同志社山手（京田辺）について

[いつか買いたいさん]

こんにちは

京田辺市で今秋分譲予定のURの同志社山手について
情報いただければと思います。
ホームページ以外あまり情報が無いようですので。。。

なにか情報（値段、近辺の相場、広さとか）もって
いらっしゃる方いれば教えていただけますか？

当方、注文住宅希望で区画ある程度整った分譲地、
できれば建築条件なし、45坪以上、2500万ぐらい、
日当たりの良いそこそこ静かなところ、多少駅から
遠くても歩ける距離なら可、門真市まで通勤可と
いうことで候補にあげています。

ちなみに京田辺市については土地勘あまりないです..
京田辺市のすみごごちとか、環境とかもあわせて教
えてもらえれば幸いです。

[62: 入居予定さん]

こんばんわ。

一生に一度の高額買い物ですので、悩んで悩んで悩みまくってください。

私は、早い段階で同志社山手に決めました。この掲示板とも、2007年の10月頃からのお付き合いです。当時は、名前を変えていましたが。仕事柄色々な情報が入りましたので、結構書き込みをさせて頂きました。

7月から同志社山手の住民です。


同志社山手は、緑が多くて、静かで、これからの街で、色々な可能性を持っていて・・・。

だから同志社山手に決めました。


【ご入居のご予定の方々は、三山木地区が治安悪いなどのうわさは気にされませんか？】

うわさはうわさのように思います。治安がすばらしいか？と言われますと良くはないと思います。
悪いか？と言われますと悪くはないと思います。

治安の悪さをどう考えるかですが、夜中の新田辺駅の方が治安は悪いと思います。酔っ払った学生達が一杯ですよ。

【こんなことを言うといけないとは思いますが、学区の悪さも評判らしく、
かなりそれがネックになっています。。】

２ちゃんねる等で調べますと、たくさんヒットしますね。

治安の件も学区の件も、すべて色々な事件が影響しているように思います。
記憶に新しい事件や大学生による暴行事件・・・
また、土地柄の事で色々と言う方も多いのは事実です。
京都、奈良、江戸、大阪等々都があったり、政治の中心地等では、いたしかたない事だと思います。

その事を言い出すと、松井山手も津田山手も精華町光台も木津ハーモニータウンも学園前も真美が丘も大阪城周辺や京都駅周辺から以南等々　すべて引っかかりますよ。

うわさ、評判ではなく、ご自身で感じる事だと思います。なーんてえらそうですね。


【あと、人口減少による宅地開発の伸び悩みは顕著だと思います。
三山木駅前・同志社山手の開発は、調べれば調べるほど、
発展途上とみるか、残念ながら開発自体失敗に終わる可能性もあるとみています。】

これまた、人それぞれだと思います。
全国的な人口減少問題はありますね。ただ、京田辺市は、年々人口が増加している街で、確か人口61,000人程だったと思います。
5年後には、65,000人　10年後には70,000人程度の人口が予想されています。
ただ、爆発的な増加は期待できません。

三山木駅前は、ＪＲの本数増（松井山手以南が単線の為、あまり期待できませんが、京田辺駅での車両切り離しをせずに、７両編成で木津駅まで行く計画はあります。）
近鉄の急行停車（計画はあるようですが、まだ未定です。）
バス路線の充実（同志社山手方面に奈良交通が乗り入れをします。）
スーパーサンフレッシュの誘致。その他商店の開店。

大阪市内の駅前にはなりませんが、祝園駅前レベルにはなるのではないでしょうか。

同志社山手の開発に関しましては、全く逆の意見を持っています。
山手幹線の開通および延伸により、確実に同志社山手が基点になってきます。
また、現状の土地の売れ行きを考えますと、第２期以降についても順調に進むものと思います。

現に、ＨＭは、土地取得に動いていますし、５月２４日の街開き以降のＵＲ分譲の土地も、かなりの予約問い合わせが入っています。

まー結果が出るのは、１０年以上先の話ですが。


私が一番気になったのは、造成地に隣接してある　お墓です。
バラバラの向きとシンボルの像の存在が異様でした。

しかし、他の分譲地では想像できなかった素敵な街並みが唯一想像できた宅地でしたので、すぐに決定にこぎつけました。

色々な問題はあると思いますが、一杯悩んでください。
結果が出ましたら、一報よろしくお願いします。

ではでは、がんばって素敵なマイホームをゲットしてください。

[63: 匿名さん]

松井山手や光台と同じ？それはおおきな間違いだと思いますよ。
同志社山手内に小学校や中学校ができるなら同じかもしれませんが
できないなら同じなんて私はとても言えません。

[64: 匿名さん]

確かにそうですよね。コンセプトで「子育て・教育」を謳っているのに学校用地がないなんて。ただ、よく売れているのか田舎者の私からは価格が高いと感じてしまいます。エルフィンガーデンのモデルルームも５０００万円を軽く超えていますし。

[65: 匿名はん]

URの募集がはじまりましたね。人気のある区画はすでに何件か申し込み入っているようです。
また、今日はまちびらきだったようですね。午前中現地にいってみたらセレモニー(!?)やってました。しかーし、同志社山手のホームページにはなにも記載無し。。。相変わらずです。

[66: ただ今建築中]

いつも大変参考にさせていただいてます。

現在建築中で、８月引渡しです。
決断の理由は、三十数年住んできた○幡市より遥かに治安・環境などは良いと考えたからです。
親が亡くなり、結婚・出産などが続き、自分を取り巻く環境が一変したため
”まだ造成中で、これから街ができる”というところに、新しい人生を照らし合わせたのかも知れません。


【個人的に】不便（覚悟）＆ショックなところ

１、週末向かうことの多い三条・四条へのアクセスが悪い

２、仕事場が今までより遠くなる・・・知れてますが（；＾＾）

３、「同志社山手」という住所表記を使用できるのはまだまだ先であること（正直これはガッカリでした京田辺市口駒ヶ谷・・・とか何とかでおまけに番地もN○ー○見たいな感じで。なぜアルファベットが？？マンションか？って感じです）

あの同志社山手一帯は造成終了まで仮換地状態なので、造成終了し換地が終わってはじめて同志社山手？になるそうです。
街開きもあったので京田辺市が気を利かせて動いてくれれば郵便配達用の住所が「同志社山手」になる？みたいなことずいぶん前に聞いた記憶が。
現在のその辺の市の動き詳しい方いらっしゃいますでしょうか。


皆さんお考え違うかも知れませんが、私の場合あまり栄えてはほしくないのが本音です。
幹線道路からできる限り離れた場所を選んだのは、外壁の汚れが気になることなどもあります。

交通手段・京都大阪へのアクセスは現在住む○幡市と比べても格段に落ちますし、
そういう意味では私にとって松○山手でも不便に感じるくらいなので
同志社山手にも全く期待していません。
でも全然いいんです。

街もせいぜい松○山手の半分位の賑やかさににしかならないでしょうし、逆にそれを見込んで購入しました。

まとまりのない文章ですが一度書き込んでみたかったのでお許し下さい！

[67: 購入検討中さん]

私もあまり栄えそうにないところに魅力を感じています。

でも、栄える栄えないでいうとそうなのですが、
不動産関係者の中では、宅地の売れ残りが大量に出て５年後には
地価が半分以下になる、との見方もあるようで、その辺は気になっています。

終の棲家と考えていますが、売らないといけないことにもなりかねませんので。。

あと気になっているのが山手幹線の交通量ですね。

京田辺市によると、一日２万台！を見込んでいるそうです。

後々そうなると、今売り出しているあたりなんかは、幹線道路からいくら離れていても
しれてますよね。。

[68: ただ今建築中]

あの辺りの地価が３０万として、１０万円台に落ち込むことはまずは無いはずです！
同志社近くにあり、何故か人気の京田辺市（バブル！？）にあって
隣接市の＊＊の相場の１０万円台に突入するとは思えません・・・
何の根拠もありませんが心配要らないと思います（；＾＾）
同じURが未だに開発中の木津ハーモニータウンでも販売は決して好調とはいえませんが
全然下落はしてないように思えます。

皆様ご存知ならすみませんが
同志社山手一帯の造成事業は、URが音頭をとって行っています
あの一帯には複数の地主おられますが
一旦URがその地主から山を預かります

たとえば同志社山手一帯の総面積を１００％とすると、
３０に相当する土地を販売できる形に造成して地主に返し（仮換地）
残り４０はURの土地、１０を公園、２０を道路とかいった具合に分ける
らしいのです。（⇒説明が乱暴でスミマセン）

地主は元山林のような場所だった土地を販売できる形で手に入れますが
その分面積は目減りします。
ウチはその地主系の土地を仲介業者から買いました（かなり割高に感じましたが建築条件ないので止むを得ませんでした・・・・）

そこで、造成を継続するのに必要な資金調達は、販売状況にも依存するらしいのです。
あの同志社山手一帯が完全に造成終了した時点？もしくは販売が無事終了？
したかの時点でこの事業が終了し、
もし！！事業終了時全体で赤字が出ていれば居住者で分担・・・
逆に売れ行き好調で黒字（そんなことあるのか？）なら分配されるそうです。

それは５年以降先でしょうが、と
土地契約の段階でそんな重要なこと知らされました。

売れ行き不調で、事業自体が途中で頓挫することもままあるそうです
それは事業の音頭を取っている組合みたいなものが貧弱な時だそうで
D山手の場合、音頭をとっているのがUR住宅機構なのでまず問題ないらしいです（＾＾）ほんまかいな

話長くなりましたが、栄えなかった時怖いのはその「住民赤字分担」です・・・
てことはほどほど栄えないどだめですね。

そしてもっともっと怖いのは消費税増税で今を逃すと数年後住宅購入に１８％とかいう
わけの分からない消費税かかることでしょうか・・・とか妄想してます

間違いだらけでしたらご指摘下さい　すみません

[69: 匿名はん]

>>68
>同じURが未だに開発中の木津ハーモニータウンでも販売は決して好調とはいえませんが
>全然下落はしてないように思えます。
それは、造成が終わっても分譲していないからです。
人口減少の時代に大量の宅地開発をしても売れずに残る＝赤字となります。
当然、地価下落の可能性は高いです。

>D山手の場合、音頭をとっているのがUR住宅機構なのでまず問題ないらしいです（＾＾）ほんまかいな
同じUR事業の彩都は東部地区開発を断念したため、大地主の阪急は690億円の特別損失を計上しました。事業が継続されるとしても、道路、公園、学校などの公共施設の整備は縮小されると思います。

>そしてもっともっと怖いのは消費税増税で今を逃すと数年後住宅購入に１８％とかいう
>わけの分からない消費税かかることでしょうか・・・とか妄想してます

土地には消費税はかかりません。
消費税よりも、建築資材の価格高騰や住宅ローンの金利上昇の方が直面している問題です。

[70: 契約済みさん]

こんばんわ。

同志社山手で契約した者です。いろいろ参考にさせてもらってました。

私もそんなに発展することは期待していません。そんなに不便でなければいいか。。という点では同志社山手は該当していると思ってます。車での買い物等は気にしませんし。
ですが、ほんの少し将来性期待しているところは否定できませんし、さびれていくのは正直ちょっとゴメンデスネ。

後々の地価を気にされる方は購入に躊躇するのはなんとなくわかります。
わたしも数年いろいろ土地見てきました。当初はそういうことも考えたこともありますが結局「気に入った土地」を購入する、という条件に落ち着きました。
正直通勤には便利とはいえないのですが、子供育てるのには環境が気に入った（どちらかといえば田舎思考です）のと土地みたときに「ここいいな」とおもった区画が偶然手に入ったので。。。

山手幹線も気になったので松井山手とか散歩するふりしていろいろ体験させてもらいましたが、数区画西に入ればそんなに気にならないかな？とおもってます。


同志社山手が良い場所かどうかは人それぞれでいろんな意見があるとおもいます。
自分が買ったことに納得できる理由で判断すればいいのかな？と思います。
URさんの申込倍率みるとそれなりに好評(?)みたいなのでそんなに悪い場所でもないってことかな？と勝手に思っています。(^^)

[71: ムーン]

こんにちわ。ムーンと申します。

街開きとともに、掲示板が賑わってきましたね。良い良い傾向ですね。

１月以来書き込みがありませんでしたので、もうなくなっているかと思っておりました。
ご無沙汰しておりましたうちに活発な意見がたくさん掲載され、参考になりますね。

私達家族の家は、もう建っています。まだ住んでませんが。

業務報告を一点。
大住　⇒　一休ヶ丘で工事が進められていた山手幹線ですが、６月１１日に開通する事が決定しました。３月末で開通だとか５月の街開きだとか色々と噂だけが一人歩きしましたが、確定です。
昨日配布された、市報【広報 京たなべ】に掲載されました。
掲載内容によると、工事は、平成５年から進められ、全長１７００メートル。
平成５年からって・・・。


学校用地の話が出ておりましたが、現状では、小学校、中学校の建設計画はありません。
マスタープランでは、同志社山手の北側に中学校、南側に小学校の建設計画がありました。
マスタープランでは、教育施設建設用地という記載ですが。

なので、現状の計画では建設予定は無いですが、マスタープランが白紙にはなっておりませんので、いつになるかわかりませんが、学校建設が現実味を帯びる日がくるかもしれません。
とはいえ、無理でしょうけど。同志社山手が、急速に開発され、人口が急激に増え、住民の声がとても大きくなり、同時に就学児童数が急激に多くなれば話は別ですが。

三山木小学校は、悪い噂、良い噂等　色々あります。
三山木地区は、非常に歴史の古い町ですので、三山木小学校も確か明治期から続く学校です。（間違っていたらすみません。）
なので、新しい宅地での新しい小学校で行われている最新の教育があるか？最新の教育施設で最新の・・・ありません。

新しい宅地で色々な場所から色々な方が移り住み、小学校も最新で、意識レベルも高く、それを望むのも無理です。

だって、昔から地元で住んでる方がたくさんいらっしゃって、その方たちと共存するんですもん。
嫌な言い方に聞こえるかも知れませんが、仕方ない事です。

三山木地区で異様なお墓の像。辞めて欲しい看板。街宣車、紫のヤンキー車・・・。
誰から見てもおかしい場面はあります。

話がそれてしまいました。
三山木小学校ですが、とても熱心な先生がたくさんいらっしゃって、良い噂も非常に多いです。
ただ、我が家は三山木小学校ではないので、偉そうな事は言えませんが、地元では聞きますよ。

ＵＲの販売、ＨＭの販売等すべて順調に進んでいるようです。
２期工事についても、各社とも積極的に進めるようですので、住民赤字分担等の心配はありません。
（ＵＲからの裏情報ですので断定してみました。）

土地値の件は、私見ですが問題ないように思います。
ミニバブルが来れば、将来的に＠４５万円。来なくても＠３５万円にての推移を地元不動産会社では、考えています。
根拠については、ここでは書けませんが、松井山手、精華町、木津、地元等の取引事例を元に、細かく検討されています。

ただ、赤字分担や、わけわからん事件、とてつもない土壌汚染等の発覚・・・何処でも一緒ですが、そんな不測の事態があれば、×ですが。

おもしろくなってきましたので、今後掲示板チェックします。よろしくお願いします。

[72: ムーン]

こんばんわ。ムーンと申します。

今日、６月１日は、同志社山手のＵＲ宅地の抽選発表会でした。

全２１区画で９２名の申し込み。
最低１倍。最大１６倍。平均倍率４.４倍でした。

５月２４日の街開きは、あいにくの雨模様。駅に貼られたポスターでは、ドラえもんを前面に、イベント盛りだくさんをアピールし、集客を図るものの、当日は・・・。
ドラえもんと写真を撮れるのですが、もちろん行列をすることも無く、ドラえもんのゲームコーナーも、アルバイトのスタッフが退屈そうに話をしている始末。
全国各地の屋台コーナーも、本格的だったのに、客が少なくて・・・。
そんな状況でしたが、全２１区画完売。
営業妨害になるので、今日まで、上記記載しませんでしたが、結構心配しておりました。
よかったよかった。

本日も現地に入りまして、各社のモデルハウスを見学させていただきました。
どのモデルハウスも気合が入っており、かゆいところに手が届く仕様が随所に散りばめられており、とても良いですね。
ただ、間取りが「おや？」っと思うモデルハウスも有り、後々考えますと、既に販売済みで生活を前提に間取りが変更されているのでしょうね。

見学した中で一番良かったのは、ＭＩＤさんのモデルハウスで、金額が一番安い割には、とても考えられた間取りで、置いてある家具やちょっとした小物にセンスの良さを感じました。
建設中の家をキャンセルできるならば、ぜひ移り住みたいですね。

さて、本日の写真を添付しておきます。

数えていませんが、モデルハウスを含めて、４０邸位建っていると思います。
また仮足場を建てているもの、基礎工事をしているもの、地鎮祭をやっているもの・・・。

１ヵ月後には、４０邸が６０邸になっているでしょうね。

ＨＭの方とお話をしますと、家が売れるのは、３月から５月頃にピークが訪れ、秋口から年末頃にピークがあるそうです。年間で２回のピークです。
なので、今は少し小康状態。といっても、通常の販売物件よりも順調に販売が進んでいるようです。

[73: ジム]

同志社山手、非常に魅力的なのですが迷っています。
悩んでいる最大のポイントは子育ての環境です。
家の周りはいいのですが、学校の様子が気になります。
三山木の治安にも不安が大きいのです。
でも、他にいいところがないのも現実で…。

[74: 近所をよく知る人]

三山木に１年以上住んでいますが、特に治安が悪いとは思いませんよ。夜も多少、学生さんがウロウロしている気はしますが、不良や暴走族が多くいるようには思いませんし・・・

学校についてはＮｏ．７１で説明されていますので参考にされてみては？

[75: 購入検討中さん]

治安の悪さ、学校の様子、すごくよくわかります！
私はプラス、山手幹線の交通量ですかね。

あれは近い将来、すごい交通量になりますよ。

なので今のところ分譲している地域なんかは、結構な排気ガスや
騒音になると思います。

今のところハウスメーカーもURもとぼけていますが。

そりゃあ認めたら売れないですもんね。

ニュータウン内をでかい幹線道路が突き抜けているっていうのは
痛いですね。

なので私はもう少し様子を見てから検討しようと思っています。

[76: 購入検討中さん]

山手幹線がすごい交通量になると思われる根拠はなんですか？京田辺市の試算ですか？
個人的にはたいした交通量にはならないと思っているのですが・・・

実際、松井山手の近くでもたいした交通量ではないですし、そりゃー幹線沿いの家は多少、騒音や排気ガスの影響はあるとは思いますが・・・

松井山手でも４、５軒住宅地の中に入ってしまえば音は気になりませんしね。それに排気ガスを気にし出したら、かなりの田舎に住まないといけないですしね。京都市内なんかに比べれば、空気はかなりきれいだと思いますよ。

[77: 購入検討中さん]

たいした交通量にならないなら、１車線でよいと思います。

たいした交通量にならないでほしいという希望的観測でものごとを考えないほうが
後々がっかりしないでよいと思います。

事実、並行して走ってるあのせま〜い道でもまぁまぁけっこうな交通量でしょう。

ダンプとかもばりばり通りますよ。

ニュータウン内を走る道路としては、痛いと思います。

それに。。個人の推測よりきちんと試算した数字のほうが私は参考になりますね。

[78: 匿名はん]

ということは京田辺市の試算ですごい交通量になるという根拠の数値がでているのですか？
並行している道路の交通量はいくらでしょうか？
山手幹線が１車線でないからそうだというのでしたら、同じく個人の推測でしょう。

[79: 購入検討中さん]

京田辺市に問い合わせされたらわかると思いますよ。

交通量は少なければどんなによいだろうかと私自身も願ってますが
どうも多そうな試算がある、とおつたえしたまでですよ。

試算はあくまでも試算ですが、ニュータウン内を２車線の幹線道路が
走っている、というのは事実ですよね。


将来交通量がどんなに増えても、文句は一切言えない、というのも
事実ですね。

[80: 神々の遊び]

この掲示板を始めから読み進めても、もはや最初の頃からは事情がかなり変わってきていますし
ＨＭの勢力図もガラッと変わっています。
誰が予測できたでしょうか？
将来こうなると予測できる者はいません。

だから希望的観測でも何でもいいのではないですか？
逆にもっともらしいデータが確実な予測に繫がってないことは過去の書き込み見てもそうです。

ある程度交通の便が良いことはイイと感じますし。
あとは交通量ですが、
どうせ混むなら美濃山〜欽明間渋滞を教訓に２車線。
排気ガス騒音嫌ならずっと奥の街区を購入すればいいのでは？

私としては都市部からかなり逃げて購入したつもりです。
だからココがどんなけ栄えようがなんとも思いません

毎日新開通区間走りますが、予想より利用車多いです。
この予想がまた皆さんと違うと語弊招きますが、
走っている時に必ず前方とバックミラー合わせて３〜４台な感じです。
ただ皆スピードだすのでストレスは感じない。
この感じだと木津までの開通で間違いなくそこそこ交通量増えるだろうと肌で感じます。

同志社大学の校舎横まで６０〜８０ｋｍくらいで皆走っています
ただ、同志社山手に侵入する際、信号＆陸橋あたりまで坂道上りがあり
現ミサワ案内所前の信号付けば、そう飛ばす人間もいないかもです。

[81: 周辺住民さん]

すごい交通量って

でいつ木津まで開通するん？というか本当に木津までくるの？
まあ　山手幹線の交通量が増えれば木津−八幡線や２４号線の
交通量が減るんだからいいんじゃない。みんなで仲良く排気ガス
吸えばいいじゃん。