い印象がありますね。
学研都市線（確か）ですと大阪にも京都にも奈良にも出やすいですし、新田辺駅近くにある「やまだや」というスーパーの食料品は安いので日々の生活にも困らないと思います。
ただ、近鉄の終電時刻が新田辺駅までですと良いですが、それ以降だと大変かな。同志社の学生が多い為少しうるさい印象もあります。
これからまだまだひらけるエリアですので悪い印象はそれほどないかなぁ・・と思います。

[8: いつか買いたいさん]

07さん

レスありがとうございます。

場所は三山木駅の西方面、ウェルサンピアの辺りになります。
昔はたぶん山だったんだろうと思います。

先日現地を見に行きました。とても静かなところそうですが
駅からは歩ける距離のようで若干ポイントアップしました。

大学からはすこしはなれるので学生の騒がしさはなさそうですが、
住宅地がふえるおかげでお店とかもあわせて増えるとたむろする
場所になってしまう。。てこともあるかもしれませんね。

あと、なんとなくですが駅前の雰囲気とかからして匿名さんと
同様これから開けていく地域なんだろうかと思いました。

＃JR複線化して本数増えるとよさそうですが、無理でしょうね。

[9: 07]

08さん
三山木でしたらお客様の層もとても良い方ばかりでしたよ。
印象としては、農業やお茶を作る地主の方・同志社学生の下宿生（多いです）・同志社住宅には同志社に勤める御家族の方が多いでしょうか。

そういえば、ウェルサンピア付近に新しい住宅ができるといった情報が当時あったような・・もう2.3年前になりますがついに着工されたのですね。
近鉄・JR共に、駅も新しくなり土地もまだまだある為長期化するかとは思いますがきれいな住宅ができる可能性は高いかもしれないです。
ただ、三山木よりも、まだまだ松井山手や新田辺の方を先に開拓されるような気もしますが・・。

ウェルサンピアは夏にプールを開放していますし緑もまだまだ多い為子育てには向いてますよね。
近くにスーパーや飲食店が少ない為車がある方が便利だと思います。
JRの本数が少ないのは少しディメリットかな。
良い家にめぐり合えるといいですね☆

[10: 購入検討中さん]

レスがあまりなかったので、書き込みしませんでしたが、少しずつ盛り上がってきたようなので、参加させていただきます。
分譲地ですが、ＵＲのホームページの写真のとおりです。
ようやく、区画がきれいに出来上がってきました。まだ道路の舗装はしていませんが、もうすぐ舗装が始まるようです。
今年の秋街開きです。という情報が9月頃までホームページでも掲載されていましたが、7月頃にはすでに、半年遅れることがわかっていました。
造成地横にある、お墓の移設に時間がかかったことが、最大の理由です。
お墓については、地元自治会の墓地で、地元の地主さんの大きな像があり、何か不思議な感じです。

9月にハウスメーカーに対しての販売説明会があり、10月12日に開札がありまして、全103区画の割り振りが決まり、昨日売買契約が取り交わされました。
なので、ハウスメーカーでは、11月から予約販売が始まります。
とはいっても、土地の引渡しが12月なので、実際の土地には入れませんが。
金額は、ＵＲから各メーカーへの卸価格が、76,500円/㎡で、この価格に＋経費で坪30万円〜35万円位でユーザに販売されるようです。
この価格には、メーカーの利益は基本的にのせてはいけない規約になっているので、上記販売価格が妥当だと思います。
各メーカーは、だいたい8区画〜12区画の土地を持っていまして、1区画以上をモデルハウスとして建設し、来年5月の街開き（たぶん4月29日のゴールデンウィーク初日が有力です。大々的なセレモニーがあると思います。）にあわせ、展示運営をする義務があります。展示は6月末までに2ヶ月間で、それ以降は自由です。
販売箇所は、ちょうどお墓から西へ向かって山手幹線を越えた所。Ｎ−６街区といわれる場所です。ＵＲが一般へ販売する価格は、たぶん35万円〜40万円ぐらいだと思います。区画割が50坪超と広めですので、土地価格が2,000万円　上物が、35坪×50万円位で、諸経費込みで合計4,000万円ですね。

土曜日の地元新聞チラシで、ある工務店が販売予告掲載をしていました。
土地45.6坪〜65.9坪　金額3,280万円（土地45.6坪　建物30坪）〜

確認すると、上記は、ＵＲとは関係なく、地主さんが造成にあたって換地処分で手にした土地を直接購入し、販売するようです。

水道分担金は、確か82万円だったと思います。京田辺市の日本一の水道行政の賜物ですね。
商業施設は、まだ誘致ができていないですね。サンフレッシュというスーパーの誘致話がありましたが、頓挫したようです。なので、現状は、三山木駅の小さなスーパーか、コンビニ（徒歩5分）程度。
バスは、街開きに合わせて、開通するようですが、まだ未定です。図面を見る限りは、バス停らしきくぼみがるので、だいたいのバス停位置はわかります。
グーグルアースで見ると、造成前の森の映像が出るのですが、同志社山手の北側に池があります。なので、そのあたりは地盤がかなり弱いものと思います。
最低限の地盤改良はしていると思いますが。

昔からの土地柄、場所柄から、地元の不動産会社は、現状、静観しています。
ハウスメーカーの中でも、撤退したメーカーがあり、松井山手駅と長尾駅の間で造成されている、宅地へ鞍替えされたメーカーもあります。

また、駅徒歩12分（駅から実際に歩きますと、お墓の場所で12分でしたので、奥のほうの宅地を希望すると、駅までは15分以上ですね。）ですが、ゆるい坂道なのと、駅から同志社山手までの道程が現状は非常に暗いので、街開きまでに明るい街にして欲しいですね。
実は私も、検討しているのですが、買い物が不便なのが一番のネックです。
近鉄駅とＪＲ駅の間の土地に、大型の商業施設が出来るという噂が流れて、1年経ちますが・・・。今下水道の工事をしています。
どうなるのでしょうね。

だらだらと書きましたが、私が仕入れた情報は、これぐらいです。
ご参考までに。

[11: いつか買いたいさん]

No.10 さん
くわしい情報ありがとうございます。
遅れているというのは聞いており、11月末ぐらいから最初のものは開始ということを先日お世話になっているHMの方からきいたのですが（大体の価格といつごろになりそうかだけでした。。。）、ここまで詳しい情報ではありませんでした。

価格は予算内にはいりそうなので安心です。が、必要以上に広いようにもおもいます。本当は45〜50坪でいいのですが、私がHMさんにきいたら55〜60、70ぐらいのところもあると聞きました

お墓を移動したため遅れたというところが気になりますね。。つまり、いまの宅地のどこかにお墓があったということでしょうか？
市役所でもいけばわかりそうなので調べてみることにします。
（さすがに元墓のところはいやなので）

あと、確かにあのお墓の石像がみえるのはちょっといやなのである程度はなれたところがいいかとおもっているのですが、N6街区だとちょっと場所によっては見えそうですね。。URの業者向けの案内のページみるとN6街区以外にもN9(?)とかも売っていたようですがそれはN6の後になりそうですね。。


No10さんかかれているように確かにいまは不便ですね。近鉄とJR間のあのひろいところもなにかできるのかと思っていたのですがいまは頓挫しているんですね。（こういった情報は地元しかわからない？）

いろいろ情報ありがとうございました。
またなにかありましたらおねがいします。

[12: 購入検討中さん]

情報が本当に少なくて困ってしまいますね。私自身の仕事柄、情報が入りやすいので、掲載してみました。まだ、公にしてはいけない情報もあったのですが、匿名なのでいいか！！って感じです。それぐらい情報が少ないって事ですね。

話は変わりますが、今京田辺市では、土地バブルになってます。ほんの少し前まで、坪50万円だったのが、今は60万以上です。近鉄とＪＲの間の土地は80万円オーバーです。この価格は、松井山手の駅前の土地よりも高い。異常です。大阪市内の土地と変わりません。怖いぐらいバブルです。
京田辺市は、地主さんがすごく多くて、その方たちが、売り惜しみをし、物件が非常に少なく、バブルに拍車をかけています。地元不動産会社では、こまめに空き地の登記簿を取っては、地主に声がけをして、できるだけ今のうちに利ざやを上げようと必死です。ＪＲから山手に向かっては、土地が出てきているのですが、反対側は本当に少ない。
でも、同志社山手の街開きによって様相は変わると思います。現状は、静観していますが、同志社山手の土地が供給されると、京田辺市駅周辺のバブルは弾けると思います。

また話が変わりますが、一つ良い情報としては、同志社大学が同志社山手のＵＲに対して、文句を言ったそうです。『同志社の名前を使う以上、同志社大学との一体感を大事にして欲しい！！』っというわけで、同志社大学のシンボルのレンガを街のいたるところに使用しようという動きが出てきています。例えば、入居される家々の外溝部にレンガを使うとか、歩道にレンガを敷き詰めるとか。なので、街並みがある種の規制を受けて、美しく保たれると思います。

[13: いつか買いたいさん]

no12さん
こんばんわ

京田辺はたしかに高いですね。これから発展するからなのだろうか。。と素人考えでしたが。。。松井山手〜大住あたりが住環境とか雰囲気とか好きなのですが高くて買えません。ここらは適正な相場なのだと思っています。
同志社が文句いったとのこと。レンガ必須というのは歩道ぐらいにしてもらいたいですね。外構にレンガ必須という制限がつくのは正直いやです。

ところで以前の内容で「昔からの土地柄、場所柄からか、同志社山手は地元の不動産業者は静観している...」とありましたが土地柄、場所柄という点ちょっと気になりました。よろしければ教えてください。元雑木林(?)ということでしょうか？？？？

[14: 購入検討中さん]

こんばんわ。
京田辺はかなり高いですね。ただ、近鉄新田辺西口は終わりましたが、東口の開発が、３年以内に動き出します。とはいえ、百貨店が来るわけもなく、スーパーが新しくなる程度でしょうね。っと考えるとやっぱりバブルですね。

同志社のレンガについては、居住者に負担をかけるのは違うとの意見が大勢を占めており、公園や歩道等に使用する程度だと思います。なので、ご心配は無用かな？

土地柄、場所柄は、都があった都道府県では仕方ないことだと思います。
江戸、京都、奈良、大阪・・・詳しくは書きませんが、今の人たちにとっては関係ないことだと思います。
京都に昔からお住まいの方に接客する場合、三山木地区や周辺地区は紹介しません。『＊＊にしているのか！！』ってお叱りを受ける事が非常に多いのです。
ただ、ニュータウンとして開発をされていますので、今は静観。

上記を気にされるのならば、精華町光台や木津のハーモニータウン高の原等々も一緒です。
精華町や木津は、すでに出来上がった宅地なので問題なしでしょ。
一緒です。三山木も、これからどんどん変わります。
来週ぐらいから、ＨＭが現地の案内を開始するようですよ。

いよいよですね。

[15: 購入検討中さん]

私はその隣の城陽市に住んでいるもので、来年、社宅の期限がきれるので、京田辺周辺を物色中です。木津川周辺は、地盤が弱いとかで、城陽市のほとんどは、水没？あるいは液状化？のようなハザードパマップに指定されており、京田辺も同川周辺は同じのようです。さすがに松井山手までいきますと、山手ですからそのようなことはないようですが、いかんせん値段が高い。京阪不動産が松井山手周辺を手広くやっているようです。松井山手周辺は雰囲気よさそうですが、あの山手幹線の時間問わずの渋滞はたまらんです、特に国道1号へむかっての。この道は、その同志社京田辺の前につながる予定で、その同志社山手のメイン道路につながることになります。今周辺府道を走っている車が一気にこの道へ流れ込んでくることから、あの松井山手の渋滞はこのままではますます激化するのはでとぞっとします。
その同志社山手ですが、どなたかが指摘されているように、三山木駅までの道があまりにもしょぼいです。交通量がそれなりにあるわりに、狭いし、歩道もなく、夜は女の人が安心して歩けるような雰囲気（まわりが田んぼや、さびしいあやしい工場？）ではありません。もっとも昼間でも歩いている人はいませんが。
また電車も、JRは単線で、松井山手や同志社前止めが多く、現状では、さびしいダイヤです。ただ三山木周辺は、比較的最近高架にしたので、複線化も想定している幅だと思ったのですが。

[16: ムーン]

no.15さん
こんばんわ。名前がダブりましたので、本日よりムーンの名前でよろしくお願いします。
京田辺地区は、木津川の恩恵を受けて、非常に田畑が発展し、京の都を支えた土地です。なので、土地は肥沃なのですが、地盤が弱いのも事実。また、田んぼの跡地や農業用溜池を埋め立てて、宅地分譲するケースがあるので、注意が必要ですね。地盤調査で、コンクリートを流し込むまでの地盤改良は少ないようですが、1メートル50位の、土質改良等は良くある話です。
国道1号線への渋滞は、ひどいものですね。地元民は抜け道を知っているので、気になりませんが、ホームセンター等への渋滞と重なって、土日は動かないです。

松井山手⇒大住⇒一休ヶ丘（来年3月開通です）⇒京田辺市役所横⇒同志社大学⇒同志社山手⇒開橋からの交差点⇒精華町⇒木津川台⇒登美が丘・・・

上記、山手幹線が全通しますと、交通量が増えることは予想されますが、同志社山手以南にお住まいの方で、大阪へ車移動する方は、奈良県側からの阪奈道路や阪奈高速等を利用されるので、それ程の渋滞は検討されていません。それ以上に、スピードを出し過ぎる車が増加するので、交通事故、暴走族等の騒音等が気になります。

三山木駅への道は、近道をして＊＊を抜けると暗いですが、府道65号線の拡幅と同志社山手内の山手幹線と交差するメイン道路（道幅33メートル）の街灯設置にて、何とかなるのではと期待しています。とは言いましても、工事は、街開き後
だと思いますが。

電車につきましては、ＪＲは厳しいですね。近鉄は街開きに合わせて急行を停車させる話がありますが（ただ、まだ先だと思います。）
ＪＲは、駅はかっこいいのですが、複線化は10年以上先の事でしょう。
松井山手以南は、単線ですから。
京田辺駅も単線での接続ですので、厳しいですね。
複線化の前に、木津までの７両編成対策があります。（現状は、京田辺で前4両を切り離し、後ろ3両は京田辺止まりです）
7両を停車させるように、三山木駅はなっていますが、以南の駅は対応できていません。ＪＲは教えてくれないので、正確ではないかもしれませんが、京田辺駅での切り離し作業を三山木駅で行う可能性はあります。
とはいっても、現状無人駅ですので、やはり10年後でしょうか？

ＨＭで同志社山手の宅地情報を聞きますと、かなり情報が出るようになっています。案内はまだのようですが・・・。
来週の３連休あたりに、一つの動きがあると思います。

[17: いつか買いたいさん]

No14さん

こんばんわ。
土地柄の件、情報ありがとうございます。知りませんでした。
現代では関係ないと頭でわかっていても..とも思ってしまいますね。本当はいけないのですが。ですが、これが理由でやめるということはしないように思います。

別スレッドでもかかれていますが、来週ぐらいから情報がでだしそうだとのこと、以前おせわになったHMさんに一度アクセスしてみようと思います。

[18: いつか買いたいさん]

ムーンさん

こんばんわ。
山手幹線は一休が丘まで3月開通なんですね。いまの府道22号をとおらなくてすむのでありがたいです。（個人的に良く通る道なので）

三山木の前の65号ですが、市役所のページからダウンロードした三山木地区の開発計画をみると、山手幹線までは広くならないように見えましたが（コンビに辺りまでが計画されている？）幹線まで広くなる計画になったのでしょうか？もしそうであればありがたいですね。いまのままだとちょっと妻、子供には不安ではあります。

[19: 周辺住民さん]

地元の方の話だと三山木駅近辺に「サンフレッシュ」ができるそうです。
前までは噂にすぎませんでしたが、今回は確実みたいですよ！
私も三山木近辺なので嬉しいです。
それから、知り合いが某ハウスメーカーで同志社山手への建築を検討中なのですが、見積もり５０００万くらいだったようです。
土地がどれくらいかわからないので、くわしく言えず申し訳ありませんが・・・。

[20: いつか買いたいさん]

No19さん
こんばんわ
同志社山手の土地の値段はたぶん2000万前半でしょうからHMだとだいたい5000万ぐらいかな？と思っています。
ところで、あのあたりに住んでいらっしゃるとのことですが、幼稚園とか学校に関してなにかご存知でないでしょうか？ いま1.5歳の子供がいるのですが妻は学校（幼稚園〜中学校）とかどんなかんじだろうか？といっています。私は、どちらかといえば田舎なので（失礼 m(_ _)m ）悪どいイジメとかもなく、ヤンキーとかで荒れているということはいないんじゃないの？とおもっていますが（ いい意味で書いていますのであしからず... )

学校の雰囲気なんて学年ごとに変わるんでしょうけど、なにかご存知であれば参考までに教えてください。

[21: いろいろ物色中]

みなさん、お世話になります。
名前は、選ぶものだと思っていたのですが、「購入検討中」改め「いろいろ物色中」に変えてみました。(^^)
さて、ヌーンさんもおっしゃられてたように京都南部は一般的に「がらが悪い」と言われており、京田辺も例外ではないようで、いわゆる「京都市内」（山科は入りませんよ、行政的には市内ですが）の人に言わせると、たとえ松井山手であろうと田辺であることに変わりなく、バツだそうです。市内の人には、せいぜい南は宇治までのようです、「京都」というのは。
まあ私のようにもともと京都の人間ではないので、そんなことおかまいなしで、高の原、光台、精華台なんかは魅力的で、特に高の原なんかは、急行が止まるし、大きなサティも駅前にあり、駅近（兜台とか）なんか普通のサラリーマンでは手がでないと思います。光台なんかも登美が丘開通に伴い、かえって奥の方（8丁目とか9丁目）でも値段が高いような感じになってきました。京都線の祝園周辺があまりにもしょぼいからかもしれませんが。昔イズミヤができるという噂はあったんですけど、「失われた10年」でそれも消えてしまったようです。
その同志社山手周辺の公立学校ですが、中学が遠いですよね。田辺中学までいかなければならない。その田辺中学はそんな悪い噂は聞きません。もうひとつ新田辺駅の東側のほうにあるなんて読むのか忘れてしまった中学は荒れていると聞きました。でもこれはそのときそのとき変化するので、今はOKでも自分の子供が行くときもどうかというのはわかりませんね。

[22: No19です。]

1.5歳のお子様がいらっしゃるんですね！　
私には、9ヶ月の子がいるので、もし同志社山手に住まれるのでしたら、同じ校区の同級生ですね！
同志社山手からだと、幼稚園は三山木幼稚園・保育園は三山木保育園・南山保育園辺りでしょうか・・・。いずれも公立です。
小学校は三山木小学校で、中学は田辺中学校ですね。No21さんがおっしゃる通り、中学は遠いので自転車で通うことになると思います。私も田辺中学はそんなに悪い噂は聞きません。新田辺駅東側の中学は培良（ばいりょう）中学の事ですかね？そこは昔は荒れてると聞きました。今はわかりませんが・・・。幼稚園や小学校も悪い話は特に聞きません。
確かに田舎なので、おぼこい子が多いかもしれませんね。でも田舎ならではの昔ながらの不良!?っぽい子もたま〜にいます。
あ、あと同志社山手から少し西に普賢寺幼稚園と小学校もありますよ。こちらは小人数の学校です。　
私も引っ越すまでは三山木はそんなにいい印象ではありませんでしたが、
実際住んでみると静かでのんびりしてて、なかなか良いですよ！

[23: ムーン]

みなさんこんばんわ。
同志社山手も造成が終わりました。先週13日から、現地も開放されています。ですので、土地や環境等を実際に見ることが出来ます。
ＨＭは、土地の引渡しまで情報を出さないようにとの戒厳令が出ていましたが、来週の23日から解禁されるようです。

本日現地に行ってきました。もうすでに、１社の『売地』の看板、２社の宣伝旗が立っていました。１社は私の知る限り１番先にチラシ広告を始めた（たぶん９月頃には広告開始していた？）有限会社朝日住研。
販売宅地は、Ｎ−３５街区１９区画　及びＮ−３７街区６区画で合計２５区画。
宅地面積は、Ｎ−３５街区が５８．８坪〜６６坪で、坪単価３２．８万円〜３６．８万円（東南角地です）。総額19,437千円〜23,800千円。
Ｎ−３７街区が４５．７坪〜５１．８坪で、坪単価３４．５万円。総額15,756千円〜17,843千円。建築条件付です。
もう１社は、名前を忘れてしまいました。Ｎ−３０街区だったと思います。（間違っていたらすみません。）電話したのですが、誰も出なかったので、金額等も未定です。ただ、営業さんらしい方がお客さんを案内していました。

もう１社は、日本住宅流通株式会社。
５区画の販売で、Ｎ−２３街区。５４坪〜６０坪で、坪単価385千円。総額20,800千円〜23,100千円。ただし建築条件なしです。

同志社大学から同志社山手への山手幹線が開通し、まだ途中１車線で、第一期工事現場までですが、良い感じの道になっています。懸念していますスピードの超過は避けられない感じです。同志社山手を東西に縦断する南田辺狛田中央線についても２車線・２車線の幅員３５メートル（歩道が広く、途中、宅地方向に向けてベンチが設置されていたり、樹木が植えられたりと、良い感じです。）も、良い道路になる予感です。

前回、同志社大学との一体感という話を書きましたが、Ｎ−６街区について言えば、ゴミステーション・宅地間の遊歩道等が、レンガ造りになっていました。（ただ、他の街区はレンガではなく、ブロックだったのが気になりますが・・・）
ゴミステーションの写真を添付してみました。
道もゆったりしており、良い住環境になる予感がしてきました。
一点気になるのが、やはりお墓です。
大きな像があるのですが、その像が気になりますね。
Ｎ−６街区がちょうどお墓の西側になりますので・・・。

さてさて、いよいよ来週から案内が活発化しますよ。金曜日に上記３社および他の工務店さんが新聞折込チラシを入れるようです。
ＨＭは、今いるお客さんの案内はするようですが、１２月上旬の土地の引渡しまでは、消極的のようです。

今日は、ゆっくり調査できなかったのですが、来週は、ゆっくりと現地調査を行いますので、調べて欲しい等々のご依頼がありましたら、お気軽にどうぞ。
本日の調査結果は以上！！

[24: いつか買いたいさん]

ムーンさん
こんばんわ。13日からはいれるようになっているのですね。（しまった。。今日時間あったので行けばよかった...）
日住はすでにホームページいまのぞいたところ案内がでていますね。（販売時期は書いていません）だいたいの値段の目安になりますね。
あるHMさんにアクセスしてみましたが、あまり情報はだしてくれませんでした。（この掲示板以上のことは）
あつかましいとは思いますが、どの工務店さん、HMさん、不動産屋さんが売り出すか情報はいりましたら教えてください。
私も時間みつけて現地にいってみたいと思います。が、、、週末まではいけそうもないです。（ま、販売はもうすこし先でしょうから慌ててもなにも得しそうもないですが。）

[25: いろいろ物色中]

みなさん、こんにちは。
私も日曜日に近くを通ったので、現地を見てきました。その山手幹線の道は立派ですね。また一番南側に行くと、東西に伸びる立派な道もできかけているので、西は大阪へ抜けるのかなぁと期待したりなんかして。さすがＵＲのニュータウンは違いますね。まあこういう開発費がぜんぶ土地代に入っているわけでしょうが。50坪以下もあるんですね。これは意外でした。募集方法は、先着順なんでしょうか。仮に抽選の場合でも、そのときの景況感に結構左右されるように思います（つまり、例のサブプライムがあって、株も下がってきていますし、）ので、まあどれか購入できるとは思いますが。
しかし現状のインフラがあまりにしょぼいので、早急に立ち上がって欲しいものですね。まあ精華台、光台なんかも2000年以降ですもんね、いろいろ店ができ始めたのは。
そういえば、同志社山手のＨＰに雑木林のある家というのがうたってありましたが、まんなかにほうにちょろっとあっただけのように感じましたが、もっとたくさんあるのかなあと思ってたんですけど。
またヌーンさんの情報更新を期待しております。

[26: いつか買いたいさん]

こんばんわ
まだ現地にはいっていないのですが、雑木林については最初に販売するN6街区のところだけみたいですね。
雑木林こみで土地販売するようなことを聞きましたが、そうなると雑木林の管理は購入者になるんでしょうかね？宅地としては認められないとおもうので「自然が近くにある」ということは魅力的ではありますが、前記のようなこと考えるとちょっと足踏みしちゃいそうです。（虫とかもいっぱいわきそうですし...カブトムシならいいですけど）

[27: いろいろ物色中]

おはようございます。

雑木林付きというのは、数年前（ITバブルの頃）に同じ公団系で奈良の青山でもありました。このときは定借でしたが、いい値段の割りに抽選だったように記憶してます。その物件も住友か三井の仲介に早くも出てました。
同志社山手のインフラは、なかなかすぐには期待できそうにないので、今住んでいる城陽で野村工務店が分譲する物件に興味が移りつつあります。城陽にしてはかなり大きな規模なので、期待してます。

[28: ムーン]

皆さんこんばんわ。ムーンです。本日現地調査に行ってまいりましたので、報告いたします。
天気が良かったこともあり何組かの方が見学に来られておりました。また、ＨＭの営業担当者でしょうか？奈良、京都、大阪ナンバーの営業車が計5台ほど来ておりました。
前回報告から変わらず、3社の販売旗、看板がありました。
前回とダブりますが、おさらいも兼ねまして・・・

①有限会社朝日住建　0120−383−783　25区画販売（N-35街区 19区画（南向き8区画、北向き8区画、西向き3区画）及びN-37街区 （南向き6区画））
宅地面積は、N-35街区が５８．８坪〜６６坪で、坪単価３２．８万円〜３６．８万円（東南角地です）。総額19,437千円〜23,800千円。
N-37街区が４５．７坪〜５１．８坪で、坪単価３４．５万円。総額15,756千円〜17,843千円。建築条件付です。（もうすでに東南角地の11号地が契約完了したようです。23,809千円。坪単価36.8万円。）

②日本住宅流通株式会社　0774−72−7411　5区画販売（N-23街区　東向き2区画、西向き3区画）
宅地面積は、５４．６坪〜７０．０坪で、坪単価３４．９万円〜３９．３万円。
総額20,000千円〜24,900千円。建築条件なしです。

③株式会社クレストハウジング　0744−26−1166　2区画販売（N-30街区　北向き）
宅地面積は、６２．１坪で、坪単価３７．８万円〜３９．９万円。建築条件付きです。
（上記はすべて電話および資料請求での確認内容です。）

本日は雑木林を見てきました。境界杭を確認しましたが、雑木林は各宅地の一部になっていますので、管理は各所有者になるようです。木の種類までは確認していませんが、落葉、虫対策は必須でしょうね。ただ、良い遊び場であり、和みの場所になると思います。1点気になりましたのは、宅地番号７３と７４の間にゴミステーションおよびコミュニティスペースがあるのですが、そこから雑木林に入れます。たぶん雑木林内に宅地の設置ブロックやフェンスはしないでしょうから、雑木林全体が地域の子供の遊び場になる可能性があります。

[29: ムーン]

Ｎ−６街区はＨＭが販売する宅地ですが、他街区と明らかに差があるように思います。
前回も書きましたが、Ｎ−６街区は大ぶりなレンガ造りですが、他街区のゴミステーションは、現状小ぶりなブロック造りです。もしかすれば、ブロックの表面にレンガを貼るのかも知れませんが・・・。
また、他街区の歩道がアスファルト舗装であるのに対し、Ｎ−６街区はレンガ貼りになっています。
結構雰囲気が良いです。

造成地からの景色は、遠景の山々の緑と一部見える街並み。
道路および宅地割もゆったりしているので、非常に住みやすい感があります。
現地確認した限り、バス停が2箇所（山手幹線に1箇所、南田辺狛田中央線に1箇所）あります。
お墓については、Ｎ−６街区からは、気になりますね。特に、地主さんの大像。
どこからも、頭の部分が見えるという感じで、家の建設や商業施設の誘致等で、将来的には気にならないと思いますが、今は何も無いので、非常に気になります。

ＨＭの動きですが、11月は、ＵＲから×が出たそうで、まったく動けないようです。12月からは解禁になるようです。
従って、12月1日がエックスデーですね。
写真は、南田辺狛田中央線です。この道をまっすぐ進みますと、三山木駅方面へつながります。
本日は以上です。ちなみに明日も現地調査です。

[30: いつか買いたいさん]

こんばんわ
本日現地にいってみました。ムーンさんとは異なり有用な情報はないですが、感想を。
2ヶ月ほど前お墓のところから覗いた時とことなり、ほぼ全体がみれていってよかったです。いろいろな分譲地をみてきましたがやはりあの規模の分譲地は無く、そこらへんの数10区画ぐらいの分譲地等とは比較にならず正直圧巻というか感動(!?)というかしました。(^^;
全体的にほぼフラットですがN6街区からみるとN6街区の南から2列目ぐらいから北に向かってゆるやかな下り傾斜、また西にむかって緩やかな上り傾斜といった感じですね。日当たり重視の私にとってはやはり北側接道は避けたいかな。。と思いました。ですが、どの区画も55、60坪以上はありそうなので建て方によれば問題ないかも。（南側は値段もup なのでよく考えて見よう。。）
まだサンピアのほうは造成とかすんでなさそうですが、町全体ができあがると整然ときれいな町並みになりそうです。お墓の像もどのいちからも頭ひとつみえる程度なので家がたってしまえば気にならなさそうです。商業施設はまわりにあまりないですが、車で移動すればそこそこ店はありそうですし...遠くの山山もきれいでしたし、住環境としては個人的には十分満足と思いました。
山手幹線を京田辺で切れてる端っこのところからずーと走ってきたのですが、とても走りやすい道ですね。たしかに松井山手ともつながって、同志社山手からさらに道が南にのびると交通量が増えるような気もしますので、山手幹線沿いの街区は避けたい気がしました。
以上、なんの参考になる情報ないですが感想をup...

[31: ムーン]

いつか買いたいさん

こんにちわ。24日現地に行かれたのですね。私も家族で昼過ぎから行っておりまして、子供とフリスビーしておりました。
１０組前後の方が、現地にいらっしゃったので、きっとニアピンだったのでしょうね。

おっしゃる通り圧巻ですね。
まだ何も無い造成宅地に入りますと、色々なことに思いを馳せて、結構楽しいものです。たくさんの家が立ち並び、たくさんの人が行き来し、おいしいケーキ屋さんが、カフェが・・・。まぁーおしゃれなカフェができるのは何年先かわかりませんが・・・。
私たち家族は、１番手　同志社山手　２番手　木津ハーモニータウン　３番手　精華町光台　で検討しています。
実は、１度、松井山手で契約したのですが、南西角地で大変気に入っていたのですが、北側隣地のリビングが、私たちの家が建ちますと、１００％日影になりまして、（隣地の方は、業者に『隣地の駐車場が北側に造られるので、その分家が前方に建設されますので、採光は十分取れます。』との説明を受けていたそうです。）従って、将来にわたっての、近所付き合いを考えまして、契約を破棄しました。坪数が４８坪でしたので、今回の同志社山手では、松井山手よりも坪数で１０坪以上広くなりそうで、金額は逆に安くなるので、また、街並みの将来性がありますので、非常に楽しみにしています。

ＨＭ情報ですが、造成地が開放されてからの問い合わせが非常に多いようです。某ＨＭ２社では、既に抽選になることが決まっているようです。倍率は、まだわかりませんが、すごい人気らしいですよ。今回のＨＭ分譲地は１０３区画あるのですが、ＨＭ１社では、別の区画の購買を検討されているそうです。別の１社では、もう購入をされたようです。
地主さんが換地として持っている土地が北側にたくさんありまして、その土地を地元の工務店や不動産会社に販売しているようです。静観していた地元も、徐々に動き出しているようです。地主さん側も、様子見していましたが、需要増が見込めましたので、売却を検討され始めたようです。その土地をＨＭも購入するという図式です。ＨＭは少しの土地仕入れ値の増は、利益部分の取り崩しで対応できますので、少々高くても、購入していくでしょう。従って、１２月以降かなり活発に動いていくものと予想できます。

写真は、南田辺狛田中央線にできるであろうバス停場所です。
場所は、宅地ＮＯ．５９の前です。

[32: いつか買いたいさん]

こんばんわ

私は24日の日暮れ直前にいってました。＞ ムーンさん
すでに工事の方以外はいらっしゃらず、土地をみていたのは私たち家族だけでした。(子供はあの広い土地に一人じめした気分だったのかやたらはしゃいでました...)

すごい人気なのですね。まとまった土地が一気にでるのと区画がきちんとされている、多少不便だが値段が安い、等であの近辺で探している人たちにとっては恵みの雨状態なのでしょうか。私も検討地域の端っこギリギリ（実はちょい外れ）なのですが、条件的には現状第一候補です。
以前お世話になったHMさんにきいたところURの通達でやはり12月までは×とのこと。またN6区画は10社ぐらいで販売するとのことを聞きました。各社均等区画数ではなくまちまちみたいです。
すごい人気であればほぼ全区画抽選になるんでしょうか。くじ運わるいのでちょっとマイナス思考してしまいます。（実際半年ほど前、別の土地では外れましたし）

前回書き忘れましたが、各区画の中の道って何メートル幅でしょうかね。今日日いろんな分譲地が「前面6M道路」をうたっている状態ですが予想外に6Mでない気がしました。たぶん5〜5.5Mぐらい？（問題ない幅ですが。あと私の見間違いかも）それぞれの宅地が広いので実質6M道路以上の広さ確保できそうではあります。

写真アップしときます。

あと中央線の脇の区画は実質2面接道かつ日当たりバッチリではあり、将来的に南田辺狛田中央線(サンピアに向かうでっかい道路）の交通量が気にはなりますがうろうろ見ていました。気になったのはあの高さの外構はやはり購入者負担でしょうから外構費結構高くつきそうですね。造成費用として南側（道路側）のブロック、またはよう壁はURはもってくれないでしょうね。。。

以上、雑談っぽくなりましてスミマセン。

[33: いろいろ物色中]

みなさん、おはようございます。

うちにもS社（SはSでも1919のほう）から、昨日faxが送られてきてました。
54坪（西向き）から70坪（東向き）で、2000万から2480万でした。でも仲介になっていて、もちろん手数料要です。場所は、街区は、faxの文字がつぶれていてわからなかったのですが、どちらかというと入口に近いほうでした。

[34: いつか買いたいさん]

こんばんわ。
S社さんは仲介ということであれば条件無しの土地分譲ってことでしょうか？
北のほうはまだ土地があるようなのでこれから徐々にHM分譲がでてきそうですね。

[35: ムーン]

こんにちわ。
12月になりまして、『よーいどん！！』ってな状況です。
12月1日の新聞折込には、同志社山手の文字が3社のチラシで踊り、住宅展示場では、宅前の看板や宅内のボードで踊っております。あれだけ口が堅かった営業マンも変身。（ＨＭによりましては、だいぶ前から大変身していた営業マンもいますが）
ですので、色々な情報が出てきています。
特にびっくりしたのは、昨日の時点で、某ＨＭでは3宅地に申し込みが入ったそうです。（前から入っていたのだと思いますが、1日の午前中に3件申し込みが入りましたという営業マンのトークでした。）

昨日解禁日でしたので、ＨＭ３社を回りました。
色々物色中さんの書き方でいきますと、Ｐ社（1924）Ｓ社（1928）Ｄ社（1925）の3社です。

Ｐ社は、Ｎ−６街区に８区画持っていて、Ｐ本社が３区画【15・34・35　（すべて60坪）】京都Ｐ社が５区画【6（60.5坪）・18（68.3坪）・64（60.8坪）・66（60.7坪）・67（60.3坪）・81（113.3坪雑木林）】

Ｓ社は、９区画です。さすがにＮＯ．１企業ですので、中心になる宅地を抑えているという感じです。【2（55.8坪）・5（56.0坪）・9（75.2坪）・14（60.6坪）・32（65.1坪）・46（58.3坪）・50（96.5坪）・59（66.9坪）・83（175.4坪雑木林）】

Ｄ社は、９区画です。Ｄ京都が３区画【8（60.7坪）・13（60.6坪）・38（58.4坪）】、Ｄ奈良が４区画【33（60.9坪）・40（69.1坪）・51（107.6坪）・78（71.2坪雑木林）】、Ｄ社関西木造【22（63坪）・54（52.8坪）】

金額は、各社マチマチですが、北向きで＠30万円〜＠33万円、南向きで＠30万円〜＠36万円。東南角地で＠36万円〜＠39万円。

各社に、何処が一番良い宅地かと聞いてみますと、今回モデルルームを建てる場所が一番良いと口をそろえます。
理由としては、造成地内で一番高い位置にあり、この宅地群を頂点に北下がり、南下がりになるようです。現地で確認した際には、あまり気にならなかったのですが、そうらしいです。(個人的には、お墓が気になりますので、少し南へ下った方が良いように思います。)

細かな費用面も、確定しました。
前に水道負担金の話がありましたが、20万円で確定です。
本来ですと、京田辺市では、82万円の費用負担があるのですが、ＵＲが一括負担をしたようです。松井山手の京阪ローズタウンと同じです。
ただし、開発負担金として32万円の費用負担が発生します。全ての宅地に一律かかるようです。開発負担金の詳細は不明ですが、公民館を造ったりするのでしょうか？
地盤調査費も別途かかりますが、ＨＭの話では、Ｎ−６街区の各宅地については、ゼロでいけそうな話です。松井山手のひどい所では、10メートルの杭を打ち込む補強をして、300万円かかった宅地もあったようです。
バスおよび商業施設の情報は、全く聞かれませんでした。

以上、ＨＭ解禁日報告でした。

[36: いつか買いたいさん]

こんばんわ

忙しいくてうまく動けていません。

N6街区をおさえているHMさんを入手しました。
私の理解があっていればですが、慣例(?)にならって書いておきます。
参考にしてください。

A社(3407)、S社(1928)、Sム社、P社(1924)、京*P社、
M社(722)、D社(1925)、DK社(5900)、T急H社、
M社（英字三文字）、KH不動産(9045?)、 KT不動産(9041?)
SH社（6764?)

＃間違いあるかも..

私の本命のHMさんにはまだアクセスできていませんが、早くアクセスしたほうがよさそうですね。。

[37: いつか買いたいさん]

こんばんわ。
各メーカーさんそれぞれで販売日程とかバラバラのようですね。
松井山手みたいに同時に申し込みかとおもっていましたが違うようです。S社さんはもう申し込み開始していました。
個人的にはN6街区は希望するいい場所と希望するHMのいい組み合わせがいまいち無いので次の街区の販売、またはHMの分譲地を考えようかな...と思ってしまってます。

[38: ムーン]

こんばんわ。ムーンです。

忙しくて、忙しくてやっぱり師走だと思う今日この頃でございます。

いつか買いたいさんは、違う街区へ行かれるのですね。
ＨＭが活発に動いていますので、きっと良い宅地が見つかりますよ。
ＨＭだけでなく、生保や信託銀行等も動いていますよ。
たぶん、地元不動産会社やＨＭへ転売されると思います。
日本最大のＮ生命がＮ−６街区の北寄りを購入していて、来週くらいにＨＭのＤ社（1925）へ販売するそうです。
南向きの50坪強の宅地ですので、良い感じです。坪＠35万円位だったと思います。詳細はＤ社へ。

ＵＲのスケジュールがとっても極秘で、いつから宅地分譲をするのかがわかりません。ホームページも10月から更新されていませんので、ＵＲのやる気が感じられませんが、ＨＭや不動産会社の販売攻勢は力強さを感じます。
先週の金曜日のチラシでは、建築条件なしで販売されている宅地が5区画中3区画で商談中となっていました。また、ＨＭの1社では抽選をする宅地がすでに出ているそうです。

さて、同志社山手の宅地を見て回りますと、高低差が気になります。
ブロックでの土止めで済むかな？と思っておりましたが、擁壁を組む必要があるようです。鉄筋を入れてのコンクリート壁で、施工はＵＲがらみの業者へ依頼する必要があるようです。外溝の統一感が最大の理由らしいのですが、場所によっては、外溝工事費用が300万円なんて事もあるかもしれません。

あと、北側斜線規制の緩和策が無いようです。
京都では通常、1:1.25の斜線規制なのですが、同志社山手では、1:0.6と非常に厳しいです。
北側の宅地は、日当りが良くなって、ラッキーですが、南向き宅地は、北側一杯に家を建てることが困難になります。
街並み的には、良い感じになると思いますが。

さて、私もそろそろ本腰入れて動こうと思います。

[39: ムーン]

こんばんわ。連日ムーンです。

仕事の関係で、同志社山手方面へ行く予定がありましたので、現地を見てきました。
平日で、雨交じりの天候にも関らず、5組ほどの見学の方がいらっしゃいました。
奥様とメジャーで測っている方や、営業マンと一緒に細かな打ち合わせをしている方・・・。

造成地内では、かなりの販売旗や看板が立っていますが、新たに２社の販売旗が揚がっていました。
１．近鉄不動産　0120-88-2540　
街区まではわかりませんが、同志社山手北側で東向きと西向き計８区画ほどでした。電話確認等は、していませんので広さ、金額等はわかりません。

２．㈱エテルナ　075-645-2552　
Ｎ−６街区の北側で南向き3区画の販売です。
こちらも、時間が無くて電話確認等はしていません。

ＨＭ関連では、18番宅地と64番宅地（京都Ｐ社）と60番宅地（ＳＨ社）にてスウェーデン式の地盤調査を行ってました。
22番宅地（Ｄ社）では、測量をされてました。
23番、28番宅地（Ｋ社）では、営業所ご一行4名様が、現地調査をされていたようです。

昨日も書きましたが、高低差がすごく気になります。
各宅地で擁壁を組んだ後に、宅地と壁の間に土を入れます。
その土面に汚水用のホール蓋がくるように、現状、汚水管が剥き出しで設置されているのですが、高いものでは、私の身長ほどのものもあり、宅地によっては、しんどいと思います。まー初期投資だけですが・・・。

[40: いつか買いたいさん]

こんにちは
情報ありがとうございます＞ムーンさん
こういう情報は素人ではむりですね。ありがたいです。
この掲示板みている他の人も同じではないでしょうか？
Ｄ社さんが近くやられるようですね。アクセスしてみようかと思います。
（Ｐ社さんもやってくれるとうれしいんですが...）
現状、希望に沿うものがないので違う街区も視野にいれて気長にと考えて
しまいますが、ＨＭの営業さんとかの「予想外に好評です」というのを聞くと、そのうち地価があがってきそうですね。ローンの金利も上がってきているので何年も気長にというわけにもいかなそうですね。

もっと奥の状況はどうなんだろうとウェルサンピアにいってみてきました。土地がフラットそうでなかなかよさそうですが、造成はまだまだ、あと駅までもおもったよりも遠く感じました。

[41: ムーン]

こんばんわ。ムーンです。

今週から我が家も本格的に動き出しました。
焦る必要はないと思っておりましたが、調査をすればするほど、活発な動きを感じますので、ＳＴＡＲＴです。

今日は、今週３回目になる現地訪問です。気に入っている宅地と、造成地内で気になっていた擁壁について、２０枚ほどの写真を撮影してきました。
汚水管の写真をアップしておきます。
この管を隠す高さまで、壁を造って土を埋めれば、できあがり。
お会計300万円です！！
この写真以上にすごい高さの宅地もありますので、結構な負担です。

我が家では、できる限り擁壁を必要としない宅地にしようと思っています。

[42: ムーン]

いつか買いたいさん

非常に悩みどころですね。
宅地価格は、今後上がるであろうという予想が立ちますが、上がっても、坪単価＠４０万円まででしょうね。光台、木津よりも小規模なので、商業施設や学校施設の誘致が上手くいかないでしょうし、山手幹線の開通、ＪＲの複線化、近鉄の急行停車、バス路線の増便、利便性の向上・・・。色々なインフラ整備が整って初めて他分譲地と肩を並べる様に思います。
逆に、小規模だからこその街並みの調和、住み心地の良さを我が家では第一に考えます。

予想されていた坪単価は＠３０万円〜３２万円でした。
前にも書きました通り、㎡単価７６,５００円でＵＲは売却していますので、坪あたり２５２，４５０円。２０％の必要経費を乗せて上記金額でした。
しかし、金額を調べていきますと、ＨＭでもバラツキがあります。
各ＨＭは、購入した平均８区画の合計購入金額を宅地の広さ、向き等で単価を割り出し、売りやすさにより必要経費と利益を乗せて金額設定をしています。
予想していた金額より１０％高いようです。

金利も上がり傾向のように推察できますし、ローン減税も来年で終了しますし、取り巻く環境は非常に厳しくなってきていますね。

いつか買いたいさんは、Ｐ社さん希望なのですね。
Ｐ社さんといえば、毎年恒例のお正月初売りですね。
今年は３０００万円相当の建物が２００８万円になるそうですね。

そういえば、今日現地を調査しておりますと、Ｐ社さんのＮＯ．１８に仮設の水道が設置されていました。年明けから工事が始まるみたいです。

お互い、がんばりましょう。

写真は、分譲地北側の販売旗たちです。

[43: いつか買いたいさん]

こんばんわ。
Ｐ社さんはじめモデルハウス街区の家はどのＨＭも年明け早々に着工で５月ぐらいまでＤＰＨとして使用し、その後さっさと売りにだすようですね。
HMにアクセスしたとき聞いたこといくつか（すでにご存知だと思いますが）
・一般むけ宅地販売の予定はまったくわからない。話をぜんぜん聞かない。
・事業者向け宅地販売でHPにでているN6街区はおそらく１年
・山手幹線より東の第二種住居地域には商業施設誘致をURがしている。スーパー等。ただしまだ決まっていない。

住環境とか気に入って（まわりに緑おおい、住環境として静か）を気に入って同志社山手かんがえても、山手幹線沿いは将来的にはそうはいえないかもしれませんね。気にしすぎかもしれませんが。
（騒音は１，２区間はいれば問題ないでしょうし、商業施設もそんなに騒がしいとか夜な夜な明るい施設にはならないかな？）

[44: いつか買いたいさん]

すみません。訂正です。

>> ・事業者向け宅地販売でHPにでているN6街区はおそらく１年

N9街区の間違いです。

[45: ムーン]

こんばんわムーンです。

Ｎ−６街区のＤＰＨは５月の街開きまでに完成し、２ヶ月間の展示義務があり、その後、販売してもいいし、ＤＰＨとして展示を続けても良いということになっています。
私見ですが、ＨＭがＤＰＨをすぐに売り抜けようという感じは全く受けていません。
ＤＰＨとして展示を予定している宅地は、１７〜２７の宅地であろうと言われています。道を挟んだ北側、南側をＤＰＨとして、賑わいを作り、ＤＰＨ宅地を中心に北側、南側へ自社物件の販売を進めていく。
完成したＮ−６街区を中心に、第２期のＮ−９街区へ引き継いでいくというのが、２００８年度〜２００９年度にかけての計画になっています。
Ｎ−９街区は、Ｎ−６街区のサンピア側で、現状は、まだ宅地割はされていませんが、ＵＲのホームページ上では、ＨＭ等への販売受付が開始されています。

まだ正式ではありませんが、ＵＲの宅地販売は来年３月〜５月だそうです。街開きまでには、動くでしょうというのが、もっぱらの噂です。
ただ、同志社山手のホームページが１０月１０日から更新されていないので、たぶん開発担当者はヤル気がないのでしょうか？電話しても何ら回答はありません。
写真も造成中の写真のままですし・・・。
そんなことだから、商業施設も、学校関係も進まないのでしょう。近隣交渉も大分もめたようですし。

山手幹線の事は、我が家も大変気にしています。
ただ、【１号線〜松井山手区間】のようなことにはならないであろうと考えています。
【精華町〜高の原、富雄方面】への幹線よりもひどくなるようにも思えません。（世帯数・人口の違い、車の進む方向（奈良方面への一方向回遊））
同志社山手の場合は、奈良方面と１号線方面の二方向回遊が想定され、また今後１０年の世帯数は、最大で１,８００世帯ですので、精華町の半分以下。
従って、通常の騒音等は、おっしゃる通り１〜２区中に入れば問題ないレベルだと思います。
渋滞は、２２号線の車が流入しても、問題ないレベルであると考えます。（現状の２２号線の渋滞が、信号２回程度の渋滞である為）
ただ、スピードを出すには気持ちいい道ですので、交通事故や暴走族が気になります。
府道２２号線の拡張が出来ませんので、その代替道としての山手幹線の京田辺市横断という考えがあります。
【松井山手〜ホームセンタームサシ区間】は、商業施設が充実していますが、【松井山手〜大住区間】は、チラホラレベルです。
同志社山手は、どちらかというと、【松井山手〜大住区間】に似たようなイメージを持っています。
ただ、【松井山手〜大住区間】が下り勾配なのに対して、同志社山手は、平地ですので、大規模店の出店が期待できると思います。
京田辺市自体が、新田辺駅近くの居酒屋以外は、夜の早い街ですので、２４時間営業店等は、コンビニ以外できないであろうと思います。
同志社大学の学生を対象にした店は、便利な駅周辺に集まってますので、同志社山手にできることはないでしょうし。

我が家は、同志社山手に決定です。前々から気に入っている宅地を押さえました。

[46: いつか買いたいさん]

こんにちは
山手幹線はおっしゃるようにそれほどひどい騒音はならないだろうとは思っています。山手幹線の西沿いの区画は比較的大ききな坪数の二種住居ですがそんなに交通量多くない状態であれば飲食店なんてしばらくできることもないようにも思えてきています。

ムーンさんは区画おさえられたのですね。これから良い話に進まれることお祈りします。
こちらは気になる区画はあるのですがノーケアだったHMであるのと＆幹線に近いので躊躇しています。いまは情報収集中。今週には決めてしまおうかと。（その時点でもしうまってしまっていても縁がなかったと思うことにします）

DPHの話は2ヶ月の義務があるということなら私の聞き間違いだったのかも？
URの一般客への土地は場所もまだわからないしどうせ倍率高い抽選でしょうから今よさげな場所見送ってこちらを狙うのはリスクありすぎますね...

[47: ムーン]

こんにちわ。

いつか買いたいさんにとっては、今週が正念場ですね。
よい結果になります事を、心より祈念いたします。

ＵＲの土地については、全く分かりません。
たぶん、現地で、販売旗が立っていない土地がＵＲの土地であろうと思われるのですが。（地権者の土地でまだ静観している土地もあるので、正直わかりませんが。）

金額にもよると思いますが、建築条件がありませんので、建物を押さえれば、総額的にはかなり安い買い物ができるようにも思います。
抽選倍率ですが、現状の活況な状況から推察すると、おっしゃるとおり高倍率になるであろうと思います。

お互いに、素敵なマイホームが手に入れれますように。

[48: いつか買いたいさん]

こんばんわ。
ちなみに、山手幹線って沿道にやっぱ植樹とかしないですよね...
今の道路の状況から推測するに...
N6街区をまず販売と知った時点で「お墓につかいところか...残念」と
思ったのですが、幹線に近い区画ほど現状の柵だけだとバルコニーからは墓地の墓石郡丸見え？（そうでも無いかも）慣れると思いますが。
幹線沿いの区画に家がたてば見えなくなる可能性はありますが、塀とか
植樹とかしてくれるといいですよね...（お墓に眠る方には失礼ですが）
以上、とりとめもない書き込みでスミマセン。

[49: ムーン]

こんばんわ。折角のクリスマス３連休ですが雨ですね。
世間が、クリスマスに浮かれている間に、我が家は　家・家・家。
間取りと見積もりとをニラメッコです。

２５日からＨＭさんが冬休みになりますので、最後の追い上げのようです。

いつか買いたいさんは、今週末がＸデーですね。
また教えてください。

山手幹線の植樹は、現状のままのようでね。３年も経てば、生い茂ると思いますが。現状はまだまだですね。
お墓周りも植樹はなさそうです。

京田辺市の市会議員の方がお墓の像の撤去について議会で問題にされたようです。地元も撤去を望んでいますので、早い撤去をお願いします。余談ですが、像建設に１,１００万円かかったそうです。

さて、雨の中現地に行ってきましたが、同志社山手北側に販売事務所のような建物を建設していました。

お客さんらしき家族が５〜６組。まなざしが皆真剣ですね。

土地を押さえましたので、他のＨＭの情報はあまり入らないのですが、メジャーＨＭは、どこも非常に好調に推移しているようです。
Ｓ社・Ｄ社・ＳＨ社・Ｐ社ともに７割ぐらいの予約状況で、この３連休で完売状態になるＨＭさんもあるようです。

[50: いつか買いたいさん]

こんばんわ
連休は雨..こちらのマイホーム計画も雨...
結局気になる点がありこの状態でGoかけたくないので検討していた区画は見送りました。買う気になったときに再度アクセスしてみることにします。
過去いろいろみてきましたが結局第一印象ですね。
その他数区画（数社）検討、情報収集しました。
どこも良いところはopen直後にすぐうまるようです。南向き、両面道路の幾つかの区画はHM社員が事前に...とも聞きました。
なんかくやしいです。一般人が懸命に情報収集して早めにうごいてもどうしようもないんですね。。
HM限定せず、残っている（現状売止含む）宅地、地主さんの土地、URの公募をかんがえることにします。
＃建てたかったHM（2社）が我が家にとって良い区画をまったく押さえていなかったのが大誤算...

[51: ムーン]

こんばんわ。

ＨＭによっては、いつか買いたいさんが書かれている通りのようです。
同志社山手の宅地は、坪単価で４５万円以上になるであろうと予想されていて、１２月からの販売が非常に好調なので、慌てて土地を押さにかかるＨＭさんもあるようです。

夢の実現には妥協はありません。きっと素敵な宅地が見つかる事を祈念しています。

我が家は、正月休み中に契約を締結し、本格的に動き出します。
８区画中６区画が販売済との事です。

昨日現地の近くへ行きましたので、現場を見ますと、ミサワホームさんが北側で沢山の土地販売をされるようです。プレハブの現地事務所ができていました。１月３日から販売開始だそうです。

ミサワホームは、Ｎ−６街区からは撤退したＨＭだったのに、急遽方向転換したようです。
『弊社は、同志社山手から撤退しました場所があまり良くないので、売る自信がないのです。多分売れないでしょう。』って松井山手の展示場の担当さんがおっしゃっていたのですが・・・。

それだけ、現状の売れ行きがいいのでしょう。

モデルハウス地区だと思いますが、１区画で基礎工事が始まっています。

[52: ムーン]

今、ＵＲのホームページを見ますと、申し訳程度に更新されていました。

１２月２８日更新で、Ｑ＆Ａと都市計画概要と宅地の写真とＴＯＰページの写真です。

[53: いつか買いたいさん]

こんばんわ

今年皆さんよいマイホームゲットできると良いですね。

昨日ひさびさ現地に行ってきました。
ムーンさんかかれているように基礎工事始まっていたり、地鎮祭されている区画あったりして早い方は早いですね。

京阪バスにアクセスしてみました。同志社山手関連のバス路線の話はないようです。おそらく奈良交通がやるんでしょう。

あと今頃ではありますが、片町線は京橋から三山木までくる終電が異常に早いですね。京田辺が同志社山手含めてもうすこし活性化して終電遅くなったりということを期待するのはちょっとバクチですかね...（あと30〜60分...）

[54: ムーン]

こんにちわ。

そうですね。三山木までの終電は大変早いです。
京橋発、２２：５０頃でしょうか。
京田辺までが、２３：１５頃ですので、そんなには変わらないのですが、どちらにしても早い。
忘年会時はひんしゅくです。

ただ、京田辺行きの最終電車に乗りますと、京田辺駅着が２３：５２でして、そのまま近鉄の新田辺駅まで行きますと、奈良行きの最終が２４：０３です。私は、そのパターンで帰ろうかと思っています。
松井山手までの最終は、京橋発２３：４０頃まであったと思います。
松井山手からタクシーで同志社山手まで2,500円位でしょうか。

少しあいまいですみません。

私も現地に入りましたが、ミサワさんの現地販売センターが目立ってますね。初めての方は、同志社山手の全体をミサワさんがやっているように誤解してしまうくらいです。

[55: ムーン]

こんにちわ。ムーンです。

正月気分が抜けたと思ったら、３連休で、体がちゃんとしない日々ですね。
さて、同志社山手ですが、色々な動きがありますね。
ミサワホームの独壇場かと思っていますと、来週からは、ハウスメーカー14社が集って、『エルフィンガーデン』という名前を付けて、共同分譲を行うようです。
14社は、旭化成ホームズ㈱・積水ハウス・セキスイハイム近畿㈱・京都パナホーム㈱・ミサワホーム近畿㈱・京阪電鉄不動産㈱・ダイケンホーム㈱・東急ホーム㈱・近鉄不動産住宅㈱・三洋ホームズ㈱・大和ハウス工業㈱・パナホーム㈱・三井ホーム㈱・ＭＩＤ都市開発㈱の以上１４社です。

来週の１９日から現地に販売センターを設置して、Ｎ−６街区の３３区画の販売をするようです。
下記はチラシのpdfです。ご参考までに。

http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/takuchi/images/prpdf/d-yamate-elfin...

３３区画の販売はいいのですが、私の知る限り、３３区画のうち半分は、もうすでに人の手に渡っているのですが・・・。というより、私の購入した宅地も入っているので・・・。

[56: ご近所さん]

久しぶりに見に行ったら数件住んでおられました。エルフィンガーデンはモデルルーム（大きく、窓の多い、『いかにも！！』ってのがいっぱい）が建っています。
　エルフィンガーデンの北側にＤハウスの区画が・・・。あと、もう少し北（山を下る）とＭホームとＫ不動産の分譲がありました。
　街開き間近！！という感じです。

[57: 契約済みさん]

こんばんわ。

Ｄハウス、Ｍさわホームさんが積極果敢に販売攻勢をかけていらっしゃいますね。
エルフィンガーデンは、私の知っている限り、８５％販売終了ですね。
大手ハウスメーカーで売れていないのは、Ｐさんぐらいでしょうか。

５月１７日街開きですね。なので、モデルルームが土日も含めて、突貫工事をしています。

現在、２家族が生活されていて、どちらもＤハウスさんですね。
街灯も未だ設置されていないので、不便でしょうが、ごみ収集等の市民生活直結サービスは、行われています。バスはまだですが、奈良交通が計画しているようです。

山手幹線は、3月末開通予定が伸びて、5月の街開きにあわせての開通のようです。

公園もたくさん出来てきて、住みやすそうな場所ですね。

[58: 契約済みさん]

こんばんわ。

ＵＲのポスターが駅に貼りだされ、ようやく活気付いてきましたね。
５月２４日の街開きです。
ドラえもんが来たり、何かそれらしいイベントがあるようです。

近鉄三山木駅前に、スーパーサンフレッシュが店を構えるようです。
土地の面積からすると、新田辺駅前よりも広い店になりそうですね。

山手幹線は、５月３１日完成で、最終工事中です。

同志社山手で困った事がありました。

ミサワホームさんが大々的に販売されている一画からみ地を隔てた場所に、４戸一のワンルームマンションができてしまいました。
５５,０００円で入居者募集していますので、同志社学生ですぐに埋まるでしょう。
溜まり場になるまでは無いと思いますが、各地でワンルームマンション被害で、地域問題になっています。規約上は問題ないのですが、家がたくさん出来た後では、反対運動が起こったでしょうね。今は、家が建っていないので、早い者勝ちでしょうか？

規約では、各家には、５本の木と道沿いに３０センチ幅のグリーンベルトの設置が義務付けられているのですが、建築済みの家も、建築中の家も、どうも実践しなさそうですね。

[59: 契約済みさん]

スーパーの出店が決まったのですか？以前にも出店するという噂は聞いたのですが・・・。同志社山手付近で食料品などを購入するお店が少ないので、出店が決まったのであればうれしいです。

[60: 入居予定さん]

こんばんわ。

三山木の駅前ですが、サンフレッシュ建設予定という看板が土地に出ています。半年前頃から地元で噂だけはありました。
また、駅前の再開発で、移転していた店がＪＲと近鉄の駅間の造成地に戻ってきて店舗を開きますので、すばらしい発展には遠いですが、田舎の駅前程度には便利になると思いますよ。

[61: 購入検討中さん]

同志社山手に住もうか検討中のものです。
ご入居のご予定の方々は、三山木地区が治安悪いなどのうわさは気にされませんか？

こんなことを言うといけないとは思いますが、学区の悪さも評判らしく、
かなりそれがネックになっています。。

あと、人口減少による宅地開発の伸び悩みは顕著だと思います。
三山木駅前・同志社山手の開発は、調べれば調べるほど、
発展途上とみるか、残念ながら開発自体失敗に終わる可能性もあるとみています。

みなさんはどのように見ておられますか？
できれば購入したいのですが、不安材料があまりに多すぎる土地だと迷っています。。

購入済みの方はじめ、お気を悪くされた方はごめんなさい。

[62: 入居予定さん]

こんばんわ。

一生に一度の高額買い物ですので、悩んで悩んで悩みまくってください。

私は、早い段階で同志社山手に決めました。この掲示板とも、2007年の10月頃からのお付き合いです。当時は、名前を変えていましたが。仕事柄色々な情報が入りましたので、結構書き込みをさせて頂きました。

7月から同志社山手の住民です。


同志社山手は、緑が多くて、静かで、これからの街で、色々な可能性を持っていて・・・。

だから同志社山手に決めました。


【ご入居のご予定の方々は、三山木地区が治安悪いなどのうわさは気にされませんか？】

うわさはうわさのように思います。治安がすばらしいか？と言われますと良くはないと思います。
悪いか？と言われますと悪くはないと思います。

治安の悪さをどう考えるかですが、夜中の新田辺駅の方が治安は悪いと思います。酔っ払った学生達が一杯ですよ。

【こんなことを言うといけないとは思いますが、学区の悪さも評判らしく、
かなりそれがネックになっています。。】

２ちゃんねる等で調べますと、たくさんヒットしますね。

治安の件も学区の件も、すべて色々な事件が影響しているように思います。
記憶に新しい事件や大学生による暴行事件・・・
また、土地柄の事で色々と言う方も多いのは事実です。
京都、奈良、江戸、大阪等々都があったり、政治の中心地等では、いたしかたない事だと思います。

その事を言い出すと、松井山手も津田山手も精華町光台も木津ハーモニータウンも学園前も真美が丘も大阪城周辺や京都駅周辺から以南等々　すべて引っかかりますよ。

うわさ、評判ではなく、ご自身で感じる事だと思います。なーんてえらそうですね。


【あと、人口減少による宅地開発の伸び悩みは顕著だと思います。
三山木駅前・同志社山手の開発は、調べれば調べるほど、
発展途上とみるか、残念ながら開発自体失敗に終わる可能性もあるとみています。】

これまた、人それぞれだと思います。
全国的な人口減少問題はありますね。ただ、京田辺市は、年々人口が増加している街で、確か人口61,000人程だったと思います。
5年後には、65,000人　10年後には70,000人程度の人口が予想されています。
ただ、爆発的な増加は期待できません。

三山木駅前は、ＪＲの本数増（松井山手以南が単線の為、あまり期待できませんが、京田辺駅での車両切り離しをせずに、７両編成で木津駅まで行く計画はあります。）
近鉄の急行停車（計画はあるようですが、まだ未定です。）
バス路線の充実（同志社山手方面に奈良交通が乗り入れをします。）
スーパーサンフレッシュの誘致。その他商店の開店。

大阪市内の駅前にはなりませんが、祝園駅前レベルにはなるのではないでしょうか。

同志社山手の開発に関しましては、全く逆の意見を持っています。
山手幹線の開通および延伸により、確実に同志社山手が基点になってきます。
また、現状の土地の売れ行きを考えますと、第２期以降についても順調に進むものと思います。

現に、ＨＭは、土地取得に動いていますし、５月２４日の街開き以降のＵＲ分譲の土地も、かなりの予約問い合わせが入っています。

まー結果が出るのは、１０年以上先の話ですが。


私が一番気になったのは、造成地に隣接してある　お墓です。
バラバラの向きとシンボルの像の存在が異様でした。

しかし、他の分譲地では想像できなかった素敵な街並みが唯一想像できた宅地でしたので、すぐに決定にこぎつけました。

色々な問題はあると思いますが、一杯悩んでください。
結果が出ましたら、一報よろしくお願いします。

ではでは、がんばって素敵なマイホームをゲットしてください。

[63: 匿名さん]

松井山手や光台と同じ？それはおおきな間違いだと思いますよ。
同志社山手内に小学校や中学校ができるなら同じかもしれませんが
できないなら同じなんて私はとても言えません。

[64: 匿名さん]

確かにそうですよね。コンセプトで「子育て・教育」を謳っているのに学校用地がないなんて。ただ、よく売れているのか田舎者の私からは価格が高いと感じてしまいます。エルフィンガーデンのモデルルームも５０００万円を軽く超えていますし。

[65: 匿名はん]

URの募集がはじまりましたね。人気のある区画はすでに何件か申し込み入っているようです。
また、今日はまちびらきだったようですね。午前中現地にいってみたらセレモニー(!?)やってました。しかーし、同志社山手のホームページにはなにも記載無し。。。相変わらずです。

[66: ただ今建築中]

いつも大変参考にさせていただいてます。

現在建築中で、８月引渡しです。
決断の理由は、三十数年住んできた○幡市より遥かに治安・環境などは良いと考えたからです。
親が亡くなり、結婚・出産などが続き、自分を取り巻く環境が一変したため
”まだ造成中で、これから街ができる”というところに、新しい人生を照らし合わせたのかも知れません。


【個人的に】不便（覚悟）＆ショックなところ

１、週末向かうことの多い三条・四条へのアクセスが悪い

２、仕事場が今までより遠くなる・・・知れてますが（；＾＾）

３、「同志社山手」という住所表記を使用できるのはまだまだ先であること（正直これはガッカリでした京田辺市口駒ヶ谷・・・とか何とかでおまけに番地もN○ー○見たいな感じで。なぜアルファベットが？？マンションか？って感じです）

あの同志社山手一帯は造成終了まで仮換地状態なので、造成終了し換地が終わってはじめて同志社山手？になるそうです。
街開きもあったので京田辺市が気を利かせて動いてくれれば郵便配達用の住所が「同志社山手」になる？みたいなことずいぶん前に聞いた記憶が。
現在のその辺の市の動き詳しい方いらっしゃいますでしょうか。


皆さんお考え違うかも知れませんが、私の場合あまり栄えてはほしくないのが本音です。
幹線道路からできる限り離れた場所を選んだのは、外壁の汚れが気になることなどもあります。

交通手段・京都大阪へのアクセスは現在住む○幡市と比べても格段に落ちますし、
そういう意味では私にとって松○山手でも不便に感じるくらいなので
同志社山手にも全く期待していません。
でも全然いいんです。

街もせいぜい松○山手の半分位の賑やかさににしかならないでしょうし、逆にそれを見込んで購入しました。

まとまりのない文章ですが一度書き込んでみたかったのでお許し下さい！

[67: 購入検討中さん]

私もあまり栄えそうにないところに魅力を感じています。

でも、栄える栄えないでいうとそうなのですが、
不動産関係者の中では、宅地の売れ残りが大量に出て５年後には
地価が半分以下になる、との見方もあるようで、その辺は気になっています。

終の棲家と考えていますが、売らないといけないことにもなりかねませんので。。

あと気になっているのが山手幹線の交通量ですね。

京田辺市によると、一日２万台！を見込んでいるそうです。

後々そうなると、今売り出しているあたりなんかは、幹線道路からいくら離れていても
しれてますよね。。

[68: ただ今建築中]

あの辺りの地価が３０万として、１０万円台に落ち込むことはまずは無いはずです！
同志社近くにあり、何故か人気の京田辺市（バブル！？）にあって
隣接市の＊＊の相場の１０万円台に突入するとは思えません・・・
何の根拠もありませんが心配要らないと思います（；＾＾）
同じURが未だに開発中の木津ハーモニータウンでも販売は決して好調とはいえませんが
全然下落はしてないように思えます。

皆様ご存知ならすみませんが
同志社山手一帯の造成事業は、URが音頭をとって行っています
あの一帯には複数の地主おられますが
一旦URがその地主から山を預かります

たとえば同志社山手一帯の総面積を１００％とすると、
３０に相当する土地を販売できる形に造成して地主に返し（仮換地）
残り４０はURの土地、１０を公園、２０を道路とかいった具合に分ける
らしいのです。（⇒説明が乱暴でスミマセン）

地主は元山林のような場所だった土地を販売できる形で手に入れますが
その分面積は目減りします。
ウチはその地主系の土地を仲介業者から買いました（かなり割高に感じましたが建築条件ないので止むを得ませんでした・・・・）

そこで、造成を継続するのに必要な資金調達は、販売状況にも依存するらしいのです。
あの同志社山手一帯が完全に造成終了した時点？もしくは販売が無事終了？
したかの時点でこの事業が終了し、
もし！！事業終了時全体で赤字が出ていれば居住者で分担・・・
逆に売れ行き好調で黒字（そんなことあるのか？）なら分配されるそうです。

それは５年以降先でしょうが、と
土地契約の段階でそんな重要なこと知らされました。

売れ行き不調で、事業自体が途中で頓挫することもままあるそうです
それは事業の音頭を取っている組合みたいなものが貧弱な時だそうで
D山手の場合、音頭をとっているのがUR住宅機構なのでまず問題ないらしいです（＾＾）ほんまかいな

話長くなりましたが、栄えなかった時怖いのはその「住民赤字分担」です・・・
てことはほどほど栄えないどだめですね。

そしてもっともっと怖いのは消費税増税で今を逃すと数年後住宅購入に１８％とかいう
わけの分からない消費税かかることでしょうか・・・とか妄想してます

間違いだらけでしたらご指摘下さい　すみません

[69: 匿名はん]

>>68
>同じURが未だに開発中の木津ハーモニータウンでも販売は決して好調とはいえませんが
>全然下落はしてないように思えます。
それは、造成が終わっても分譲していないからです。
人口減少の時代に大量の宅地開発をしても売れずに残る＝赤字となります。
当然、地価下落の可能性は高いです。

>D山手の場合、音頭をとっているのがUR住宅機構なのでまず問題ないらしいです（＾＾）ほんまかいな
同じUR事業の彩都は東部地区開発を断念したため、大地主の阪急は690億円の特別損失を計上しました。事業が継続されるとしても、道路、公園、学校などの公共施設の整備は縮小されると思います。

>そしてもっともっと怖いのは消費税増税で今を逃すと数年後住宅購入に１８％とかいう
>わけの分からない消費税かかることでしょうか・・・とか妄想してます

土地には消費税はかかりません。
消費税よりも、建築資材の価格高騰や住宅ローンの金利上昇の方が直面している問題です。

[70: 契約済みさん]

こんばんわ。

同志社山手で契約した者です。いろいろ参考にさせてもらってました。

私もそんなに発展することは期待していません。そんなに不便でなければいいか。。という点では同志社山手は該当していると思ってます。車での買い物等は気にしませんし。
ですが、ほんの少し将来性期待しているところは否定できませんし、さびれていくのは正直ちょっとゴメンデスネ。

後々の地価を気にされる方は購入に躊躇するのはなんとなくわかります。
わたしも数年いろいろ土地見てきました。当初はそういうことも考えたこともありますが結局「気に入った土地」を購入する、という条件に落ち着きました。
正直通勤には便利とはいえないのですが、子供育てるのには環境が気に入った（どちらかといえば田舎思考です）のと土地みたときに「ここいいな」とおもった区画が偶然手に入ったので。。。

山手幹線も気になったので松井山手とか散歩するふりしていろいろ体験させてもらいましたが、数区画西に入ればそんなに気にならないかな？とおもってます。


同志社山手が良い場所かどうかは人それぞれでいろんな意見があるとおもいます。
自分が買ったことに納得できる理由で判断すればいいのかな？と思います。
URさんの申込倍率みるとそれなりに好評(?)みたいなのでそんなに悪い場所でもないってことかな？と勝手に思っています。(^^)

[71: ムーン]

こんにちわ。ムーンと申します。

街開きとともに、掲示板が賑わってきましたね。良い良い傾向ですね。

１月以来書き込みがありませんでしたので、もうなくなっているかと思っておりました。
ご無沙汰しておりましたうちに活発な意見がたくさん掲載され、参考になりますね。

私達家族の家は、もう建っています。まだ住んでませんが。

業務報告を一点。
大住　⇒　一休ヶ丘で工事が進められていた山手幹線ですが、６月１１日に開通する事が決定しました。３月末で開通だとか５月の街開きだとか色々と噂だけが一人歩きしましたが、確定です。
昨日配布された、市報【広報 京たなべ】に掲載されました。
掲載内容によると、工事は、平成５年から進められ、全長１７００メートル。
平成５年からって・・・。


学校用地の話が出ておりましたが、現状では、小学校、中学校の建設計画はありません。
マスタープランでは、同志社山手の北側に中学校、南側に小学校の建設計画がありました。
マスタープランでは、教育施設建設用地という記載ですが。

なので、現状の計画では建設予定は無いですが、マスタープランが白紙にはなっておりませんので、いつになるかわかりませんが、学校建設が現実味を帯びる日がくるかもしれません。
とはいえ、無理でしょうけど。同志社山手が、急速に開発され、人口が急激に増え、住民の声がとても大きくなり、同時に就学児童数が急激に多くなれば話は別ですが。

三山木小学校は、悪い噂、良い噂等　色々あります。
三山木地区は、非常に歴史の古い町ですので、三山木小学校も確か明治期から続く学校です。（間違っていたらすみません。）
なので、新しい宅地での新しい小学校で行われている最新の教育があるか？最新の教育施設で最新の・・・ありません。

新しい宅地で色々な場所から色々な方が移り住み、小学校も最新で、意識レベルも高く、それを望むのも無理です。

だって、昔から地元で住んでる方がたくさんいらっしゃって、その方たちと共存するんですもん。
嫌な言い方に聞こえるかも知れませんが、仕方ない事です。

三山木地区で異様なお墓の像。辞めて欲しい看板。街宣車、紫のヤンキー車・・・。
誰から見てもおかしい場面はあります。

話がそれてしまいました。
三山木小学校ですが、とても熱心な先生がたくさんいらっしゃって、良い噂も非常に多いです。
ただ、我が家は三山木小学校ではないので、偉そうな事は言えませんが、地元では聞きますよ。

ＵＲの販売、ＨＭの販売等すべて順調に進んでいるようです。
２期工事についても、各社とも積極的に進めるようですので、住民赤字分担等の心配はありません。
（ＵＲからの裏情報ですので断定してみました。）

土地値の件は、私見ですが問題ないように思います。
ミニバブルが来れば、将来的に＠４５万円。来なくても＠３５万円にての推移を地元不動産会社では、考えています。
根拠については、ここでは書けませんが、松井山手、精華町、木津、地元等の取引事例を元に、細かく検討されています。

ただ、赤字分担や、わけわからん事件、とてつもない土壌汚染等の発覚・・・何処でも一緒ですが、そんな不測の事態があれば、×ですが。

おもしろくなってきましたので、今後掲示板チェックします。よろしくお願いします。

[72: ムーン]

こんばんわ。ムーンと申します。

今日、６月１日は、同志社山手のＵＲ宅地の抽選発表会でした。

全２１区画で９２名の申し込み。
最低１倍。最大１６倍。平均倍率４.４倍でした。

５月２４日の街開きは、あいにくの雨模様。駅に貼られたポスターでは、ドラえもんを前面に、イベント盛りだくさんをアピールし、集客を図るものの、当日は・・・。
ドラえもんと写真を撮れるのですが、もちろん行列をすることも無く、ドラえもんのゲームコーナーも、アルバイトのスタッフが退屈そうに話をしている始末。
全国各地の屋台コーナーも、本格的だったのに、客が少なくて・・・。
そんな状況でしたが、全２１区画完売。
営業妨害になるので、今日まで、上記記載しませんでしたが、結構心配しておりました。
よかったよかった。

本日も現地に入りまして、各社のモデルハウスを見学させていただきました。
どのモデルハウスも気合が入っており、かゆいところに手が届く仕様が随所に散りばめられており、とても良いですね。
ただ、間取りが「おや？」っと思うモデルハウスも有り、後々考えますと、既に販売済みで生活を前提に間取りが変更されているのでしょうね。

見学した中で一番良かったのは、ＭＩＤさんのモデルハウスで、金額が一番安い割には、とても考えられた間取りで、置いてある家具やちょっとした小物にセンスの良さを感じました。
建設中の家をキャンセルできるならば、ぜひ移り住みたいですね。

さて、本日の写真を添付しておきます。

数えていませんが、モデルハウスを含めて、４０邸位建っていると思います。
また仮足場を建てているもの、基礎工事をしているもの、地鎮祭をやっているもの・・・。

１ヵ月後には、４０邸が６０邸になっているでしょうね。

ＨＭの方とお話をしますと、家が売れるのは、３月から５月頃にピークが訪れ、秋口から年末頃にピークがあるそうです。年間で２回のピークです。
なので、今は少し小康状態。といっても、通常の販売物件よりも順調に販売が進んでいるようです。

[73: ジム]

同志社山手、非常に魅力的なのですが迷っています。
悩んでいる最大のポイントは子育ての環境です。
家の周りはいいのですが、学校の様子が気になります。
三山木の治安にも不安が大きいのです。
でも、他にいいところがないのも現実で…。

[74: 近所をよく知る人]

三山木に１年以上住んでいますが、特に治安が悪いとは思いませんよ。夜も多少、学生さんがウロウロしている気はしますが、不良や暴走族が多くいるようには思いませんし・・・

学校についてはＮｏ．７１で説明されていますので参考にされてみては？

[75: 購入検討中さん]

治安の悪さ、学校の様子、すごくよくわかります！
私はプラス、山手幹線の交通量ですかね。

あれは近い将来、すごい交通量になりますよ。

なので今のところ分譲している地域なんかは、結構な排気ガスや
騒音になると思います。

今のところハウスメーカーもURもとぼけていますが。

そりゃあ認めたら売れないですもんね。

ニュータウン内をでかい幹線道路が突き抜けているっていうのは
痛いですね。

なので私はもう少し様子を見てから検討しようと思っています。

[76: 購入検討中さん]

山手幹線がすごい交通量になると思われる根拠はなんですか？京田辺市の試算ですか？
個人的にはたいした交通量にはならないと思っているのですが・・・

実際、松井山手の近くでもたいした交通量ではないですし、そりゃー幹線沿いの家は多少、騒音や排気ガスの影響はあるとは思いますが・・・

松井山手でも４、５軒住宅地の中に入ってしまえば音は気になりませんしね。それに排気ガスを気にし出したら、かなりの田舎に住まないといけないですしね。京都市内なんかに比べれば、空気はかなりきれいだと思いますよ。

[77: 購入検討中さん]

たいした交通量にならないなら、１車線でよいと思います。

たいした交通量にならないでほしいという希望的観測でものごとを考えないほうが
後々がっかりしないでよいと思います。

事実、並行して走ってるあのせま〜い道でもまぁまぁけっこうな交通量でしょう。

ダンプとかもばりばり通りますよ。

ニュータウン内を走る道路としては、痛いと思います。

それに。。個人の推測よりきちんと試算した数字のほうが私は参考になりますね。

[78: 匿名はん]

ということは京田辺市の試算ですごい交通量になるという根拠の数値がでているのですか？
並行している道路の交通量はいくらでしょうか？
山手幹線が１車線でないからそうだというのでしたら、同じく個人の推測でしょう。

[79: 購入検討中さん]

京田辺市に問い合わせされたらわかると思いますよ。

交通量は少なければどんなによいだろうかと私自身も願ってますが
どうも多そうな試算がある、とおつたえしたまでですよ。

試算はあくまでも試算ですが、ニュータウン内を２車線の幹線道路が
走っている、というのは事実ですよね。


将来交通量がどんなに増えても、文句は一切言えない、というのも
事実ですね。

[80: 神々の遊び]

この掲示板を始めから読み進めても、もはや最初の頃からは事情がかなり変わってきていますし
ＨＭの勢力図もガラッと変わっています。
誰が予測できたでしょうか？
将来こうなると予測できる者はいません。

だから希望的観測でも何でもいいのではないですか？
逆にもっともらしいデータが確実な予測に繫がってないことは過去の書き込み見てもそうです。

ある程度交通の便が良いことはイイと感じますし。
あとは交通量ですが、
どうせ混むなら美濃山〜欽明間渋滞を教訓に２車線。
排気ガス騒音嫌ならずっと奥の街区を購入すればいいのでは？

私としては都市部からかなり逃げて購入したつもりです。
だからココがどんなけ栄えようがなんとも思いません

毎日新開通区間走りますが、予想より利用車多いです。
この予想がまた皆さんと違うと語弊招きますが、
走っている時に必ず前方とバックミラー合わせて３〜４台な感じです。
ただ皆スピードだすのでストレスは感じない。
この感じだと木津までの開通で間違いなくそこそこ交通量増えるだろうと肌で感じます。

同志社大学の校舎横まで６０〜８０ｋｍくらいで皆走っています
ただ、同志社山手に侵入する際、信号＆陸橋あたりまで坂道上りがあり
現ミサワ案内所前の信号付けば、そう飛ばす人間もいないかもです。

[81: 周辺住民さん]

すごい交通量って

でいつ木津まで開通するん？というか本当に木津までくるの？
まあ　山手幹線の交通量が増えれば木津−八幡線や２４号線の
交通量が減るんだからいいんじゃない。みんなで仲良く排気ガス
吸えばいいじゃん。

[82: 購入検討中さん]

並行して走ってるあのせま〜い道っていうのは、ＪＲと平行している沿線のことですかね？
もしそうなら、あれで交通量が多いってことですかね？
通勤時間帯は多少の渋滞は発生していますが、駅前などの条件を踏まえれば、しかたのないことだと思いますよ。

自動車社会の日本に住む以上、交通量が少ないことを望むなら、人里離れた山奥に住むしかないのではないでしょうか？同志社山手（京田辺市）は京都府としてみれば田舎かもしれませんが、近鉄やＪＲの駅に十分近い場所である以上は、我慢せざるを得ないのではと私は考えています。

あと、ダンプは日本中至る所で走っていますし、特に、道や町など開発に注力している町では避けられないでしょう。都心にいけばダンプが減る代わりにトラックが倍増しますよ。

人それぞれ、比較している対象が違うでしょうし、これまで住んできたところにより感じ方は違うでしょうが、同志社山手の条件では多少の交通量は目を瞑るべきだと思いますがね。

それに交通量がどうであれ、同志社大学前まで２車線で、同志社山手から急に１車線にしたら、それこそ無駄に渋滞が発生するだけだし、市としてもそこまで間抜けな道作りはしないでしょう。

個人的には、自分たちの都合の良いようにしか計算をしてこなかった、国や市の試算はあまり参考にならないと考えていますがね。

[83: 神々の遊び]

No.82さん
・・・・ほんとまさにそのとおりですね。

[84: 神々の遊び]

山手幹線事業
http://www.pref.kyoto.jp/yamashiro/kensetu/kekobetsu10.html

[85: 購入検討中さん]

まぁ買った人、買う人がある程度の交通量は我慢できるというのなら
それで問題ないと思いますけどね。

私が考える閑静な住宅街というのは、一般車両の進入がある程度
制限できるようになっているところをいうと思いますので
同志社山手だと、幹線道路に近くの住宅街なので
閑静、とはいえないかなぁと。。　まぁそういうところはもっと高いけど。

せっかく不便さを我慢して都会から移り住んでも、
同じとはいえないまでも交通被害があるのならいいとこなしですよ。

山里に住まなくても、上記のような住宅街なら交通被害の心配なんてないですしね。

そのあたりの兼ね合いで同志社山手は決めかねるんですよね。

[86: 申込予定さん]

閑静な住宅街を求めてたんですね。じゃあ、同志社山手は違うと思いますので、やめられたほうが良いかもしれませんね。

[87: 申込予定さん]

同志社山手って、閑静な住宅街じゃないの？？

[88: 入居予定さん]

まあ　松井山手＞高の原＞木津川台・光台・精華台＞州見台＞同志社山手・梅美台

こんな感じ

[89: ゆう]

失礼します。仮換地の住宅ローンは金融機関で普通に対応してもらえるのでしょうか？

[90: 契約済みさん]

仮換地については、取扱いの出来ない金融機関もあると思います。
確か、地元のＫ都銀行さんやＮ都銀行さんは対応をされると思うのですが、ご自分で確認をされたほうがいいと思います。

[91: 契約済みさん]

まもなく我が家が着工します。
電話やネットの契約の際、正確な住所が必要になりました。
住所の表記については、HMからは京田辺市○○谷○番地○　○ー○ー○　と聞いていました。
市役所に問い合わせたところ、「こちらでは管理していないのでURに確認してください」とのこと。
URに確認したところ、　○番地○　N○L‐○　と回答あり。
○はすべて数字です。
いったいどうしてこのようなことが生じるのでしょうか？

もともと仮換地とかのことが勉強不足であまり理解していなかったので、番地の後にさらに
アルファベットなどの表記があることよくわかりませんでした。
２年後くらい？に、正式な住所がきまるんですかね？
登記というのをするんですよね？

詳しい方がいらっしゃいましたら、書き込んでみてください。

[92: 匿名はん]

>>90
それは登記簿がない保留地ローンです。
仮換地は従前地に抵当権を設定できるので、どこの銀行でもローン可能です。

>>91
住居表示は住所を管轄する市役所の仕事です。
URは仮換地を管理していますが、従前地の登記地番に対して指定した仮換地を
ブロック−符号で表しています。
換地処分で決まるのは登記地番ですから、住居表示とは違います。

[93: 購入検討中さん]

同志社山手の保留地は、従前地に抵当権の設定ができるどうこうでなく
所有者が２年ほど先までURである関係で、
どこの銀行でもOKではありませんよ。

そんなあぶないことを言い切るのはどうかと思います！！

91さんは、契約された先方から土地の表記等の説明はなかったのでしょうか。

所有者に関することなので、まったく知らずに契約されたのなら
そのこと自体に問題ありますよね。

[94: 匿名はん]

>>93
89（ゆうさん）は仮換地の住宅ローンを言ってます。
仮換地と保留地は違います(仮換地は従前地に登記できるが、保留地は従前地が無い）。
仮換地にしろ、保留地にしろ売買が成立すれば所有権は購入者に移転します。
但し、保留地は登記がないため所有権の存在を証明できないので、事業者（ＵＲ）と
協力関係のある銀行でしか住宅ローンを受付けてくれません。
仮換地はＵＲの仮換地証明があれば、ほとんどの銀行で住宅ローンを受付けてくれます。

そんなあぶないことと言われていますが、93さんこそＵＲに確認されてから言い切った
方が良いです。

あと、仮換地で注意が必要なのは換地処分に伴う清算金を売り主、買い主のどちらが
負担（徴収）又は受け取る（交付）ことになるかです。

[95: 匿名はん]

URに確認どころの話じゃなくちゃんと知った上で書いていますよ。

ほとんどの銀行でOKなことは確かですが、どこの銀行のどの支店でもOKではないです。

どこの銀行でもローン可能と記載があったため、
誤解されてはいけないと思い書き込んだまでです。

URに申し出れば、OKな銀行と支店（支店によってダメなところがあります）な
リストもらえます。

[96: 匿名はん]

>>95
だから、それは保留地ローンのことですね？

[97: 購入検討中さん]

しつこい。

[98: 匿名はん]

自分の無知を棚に上げてしつこいは無いでしょう。

89（ゆうさん）は「仮換地の住宅ローンは金融機関で普通に対応してもらえるのでしょうか？」
と質問されていました。私は、「仮換地は従前地に抵当権を設定できるので、どこの銀行でも
ローン可能です。」と回答しました。
私も三菱東京ＵＦＪ銀行で仮換地と建物を担保に住宅ローンを組んでいます。

それに対して、

>同志社山手の保留地は、従前地に抵当権の設定ができるどうこうでなく
>所有者が２年ほど先までURである関係で、
>どこの銀行でもOKではありませんよ。

保留地について書かれていますが、誰も保留地のローンについて聞いていません。
それに、保留地には従前地などありません。
又、所有者が２年ほど先までURということもありません（もし、URが所有者なら
保留地の購入者は他人の土地に家を建てられませんからURと借地契約が必要です）。

もう少し区画整理を勉強されてから書込みされた方が良いでしょう。

もし、ゆうさんが購入されるのが保留地でしたら95さんの書かれているとおりですけど。

[99: 匿名はん]

誤解されたらまずいので補足しておきます。

売買により仮換地、保留地の所有権が移転されると書きましたが、仮換地について
移転されるのは従前地の所有権です。保留地については所有権はありません。
仮換地及び保留地は換地処分までは使用収益権になります。

法律はややこしいですね。

[100: マンコミュファンさん]

No.98の勝ち〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜！！！！！！！！
No.97の負け〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜！！！！！！！！